鳳凰城商業(yè)價格定位方案

1、項目名稱位置規(guī)模物業(yè)費價格車位層數(shù)定位及主要戶型備注綠地景城漢沽區(qū)東風(fēng)南路與新村街交口1.95元12800小區(qū)車位1躍2100/200/300為住宅及周邊項目配套暫未完全推出，明年住宅交房后開盤。現(xiàn)只有兩個還遷樓底商出售京港國際城漢沽區(qū)大豐路88號2萬未定8000-10000未定1層，1躍2100/2007月中下旬開盤華城公邸漢沽區(qū)一緯路與而徑路交口不詳未定未定未定1躍2、3200/300未推出天房錦繡漢沽河西區(qū)五經(jīng)路不詳未定未定未定1、2層未知未推出藍海茗苑漢沽新開路與建設(shè)路交口不詳未定未定未定1躍2標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)配套，未開盤寶利新都匯漢沽人民街與大豐路交口22000未定不售只租，價格未定未定1躍

2、2300為小區(qū)配套，超市、銀行等共計7個鋪位，大概在明年5月推出。煤水電均有濱海未來城漢沽新開北路與大豐路交口不詳未定大概在14000未定180-260不等還未開盤，時間不確定御景華庭漢沽四經(jīng)路月四緯路交口將近3萬未定未定未定1躍2240左右一層高4.5，二層高6，未開盤龍胤溪園寧河縣蘆臺鎮(zhèn)商業(yè)道延長線不詳未定8000-10000未定3100/300下半年開盤推出鳳凰城商業(yè)價格定位及優(yōu)惠政策蘆臺、漢沽等地商業(yè)項目調(diào)研在建商業(yè)項目調(diào)研調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，該地區(qū)現(xiàn)有在建及待售商業(yè)項目均為住宅項目的配套底商，且大部分未開盤，已開盤及預(yù)計開盤銷售項目的銷售價格在800014000元/之間，面積區(qū)間在1003

3、00之間。多為躍層結(jié)構(gòu)。二手商鋪調(diào)研位置樓層面積（m2）報價（元）單價（元）備注商業(yè)道幸福商業(yè)廣場33018000060002686000008823可議2403500008750可議調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，周邊商業(yè)項目二三樓的商鋪銷售價格為60008700/。周邊商業(yè)租金調(diào)研項目名稱項目位置樓層商鋪面積（m2）租金（元/天/）平均租金（元/天/）世紀(jì)新都商場商業(yè)道與震新路交口（本項目斜對面）1F6063.453.49整體1502.813531203.52F3543.081002.5603.53F12.655.35124.7911.76.0985.48105.48世紀(jì)新都商業(yè)街世紀(jì)新都商場西側(cè)商業(yè)街（本

4、項目斜對面）1F1544.78207135.27287.5幸福廣場商業(yè)道南端 （本項目正對面）1F100（臨街）52.82.05整體1502301.92551.492F10011.14821.33F600.680.68時代金街商業(yè)道與光明路交口（本案正對面?zhèn)让妫?F-2F701.140.79400.48480.86480.46幸福小區(qū)底商新華道東側(cè) （本案西側(cè)半公里）1F753.112.99442.8世紀(jì)花園底商光華路東側(cè) （本案西南一公里）1F2600.950.752000.5調(diào)研數(shù)據(jù)顯示：該地區(qū)租金差異較大，商業(yè)道兩側(cè)臨街商鋪租金最高。世紀(jì)新都商場商鋪租金較高，一層商鋪平均租金3.454.

5、78元/天/，整體平均租金3.49元/天/。項目正對面幸福廣場一層臨街鋪面租金較高，租金5元/天/，內(nèi)街則經(jīng)營慘淡，導(dǎo)致項目整體租金僅為2.05元/天/。非商業(yè)道上的商鋪的平均租金則在0.68元2.99元/天/之間。銷售價格定位根據(jù)上述調(diào)研數(shù)據(jù)，不難看出蘆臺當(dāng)商鋪價值最高的位置為商業(yè)道兩側(cè)一層臨街鋪面，個別面積較小的鋪面甚至達到6、7元的租金，但位置稍有別與此類鋪面的租金則難以想象的低。對本案最具參考價值的商業(yè)即為世紀(jì)新都及幸福廣場。此兩成熟項目的租金情況，測算本案租金體系如下：商業(yè)銷售均價：3.49元/天/365天12年（8%年回報）=15286元/，即15300元鳳凰城商業(yè)銷售價格體系價格

6、因素說明公司底價（元/）公司底價總價（元）單價報價 （上漲20%）報價總價（元）序號樓號樓層房號建筑面積（）1B一層101704.25 22185 15623786 27731 19529733 2102389.06 22950 8928927 28688 11161159 3103389.06 22950 8928927 28688 11161159 4104465.47 22185 10326452 27731 12908065 5105587.37 22185 13030803 27731 16288504 6106393.78 22950 9037251 28688 11296564

7、7107389.06 22950 8928927 28688 11161159 8108661.94 24480 16204291 30600 20255364 9二層201392.68 18360 7209605 22950 9012006 10202392.68 18360 7209605 22950 9012006 11203397.40 18360 7296264 22950 9120330 12204392.68 18360 7209605 22950 9012006 13205636.62 18360 11688343 22950 14610429 14三層301739.01 10

8、710 7914797 13388 9893496 15302626.74 10710 6712385 13388 8390482 16303701.96 10710 7517992 13388 9397490 17304392.68 10710 4205603 13388 5257004 18305636.62 10710 6818200 13388 8522750 19四層401735.38 7650 5625657 9563 7032071 20402620.81 7650 4749197 9563 5936496 21403698.34 7650 5342301 9563 667787

9、6 22404389.06 7650 2976309 9563 3720386 23405636.62 7650 4870143 9563 6087679 24均價/總價12369.27 15228 188355370 19035 235444213 注：紅色部分為辦公區(qū)，暫不出售。3.49元/天/365天10年（8%年回報）=12739元/，即12800元鳳凰城商業(yè)銷售價格體系價格因素說明公司底價（元/）公司底價總價（元）單價報價 （上漲20%）報價總價（元）序號樓號樓層房號建筑面積（）1B一層101704.25 18560 13070880 23200 16338600 2102389.0

10、6 19200 7469952 24000 9337440 3103389.06 19200 7469952 24000 9337440 4104465.47 18560 8639123 23200 10798904 5105587.37 18560 10901587 23200 13626984 6106393.78 19200 7560576 24000 9450720 7107389.06 19200 7469952 24000 9337440 8108661.94 20480 13556531 25600 16945664 9二層201392.68 15360 6031565 1920

11、0 7539456 10202392.68 15360 6031565 19200 7539456 11203397.40 15360 6104064 19200 7630080 12204392.68 15360 6031565 19200 7539456 13205636.62 15360 9778483 19200 12223104 14三層301739.01 8960 6621530 11200 8276912 15302626.74 8960 5615590 11200 7019488 16303701.96 8960 6289562 11200 7861952 17304392.68 8960 3518413 11200 4398016 18305636.62 8960 5704115 11200 7130144 19四層401735.38 6400 4706432 8000 5883040 20402620.81 6400 3973184 8000 4966480 21403698.34 6400 4469376 8000 5586720 22404389.06 6400 2489984 8000 3112480 23405636.62 6400 4074368 8000 50