第7章不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目績(jī)效評(píng)價(jià)ppt課件

1、第7章 不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資工程績(jī)效評(píng)價(jià) 7.1 績(jī)效評(píng)價(jià)目的體系與績(jī)效評(píng)價(jià)根本報(bào)表 7.2 工程財(cái)務(wù)盈利才干分析 7.3 工程清償才干分析 7.1 績(jī)效評(píng)價(jià)目的體系與績(jī)效評(píng)價(jià)根本報(bào)表 績(jī)效評(píng)價(jià)也叫財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，它是指投資分析人員在進(jìn)展不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析和根底數(shù)據(jù)測(cè)算的根底上，根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)錢，從工程財(cái)務(wù)的角度出發(fā)，分析測(cè)算工程的效益和本錢，編制根本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算評(píng)價(jià)目的，以調(diào)查工程的獲利才干，判別投資工程的財(cái)務(wù)可行性。7.1.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)容、方法與目的體系1. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)容工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)容主要有三項(xiàng)：1財(cái)務(wù)盈利才干分析財(cái)務(wù)盈利才干分析是經(jīng)過運(yùn)用靜態(tài)的或動(dòng)態(tài)的分析方法，計(jì)算一系列反映工

2、程財(cái)務(wù)盈利程度的靜態(tài)目的或動(dòng)態(tài)目的，據(jù)以調(diào)查工程建成后的盈利程度。 2清償才干分析工程清償才干主要是經(jīng)過工程計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)情況以及投資借款歸還期來(lái)反映的。工程的清償才干分析包括以下內(nèi)容：一是整個(gè)工程的投資回收才干，即工程建成后，需求多長(zhǎng)時(shí)間才干收回全部投資，這是投資者關(guān)懷的主要問題之一；二是工程資金的流動(dòng)性分析，即工程在營(yíng)運(yùn)過程中所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債才干的大小，這是工程有關(guān)各方都非常關(guān)懷的問題；三是工程的清償貸款才干。 3資金平衡才干分析資金平衡才干主要是經(jīng)過調(diào)查工程計(jì)算期內(nèi)各年的資金余缺情況來(lái)反映的。資金平衡是指投資工程的各期累計(jì)盈余資金不應(yīng)該出現(xiàn)負(fù)值即資金缺口，它是進(jìn)展投資開發(fā)運(yùn)

3、營(yíng)的必要條件。 2. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的方法、目的體系與根本報(bào)表1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的方法工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有多種方法，按能否思索資金的時(shí)間價(jià)值，工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的方法可分為靜態(tài)分析和動(dòng)態(tài)分析方法。靜態(tài)分析又可稱作非貼現(xiàn)分析方法。這類方法的特點(diǎn)是不思索貨幣時(shí)間價(jià)值。普通包括投資回收期、投資報(bào)酬率等方法。 動(dòng)態(tài)比較分析，亦可稱作貼現(xiàn)的比較分析。這種方法是將工程生命周期內(nèi)不同時(shí)間出現(xiàn)的各種收益及本錢均作貼現(xiàn)處置，并在現(xiàn)值根底上對(duì)其進(jìn)展比較分析。 2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的目的體系為了全面、準(zhǔn)確地對(duì)工程的財(cái)務(wù)情況做出評(píng)價(jià)，就有必要針對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)容設(shè)置相應(yīng)的評(píng)價(jià)目的體系。工程財(cái)務(wù)盈利才干分析的主要評(píng)價(jià)目的有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資

4、利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率等；工程財(cái)務(wù)清償才干分析的主要評(píng)價(jià)目的有：全部投資回收期、借款歸還期、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等。 3財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的根本報(bào)表工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的根本報(bào)表有：現(xiàn)金流量表、損益表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、資產(chǎn)負(fù)債表，這些都是必不可少的報(bào)表。 7.1.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根本報(bào)表的編制財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根本報(bào)表又稱根本財(cái)務(wù)報(bào)表，主要有現(xiàn)金流量表、損益表、資金來(lái)源與運(yùn)用表及資產(chǎn)負(fù)債表。1. 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表工程財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表是最重要的根本財(cái)務(wù)報(bào)表，該表以工程作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把工程在計(jì)算期內(nèi)以現(xiàn)金或?qū)嵨锓绞街Ц兜馁M(fèi)用即現(xiàn)金流出和以現(xiàn)金或?qū)嵨锓绞将@得的收入即現(xiàn)金流入盡列其中，以反映工程經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的全過

5、程。 工程財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的作用是：記錄工程現(xiàn)金流入和流出的數(shù)量及時(shí)序，計(jì)算凈現(xiàn)金流量，并在此根底上，計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和全部投資回收期等目的，反映工程的盈利性和財(cái)務(wù)清償才干，是工程財(cái)務(wù)分析的根底。按投資計(jì)算的根底不同，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表又分為全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表、資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表和投資各方財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表。 1全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表該表不分資金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算根底，用以計(jì)算全部投資所得稅前及所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)目的，調(diào)查工程全部投資的盈利才干。 確定工程的計(jì)算期并畫出表格 填列現(xiàn)金流入欄 現(xiàn)金流入欄包括運(yùn)營(yíng)收入、回收固定資產(chǎn)余值和回收運(yùn)營(yíng)資金

6、。 回收固定資產(chǎn)余值和運(yùn)營(yíng)資金是指工程計(jì)算期末進(jìn)展工程清算時(shí)固定資產(chǎn)的余值和回收的期初投入的運(yùn)營(yíng)資金。普通填列在計(jì)算期最后一年，前者數(shù)額可以由下式求得：固定資產(chǎn)余值固定資產(chǎn)原值計(jì)算期間固定資產(chǎn)折舊總額 填列現(xiàn)金流出欄 計(jì)算凈現(xiàn)金流量和累計(jì)凈現(xiàn)金流量 各年的凈現(xiàn)金流量等于相應(yīng)各年的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差；將本年凈現(xiàn)金流量與以前各年凈現(xiàn)金流量加總即可得到本年累計(jì)凈現(xiàn)金流量。 計(jì)算所得稅前凈現(xiàn)金流量和所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 所得稅前凈現(xiàn)金流量等于凈現(xiàn)金流量加所得稅之和；將本年所得稅前凈現(xiàn)金流量加上以前各年的所得稅前凈現(xiàn)金流量即可得到本年所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量。 計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)目的 主要計(jì)算所得稅前、稅

7、后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等目的。 2資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表是從投資者角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算根底，把借款本金和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算投資者投入資本金的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值等目的 。資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表與全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的構(gòu)造根本一樣，大部分?jǐn)?shù)據(jù)也可套用。其主要區(qū)別在于：在資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的現(xiàn)金流出中，將開發(fā)建立投資和運(yùn)營(yíng)資金中的資本金部分協(xié)作一欄，即“資本金，將非自有的投入部分不予思索。新添加“借款本金歸還和“借款利息支付兩欄。資本金財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表是完全站在投資者本身的角度考核工程的資金運(yùn)動(dòng)，凡是工程的現(xiàn)金流入，都是投資者的收

8、入，而這些收入又是投資者資本金和借入資金共同獲得的，借入資金還本付息之后的收入就是投資者資本金的收入。因此，借款本金的歸還和利息的支付就成為兩項(xiàng)現(xiàn)金流出。 3投資各方現(xiàn)金流量表當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)工程涉及幾個(gè)投資者進(jìn)展投資時(shí)，應(yīng)編制投資各方現(xiàn)金流量表。該表以投資者各方的出資額為計(jì)算根底，用以計(jì)算投資者各方的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等評(píng)價(jià)目的，反映各方投資者投入資本的盈利才干。 2. 損益表 損益表是工程財(cái)務(wù)分析的根本報(bào)表之一，它反映工程計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及稅后利潤(rùn)分配情況，用以計(jì)算投資利潤(rùn)率，投資利稅率和資本金利潤(rùn)率等目的。 3. 資金來(lái)源與運(yùn)用表資金來(lái)源與運(yùn)用表，又叫財(cái)務(wù)平衡表，該表反映工

9、程計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及歸還方案，為編制資產(chǎn)負(fù)債表提供根據(jù)，并用于計(jì)算借款歸還期，它也是工程財(cái)務(wù)分析的根本報(bào)表之一。 1資金來(lái)源與運(yùn)用表 2借款還本付息計(jì)算表 4. 資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表也是工程財(cái)務(wù)分析的根本報(bào)表之一，該表反映工程計(jì)算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負(fù)債和一切者權(quán)益的增減變化及對(duì)應(yīng)關(guān)系，以考核工程資產(chǎn)、負(fù)債、一切者權(quán)益的構(gòu)造能否合理，用以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率，進(jìn)展清償才干分析。 7.2 工程財(cái)務(wù)盈利才干分析 考核工程盈利程度的方法可分為靜態(tài)分析和動(dòng)態(tài)分析方法，相應(yīng)的評(píng)價(jià)目的也分為動(dòng)態(tài)目的和靜態(tài)目的。其中，動(dòng)態(tài)目的主要有財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、

10、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，靜態(tài)目的主要有投資利潤(rùn)率、投資利稅率和資本金利潤(rùn)率等。 7.2.1 靜態(tài)目的衡量工程財(cái)務(wù)盈利程度的靜態(tài)目的主要包括投資利潤(rùn)率、投資利稅率和資本金利潤(rùn)率等三個(gè)目的。 1. 投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率是指工程建立運(yùn)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額與工程總投資的比率。它是從全部投資的角度調(diào)查工程單位投資盈利才干的靜態(tài)目的。 2. 投資利稅率投資利稅率是指工程建立運(yùn)營(yíng)期內(nèi)的年平均利稅總額與工程總投資的比率。該目的不僅從投資有關(guān)各方的權(quán)益角度，還從國(guó)家財(cái)政收入的角度調(diào)查了工程為國(guó)家所發(fā)明的積累。 3. 資本金凈利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率是指工程建立運(yùn)營(yíng)期內(nèi)的年平均凈利潤(rùn)總額與資本金的比率。該目的從工程投資者所

11、投入資本金的角度反映了工程盈利才干的大小。 7.2.2 動(dòng)態(tài)目的 1. 凈現(xiàn)值(Net Present Value，NPV)不動(dòng)產(chǎn)投資旨在以一定的當(dāng)前預(yù)付資金獲取更大的未來(lái)現(xiàn)金收益。 按預(yù)定的貼現(xiàn)率調(diào)整一切預(yù)期的未來(lái)現(xiàn)金流就可獲得未來(lái)現(xiàn)金流的現(xiàn)值。為了評(píng)價(jià)不動(dòng)產(chǎn)投資績(jī)效，可以分別對(duì)現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出貼現(xiàn)，然后從現(xiàn)金流入現(xiàn)值中扣除現(xiàn)金流出現(xiàn)值得到工程凈現(xiàn)值，也可直接對(duì)凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)得到凈現(xiàn)值。 根據(jù)上述表達(dá)式可知，凈現(xiàn)值目的的計(jì)算步驟如下：根據(jù)估測(cè)的投資工程的現(xiàn)金流量編制工程財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，并求取工程的凈現(xiàn)金流量；用適當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率將凈現(xiàn)金流量折算成現(xiàn)值，得到貼現(xiàn)凈現(xiàn)金流量；將一切的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值

12、加起來(lái)，所得到的總和，就是投資工程的凈現(xiàn)值。普通地，工程財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于等于零的投資，意味著預(yù)期該工程產(chǎn)生的收益率會(huì)超越或等于計(jì)算凈現(xiàn)值時(shí)所用的貼現(xiàn)率。假設(shè)貼現(xiàn)率是工程投資者所要求的必要收益率，就意味著該工程值得作進(jìn)一步的思索；反之，假設(shè)凈現(xiàn)值小于0，該工程就應(yīng)該被排除。 2. 內(nèi)部報(bào)答率(Internal Rate of Return，IRR) 1了解IRR由凈現(xiàn)值計(jì)算公式可以看出，在凈現(xiàn)金流量不變的情況下，貼現(xiàn)率與凈現(xiàn)值呈反向關(guān)系。因此，有能夠存在一個(gè)比率，能使得凈現(xiàn)值正好等于0。這個(gè)比率就叫做內(nèi)部報(bào)答率。 i2NPV圖7-1 凈現(xiàn)值的經(jīng)濟(jì)含義NPV1NPV2貼現(xiàn)率ii1IRR2計(jì)算IRR

13、所謂累試加插值法就是經(jīng)過多次試算，并運(yùn)用插值法求解使得工程的凈現(xiàn)值為零時(shí)的貼現(xiàn)率的方法。其步驟是：確定初始估算值。確定初始值的目的在于使得開場(chǎng)試算時(shí)運(yùn)用的貼現(xiàn)率比較接近內(nèi)部收益率，這樣就可以減少試算次數(shù)及任務(wù)量。普通初始值從規(guī)定的貼現(xiàn)率開場(chǎng)，試算結(jié)果凈現(xiàn)值假設(shè)出現(xiàn)較大的正值，那么可較大幅度提高貼現(xiàn)率再試算。在初試根底上采用不同貼現(xiàn)率累試，求出工程凈現(xiàn)值為最小正值和最大負(fù)值時(shí)的貼現(xiàn)率，最小正值和最大負(fù)值都是比較接近零的，因此，這兩個(gè)貼現(xiàn)率都比較接近內(nèi)部收益率，且內(nèi)部收益率必然位于這兩個(gè)貼現(xiàn)率之間的某一點(diǎn)。用插值法求得內(nèi)部收益率。按插值法原理，其計(jì)算公式為： 3IRR存在的問題 再投資問題 多重根

14、問題 圖7-2 多重內(nèi)部報(bào)答率IRRIRRNPV4對(duì)IRR的修正 一是分別法。這種修正首先假定一個(gè)資本時(shí)機(jī)本錢，分別對(duì)現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出進(jìn)展處置。詳細(xì)地說，就是先計(jì)算一切現(xiàn)金流入在工程期末的終值，再計(jì)算一切現(xiàn)金流出的現(xiàn)值，然后再利用插入法求解IRR。二是引入財(cái)務(wù)管理報(bào)答率修正IRR。 3. 凈現(xiàn)值與內(nèi)部報(bào)答率的比較 1內(nèi)部報(bào)答率評(píng)價(jià)原那么 2凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)原那么 7.2.3 基于動(dòng)態(tài)目的的績(jī)效評(píng)價(jià)準(zhǔn)那么與投資決策 1. 規(guī)模差別工程評(píng)價(jià)準(zhǔn)那么 2. 相互排斥工程評(píng)價(jià)準(zhǔn)那么 3. 相互依存的投資決策 7.3 工程清償才干分析 7.3.1 全部投資回收期 全部投資回收期是指以不動(dòng)產(chǎn)投資工程的凈收益來(lái)抵

15、償工程全部投資所需求的時(shí)間。該目的通常以年為單位普通從工程開發(fā)開場(chǎng)年進(jìn)展計(jì)算，其表達(dá)式為： 計(jì)算的詳細(xì)程序和方法如下：1根據(jù)每期預(yù)期現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出情況計(jì)算每期的凈現(xiàn)金流；2根據(jù)每期的凈現(xiàn)金流計(jì)算累計(jì)凈現(xiàn)金流；3運(yùn)用累計(jì)凈現(xiàn)金流數(shù)列，計(jì)算求得投資回收期。計(jì)算公式為：4運(yùn)用計(jì)算所得的投資回收期進(jìn)展投資決策。 7.3.2 資金流動(dòng)性分析 1. 資產(chǎn)負(fù)債率 資產(chǎn)負(fù)債率是工程各年負(fù)債合計(jì)與資產(chǎn)合計(jì)的比率，它反映了工程各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債才干，也是反映工程償債才干的最主要的目的，計(jì)算公式為：資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)債合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)100% 2. 流動(dòng)比率流動(dòng)比率是工程各年流動(dòng)資產(chǎn)總額與流動(dòng)負(fù)債總額的比率，它是反映工程各年償付流動(dòng)負(fù)債才干的目的。其計(jì)算公式為：流動(dòng)比率流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額100 3. 速動(dòng)比率速動(dòng)比率是工程各年速動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率，它是反映工程快速償付流動(dòng)負(fù)債才干的目的。其計(jì)算公式為：速動(dòng)比率速動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債100% 7.3.3 國(guó)內(nèi)借款歸還期 國(guó)內(nèi)借款歸還期是指在國(guó)家財(cái)稅制度及不動(dòng)產(chǎn)工程的詳細(xì)財(cái)務(wù)條