關(guān)于赴上海蘇州考察的分析報(bào)告

1、關(guān)于赴上海蘇州考察的報(bào)告作者:日期:關(guān)于赴上海蘇州學(xué)習(xí)考察情況的匯報(bào)區(qū)政府：4月3日至5日，我中心組織xx房產(chǎn)公司及xx文化公司就xx中學(xué)地塊業(yè)態(tài)規(guī)劃與定位事宜，赴上海和蘇州兩地進(jìn)行的實(shí)地調(diào)研與考察，參觀學(xué)習(xí)了大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)、大拇指廣場(chǎng)和圓融時(shí)代廣場(chǎng)等三個(gè)項(xiàng)目。現(xiàn)就學(xué)習(xí)考察情況及櫻園中學(xué)地塊業(yè)態(tài)定位建議匯報(bào)如下。區(qū)國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心2009年4月6日外地考察與XX中學(xué)地塊定位報(bào)告一、考察項(xiàng)目狀況1、大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)位于上海市閘北區(qū)，項(xiàng)目占地面積約5.5萬(wàn)平方米，總建筑面積約為25萬(wàn)平方米，于2006年中陸續(xù)開(kāi)業(yè)。該項(xiàng)目整體定位為針對(duì)中高檔消費(fèi)群的綜合性城市生活中心。其主要內(nèi)容包

2、括：15幢高3-19層建筑；11個(gè)大小廣場(chǎng)；2公里商業(yè)步行街；1500個(gè)機(jī)動(dòng)停車位。具備8大主要功能-酒店/公寓式酒店；辦公樓；SOHU式商住樓；百貨零售；餐飲；娛樂(lè)；文化/教育；現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等。從設(shè)計(jì)上來(lái)看，大寧商業(yè)國(guó)際廣場(chǎng)選用獨(dú)具特色的第三代購(gòu)物中心設(shè)計(jì),突破了第一、第二代封閉式購(gòu)物的模式，采用開(kāi)放式格局，通過(guò)露天商業(yè)街的連通，增加了布局的通透性與靈動(dòng)感。從經(jīng)營(yíng)上來(lái)看，該項(xiàng)目以出租為主，自落成后在兩年的時(shí)間內(nèi)已發(fā)展成為區(qū)域商業(yè)中心。從開(kāi)發(fā)上來(lái)看，該項(xiàng)目由上海福樂(lè)思特房地產(chǎn)發(fā)展有限公司投資開(kāi)發(fā)，近期收益主要為租金收入，長(zhǎng)期來(lái)看物業(yè)升值是該項(xiàng)目最大的利益點(diǎn)。據(jù)悉，開(kāi)發(fā)商近期通過(guò)約20%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓

3、收回了建設(shè)投資2、大拇指廣場(chǎng)大拇指廣場(chǎng)位於浦東聯(lián)洋社區(qū)，占地面積近6萬(wàn)平方米，建筑面積10多萬(wàn)平方米，是集大賣場(chǎng)、酒店式公寓、電影院等多項(xiàng)生活?yuàn)蕵?lè)設(shè)施為一體的現(xiàn)代商業(yè)中心，以金融、美食、休閑、購(gòu)物四條主題性步行街與多個(gè)主題廣場(chǎng)曲折相連，將教堂、商場(chǎng)、露天吧、咖啡吧、和平鴿廣場(chǎng)以及“大拇指”雕塑融為一體。通過(guò)了解，該項(xiàng)目最初的經(jīng)營(yíng)是失敗的。聯(lián)洋屬于一個(gè)白領(lǐng)和外籍人士居多的住宅區(qū)域，夜間的營(yíng)業(yè)和中高檔的消費(fèi)服務(wù)是必不可少的，然而初期的大拇指廣場(chǎng)缺少相應(yīng)的業(yè)態(tài)支持。大拇指廣場(chǎng)最初的定位為社區(qū)型購(gòu)物中心。設(shè)有大型超市家樂(lè)福、主題商場(chǎng)、精品購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、藝術(shù)中心以及擁有362間客房的證大麗笙大酒店等多

4、項(xiàng)業(yè)態(tài)設(shè)施。這種間距不同商業(yè)功能與晝夜業(yè)態(tài)持平的做法在其他地方或許行得通，但到了聯(lián)洋卻完全無(wú)用武之地。白天，大多數(shù)的住客都在上班；而到了夜間，購(gòu)物場(chǎng)所等又早早地關(guān)門謝客了，僅靠為數(shù)不多的娛樂(lè)、美食店支撐門面，缺乏大量吸引人流的能力。后來(lái)大拇指在一個(gè)合適的時(shí)間進(jìn)行了調(diào)整，現(xiàn)在的大拇指廣場(chǎng)已經(jīng)成為一個(gè)以餐飲為主打，零售為輔助的綜合性商業(yè)廣場(chǎng)，不論是白天熱鬧的家樂(lè)福還是晚上的喧鬧的美食店，大拇指已經(jīng)成為聯(lián)洋最“生猛”的一角。3、圓融時(shí)代廣場(chǎng)圓融時(shí)代廣場(chǎng)位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東岸，作為蘇州市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，圓融時(shí)代廣場(chǎng)是蘇州有史以來(lái)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全的復(fù)合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是集零售、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)、旅游

5、、休閑、文化等元素為一體的全天候超大型消費(fèi)區(qū)域，總建筑面積約51萬(wàn)平方米，分為五大功能區(qū)，包括辦公商務(wù)區(qū)、時(shí)尚購(gòu)物街區(qū)、生活休閑區(qū)、河濱步道一水濱餐飲娛樂(lè)區(qū)以及蘇州首座10萬(wàn)m2的Shoppingmall。項(xiàng)目擁有6個(gè)地鐵出口、4000余個(gè)泊車位，還創(chuàng)造了500米LED巨型大幕的世界之最。水上巴士、空中連廊、超大廣場(chǎng)、九大主題景觀、時(shí)尚夜景遠(yuǎn)景規(guī)劃上，建成后的圓融時(shí)代廣場(chǎng)將成為蘇州市域新CBD最繁華的商業(yè)中心及蘇州市標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目，并計(jì)劃打造成華東地區(qū)最具影響力和商業(yè)價(jià)值的品牌街區(qū)。從實(shí)地考察情況看，09年1月份開(kāi)業(yè)的圓融廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況不甚良好。一方面，項(xiàng)目地處工業(yè)園，人氣不旺，購(gòu)買力不強(qiáng)；另一

6、方面，已建成業(yè)態(tài)招商不力，商家入駐少，仍未達(dá)到一站式消費(fèi)復(fù)合性商業(yè)廣場(chǎng)的程度。與此同時(shí)，由于該項(xiàng)目是以政府為主導(dǎo)，在打造新區(qū)CBD的戰(zhàn)略思路下，隨著項(xiàng)目生活區(qū)、商務(wù)區(qū)的完善，以及地鐵線的開(kāi)通，我們認(rèn)為該項(xiàng)目將通過(guò)功能的逐步健全、人氣的日益聚集以及形象號(hào)召力的展現(xiàn)，最終真正成為蘇州新區(qū)商業(yè)中心，并對(duì)新區(qū)的發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。二、項(xiàng)目考察的幾點(diǎn)啟示1、整體高端定位是成功的基礎(chǔ)考察的三個(gè)項(xiàng)目在定位上或是鄰里中心的豪華版、或是SHOPPINGMALL改進(jìn)版、或是新區(qū)CBD中心與標(biāo)志性項(xiàng)目。在市場(chǎng)訴求上不約而同地選擇了高端市場(chǎng)。就是說(shuō)這些項(xiàng)目從誕生開(kāi)始就擁有了尊貴的身份，而在城市發(fā)展不斷向前的歷史環(huán)境下

7、，這為其成長(zhǎng)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。2、內(nèi)在功能規(guī)劃合理是成功的保障無(wú)論是單一功能還是復(fù)合功能，專業(yè)性、互補(bǔ)性、不內(nèi)在重疊、不內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)在三個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃上體現(xiàn)的淋漓盡致，這使得它們能夠完美地解決消費(fèi)者衣食住行勞工作生活鏈上的一環(huán)或幾環(huán)，最終保證了項(xiàng)目招商與經(jīng)營(yíng)的成功。3、外在形象力是發(fā)展的動(dòng)力這一方面在蘇州圓融時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目體現(xiàn)最為明顯。世界第一大幕是該項(xiàng)目一張炫目的名片。這座500米長(zhǎng)、32米寬的巨型LED大幕，取代了美國(guó)賭城拉斯維加斯的400米“天幕”而成為世界第一。整個(gè)“天幕”由2000多萬(wàn)只超高亮度的LED燈組成，耗資上億元。在形象上，就像東方明珠之于上海、鳥(niǎo)巢之于北京，在一定的時(shí)期內(nèi)，成為其他項(xiàng)

8、目無(wú)法逾越的高度。再看大寧國(guó)際，現(xiàn)代、超前的建筑單體，無(wú)論是風(fēng)格還是色調(diào)都靈動(dòng)時(shí)尚又不失穩(wěn)重氣派，成為城市一道靚麗的風(fēng)景線。4、社會(huì)效益帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益乘數(shù)效應(yīng)大寧國(guó)際通過(guò)滿足居民日常生活需要改善了棚戶區(qū)落后形象、大拇指廣場(chǎng)通過(guò)補(bǔ)充社區(qū)商業(yè)提升了居民生活品質(zhì)、圓融時(shí)代廣場(chǎng)通過(guò)完善工業(yè)園區(qū)生活配套促進(jìn)了新區(qū)CBD發(fā)展，宏觀地看，都是單個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)造了巨大的社會(huì)效益，而作為回報(bào)，良好的社會(huì)效益放大了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，使其收益呈倍數(shù)增長(zhǎng)。三、XX中學(xué)地塊定位建議通過(guò)借鑒以上三個(gè)項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合XX中學(xué)地塊本身的特征，建議將XX中學(xué)地塊打造成省內(nèi)最為高端的新型城市經(jīng)濟(jì)綜合體是最為可行的方案。在建筑

9、規(guī)劃上要具有地標(biāo)性，在業(yè)態(tài)上要具有引領(lǐng)性，在經(jīng)營(yíng)上要以點(diǎn)帶面,在高端人群聚集、XX河絕版景觀以及政府主導(dǎo)開(kāi)發(fā)的多重優(yōu)勢(shì)下，催生中心城區(qū)新型高端商業(yè)次中心。1、商業(yè)綜合體功能定位項(xiàng)目主要業(yè)態(tài)包括酒店/公寓式酒店；辦公樓；SOHU式白領(lǐng)商住樓；休閑娛樂(lè)；餐飲；體育健身等六大功能。、綜合體規(guī)劃布局rotttttttianttttttttttttrtti*tiiittnttttttttannttit口口洋升井口其打燈尊燈尊；：巖：tttrtTtttttnttirtttttttttt+tJ+nuttffffttttttttttttnntttttfHrtttWJ業(yè)態(tài)分布口口匚U壯titt+tt+tt nr

10、t；r*rt WttttWTtttiitt中牡tt ttttp型u*7 林tttttt壯tt tttt口ttttt:uuuttttn uunuuu ttttttttnn usntxxt n 甘甘甘打打琉 nntrttftttnuttutt attHcqiiqrt 牛+t#壯W4ttnnttnnttfttttitt nttttttnnttttrttttrtTttit#甘肚#瞥燈#力林燈#井林升井井。蚌H林林nnnntttt#壯甘壯甘#口舁#it# u#Htttt甘甘tttttitt苫 fttttt 由匕休閑區(qū)居住配套設(shè)于地塊北側(cè)與西側(cè)；休閑娛樂(lè)與健酒店與辦公分布于主干道沿街上；身主要分布與沿河及

11、中央低層建筑中。其中，休閑娛樂(lè)與健身區(qū)以主力店為支撐，次主力店為依附，品牌連鎖為互補(bǔ)，到達(dá)客源共享。酒店包括大型星級(jí)酒店與經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店，均以品牌連鎖為主。建筑布局廊橋連接：商業(yè)院落之間用廊橋進(jìn)行連接，增加了業(yè)態(tài)之間的交流增加通透性和日照措施：外圍高層建筑與內(nèi)部小建筑群體之間，一般有廣場(chǎng)或較寬步行街隔離，從而不影響廣場(chǎng)內(nèi)部采光和日照。室外廣場(chǎng)一一人流集散與方向指示：數(shù)個(gè)室外廣場(chǎng)分別處于不同位置，以合理組織人流，即形成多核空間結(jié)構(gòu)。出入口：XX街與XX河沿岸設(shè)置多個(gè)出入口。每個(gè)出入口處對(duì)應(yīng)一個(gè)室外廣場(chǎng)，作為空間序列的開(kāi)始。建筑排布一一大小錯(cuò)落，業(yè)態(tài)互動(dòng)：高層建筑布于外圍，沿河與內(nèi)部多為多層建筑，

12、中央圍合式小建筑群落與四周大建筑體錯(cuò)落有致，其對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)相互補(bǔ)充。3、綜合體特征形象引領(lǐng)，打造城市代表作綜合體體現(xiàn)了項(xiàng)目綜合性，展示項(xiàng)目規(guī)模與領(lǐng)導(dǎo)者地位，充分表達(dá)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理想的高度。在建筑形式上，我們要在xx河畔打造一個(gè)城市地標(biāo)。規(guī)劃設(shè)計(jì)超前，獨(dú)立統(tǒng)一、開(kāi)發(fā)私密遵循獨(dú)立與統(tǒng)一、開(kāi)發(fā)與私密的原則，在圍合半圍合的建筑群中穿插短街、窄巷、共享空間。功能復(fù)合，打造不夜城本項(xiàng)目是一個(gè)全功能商務(wù)休閑系統(tǒng)平臺(tái)，是集私密性與開(kāi)發(fā)性、商務(wù)性與私人性、獨(dú)特性與大眾性以及動(dòng)感與寧?kù)o等于一體的休閑基地。夜間消費(fèi)將是綜合體主要特征，商務(wù)就餐與商務(wù)娛樂(lè)將在這里得到一站式解決。長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略，打造商業(yè)發(fā)展新引擎本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是政府長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略眼光的具體體現(xiàn)，它不但具備一般房地產(chǎn)商業(yè)開(kāi)發(fā)的直接經(jīng)濟(jì)收益功能，同時(shí)通過(guò)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)獲得穩(wěn)定財(cái)政收入支持政府財(cái)力、擴(kuò)大稅收規(guī)模。另一方面，能夠大力提升城市形象，帶動(dòng)周邊區(qū)域的商業(yè)開(kāi)發(fā)，催生形成我市中心城區(qū)商業(yè)次中心，吸引知名商家落戶奎文，鞏固奎文的中心城區(qū)地位，使奎文區(qū)金融、商務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展再上一個(gè)新的臺(tái)階，成為名副其實(shí)的總部核心經(jīng)濟(jì)區(qū)。四、下一步打算在以上地塊開(kāi)發(fā)與項(xiàng)目定位思路確定后，我中心將會(huì)同策劃