酒店項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)分析實(shí)施報(bào)告書

1、-. z. 課 程 大學(xué)生創(chuàng)業(yè)教育 班 級(jí) D機(jī)制131 姓 名 甘崇志 學(xué) 號(hào) 1320101112 目錄一、項(xiàng)目基本情況1.1地理位置31.2基本結(jié)構(gòu)及容積31.3項(xiàng)目介紹4二、市場(chǎng)分析2.1市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)42.2旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀42.3酒店業(yè)市場(chǎng)分析4三、投資與概算3.1 投資與概算5四、 風(fēng)險(xiǎn)與分析4.1客源影響帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)64.2行業(yè)特點(diǎn)決定的風(fēng)險(xiǎn)64.3人力資源風(fēng)險(xiǎn)64.4市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)6五、項(xiàng)目定位5.1市場(chǎng)定位65.2目標(biāo)客戶65.3主要服務(wù)產(chǎn)品6六、其他86.1、酒店市場(chǎng)定位及經(jīng)營(yíng)76.2. 對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的要求高76.3發(fā)展規(guī)劃76.4市場(chǎng)營(yíng)銷76.5人員配置86.6團(tuán)隊(duì)管理86.7

2、遵循的標(biāo)準(zhǔn)9酒店項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告書一、項(xiàng)目基本情況1、地理位置酒店位于希望大道與希望中路，距離火車站1.5公里，距離五星長(zhǎng)途汽車站1公里，距離機(jī)場(chǎng)約15公里；酒店距工學(xué)院100米。2、基本結(jié)構(gòu)及容積酒店為框架式磚混結(jié)構(gòu)，建筑占地面積 米2 ，樓高 米，地面共25層，地下室2層?？偨ㄖ娣e2萬(wàn)多平方米，酒店可使用經(jīng)營(yíng)面積1萬(wàn)6千多平方米。共有客用電梯三部，員工專用梯一部。酒店一樓（面向鹽工一側(cè)）為大堂，層高 米，面積約為230平方米；五樓為餐飲包房、廚房，其中包房共計(jì)六個(gè)，平均面積為26平方米，中餐廳一個(gè)，面積約為140平方米，廚房面積約為278平方米；六樓為會(huì)議樓層，總計(jì)面積約為550平方

3、米。其中一個(gè)為140平方米的小型會(huì)議室，另外兩個(gè)為可移動(dòng)隔斷式會(huì)議室，面積在360平方米左右；七樓為行政辦公樓層，共11間辦公室（平均面積為35平方米），1間會(huì)議室（面積為100平方米）；八樓為健身中心，總面積為550平方米左右，有獨(dú)立的淋浴間（約70平方米）；九樓至二十五樓為客房樓層，共有客房206間（標(biāo)間115間，套房91間）其中：九至十一樓（合計(jì)3層）共有客房間，每層各有14間房（其中套房2間，標(biāo)準(zhǔn)間12間），標(biāo)準(zhǔn)間面積為35平方米左右，套房面積在62平方米左右； 十二至二十三樓（合計(jì)12層）共有客房間，每層各有12間房（其中套房6間，標(biāo)準(zhǔn)間6間）； 二十四樓共有間房（套房7間，標(biāo)準(zhǔn)間4

4、間）；二十五樓共有間房（套房6間，標(biāo)準(zhǔn)間3間），二十五樓設(shè)有行政樓層接待處（面積約為100平方米）； 負(fù)一樓為員工宿舍、員工更衣室、員工餐廳、布草房、配電房等設(shè)備層；負(fù)二層為地下車庫(kù)，面積約為1500平方米，可用車位約100個(gè)；3、目前項(xiàng)目現(xiàn)狀該項(xiàng)目全資所有者是工學(xué)院。目前項(xiàng)目已進(jìn)入裝飾階段，但由于資金預(yù)算原因，業(yè)主不考慮投資進(jìn)行酒店開辦籌建。業(yè)主首選對(duì)外承包經(jīng)營(yíng)。希望有相關(guān)檔次酒店經(jīng)營(yíng)管理及有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)機(jī)構(gòu)與之洽談承包經(jīng)營(yíng)合作。二、本地市場(chǎng)情況1、市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)2014年，全年生產(chǎn)總值達(dá)到602.88億元，比上年增長(zhǎng)14.7%，是多年來(lái)增幅最高的一年。從2013年的348.02億元到20

5、06年的602.88億元，按可比價(jià)格計(jì)算，年均增長(zhǎng)14.1%；人均GDP從10123元增加到17025元；財(cái)政總收入從79.11億元增加到157.58億元，年均增長(zhǎng)18.8%；城市居民人均可支配收入從7306元提高到11222元，年均實(shí)際增長(zhǎng)10%；農(nóng)民人均純收入從2352元提高到3465元，年均實(shí)際增長(zhǎng)7.8%。2、旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年，市共接待國(guó)外游客1853萬(wàn)人次，比上年增加395萬(wàn)人次；旅游收入超過(guò)80億元，同比凈增20多億元；全市旅游接待人數(shù)占全省總接待人數(shù)的25%，旅游收入占全省旅游總收入的21%。同比增長(zhǎng)20%以上，旅游經(jīng)濟(jì)占全年GDP的12%。3、酒店業(yè)市場(chǎng)分析有資

6、料表明，隨著市旅游業(yè)的快速發(fā)展，在旅游旺季每天需要提供近20000床位，而目前酒店業(yè)的整體接待能力遠(yuǎn)不能滿足這一巨大的市場(chǎng)需求，這使得市場(chǎng)資本紛紛看好的酒店市場(chǎng)，出現(xiàn)了前所未有投資熱潮。一時(shí)間國(guó)際、國(guó)酒店品牌紛紛搶灘酒店市場(chǎng)，先有國(guó)經(jīng)濟(jì)型酒店品牌MOTEL168率先出現(xiàn)在市中心，緊接著國(guó)際著名酒店品牌*、凱賓司基、希爾頓、香格里拉等將陸續(xù)登陸，近期兩家如家經(jīng)濟(jì)快捷酒店、七天假日又將粉墨登場(chǎng)。而一些介于高星級(jí)酒店與經(jīng)濟(jì)型酒店之間、有一定地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)、硬件設(shè)施優(yōu)勢(shì)的本地酒店也紛紛開大吉，其中具有一定代表性天豪系就一連開了三家酒店，第四家酒店也在緊鑼密鼓的籌建中。據(jù)調(diào)查了解，自進(jìn)入夏季以來(lái)，市的酒店

7、會(huì)議室的出租率就出奇的高，會(huì)議日期甚至排到了9月份，其中，以、等地的會(huì)議旅游團(tuán)為多。酒店業(yè)客房平均出租率均在90%以上，商務(wù)團(tuán)隊(duì)大約就70%80%。在市區(qū)，一些地理位置好、有一定檔次的賓館酒店，經(jīng)常出現(xiàn)下午以后就無(wú)房可訂的火爆現(xiàn)象。三、投資概算根據(jù)目前得到的酒店綜合信息反饋，業(yè)主對(duì)酒店的投入會(huì)進(jìn)行到以下情況：中央空調(diào)、電梯、水暖、煤氣、強(qiáng)電設(shè)施設(shè)備、消防、安全監(jiān)控、弱電、廚房設(shè)備等設(shè)施設(shè)備，客房及餐飲等區(qū)域?qū)?duì)六面進(jìn)行裝修，客房衛(wèi)生間衛(wèi)浴設(shè)備將全部到位。作為承包投資合伙人需要如下項(xiàng)目的投入：（一）、房務(wù)物資（115間標(biāo)間、91間套房、大堂及行政樓層接待間）：電器、布草、雜件、家具、易耗品約計(jì)6

8、05萬(wàn)左右；（二）、餐飲物資：家具、瓷器、布草、電器、工具約計(jì)115萬(wàn)左右；（三）、會(huì)議（宴會(huì)）物資：家具、布草、電器、雜件約計(jì)55萬(wàn)；（四）、后勤設(shè)施物資：?jiǎn)T餐物資、員工更衣室物資、人事培訓(xùn)物資、員工宿舍物資、員工服裝、印刷品等約計(jì)60萬(wàn)左右；（五）、工具類：工程工具、PA工具、保安工具、辦公設(shè)施設(shè)備約計(jì)50萬(wàn)左右：（六）、開業(yè)籌備辦公費(fèi)用約計(jì)100萬(wàn)；（七）、市場(chǎng)開拓費(fèi)用30萬(wàn)；（八）、備用金100萬(wàn)?？傆?jì)承包開辦費(fèi)用約計(jì)1115萬(wàn)元。四、風(fēng)險(xiǎn)分析1、 風(fēng)險(xiǎn)1.1. 客源影響帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)酒店業(yè)的發(fā)展是以客源為依托的，由于決定旅游市場(chǎng)環(huán)境的變化受到政治、經(jīng)濟(jì)、文化、自然條件和季節(jié)等多方面因素的

9、限制，有可能引起酒店客源數(shù)量和結(jié)構(gòu)向不利方向變化，從而影響公司的發(fā)展和盈利。1.2. 人力資源風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)代酒店具有知識(shí)密集和勞動(dòng)密集的特點(diǎn)，對(duì)酒店從業(yè)人員尤其是酒店管理人員具有較高的要求。從而管理人員的管理能力，從業(yè)人員的技能水平、服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)都直接會(huì)影響經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。如出現(xiàn)不合理的人員流動(dòng)，特別是管理和業(yè)務(wù)骨干的流失可能會(huì)導(dǎo)致客源的減少和客戶的不穩(wěn)定，給公司效益帶來(lái)不利影響。1.3. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)由于市場(chǎng)需求的劇增，目前在掀起了一股酒店業(yè)投資熱潮，隨著酒店數(shù)量和規(guī)模的增長(zhǎng)，行業(yè)部競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)在未來(lái)2-4年出現(xiàn)高潮，酒店在價(jià)格和客源方面將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。1.4. 行業(yè)特點(diǎn)決定的風(fēng)險(xiǎn)酒店業(yè)具有比較強(qiáng)的

10、依托性，任何一種不利條件都可能使酒店業(yè)的發(fā)展受到制約，特別是重大的國(guó)外政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化、突發(fā)事件、自然災(zāi)害和急性傳染病等因素，如2003年的非典”對(duì)當(dāng)時(shí)酒店業(yè)造成了很大的影響。五、項(xiàng)目定位1、市場(chǎng)定位城市時(shí)尚商務(wù)旅游酒店。2、目標(biāo)客戶根據(jù)同類型酒店的調(diào)查和酒店市場(chǎng)定位，確定目標(biāo)客戶如下：散客：省外中偏高檔消費(fèi)的商務(wù)、公務(wù)散客；團(tuán)隊(duì)：會(huì)議團(tuán)隊(duì)、旅行社組織的標(biāo)準(zhǔn)團(tuán)體客人；本地消費(fèi)：本地講究居住品質(zhì)居民也是酒店的主要客源之一。3、主要服務(wù)產(chǎn)品主要提供餐飲、住宿、會(huì)議、健身服務(wù)以及必須的基本商務(wù)服務(wù)六、其他1、酒店市場(chǎng)定位及經(jīng)營(yíng)酒店計(jì)劃房間執(zhí)行價(jià)格如下：（表7。1）項(xiàng)目豪華標(biāo)準(zhǔn)間豪華單人間豪華套房行

11、政套房備注旺季3884885286085、6、7、8月平季3684584985883、4、9、10月淡季33842846856811、12、1、2月年均價(jià)格2. 對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的要求高酒店為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時(shí)取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在服務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費(fèi)用控制、員工管理和激勵(lì)、市場(chǎng)分析和市場(chǎng)營(yíng)銷等多個(gè)方面建立比較成功的管理模式，由于酒店為客人提供的服務(wù)種類多、標(biāo)準(zhǔn)高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)管理提出了較高的要求。3. 發(fā)展規(guī)劃以取得每年經(jīng)營(yíng)權(quán)的酒店15年經(jīng)營(yíng)權(quán)為契機(jī)，對(duì)酒店按照四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行裝修并配備相關(guān)設(shè)備、設(shè)施，爭(zhēng)取在2028年市旅游旺季開

12、始之前酒店能夠試營(yíng)業(yè)，以合理的價(jià)格、良好的設(shè)施、完善的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)建立酒店的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)與會(huì)議會(huì)展公司、商業(yè)訂房、旅行社的合作，結(jié)合酒店自行銷售，以公關(guān)和市場(chǎng)宣傳手段為服務(wù)，在12年成為本地知名高端商務(wù)酒店。4、 市場(chǎng)營(yíng)銷4.1. 目標(biāo)市場(chǎng)參加各類會(huì)議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動(dòng)，外省市來(lái)筑旅游的人員。具體可分為如下層次：（1）散客：省外中檔消費(fèi)的商務(wù)、公務(wù)散客。（2）電視臺(tái)相關(guān)接待的公務(wù)、商務(wù)客人。（3）會(huì)議會(huì)展客人：政府各職能部門、駐筑政府、企事業(yè)單位及省外各大中型企業(yè)。（4）團(tuán)隊(duì)：省及省外旅行社（、）組織的團(tuán)體客人4.2. 產(chǎn)品與服務(wù)主要提供住宿、餐飲服務(wù)。4.3. 定價(jià)定價(jià)采用競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法

13、，根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（當(dāng)?shù)厮男羌?jí)以上酒店）的價(jià)格策略進(jìn)行定價(jià)。房?jī)r(jià)參照本市四星級(jí)酒店的平均中位價(jià)格確定，2008年計(jì)劃價(jià)格如表7.1所示。上表為酒店房間計(jì)劃實(shí)際價(jià)格，門市價(jià)將略高于實(shí)際價(jià)格。餐飲服務(wù)價(jià)格將參考市四星級(jí)酒店的平均價(jià)格水平采用不同的定價(jià)策略采用不同價(jià)位。4.4. 銷售渠道. 直接渠道通過(guò)酒店銷售部與存在消費(fèi)意向的單位和個(gè)人通過(guò)簽訂消費(fèi)協(xié)議、會(huì)員卡等方式自行銷售住宿、餐飲、會(huì)議服務(wù)。通過(guò)與省外旅行社合作，銷售團(tuán)隊(duì)客人住宿、餐飲服務(wù)。通過(guò)與省外會(huì)議會(huì)展展覽公司合作，銷售團(tuán)隊(duì)客人會(huì)議、餐飲、住宿服務(wù)。5. 人員配備酒店房務(wù)人員計(jì)劃按照1：1.4的比例配備服務(wù)人員，旺季約需要288名，平季、淡季將適當(dāng)減少人員。酒店餐飲部廚房工作人員計(jì)劃配備25人，收銀服務(wù)人員計(jì)劃配備12人。其他銷售、職能部門根據(jù)職責(zé)和需要配備人員。6 管理團(tuán)隊(duì)酒店的管理團(tuán)隊(duì)大部分來(lái)自于本地，部分外聘具有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的人員。具體高級(jí)管理人員的人選將與投資者共同考察、協(xié)商后確定。7 遵循的標(biāo)準(zhǔn)將按照旅游涉外飯店星級(jí)的劃分及評(píng)定（GB/T14308-2002）及飯店星級(jí)的劃分與評(píng)定按照不低于四星級(jí)酒店的要求進(jìn)行酒店各項(xiàng)服務(wù)設(shè)備（硬件）的配備，并提供不低于四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。將按照旅