鳳凰城商業(yè)價(jià)格定位方案

1、項(xiàng)目名稱(chēng)位置規(guī)模物業(yè)費(fèi)價(jià)格車(chē)位層數(shù)定位及主要戶型備注綠地景城漢沽區(qū)東風(fēng)南路與新村街交口1.95元12800小區(qū)車(chē)位1躍2100/200/300為住宅及周邊項(xiàng)目配套暫未完全推出，明年住宅交房后開(kāi)盤(pán)?，F(xiàn)只有兩個(gè)還遷樓底商出售京港國(guó)際城漢沽區(qū)大豐路88號(hào)2萬(wàn)未定8000-10000未定1層，1躍2100/2007月中下旬開(kāi)盤(pán)華城公邸漢沽區(qū)一緯路與而徑路交口不詳未定未定未定1躍2、3200/300未推出天房錦繡漢沽河西區(qū)五經(jīng)路不詳未定未定未定1、2層未知未推出藍(lán)海茗苑漢沽新開(kāi)路與建設(shè)路交口不詳未定未定未定1躍2標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)配套，未開(kāi)盤(pán)寶利新都匯漢沽人民街與大豐路交口22000未定不售只租，價(jià)格未定未定1躍

2、2300為小區(qū)配套，超市、銀行等共計(jì)7個(gè)鋪位，大概在明年5月推出。煤水電均有濱海未來(lái)城漢沽新開(kāi)北路與大豐路交口不詳未定大概在14000未定180-260不等還未開(kāi)盤(pán)，時(shí)間不確定御景華庭漢沽四經(jīng)路月四緯路交口將近3萬(wàn)未定未定未定1躍2240左右一層高4.5，二層高6，未開(kāi)盤(pán)龍胤溪園寧河縣蘆臺(tái)鎮(zhèn)商業(yè)道延長(zhǎng)線不詳未定8000-10000未定3100/300下半年開(kāi)盤(pán)推出鳳凰城商業(yè)價(jià)格定位及優(yōu)惠政策蘆臺(tái)、漢沽等地商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研在建商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，該地區(qū)現(xiàn)有在建及待售商業(yè)項(xiàng)目均為住宅項(xiàng)目的配套底商，且大部分未開(kāi)盤(pán)，已開(kāi)盤(pán)及預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格在800014000元/之間，面積區(qū)間在1003

3、00之間。多為躍層結(jié)構(gòu)。二手商鋪調(diào)研位置樓層面積（m2）報(bào)價(jià)（元）單價(jià)（元）備注商業(yè)道幸福商業(yè)廣場(chǎng)33018000060002686000008823可議2403500008750可議調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，周邊商業(yè)項(xiàng)目二三樓的商鋪銷(xiāo)售價(jià)格為60008700/。周邊商業(yè)租金調(diào)研項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置樓層商鋪面積（m2）租金（元/天/）平均租金（元/天/）世紀(jì)新都商場(chǎng)商業(yè)道與震新路交口（本項(xiàng)目斜對(duì)面）1F6063.453.49整體1502.813531203.52F3543.081002.5603.53F12.655.35124.7911.76.0985.48105.48世紀(jì)新都商業(yè)街世紀(jì)新都商場(chǎng)西側(cè)商業(yè)街（本

4、項(xiàng)目斜對(duì)面）1F1544.78207135.27287.5幸福廣場(chǎng)商業(yè)道南端 （本項(xiàng)目正對(duì)面）1F100（臨街）52.82.05整體1502301.92551.492F10011.14821.33F600.680.68時(shí)代金街商業(yè)道與光明路交口（本案正對(duì)面?zhèn)让妫?F-2F701.140.79400.48480.86480.46幸福小區(qū)底商新華道東側(cè) （本案西側(cè)半公里）1F753.112.99442.8世紀(jì)花園底商光華路東側(cè) （本案西南一公里）1F2600.950.752000.5調(diào)研數(shù)據(jù)顯示：該地區(qū)租金差異較大，商業(yè)道兩側(cè)臨街商鋪?zhàn)饨鹱罡摺Ｊ兰o(jì)新都商場(chǎng)商鋪?zhàn)饨疠^高，一層商鋪平均租金3.454.

5、78元/天/，整體平均租金3.49元/天/。項(xiàng)目正對(duì)面幸福廣場(chǎng)一層臨街鋪面租金較高，租金5元/天/，內(nèi)街則經(jīng)營(yíng)慘淡，導(dǎo)致項(xiàng)目整體租金僅為2.05元/天/。非商業(yè)道上的商鋪的平均租金則在0.68元2.99元/天/之間。銷(xiāo)售價(jià)格定位根據(jù)上述調(diào)研數(shù)據(jù)，不難看出蘆臺(tái)當(dāng)商鋪價(jià)值最高的位置為商業(yè)道兩側(cè)一層臨街鋪面，個(gè)別面積較小的鋪面甚至達(dá)到6、7元的租金，但位置稍有別與此類(lèi)鋪面的租金則難以想象的低。對(duì)本案最具參考價(jià)值的商業(yè)即為世紀(jì)新都及幸福廣場(chǎng)。此兩成熟項(xiàng)目的租金情況，測(cè)算本案租金體系如下：商業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)：3.49元/天/365天12年（8%年回報(bào)）=15286元/，即15300元鳳凰城商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格體系價(jià)格

6、因素說(shuō)明公司底價(jià)（元/）公司底價(jià)總價(jià)（元）單價(jià)報(bào)價(jià) （上漲20%）報(bào)價(jià)總價(jià)（元）序號(hào)樓號(hào)樓層房號(hào)建筑面積（）1B一層101704.25 22185 15623786 27731 19529733 2102389.06 22950 8928927 28688 11161159 3103389.06 22950 8928927 28688 11161159 4104465.47 22185 10326452 27731 12908065 5105587.37 22185 13030803 27731 16288504 6106393.78 22950 9037251 28688 11296564

7、7107389.06 22950 8928927 28688 11161159 8108661.94 24480 16204291 30600 20255364 9二層201392.68 18360 7209605 22950 9012006 10202392.68 18360 7209605 22950 9012006 11203397.40 18360 7296264 22950 9120330 12204392.68 18360 7209605 22950 9012006 13205636.62 18360 11688343 22950 14610429 14三層301739.01 10

8、710 7914797 13388 9893496 15302626.74 10710 6712385 13388 8390482 16303701.96 10710 7517992 13388 9397490 17304392.68 10710 4205603 13388 5257004 18305636.62 10710 6818200 13388 8522750 19四層401735.38 7650 5625657 9563 7032071 20402620.81 7650 4749197 9563 5936496 21403698.34 7650 5342301 9563 667787

9、6 22404389.06 7650 2976309 9563 3720386 23405636.62 7650 4870143 9563 6087679 24均價(jià)/總價(jià)12369.27 15228 188355370 19035 235444213 注：紅色部分為辦公區(qū)，暫不出售。3.49元/天/365天10年（8%年回報(bào)）=12739元/，即12800元鳳凰城商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格體系價(jià)格因素說(shuō)明公司底價(jià)（元/）公司底價(jià)總價(jià)（元）單價(jià)報(bào)價(jià) （上漲20%）報(bào)價(jià)總價(jià)（元）序號(hào)樓號(hào)樓層房號(hào)建筑面積（）1B一層101704.25 18560 13070880 23200 16338600 2102389.0

10、6 19200 7469952 24000 9337440 3103389.06 19200 7469952 24000 9337440 4104465.47 18560 8639123 23200 10798904 5105587.37 18560 10901587 23200 13626984 6106393.78 19200 7560576 24000 9450720 7107389.06 19200 7469952 24000 9337440 8108661.94 20480 13556531 25600 16945664 9二層201392.68 15360 6031565 1920

11、0 7539456 10202392.68 15360 6031565 19200 7539456 11203397.40 15360 6104064 19200 7630080 12204392.68 15360 6031565 19200 7539456 13205636.62 15360 9778483 19200 12223104 14三層301739.01 8960 6621530 11200 8276912 15302626.74 8960 5615590 11200 7019488 16303701.96 8960 6289562 11200 7861952 17304392.68 8960 3518413 11200 4398016 18305636.62 8960 5704115 11200 7130144 19四層401735.38 6400 4706432 8000 5883040 20402620.81 6400 3973184 8000 4966480 21403698.34 6400 4469376 8000 5586720 22404389.06 6400 2489984 8000 3112480 23405636.62 6400 4074368 8000 50