經(jīng)濟(jì)測(cè)算學(xué)習(xí)材料

1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算PART 3地塊現(xiàn)狀地下部分：商業(yè)部分只有負(fù)一層可以銷售產(chǎn)權(quán)并辦理產(chǎn)權(quán)證，其余部分不宜開(kāi)發(fā)為可售商業(yè)。塔樓：酒店及辦公面積達(dá)2.2萬(wàn)，如果全部作為酒店，則必須整售，前期資金壓力較大。塔樓：公寓式住宅作為快銷產(chǎn)品，宜盡量劃分為小面積戶型，快速去化，以快速實(shí)現(xiàn)回現(xiàn)。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名稱單位數(shù)量1規(guī)劃用地面積201842總建筑面積1932703地上建筑面積150270商業(yè)48070酒店、辦公22800公寓式住宅794004地下建筑面積43000商業(yè)13500車(chē)庫(kù)及設(shè)備295005建筑占地面積99306建筑密度%49.27容積率-7.448代征綠地畝5.389總停車(chē)數(shù)輛1229地下車(chē)位面積輛1

2、133地面停車(chē)數(shù)輛96由于項(xiàng)目總體量過(guò)大，前期成本投入較高，以目前項(xiàng)目投入現(xiàn)狀，除地價(jià)外，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單方成本約為4000元/平米。經(jīng)濟(jì)測(cè)算通過(guò)現(xiàn)有物業(yè)類型規(guī)劃體量進(jìn)行成本核算：酒店、辦公公寓式住宅公寓式住宅公寓式住宅總建筑面積193270成本投入4000元/總投資7.7308億元經(jīng)濟(jì)測(cè)算公寓售價(jià)：項(xiàng)目公寓與市場(chǎng)競(jìng)品的平均價(jià)格比，高還是低？商辦/商業(yè)售價(jià)：項(xiàng)目公寓與市場(chǎng)競(jìng)品的平均價(jià)格比，高還是低？本項(xiàng)目結(jié)構(gòu)好，但整體面積較大，不利于劃分銷售，建議降低市場(chǎng)銷售均價(jià)，市場(chǎng)銷售均價(jià)為18000元/，本項(xiàng)目方可依照16000元/平米實(shí)現(xiàn)銷售。商辦物業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格為6000元/平米。酒店物業(yè)，前期開(kāi)發(fā)投入大

3、， 在商業(yè)價(jià)值較高，宜保商業(yè)自持的前提下，為平衡收入，盡量減少商業(yè)部分銷售，減少商業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，建議不做酒店。車(chē)位售價(jià)：車(chē)位建議遵循市場(chǎng)價(jià)格。10萬(wàn)元/個(gè)。本項(xiàng)目作為區(qū)域內(nèi)屈指可數(shù)的商業(yè)項(xiàng)目，綜合配套齊全，住宅類產(chǎn)品完全可以實(shí)現(xiàn)品質(zhì)的拔升，市場(chǎng)均價(jià)為5000元/。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)為：5500元/目前以項(xiàng)目住宅均價(jià)為：5500元/平米，車(chē)位銷售單價(jià)10萬(wàn)元。保守估計(jì)項(xiàng)目其公寓產(chǎn)品銷售價(jià)格為5500元/平米。商辦物業(yè)銷售價(jià)格為6000元/平米。商業(yè)銷售均價(jià)為16000元/平米。經(jīng)濟(jì)測(cè)算物業(yè)類型公寓式住宅79400銷售單價(jià)5500元/銷售收入4.367億元物業(yè)類型辦公22800銷售單價(jià)6000元/銷

4、售收入1.368億元靜態(tài)狀態(tài)下，保守分析本項(xiàng)目除商業(yè)外，各類物業(yè)的銷售率為80%，則總回款額約為 5.0912 億元。前期資金回收為：（4.367+1.368+1.133）*80%=5.0912億元。目前可分析出，項(xiàng)目在保持資金鏈平衡前提下，資金仍有7.7308-5.0912=2.6396億元缺口。物業(yè)類型地下停車(chē)位1133個(gè)地面停車(chē)位96個(gè)（不可售）銷售單價(jià)10萬(wàn)元/個(gè)商業(yè)配套600個(gè)可銷售車(chē)位數(shù)量629個(gè)銷售收入0.629億元一般商業(yè)面積與車(chē)位的配比為1:100，商業(yè)面積為61570，即可供商業(yè)使用的車(chē)位數(shù)量為600個(gè)，地面不能銷售，地下部分可銷售車(chē)位數(shù)為629個(gè)。經(jīng)濟(jì)測(cè)算資金尚需2.63

5、96 億元缺口，此缺口數(shù)額太大，小的調(diào)整不足以影響項(xiàng)目的收益平衡，本項(xiàng)目不得不銷售部分商業(yè)！解析：本項(xiàng)目為集中商業(yè)，集中商業(yè)不便于銷售，類似于，萬(wàn)達(dá)、凱德、中糧等都不會(huì)賣(mài)集中商業(yè)，是為了便于管理。在不賣(mài)的情況下，怎么解決資金問(wèn)題？如果寫(xiě)字樓考慮做超高層，偷容積率，可以增加寫(xiě)字樓面積，但同時(shí)建筑成本直線上升，銷售難度增加，不適合項(xiàng)目。公寓部分通過(guò)主題包裝及建筑立面優(yōu)化，可提升售價(jià)，但售價(jià)提升造成與公寓銷售速度之間的矛盾，是否適合本案尚待研究。停車(chē)位用于寫(xiě)字樓、公寓等部分，全賣(mài)，用于商業(yè)部分不能銷售。以上，對(duì)于項(xiàng)目目前面臨資金問(wèn)題的解決思路，不能立竿見(jiàn)影的解決項(xiàng)目資金難題！商業(yè)銷售策略一：水平方向

6、劃分商鋪區(qū)域并銷售，但是近2.64億元的缺口，有可能導(dǎo)致一層大量銷售，增加項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，策略一不可選取。策略二：垂直方向劃分商鋪區(qū)域并銷售，即把項(xiàng)目劃分成兩個(gè)獨(dú)立的部分，一部分作為銷售用途；另一部分，打造為集中商業(yè)用途。因從垂直方向分割，人流動(dòng)線分離，各自擁有獨(dú)立的交通通道，故兩部分互相干擾少。策略二可取。建議垂直方向劃分商鋪，使之成為獨(dú)立區(qū)域并銷售經(jīng)濟(jì)測(cè)算地下部分可實(shí)現(xiàn)回款=3000*90%*16000元=4800萬(wàn)元。以前文推算，商業(yè)均價(jià)為16000元計(jì)算。負(fù)一層，借助地鐵概念，并具有超市的帶動(dòng)作用，人流量有保證，可劃分成小鋪，直接銷售。我司建議，該部分原則是在保證大型超市的面積基礎(chǔ)上

7、，剩余面積全部劃分銷售。負(fù)一層總建面為13500，超市選取的面積按1萬(wàn)平米計(jì)算，除卻設(shè)備房等公攤，地下一層即可實(shí)現(xiàn)銷售面積為3000左右。地下商業(yè)建議直接銷售3000平米，銷售率按90%計(jì)算。地下部分考慮出租率后的最終價(jià)格=4800萬(wàn)/（3000*90%）元=17777元。經(jīng)濟(jì)測(cè)算市場(chǎng)中普遍存在的銷售模式為：1、直接銷售。2、帶租約銷售。3、返租銷售。針對(duì)項(xiàng)目考慮到銷售集中商業(yè)難度較高及后期管理運(yùn)營(yíng)等因素，我司建議開(kāi)發(fā)商對(duì)地上1-5層部分13497平米商業(yè)，建議以9%的銷售回報(bào)進(jìn)行返租。返租年限經(jīng)過(guò)計(jì)算后另行確定。一方面解決前期資金問(wèn)題，一方面通過(guò)對(duì)商場(chǎng)的整合管理，通過(guò)市場(chǎng)培育，為剩余商業(yè)未來(lái)

8、銷售溢價(jià)做好基礎(chǔ)?。ǖ厣?-5層，平均分配面積，每層約 13497/5=2699.4）。地上部分需完成價(jià)格差額= 2.6396 億- 4800萬(wàn)元=2.1596億元差額多少，換算成售價(jià)應(yīng)增加多少錢(qián)？經(jīng)濟(jì)測(cè)算如果以16000元/進(jìn)行短期返租，如何返，每年返多少？市場(chǎng)預(yù)期租金多少？按9%的返祖比例，每年每平米返租 1920元，即每月160元。地上部分需完成總額= 2.1596億元地上部分每年返租總額= 2.1596億元*9%=1943.64萬(wàn)元/年年返租總額（即用款成本）折合后單價(jià)（即實(shí)際表價(jià)）經(jīng)濟(jì)測(cè)算以目前商家對(duì)項(xiàng)目區(qū)域租金承受標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目具體租金為：以綜合商業(yè)業(yè)態(tài)考慮，本項(xiàng)目租金以分層出租，價(jià)

9、格呈現(xiàn)如表。市場(chǎng)平均租金多少錢(qián)，差額多少錢(qián)，差額即公司需要填補(bǔ)的成本。以項(xiàng)目目前租金情況，入市租金以整盤(pán)計(jì)算為60元/平米。物業(yè)類型 樓層 面積 商家承租租金 平均租金 商業(yè)一層 2699.4 12060元/二層 2699.470三層 2699.450四層 2699.430五層 2699.430經(jīng)濟(jì)測(cè)算項(xiàng)目共計(jì)支出返租差額5200萬(wàn)元，折合到實(shí)際銷售面積中，每平米增加額為：5200萬(wàn)元/（13947）=3852元。項(xiàng)目起步租金60元，面積13947元，租金增長(zhǎng)率在每3年合同到期后進(jìn)行一個(gè)較大調(diào)整，項(xiàng)目從第9年開(kāi)始盈利，投資回收年限為8年。 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第七年

10、 第八年 第九年 第十年 面積13947139471394713947139471394713947139471394713947出租率 65%80%95%100%100%100%100%100%100%100%租賃面積 9065.5511157.613249.713947139471394713947139471394713947增長(zhǎng)率 005%20%3%3%20%3%3%5%租金60606375.690.7293.441696.2448115.494118.959122.527實(shí)際租金收益（萬(wàn)）652.7196803.3471001.671265.271518.331563.881610.791932.951990.942050.67銷售返租支出（萬(wàn)） 1943.641943.641943.641943.641943.641943.641943.641943.641943.641943.64年租金收益（萬(wàn)） ￥-1,291￥-1,140￥-942￥-678￥-425￥-380￥-333￥-11￥47￥107返租銷售部分的面積13947元，實(shí)際售價(jià)應(yīng)為：16000元+3852元=19852元。返租年