2017年我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況圖文分析實(shí)施報(bào)告

1、-PAGE . z.2017年我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況圖文分析報(bào)告2018.01.03一、2017年中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售現(xiàn)狀：三四線城市熱度異常 2017年1-10月商品房銷(xiāo)售繼續(xù)了近三年來(lái)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。2017年1-10月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積13.0億平方米，同比增加8.2%；2017年1-10月全國(guó)商品房銷(xiāo)售額10.3萬(wàn)億元，同比增加12.6%，雖然增長(zhǎng)率相比2015和2016有所降低，但是依然維持了增長(zhǎng)，同時(shí)行業(yè)也連續(xù)三年維持了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。 商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)值 商品房銷(xiāo)售額累計(jì)情況2017之所以取得如此高的銷(xiāo)售表現(xiàn)，其中一個(gè)重要因素是2017年三四線城市的奉獻(xiàn)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年前十月，三四線

2、城市在銷(xiāo)售面積上以及銷(xiāo)售金額增速上分別領(lǐng)先一二線城市18.7個(gè)以及27.2個(gè)百分點(diǎn)，是近五年來(lái)兩者差距最大的一次。 2017 年前三季度三四線城市成交面積同比保持領(lǐng)先 2017 年前三季度三四線城市成交金額同比在保持領(lǐng)先 目前三線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)場(chǎng)領(lǐng)漲一線與二線城市，且漲幅已經(jīng)接近其2013年的最大漲幅水平，三線城市房?jī)r(jià)的快速上漲也會(huì)逐漸制約行業(yè)政策進(jìn)一步放松的空間。2017年相比2016年已經(jīng)出現(xiàn)了快速的下降，共減少約0.8億平，降幅達(dá)20%。且目前其絕對(duì)值水平已經(jīng)低于2014年，按照統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，目前每月約1000萬(wàn)平的消化速度如果繼續(xù)消化下去，則到2018年上半年待售住宅面積水平將會(huì)到

3、達(dá)近5年的最低值。 三四線城市房?jī)r(jià)開(kāi)場(chǎng)領(lǐng)漲 行業(yè)狹義庫(kù)存面積億平 同時(shí)從更廣泛應(yīng)用的行業(yè)的可售面積庫(kù)存去化情況來(lái)看，目前一、二、三線城市的整體庫(kù)存水平也已經(jīng)處于近年來(lái)相對(duì)低位的水平。行業(yè)去庫(kù)存政策已經(jīng)取得了非常明顯的成效。 但是從行業(yè)1998年開(kāi)場(chǎng)累積的新開(kāi)工面積減去累積的銷(xiāo)售面積來(lái)測(cè)算的廣義住宅庫(kù)存面積來(lái)看，目前行業(yè)整體的庫(kù)存雖然從2015年開(kāi)場(chǎng)出現(xiàn)了下降，但是其絕對(duì)值依然有25億平。從后續(xù)看行業(yè)依然存在著去庫(kù)存的動(dòng)因，但整體而言去庫(kù)存的動(dòng)力已經(jīng)開(kāi)場(chǎng)逐步減小。 行業(yè)新開(kāi)工估算廣義庫(kù)存面積 從開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源角度看居民購(gòu)房杠桿情況 從購(gòu)房者角度看居民購(gòu)房杠桿情況 驅(qū)動(dòng)因素從2017年下半年開(kāi)場(chǎng)都

4、出現(xiàn)了一定的弱化。首先，目前按揭利率從2016年的低位開(kāi)場(chǎng)出現(xiàn)上浮，尤其是2017年下半年開(kāi)場(chǎng)出現(xiàn)了連續(xù)的上漲，這對(duì)于目前行業(yè)這局部高杠桿資金所帶來(lái)的成交奉獻(xiàn)也會(huì)帶來(lái)不利的影響。2017 年5 月起房貸利率出現(xiàn)連續(xù)上浮% 居民短期貸款在2017 年出現(xiàn)抬升 2017年以來(lái)新增居民短期貸款增長(zhǎng)迅速。2017年110月，我國(guó)新增短期居民貸款累計(jì)1.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)243.4%，其中局部資金存在用于支付房款，違規(guī)進(jìn)入樓市的情況，影響了房地產(chǎn)金融調(diào)控秩序。此現(xiàn)象已經(jīng)引起監(jiān)管部門(mén)的重視，9月5日，銀監(jiān)局、人行營(yíng)業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)通知，要求轄銀行開(kāi)展個(gè)人貸款資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)情況檢查。11月3日，住建

5、部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合部署規(guī)購(gòu)房融資行為，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資，嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購(gòu)房。截至目前，已經(jīng)有、等省市均已下發(fā)文件加強(qiáng)對(duì)居民消費(fèi)貸款的管理。未來(lái)消費(fèi)貸款進(jìn)入樓市的情況有望得到遏制，這也會(huì)進(jìn)一步抑制杠桿資金對(duì)于2017年高成交的奉獻(xiàn)。 二、2018年中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售預(yù)測(cè) 總體來(lái)看，一二線城市調(diào)控政策短期依然難以松動(dòng)，但目前量?jī)r(jià)控制較為平穩(wěn)，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)環(huán)境有望延續(xù)至2018年；三四線城市在去庫(kù)存接近尾聲的情況下，后續(xù)政策存在進(jìn)一步收緊的可能。一二線城市方面，假設(shè)其成交水平在2018年與2017年保持一致，即成交面積約為6.11萬(wàn)平，成交金

6、額約為6.90萬(wàn)億元。 一二線商品房銷(xiāo)售面積 一二線商品房銷(xiāo)售金額 一二線商品房銷(xiāo)售銷(xiāo)售均價(jià)三四線城市是目前最重要的分歧點(diǎn)所在。三四線城市銷(xiāo)售因貨幣化以及加杠桿，在2016、2017年連續(xù)出現(xiàn)了銷(xiāo)量的大增，尤其是2017年銷(xiāo)量增速明顯領(lǐng)先于一二線城市，預(yù)計(jì)隨著后續(xù)政策的逐步收緊，三四線城市的成交將逐步減弱并回歸至歷史水平。假設(shè)2017年三四線城市的銷(xiāo)售面積以及金額在現(xiàn)有的水平上出現(xiàn)一定的下滑，即商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)10%，銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)25%。三四線商品房銷(xiāo)售面積 三四線商品房銷(xiāo)售金額 三四線商品房銷(xiāo)售均價(jià)三四線城市在2013年進(jìn)入了8億平的銷(xiāo)售平臺(tái)，2016年開(kāi)場(chǎng)在政策的持續(xù)刺激下銷(xiāo)售量

7、開(kāi)場(chǎng)連續(xù)攀升，2016年到達(dá)了9億平以上，2017年則有望跨入10億平的平臺(tái)。 2018年三四線的銷(xiāo)售情況預(yù)測(cè)，在庫(kù)存下降以及房?jī)r(jià)領(lǐng)漲等多重約束下,預(yù)計(jì)行業(yè)政策的空間會(huì)逐漸縮減，三四線城市的市場(chǎng)行情會(huì)逐漸回歸以往的情況。將2018年三四線城市銷(xiāo)售可以分為樂(lè)觀、中性、悲觀三種假設(shè)。 為在樂(lè)觀情況下，刺激政策的退出是一個(gè)緩慢的過(guò)程，銷(xiāo)售面積還可以維持一個(gè)5%左右的增長(zhǎng)，同時(shí)平均房?jī)r(jià)也可以維持一個(gè)5%的增幅，銷(xiāo)售金額則可以有10%的增長(zhǎng)；在中性情況下，假設(shè)刺激政策退出力度尚可，則銷(xiāo)售面積回歸到2016年的水平，即下滑9%，而平均房?jī)r(jià)水平保持不變，則整體銷(xiāo)售金額也下滑9%；在悲觀情況下，假設(shè)刺激政策退

8、出力度較大，行業(yè)整體被打回3年前8億平的銷(xiāo)售平臺(tái)，則銷(xiāo)售會(huì)有較大幅度的下跌，假設(shè)成交面積回歸至2015年水平，則成交面積下滑25%，同時(shí)假設(shè)平均房?jī)r(jià)亦出現(xiàn)5%的下滑，則銷(xiāo)售金額的下滑幅度為29%。 三四線城市2018 年銷(xiāo)售情景分析-銷(xiāo)售面積：萬(wàn)平方米銷(xiāo)售均價(jià)：元/平方米銷(xiāo)售金額：億元-2018eyoy2018eyoy2018eyoy樂(lè)觀1104765%63135%6974410%中性95651-9%60120%57509-9%悲觀78489-25%5712-5%44831-29%結(jié)合一二線城市以及三四線城市成交面積以及成交金額，判斷樂(lè)觀情況下全國(guó)的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額增幅分別是3%和5%，中性情況下全國(guó)的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額的下滑幅度是6%和4%，悲觀