西青區(qū)楊柳青鎮(zhèn)中心區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)研

1、西青區(qū)楊柳青鎮(zhèn)中心區(qū)域房地產(chǎn)調(diào)研分析報(bào)告戰(zhàn)略發(fā)展部2007年3月15日目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc161719693 一、西青區(qū)楊柳青鎮(zhèn)概況 PAGEREF _Toc161719693 h 1 HYPERLINK l _Toc161719694 1、楊柳青地域概況 PAGEREF _Toc161719694 h 1 HYPERLINK l _Toc161719695 2、楊柳青文化發(fā)展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc161719695 h 1 HYPERLINK l _Toc161719696 3、楊柳青城建發(fā)展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc16171

2、9696 h 2 HYPERLINK l _Toc161719697 4、楊柳青旅游資源及現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc161719697 h 3 HYPERLINK l _Toc161719698 二、楊柳青鎮(zhèn)中心區(qū)域房地產(chǎn)整體分析 PAGEREF _Toc161719698 h 4 HYPERLINK l _Toc161719699 1、調(diào)研區(qū)域界定 PAGEREF _Toc161719699 h 4 HYPERLINK l _Toc161719700 2、區(qū)域內(nèi)已建成住宅物業(yè)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc161719700 h 5 HYPERLINK l _Toc161719701 3、

3、區(qū)域內(nèi)正在興建或銷售的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目情況 PAGEREF _Toc161719701 h 5 HYPERLINK l _Toc161719702 4、區(qū)域內(nèi)商業(yè)、旅游業(yè)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc161719702 h 5 HYPERLINK l _Toc161719703 5、元寶島項(xiàng)目情況 PAGEREF _Toc161719703 h 6 HYPERLINK l _Toc161719704 6、小結(jié) PAGEREF _Toc161719704 h 7 HYPERLINK l _Toc161719705 三、楊柳青鎮(zhèn)周邊區(qū)域中北鎮(zhèn)西部新城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc161719

4、705 h 9 HYPERLINK l _Toc161719706 1、中北鎮(zhèn)西部新城概況 PAGEREF _Toc161719706 h 9 HYPERLINK l _Toc161719707 2、調(diào)研區(qū)域界定 PAGEREF _Toc161719707 h 9 HYPERLINK l _Toc161719708 3、區(qū)域內(nèi)已建成住宅物業(yè)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc161719708 h 10 HYPERLINK l _Toc161719709 4、區(qū)域內(nèi)正在興建或銷售的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目情況 PAGEREF _Toc161719709 h 10 HYPERLINK l _Toc16171971

5、0 5、小結(jié) PAGEREF _Toc161719710 h 10 HYPERLINK l _Toc161719711 四、調(diào)研體會(huì)及建議 PAGEREF _Toc161719711 h 12一、西青區(qū)楊柳青鎮(zhèn)概況1、楊柳青地域概況楊柳青鎮(zhèn)是天津市西青區(qū)政府和各委辦局所在地，位于西青區(qū)西北部，東與中北鎮(zhèn)、楊柳青農(nóng)場(chǎng)毗鄰；南與張家窩鎮(zhèn)、辛口鎮(zhèn)接壤；北與北辰區(qū)、武清縣交界。轄區(qū)面積64平方公里，鎮(zhèn)區(qū)面積15平方公里，人口14萬。轄25個(gè)行政村、29個(gè)居委會(huì)，是天津市與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)最大的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、天津市最大的衛(wèi)星城鎮(zhèn)、天津市八個(gè)特色旅游服務(wù)集鎮(zhèn)之一。楊柳青交通便捷，四通八達(dá)。距北京120公里，京滬鐵路，

6、津同、京福、津靜公路和京滬高速公路穿鎮(zhèn)而過。子牙河和南運(yùn)河分別從鎮(zhèn)北、鎮(zhèn)南東流匯入海河。即將建成的地鐵2號(hào)線和多條公交線路直通天津市區(qū)。 2、楊柳青文化發(fā)展現(xiàn)狀 楊柳青鎮(zhèn)是有著千年歷史的文明古鎮(zhèn)，也是我國(guó)四大名鎮(zhèn)之一。近幾年，楊柳青文化事業(yè)得以蓬勃發(fā)展，先后打造了楊柳青民俗文化旅游節(jié)，舉辦了楊柳青年畫進(jìn)京展。楊柳青木版年畫被國(guó)務(wù)院列入“國(guó)家非物質(zhì)文化遺產(chǎn)項(xiàng)目”，2005年楊柳青鎮(zhèn)榮膺“中國(guó)魅力文化傳承名鎮(zhèn)”桂冠。楊柳青民俗文化氣息十分濃郁。尚存有被譽(yù)為楊柳青三宗寶之一的文昌閣，位于鎮(zhèn)中心地帶的清末建筑石家大院被譽(yù)為華北第一民宅，與年畫館、明清街、南運(yùn)河共同構(gòu)成楊柳青鎮(zhèn)的民俗文化旅游基地。為繁榮

7、西青區(qū)文化事業(yè)，做為西青區(qū)政府所在地的楊柳青鎮(zhèn)正在加強(qiáng)文化設(shè)施建設(shè)。位于鎮(zhèn)內(nèi)文化路以北的西青區(qū)文化中心已投入加緊的施工建設(shè)中。3、楊柳青城建發(fā)展現(xiàn)狀近幾年，西青區(qū)下大力氣改造了楊柳青鎮(zhèn)，建成了廣匯商廈、楊柳青廣場(chǎng)，新修改造了柳口路等道路，開發(fā)興建了高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)民住宅和商品房，建設(shè)了明清街等新景點(diǎn)，西青經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)中心等一批功能齊全、設(shè)施完備的公建設(shè)施也落戶于鎮(zhèn)中。與此同時(shí)，在西青區(qū)生態(tài)環(huán)境治理和改造工程的帶動(dòng)下，楊柳青鎮(zhèn)容環(huán)境發(fā)生了較大的變化，先后被命名為天津市市級(jí)衛(wèi)生鎮(zhèn)、全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鎮(zhèn)，其御河景區(qū)被評(píng)為“門新十景”之一。調(diào)研中，我們從鎮(zhèn)政府了解到，未來幾年內(nèi)，楊柳青將建成集旅游、商貿(mào)、人居為一體

8、的現(xiàn)代化新城區(qū)。楊柳青水廠將建設(shè)5萬立方米/日凈水系統(tǒng)，以確保西青區(qū)居民自來水普及率達(dá)到100%。楊柳青鎮(zhèn)綠化覆蓋率將達(dá)到45%，人均公共綠地達(dá)到9.8平方米，以促進(jìn)鎮(zhèn)區(qū)環(huán)境的進(jìn)一步美化，吸引更多的投資和旅游觀光。4、楊柳青旅游資源及現(xiàn)狀楊柳青古鎮(zhèn)和民俗（年畫、石家大院、年畫館）是天津市優(yōu)級(jí)歷史人文旅游資源，楊柳青鎮(zhèn)旅游板塊被天津市政府納入“近代中國(guó)看天津”12個(gè)旅游板塊之一。做為天津市八個(gè)特色旅游服務(wù)集鎮(zhèn)之一的楊柳青鎮(zhèn)，其發(fā)展目標(biāo)是全國(guó)旅游名鎮(zhèn)。楊柳青因其歷史文化背景，旅游資源極其豐厚。楊柳青年畫將申報(bào)世界非物質(zhì)文化遺產(chǎn)。位于明清街的石家大院、楊柳青年畫館、安家大院旅游區(qū)年接待游客10萬余人

9、。位于鎮(zhèn)北的綠色生態(tài)區(qū)現(xiàn)已建成了占地2萬畝的楊柳青森林公園、國(guó)際化多功能的楊柳青高爾夫球場(chǎng)和大柳灘萬畝果園。起建于2004年的占地1000畝的鎮(zhèn)東農(nóng)業(yè)休閑觀光旅游區(qū)的餐飲、住宿、垂釣、游玩等功能已初具規(guī)模，現(xiàn)已接待游客5萬余人?，F(xiàn)今，楊柳青鎮(zhèn)正在與天津浙江商會(huì)商議開發(fā)鎮(zhèn)北快艇游樂項(xiàng)目的合作事宜。并將在鎮(zhèn)南15街、16街一帶開發(fā)建設(shè)元寶島民俗旅游項(xiàng)目，打造集旅游、休閑、度假、購(gòu)物、餐飲、影視科教于一體的文化旅游城，以吸引人流物流帶動(dòng)休閑、餐飲、住宿等行業(yè)的發(fā)展，激發(fā)楊柳青向高格調(diào)的新型現(xiàn)代化都市發(fā)展。二、楊柳青鎮(zhèn)中心區(qū)域房地產(chǎn)整體分析1、調(diào)研區(qū)域界定因西青區(qū)政府及相關(guān)部委辦、楊柳青鎮(zhèn)政府及相關(guān)部

10、委辦的辦公地點(diǎn)均座落于西青道以南、柳口路兩側(cè)、澤楊路以北，屬于楊柳青鎮(zhèn)的中心區(qū)域，而元寶島項(xiàng)目和我集團(tuán)投資的柳口路住宅地產(chǎn)項(xiàng)目均位于其中，故此次調(diào)研圈定的地界主要為西青道以南、勝利路延長(zhǎng)線以東、澤楊路以北、三徑路延長(zhǎng)線以西（御河新花園以西），共20個(gè)樓盤。詳見附圖。2、區(qū)域內(nèi)已建成住宅物業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研區(qū)域內(nèi)已建成的居民居住區(qū)有：柳溪苑、廣匯園、時(shí)代華庭（尚未完全入?。?、世紀(jì)新苑、世紀(jì)新城（尚有兩棟未建）、永福里、青吉里、青水家園、凌云里、星河灣一期、碧泉花園、成發(fā)花苑（尚有未售出的別墅）、青馨園（尚有兩棟未銷售）、錦繡花園、禾和灣新城共15個(gè)居住區(qū)。其中，永福里、青吉里、凌云里屬于已有10年左右的

11、老房區(qū)，其余居住區(qū)擁有16年不等的房齡。詳見附表一。3、區(qū)域內(nèi)正在興建或銷售的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目情況調(diào)研區(qū)域內(nèi)正在興建或銷售的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目有：星河灣二期（兩棟9層小高樓，正在內(nèi)外裝修）、成發(fā)花苑（尚有未售出的別墅10余間）、青馨園（尚有兩棟待銷售）、成發(fā)馨苑（一期正建，二期開盤未建，兩期同時(shí)入?。?、御河新花園、英倫名苑（正在興建、還遷房）、唐郡世家（別墅）、萊茵小鎮(zhèn)（正在興建）共8個(gè)樓盤。詳見附表二。4、區(qū)域內(nèi)商業(yè)、旅游業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研區(qū)域內(nèi)，大型商業(yè)主要集中于新華道以南、青遠(yuǎn)路及柳口路兩側(cè)、明清街以北，毗鄰西青廣場(chǎng)。建有大型超市物美超市，廣匯商廈A、B、C、D、E1、E2座，商業(yè)步行街以及各種檔次的餐飲

12、店、服裝店。據(jù)估測(cè)，日客流量在500人左右。按其商業(yè)設(shè)施現(xiàn)狀，區(qū)域內(nèi)缺乏大型、高檔次、高品位、高水準(zhǔn)的商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所。調(diào)研區(qū)域內(nèi)，旅游區(qū)集中在明清街，即御河道以北的石家大院、安家大院和楊柳青年畫館。據(jù)實(shí)地考察，周六、日到訪的游客日均不足200人。其旅游資源并未得以充分利用，旅游基地的規(guī)模效應(yīng)并未充分體現(xiàn)。5、元寶島項(xiàng)目情況元寶島項(xiàng)目位于明清街以南，為運(yùn)河所環(huán)繞，其地塊形狀酷似元寶，故此起名為元寶島（如下圖所示）。島內(nèi)東側(cè)座落有文昌閣，柳口路從島中部穿過。 元寶島項(xiàng)目占地面積約800畝。地塊上尚有居民居住，大部分為平房，其居民多為當(dāng)?shù)?5街、16街老戶，正等待政府拆遷，拆遷后將被安置在正在興建中的

13、英倫名苑，估計(jì)有2000余戶。元寶島地塊是由楊柳青鎮(zhèn)政府下屬的壹川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2006年通過土地摘牌方式獲得的。通過鎮(zhèn)政府了解到，壹川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2006年，至今除英倫名苑外并未開發(fā)興建房地產(chǎn)項(xiàng)目。元寶島項(xiàng)目確定后，壹川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曾與美國(guó)摩天國(guó)際投資有限公司達(dá)成意向性協(xié)議，由摩天公司投資興建島中300畝地的旅游公園項(xiàng)目。但因資金問題，至今尚未簽訂正式合作協(xié)議?，F(xiàn)在，鎮(zhèn)政府仍在廣泛尋求投資合作商。元寶島項(xiàng)目計(jì)劃今年啟動(dòng)，為尋求合作，鎮(zhèn)政府對(duì)投資商將給于非常優(yōu)惠的投資政策支持，其商業(yè)業(yè)態(tài)尚未確定，據(jù)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)人講，將采取邊招商、邊規(guī)劃、邊興建的方式，具體業(yè)態(tài)將由投資商決

14、定，而鎮(zhèn)政府注重的將是資金的到位和項(xiàng)目的正式運(yùn)作。6、小結(jié)縱觀調(diào)研區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1）早期開發(fā)的民用住宅除禾和灣新城外主要集中于西青道以南、運(yùn)河以北；近12年內(nèi)開發(fā)興建或?qū)⒁d建并正在銷售的樓盤主要集中在運(yùn)河以南。2）早期開發(fā)的住宅中的住戶多為西青區(qū)原居住人員，鎮(zhèn)外人員較少。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，調(diào)研區(qū)域內(nèi)的居民總戶數(shù)為10491戶，總?cè)丝?2506人，占全鎮(zhèn)總?cè)丝诘?3.22%，其中60歲以上的居民占居民總數(shù)的5.76%，18歲以下的居民占居民總數(shù)的13.57%。3）該區(qū)域內(nèi)的居民在早期住宅購(gòu)買時(shí)的房?jī)r(jià)一般而言在10002000元之間，現(xiàn)二手房市場(chǎng)均價(jià)為4000元左右。新房中的

15、普通住宅銷售均價(jià)易在4500元左右。4）聯(lián)體疊加式別墅滯銷，普通住宅100平米左右的房型較為暢銷。5）二手房買賣和租賃的情況較少。6）該區(qū)域樓盤樓面層數(shù)以46層居多，高層住宅較少。7）區(qū)域內(nèi)高檔商業(yè)設(shè)施缺乏。8）區(qū)域內(nèi)旅游資源利用不夠充分。綜上表明，運(yùn)河以北的住宅地產(chǎn)開發(fā)量已趨于飽和，運(yùn)河以南地段將是房地產(chǎn)開發(fā)的重要和主要領(lǐng)域；該區(qū)域人口密度較大，購(gòu)買力較強(qiáng)，日常生活消費(fèi)能力較高；居民收入水平不高（年人均12000元），但生活、居住較為穩(wěn)定；區(qū)域內(nèi)商業(yè)、旅游業(yè)均有待強(qiáng)化和提升。三、楊柳青鎮(zhèn)周邊區(qū)域中北鎮(zhèn)西部新城房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、中北鎮(zhèn)西部新城概況中北鎮(zhèn)西部新城毗鄰楊柳青鎮(zhèn)，規(guī)劃占地面積4平方公

16、里，建設(shè)面積400萬平方米，將建成繼華苑、梅江之后與市區(qū)緊密相連的又一大型居住區(qū)。其最大優(yōu)勢(shì)在于地處花卉之鄉(xiāng)的得天獨(dú)厚的優(yōu)越環(huán)境，周邊外環(huán)線、西縱、西橫快速路以及地鐵2號(hào)線等道路交通極其便利。2、調(diào)研區(qū)域界定本次中北鎮(zhèn)西部新城的調(diào)研區(qū)域?yàn)樾陆驐罟穬蓚?cè)、外環(huán)線以西的樓盤。如圖所示。3、區(qū)域內(nèi)已建成住宅物業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研區(qū)域內(nèi)已建成的居民居住區(qū)有：溪景苑、溪秀苑2個(gè)居住區(qū)，均屬于還遷房。另有一新一舊兩處居住區(qū)（無區(qū)名），同屬還遷房。詳見附表三。4、區(qū)域內(nèi)正在興建或銷售的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目情況調(diào)研區(qū)域內(nèi)正在興建或銷售的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目有：金廈水語花城、華亭國(guó)際、萬科假日風(fēng)景、大地12城、八棟適家共5個(gè)樓盤。詳見附

17、表四。5、小結(jié)縱觀調(diào)研區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀，有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1）區(qū)域內(nèi)正在銷售的樓盤以9層小高樓居多。2）區(qū)域樓盤購(gòu)買者多為周邊區(qū)域高校教師及鎮(zhèn)外人員，可見居民素質(zhì)將較高。據(jù)估測(cè)，調(diào)研區(qū)域內(nèi)已建樓盤的居民總數(shù)將在8萬人左右。3）區(qū)域內(nèi)正在銷售的樓盤起步價(jià)在4000元/平方米以上，均價(jià)在4980元/平方米以上。4）區(qū)域內(nèi)樓盤周一至周五的銷售量平均為20套左右，周六至周日的銷售量平均為2030套左右。5）區(qū)域內(nèi)暢銷戶型為90120平米左右的戶型。7）除還遷房外樓盤物業(yè)配套設(shè)施規(guī)劃較為齊全、環(huán)境優(yōu)美、建筑風(fēng)格新穎，物業(yè)費(fèi)較高，大多在1.01.6元/平米左右。綜上表明，中北鎮(zhèn)西部新城正在崛起，購(gòu)買者層

18、次較高，購(gòu)買力較強(qiáng)，樓盤銷售狀況較為理想，銷售速度較快。各商家促銷手段各異，品牌廣告效應(yīng)顯著。四、調(diào)研體會(huì)及建議通過本次調(diào)研，對(duì)楊柳青鎮(zhèn)中心區(qū)域及其周邊中北鎮(zhèn)西部新城的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀有了一定的了解，對(duì)其區(qū)域內(nèi)的樓盤現(xiàn)狀進(jìn)行了一些較為膚淺的分析，認(rèn)為：1、楊柳青鎮(zhèn)中心區(qū)域的開發(fā)潛力極大。雖然鎮(zhèn)政府已明確表示逐漸減少住宅地產(chǎn)的開發(fā)量，以減少區(qū)域內(nèi)的人口密度，年內(nèi)力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)全鎮(zhèn)居住人口控制在20萬人的目標(biāo)，但隨著鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人們生活水平的提高和生活質(zhì)量的提升，高檔次住宅的需求量仍會(huì)很大，而區(qū)域內(nèi)能夠滿足現(xiàn)代都市人生活需求的面積適中的樓盤還是為數(shù)不多，現(xiàn)有居民較為寬裕的居住條件多為同一層樓的兩戶并一戶或上下層樓的兩戶并一戶，其室內(nèi)格局與設(shè)計(jì)理念與現(xiàn)代樓盤還是有一定的差異。2、楊柳青鎮(zhèn)的商業(yè)和旅游業(yè)還有待進(jìn)一步的發(fā)展，其檔次和水準(zhǔn)有待進(jìn)一步的提升。西青區(qū)和楊柳青地區(qū)今后的發(fā)展，必將依托其特有的商業(yè)和旅游業(yè)帶動(dòng)