新余同創(chuàng)國際生態(tài)城總體定位及營銷推廣報告下課件

1、物業(yè)發(fā)展建議2親情三代居戶型建議親情兩代居、子母房戶型設(shè)計，即可解決小戶型需求、又可解決大戶型需求客戶。物業(yè)發(fā)展建議2戶型建議從整個新余市場的成交情況來看，市場成交仍以改善型住房需求、中大套型為主！如右圖新余市暢銷戶型情況，120-144平米戶型占到56%，90-120平米戶型占到24%。結(jié)合本次市場走訪在售樓盤戶型情況，建議本項目戶型仍以110-120平米三房戶型為主?！颈卷椖繎粜团浔冉ㄗh】物業(yè)發(fā)展建議2低碳技術(shù)運(yùn)用建議外墻保溫措施 擠塑聚苯板保溫板構(gòu)外墻采用擠塑聚苯板保溫措施6mm+12mm+6mmLOW-E低輻射玻璃室內(nèi)冷熱能量100投射熱傳輸損失40太陽能量100透射太陽能65室外環(huán)境

2、室內(nèi)環(huán)境斷橋鋁合金窗框LOW-E鍍銀膜低輻射保溫玻璃輻射率從0.84降低到0.04至0.12，可通過可見光而阻擋遠(yuǎn)紅外線(人體所感受的熱即是遠(yuǎn)紅外線) 起到了更好的隔音與隔熱的作用。獨特的鍍膜層隔絕紫外線輻射LOW-E鍍銀膜（內(nèi)充氬氣）低輻射保溫玻璃，雙向阻熱窗框與窗洞之間采用美國歐文斯克寧保溫板做隔熱處理世界頂級德國 SCHCO （旭格）斷熱鋁合金窗框結(jié)構(gòu)。雙面膠條咬口，窗框內(nèi)、外鋁皮之間有硬尼龍斷熱層Low-E玻璃斷橋鋁合金窗框，LOW-E玻璃物業(yè)發(fā)展建議2低碳技術(shù)運(yùn)用建議物業(yè)發(fā)展建議2低碳技術(shù)運(yùn)用建議太陽能與建筑一體化運(yùn)用以太陽能為熱源，以超導(dǎo)地暖為散熱體，其工作原理是太陽能集熱裝置把超

3、導(dǎo)介質(zhì)加熱，低溫(只需30即可)傳遞熱能到室內(nèi)地面下鋪設(shè)的管道，采暖通過管道內(nèi)介質(zhì)循環(huán)將地面加熱到一定溫度，再由地面均勻地向室內(nèi)輻射熱量，同時在冷熱空氣的比重差作用下，產(chǎn)生了空氣的自然對流現(xiàn)象，從而創(chuàng)造出具有理想溫度分布的室內(nèi)熱微氣候，使室內(nèi)環(huán)境達(dá)到人體感官最舒適的狀態(tài)。太陽能超導(dǎo)地?zé)岵膳飿I(yè)發(fā)展建議2低碳技術(shù)運(yùn)用建議太陽能與建筑一體化運(yùn)用新型太陽能超導(dǎo)地?zé)岵膳到y(tǒng)。由于是房間地面地溫輻射，所以對系統(tǒng)溫度的要求十分低，20分鐘即可將整個房間加熱到 20以上（溫度可自控），節(jié)省能源，使用壽命可長達(dá)50年，沒有任何污染。不僅適用于冬季供暖，而且采暖期前后一年四季皆可供暖。還能同時滿足廚房、浴室、衛(wèi)

4、生間等多處熱水需求，真正實現(xiàn)熱 水、洗浴、供暖三位一體。采暖方式： 地板輻射采暖 物業(yè)發(fā)展建議2低碳技術(shù)運(yùn)用建議地板輻射采暖是以溫度不高于 60 的熱水，在埋置于地板下的盤管系統(tǒng)內(nèi)循環(huán)流動，加熱整個地板，通過地面均勻地向室內(nèi)輻射散熱的一種供暖方式。采暖方式： 地板輻射采暖 物業(yè)發(fā)展建議2低碳技術(shù)運(yùn)用建議報告整體框架定位篇營銷篇背景篇國家宏觀調(diào)整政策研究新余宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究新余樓市現(xiàn)狀競爭態(tài)勢區(qū)域競爭樓盤個案分析項目地塊及四至研究項目SWOT戰(zhàn)略分析項目未來取位確定項目界定及目標(biāo)分析市場價值研判項目總體定位項目形象定位項目客戶定位項目價格定位物業(yè)發(fā)展建議營銷總體思路項目分期建議項目啟動策略營銷時

5、間節(jié)點建議營銷推廣媒體策略階段性營銷策略VI形象展示項目啟動策略 營銷時間節(jié)點建議營銷推廣策略營銷篇項目分期建議營銷總體思路階段性營銷推廣項目VI形象展示營銷整體策略階段營銷策略現(xiàn)階段項目形象未落地,基本沒有市場認(rèn)知仰天崗生態(tài)森林資源，為項目最大可利用自然景觀資源仰天崗區(qū)域位置較為偏僻，非成熟板塊，周邊配套稀缺區(qū)域周邊在售及將售樓盤較多且檔次參差不齊，分流及影響項目形象一其啟動區(qū)全為高層產(chǎn)品，與北湖片區(qū)全高層產(chǎn)品同質(zhì)，在綜合配套資源嚴(yán)重缺乏的情況下，將面臨慘烈競爭我們怎么做？營銷整體策略3營銷總體思路必須面對的客觀現(xiàn)狀:營銷整體策略3營銷總體思路以項目產(chǎn)品為標(biāo)桿，綜合低碳技術(shù)的運(yùn)用，將建筑與低

6、碳科技合為一體，打造真正的低碳氧生住宅 項目一期入市時，打造核心展示區(qū)及樣板產(chǎn)品展示區(qū)，體驗項目生態(tài)大盤的氣勢，樹立頂端項目形象。 高站位：低碳住宅強(qiáng)展示：生態(tài)大盤通過強(qiáng)勢取勢的啟動區(qū)策略，一舉奠定項目城北仰天崗生態(tài)城市綜合體、低碳氧生住宅地位，形成核心競爭力：主打體驗營銷，通過高占位、強(qiáng)展示樹立項目生態(tài)大盤、低碳氧生住宅高端形象。營銷整體策略3總體營銷策略樣板房開放鑒賞活動尋找？新余最宜人居環(huán)境實景板塊展示區(qū)現(xiàn)場體驗活動在確定主打體驗營銷的同時，通過有節(jié)奏的營銷活動安排，實現(xiàn)項目去化的目的。現(xiàn)場體驗中心炫耀開放一期VIP卡認(rèn)籌活動一期VIP解籌及開盤活動營銷整體策略3總體營銷策略項目產(chǎn)品推介

7、會分期規(guī)模的確定必須充分考慮市場實現(xiàn)度項目整體規(guī)模巨大，各物業(yè)市場實現(xiàn)度均被看好；新余高層產(chǎn)品從推售來看，小幅快走為上；分期規(guī)模和次序必須符合項目展示與營銷的需要需要考慮同期各物業(yè)的相互影響以降低市場風(fēng)險；需要考慮適當(dāng)?shù)乜刂仆剖酃?jié)奏利于制造項目溢價；啟動區(qū)的選擇必須充分考慮現(xiàn)場展示體驗的效果；分期次序的確定受到項目周邊條件的制約啟動區(qū)受到項目周邊道路交通及公交等的制約；啟動區(qū)將重點考慮與城北城市配套相連便捷區(qū)域。啟動區(qū)盡可能設(shè)置于昭示性好的區(qū)域啟動區(qū)需標(biāo)桿物業(yè)提升項目整體形象高價值物業(yè)適量推遲銷售增加溢價項目各期盡可能包括各種產(chǎn)品戶型后期項目與 前期推售項目考慮相互的影響干擾項目分期充分考慮客

8、戶目標(biāo)、市場實現(xiàn)度、營銷可行性及項目未來發(fā)展空間營銷整體策略3項目分期綜合體商業(yè)綜合體商業(yè)高層物業(yè)營銷整體策略3項目分期聯(lián)排等低密度物業(yè)營銷整體策略3整體分期項目一期項目二期項目三期一期啟動區(qū)一期現(xiàn)場實景展示區(qū)現(xiàn)場售樓部營銷整體策略3啟動策略通過活動舉辦“尋找？新余最好的空氣！”由電視全程追蹤活動，由權(quán)威部門，對新余片區(qū)空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測，尋找出“新余最宜人居區(qū)域”，并進(jìn)行授牌儀式。通過項目現(xiàn)場實景及低碳科技的展示，增強(qiáng)目標(biāo)客戶對本項目的體驗感受，爭取目標(biāo)客戶對本項目的認(rèn)同感。尋找？新余最好的空氣！現(xiàn)場體驗中心及實景展示策略1：電視錄制專欄節(jié)目“尋找？新余最好的空氣！”配合由權(quán)威部門，對新余各片

9、區(qū)空氣質(zhì)量進(jìn)行現(xiàn)場檢測，最終項目在新余城市中的最宜居形象。策略2：現(xiàn)場啟動區(qū)，率先進(jìn)行實景現(xiàn)場展示區(qū)的打造，通過現(xiàn)場實景與體驗中心的包裝，最終開啟目標(biāo)客戶對本項目的傾目心扉。項目啟動策略 營銷時間節(jié)點建議營銷推廣策略營銷篇項目分期建議營銷總體思路階段性營銷推廣項目VI形象展示營銷整體策略階段營銷策略形象掛帥整體品牌形象的宣傳，旨在迅速樹立并維系項目的入市整體品牌形象，明確項目定位，進(jìn)而形成強(qiáng)烈的視覺沖擊，為項目進(jìn)入銷售階段做鋪墊。軟性鋪路通過前期由電視臺“尋找？新余最好空氣”專題欄目軟性炒作，來不斷強(qiáng)化客戶對于項目及片區(qū)的認(rèn)同及向往。硬廣強(qiáng)攻硬廣一方面塑造項目形象，一方面發(fā)布銷售信息，配合軟文

10、炒作，相互支撐，相互強(qiáng)化，達(dá)到最大的廣告效果。推廣主線：形象掛帥，軟性鋪路，硬廣強(qiáng)攻階段營銷策略3營銷推廣策略戶外搶占陣地步步為營戶外廣告主要以高炮、道旗、工地圍墻等形式，以項目基地為據(jù)點，以廣告為陣地，形成點、面、線的遠(yuǎn)程輻射，大縱深的吸引客戶，保證信息達(dá)到率。大眾媒體遠(yuǎn)程轟炸大眾媒體主要以平面和網(wǎng)絡(luò)兩種形式，平面媒體主要以新余日報、每日新余及新余電視臺為主，網(wǎng)絡(luò)媒體主要以中國新余網(wǎng)、新余信息港等為主，通過上述大眾媒體進(jìn)行全市范圍的廣告?zhèn)鞑?，與戶外宣傳有機(jī)結(jié)合。媒體選擇：戶外搶占陣地步步為營，大眾媒體遠(yuǎn)程轟炸階段營銷策略3營銷推廣策略面市時機(jī)4-5月份項目正式面市，主題為形象展示，主要以中心

11、城區(qū)、城北、城南、青原區(qū)四個中心位廣告戶外為主。全面鋪開5-6月份售樓處進(jìn)場，現(xiàn)場體驗中心正式對外開放，媒體全面鋪開，網(wǎng)絡(luò)媒體、平面媒體、戶外媒體等全部發(fā)布，客戶積累正式開始。售樓部開放前可印制本案代表性的小飾品連同手提袋一起予以派發(fā)。5月底項目周邊干道沿線道旗、高炮等全面啟動，其他各種媒體加大投放力度頻繁出擊戶外等長效媒體全程貫穿，在強(qiáng)銷期予以強(qiáng)化；網(wǎng)絡(luò)媒體即時更新項目進(jìn)度；6月份起大眾平面媒體保持每周一次的投放頻度。推廣節(jié)奏：高調(diào)面市，頻繁出擊，重點轟炸階段營銷策略3營銷推廣策略前期造勢3-4月份聯(lián)合新余電視臺制作專題欄目“尋找？新余最好空氣！” 為項目入市鋪墊造勢。階段營銷策略3營銷售時

12、間節(jié)點建議結(jié)合本項目工程進(jìn)度情況，作出如下營銷節(jié)點建議:0102030405060708091011121月前期項目溝通（項目發(fā)展策略報告）2月前期準(zhǔn)備（項目定位營銷報告）3月方案確定（方案確定、前期項目造勢入市準(zhǔn)備）4月入市準(zhǔn)備（體驗中心裝修、戶外形象確立、銷售物料到位）5月正式入市（體驗中心開放，立體推廣宣傳鋪開）6月客戶認(rèn)籌（ VIP卡認(rèn)籌活動、產(chǎn)品推介會）7月-8月客戶積累（七夕相親會）一期啟動區(qū)解籌入市準(zhǔn)備期形象導(dǎo)入期 客戶積累期 正式入市客戶積累期客戶認(rèn)籌期持續(xù)積累期一期第一批房源開盤后續(xù)房源開盤以5月份中下旬體驗中心開放，10月份一期首批房源開盤為時間點。10-11月后續(xù)房源開盤

13、階段營銷策略3階段營銷策略形象導(dǎo)入期客戶積累期開盤熱銷期持續(xù)熱銷期階段時間：2010年3月4月份階段目的：前期造勢，為項目的形象導(dǎo)入做前期鋪墊，完成項目區(qū)域形象的樹立，讓客戶認(rèn)知本項目的生態(tài)屬性階段工作內(nèi)容：電視專題欄目“尋找，新余最好的空氣”售樓處選址及裝修設(shè)計包裝項目形象包裝：戶外及圍墻形象包裝展示項目基本形象銷售物料落實準(zhǔn)備：樓書、折頁、單頁、沙盤及分戶模型的制作營銷活動安排：“尋找，新余最好的空氣”電視專題欄目推廣主題：同一個生態(tài)夢想，創(chuàng)一座低碳城市階段營銷策略3階段營銷策略活動主題：“尋找？新余最好的空氣！”電視專題欄目 活動時間：2010年3月-4月舉辦單位：新余電視臺、新余仰天崗

14、新區(qū)管委會、 云南盛世同創(chuàng)活動目的：以尋找新余最好空氣為契機(jī)，由權(quán)威部門專家對新余市各區(qū)空氣質(zhì)量進(jìn)行檢測，電視臺設(shè)專題欄目進(jìn)行全程直播。形象導(dǎo)入期階段營銷策略3階段營銷策略形象宣傳包裝形象導(dǎo)入期客戶積累期開盤熱銷期持續(xù)熱銷期階段營銷策略3階段營銷策略為配合項目銷售，接送到訪客戶，暫設(shè)看樓專車一部，并根據(jù)總體項目形象風(fēng)格進(jìn)行設(shè)計包裝，達(dá)到流動宣傳作用樓書折頁戶型手冊項目CD宣傳片海報促銷禮品階段時間：2010年5-6月份階段目的：項目正式入市，體驗中心正式開放及媒體宣傳全面鋪開，吸引潛在目標(biāo)客戶上訪，積累意向客戶營銷活動安排：一期啟動區(qū)實景樣板展示區(qū)對外開放 現(xiàn)場體驗中心開放典禮階段工作內(nèi)容：項

15、目體驗中心開放立體推廣宣傳鋪開：短信、電視、報紙硬廣及軟文訴求推廣主題：同一個生態(tài)夢想，創(chuàng)一座低碳城市形象導(dǎo)入期客戶積累期開盤熱銷期持續(xù)熱銷期階段營銷策略3階段營銷策略活動主題：現(xiàn)場體驗中心對外開放儀式 由政府部門授牌“低碳建筑建設(shè)金牌試點單位”“新余最宜人居環(huán)境”活動時間：2010年5月活動地點：現(xiàn)場體驗中心活動目的：通過現(xiàn)場體驗中心的正式開放及現(xiàn)場實景展示區(qū)的開放體驗，增強(qiáng)目標(biāo)客戶對項目的認(rèn)同感；由政府相關(guān)部門進(jìn)行授牌，增加項目含金量。形象導(dǎo)入期階段營銷策略3階段營銷策略形象導(dǎo)入期由政府部門授牌“金牌建設(shè)試點單位”結(jié)合前期電視專題欄目“尋找，新余最好的空氣？”最終揭曉，由相關(guān)部門授牌“新余市最宜人居環(huán)境”階段營銷策略3階段營銷策略階段時間：2010年7-8月階段目的：形象包裝及媒體宣傳全面鋪開，吸引潛在目標(biāo)客戶上訪，積累意向客戶營銷活動安排：一期啟動區(qū)VIP卡認(rèn)籌及產(chǎn)品推介會 階段工作內(nèi)容：項目客戶VIP卡認(rèn)籌活動暨產(chǎn)品推介會立體宣傳：短信、電視、報紙硬廣及軟文訴求，戶外及工地現(xiàn)場形象包裝推廣主題：同一個生態(tài)夢想，創(chuàng)一座低碳城市形象導(dǎo)入期客戶積累期開盤準(zhǔn)備期開盤熱銷期階段營銷策略3階段營銷策略項目產(chǎn)品推介會暨VIP卡認(rèn)籌32階段時間：2010年9月-10月階段目的：釋放前期積累