房地產(chǎn)基金風(fēng)靡亞太

1、房地產(chǎn)基金風(fēng)靡亞太房地產(chǎn)投資信托基金（簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)基金）在美國(guó)已有超過(guò)30年的歷史，現(xiàn)在美國(guó)上市的房地產(chǎn)基金市值超過(guò)2000億美元，顯示房地產(chǎn)基金的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆Ｗ罱鼣?shù)年間，作為一種新型投資工具，房地產(chǎn)基金在亞太區(qū)各國(guó)放寬其有關(guān)上市及監(jiān)管規(guī)定后，陸續(xù)發(fā)展起來(lái)。截至2004年7月初，在澳大利亞、日本、韓國(guó)、新加坡等地上市的房地產(chǎn)基金分別有44、13、7及4只，而臺(tái)灣地區(qū)9月將有第一只房地產(chǎn)基金上市。作為一種集體投資計(jì)劃，房地產(chǎn)基金通過(guò)集中投資于可帶來(lái)收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店及服務(wù)式住宅，為投資者提供定期收入。事實(shí)上，房地產(chǎn)基金的價(jià)格也會(huì)隨旗下的物業(yè)升值而同步上升，從而為投資者提供

2、一種風(fēng)險(xiǎn)較股票低、但收入較穩(wěn)定的投資選擇。房地產(chǎn)基金可為地產(chǎn)發(fā)展商及投資者帶來(lái)多種好處。首先，有助于地產(chǎn)發(fā)展商釋放旗下資產(chǎn)的價(jià)值。由于現(xiàn)在地產(chǎn)發(fā)展商或地產(chǎn)投資公司的股票價(jià)格往往低于其凈資產(chǎn)價(jià)值，部分股票的價(jià)格更只有其凈資產(chǎn)價(jià)值的6070。而房地產(chǎn)基金能有助于這些地產(chǎn)公司通過(guò)把某些物業(yè)資產(chǎn)按測(cè)量師的估價(jià)（即市價(jià)）賣(mài)給房地產(chǎn)基金，來(lái)釋放旗下物業(yè)資產(chǎn)的價(jià)值。由于這些資產(chǎn)是以市價(jià)賣(mài)給房地產(chǎn)基金，所以地產(chǎn)公司無(wú)需折讓。當(dāng)然，投資者需要特別留意，地產(chǎn)公司在按估值把資產(chǎn)賣(mài)給房地產(chǎn)基金時(shí)，這個(gè)估值是否合理。如果估值不合理，就意味著投資者要以高于市價(jià)的價(jià)錢(qián)來(lái)購(gòu)入這些資產(chǎn)。其次，可為地產(chǎn)公司提供新的融資渠道。以往

3、地產(chǎn)公司在需要籌集資金用以擴(kuò)充其業(yè)務(wù)時(shí)，往往只能依靠銀行借貸、變賣(mài)資產(chǎn)或配股集資三種方法來(lái)籌得資金，但是這些方法各具利弊。若從銀行借貸，銀行會(huì)因應(yīng)其公司的信貸狀況、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目回報(bào)來(lái)厘訂貸款的金額和利率；而公司要按固定的還款時(shí)間表來(lái)還款，公司也較難就一些短期內(nèi)沒(méi)有回報(bào)的項(xiàng)目向銀行申請(qǐng)借款。若變賣(mài)資產(chǎn)，由于房地產(chǎn)不像股票設(shè)有公開(kāi)市場(chǎng)作自由買(mǎi)賣(mài)，所以變賣(mài)資產(chǎn)時(shí)，特別對(duì)于全幢寫(xiě)字樓、商場(chǎng)或一些質(zhì)素較差的物業(yè)，地產(chǎn)公司往往需要較長(zhǎng)的時(shí)間或以較差的價(jià)錢(qián)才能把物業(yè)出售。若配股集資，會(huì)分薄地產(chǎn)公司對(duì)其公司的控制權(quán)，也會(huì)攤薄股東每股所得的利潤(rùn)，所以普遍不受股東歡迎。而配股也往往是眾多的集資途徑中，最昂貴的方

4、法之一。房地產(chǎn)基金可為地產(chǎn)公司提供多一項(xiàng)集資途徑，并且?guī)?lái)多項(xiàng)好處：可在地產(chǎn)公司的悉心安排下，將一些質(zhì)素較高與質(zhì)素較低的物業(yè)捆綁在一起合并推出，增加其資產(chǎn)的吸引力，以較佳的價(jià)錢(qián)賣(mài)出；有助地產(chǎn)公司釋放旗下資產(chǎn)的價(jià)值；地產(chǎn)公司有權(quán)通過(guò)持有部分房地產(chǎn)基金繼續(xù)控制旗下的資產(chǎn)，并通過(guò)房地產(chǎn)基金每年的股息獲得穩(wěn)定的收入；地產(chǎn)公司如日后需要再融資時(shí)，也可透過(guò)減持房地產(chǎn)基金來(lái)獲得資金。第三，為投資者提供多一種投資選擇。以往如果投資者希望投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們可以選擇直接投資在房地產(chǎn)物業(yè)或間接購(gòu)買(mǎi)地產(chǎn)股，但房地產(chǎn)基金可以為投資者帶來(lái)一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較股票低、具穩(wěn)定收入的投資選擇。相對(duì)于直接投資物業(yè)，房地產(chǎn)基金可以讓小投

5、資者參與大型優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資。此外，房地產(chǎn)基金可以在交易所內(nèi)自由買(mǎi)賣(mài)，其流通性較高，投資者無(wú)需像直接投資物業(yè)般在急需資金時(shí)把物業(yè)賤價(jià)沽售。此外，由于房地產(chǎn)基金的投資組合擁有不同租期和租戶(hù)類(lèi)別，有助分散風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)基金下的各項(xiàng)物業(yè)均會(huì)由專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍負(fù)責(zé)管理及維修，投資者無(wú)需承擔(dān)因持有物業(yè)所帶來(lái)的煩惱。與地產(chǎn)股比較，房地產(chǎn)基金也有一定的優(yōu)勢(shì)。根據(jù)監(jiān)管規(guī)則，房地產(chǎn)基金需要把超過(guò)90的資金投資于可以帶來(lái)收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目，而地產(chǎn)公司則可以從事房地產(chǎn)投資以外的活動(dòng)，這項(xiàng)監(jiān)管可以增加房地產(chǎn)基金投資的透明度；房地產(chǎn)基金的股息分派比率最少為90，而地產(chǎn)公司則可以不時(shí)改變其股息政策。此外，房地產(chǎn)基金

6、的借貸比率只可占其資產(chǎn)總值的35，反觀(guān)地產(chǎn)公司則可以作出更大幅度的借貸，增加了股東所承受的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)基金是一項(xiàng)能提供穩(wěn)健的回報(bào)，而風(fēng)險(xiǎn)較低的投資工具。另一方面，對(duì)于一些投資者希望得到較高的股息回報(bào)而言，房地產(chǎn)基金也具吸引力。以往投資者為了得到穩(wěn)定的股息回報(bào)會(huì)選擇投資公用股，如電力公司，電話(huà)公司或巴士公司等。但是隨著公用事業(yè)公司面對(duì)專(zhuān)營(yíng)權(quán)開(kāi)放所帶來(lái)的龐大競(jìng)爭(zhēng)，其股東回報(bào)及派發(fā)股息將受到一定程度的影響。這些公用事業(yè)公司需要拓展其他業(yè)務(wù)來(lái)支持其盈利水平，其相對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)較高。相對(duì)于債券投資而言，房地產(chǎn)基金不單可以提供較短至中期、比政府債券高的利息回報(bào)，還可以享有物業(yè)升值令房地產(chǎn)基金價(jià)格上升所帶來(lái)的收益。世界各地的監(jiān)管機(jī)構(gòu)均對(duì)房地產(chǎn)基金提供一定程度的稅務(wù)優(yōu)惠，如美國(guó)，除個(gè)別的股東需要按其稅階為所得的股息繳納個(gè)人入息稅外，只要房地產(chǎn)基金按規(guī)定派發(fā)90或以上的經(jīng)營(yíng)溢利給股東作為股息，基金便無(wú)須繳納高達(dá)3至4成的利得稅或物業(yè)稅。這個(gè)做法避免房地產(chǎn)的收入雙重征稅，也令房地產(chǎn)基金較其他投資產(chǎn)品有較佳的回報(bào)。此外，新加坡提供更有吸引力的稅務(wù)優(yōu)惠，房地產(chǎn)基金不單無(wú)須繳納利得稅或物業(yè)稅，而就個(gè)人投資者而言，其股息收入也獲豁免而無(wú)須征稅，這樣房地產(chǎn)基金的收入對(duì)個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)是完全免稅的。不過(guò)，房地產(chǎn)基金并非完全沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)基金將取決于物業(yè)市場(chǎng)的表現(xiàn)，基金所持