未來城營銷方案-

1、安陽佳田.未來城營銷方案 引子：2013年未來城對于佳田（安陽）公司意味著全年銷售額破億。實(shí)現(xiàn)回款額3000萬 合理的價(jià)格策略，在速度與利潤之間尋求平衡點(diǎn) 不是恒大的販賣，亦不是紫薇一號(hào)的惜售佳田品牌的落地與升級(jí) 從花花牛到佳田，企業(yè)品牌的落地與升級(jí) 綜合的產(chǎn)品力是生命線，營銷推廣虛實(shí)結(jié)合城市中高端住宅快銷模式代表 快銷不是賤銷，心有多寬市場就有多大 想到、做到，冰凍三尺非一日之寒短期目標(biāo)中長期目標(biāo) 未來城營銷戰(zhàn)略分解速 度強(qiáng)勢企業(yè)品牌落地更全面的支撐營銷落地差異化的推廣策略吸引更多客戶到場物超所值的價(jià)格策略更快的促成客戶買單層層遞進(jìn)的收籌、升級(jí)、選房保障更流暢售房流程組合式的營銷活動(dòng)更生動(dòng)的

2、打動(dòng)客戶外部因素 宏觀市場分析及預(yù)判 區(qū)域市場分析級(jí)預(yù)判 市場及政策總結(jié)預(yù)判內(nèi)部因素 項(xiàng)目本體分析 本案貨量盤點(diǎn) 本案銷售條件2013年?duì)I銷工作整體思路推廣策略活動(dòng)策略支撐策略價(jià)格策略蓄客策略推貨策略Part 1 市場篇城市研判；供需市場分析；項(xiàng)目本體分析主要直接競品市場分析競品樓盤布局主要競品列表對比分析典型案例分析（含：競品的成交價(jià)格走勢及分析）選擇原則：1）同區(qū)域內(nèi)，對本項(xiàng)目有影響力的住宅物業(yè)2）競爭定位輻射面不宜過大，以直接競品為主競品樓盤布局競品樓盤選取標(biāo)準(zhǔn)：同區(qū)域、有影響力、住宅物業(yè)華強(qiáng)城本案騰運(yùn)世元錦江城市花園和園金都瑞園元泰清華園主要競品基本信息一覽競品項(xiàng)目物業(yè)類型建筑形式占地

3、面積（畝）總建（萬）容積率綠化率戶車比建筑風(fēng)格內(nèi)部配套華強(qiáng)城住宅、商業(yè)10F、17F、25F、32F220362.4660%地下1：0.6西班牙商業(yè)、足球網(wǎng)球籃球場、幼兒園、醫(yī)院、五星酒店、會(huì)所和園住宅11/18/23F8623.33.4842.41%底上+地下1:0.5ART-DECO機(jī)械自動(dòng)升降車庫自身配套少，周邊配套多錦江城市花園住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓25/28/32F110263.750%1:1.5現(xiàn)代主義商業(yè)、酒店、會(huì)所、幼兒園騰云世元住宅、商業(yè)、寫字樓6/18/28F140253.935.5%1:0.6現(xiàn)代簡約+中式元素自身配套較少，周邊配套完善金都瑞園住宅20/26F50103

4、.541.7%1:0.6新古典主義商業(yè)周邊配套完善元泰清華園住宅16/28F70163.542.66%1:0.5新古典主義商業(yè)、幼兒園特征分析：1）城南高新技術(shù)開發(fā)區(qū)樓盤體量相對較小，占地均在100畝左右，最大體量以華強(qiáng)城為首；2）容積率出去華強(qiáng)城，均在3.5，且均為高層產(chǎn)品，部分項(xiàng)目輔助小高層；居住舒適度定位在剛需置業(yè)群體；3）經(jīng)過安陽融資風(fēng)暴后，正常銷售的項(xiàng)目基本景觀、規(guī)模均已呈現(xiàn)；部分為現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房銷售；4）城南樓盤大部分依托于周邊的學(xué)校及公交資源豐富，內(nèi)部配套較少，主要以底層商業(yè)為主；主要競品戶型和客群競品項(xiàng)目戶型面積（）戶型特點(diǎn)主要客群華強(qiáng)城96平米兩房、117-138平米三房、16

5、4-176平米四房戶型方正，布局合理，動(dòng)靜分離，餐廳客廳通透，舒適度高；客廳、臥室均朝南，采光充足，有入戶花園、雙陽臺(tái)、飄窗設(shè)計(jì)，品質(zhì)較高；主要是市區(qū)剛需客戶群體和改善性客戶群體、師院老師、南邊各大企業(yè)管理層及員工和園93兩房 127-153三房165四房板式樓樓格局、戶型方正，均采用臥室朝南設(shè)計(jì)以剛需客戶群體為主，主要來自開發(fā)區(qū)原有居民及周邊企業(yè)員工；錦江城市花園99平兩房、117-143平三房戶型方正，全明設(shè)計(jì)；南北通透，客廳臥室均朝南，布局合理，動(dòng)靜分區(qū)，部分戶型有入戶花園和270拐角飄窗的設(shè)計(jì)以市區(qū)和城南剛需和改善型客戶為主，部分投資客主要競品戶型和客群競品項(xiàng)目戶型面積（）戶型特點(diǎn)主要

6、客群騰運(yùn)世元50平1房、78平2房、106-119平3房、126-144平三房、170-180平4房、254-297平5房、6房戶型類型較多，大三房及四房戶型全明設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光效果好，功能分區(qū)；小三房相對較差，采光和通風(fēng)效果相對劣勢城南剛需客戶及周邊學(xué)校教師、企業(yè)中層、專業(yè)市場商戶及投資客戶金都瑞園 120-142平三室戶型類型較少，戶型設(shè)計(jì)方正，全明，功能分區(qū)，朝南房間均采用飄窗設(shè)計(jì)；以周邊學(xué)校、商戶、事業(yè)單位等客戶群體為主元泰清華園72.57-72.57平米1室 91.35-131.5平米2室 118.77-143.59平米3室 170.23-170.23平米4室戶型方正、布局合理，采光通

7、風(fēng)效果好，均有270度觀景飄窗，大面積的陽光房的設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積多以市區(qū)和城南剛需和改善型客戶為主，周邊學(xué)校老師、專業(yè)市場老板、投資客等；1）競爭樓盤戶型均以三房為主，主力戶型面積均在120-140平左右，一梯兩戶的三房產(chǎn)品市場接受度高；2）戶型設(shè)計(jì)上差距較大，但多采用了朝南和動(dòng)靜分區(qū)的設(shè)計(jì)，部分樓盤在270度飄窗、入戶花園、陽光房等方面形成自有特色；3）城南屬于安陽市規(guī)劃中的經(jīng)濟(jì)技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，周邊企業(yè)、專業(yè)市場、學(xué)校較多，這些群體構(gòu)成了城南購房的主力軍；城南的片區(qū)發(fā)展前景，也吸引了部分的投資客戶；特征分析：主要競品銷售動(dòng)態(tài)競品項(xiàng)目銷售價(jià)格（元/）目前銷售動(dòng)態(tài)華強(qiáng)城3600-3800在2019

8、年4月底推出三期4棟樓，均為高層產(chǎn)品，開盤推出200余套房源，當(dāng)天銷售約120套；認(rèn)籌1萬抵3萬，全款93折，按時(shí)簽約99折；和園3400目前在售二期，兩房戶型售罄，剩余130以上三房戶型，剩余房源約100套左右；其銷售類似本項(xiàng)目，依托華強(qiáng)，通過價(jià)格對比實(shí)現(xiàn)去化；一次性付款優(yōu)惠50元/平米，按揭20元/平米錦江城市花園二期3800左右一期現(xiàn)房4000二期4月初推出3棟，一開始就以0元入會(huì)搶占市場，開盤可享95折；5月中下旬開盤，后續(xù)樓棟目前未開始認(rèn)籌；騰云世元3000目前在售房源約800套，但銷售情況不佳，目前去化約200套；按揭優(yōu)惠1%，分期優(yōu)惠2%，全款優(yōu)惠3%；金都瑞園均價(jià)3200體量較

9、小，目前已經(jīng)全部竣工，剩余約50套左右，全款95折，按揭97折；元泰清華園均價(jià)3400元泰清華園共分5期開發(fā)，目前在售三期部分樓棟；其憑借較好的地段優(yōu)勢和較好的戶型，去化速度較快；目前三期在售剩余房源約80套，預(yù)計(jì)將加推新樓棟；特征分析：1）城南地區(qū)整體價(jià)格水平在安陽市場居中，市場價(jià)格抗性相對較??；2）城南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)目前還處于上升階段，預(yù)計(jì)未來價(jià)格有一定的上升幅度；3）周邊競品樓盤均有存貨，且有后期房源放量；但城南整體去化速度較慢，推盤節(jié)奏相對緩慢；（三）項(xiàng)目本體分析基本指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量用地面積69038總建筑面積269505.3住宅面積197382.8商業(yè)面積19127.1容積率3.49綠化

10、率41.21總戶數(shù)1605停車位地上192；地下1730中等體量，高層住宅，車位配比較高，綠化率較高，內(nèi)部景觀特色不明顯；位于安陽新區(qū)核心區(qū)位，新行政中心輻射區(qū)域，地段位置較好，發(fā)展?jié)摿Υ?，交通暢達(dá)；優(yōu)勢（Strengths ）地段優(yōu)勢：市政主軸輻射區(qū)域，位置優(yōu)越，交通暢達(dá)；配套優(yōu)勢：華強(qiáng)城商業(yè)配套，周邊有安陽師院、中學(xué)、幼兒園等教育資源；實(shí)力企業(yè)：佳田15年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)實(shí)力雄厚；劣勢（Weaknesses）基礎(chǔ)配套不全：項(xiàng)目處于安陽新區(qū)，周邊市政配套不完善，華強(qiáng)城商業(yè)尚未形成。自身優(yōu)勢弱：景觀、外立面、產(chǎn)品多樣性優(yōu)勢較弱。強(qiáng)大競爭對手：華強(qiáng)城進(jìn)駐較早，市場聲音強(qiáng)，客戶截留能力強(qiáng)；機(jī)會(huì)

11、（Opportunities ）潛力地段：安陽新區(qū)作為城市發(fā)展新極點(diǎn)，未來發(fā)展?jié)摿Υ?；潛在需求較大：客戶構(gòu)成多元化，對品質(zhì)需求越來越高，對產(chǎn)品及社區(qū)生活的理解增強(qiáng)，追新和跟風(fēng)成為主要特征；威脅（Threats ）潛在放量較大：后期區(qū)域內(nèi)土地放量逐漸增加，后期將分流一部分客戶，市場競爭加劇。調(diào)控政策沖擊：房地產(chǎn)一系列政策的出臺(tái)，抑制部分投資及換房需求。（三）項(xiàng)目本體分析SWOT分析安陽融資風(fēng)暴中房地產(chǎn)業(yè)成為重災(zāi)區(qū)，市場信心極度脆弱，對開發(fā)企業(yè)實(shí)力、品牌格外重視，多選擇現(xiàn)房；項(xiàng)目雖處于安陽東區(qū)潛力地段、核心區(qū)位；但自身優(yōu)勢不明顯；區(qū)域市場競爭激烈，對手強(qiáng)大；項(xiàng)目自身工程進(jìn)度對營銷的支撐較少，甚至對

12、快銷產(chǎn)生負(fù)面影響。（三）項(xiàng)目分析小結(jié)本案價(jià)值體系提煉核心價(jià)值體系分期增值點(diǎn)產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)開發(fā)商品牌借助集團(tuán)品牌咯，增強(qiáng)對佳田品牌的認(rèn)識(shí)，提升客戶置業(yè)信心；區(qū)位價(jià)值經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)核心區(qū)域、安湯一體化、安東區(qū)五星級(jí)華強(qiáng)建國酒店、華強(qiáng)城成熟商業(yè)配套、公交配套、人居旺地；產(chǎn)品價(jià)值圍繞剛需、首改，放大產(chǎn)品價(jià)值（金牌戶型、稀缺2T2戶，面積適中，總價(jià)適宜）。超高性價(jià)比同樣的品質(zhì)我們的價(jià)低，同樣的價(jià)格我們的品質(zhì)高；科技光環(huán)通過科技產(chǎn)品的概念彌補(bǔ)市場空缺，實(shí)現(xiàn)快速占位（WIFI全覆蓋、新風(fēng)系統(tǒng)、360監(jiān)控安保系統(tǒng)、中水循環(huán)）景觀示范區(qū)通過示范區(qū)優(yōu)先建設(shè)，快速成型，優(yōu)先展示，同時(shí)考慮華強(qiáng)城客戶及弦歌大道人流量動(dòng)線，

13、形成直面攔截；銷售現(xiàn)場展示體驗(yàn)式營銷理念，通過銷售現(xiàn)場布置（圍擋、道旗、景觀）、保安保潔、銷售人員形象禮儀，提升項(xiàng)目品味，通過案場展示，變靜態(tài)賣點(diǎn)為動(dòng)態(tài)賣點(diǎn)，通過精裝樣板間、工法樣板間提升品質(zhì)；前期以臨永明路的樓棟為項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)，低價(jià)入市，首批開盤以一棟2T2戶（3#）和2T3戶（6#、7#）搭配推售，后期以景觀樓王、2T2戶等產(chǎn)品拉升價(jià)格；Part 2 定位篇市場占位分析；客戶定位；項(xiàng)目形象定位；一、市場占位分析企業(yè)層面河南佳田實(shí)業(yè)集團(tuán)背景占位企業(yè)實(shí)力雄厚，花花牛品牌深入人心未來城作為公司布局安陽的首個(gè)項(xiàng)目，其定位十分重要品牌塑造項(xiàng)目利潤消化速度名企與名盤聯(lián)動(dòng)短期目標(biāo)熱銷中期目標(biāo)溢價(jià)遠(yuǎn)期目標(biāo)二

14、次溢價(jià)&品牌增益企業(yè)目標(biāo)：20競爭層面1、大盤集中存放量大，存在集中推出情況，樓盤缺乏精神屬性，暢銷形態(tài)和滯銷形態(tài)并存。2、同質(zhì)化競爭：商品房市場高層產(chǎn)品供應(yīng)居多，同質(zhì)化嚴(yán)重，市場競爭激烈；3、產(chǎn)品線豐富：大盤多，產(chǎn)品線豐富，但受到民間融資崩潰的影響，銷售去化速度變緩；同質(zhì)化競爭，強(qiáng)力執(zhí)行是突破口！客戶心聲，什么是好房子呢？好房子的標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量佳環(huán)境好配套齊全戶型合理物業(yè)管理好建筑風(fēng)格無所謂科技配套不了解，但愿意嘗試評判：本地高端客戶以安鋼等能源型企業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)、私營業(yè)主及湯陰、林州、水冶、銅冶的礦主為主，對改善型高端產(chǎn)品較為關(guān)注。安陽人開始關(guān)注產(chǎn)品的細(xì)節(jié)，重視居住的舒適性和社區(qū)的高檔品質(zhì)，隨著生

15、活水平的提高，客戶群體對物業(yè)服務(wù)的完善性和專業(yè)化、社區(qū)規(guī)劃、內(nèi)部景觀建設(shè)都提出了更高的要求。客戶層面用超高性價(jià)比錯(cuò)位競爭，“買得起、住的好”作為市場突破口企業(yè)層面、競爭市場層面、客戶需求層面來看，我們可以借勢造勢，但是我們做的不是跟隨者，而是安陽房地產(chǎn)市場標(biāo)桿的締造者，是一、市場定位跳出同類競爭，敢做NO.1，以“入市即是引領(lǐng)”之勢打造安陽名盤，并以此帶動(dòng)一個(gè)佳田地產(chǎn)品牌的崛起。23明確了本案開發(fā)的使命和市場占位，如何才能實(shí)現(xiàn)上述的目標(biāo)？看好新開發(fā)區(qū)前景，隨著華強(qiáng)城的開發(fā)，高新區(qū)為安陽市副中心，東推南擴(kuò)，市政配套將逐步完善，未來發(fā)展?jié)摿薮?；認(rèn)知度較高，但同時(shí)對開發(fā)區(qū)的發(fā)展速度及政府的執(zhí)行力度

16、報(bào)一定懷疑態(tài)度。主流置業(yè)分析：安陽市人口較少，城鎮(zhèn)化率低，快速的城市化進(jìn)程催生大量進(jìn)城人口，目前剛需當(dāng)?shù)?，首次置業(yè)者較多；二、客戶定位區(qū)域認(rèn)知分析結(jié)論：城區(qū)客戶總量有限，后續(xù)補(bǔ)充力量支撐較弱，城區(qū)客戶以首次置業(yè)客戶為主，抓住城區(qū)客戶中的核心客戶，有針對性的戶型配比是項(xiàng)目啟動(dòng)期的關(guān)鍵，提升110的戶型配比，減少180的 大戶型；客戶對于區(qū)域認(rèn)知度高，看好區(qū)域的發(fā)展，環(huán)境好和品質(zhì)感是客戶對于區(qū)域最明確的感知；項(xiàng)目名稱客戶來源客戶行業(yè)客戶年齡家庭結(jié)構(gòu)恒大綠洲安陽本地客戶為主，兼有周邊縣區(qū)客戶公務(wù)員、私營業(yè)主、礦產(chǎn)老板35-45三口之家紫薇壹號(hào)市區(qū)客戶為主，地市林州、水冶、銅冶居多公務(wù)員、私營業(yè)主30

17、-45兩口之家、三口之家香格里拉安陽本地的較多，地市以林州、水冶、銅冶為主公務(wù)員、私營業(yè)主35-45三口之家華富世家安陽本地的較多，還有白璧，林州、水冶、銅冶在北京 天津做生意的商人,本地客戶以鋼鐵上下游產(chǎn)業(yè)為主35-45三口之家華強(qiáng)城安陽本地的為主，也有水冶、銅冶等西邊的客戶礦產(chǎn)老板、安鋼上下游產(chǎn)業(yè)商人35-50三口之家、三代同堂建業(yè)森林半島林州，水冶、銅冶、湯陰等周邊縣城客戶為主安鋼及其上下游產(chǎn)業(yè)商人、礦產(chǎn)老板35-50三口之家、三代同堂新都城安陽市區(qū)客戶為主市里上班的普通職工、公務(wù)員和附近經(jīng)商的私營業(yè)主25-45兩口之家、三口之家恒基華庭安陽市區(qū)客戶為主項(xiàng)目附近上班的普通職工、公務(wù)員和經(jīng)

18、商的私營業(yè)主25-45兩口之家、三口之家本地高端客戶以安鋼等能源型企業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)、私營業(yè)主及湯陰、林州、水冶、銅冶的礦主為主，對改善型高端產(chǎn)品較為關(guān)注；二、客戶定位客戶特征分析置業(yè)者重點(diǎn)考慮的因素主要集中在產(chǎn)品、規(guī)劃、品質(zhì)、服務(wù)。啟示：外有強(qiáng)虎環(huán)伺，內(nèi)無強(qiáng)有力產(chǎn)品支撐，如何殺出一條血路，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤，借力打力，細(xì)節(jié)取勝，內(nèi)塑產(chǎn)品，外提特色。一、客戶定位置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：項(xiàng)目名稱規(guī)劃產(chǎn)品交通配套價(jià)格品質(zhì)服務(wù)恒大綠洲紫薇壹號(hào)香格里拉華富世家華強(qiáng)城建業(yè)森林半島新都城恒基華庭鎖定核心客戶根據(jù)項(xiàng)目定位以及對市場的走訪調(diào)查、對重點(diǎn)客戶的深度訪談，得出以下數(shù)據(jù)：二、目標(biāo)客戶定位投資客核心客戶重要客戶邊緣客戶123

19、75%20%5%城區(qū)內(nèi)客戶+私營業(yè)主+安鋼職工+周邊縣城進(jìn)程富人（如水冶、曲溝、湯陰、林州、銅冶、安陽河以北郊區(qū)客戶） 開發(fā)區(qū)大中企業(yè)老板+公務(wù)員+安鋼高管層以產(chǎn)品為撬動(dòng)點(diǎn)，提升自身競爭力，提升產(chǎn)品附加值。鑒于目前市場科技住宅的空白和客戶需求，低投入高產(chǎn)出，噱頭性十足，容易較快搶占市場，更好的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)！同時(shí)提升園林綠化和物業(yè)服務(wù)，打造高、精、尖產(chǎn)品！重回定位，什么樣的定位才能快速建立市場標(biāo)桿地位？什么樣的定位能承擔(dān)起佳田在安陽崛起的使命？什么樣的定位能昭示未來城的強(qiáng)勁動(dòng)力？形象定位是關(guān)鍵第一步城市中軸芯 國際生態(tài)城 定位釋析：中軸芯經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心；新市政中軸線輻射區(qū)域，明確本區(qū)位未來城市中

20、心的地位，打造為安陽南區(qū)中央生活之城國際用“國際化”作為高端品質(zhì)的強(qiáng)烈識(shí)別符號(hào)，打造國際化水準(zhǔn)的高品質(zhì)生活和生態(tài)健康理念。以國際為名塑造引領(lǐng)全城的生活標(biāo)準(zhǔn)。生態(tài)外部較好的自然環(huán)境，內(nèi)部運(yùn)用各種科技投入打造生態(tài)生活。城同時(shí)擁有人居的規(guī)模和舒居的功能。潛力地段符號(hào)國際級(jí)品質(zhì)符號(hào)自然資源符號(hào)三、項(xiàng)目定位31以樓盤定位為核心，延展出樓盤形象豐滿所需的關(guān)鍵詞：城市中軸芯 國際生態(tài)城都市 時(shí)尚 現(xiàn)代 國際 生態(tài) 低碳 活力 健康Part 3 營銷篇整體營銷推廣策略;營銷目標(biāo)提出；總體營銷思路；價(jià)格策略;推盤策略；一期營銷推廣思路；核心問題提出：1、企業(yè)品牌如何落地，并對項(xiàng)目帶來質(zhì)的影響？2、脆弱的市場信心

21、和激烈的市場競爭，如何進(jìn)行突破？3、工程進(jìn)度、形象較營銷節(jié)點(diǎn)滯后，如何實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)？34解決問題一企業(yè)品牌如何落地，并對項(xiàng)目帶來質(zhì)的影響？現(xiàn)階段客戶對未來城項(xiàng)目的認(rèn)知：非常陌生對佳田項(xiàng)目的認(rèn)知：只識(shí)“花花?！保恢烟铮瑹o論未來城客戶對于龍湖品牌的陌生產(chǎn)品力得不到應(yīng)有的體現(xiàn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重此時(shí)唯有將”花花?！暗钠放瞥晒藿印奔烟铩埃尶蛻粽J(rèn)識(shí)佳田，走“花花?！钡健奔烟铩暗钠放仆茝V路線2013年品牌突破：在項(xiàng)目、產(chǎn)品均不被認(rèn)知的情況下，品牌營銷成為重點(diǎn)，需制造話題，通過品牌落地，形成關(guān)注，帶動(dòng)未來城項(xiàng)目銷售。品牌營銷【以“花花?！边M(jìn)軍安陽房地產(chǎn)為由頭，進(jìn)行媒體炒作】形式：報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)媒體專訪，軟文與硬

22、廣結(jié)合，配合工程節(jié)點(diǎn)。內(nèi)容：花花牛品牌進(jìn)軍安陽房地產(chǎn)，充分安陽住宅潛力；知名記者對集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行專訪刊發(fā)報(bào)道；“花花牛”給安陽房地產(chǎn)業(yè)帶來的變化目的：通過媒介借助“花花?！逼放瞥晒藿印凹烟铩逼放?。打開知名度和客戶認(rèn)知度，提高認(rèn)知形象。時(shí)間：7-8月份媒體炒作品牌營銷推廣 【市內(nèi)大型戶外】攻下市區(qū)中心大型戶外樹立精神堡壘，主打“佳田未來城“花花?！钡募摇薄ＴO(shè)立時(shí)間：7-8月份設(shè)立地點(diǎn)：全市重點(diǎn)區(qū)域【網(wǎng)絡(luò)】網(wǎng)絡(luò)、軟文同步宣傳搜房網(wǎng)、新浪樂居、搜狐焦點(diǎn)，以軟文的形式同步宣傳“佳田未來城“花花?！钡募摇?。時(shí)間：7-8月份佳田未來城.“花花?！钡募移放茽I銷展示【樣板展示間】售樓中心設(shè)樣板展示區(qū)售樓處內(nèi)設(shè)

23、樣板展示區(qū)，展示產(chǎn)品細(xì)節(jié)，豐富售樓中心，給客戶樹立直觀感受。設(shè)立時(shí)間：9月份設(shè)立地點(diǎn)：現(xiàn)場銷售中心解決問題二脆弱的市場信心和激烈的市場競爭，如何進(jìn)行突破？推廣策略演繹關(guān)鍵詞：性價(jià)比&價(jià)值猛的一看，可說的很多，關(guān)鍵在于怎么說才能讓人記??？發(fā)展方向科技投入人車分流現(xiàn)代建筑健康住宅 水景園林 智能物管 城市中軸芯 舒適戶型 恒溫恒氧 交通暢達(dá) 內(nèi)部配套 上風(fēng)上水 新風(fēng)系統(tǒng) 樓層隔音 推廣策略演繹形象豎立品質(zhì)住宅低價(jià)入市123推廣策略演繹聞，所未聞！ 形象導(dǎo)入期推廣策略演繹分階段推廣思路：形象導(dǎo)入期：新聞炒作 形象入市品牌導(dǎo)入【階段主題】【階段任務(wù)】以大盤入市為啟動(dòng)主題，通過事件營銷、廣告投放等多種形

24、式炒作區(qū)域價(jià)值，為項(xiàng)目入市造勢；名盤帶動(dòng)名企，佳田品牌導(dǎo)入，品牌形象同步提升。發(fā)現(xiàn)新城南，一座未來之城正在崛起！佳田未來城，以未來之名領(lǐng)袖全城。營銷節(jié)奏：推廣節(jié)奏：項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)批完成，產(chǎn)品確定，具備入市條件；銷售團(tuán)隊(duì)組建完畢，熟悉安陽市場；銷售人員完成通關(guān)培訓(xùn)，并熟知項(xiàng)目本體情況。項(xiàng)目對外形象確定（案名、LOGO、VI、推廣語等）；入市所需的宣傳投放完成（戶外、圍擋、單頁、折頁、樓書）；市區(qū)項(xiàng)目售樓處確定，裝修完畢交付使用。廣告宣傳：戶外：高舉高打，在市區(qū)繁華地段及南區(qū)必經(jīng)路口；短信：與短信公司合作，每周30萬條短信發(fā)送；DM：兼職、專職派單人員在繁華商街發(fā)放單頁；報(bào)紙：每周1期報(bào)廣，大河報(bào)等刊

25、登；網(wǎng)站：搜房、樂居等、微信、微博注冊宣傳；城市的未來在哪里？安陽城南新區(qū)，在政務(wù)、經(jīng)濟(jì)雙核的驅(qū)動(dòng)下正在加速崛起；后期明確的規(guī)劃和諸多大盤的相繼加入，將使區(qū)域的價(jià)值更快提升；華強(qiáng)城商業(yè)配套和市政配套等周邊配套的完善將一步步提升區(qū)域的居住價(jià)值；我們要讓市場知道這樣一個(gè)事實(shí)，我們要讓客戶銘記這樣一種趨勢。合理嫁接，城市的發(fā)展信息才能為我所用：城市的發(fā)展，總會(huì)在歲月中留下歷史的痕跡，安陽，需要一個(gè)走向世界的契機(jī)，隨著現(xiàn)代城市版圖的不斷清晰，安陽城南的板塊價(jià)值正在顯現(xiàn)，此后，若以時(shí)光作為城南發(fā)展的見證，那么，即將銘刻于版圖之上的佳田未來城，將是不可替代的生活領(lǐng)袖。佳田未來城，以未來之名領(lǐng)袖全城。城市發(fā)

26、展帶來區(qū)域價(jià)值提升，響應(yīng)城市發(fā)展，傳達(dá)政府規(guī)劃，借勢華強(qiáng)城，借力發(fā)力！文案的傳達(dá)意向：發(fā)現(xiàn)新城南，一座國際之城正在崛起！發(fā)現(xiàn)新價(jià)值，提前入住安陽未來富人區(qū)！佳田.未來城，以未來之名領(lǐng)袖全城。數(shù)字貫穿的大盤形象塑造沒什么比數(shù)字更有力量！初期入市，樹立產(chǎn)品第一印象，用數(shù)字貫連起締造者的用心：形象入市篇：建筑篇經(jīng)過32次的組合，才構(gòu)筑這樣的建筑。 不是所有的住宅，都能被稱為凝固的音樂。經(jīng)過11遍的對比，才確定上風(fēng)上水寶地。不是所有的豪宅，都擁有臨水而居的情懷。風(fēng)水篇文案傳達(dá)：經(jīng)過5000年的積淀，才成就這樣的文化。 微縮江南園林，將江南水景永久留存。園林篇 經(jīng)過3年的打磨，才成就這樣的園林。 5大水

27、景主題園林，成就豪宅的水岸情懷。景觀篇 見，所未見！產(chǎn)品信息傳遞期 預(yù)約期：階段任務(wù)：階段主題：營銷節(jié)奏：推廣節(jié)奏：傳達(dá)產(chǎn)品細(xì)節(jié)，倡導(dǎo)低碳居住理念。全球關(guān)注的，佳田未來城正在做。一期房源預(yù)約方案；一期房源價(jià)格制定策略；“科技住宅”銷售說辭包裝。通過軟性炒作，活動(dòng)營銷，倡導(dǎo)低碳居住理念；產(chǎn)品細(xì)節(jié)推介，深化產(chǎn)品賣點(diǎn)打造。低碳住宅來到安陽階段主題宣傳目標(biāo)廣告意向事件營銷形象塑造科技住宅篇：2019年，為防止全球變暖，38個(gè)發(fā)達(dá)國家簽署京都議定書代表著低碳減排成為世界性的共識(shí)；2019年，中國在亞太經(jīng)合會(huì)議上鄭重提出四項(xiàng)建議，明確提出發(fā)展”低碳經(jīng)濟(jì)“；此后，以低碳節(jié)能為代表的綠色文明建設(shè)，已經(jīng)成為全球

28、發(fā)展觀的基本目標(biāo)和方向；2019年在北京，十七大正式提出建設(shè)資源節(jié)約型與環(huán)境友好型的兩型社會(huì)主張。由來：將科技住宅的理念引入、植入、并演變成一種自動(dòng)自發(fā)的需求！文案的傳達(dá)意向：為了您安靜的睡眠，我們將樓板加厚了8公分。為了家人安全出行，我們耗費(fèi)1/5的土地設(shè)計(jì)了人車分流。為了臨水而居的水岸情懷，我們?yōu)槟ㄔ炝?000的水景園林。為了健康的居住空間，我們努力將溫度恒定在了18-24度。強(qiáng)銷期：階段任務(wù)：階段主題：營銷節(jié)奏：推廣節(jié)奏：健康居住，從我做起！首批房源開盤；房源推控計(jì)劃；一期溢價(jià)策略。通過軟性炒作，活動(dòng)營銷，倡導(dǎo)低碳居住理念；產(chǎn)品細(xì)節(jié)推介，深化產(chǎn)品賣點(diǎn)打造。全球倡導(dǎo)的，佳田未來城正在做。

29、階段主題宣傳目標(biāo)廣告意向事件營銷形象塑造科技豪宅賣點(diǎn)持續(xù)深化，情感式訴求引導(dǎo)健康居住理念。情感式訴求，持續(xù)傳達(dá)本案的健康居住理念，讓科技住宅成為安陽高端人群的置業(yè)風(fēng)尚，變“銷售房產(chǎn)”為“推廣健康生活方式”。享，你所想！大盤風(fēng)范塑造 持續(xù)銷售期：階段任務(wù)：階段主題：營銷節(jié)奏：推廣節(jié)奏：傳達(dá)未來城科技居住理念，引領(lǐng)低碳生活。27萬平米國際低碳生活城后續(xù)房源的推出，再次溢價(jià)的提升；品牌宣傳的提升，以地產(chǎn)品牌的名義做宣傳輔助。體驗(yàn)式營銷升級(jí)，社區(qū)配套啟動(dòng)；社區(qū)活動(dòng)增加，吸引人們關(guān)注社區(qū)配套，關(guān)注內(nèi)部細(xì)節(jié)；佳田置業(yè)會(huì)成立，吸納更多群體關(guān)注佳田實(shí)業(yè)品牌。階段主題宣傳目標(biāo)廣告意向事件營銷形象塑造恒溫.恒濕.

30、恒氧低碳生活篇：樓盤銷售的再次溢價(jià)需要低碳生活定位的支撐，全新低碳科技的社區(qū)才能讓居者真正體驗(yàn)到產(chǎn)品的附加值，至此，我們需要進(jìn)一步提升。一個(gè)城市所能給你的，吃喝玩樂、衣食住行，都在這里為你奉上，從生態(tài)到健康，再到城市繁華，讓舒適、愜意、和便捷成為你生活的主語，在安陽，有這么一個(gè)社區(qū)，讓你在此發(fā)現(xiàn)一線城市生活的不凡禮遇。佳田未來城，27萬平米國際低碳生活之城。解決問題工程進(jìn)度、形象較營銷節(jié)點(diǎn)滯后，如何實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)？營銷階段階段主題營銷節(jié)點(diǎn)形象導(dǎo)入期一批次預(yù)約期開盤強(qiáng)銷期開盤熱銷期7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月大盤入市區(qū)域炒作提升區(qū)域關(guān)注樹立大盤

31、形象大盤形象塑造科技住宅傳達(dá)產(chǎn)品賣點(diǎn)深化科技住宅理念傳播產(chǎn)品賣點(diǎn)持續(xù)深化生活方式展現(xiàn)/低碳生活理念嫁接市區(qū)售樓處開放一期預(yù)約啟動(dòng)現(xiàn)場售樓處開放元旦二批次開盤售樓部啟動(dòng)，裝修裝飾，模型制作完成，設(shè)計(jì)定稿（Logo/VI/主題語定位/推廣包裝）現(xiàn)場包裝完成，圍擋/道旗/廣告牌/VI系統(tǒng)。宣傳物料（樓書/戶型圖/手提袋/宣傳單）開盤方案及物料支持開盤后熱銷效果保持（廣告物料）活動(dòng)物料支持體驗(yàn)式營銷，樣板間、科技體驗(yàn)區(qū)，材料展示區(qū)活動(dòng)營銷策略產(chǎn)品解讀手冊、一期首批房源開盤二期房源啟動(dòng)預(yù)約二期房源開盤二期預(yù)約期推售策略一期推出（3、7）2棟樓，1千抵1萬，日增百金，預(yù)約收籌一期剩余房源的消化，二批次房源

32、加推，調(diào)高價(jià)格，推出6號(hào)樓進(jìn)行銷售二期一批次房源推出，小高層房源1、2兩棟樓開始預(yù)約二批次預(yù)約期開盤強(qiáng)銷期項(xiàng)目整體營銷排期：銷售收籌策略品牌入市，強(qiáng)力執(zhí)行，集中放量低門檻招募，先量后質(zhì)認(rèn)籌升級(jí)，見價(jià)選房，鎖定房源入市期以集中性投放廣告，強(qiáng)力執(zhí)行派單、短信、夾報(bào)、call客等引客手段；低門檻收籌，以1000抵1萬收攏大量客源；后續(xù)以10/15萬抵12/20萬升級(jí)客戶開盤公開選房，升級(jí)客戶見價(jià)選房，鎖定房源，簽署認(rèn)購協(xié)議。一期營銷目標(biāo)與分解：銷售目標(biāo)：一期一批次3#、7#樓房源共222套，二批次8#樓房源共150套；籌量目標(biāo)：按照60%解籌成功率，一批次需認(rèn)籌400批客戶，預(yù)計(jì)10月6號(hào)開盤，二批

33、次需認(rèn)籌250批客戶，預(yù)計(jì)14年元旦開盤來訪目標(biāo)：若按照25%成功率，一批次需來客1500組，二批次需來客900組。一期房源372套，其中兩房100套，占比27%，三房272套，占比73%；總貨值約1.6億（按3660元/均價(jià)估算）；戶型梳理 房型面積區(qū)間 4# 占比7# 占比8# 占比貨值合計(jì) 南向兩房 88.79 50套33.3%50套33.3%3200萬100套經(jīng)濟(jì)三房 115.93 50套33.3%50套33.3%4200萬100套通透三房 133.7250套33.3%50套33.3%4900萬100套135.3336套50%2019萬36套138.9936套50%2070萬37套合計(jì)

34、 72套100%150套100.0%150套100%1.6億372套一期貨量盤點(diǎn)1、認(rèn)籌階段按50%到訪認(rèn)籌率，1500組有效客戶750組認(rèn)籌，回款75萬。2、認(rèn)籌升級(jí)階段按30%升級(jí)率，回款3375萬，減去退籌75萬，實(shí)際回款3300萬。3、開盤選房按升級(jí)客戶70%成功選房（158套），成功選房一次性客戶再給予額外優(yōu)惠，25%成功選房客戶選擇一次性付款，回款1600萬，減去退籌2000萬，實(shí)際回款-400萬。 預(yù)計(jì)共回款2900萬回款額初算階段性執(zhí)行策略1、項(xiàng)目導(dǎo)入期（7月15日8月31日）推廣目標(biāo)：1、品牌的塑造佳田 其實(shí)就在您身邊 佳田地產(chǎn) 花花牛乳業(yè) 光伏產(chǎn)業(yè)2、項(xiàng)目導(dǎo)入【LOGO】一

35、條中華路 一座未來城【LOGO】科技成就現(xiàn)代生活安陽首座科技生態(tài)城，WIFI全覆蓋、獨(dú)有新風(fēng)系統(tǒng)、中水循環(huán)系統(tǒng)階段性執(zhí)行策略1、項(xiàng)目導(dǎo)入期（7月15日8月31日）媒體選擇：戶外報(bào)紙網(wǎng)絡(luò)物料準(zhǔn)備：7月5日：銷售手冊、百問百答，銷售人員到位及培訓(xùn)；7月10日：所有戶外廣告位及網(wǎng)絡(luò)投放確定；7月15日：市區(qū)外展點(diǎn)包裝到位，包括戶外導(dǎo)視、沙盤、戶型模型，銷售物料，電話；包裝按時(shí)開放。8月31日：項(xiàng)目地售樓處裝修基本完畢，工程圍擋完成施工、項(xiàng)目導(dǎo)視、景觀示范區(qū)基本完畢；活動(dòng)支撐：外展點(diǎn)開放儀式，鑼鼓、舞獅隊(duì)，到訪客戶花花牛酸奶大放送，到訪客戶定時(shí)小型抽獎(jiǎng)活動(dòng)； 短信 派單 夾報(bào)戶外大牌的位置選擇31427568階段性執(zhí)行策略階段性執(zhí)行策略2、項(xiàng)目認(rèn)籌期（9月1日10月1日）推廣目標(biāo)：1、認(rèn)籌信息釋放【LOGO】50萬平米國際低碳生活城一期VIP全城招募中，5000抵100002、認(rèn)籌中后期輸出最低價(jià)，刺