COSUN青年社區(qū)A地塊規(guī)劃及建筑設計委托任務書說課講解

1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。COSUN青年社區(qū)A地塊規(guī)劃及建筑設計委托任務書-COSUN青年社區(qū)（A地塊）規(guī)劃及建筑設計委托任務書項目概況COSUN青年社區(qū)（A地塊）位于西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)二期，總用地面積約為80810平方米,總建筑面積約17萬平方米。地塊四周分別是高新路、科技三路、高新二路、科技二路。有地理位置優(yōu)越、配套成熟、交通便利等許多有利條件，適合發(fā)展為吸引高質素人群的的居住區(qū)。西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)房地產開發(fā)有限公司計劃將COSUN青年社區(qū)（A地塊）發(fā)展成、中高價位的綜合優(yōu)質青年社區(qū)。市場對象以高新區(qū)內及周邊區(qū)域的年

2、輕中高收入白領為主。主要為三大族群的客戶提供住宅：新婚族，準備結婚的情侶、新婚夫婦、年輕的父母；單身族，中高收入的年輕白領；SOHO族，少量在家工作的年輕人。本項目將建成以14-15層高層為主的青年社區(qū)?？傮w規(guī)劃要求：規(guī)劃具有彈性，為日后跟隨市場變化而做出適當調整留有余地，建筑風格現(xiàn)代，組團分布自然合理，與園林化的環(huán)境緊密融合，具有足夠的空間給年輕人活動，配備先進智能設施，實現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化，整個小區(qū)必須是高質素、高標準的，體現(xiàn)“個性、互動、活力無限”的主題，具有創(chuàng)意與超前意識的青年社區(qū)。業(yè)主單位西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)房地產開發(fā)有限公司業(yè)主授權之負責部門：企劃部部門負責人：張誠地址：中國陜西省

3、西安市高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)高新路高科大廈四樓電話：傳真：E-mail：設計單位要求及時間安排設計單位：具有法人資格的境內、境外設計院、設計公司、設計事務所等規(guī)劃設計單位。應提供以下證件：營業(yè)執(zhí)照副本；法人代碼證書副本；法人代表授權委托書；法人代表人身份證復印件。日程安排（北京時間）2002年月日上午：；2002年月日上午：；2002年月日上午：。設計時間（日歷天）提交設計方案截止日期方案評審日期規(guī)劃設計依據(jù)COSUN青年社區(qū)（A地塊）方案委托設計的有關文件。根據(jù)西安市高新區(qū)規(guī)劃環(huán)保建設局批準的建設用地規(guī)劃許可證及附件（用地紅線圖、設計要點）。西安市城市規(guī)劃條例（1998年3月12日）。西安市結合

4、民用建筑修建防空地下室的規(guī)定（1997年9月2日）。國家有關的規(guī)劃設計規(guī)范和規(guī)程。設計深度及設計成果的要求一般規(guī)定設計單位提交的成果必須符合COSUN青年社區(qū)（A地塊）規(guī)劃、設計委托文件的有關規(guī)定。提交成果的深度必須符合中華人民共和國有關規(guī)劃設計規(guī)范規(guī)定的深度。所有提交成果采用國際標準計量單位，長度單位：總平面圖標注尺以米（m）為單位，建筑設計標注尺寸以毫米（mm）；面積單位：均以平方米（m2）為單位。標高以米（m）為單位。設計圖紙和文本文件必須做到清晰、完整，準確。每個方案須提交的成果內容規(guī)劃總平面圖規(guī)劃總平面圖內容包括COSUN青年社區(qū)（A地塊）用地80810平方米范圍內的各類建筑、道路、

5、廣場、綠地、水體等設施的總體布局和各類交通組織，以及與四周環(huán)境關系。圖紙要求：總平面圖1:1000總體立面圖、總體剖面圖，比例自定，圖紙規(guī)格A0（841mm1189mm）。用地分布圖：圖紙規(guī)格A0（841mm1189mm）。道路系統(tǒng)規(guī)劃圖，圖紙規(guī)格A0（841mm1189mm）。綠地系統(tǒng)規(guī)劃圖，圖紙規(guī)格A0（841mm1189mm）。建筑方案設計圖，包括各類住宅、幼兒園、會所、公建等單體建筑方案。圖紙要求：各單體建筑方案設計平面圖、立面圖、剖面圖，圖紙規(guī)格為A1（594mm420mm），比例自定。提交上述各規(guī)劃圖和單體建筑正式方案設計圖紙3套及縮印本16套，縮印本規(guī)格為A3（297mm420m

6、m）。提供展示圖一套，規(guī)格與5.2.1-5.2.4一致，圖紙內容為建筑群體鳥瞰透視效果圖1張，有代表性典型建筑彩色透視效果圖各1張，規(guī)劃總平面圖1張，其它為典型建筑及環(huán)境設計的主要平面圖、立面圖、剖面圖、設計概念分析圖等，內容自定。規(guī)劃設計文本文件包括規(guī)劃設計立意與構思、主要技術經(jīng)濟指標、設計技術參數(shù)、結構和設備備要點、工程造價估算（按中國陜西造價標準估算）等方案設計相關的說明。提供包含以上內容的文本文件16套，文本規(guī)格A3（297mm420mm）。電腦文件全部設計成果均應制作電子文件，規(guī)劃設計方案文本采用Microsoftword2000的doc格式文件；設計方案圖形采用AutoCADR14

7、的dwg格式文件；如有包括電腦動畫及電腦渲染圖等圖片的電腦文件，應考慮采用中國較為普及、通用的應用軟件制作。提交以上電子文件2套。設計成果的送達設計單位必須于年月日前將方案階段的設計成果送達業(yè)主授權負責部門。電子文件應與設計成果文件同時送達。設計深化和初步設計階段的設計成果內容和送達時間按合同要求。費用支付版權問題本次設計作品的署名權歸設計單位所有，版權歸業(yè)主所有，業(yè)主有權公開展示設計成果，并通過傳播媒介、專業(yè)雜志、書刊或其他形式介紹、展示設計作品及評價設計作品。其他附件附件1COSUN青年社區(qū)（A地塊）規(guī)劃、設計要點附件2建設用地規(guī)劃許可證及附件（用地紅線圖、設計要點）附件3COSUN青年社

8、區(qū)（A地塊）地形圖電子文件（CDROM）附件4西安市城市規(guī)劃條例附件5西安市結合民用建筑修建防空地下室的規(guī)定附件6地質勘察報告書附件7策劃概要附圖1西安市城區(qū)圖附圖2西安市總體規(guī)劃圖附件1COSUN青年社區(qū)（A地塊）規(guī)劃、設計要點項目概況及用地規(guī)模地理位置COSUN青年社區(qū)（A地塊）位于西安高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)二期，地塊是由科技二路、科技三路、高新路和高新二路圍合而成的長方形地塊。用地規(guī)模COSUN青年社區(qū)（A地塊）的用地面積為80810平方米，詳見用地線紅圖。規(guī)劃設計原則規(guī)劃及建筑設計應符合中華人民共和國現(xiàn)行建筑設計規(guī)范和西安市規(guī)劃管理有關規(guī)定。規(guī)劃方案及建筑方案涉及到公安消防、環(huán)保、園林綠化

9、、衛(wèi)生、人防、民航、防洪排澇、電力、交通、文物保護等問題，應符合各專項規(guī)劃要求。規(guī)劃方案應高起點、高標準、高水平，體現(xiàn)創(chuàng)新和超前意識，把COSUN青年社區(qū)規(guī)劃成獨具特色，現(xiàn)代建筑與園林融為一體，具有青年人生活特征的青年社區(qū)。規(guī)劃方案應布局合理，功能分區(qū)明確，與周圍環(huán)境相協(xié)調。規(guī)劃方案應符合西安城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃的要求。規(guī)劃方案應體現(xiàn)“個性、活力、互動”的設計主題，考慮建筑群體的空間布局及景觀環(huán)境藝術設計。建筑設計應體現(xiàn)城市規(guī)劃與城市設計要求，并有自己獨特的現(xiàn)代風格?？傮w規(guī)劃要求在用地范圍內全面綜合布置建筑、道路、運動場地、綠地、水體、景點等設施。要求各類建筑空間布局合理，功

10、能分區(qū)明確，人流、車流順暢，建筑造型、空間與環(huán)境和諧統(tǒng)一。各功能分區(qū)應自成系統(tǒng)，相互之間既要相對獨立，又要有方便的聯(lián)系，適應現(xiàn)代化物業(yè)管理的需求。要求綜合考慮防火、防震、防空、防洪和人員疏散等安全措施。交通組織要與周邊主次干道的銜接，設計快捷、方便、安全的交通路線。主入口應設置在科技二路。需要考慮與周邊建筑的相互影響。分期開發(fā)分三期進行開發(fā)，開發(fā)次序由北向南，開發(fā)的過程中，每期要相對獨立。在規(guī)劃設計過程中，要考慮能適應開發(fā)分期的需要。規(guī)劃技術經(jīng)濟指標及要求建筑密度：20容積率：2.2建設期限：3期總用地面積：80810平方米，住宅建筑面積：約17萬平方米（每期開發(fā)量約為6萬平方米左右）綠化要求

11、：綠地率40建筑紅線退讓道路邊線見用地紅線圖住宅設計要求：以14-15層的高層為主，局部輔以小高層。單身公寓可沿街布置、二室單位更多考慮景觀和安靜的需要。建筑間距按西安市規(guī)劃國土局及國家規(guī)劃設計規(guī)范要求確定公建配套要求停車位：車位按1000個考慮，第一、二期考慮地上停車約300個，其余車位考慮在三期用地中預留以多層集中停車庫形式設置。幼兒園：1所，8班/所，用地面積2400m2其它服務設施：包含醫(yī)療、家政、棋牌室、小超市等，集中布置在地塊東北角。物業(yè)管理辦公用房：m2，可置于其他建筑物內。供水加壓站：占地面積m2電信機房：個，建筑面積m2/個煤氣瓶組間：個，用地面積m2/個110KV開關站：個

12、，用地面積m2/個消防及智能控制中心：個，建筑面積m2/個垃圾房：個，建筑面積m2/個，結合物業(yè)管理需要，可集中布置。生活配置設施：分期設置滿足日常生活所必備的居住生活類公建的設置（如便利店、物業(yè)管理等）。居委會：1個/1,000-1,500戶，或每個組團一個，建筑面積80-100m2/個，可設在住宅內在小區(qū)入口處考慮公交與小區(qū)交通銜接的問題。道路規(guī)劃要求道路規(guī)劃應充分體現(xiàn)快捷、方便、安全的宗旨。考慮區(qū)內道路與周邊干道的連接。盡量做到人車分流，將車輛對住戶和安全及環(huán)境的影響減至最少?？紤]各區(qū)對外交通的巴士站以及區(qū)內的交通運輸。應有充足數(shù)量的、方便的停車場、停車庫。根據(jù)區(qū)外交通組織及消防等要求，

13、確定合理的出入口位置和數(shù)量。綠化規(guī)劃要求引入立體綠化設計概念，全方位、多層次進行綠化設計，創(chuàng)造一個環(huán)境幽雅、空氣質素高的居住區(qū)。充分考慮住宅和公建的景觀，力求使每一住戶都有良好的景觀和視野。利用綠化減少交通干道、區(qū)內道路對居住環(huán)境的影響，降低噪音，減少粉塵，營造良好的林蔭效果。綠化設計應體現(xiàn)園林特色，豐富、活力、互動。住宅首層可以局部架空，作綠化空間、活動場所或停車場使用，也可以設置大的綠化平臺。屋面、技術架空層均應考慮綠化設計。結合平面布局，建筑風格，考慮適當?shù)臉酥拘越ㄖ∑泛偷袼堋９芫€規(guī)劃要求管線設計應體現(xiàn)直接、有序、方便、經(jīng)濟的宗旨，滿足分期開發(fā)的要求，滿足維修、檢測的要求。所有管線力求

14、短捷，少轉彎，少交叉，盡量和道路平行或垂直敷設。區(qū)內布置的管線主要有：供水、排雨、排污、供電、通訊、燃氣、有線電視、保安系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)等。供水水源主要來自高新路現(xiàn)有供水干管，雨水由市政道路或小區(qū)道路雨水管渠收集后，集中排入高新路干道污水干管。雨污采用分流制。供電：設個KV的開關站，高層建筑按組群及用電負荷考慮變配電站。消防用電負荷宜按區(qū)域設置柴油機發(fā)電站。所有強電、弱電管線均采用電纜溝敷設或穿管直埋。燃氣：該區(qū)使用管道煤氣。豎向設計要求滿足各項用地的使用要求。根據(jù)現(xiàn)狀，做好基地排水。充分利用地形，減少土方工程量。充分利用基地現(xiàn)狀，根據(jù)地形，創(chuàng)造出錯落有致的體型和空間組合，體現(xiàn)經(jīng)濟、實用、美觀的宗

15、旨。便利施工，符合工程技術要求。該地段無航空限高。單體建筑設計要求單體建筑設計應體現(xiàn)新穎、美觀、實用、經(jīng)濟及適度超前的宗旨。住宅設計應實用、合理、滿足居住功能的需求，造型新穎，各具特色?？傮w住宅建筑類型以14-15層高層住宅為主。戶型比例：單身公寓：30m2戶，35%一房一廳一衛(wèi)：50m2戶，12%；二房一廳一衛(wèi)：60m2戶，13%；二房二廳二衛(wèi)：80m2戶，40%；公共建筑：應與居住區(qū)整體風格一致，體現(xiàn)現(xiàn)代、個性、活力。智能化設計要求智能化設計應符合技術先進、經(jīng)濟合理的原則。區(qū)內信息網(wǎng)絡（電話、電視、電腦）、保安、消防、物業(yè)管理要求按智能化系統(tǒng)設計。其中包括以下各系統(tǒng)：綜合布線系統(tǒng)。建筑安全

16、系統(tǒng)（防災、防火、防盜系統(tǒng)）。環(huán)境能源管理系統(tǒng)（包括電力照明、輸送系統(tǒng)等）。物業(yè)管理系統(tǒng)（計量、維護保養(yǎng)、數(shù)據(jù)系統(tǒng)）。附件7策劃概要目標客戶高新區(qū)內及周邊區(qū)域的年輕中高收入的白領，包含三個族群：新婚族（本項目最主要客戶），主要指：準備結婚的情侶、新婚夫婦、年輕的父母；單身族（本項目次主要客戶），主要指：中高收入的單身白領；SOHO族（滿足少量需求），主要指：在家工作的自由職業(yè)者。二、目標客戶需求共同的需求：希望獨立、自由，要求有自己的空間；受收入限制，但后續(xù)支付能力較強；工作緊張，對就近居住需求強烈。個性的需求：新婚族，考慮幼兒的需要，所以會選擇二室為主；單身族，個性空間、私隱、便利，所以會選

17、擇單身公寓為主；SOHO族，希望居家與工作結合。三、發(fā)展定位COSUN青年社區(qū)擁有自己的生活四、產品體系（見附圖）下為簡要說明青年俱樂部（運動類）傳統(tǒng)運動場地結合社區(qū)園林，分散分布在社區(qū)內部，包括：室內乒乓球，二個戶外網(wǎng)球、一個戶外籃球、三個以上戶外羽毛球、戶外健身器材；極限運動場地結合社區(qū)中心會所，集中布置在地塊東北角，包括：單車技巧運動和滑板運動（共約200平方米）、攀巖運動（三到五條人工攀巖道）。青年俱樂部（夢工場社區(qū)中心會所）以電影場景為主題，創(chuàng)造一種戲劇化的場景。將藝術中心、酒吧、咖啡館、電影流行品專賣店、健身美體、藝術攝影融為一體。結合極限運動場，集中布置在地塊的東北角。青年旅館彈性設計客房與單身公寓戶型相同；建議為40個客房，20個雙人間，20個4人間，帶獨立衛(wèi)生間。共享服務社區(qū)中心會所與旅館共享設施與服務；閱覽室、網(wǎng)吧、自助洗衣房、干洗店、鐘點工服務、送餐服務、訂票服務、24小時銀行、24小時便利店、沖印店、藥店等。相對獨立選擇