涉押房屋的房屋買賣合同糾紛

1、民事被上訴辯論狀(涉押房屋的房屋買賣合同糾紛) 辯論人朱XX，女，197X年X月XX日出生，漢族，XX省XX市宜良縣人，公司職員，現(xiàn)住XX市XX區(qū)XXXA4棟1單元401號，身份證號碼：5310023。 辯論人何X，男，197X年X月X日出生，漢族，XX省XX市宜良縣人，職工，現(xiàn)住XX市XX區(qū)XXXA4棟1單元401號，身份證號碼：535083X。上訴人黃YY因房屋買賣合同糾紛一案，不服XX市XX區(qū)人民法院2021年12月11日2021呈民初字第640號民事判決，提起上訴，現(xiàn)提出辯論如下：上訴人所訴的兩條事實和理由，辯論人均不認同，理由有五：一、雙方所簽訂的合同未“違反法律的強制性規(guī)定，是有效

2、合同。 1、該合同的簽訂完全屬雙方自愿，是雙方真實意思的表示。 2、該合同的簽訂及其合同內(nèi)容并未違反現(xiàn)行法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定。 首先，?擔保法?第四十九條“抵押人未通知抵押權(quán)人的，轉(zhuǎn)讓行為無效指的是抵押人因抵押物設(shè)有他項權(quán)而實施不了轉(zhuǎn)讓抵押物的效果，如其要實施轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)滌除抵押權(quán)。該條法律條款應(yīng)理解為未經(jīng)抵押權(quán)人同意不發(fā)生抵押物轉(zhuǎn)讓的物權(quán)變動效力，而不應(yīng)該理解為未經(jīng)抵押權(quán)人同意，當事人所簽訂的滌除抵押權(quán)后轉(zhuǎn)讓抵押物的債權(quán)合同無效。這一規(guī)定，其真實的立法意圖是保護抵押權(quán)人貸款權(quán)優(yōu)先實現(xiàn)的權(quán)利，最終確保債權(quán)的實現(xiàn)。該法律條款在性質(zhì)上不屬于?中華人民共和國合同法?第五十二條規(guī)定的“效力性強制

3、性規(guī)定內(nèi)容，即不屬于合同效力取締性標準。因而不影響合同效力。抵押權(quán)是對物權(quán)，而非對人權(quán)，合同屬于債權(quán)行為，不動產(chǎn)物權(quán)交付屬于物權(quán)行為，物權(quán)變動合同和物權(quán)變動本身是兩個法律事實，并且，合同不能實施履行與合同無效也是不同的法律狀態(tài)。本案中的涉訴房屋在作了抵押后，相關(guān)單位依然把產(chǎn)權(quán)人一欄填為“黃YY字樣的房產(chǎn)證發(fā)給了抵押人。這也充分說明，在抵押權(quán)設(shè)定后，抵押人對抵押物的所有權(quán)并未喪失。而所有權(quán)中就包括了對物的處分權(quán)，這是一項公民的根本的人權(quán)和物權(quán)，所以債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當事人的權(quán)利之一，沒有理由不允許當事人轉(zhuǎn)讓自己財物的合同權(quán)利。 其次， 根據(jù)法學法理和?立法法?的精神，對于法律條款，應(yīng)當從立

4、法本意上去理解和遵守法律，應(yīng)綜合本法的前后多條款來理解，而不能孤立地、斷章取義地利用法律。擔保法第一條就開宗明義地規(guī)定：為促進資金融通和商品流通，保障債權(quán)的實現(xiàn)，開展社會主義市場經(jīng)濟，制定本法。這是擔保法的立法目的?？v觀擔保法第四十九條可以看出，該法第四十九條第一款雖然規(guī)定了抵押人未履行通知、告知義務(wù)的轉(zhuǎn)讓行為無效，但是第二款、第三款同時又緊跟著作了規(guī)定“抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款，應(yīng)當向抵押權(quán)人提前清償所擔保的債權(quán)。最高人民法院?關(guān)于適用假設(shè)干問題的解釋?第六十七條也作了相應(yīng)解釋“未經(jīng)通知或者未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，受讓方可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。再綜合?合同法?及?

5、物權(quán)法?中對物權(quán)和涉押物轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定可看出，該法律條款并非要剝奪抵押人對抵押物的轉(zhuǎn)讓權(quán)，而是要保障抵押權(quán)人享有的債權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)。其立法目的在于方便行政管理，而非制止涉押房屋的買賣。恰恰相反，在擔保法第四十九條中，抵押人只有通知抵押權(quán)人、告知買受人、保證債權(quán)的實現(xiàn)等義務(wù)，而沒有據(jù)以起訴抵押權(quán)人或者受讓人的權(quán)利。能夠援引該法律規(guī)定來主張轉(zhuǎn)讓行為無效的，應(yīng)當是合法權(quán)益受到損害的抵押權(quán)人或者受讓人，而不是不履行此款規(guī)定通知、告知義務(wù)的抵押人。只要抵押人本著誠信原那么，依法履行這些義務(wù)，他人合法權(quán)益就不會受到侵害，從而也不會發(fā)生糾紛。作為法律，不可能有一條條款會規(guī)定得給當事人因自己去違反了該條款，卻反而

6、可以以自己違反了本條款為由來合法地損害到他人利益。在本案中，作為抵押人，上訴人在轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)時非但不履行本條法律規(guī)定的通知抵押權(quán)人以保證抵押權(quán)人的債權(quán)權(quán)利的義務(wù)，也不依照和買受人所簽合同中滌清抵押再轉(zhuǎn)讓的義務(wù)，甚至在轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)后，仍然不按合同履行清償債權(quán)的義務(wù)，卻反而執(zhí)意援引擔保法第四十九條第一款來主張自己的轉(zhuǎn)讓行為無效，以到達依法不應(yīng)到達的毀約目的，其行為不是依法維權(quán)，反而是不遵守法律的行為。 最后，退一步講，抵押權(quán)是以確保債務(wù)清償為目的而設(shè)立的物權(quán)，是依附于主債權(quán)而存在的從權(quán)利。主債權(quán)消滅，抵押權(quán)亦消滅。在抵押權(quán)人的債權(quán)實現(xiàn)后，即喪失了擔保法第四十九條第一款的適用前提。所以，抵押人并非不

7、能向他人轉(zhuǎn)讓抵押物，只是應(yīng)當在轉(zhuǎn)讓時履行通知抵押權(quán)人和告知受讓人的義務(wù)以及始終保證履行清償債務(wù)的義務(wù)，如抵押人不履行通知、告知義務(wù)就轉(zhuǎn)讓抵押物，只要在轉(zhuǎn)讓后抵押人向抵押權(quán)人清償債務(wù)，或者受讓人在得知受讓物上有抵押權(quán)后代抵押人清償債務(wù)，使物上設(shè)定的抵押權(quán)消滅，轉(zhuǎn)讓仍然有效。更何況，?擔保法?第四十九條關(guān)于未經(jīng)通知抵押權(quán)人而導致物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無效的規(guī)定，其物權(quán)變動效力不應(yīng)及于物權(quán)變動行為的原因行為。因為當事人可以在合同中約定完善物權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，使其轉(zhuǎn)讓行為符合法律規(guī)定。在本案的?房屋售購合同?中，雙方已作了由原被告負責先消除抵押權(quán)后再進展轉(zhuǎn)讓過戶的特別約定，該約定，是要求被告依約解押后，使涉訴房屋的

8、抵押權(quán)因債務(wù)清償而自然消滅，這已完善了物權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件，并在抵押權(quán)人的利益不受侵害的前提下，為涉訴房屋即抵押物能發(fā)生物權(quán)變動的效果提供了保證。正因為如此，XX支行在回函中也只是表示對原審被告轉(zhuǎn)讓房屋的行為提出異議，而并沒有否認?房屋售購合同?效力。 3、該合同符合相關(guān)法律的規(guī)定。物權(quán)法相對于擔保法屬于上位法，根據(jù)?中華人民共和國立法法?第三十八條“上位法優(yōu)于下位法和?物權(quán)法?第一百七十八條 擔保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法。已明確規(guī)定了擔保法與物權(quán)法在效力上的銜接。而?中華人民共和國物權(quán)法?第十五條“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，

9、自合同成立時生效，未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 該規(guī)定直接明確了合同效力和物權(quán)效力的區(qū)分，確定了不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果相區(qū)分的原那么。即物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不能成就，并不必然導致物權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效。?最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋? 第三十六條 買受人已經(jīng)支付標的物總價款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。及?最高人民法院關(guān)于適用?中華人民共和國合同法?假設(shè)干問題的解釋?第三條 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。更是明確地將合同暫不能履行與合同無效嚴格區(qū)分開來，同時也直接地否認了原被告合

10、同無效的主張。再者，根據(jù)?中華人民共和國物權(quán)法?第一百九十一條以及最高人民法院?關(guān)于適用假設(shè)干問題的解釋?第六十七條的規(guī)定未經(jīng)通知或者未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，受讓方可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。上述法律和司法解釋的規(guī)定，表達了相關(guān)立法和司法解釋的指導思想是要在抵押權(quán)人和抵押人、受讓人之間實現(xiàn)利益平衡，既充分保障抵押權(quán)不受侵害，又不過分阻礙財產(chǎn)的自由流轉(zhuǎn)，充分發(fā)揮物的效益，同時也符合意思自治和合同自由的原那么。即，首先，抵押人應(yīng)自覺履行滌清債務(wù)、保證去除法律瑕疵再交付出賣物的義務(wù)，其次，受讓方也可通過代為滌除轉(zhuǎn)讓標的物上的抵押權(quán)負擔后，轉(zhuǎn)讓行

11、為有效。辯論人在一審中已向XX法院寫下“愿意代黃YY清償所欠銀行公積金貸款的承諾，并且曾主動到XX支行提出代為還款的請求。在法院的調(diào)解過程中，我們也曾向XX法院提出了由黃YY配合，我們出錢完成代為清償債務(wù)的愿望，而正是由于對方的再次不配合，才導致該抵押權(quán)至今未解除。 4、該合同的簽訂及其合同內(nèi)容未損害社會公共利益以及任何其他人包括銀行的利益。?房屋售購合同?的內(nèi)容及履約順序是買方交錢，賣方還款解押、贖房過戶的約定，而原被告與銀行的關(guān)系為借款還息、放款收利的關(guān)系。雖然涉訴房產(chǎn)作了抵押，但該房產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于抵押人，況且，現(xiàn)設(shè)押金額僅為房屋價值的十分之一。根據(jù)?最高人民法院關(guān)于審理借款合同糾紛案

12、件假設(shè)干問題?第二十條借款人提前歸還借款的，貸款人應(yīng)當承受。和擔保法第五十二條抵押權(quán)與其擔保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。原被告完全可以依照?房屋售購合同?去償清貸款, 貸款清償了，銀行的抵押權(quán)也就自然隨即消除了。試設(shè)想，如果被告依約還清了銀行的貸款從而解除抵押權(quán)，這會不會對銀行的權(quán)益造成損害呢？這時銀行又還會不認可抵押人的轉(zhuǎn)讓行為嗎？最高人民法院?關(guān)于適用?中華人民共和國擔保法?假設(shè)干問題的解釋? 第六十七條抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵

13、押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。所以，雙方所簽合同，與銀行對涉訴房屋享有的相關(guān)權(quán)益并不存在沖突。我們在一審中的訴求是按合同約定判令出賣人履行房屋解押和產(chǎn)權(quán)過戶的義務(wù)，并非直接要求確認房屋產(chǎn)權(quán)歸我們所有，也從未提出過自己擁有該房屋的主張，僅只是要求被告履行買賣合同條款的而已，這種合理的訴求，從來沒有不成認或沖突過銀行的抵押權(quán)。本案訴爭之始，銀行就曉存在該訴訟，但自始至終均未提出以第三人身份參加訴訟的行為，也充分說明了?房屋售購合同?的簽訂及其內(nèi)容不會威脅到或損害到其利益。 5、雙方所簽的合同完全可以按照約定全面履行，并非存在法律上或者事實上的終極不能履行?，F(xiàn)房產(chǎn)證已下發(fā)，被告并非終極

14、也無法辦理過戶，也就是說，買賣雙方履行?房屋售購合同?的根底和條件自始一直存在，只要被告按合同去履行，就一定可以履行，并非存在第三人或其它因素上的障礙無法繼續(xù)實際履行而導致合同目的終極不能實現(xiàn)。二、一審不存在“遺漏當事人，程序上違法 1、 一審案件是一個存在于買賣雙方之間的房屋買賣合同糾紛。如前條4所述，當事人之間的?房屋售購合同?的內(nèi)容及其實施流程是：買方交錢給賣方，賣方先去還款、解押贖房、最后再來過戶，并且合同中還特別作了由被告在交易前還貸解押的約定，這種約定，其意思表示及履約保證是要求賣方在先保證了銀行的貸款債權(quán)優(yōu)先實現(xiàn)的前提下再實施交付物證的約定，同時也使得抵押權(quán)人的利益得到保證的前提

15、下使該合同履行時不存在障礙。而原被告與銀行的關(guān)系為借款還息、放款收利的關(guān)系。雖然涉訴房產(chǎn)作了抵押，然而，該貸款現(xiàn)在是可以去還清的，假設(shè)上訴人履約去還款，那么款清押解，沒有影響到銀行的利益。至于賣方如何去還款、解押贖房，那是賣方與銀行之間的事，而買方與銀行之間是沒有任何利益沖突的兩個主體。在整個一審案件的訴訟中，我們僅只是訴請原被告去履行我們之間的?房屋售購合同?即依約先去還款、解押、之后再實現(xiàn)過戶，而并非提出不優(yōu)先保證銀行貸款債權(quán)實現(xiàn)的前提下現(xiàn)在就確認自己房屋產(chǎn)權(quán)的主張，也自始至終都從來沒有對XX支行或其擁有的債權(quán)和抵押權(quán)提出過任何見解、要求和任何主張。而一審法院對案件的處理結(jié)果也僅只是判原審

16、被告履約去還貸而已，在判決中從未提及XX支行在本案中承當什么民事責任或應(yīng)負有義務(wù)，XX支行也并沒有因為一審法院對該案件的判決而去承當了任何責任。所以一審的訴訟和判決結(jié)果對其權(quán)益保護沒有實質(zhì)上的侵害，即與銀行沒有利害關(guān)系。也就是說，對于該一審案情，XX支行與原告、法院之間是相互不負有義務(wù)的主體，相互間也沒有提出對方負有義務(wù)的任何要求。XX支行作為深諳法律的機構(gòu)，在知曉該訴訟的情況下，未提出過申請參加訴訟的行為，也足以證明了該訴訟不會也不能夠威脅到或損害到其利益，法院的判決對其并不存在利害關(guān)系。 2、無論是?中華人民共和國民事訴訟法? 第五十六條 對當事人雙方的訴訟標的，第三人認為有獨立請求權(quán)的，

17、有權(quán)提起 HYPERLINK t _blank 訴訟。對當事人雙方的訴訟標的，第三人雖然沒有獨立 HYPERLINK t _blank 請求權(quán)，但案件處理結(jié)果同他有 HYPERLINK t _blank 法律上的 HYPERLINK t _blank 利害關(guān)系的，可以申請參加訴訟，或者由 HYPERLINK t _blank 人民法院通知他參加 HYPERLINK t _blank 訴訟。人民法院判決承當 HYPERLINK t _blank 民事責任的第三人，有當事人的訴訟權(quán)利義務(wù)。還是?最高人民法院關(guān)于適用?中華人民共和國民事訴訟?假設(shè)干問題的意見?第條 有獨立請求權(quán)的第三人有權(quán)向人民法院

18、提出訴訟請求和事實、理由，成為當事人；無獨立請求權(quán)的第三人，可以申請或者由人民法院通知參加訴訟。第一審程序中未參加訴訟的第三人，申請參加第二審程序的，人民法院可以準許。都強調(diào)了“有權(quán)提出請求和“可以申請參加。由此可見，第三人參加訴訟的條件為：對原告、被告之間爭議的訴訟標的認為有某種利害關(guān)系或被人民法院判決承當民事責任；本訴正在進展；主動提出申請參加或法院通知參加的方式參加訴訟。根據(jù)民事訴訟法“不告不理的自愿原那么和?最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋? “有約定從約定、沒約定從法定 尊重當事人的“意思自治的原那么。起訴與否是第三人的權(quán)利，其他人及組織無權(quán)干預(yù)。然

19、而，本案一、二審訴訟中經(jīng)法院發(fā)函后XX支行在知曉該訴訟的情況下，在長達數(shù)月的期間內(nèi)，并未提出過申請參加訴訟。并且，原告和被告也均未申請過要求法院追加其參加。 3、在案件過程中，一審法院已發(fā)函咨詢過XX支行，并得到了XX支行明確的書面回復，查明了事實，滿足了案情需要，因而，XX支行不參加訴訟，不影響人民法院對案件的審理和依法作出判決。 4、本案銀行屬案外人，并非共同原告或共同被告，非必須通知其到庭參訴。上訴人“一審法院在程序上必須通知銀行作為第三人參加訴訟才不違法的觀點無任何相關(guān)法律依據(jù)。既然程序上無法律規(guī)定，何來“程序上違法？如上訴人認為有，請上訴人提供舉證。 5、在一審法院發(fā)文咨詢XX支行的

20、意見后，XX支行回函“貸款應(yīng)由貸款人本人負責歸還的表述，與一審法院判令被告貸款人“結(jié)清本案訴爭房屋所欠貸款是同一表見，無法律上的沖突。 三、被告應(yīng)繼續(xù)履行合同，并依法為自己的已違約行為承當相應(yīng)責任。 原審原告已經(jīng)依約履行了主要義務(wù)，按時足額支付了相應(yīng)的購房款，且對方已經(jīng)承受。根據(jù)?擔保法?第四十九條的規(guī)定，上訴人在轉(zhuǎn)讓自己的房屋時，負有通知抵押人的義務(wù)，而依照與買受人所簽?房屋售購合同?的約定，上訴人負有滌除抵押權(quán)的義務(wù)，而正是因為上訴人其自身既未依法在轉(zhuǎn)讓房屋時通知抵押權(quán)人，也未在轉(zhuǎn)讓過程中履約去滌除抵押權(quán)的行為，才導致了抵押權(quán)人未知情和抵押權(quán)至今未消滅，現(xiàn)在，上訴人又反而以自己當初未通知抵押權(quán)人和該抵押權(quán)現(xiàn)尚存在為由，主張自己當初主動出售房屋的合同無效?，F(xiàn)被上訴人全家老少已事實居住房屋8年之久，而上訴人在完全有能力和條件履約還貸的情況下明確提出了拒接繼續(xù)履約，還在房屋已出售給原審原告的情況下，把自己的戶口遷至該房名下，以此作為額外加款的籌碼，并且還屢次托人欲將房屋再次出售他人，