提高住房服務水平

1、HONGYU.MACRO提高住房服務水平市場風險因素增多,國家仍繼續(xù)強調不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,強化房地產(chǎn)市場調控,堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標,避免市場波動變化對經(jīng)濟增長、人民就業(yè)、和社會穩(wěn)定造成沖擊。2021年12月中央經(jīng)濟工作會議進一步強調,要加強預期引導,探索新的發(fā)展模式,堅持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。保障措施(一)堅持黨的領導發(fā)揮住房建設系統(tǒng)各級黨委統(tǒng)攬全局、多方協(xié)調作用,健全黨領導房地產(chǎn)長效機制和住房制度改革的方式方法,完善上下貫通、執(zhí)行有力的組織體系,健全責任

2、明確、分工協(xié)作、高效協(xié)調的規(guī)劃實施機制。堅決做到依法行政,嚴格按照國家、吉林省有關法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)章標準辦事。(二)完善組織實施各市縣要依據(jù)全省住房發(fā)展規(guī)劃,研究制定符合本地實際的住房發(fā)展規(guī)劃和實施計劃,落實政策措施和建設項目,落實主體責任,構建長效機制。統(tǒng)籌協(xié)調、加強對接,自覺把新發(fā)展理念融入工作全過程,通過多部門聯(lián)動共同推動各項住房發(fā)展事業(yè)，造福于民。(三)加強資金支持形成穩(wěn)定的住房保障財政支持機制,因地制宜落實公租房租賃補貼政策,加大對棚戶區(qū)改造資金和金融支持力度。各市縣要根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展水平、財政狀況以及居民住房消費能力等因素,合理確定各類貨幣補貼的發(fā)放標準和發(fā)放規(guī)模,并實行動態(tài)調整。

3、鼓勵銀行業(yè)金融機構加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度。(四)強化用地保障加強住房及用地供應管理,市、縣定期向社會公開住宅用地供應計劃。提高新增國有建設用地中住宅用地供應比例,優(yōu)先滿足住宅用地需要,保障性住房用地做到應保盡保。完善商品住房用地供應方式,提高存量住宅用地利用效率,完善租賃住房用地供應方式。(五)加強輿論引導準確解讀房地產(chǎn)市場形勢和政策,及時回應社會關切,穩(wěn)定市場預期,整治房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡傳播亂象,營造良好的市場輿論氛圍。出臺相關政策措施前,做好風險評估和工作預案。形勢展望(一)國家住房發(fā)展政策新方向。一是逐步落實房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。十三五”時期國家經(jīng)濟發(fā)展方式與增

4、速、結構與體制在不斷變化,全國住房市場也表現(xiàn)出明顯階段性特征,住宅投資從高速增長步入平穩(wěn)、下降狀態(tài)，住宅建設從總量擴張階段步入總量放緩、市場區(qū)域結構分化,基于以上形勢及房地產(chǎn)市場的新變化,國家住房政策在住房不炒的總體思路指導下,逐漸由去庫存、因城施策分類管理,過度到房地產(chǎn)調控長效機制建設上來,在時間上基本可分為三個階段:第一個階段,2016-2017年分類調控、長效機制起步期。2016年起為應對一二線城市房價上漲過快,三四線城市庫存過度的問題,在中央經(jīng)濟工作會議提出去庫存方面,要堅持分類調控,因城因地施策,同時首次提出將住房租賃市場培育納入住房制度改革,增加住房供給渠道與途徑。第二階段,201

5、8-2019年因城施策、主體責任發(fā)展期。隨著棚改貨幣化去庫存任務基本完成,三四線去化周期回歸合理水平,國家調整收緊貨幣化安置政策。2018年中央經(jīng)濟工作會議強調要構建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制,賦予地方政府更多的政策自主權,將土地、金融、財稅、住房保障和市場管理等短期調控手段賦予地方,因地制宜、精準施策,強化地方政府擔負起控房價到“穩(wěn)房價的主體責任。第三階段,2019年至今,長效管理調控機制全面落實期。2019年全國商品房銷售總量平穩(wěn)回落、區(qū)域分化加大,12月中央經(jīng)濟工作會議強調要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調控機制,促進房地產(chǎn)市場平

6、穩(wěn)健康發(fā)展.通過完善市場監(jiān)測預警和考核評價機制,加強對地方政府的目標管理。2020年受新冠疫情影響,全國房地產(chǎn)市場波動較大,市場風險因素增多,國家仍繼續(xù)強調不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段,強化房地產(chǎn)市場調控,堅持穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標,避免市場波動變化對經(jīng)濟增長、人民就業(yè)、和社會穩(wěn)定造成沖擊。2021年12月中央經(jīng)濟工作會議進一步強調,要加強預期引導,探索新的發(fā)展模式,堅持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。二是防范化解房地產(chǎn)風險,推動三線四檔”金融管理。2020年8月央行、住建部出臺了重

7、點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則三線四檔,用資產(chǎn)負債率、凈負債率、現(xiàn)金短債比三項核心指標作為三條紅線,將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為四個檔位,打破了房企高負債、高周轉的發(fā)展模式。新政策執(zhí)行后,根據(jù)國家統(tǒng)計局2021年1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù),全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金保持增長,其中國內貸款下降8.4%、利用外資下降36.9%;自籌資金增長6.1%;定金及預收款增長25.6%,反映出房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比例持續(xù)增長,預計可減少近萬億的負債規(guī)模,極大有利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營,有效預防系統(tǒng)性金融風險,有利于優(yōu)化全社會資源配置。三線四檔”將成為房地產(chǎn)長效機制中的重要舉措,預示著該項政策在未來的執(zhí)行階段,適用范

8、圍和指標維度更具深遠性,監(jiān)管執(zhí)行力度將不斷加強。(二)全省住房市場環(huán)境新變化。“十四五”時期是吉林省貫徹視察重要指示精神,擔負起“新?lián)?、新突破、新作為的重要時期和實現(xiàn)全面振興全方位振興的關鍵五年,我省住房市場將面臨諸多新變化:一是經(jīng)濟社會高質量發(fā)展促進房地產(chǎn)行業(yè)升級轉型。隨著一主六雙”高質量發(fā)展戰(zhàn)略的深入實施,吉林省區(qū)位特點、稟賦優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)特色將得到充分發(fā)揮,新發(fā)展格局將加速形成,截至2020年我省房地產(chǎn)業(yè)占生產(chǎn)總值比重為6.57%,是穩(wěn)定我省經(jīng)濟社會發(fā)展的重要壓艙石之一。預計“十四五期間隨著生產(chǎn)總值和投資總量穩(wěn)步提升,我省房地產(chǎn)業(yè)將穩(wěn)步健康發(fā)展,仍然可保持百億級產(chǎn)業(yè)規(guī)模。二是長春都市圈為載

9、體新型城鎮(zhèn)化將成為穩(wěn)定市場重要力量。依據(jù)七普數(shù)據(jù)我省近十年來人口逐步減少,九個市州中戶籍人口除省會長春市外較大幅度增長外,其他市州戶籍人口都有不同程度的減少,人口向省會集中趨勢十分明顯。預計2025年吉林省常住人口城鎮(zhèn)化水平達到67%,每年增長一個百分點(與國家平均水平持平),將有大量新市民進入長春市、吉林市等大城市生活,同時各城市棚戶區(qū)和舊城改造項目穩(wěn)步推進,為市場發(fā)展帶來連續(xù)穩(wěn)定的需求支撐。三是人口年齡結構變化對住房供應提出新需求。通過對吉林省人口年齡結構分析,十三五”期間我省常住人口年齡中樞上移,其中15-64歲適齡勞動人口比重高于全國平均水平,仍有較強的租房和購房需求。同時家庭結構逐步

10、小型化,主要表現(xiàn)為1-3人的小戶型家庭戶數(shù)將持續(xù)增多,1-2代戶的家庭結構將成為社會中的主要載體,大家庭單位向小家庭單位的拆分或可在未來進一步提高住房需求。(三)全省住房發(fā)展面臨新問題。我省住房發(fā)展面臨以下問題:房地產(chǎn)市場分化明顯,特別縣級城市受產(chǎn)業(yè)集聚水平低、人口吸納能力弱等因素影響,存在房地產(chǎn)市場總量小、住房消費低迷等問題。城鎮(zhèn)住房保障體系有待健全,新市民、青年人、特別是從事基本公共服務人員等群眾存在住房困難問題;城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造資金壓力較大;住房租賃市場培育和監(jiān)管有待加強,支持政策還需各方面持續(xù)細化落實。提高服務水平各地應簡化保障性租賃住房項目審批流程和環(huán)節(jié),提高工作效率,壓實城市政府主體

11、責任,嚴格工程質量安全管理,對保障性租賃住房的建設運行情況實施監(jiān)測評價。城市人民政府要加強住房租賃市場監(jiān)管,規(guī)范輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為,對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監(jiān)管。全面提高住房品質統(tǒng)籌推進老舊小區(qū)改造。堅持新舊并重,以城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造助力城市更新行動,不斷完善市政基礎設施、環(huán)境及生活配套設施,消除燃氣、電力、排水、供熱安全隱患,補齊養(yǎng)老、托育、停車充電樁等便民設施短板,提升居住社區(qū)物業(yè)服務水平,加快發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務、托幼服務、醫(yī)療服務、社區(qū)食堂以及其他家政服務。建立和完善基層黨組織領導和基層群眾自治機制,加強社區(qū)治理體系建設。推動行業(yè)轉型升級。全面推動綠色建筑發(fā)展,嚴格執(zhí)行綠色建筑標準,鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)建設超低能耗建筑,積極使用綠色建材;到2025年,城鎮(zhèn)新建建筑中綠色建筑面積占比達到100%.推進裝配式建筑發(fā)展,積極使用預制內外