最新政策和市場-精選課件

1、圖1-1 GDP同比走勢(shì)（2019Q1-2019Q1） 2019年，宏觀經(jīng)濟(jì)依然處于探底過程，且面臨巨大下行壓力。今年一季度GDP同比增長7.0%，這是繼2009年一季度由于全球金融危機(jī)GDP增速曾跌破7.0%之后所創(chuàng)下的近六年新低。與此同時(shí)，通縮壓力顯著，CPI持續(xù)低位運(yùn)行，今年1月同比增幅僅為0.76%，創(chuàng)2019年以來新低。 經(jīng)濟(jì)下行壓力大，為穩(wěn)定消費(fèi)加大投資，房地產(chǎn)業(yè)將托底經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境圖1-2 CPI及PPI同比走勢(shì)（2019.01-2019.05） 在5月發(fā)改委加大對(duì)基建項(xiàng)目的審批力度，以及國發(fā)辦40號(hào)文保障在建項(xiàng)目的資金需求的影響下，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布5月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，工業(yè)增加值延續(xù)小幅回升趨

2、勢(shì)，同比增速從4月的5.9%回升至6.1%。5月單月投資增速回升0.3個(gè)百分點(diǎn)至9.9%。制造業(yè)、房地產(chǎn)等行業(yè)投資均出現(xiàn)企穩(wěn)回升跡象。考慮到5月零售、出口的數(shù)據(jù)同樣小幅改善，顯示持續(xù)穩(wěn)增長政策下，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)弱企穩(wěn)狀態(tài)。但經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)尚不穩(wěn)固，未來政策需要著力于引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。金融體系落入流動(dòng)性陷阱和實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資難繼續(xù)并存，寬松的貨幣政策未能有效緩解實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資困難。經(jīng)濟(jì)弱勢(shì)企穩(wěn)，尚不穩(wěn)固，仍需政策支持經(jīng)濟(jì)環(huán)境通脹回升無期，外貿(mào)延續(xù)負(fù)增，寬松仍是必選數(shù)據(jù)表現(xiàn)：統(tǒng)計(jì)局公布5月CPI同比增長1.2%，其中食品同比增1.6%，非食品同比增1.0%；PPI同比降4.6%，環(huán)比降0.1%。主要觀點(diǎn)：一、通

3、脹大跌至1.2%符合我們預(yù)期，主因豬價(jià)菜價(jià)同比漲幅回落。5月CPI同比上漲1.2%，與4月份相比大幅下降，其中食品價(jià)格同比增長1.6%，大幅下跌，主因豬價(jià)菜價(jià)同比漲幅回落。二、5月PPI同比下降4.6%，保持穩(wěn)定。5月PPI同比降幅維持在4.6%，PPI環(huán)比跌幅縮窄至-0.1%，主因石油加工價(jià)格由降轉(zhuǎn)升和部分工業(yè)行業(yè)價(jià)格漲幅擴(kuò)大。三、預(yù)測6月PPI同比降幅縮窄。6月以來鋼價(jià)持續(xù)下跌，煤價(jià)低位企穩(wěn)，油價(jià)回調(diào)，預(yù)測6月PPI環(huán)比持平，6月PPI同比降幅縮窄至4.4%。四、通脹回升無期，寬松仍是必選。6月以來國內(nèi)油價(jià)有所回調(diào)，將對(duì)通脹產(chǎn)生一定影響。目前雖然豬價(jià)持續(xù)上漲，但屬于季節(jié)性上漲且環(huán)比漲幅遠(yuǎn)不

4、及去年?？傮w來看，目前暫無推動(dòng)通脹上漲的可持續(xù)性因素，故通脹回升無期。寬松仍是必選，隨后幾月或再次降息降準(zhǔn)。宏觀政策 樓市及金融利好政策不斷，政府救市力度空前穩(wěn)定住房消費(fèi)仍是住建部下半年重要任務(wù) 2019.9.302019.11.22政策認(rèn)貸不認(rèn)房央行降息不動(dòng)產(chǎn)條例登記/降息二套及免稅放寬降準(zhǔn)降息降準(zhǔn)/降息內(nèi)容央行及銀監(jiān)會(huì)宣布，對(duì)已擁有一套住房并結(jié)清貸款的家庭，為改善居住再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房，貸款最低首付比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍 央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。其中，五年以上的商貸基準(zhǔn)利率和公積金利率分別由6.55%和4.5%下降到6.15%和4

5、.25%。要求建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入上述平臺(tái)，確保國家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享3月1日起 一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)3月30日中央三部委又共同下發(fā)了新政，將出售二手住宅營業(yè)稅的免征年限由5年縮減為兩年，另外二套房的首付降至4成。（2月、4月）央行下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)自5月11日開始，一年期貸款基準(zhǔn)利率降低0.25%到5.1%，存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25%到2.25%。自2019年6月28日起有針對(duì)性地對(duì)金融機(jī)構(gòu)實(shí)施定向降準(zhǔn)，以進(jìn)一步支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整市場反應(yīng)改善型購房需求被釋放，高端住宅市場成為市場

6、熱點(diǎn)，成交量顯著增加貸款成本直接降低，剛需購房者積極入市，市場成交量放大，房價(jià)跌幅收窄短期內(nèi)不會(huì)對(duì)一手樓市產(chǎn)生太大影響，對(duì)二手房會(huì)有一定的影響，但不會(huì)成為左右房價(jià)下降的核心因素。二手市場活躍度強(qiáng)，改善型客戶需求增大資金量進(jìn)一步寬松，銀行放款加快降低購房者成本，加快購房者入市進(jìn)一步提振市場信心,再次降低購房者成本2019.3.12019.3.302019.4.202019.5.112019.6.27宏觀政策1993加息，抑需求各檔次定期存款年利率平均提高2.18%;各項(xiàng)貸款利率平均提高0.82%，一年期定期存款利率9.18%上調(diào)到10.98% 2019深化城鎮(zhèn)住房制度改革自2019年下半年開始停

7、止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化2019消化存量房對(duì)于2019年6月30日以前建成尚未售出的商品住房、商業(yè)用房、寫字樓，至2019年12月31日之前免征營業(yè)稅、契稅2019促供給國務(wù)院出臺(tái)“18號(hào)令”，將房地產(chǎn)業(yè)定位為拉動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一 2019加息，抑需求提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，上調(diào)一年期存、貸款利率和金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率2019-2019加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，促供給，抑需求“國八條”、“國六條”2019加息，抑需求10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，由9%調(diào)至14.5%；6次加息2019-2009減息降準(zhǔn)，刺激需求5次降息，4次降準(zhǔn)，并下調(diào)最低首付款比例至20%，商業(yè)性個(gè)人住房貸

8、款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍2019加息限購，抑需求“新國八條”擴(kuò)大限購范圍和力度、5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，2次加息2019限貸，抑需求“國十一條”，二套房貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。90平方米以上首套房的貸款首付款比例不得低于30%2019解除限購除一線城市和三亞外的41個(gè)限購城市均已解除或松綁限購1993年-2019年中國房地產(chǎn)市場調(diào)控脈絡(luò)宏觀政策近期股市表現(xiàn) 市場逐漸企穩(wěn)，并進(jìn)入分化期，經(jīng)濟(jì)基本面將成為行情分化的重要依據(jù)，股市與樓市也在分化從最高的5178點(diǎn)到最低的3847.88點(diǎn)，單月最高回撤1300點(diǎn)，最大跌幅達(dá)25.69%，在剛剛過去的一個(gè)

9、月里，A股上演一場“生死時(shí)速”。通過長期的歷史數(shù)據(jù)驗(yàn)證發(fā)現(xiàn)，股市上漲而樓市同步上漲。宏觀上的流動(dòng)性增強(qiáng)，加上股市上漲帶來的財(cái)富效應(yīng)，都會(huì)投射到樓市上，從而帶來房價(jià)的同步上升。然而近期股市一路狂跌，而樓市卻很火熱，房子的保值增值性更強(qiáng)。進(jìn)入2019年，一線及二線城市新建住宅庫存消化周期維持穩(wěn)定，而三四線城市則出現(xiàn)上漲，新房市場整體庫存壓力仍在。受此影響，2019年前5月，土地市場持續(xù)低迷，土地出讓面積和出讓金雙雙下降，土地出讓面積為歷史同期新低。公頃公頃億元億元 40個(gè)城市土地成交（左圖）和土地出讓金（右圖）情況（2009-2019E）全國土地市場千方百計(jì)去庫存 壓力之下土地供應(yīng)減縮1.79億2

10、.27億2.72億2.95億2.56億3.51億3.19億3.19億（1-5月）1-5月全國商品住宅成交3.19億平米，同比持平；銷售均價(jià)6492元，同比上漲5.2%。全國商品住宅銷售面積及均價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：wind，世聯(lián)研究前5月全國住宅銷售面積持平去年全國住宅市場利好政策顯效70城房價(jià)，總體走勢(shì)轉(zhuǎn)而向上全國市場房價(jià)表現(xiàn)70城房價(jià)環(huán)比綜合平均漲幅由四月份開始由跌轉(zhuǎn)漲，五月份環(huán)比上漲0.7，出現(xiàn)上漲的城市個(gè)數(shù)也由年初的個(gè)增加到了20個(gè)，下降的城市由64個(gè)降為43個(gè)。一線城市拉動(dòng)房價(jià)整體呈現(xiàn)出回暖;中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞表示，國家出臺(tái)的一系列寬松政策的出臺(tái)，是對(duì)過去房地產(chǎn)既有

11、的政策逐漸放開，以恢復(fù)市場本來的面目，即用供求關(guān)系來決定價(jià)格，這對(duì)于房地產(chǎn)來說是一個(gè)向好的轉(zhuǎn)換。城市 2019年5月銷售金額（億） 同比 2019年累計(jì)銷售金額（億） 同比 一線城市 998.86 112.65%3428.77 33.64%深圳 173.21 198.28%645.96 133.13%上海 453.81 177.53%1377.68 26.20%廣州 155.27 41.15%548.05 21.77%北京 216.57 56.78%857.08 14.76%二線城市 1566.82 45.71%5691.73 15.42%杭州 125.72 260.02%373.60 121

12、.68%寧波 70.86 85.11%225.79 88.03%石家莊36.68 72.05%151.39 58.39%青島 90.55 101.00%336.11 40.62%武漢 142.31 66.04%592.24 39.60%無錫 49.99 76.08%174.00 37.05%蘇州 108.58 39.83%398.13 29.39%南京 127.01 69.62%461.35 20.92%長沙 66.68 29.33%296.00 10.90%南昌 41.99 54.72%160.93 9.90%西安 86.80 51.72%327.30 9.83%天津 145.92 13.1

13、6%449.77 7.88%昆明 47.80 48.77%201.67 0.24%合肥 83.07 55.36%296.21 -0.17%重慶 107.97 22.61%428.47 -0.34%長春 58.64 24.61%209.05 -0.52%哈爾濱 22.23 29.02%83.71 -2.62%廈門 81.74 112.81%214.13 -24.59%成都 72.28 -43.49%311.88 -27.69%三線城市 396.68 63.45%1263.69 32.66%東莞 93.80 150.80%277.67 72.06%中山 65.43 50.73%242.69 37.

14、58%徐州 22.92 43.61%89.04 26.98%佛山 158.31 59.88%451.38 26.27%珠海 35.97 8.67%135.27 11.77%惠州 20.25 46.74%67.64 2.19%紅5月一線城市表現(xiàn)搶眼，深圳漲幅居首二三線城市繼續(xù)分化全國市場銷售表現(xiàn)2019年上半年重點(diǎn)城市新房成交量價(jià)同比漲幅散點(diǎn)圖 2019年上半年，33個(gè)重點(diǎn)城市新房市場整體呈現(xiàn)“量升價(jià)跌”趨勢(shì)。在各方面利好政策的刺激下，新房成交面積增幅明顯，33個(gè)重點(diǎn)城市的平均漲幅在30%上下；同時(shí)新房成交均價(jià)也有企穩(wěn)跡象，平均跌幅在5%左右。 從城市角度來看，深圳無疑是上半年表現(xiàn)最好的城市，成

15、交面積和均價(jià)分別同比上漲111%和8%，北京上海成交量增幅均超過40%。隨著兩市公積金貸款新政的出臺(tái)，預(yù)計(jì)下半年成交均價(jià)將出現(xiàn)小幅增長。 在二線城市中，大多數(shù)城市新房市場呈現(xiàn)“價(jià)跌量穩(wěn)”的趨勢(shì)。其中值得關(guān)注的是杭州，成交量同比增幅近150%，創(chuàng)近5年來新高。寬松的政策環(huán)境以及開發(fā)商“以價(jià)換量”的銷售策略是其成交量創(chuàng)新高的主要原因。三四線城市表現(xiàn)相對(duì)較差，部分城市甚至出現(xiàn)“量價(jià)齊跌”的趨勢(shì)，高庫存依然是市場的主旋律。重點(diǎn)城市市場量價(jià)對(duì)比 深圳一枝獨(dú)秀，量價(jià)齊升標(biāo)桿房企銷售金額及均價(jià)走勢(shì)（2019.01-2019.05） 2019年前5月，10家標(biāo)桿房企總銷售面積3316萬平方米，總銷售金額366

16、2億元，銷售均價(jià)11044元/平方米，3項(xiàng)指標(biāo)較2019年前5月分別增長12%、8%、-4%。從年內(nèi)走勢(shì)來看，標(biāo)桿房企1、2月銷售額創(chuàng)近3年來新低。當(dāng)然，這很大程度上與2019年末房企為沖刺年度銷售目標(biāo)，提前透支部分需求有關(guān)。進(jìn)入3月后，隨著各方面政策的支持，標(biāo)桿房企的銷售量價(jià)開始穩(wěn)步回升。標(biāo)桿房企表現(xiàn)銷售量價(jià)自2019年3月以后穩(wěn)步回升標(biāo)桿房企新增土地儲(chǔ)備面積（2019.01-2019.05） 2019年前5月，十家標(biāo)桿房企累計(jì)購地金額790億元，累計(jì)購地可建面積1527萬平方米，較2019年前5月分別同比下跌48%和58%，反應(yīng)出標(biāo)桿房企資金面趨緊以及對(duì)后市信心不強(qiáng)。從購地城市分布來看，今

17、年前5月十家標(biāo)桿房企在一線城市購地建筑面積占比為18%，遠(yuǎn)高于2019年同期水平。標(biāo)桿房企表現(xiàn)標(biāo)桿房企資金面縮緊 正向一線城市回歸5月29日，深圳政府發(fā)布住房建設(shè)規(guī)劃2019年度實(shí)施計(jì)劃：2019年建設(shè)用地1600公頃，住宅用地僅85公頃，占比5.3%；2019年深圳新增安排建設(shè)商品住房5.67萬套、保障性安居工程項(xiàng)目5.3萬套，同時(shí)將繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，繼續(xù)堅(jiān)持限購，并將嚴(yán)查日光盤。深圳市場舊改難度加劇,土地供應(yīng)緊張預(yù)計(jì)未來深圳核心區(qū)域土地將持續(xù)供不應(yīng)求深圳土地市場逐步回升，但仍處于低位水平15年4月，深圳市通過招拍掛方式出讓土地在節(jié)后開始回升，4月土地在推售兩端都有一定上升。15年

18、5月，深圳市通過招拍掛方式出讓土地在在節(jié)后持續(xù)上漲后有所回落，5月土地供應(yīng)和成交均有所放緩。深圳市場中海項(xiàng)目，12年11月獲取，樓面價(jià)15294元/（含代建費(fèi)）招商項(xiàng)目，12年11月獲取，樓面價(jià)4896元/（銷面價(jià)、代建文化綜合體）金地項(xiàng)目，12年11月獲取，樓面價(jià)3206元/金眾項(xiàng)目（保障房)，12年12月獲取，樓面價(jià)5782元/普寧盛迪佳項(xiàng)目，13年1月獲取，樓面價(jià)7471元/卓越前海兩個(gè)項(xiàng)目，13年7月獲取，綜合樓面價(jià)22188元/,24270元/兆華斯坦前海項(xiàng)目，14年1月獲取，樓面價(jià)28113元/萬科留仙洞項(xiàng)目，13年9月獲取，樓面價(jià)15908元/中海龍華上塘項(xiàng)目，13年10月獲取，

19、樓面價(jià)22265元/世茂項(xiàng)目，13年11月獲取，樓面價(jià)16220元/香江項(xiàng)目，13年11月獲取，樓面價(jià)25469元/佳兆業(yè)、生命人壽大鵬項(xiàng)目，14年4月獲取，樓面價(jià)10464元/江西政力項(xiàng)目，13年12月獲取，樓面價(jià)12625元/。華潤前海項(xiàng)目，13年8月獲取，樓面價(jià)21670元/中信后海項(xiàng)目，14年1月獲取，樓面價(jià)13597元/大鵬下沙片區(qū)龍光白石龍項(xiàng)目，14年10月獲取，樓面價(jià)25094元/近年土地供應(yīng)集中于前海和龍華、坪山；2019年龍華新區(qū)成交的中海龍華上塘地塊，樓面價(jià)22265元/；2019年10月，龍光地產(chǎn)龍華白石龍項(xiàng)目，樓面地價(jià)25094元/ 。土地供應(yīng)集中于前海龍華,樓面地價(jià)持

20、續(xù)高企深圳市場政策利好刺激市場快速回暖自14年11月開始進(jìn)入新一輪銷售高峰期隨著一季度各大房企銷售目標(biāo)完成情況不理想，進(jìn)入二季度以來，由于政策利好的發(fā)布，市場迅速回暖，各開發(fā)商蜂擁推盤，去庫存成為市場的主旋律，一手住房供應(yīng)面積極速增加，45月進(jìn)入供應(yīng)高峰。深圳市場深圳市場萬 從整年數(shù)據(jù)來看，2019年四季度是一個(gè)供應(yīng)高峰。在2019年第二季度，市場火熱，供應(yīng)量反彈，形成年度的另一頂峰。6月批售量達(dá)到2019年以來的最高值，推售量較上月有所減少，居上半年推售量排名第二位。與歷年同期數(shù)據(jù)相比，2019年6月的批售量與推售量均處近八年以來歷史同期的最高點(diǎn)。批售和推售量穩(wěn)步提升，6月達(dá)八年來最高點(diǎn)月份

21、201901201902201903201904201905城市萬平方米月萬平方米月萬平方米月萬平方米月萬平方米月北京107310103410104211102410103611上海1294812978123581244812528廣州96713990139641310081393312深圳42783788356738273917天津236730201927200926201925201924重慶172311178012178112174112176212南京70697069677869396609成都7991180511809118121180111杭州1199121195131191141

22、21814121614長沙174518173918174017174218173120青島195820194722191922187122183321廈門3111430715299153131630914福州3891939419379193541732416南昌35973507352835783398合肥51175339494842674918蘇州8161080611789117961177911無錫8751683216862188511879617南寧61196098572757375808惠州2801128213272122751325511舟山1701416815168161671716

23、818莆田3112331722305203102531625九江26710254823882551023510北海5312854032542355533655134南充5862960630594276002861132深圳市場去化逐步加快 目前存量僅需7個(gè)月即可消化完畢 新房成交在5月開始上漲，呈現(xiàn)“量價(jià)齊飛”態(tài)勢(shì)，5月共成交60.8萬平，同比上漲151.14，環(huán)比上漲50.05；成交均價(jià)28487元/平，同比上漲18.8，環(huán)比上漲8.3。 6月份開始新房均價(jià)突破3萬大關(guān)，目前最新成交均價(jià)為31076元/平米一手成交均價(jià)再上高峰，達(dá)31076元/平深圳市場330新政出臺(tái)后，4月份深圳二手房成交

24、大漲，成交套數(shù)破萬，達(dá)到了11201套，環(huán)比大漲47，同比上漲101.4，成交面積88.46萬平，環(huán)比上漲49.05，同比上漲103.6。5月從各片區(qū)來看，龍崗區(qū)二手房成交面積最大，成交27.62萬平，占全市總成交量的24.94；其次為寶安區(qū)23.43萬平，占全市總成交面積的21.15，5月份前海蛇口自貿(mào)區(qū)正式掛牌成立，推升其輻射區(qū)寶安片區(qū)二手房成交；福田成交22.49萬平，占全市總成交面積20.31；南山成交19.92萬平，占全市總成交量的17.98。深圳住宅二手房市場4月份開始大幅上漲漲幅達(dá)到2年以來最高水平，掛牌均價(jià)不斷上揚(yáng)深圳市場福田區(qū) 624萬，17%寶安區(qū) 252萬，15%南山區(qū) 845萬，172%羅湖區(qū) 450萬，39%鹽田區(qū) 203萬，-38%龍崗區(qū) 193萬，5%深圳各區(qū)置業(yè)門檻（2019年5月）數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)研究 置業(yè)門檻再度拉高,其中南山以845