武漢漢陽王家灣商業(yè)項目定位報告ppt課件

1、王家灣商業(yè)工程市場定位1工程研討任務(wù)階段劃分工程地塊查勘區(qū)域宏觀經(jīng)濟背景研討區(qū)域商業(yè)環(huán)境研討城市商業(yè)開展規(guī)劃研討房地產(chǎn)/商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研工程屬性研判與界定問題界定與構(gòu)造化分析市場競爭環(huán)境分析工程商業(yè)定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議2021/07/14第二階段商業(yè)定位及商業(yè)設(shè)計調(diào)整建議2021/07/172021/07/30第一階段市場調(diào)研2中心問題界定市場競爭時機發(fā)掘工程商業(yè)定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議工程研討任務(wù)步驟工程屬性研判與界定工程整體戰(zhàn)略定位工程價值實現(xiàn)3工程研討任務(wù)步驟工程屬性研判與界定工程解析城市研討問題界定與構(gòu)造化分析市場競爭環(huán)境分析工程整體致勝戰(zhàn)略工程商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議區(qū)域?qū)傩猿鞘姓w環(huán)境

2、分析城市屬性界定4武漢城市圈規(guī)劃及武漢的位置以武漢為中心建立武漢城市圈以武漢為中心，以100公里為半徑的城市群落，包括武漢及黃石、鄂州等八個周邊城市，總面積約2.45萬平方公里，人口1640萬人。武漢首位度極高，城市圈內(nèi)其他城市零售量分流到武漢。2005年度武漢首位度為6.21，2006年上升為6.4，首位度極高，中心優(yōu)勢和中心位置愈加明顯。武漢位置武漢城市圈規(guī)劃及武漢的城市位置，將有效加強處于門戶區(qū)域商圈外圍的輻射力度，位于武漢西南門戶的王家灣商圈未來將擴至周邊城市。5武漢城市規(guī)劃城市西、南向的擴展戰(zhàn)略實施為王家灣“武漢城區(qū)西南向大門的商業(yè)帶來了無限契機和更大量消費群體。王家灣區(qū)域商業(yè)中心強

3、化沿長江軸和垂直于長江的漢水武珞軸，實施“兩軸三城、多核放射的空間優(yōu)化戰(zhàn)略，完善三鎮(zhèn)功能，在三鎮(zhèn)建立各自的功能中心，以東、西、南三個方向為城市未來的主要擴展方向。6武漢新區(qū)規(guī)劃武漢新區(qū)由長江、漢水、京珠高速公路合圍而成，規(guī)劃面積368平方公里，包括漢陽區(qū)、武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以及蔡甸區(qū)、漢南區(qū)的一部分，方公里規(guī)劃人口100萬。目前，連通沌口、漢陽大道和月湖橋的原梅子現(xiàn)命名“江城大道已全線通車，沌口開發(fā)區(qū)和漢口城區(qū)經(jīng)過漢陽大道前往漢陽中心城區(qū)的時間大大縮短。從長久看來，梅子路的連通，必將帶動其周邊主要干線如漢陽大道等區(qū)域的開展。武漢新區(qū)的城市規(guī)劃和路網(wǎng)規(guī)劃為王家灣商圈開展提供了宏大的開展時機，將改

4、動目前漢陽商圈級別的劃分。7城市軌道交通規(guī)劃武漢市最新修編的軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃：線路全長530公里，由3條市域快線，9條市區(qū)線構(gòu)成，設(shè)站309座。3#，35KM,后湖-武漢開發(fā)區(qū)； 4#，50KM,永安堂-武漢火車站延伸線，武漢火車站陽邏 3、4#線相交于十里鋪6#，30KM,盤龍城-沌口； 10#，59公里，蔡甸豹獬。 12#，73公里，永安陽邏。其中，10#和12#線為市域線，最高速度140公里/小時，平均站距44.5公里，平均速度75公里/小時 9條市區(qū)線，相“扣成環(huán)成網(wǎng)，覆蓋魯巷、四新、楊春湖三大城市副中心，三大火車站，機場，武漢新區(qū)、王家墩商務(wù)區(qū)等城市開展熱點和交通樞紐地域。城市軌道交

5、通規(guī)劃將進一步加強王家灣作為漢陽交通樞紐的位置，將使得商業(yè)進一步向該區(qū)域聚集，鐘家村商圈位置將進一步降低，王家灣商圈在未來將成為整個漢陽區(qū)域的中心。8武漢城市商圈分布格局武漢城市商圈的格局反映出，鐘家村商圈作為武漢市級商業(yè)中心的位置在遭到漢口商圈的影響下，商圈將逐漸衰敗。王家灣商圈遭到外在競爭壓力較小，開展?jié)摿甏?，將取代鐘家村成為市級商業(yè)中心。圖例： 漢口商業(yè)中心 市級商業(yè)中心區(qū) 市級商業(yè)副中心 武漢城市商圈的格局反映出王家灣商圈完全理所當(dāng)然的取代鐘家村成為市級商業(yè)中心。9工程研討任務(wù)步驟工程屬性研判與界定城市研討問題界定與構(gòu)造化分析市場競爭環(huán)境分析工程商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議城市整體市場分

6、析城市研討小結(jié)工程解析區(qū)域?qū)傩?0武漢作為城市圈龍頭城市，將有力加強處于武漢門戶位置的商圈的擴容，輻射面將更廣，為王家灣商圈開展帶來了契機。城市研討小結(jié)武漢新區(qū)規(guī)劃和軌道交通規(guī)劃，將進一步加強王家灣作為漢陽交通樞紐的位置，其商業(yè)將進一步向該區(qū)域聚集，未來開展有良好的前景。武漢商業(yè)格局開展，鐘家村雖被規(guī)劃為市級商業(yè)中心，但遭到漢口商圈強力影響和人口支持力度缺乏的情況，將逐漸衰敗，王家灣將取而代之。11工程研討任務(wù)步驟工程屬性研判與界定工程屬性城市屬性問題界定與構(gòu)造化分析市場競爭環(huán)境分析工程商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議區(qū)域研討區(qū)域市場分析區(qū)域?qū)傩越缍?2漢陽片區(qū)商業(yè)規(guī)劃目前，漢陽片區(qū)已成型的商圈有三個

7、，分別為鐘家村商圈、王家灣商圈和沌口商圈，本案處于王家灣商圈。十一五規(guī)劃中，鐘家村規(guī)劃為市級商業(yè)中心，十升路王家灣、四新、沌口等地規(guī)劃為市級商業(yè)副中心(指在居民稠密區(qū)、歷史商業(yè)集中路段、公共交通集散地、新興大型住宅區(qū)周邊設(shè)置的區(qū)域性商業(yè)效力中心)。鐘家村規(guī)劃為市級商業(yè)中心，王家灣規(guī)劃為市級商業(yè)副中心，區(qū)域商業(yè)潛力被低估，未來開展前景看好13王家灣商業(yè)市場分析王家灣商圈商業(yè)體量超越40萬方，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，市場已進入白熱化競爭階段。王家灣商圈內(nèi)已有、在建和規(guī)劃中的大中型商業(yè)單體的總體量已超出40萬方，以該商圈5公里以內(nèi)的總?cè)丝跒?0萬人計算，根據(jù)人口及消費才干確定法，根據(jù)國際閱歷，1萬平方米的商業(yè)

8、面積必需支持的效力系數(shù)為87114。商圈內(nèi)所支持的工程體量為7-8萬平方米。大中型單體商業(yè) 主營業(yè)態(tài) 規(guī)模 （萬） 說明 漢商21世紀(jì)中心 百貨、家樂福生活超市、餐飲娛樂、家電家居 8 規(guī)劃擴建至12萬 國美、工貿(mào)、蘇寧 家電專業(yè)賣場 1.9 金馬、好美家 家居 3 武漢摩爾城 超市、百貨、百貨、餐飲、影藝、娛樂 地上9.5地下4.5 在建 大洋百貨 中檔百貨3-4 在建 歐亞達 家居6 規(guī)劃 合計 46（含擴建、在建和規(guī)劃）商業(yè)工程適宜的規(guī)模X=該工程輻射的消費人口區(qū)域城鎮(zhèn)居民人均可支配收入/87114。目前漢陽人均可支配收入=12866按2006年程度，平均漲幅10%計算王家灣商圈可輻射人

9、口=50萬X=12866500000/87114=73845平方米14工程研討任務(wù)步驟工程屬性研判與界定工程屬性城市屬性問題界定與構(gòu)造化分析市場競爭環(huán)境分析工程整體致勝戰(zhàn)略工程商業(yè)定位區(qū)域研討區(qū)域市場分析區(qū)域研討小結(jié)15消費人口眾多區(qū)域研討小結(jié)王家灣商圈位處交通要道，連通開發(fā)區(qū)與漢口、漢陽中心區(qū)，輻射國家級開發(fā)區(qū)武漢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，超越鐘家村商圈指日可待。王家灣商圈半徑5公里內(nèi)，聚集了50萬人，已建和在建的小區(qū)有300多個，住宅工程開發(fā)眾多，為區(qū)域商業(yè)的開展提供強有力的支撐。王家灣商圈大中型工程扎堆，總商業(yè)體量近50萬方，市場競爭進入白熱化16工程研討任務(wù)步驟工程屬性研判與界定工程屬性城市屬性問題

10、界定與構(gòu)造化分析市場競爭環(huán)境分析工程整體致勝戰(zhàn)略工程商業(yè)定位區(qū)域?qū)傩怨こ探馕龉こ虒傩越缍?7工程地段分析18工程位于王家灣十字路口東北角，位置中心。隨著摩爾城和大洋百貨選址龍陽大道南段，商業(yè)開發(fā)向南聚集。金馬好美家本案漢商21世紀(jì)家樂福 漢 陽 大 道龍 陽 大 道工程位于王家灣商圈中心，南臨漢陽大道，與家樂福相呼應(yīng)；西臨龍陽大道，與金馬凱旋家居隔街相望。位于王家灣東南角的家樂福聚集了商圈的主要人流，同時隨著摩爾城和大洋百貨選址龍陽大道南段，地塊周邊商氣更顯南聚。待本案和臨近的五星級酒店建成，結(jié)合附近的蘇寧，東北角將有能夠成為王家灣商圈重要一角。五星級酒店蘇寧工貿(mào)大洋百貨國美摩爾城永 豐 路1

11、8工程交通分析19本工程所在的東北角交通便利度較高，雖人流較為充足，但均被目前的21世紀(jì)購物中心所吸引，本案地塊停留時間不長。人流測算：東北角1.36萬/天略低于西南角1.41萬/天 ；不到東南角2.83萬/天的 車流測算：東北角7.3萬輛/天略低于東南角9.1萬輛/天地塊周邊商業(yè)價值有待發(fā)掘，車流有待轉(zhuǎn)化為人流。東北角東南角西南角西北角西向（3條）3/32/30/南向（9條）1/99/98/9東向（13條）12/1311/131/13北向（18條）13/1817/185/18交通便利度：東南角東北角西南角西北角金馬好美家家樂福本案摩爾城西通蔡甸：26、707、735北上漢口：535、705、

12、716、720、70、520、575、604、5東往鐘家村、武昌： 222、531、537、541、556、607、710南下沌口：585、204、596、597、208、708、803、213、205公交站點400米367米600米1920工程技術(shù)目的 總用地面積：18332平方米 容積率4建筑密度：40 西臨龍陽大道232米 南臨漢陽大道 160米工程兩面臨街，商業(yè)價值較高。規(guī)模中等，競爭區(qū)域限于王家灣商圈。本案232米160米20工程資源 大型住宅區(qū)：玫瑰苑、南國明珠、國信新城、碧水晴天、新澳藍草坪 大型企業(yè)：武煙、九州通、神龍、晨鳴紙業(yè)、冠捷、唯冠、海爾、美的21所處區(qū)域內(nèi)大型住宅和經(jīng)

13、濟開發(fā)區(qū)大量工業(yè)企業(yè)分布，為商業(yè)消費囤積大量人流。武煙東風(fēng)總部2122工程優(yōu)勢地段優(yōu)勢 本工程地處王家灣商圈中心，商業(yè)氣氛較濃；地形優(yōu)勢地塊兩面臨主干道，商業(yè)價值高。交通優(yōu)勢工程地處漢陽大道和龍陽大道交匯處，公交網(wǎng)絡(luò)較成熟，交通方便，滿足工程商業(yè)的可達性要求；同時，工程周邊有地鐵的規(guī)劃。2223工程優(yōu)勢地塊周邊人流、車流被其他商業(yè)工程分流。工程周邊人氣、商氣主要集中在龍陽大道南段的家樂福，本案面臨人流引導(dǎo)的問題。2324工程時機大量消費人群推進商業(yè)開展王家大型住宅和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)大量工業(yè)企業(yè)分布，為商業(yè)消費囤積大量人流。周邊商業(yè)運營環(huán)境較好目前工程周邊運營環(huán)境快速向好，包括漢商21世紀(jì)購物中心、家

14、樂福、國美、工貿(mào)、蘇寧電器等商家集中開業(yè)，商業(yè)氣氛漸濃，為工程商業(yè)價值易快速構(gòu)成；存在引進高端百貨的能夠性工程地塊旁將開發(fā)五星級酒店，這為引入高檔百貨提供了能夠性，高檔百貨是可成為五星級酒店的配套，同時酒店為百貨提供穩(wěn)定的客源。政策利好宏觀政策對住宅投資的打壓，促使投資者把目光投向了商業(yè)地產(chǎn)。2425工程要挾商氣南聚摩爾城和大洋百貨均選址龍陽大道南段，王家灣商氣明顯南聚，位于北面的本案將面臨孤軍作戰(zhàn)。市場競爭猛烈摩爾城和頂琇大廈的開建，21世紀(jì)商業(yè)中心的擴建，使得09年區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量大增，本工程將面臨較大的市場競爭壓力。同時，這些工程業(yè)態(tài)涵蓋全面，市場時機點很少。2526商圈中心區(qū)的中等規(guī)模商

15、業(yè)工程交通便利，商業(yè)價值有待發(fā)掘競爭壓力較大工程屬性小結(jié)26中心問題界定與構(gòu)造化分析市場競爭環(huán)境分析工程整體致勝戰(zhàn)略工程商業(yè)定位工程研討任務(wù)步驟工程屬性研判與界定工程商業(yè)定位27我們采用S-C-Q構(gòu)造化分析方法我們應(yīng)該怎樣辦情境Situation公認現(xiàn)實沖突Complication推進情境開展并引發(fā)矛盾的要素疑問 Question (分析存在的問題)需求完成某項義務(wù)發(fā)生了防礙我們完成義務(wù)的事情存在某個問題存在某個問題采取了某項行動知道處理的方法有人提出一項處理方案行動未能奏效我們?nèi)绾螌嵤┨幚矸桨冈摲桨改芊裾_為什么沒能奏效28經(jīng)過S-C-Q根本構(gòu)造的分析我們確定了界定問題的分析模型？R1非期望

16、結(jié)果由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R229S：情境situation工程背景現(xiàn)實規(guī)模、交通、市場等中等規(guī)模，最大建面達7萬方；兩面臨街；多路公交通達開發(fā)區(qū)、蔡甸及漢陽中心區(qū)，交通便利；龍陽大道和漢陽大道交匯處；周邊5公里內(nèi)聚集了50萬人，為工程帶來大量的消費群體；地塊無需拆遷；區(qū)域成熟度有待提高，商業(yè)氣氛日趨成熟；大型超市、賣場聚集，運營情況良好；整體市場09年待售同類工程較多，未來面臨殘酷的競爭；大型商業(yè)聚集在龍陽大道南段，商氣南聚。規(guī)模交通位置區(qū)域現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀工程現(xiàn)狀30R1：非期望結(jié)果由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果工程周

17、邊人流被其他商業(yè)工程分流，商氣南聚。大型超市、賣場、百貨、餐飲文娛一應(yīng)俱全，周邊商業(yè)業(yè)態(tài)成熟、全面。31R2：期望結(jié)果我們的期望目的實現(xiàn)客戶目的順利實現(xiàn)可售面積銷售，并實現(xiàn)工程銷售利潤最大化；在競爭猛烈的王家灣商圈中，勝利突圍，打造工程中心競爭力，保證工程后續(xù)運營。32C：矛盾或沖突 complication R1與R2之間存在著的矛盾或沖突R1R2矛盾沖突工程周邊人流缺乏，商氣南聚。如何引導(dǎo)人流，營造良好的商業(yè)氣氛，順利實現(xiàn)可售面積銷售，并實現(xiàn)工程銷售利潤最大化；大型超市、賣場、百貨、餐飲文娛一應(yīng)俱全，周邊商業(yè)業(yè)態(tài)成熟、全面在競爭猛烈的王家灣商圈中，本案以何角色面市？如何打造工程中心競爭力，

18、實現(xiàn)勝利突圍。VSVS33Q：提出問題 question 要實現(xiàn)從R1到R2必需面臨的中心問題工程如何規(guī)劃？工程投資收益如何最大化？工程業(yè)態(tài)如何組合？34問題界定與構(gòu)造化分析市場競爭時機發(fā)掘工程整體致勝戰(zhàn)略工程商業(yè)定位工程研討任務(wù)步驟工程屬性研判與界定典型工程分析工程商業(yè)定位35經(jīng)營面積8萬方業(yè)態(tài)-1樓新加坡美食城1樓家樂福超市、武漢家具城、21數(shù)碼通信城、漢商家電大賣場、肯德基、萬客來牛排館、天上人間美發(fā)館2樓周大福、金伯利、歐萊雅、歐珀萊、百麗、TATA、聲雨竹、KACO、ATTITUDE、勁霸、夢特嬌，麥當(dāng)勞、金童子3樓天空樂坊KTV、凱威啤酒屋、糖果酒廊、21網(wǎng)吧、紅象電玩、天羽體育運

19、動中心、養(yǎng)身足療館、天河21影城補充即將擴建至12萬方，后期增加百貨、休閑娛樂類等經(jīng)營面積點評：王家灣區(qū)域最早、業(yè)態(tài)最全的綜合商業(yè)工程；超市位置很難被取代；業(yè)態(tài)齊全，但運營檔次偏低，且建筑老舊；估計將在現(xiàn)根底上進展改造擴建，構(gòu)成一個宏大的商業(yè)綜合體。21世紀(jì)中心以家樂福作為主力店，為工程聚集了充足的人氣，本工程假設(shè)要占領(lǐng)市場分額，需針對其工程業(yè)態(tài)進展晉級或補充漢商21世紀(jì)購物中心36名稱武漢摩爾城大洋百貨地理位置隔龍陽大道與家樂福斜對漢陽好美家與國美之間建筑規(guī)模地上9.5萬方，地下4.5萬方3-4萬方項目說明由三棟建筑合圍而成，類似于漢口的萬達商業(yè)廣場。其中地上6層，地下2層。地面主要經(jīng)營百貨

20、、餐飲、影藝等，地下一層為沃爾瑪，地下二層為停車場大洋百貨繼漢口中山店和武昌光谷店之后的第三家店，主要從事中檔百貨零售業(yè)態(tài)王家灣區(qū)的百貨業(yè)競爭猛烈，本工程再運營普通百貨零售業(yè)的勝算時機較小，必需在檔次方面進展突破。點評：摩爾城建成后將成為王家灣區(qū)域最大的綜合商業(yè)體；摩爾城、大洋百貨和21世紀(jì)內(nèi)均存在百貨零售業(yè)態(tài)，相互間猛烈的競爭可見一斑。本案規(guī)模不及摩爾城，但是從長久規(guī)劃來看，本案的地段和人流量將遠勝于此工程以及大洋百貨；同時結(jié)合市場上百貨業(yè)運營和檔次均普通的現(xiàn)狀，本工程可嘗試走高檔道路。對本工程的啟示：武漢摩爾城、大洋百貨在建37三大電器行業(yè)巨頭齊聚王家灣商圈，再加上21世紀(jì)中心的家電賣場，

21、根本上壟斷了商圈內(nèi)的家電市場。名稱國美電器工貿(mào)家電蘇寧電器經(jīng)營面積0.8萬方0.5萬方0.6萬方業(yè)態(tài)主營IT、通訊、數(shù)碼產(chǎn)品，兼營家電特色品種齊全、品牌眾多、價格優(yōu)惠點評：國美、工貿(mào)和蘇寧三大家電專業(yè)賣場會聚，業(yè)態(tài)類似，價錢相近，相互間競爭猛烈，同時門店間隔較近，已接近“近身戰(zhàn)；21世紀(jì)購物中心的漢商家電賣場也是區(qū)域內(nèi)的重要家電供應(yīng)商家。對本工程的啟示：家電類業(yè)態(tài)本工程定位時根本不用思索。國美、工貿(mào)、蘇寧電器38名稱金馬凱旋家居好美家歐亞達（規(guī)劃中）經(jīng)營面積1萬方2萬方6萬方業(yè)態(tài)主營家具，兼營家居用品主營各類建材主營家具，兼營家居用品特色品牌家具賣場，貨品較齊全，品牌眾多品種多而全、檔次中端高

22、端品牌家居賣場點評：受漢西家裝市場影響，在營業(yè)的金馬和好美家王家灣店運營情況均比較普通；三家大型品牌家居齊聚王家灣商圈，雖檔次不同、針對的客戶群體各有差別，但由于綜合體量將近10萬方，且受外界影響較大，因此必將導(dǎo)致該商圈內(nèi)家居供應(yīng)的過剩。規(guī)劃中的歐亞達和在營業(yè)的金馬、好美家將一同導(dǎo)致王家灣商圈內(nèi)家裝類業(yè)態(tài)的過剩。對本工程的啟示：家居類業(yè)態(tài)也是本工程定位時首先應(yīng)排除的業(yè)態(tài)。金馬、好美家、歐亞達家居39問題界定與構(gòu)造化分析市場競爭時機發(fā)掘工程整體致勝戰(zhàn)略工程商業(yè)定位工程研討任務(wù)步驟工程屬性研判與界定競爭業(yè)態(tài)分析工程商業(yè)定位40王家灣商圈在營業(yè)商業(yè)中：“家居、家電類業(yè)態(tài)根本飽和；區(qū)域內(nèi)零售業(yè)態(tài)較多，

23、隨著摩爾城和大洋百貨的參與，體量還會大幅添加；“餐飲比例較小，僅以新家坡美食城和玫瑰街上的中低檔餐飲為主，中高檔次和特征餐飲都比較缺乏；即將擴建的21世紀(jì)中心頂層規(guī)劃為“文娛中心，可在一定程度上彌補“休閑文娛比例較小的現(xiàn)狀，但檔次較低?！皶r髦購物業(yè)態(tài)和場所均比較缺乏。大洋百貨能夠在一定程度上有所彌補，但也無特征可言。對本工程的啟示：從目前來看，王家灣商圈業(yè)態(tài)較為齊全，本案可立足“餐飲、“休閑文娛“時髦購物等市場空白，在特征和檔次等方面下功夫以尋求市場突破。王家灣商圈業(yè)態(tài)齊全，但餐飲和休閑文娛等業(yè)態(tài)相對較少，且檔次均中檔偏低，根本無特征可言；而時髦購物更是比較缺乏，因此本案可立足市場空白，從業(yè)態(tài)

24、特征和檔次方面進展突破，凸顯本身主題。王家灣商圈商業(yè)業(yè)態(tài)分析問題界定與構(gòu)造化分析市場競爭時機發(fā)掘工程整體致勝戰(zhàn)略工程商業(yè)定位工程研討任務(wù)步驟工程屬性研判與界定時機發(fā)掘總結(jié)工程商業(yè)定位42目前王家灣商圈大中型商業(yè)體量較大，業(yè)態(tài)分布齊全，市場競爭非常猛烈，主要表現(xiàn)為以下特點：百貨零售類：大洋百貨、摩爾城和21世紀(jì)商業(yè)中心均涉及百貨業(yè)，但檔次均為中檔，本案可在特征、檔次上突破。超市類：已有家樂福、即將進入沃爾瑪，該類業(yè)態(tài)本案不可思索。專業(yè)市場：國美、蘇寧、工貿(mào)等家電賣場會聚；好美家、金馬、歐亞達等家居賣場扎堆，本案不宜涉足。餐飲文娛類：僅有新家坡美食城比較集中，體量少、檔次低，與王家灣大型商圈定位完

25、全不符；雖然后期摩爾城規(guī)劃有餐飲，但本案可以特征和主題作為重要的突破口。時髦購物類：大洋百貨將引入時髦購物，但仍以中檔百貨為主，運營場所和運營方式的特征均缺乏，本案可從特征方面著手，引領(lǐng)時髦潮流。 總的來看，本工程起步相對較晚，在規(guī)模上也無法與競爭對手硬拼，假設(shè)要有效抓住目的消費群體，爭奪市場分額，那么必需抓住市場空白，進展特征化和主題化的市場定位。市場競爭時機發(fā)掘總結(jié)本工程應(yīng)抓住市場上特征餐飲、高檔百貨及特征時髦購物缺乏的現(xiàn)狀，從運營特征和檔次等方面進展突破，凸顯本身主題。43問題界定與構(gòu)造化分析市場競爭環(huán)境分析工程整體戰(zhàn)略定位工程商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議工程研討任務(wù)步驟產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議44

26、市場分析競爭時機發(fā)掘大型工程扎堆，競爭猛烈特征、檔次上尋求突破交通便利，商業(yè)價值有待發(fā)掘中心問題人氣缺乏，如何引導(dǎo)人流，營造商業(yè)氣氛？競爭猛烈，何種角色面市，如何突圍？工程屬性界定商圈中心區(qū)的中等規(guī)模商業(yè)工程戰(zhàn)略前回想整合：工程屬性分析、市場分析、競爭時機發(fā)掘在商圈內(nèi)競爭猛烈、本案周邊人氣缺乏的情況下，本案必需先明確本身的角色，才干有的放矢，實現(xiàn)工程勝利操作。45工程戰(zhàn)略定位：市場的挑戰(zhàn)者 壟斷價格 產(chǎn)品引領(lǐng)當(dāng)前市場 不斷創(chuàng)新，使后來者難以超越 改變游戲規(guī)則 強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn) 強調(diào)產(chǎn)品特色和價值 搭便車，借勢 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) 價格戰(zhàn)的制造者 目標(biāo)明確，挖掘客戶 瞄準(zhǔn)市場縫隙 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求

27、點行業(yè)老大指點者挑戰(zhàn)者跟隨者補缺者非行業(yè)老大，中等規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的時機主義者在目前王家灣商圈大型商業(yè)工程扎堆，各種業(yè)態(tài)均已齊全的情況下，本案規(guī)模限定不能成為市場指點者；本工程唯有走特征商業(yè)之路，以挑戰(zhàn)者的身份面市才干吸引人流，從白熱化的競爭市場中脫穎而出。46整體戰(zhàn)略落實戰(zhàn)略定位：市場挑戰(zhàn)者對業(yè)態(tài)進展補充和晉級，與商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)構(gòu)成差別化競爭引入特征業(yè)態(tài)和打造有趣的商業(yè)空間，為客戶發(fā)明一種體驗式消費概念降低市場風(fēng)險，實現(xiàn)投資收益最大化47差別化道路特征道路問題界定與構(gòu)造化分析市場競爭環(huán)境分析商業(yè)定位方案工程商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議工程研討任務(wù)步驟問題界定與構(gòu)造化分析48業(yè)態(tài)組合建議區(qū)

28、域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原那么業(yè)態(tài)業(yè)種選擇目前王家灣商圈業(yè)態(tài)較為全面，本工程商業(yè)業(yè)態(tài)定位需研討區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)組合和情況。百貨類：從大洋百貨、摩爾城的國際百貨到21世紀(jì)商業(yè)中心擴建引入百貨，檔次集中在中檔，本案可在檔次上突破。超市類：沃爾瑪、家樂福，本案在引入超市作為主力店能夠性不大。專業(yè)市場：國美、蘇寧、工貿(mào)等家電賣場扎堆；好美家、金馬等家居賣場扎堆，本案不宜涉足。餐飲文娛類：數(shù)量少、檔次低、無特征，本案可作為重要的突破口。時髦購物類：大洋百貨將引入時髦購物，但仍以中檔百貨為主，運營場所和運營方式的特征均缺乏，本案可從特征方面著手，引領(lǐng)時髦潮流。49業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)業(yè)種選擇業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市

29、場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點百貨店滿足人們各種生活需求是百貨最基本的特點，現(xiàn)代百貨店商品結(jié)構(gòu)更加多樣化，突出主題性，品牌特點更強，仍占零售業(yè)態(tài)主導(dǎo)地位，很受消費者歡迎優(yōu)選在武漢消費市場上，到百貨購物的觀念根深蒂固；同時零售業(yè)激烈競爭，使百貨業(yè)態(tài)成為品牌零售商存活的重要載體。項目作為區(qū)域購物中心，需要主力店的支撐，并且從前期人氣的培育及零售商的招商，都需考慮引入百貨本案所在王家灣商圈未來百貨業(yè)態(tài)競爭激烈，今后將聚集大洋百貨、21世紀(jì)購物中心將擴建引入百貨、摩爾城將引入百貨。鑒于以上情況，結(jié)合項目旁五星級酒店的開發(fā)，建議本案引入高端百貨，進行錯位經(jīng)營超市其經(jīng)營是以最優(yōu)惠的價格，提供最齊全的商品和家

30、居用品，尤其大賣場這樣主力店，可確保固定的客群定期重復(fù)到訪，商圈附近的居民為項目帶來穩(wěn)定的客源優(yōu)選為商業(yè)提供充足的人流，為項目提供問題的客源但周邊已存在多個大型超市，引入超市的可能性比較小50區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原那么業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點家居大賣場滿足消費者家庭裝修、裝飾、家居需要為目的，采取自選式經(jīng)營的業(yè)態(tài)，單店規(guī)模通常在1萬平方米以上，經(jīng)營的商品種類幾乎覆蓋裝修、家飾、家居相關(guān)的所有商品種類不選周邊已擁有好美，項目周邊還有一個建材大市場。周邊市場存在飽和，同時家居賣場租金水平較低，不建議引入。不建議引入專賣店是重要的招商對象，也往往是租金利潤的主

31、要創(chuàng)造者。服裝專賣店的品牌組合將是項目成敗的關(guān)鍵，時尚化的服裝旗艦店值得 關(guān)注優(yōu)選作為購物中心的商業(yè)形式，專賣店無疑是要引入的重要業(yè)態(tài)，涉及各類商品的專賣店，是商戶組合及獲取租金收入的重要組成部分。引入不同商品類別的專賣店覆蓋不同檔次品牌。51業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原那么業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點專業(yè)店電器專賣店為消費者提供低價高品質(zhì)的家電業(yè)態(tài)，有持續(xù)發(fā)展空間，電器專業(yè)店多獨立店，但逐漸成為購物招商的重要組合。不選作為一站式購物中心需要電器專業(yè)店不建議引入家居旗艦店家居品牌因為其自身品牌差異原因，往往各有特色，在購物中心往往能形成特殊的市場吸引力

32、。不選租金承受力較弱，不建議設(shè)置不建議引入運動用品店隨著消費者對健康意識的提高，對于健身中心體育用品及運動服裝的需求甚為殷切。在經(jīng)營上需要增強差異化，以增強體育用品店的吸引力，如設(shè)置體驗性設(shè)施優(yōu)選隨著人們對體育運動消費量逐漸增大，不可忽視就經(jīng)營方式上需要區(qū)別于市場上目前以代理商專賣店的形式，覆蓋各類用品的大型專業(yè)店和品牌折扣店符合未來消費需求建議引入大型運動用品專業(yè)店或者運動用品的工廠直銷店或折扣店等。52業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原那么業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點專業(yè)店“時尚生活”書店是提供舒適，裝修現(xiàn)代化及高雅的閱讀環(huán)境體現(xiàn)時尚生活主題有一定規(guī)模的

33、書店。這類書店的經(jīng)營理念是將純粹的購物行為轉(zhuǎn)變?yōu)樾蓍e享受過程，通常還提供飲品、簡餐、并經(jīng)營些特色的手工藝品等可選項目時尚，文化特色需要體現(xiàn)在商戶的選擇上鑒于周邊商圈內(nèi)未出現(xiàn)該類專業(yè)店，建議可以引入文化書吧，提供除購書、音像文化產(chǎn)品，提供簡餐和飲品等玩具店現(xiàn)今兒童對成年人選擇購物的地點越來越重要的影響力?？赏ㄟ^創(chuàng)造一個互動的經(jīng)營環(huán)境以創(chuàng)新經(jīng)營、用差異性吸引消費者可選滿足家庭消費的主題概念建議通過各類專賣店的組合營造出專業(yè)店的經(jīng)營環(huán)境53業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原那么業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點餐飲美食廣場方便快捷的產(chǎn)品，便宜的價錢以及多元化，可讓家庭或

34、朋友于同一環(huán)境中獲得滿足。針對家庭化、年輕化及大眾化消費群體。這個組合配合裝飾和環(huán)境將對顧客形成一定吸引力優(yōu)選餐飲形式能較好滿足當(dāng)?shù)叵M者的需求，但在環(huán)境上需要有所提升，以區(qū)別現(xiàn)有的消費場所。建議引入有一定特色的，如菜式豐富，特色的就餐環(huán)境等特色小吃通常規(guī)模在30100平米，作為中國傳統(tǒng)飲食文化的現(xiàn)代版延伸，它的價位填補了快餐市場中低端的空白，且更貼近國人生活優(yōu)選滿足大眾消費需求建議引入武漢經(jīng)營良好的商家，涵蓋不同檔次西式快餐品牌知名度高，是國人感受異國飲食文化的重要途徑。且現(xiàn)以休閑為目的到此就餐。學(xué)生和白領(lǐng)是西式快餐店主力群體優(yōu)選商圈內(nèi)雖已存在肯德基、麥當(dāng)勞等西式快餐，但一個大型商圈能支撐的

35、西式快餐體量可能遠大于此該業(yè)態(tài)可為項目提供較為充足的人流，是項目的人氣店。54業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原那么業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點餐飲異國料理常見的日韓、東南亞法式、意式，品牌均有較高的知名度，且一般配合裝修等手段，營造出異國風(fēng)情。優(yōu)選能塑造項目差異性規(guī)劃引入新品牌的異國料理連鎖店主題，特色餐廳主題特色餐廳在于餐廳的菜品，裝潢，布置服務(wù)，音樂，服務(wù)員及服裝等營造出一個特定主題。優(yōu)選可塑性高。可結(jié)合不同業(yè)態(tài)主題設(shè)置不同主題的餐廳。如：運動主題，兒童主題，情人主題餐廳等?？梢胫黝}餐廳，增強消費者的購物體驗大型餐飲在經(jīng)營上各有特色，是購物中心主力店

36、重要類型優(yōu)選本案商圈內(nèi)缺乏大型餐飲機構(gòu)，其以后的經(jīng)營效果十分理想。同時存在來自沌口區(qū)域的商務(wù)需求及周邊居民消費需求可引入本地或外地的大型餐飲機構(gòu)55業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原那么業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點餐飲甜品店需求面積從5座位的5個平方米到25-40平方米的傳統(tǒng)甜品店不等，西式快餐品牌的甜品店是青年人最愛優(yōu)選休閑性強，沖動性消費適當(dāng)布置可活躍零售氛圍建議引入一些甜品，冰淇凌店及地方特色甜品店?？Х鹊昕Х燃t茶音樂烘托出高雅氣氛是這類店鋪重要的賣點，飲品茶點品種豐富，是情侶約會，朋友座談的好去處優(yōu)選休閑性強，增強項目購物休閑功能性及體驗性建議引入品

37、牌連鎖機構(gòu)56業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原那么業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點娛樂電影院多屏幕的電影院是購物中心最普遍的娛樂設(shè)施電影院利用不斷更換片源的優(yōu)勢，并配合其他餐飲與零售設(shè)施，吸引顧客重復(fù)到訪不選21市級商業(yè)中心有環(huán)藝天河電影城，摩爾城將引入金逸國際影城，本案不宜設(shè)置不建議引入PUB有100多平方到幾百平方米的迪吧、慢搖吧屬于高壓人群娛樂場所中青年是主力軍，消費檔次依裝修檔次和服務(wù)檔次定位優(yōu)選區(qū)域內(nèi)無該類型商戶，存在市場空白建議引入不同風(fēng)格的酒吧，以形成消費氛圍57業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原那么業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選

38、性選擇理由建議要點娛樂KTV現(xiàn)在流行的量販?zhǔn)終TV含大中小及VIP包房，現(xiàn)在KTV一般除上午時間可以營業(yè)，各時段折扣不同以吸引可消費能力的消費者優(yōu)選該類型設(shè)施發(fā)展成熟，本案周邊仍存在較大空缺，尤其是大型高檔次的KTV引入品牌連鎖店電玩游戲品牌電玩城設(shè)施完善安全，種類多，且配套設(shè)施良好，有穩(wěn)定客戶群優(yōu)選目前電玩消費市場成熟，經(jīng)營模式單一，以家庭游戲為主，如：湯姆熊等。要形成獨特的經(jīng)營特色差異化經(jīng)營建議引入電玩游戲，增加成人游戲，如模擬游戲，與市場現(xiàn)有設(shè)施差異化經(jīng)營，選擇新的經(jīng)營者，如：SEGA兒童娛樂中心父母可暫時把孩子寄托在商場的兒童設(shè)施內(nèi)而輕松的去購物，可配置一個有托兒服務(wù)的軟性游戲活動中心

39、，以及一個以換領(lǐng)游戲卷形式經(jīng)營的嘉年華攤位游戲和餐飲設(shè)施?？蛇x滿足大型購物中心及家庭化消費的特點建議引入兒童娛樂城，如反斗城58業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原那么業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點服務(wù)美容美發(fā)、美甲、化妝面積幾至幾百平方米都有，標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)行業(yè)，引入檔次應(yīng)配合商場定位，在品質(zhì)保證下，消費者主要以回頭客居多優(yōu)選目的性較強的業(yè)態(tài)，有助于為本項目吸引一批固定的消費群體建議引入專業(yè)化較強的美容美發(fā)和美甲等店，如個人形象設(shè)計，Salon,美容Spa，瘦身美體、特色美甲、化妝及紋身等個人護理這個方面市場上最大名氣的是屈臣氏日用品便利店，一般面積為200-300平方米，經(jīng)營

40、所有類別的日用品不選受周邊商業(yè)環(huán)境的影響，引入市場發(fā)展成熟的經(jīng)營者較為穩(wěn)妥本案所處商圈內(nèi)已有屈臣氏，引入的可能性不大照相攝影此類專營店面積不大定，看引進品牌的檔次和數(shù)量而定優(yōu)選分家用級和專業(yè)級面向客戶不同，是購物中心必然引進的項目建議此入新品牌的兒童攝影店、婚紗攝影店或個人形象攝影店銀行銀行網(wǎng)點90-200平方米，自助銀行一般20-30平方米，作為方便顧客的基本配置，一般購物中心會有一個自助銀行和幾個ATM機優(yōu)選需設(shè)置多個自助銀行，以滿足便利性的要求建議引入銀行網(wǎng)點以及自助銀行業(yè)態(tài)組合建議59業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原那么業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)組合建議業(yè)種業(yè)態(tài)特點及市場現(xiàn)狀可選性選擇理由建議要點

41、服務(wù)眼鏡光學(xué)20-30平米左右，品牌眾多，已經(jīng)有比較多的代理店，以一個店面匯集多個品牌，可直接引進優(yōu)選消費需求高，商家利潤高，是承租能力相對較高的類別引入多家眼鏡店，在經(jīng)營上突出不同的特色，如近視鏡框、隱形眼鏡、名品太陽眼鏡，引入檔次權(quán)威性（眼科醫(yī)院直屬店）或品牌連鎖店藥店各地均有政策規(guī)定最小面積，一般店面在200平方米左右，作為人民生活的必需品，一個方便齊備的藥店，可以極大的吸引周圍的群眾可選作為順帶消費品，滿足一站式消費的定位需要建議引入結(jié)合藥妝的藥店。音像禮品經(jīng)營包括音像制品，房間飾品，小物件，以及音像配套物品，購物中心必備可選一般的音像店多開設(shè)在沿街店鋪及居民區(qū)附近，形象不佳，承租能力

42、不高建議引入專業(yè)音像店，配備有音像視聽系統(tǒng)，能體現(xiàn)體驗性的商家60業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原那么業(yè)態(tài)組合建議61業(yè)態(tài)組合建議購物類百貨店、專賣店專業(yè)店運動用品店、“時尚生活”書店餐飲類美食廣場、主題特色餐廳、特色小吃、大型餐飲、甜品店、咖啡店休閑娛樂類PUB、KTV、電玩、兒童娛樂中心服務(wù)類美容美發(fā)、照相攝影、眼鏡光學(xué)、銀行業(yè)種業(yè)態(tài)組合：從本工程本身條件及所處的市場環(huán)境出發(fā)，將本工程能夠選擇的業(yè)態(tài)業(yè)種進展以下組合61高端百貨為主業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原那么業(yè)態(tài)組合建議62購物類專賣店、服飾精品店、運動用品店餐飲類美食廣場、主題特色餐廳、特色小吃、大型餐飲、甜品店、咖啡店休閑娛樂類PU

43、B、KTV、電玩服務(wù)類美容美發(fā)、美甲、彩妝、紋身、照相攝影、眼鏡、銀行時髦購物為主，特征商業(yè)道路，引領(lǐng)漢陽時髦潮流業(yè)態(tài)組合建議業(yè)態(tài)業(yè)種選擇區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)組合原那么業(yè)態(tài)組合建議工程功能定位一站式購物購物餐飲文娛休閑63效力問題界定與構(gòu)造化分析市場競爭環(huán)境分析工程產(chǎn)品方案建議工程商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議工程屬性研判與界定工程研討任務(wù)步驟工程方案建議可自創(chuàng)案例研討原規(guī)劃方案研判64地塊商業(yè)價值分析商業(yè)高價值區(qū)域商業(yè)中價值區(qū)域商業(yè)低價值區(qū)域經(jīng)過地塊商業(yè)價值分析，地塊商業(yè)價值主要集中在臨路區(qū)域，而該區(qū)域面積占地塊面積比例較小。而地塊擁有較大面積的腹地面積，這塊是商業(yè)面積最低的區(qū)域。如何將人流引入地塊腹地，

44、有效的將人流在地塊內(nèi)構(gòu)成循環(huán)，將是工程規(guī)劃首要處理的問題。其次，在地塊中應(yīng)留意道路尺度規(guī)劃，使之能安排垂直交通系統(tǒng)，使人流向上，提升商業(yè)價值。原方案評判地塊價值研討方案分析65工程原方案從整體效果上來看，還是很有特點，立面效果都很美觀。如：弧形集中商業(yè)體、弧形交通動線、現(xiàn)代時髦商業(yè)街區(qū)、大型入口廣場。但對方案進展仔細分析，會發(fā)現(xiàn)方案存在比較嚴重的缺陷，將使整個工程將面臨很大的風(fēng)險，導(dǎo)致整個工程的失敗。原方案評判地塊價值研討方案分析66經(jīng)過我司，對方案整體規(guī)劃設(shè)計的分析，存在以下八大問題，將導(dǎo)致工程面臨開發(fā)失敗的風(fēng)險。原方案評判地塊價值研討方案分析67問題一：工程柱網(wǎng)排布不合理，這樣的柱網(wǎng)排布，

45、方便了地下車庫的運用，但呵斥了地上商業(yè)面積分割存在問題，商鋪無法運用。原方案評判地塊價值研討方案分析68問題二：工程主入口廣場，美觀但不適用。方案中入口廣場設(shè)置在工程商業(yè)價值最高的區(qū)域，對商業(yè)價值存在浪費。同時間隔工程人氣最旺的王家灣車站較遠，對人流吸引聚集作用有限。工程入口設(shè)計過多，呵斥交通動線較為混亂，人氣聚集度不好，同時對商業(yè)價值呵斥浪費。原方案評判地塊價值研討方案分析69問題三：工程在車行交通組織上，主要思索了私車的組織，并未思索到從龍陽大道和漢陽大道的士?？康膯栴}，在兩條主干道的士?？烤嬖谶`規(guī)停車的問題。這將極大的影響客戶的到達性，無法將車流轉(zhuǎn)化為商業(yè)人氣。原方案評判地塊價值研討方

46、案分析70問題四：工程在商業(yè)體量分布上較不合理，將商業(yè)位置最好的位置設(shè)置體量較小，而將大規(guī)模的高樓層集中商業(yè)放在地塊商業(yè)價值最低的位置，這勢必將呵斥高樓層區(qū)域商業(yè)價值更低且商業(yè)運營也無法存活。原方案評判地塊價值研討方案分析71問題五：工程在尺度的設(shè)計把握上存在較大偏向。1、方案中商鋪的面寬與進深的比例關(guān)系在1：1，按閱歷值面寬與進深的比例關(guān)在1：2為合理范圍。工程規(guī)劃中的沿街商鋪面寬與進深關(guān)系不合理，呵斥商鋪的分割存在較大問題。2、街道空間尺度設(shè)計不合理，方案中街道寬度最寬缺乏8米，最窄為2米，這在很大程度上，影響消費者的溫馨度。原方案評判地塊價值研討方案分析72問題六：工程在規(guī)劃中缺乏垂直交

47、通體系。1、由于街道寬度的限制，使得無法設(shè)置自動扶梯，使人流無法向上，無法提升高樓層的商業(yè)價值。2、工程街區(qū)商鋪很多是用樓梯來處理垂直交通，而樓梯在購物中心更多是作為輔助交通和消防問題，根本是無法來處理垂直交通問題。3、工程為規(guī)劃用觀光電梯，這直接影響了工程檔次和消費者的體驗性和興趣性，同時無法滿足高樓層目的性消費的需求。原方案評判地塊價值研討方案分析73問題七：工程方案中集中商業(yè)體的規(guī)劃后，工程規(guī)劃了兩條商業(yè)街區(qū)，直接導(dǎo)致了街道尺度的設(shè)計。原方案評判地塊價值研討方案分析74問題八：工程腹地缺乏較大空間的中庭或室外廣場規(guī)劃，使得整個商業(yè)空間缺乏興趣性，各商業(yè)空間缺乏交流，對人流缺乏引導(dǎo)性。同時

48、，后期運營缺乏足夠的商業(yè)促銷展現(xiàn)區(qū)。原方案評判地塊價值研討方案分析75問題界定與構(gòu)造化分析市場競爭環(huán)境分析工程產(chǎn)品方案建議工程商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議工程屬性研判與界定工程研討任務(wù)步驟工程方案建議原規(guī)劃方案研判可自創(chuàng)案例研討76入口廣場時代廣場由一個“TIMES SQUARE英文字母構(gòu)成的古式方形時鐘，指針永遠凝固在十點非常。這是時代廣場最規(guī)范，最具美感又奧秘的時間坐標(biāo)上。上海恒隆廣場在入口廣場規(guī)劃一個噴泉和一些綠化設(shè)置。可自創(chuàng)案例研討入口廣場商業(yè)節(jié)點空間垂直交通體系街道尺度主題街區(qū)77室外及中庭廣場又一城的室內(nèi)購物空間設(shè)計成層層疊疊，商場設(shè)計強調(diào)空間感和透明感，發(fā)明一種國際化生活休閑概念。漢

49、口新民眾樂園1-2樓樓梯轉(zhuǎn)角處有一個小型舞臺設(shè)計，可不定期舉行促銷活動，有效吸引消費者眼球。世界城1期商業(yè)中，規(guī)劃一個中心廣場，成為后期商業(yè)運營主要商業(yè)活動場所?？勺詣?chuàng)案例研討入口廣場商業(yè)節(jié)點空間垂直交通體系街道尺度主題街區(qū)78垂直交通體系香港時代廣場購物中心是一棟高15層的都會型垂直式大型購物中心，約有300個店鋪專柜，建筑物內(nèi)利用升降梯與自動扶梯的連結(jié)，時代廣場的中庭呈環(huán)型，自動扶梯安放在中庭的兩端，垂直升降觀光梯在中部?？勺詣?chuàng)案例研討入口廣場商業(yè)節(jié)點空間垂直交通體系街道尺度主題街區(qū)79通道尺度購物中心的規(guī)劃尺度必需充分尊重人的感受，滿足人的需求。在中國的購物中心規(guī)劃中，必需求根據(jù)人的習(xí)慣

50、來進展設(shè)計。寬闊的通道可以更大程度提升商業(yè)檔次，不但可以給運營商家與消費者營造一個溫馨的運營與購物環(huán)境，而且可以更大程度地提高商鋪的商業(yè)價值。如：上海港匯廣場，上海恒隆廣場等?？勺詣?chuàng)案例研討入口廣場商業(yè)節(jié)點空間垂直交通體系街道尺度主題街區(qū)80主題商業(yè)的構(gòu)建愉景新城有三條主題街區(qū)：兒童街、愉景街、味道街。愉景街為主流購物街區(qū)，兒童街集中于兒童主題，味道街是美食廣場?？勺詣?chuàng)案例研討入口廣場商業(yè)節(jié)點空間垂直交通體系街道尺度主題街區(qū)81問題界定與構(gòu)造化分析市場競爭環(huán)境分析工程產(chǎn)品方案建議工程商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議工程屬性研判與界定工程研討任務(wù)步驟原規(guī)劃方案研判工程方案建議可自創(chuàng)案例研討82本工程柱網(wǎng)

51、規(guī)劃應(yīng)采取多種方式進展組合，并經(jīng)過中庭、街道來進展轉(zhuǎn)換，以保證地上商鋪的運用價值為原那么。1、工程在沿龍陽大道沿街商鋪柱網(wǎng)規(guī)劃應(yīng)與龍陽大道垂直，以提高街鋪的運用價值；2、其他區(qū)域柱網(wǎng)規(guī)劃應(yīng)結(jié)合主力店、中庭、弧形街區(qū)等進展變化，以保證地上商業(yè)空間的運用為原那么，進展多種組合。工程規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力店設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點設(shè)置建議商業(yè)空間規(guī)劃建議83根據(jù)對地塊商業(yè)價值分析得出了商業(yè)價值高、中、低三個價值不同等級商業(yè)價值區(qū)。針對不同等級商業(yè)價值區(qū)安排商業(yè)體量，來實現(xiàn)整個工程的商業(yè)價值。在商業(yè)高價值區(qū)，規(guī)劃較大體量的商業(yè)，將商業(yè)價值最大程度利用。同時，以平衡在商業(yè)低價值

52、區(qū)的體量。在低商業(yè)價值區(qū)，規(guī)劃低容積率程度，降低商業(yè)體量，防止產(chǎn)生無效商業(yè)。工程規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力店設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點設(shè)置建議商業(yè)空間規(guī)劃建議84工程規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力店設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點設(shè)置建議商業(yè)空間規(guī)劃建議將原方案多個入口設(shè)計，建議修正為3個入口規(guī)劃：1、取消原方案中的主入口廣場設(shè)計，將其作為整個工程的籠統(tǒng)面；2、在地塊公交站點區(qū)域規(guī)劃為工程主入口，利用該區(qū)域的公交站點，人流量大等優(yōu)勢，將人流引導(dǎo)工程商業(yè)腹地；3、在地塊北面與龍陽大道交匯處規(guī)劃為工程次入口，引導(dǎo)工程北面人流；4、取消原方案中龍陽大道區(qū)域3個入口的設(shè)計

53、，將其規(guī)劃為一個路口，作為工程輔助入口；85工程規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力店設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點設(shè)置建議商業(yè)空間規(guī)劃建議在大型商業(yè)工程中，主力店是商業(yè)勝利的重要要素。主力店對整個商業(yè)起到發(fā)明穩(wěn)定人流，引導(dǎo)人流的作用。經(jīng)過對業(yè)態(tài)組合的挑選，本案主力店最有能夠引入的是高端百貨。而其他的超市、專業(yè)賣場及電影院等根本不能夠引入。根據(jù)本工程單主力店構(gòu)造的特征，其主力店設(shè)置地塊腹地，以起到引導(dǎo)人流的作用。86工程規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力店設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點設(shè)置建議商業(yè)空間規(guī)劃建議建議工程規(guī)劃中加強中庭等商業(yè)節(jié)點的設(shè)置，對人流進展引導(dǎo)。在商業(yè)節(jié)點空間組

54、織促銷活動，提供休憩功能，來聚集人氣，打造商業(yè)特征，構(gòu)成工程本身亮點。87商業(yè)街道尺度修正建議室內(nèi)主通道的寬度設(shè)置在4-6米，次通道在2.8-3.6米，否那么縱深的較深的商鋪就會成為“死鋪。寬闊的通道可以更大程度提升商業(yè)檔次，不但可以給運營商家與消費者營造一個溫馨的運營與購物環(huán)境，而且可以更大程度地提高商鋪的商業(yè)價值。街道設(shè)置在10-20米之間，超越20米寬的商業(yè)街道，行人很能夠只關(guān)注街道一側(cè)的店鋪。工程規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力店設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點設(shè)置建議商業(yè)空間規(guī)劃建議88構(gòu)建垂直交通體系建議以電梯構(gòu)成“循環(huán)人流，手扶電梯不僅僅能將人流往上提升，更是關(guān)系到購物中

55、心交通組織的重要部分。不但延伸了消費者的停留時間，更是有利于在購物中心內(nèi)的人流構(gòu)成一個“循環(huán)的網(wǎng)絡(luò)。規(guī)劃觀光電梯可提高電梯的興趣性。同時可思索為高樓層的文娛、餐飲工程設(shè)置一步到位的自立電梯，提升高樓層的商業(yè)價值。工程規(guī)劃建議商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力店設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點設(shè)置建議商業(yè)空間規(guī)劃建議89主題商業(yè)空間的構(gòu)建面對工程周邊未來將有40萬平方米的商業(yè)競爭環(huán)境，本案應(yīng)從工程的特征、功能等方面入手，添加和補充工程的特殊功能，突出與其他工程的區(qū)別，構(gòu)成差別化競爭和特征化運營，最大程度上滿足客戶的觀光購物，文娛、休閑的體驗。綜上，我司建議：本案應(yīng)注重打造主題購物的商業(yè)空間，對不同

56、購物區(qū)域?qū)崿F(xiàn)不同的主題商業(yè)空間設(shè)計，經(jīng)過特征的購物體驗，來吸引消費者，為工程聚集人氣。商業(yè)入口建議商業(yè)體量分布建議柱網(wǎng)規(guī)劃建議商業(yè)主力店設(shè)置建議商業(yè)節(jié)點設(shè)置建議商業(yè)空間規(guī)劃建議工程規(guī)劃建議90問題界定與構(gòu)造化分析市場競爭環(huán)境分析工程商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議工程屬性研判與界定工程價值實現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議工程運營戰(zhàn)略建筑規(guī)模思索工程籠統(tǒng)定位91租金水平1F180-1F1502F1503F1204F705F506F50容積率水平建筑面積可規(guī)劃樓層可實現(xiàn)程度2.6（原方案）大型商業(yè)：321008-11F5樓以上商業(yè)價值低且難以存活商業(yè)步行街：15560地下商業(yè)：150503-4F可實現(xiàn)商業(yè)步行街1-2

57、樓和地下1層商業(yè)銷售根據(jù)工程商業(yè)價值實現(xiàn)程度來分析。商業(yè)租金按樓層層層遞減。且商業(yè)運營難度和風(fēng)險也越來越大。本工程要突破2.6的容積率，假設(shè)經(jīng)過添加商業(yè)樓層來進展，無疑是只需投入無產(chǎn)出的效果。工程規(guī)模建議租金比較分析投資收益分析92容積率水平建筑面積總成本靜態(tài)投資收益2.6（原方案）476601446436400.894.0733282174996910.39注：包含土地費用及土地增值稅從投資收益測算分析，本工程要突破2.6的容積率，假設(shè)經(jīng)過單純添加商業(yè)面積來進展，無疑是只需投入無產(chǎn)出的效果，勢必呵斥整個工程的失敗。工程規(guī)模建議租金比較分析投資收益分析單純添加商業(yè)面積來提高容積率程度，只會添加

58、無效商業(yè)面積，降低工程整體投資收益程度。93思索到本工程地段，完全可以經(jīng)過不添加無效商業(yè)面積，根據(jù)閱歷，可經(jīng)過規(guī)劃小戶型產(chǎn)品來提升工程規(guī)模，實現(xiàn)工程價值最大化。經(jīng)過投資收益測算，當(dāng)工程容積率程度在3.0程度，靜態(tài)投資收益最大，隨著容積率程度的提升，工程投資收益在減少。工程規(guī)模建議租金比較分析投資收益分析94投資測算前提條件：1、本案單一主力店規(guī)劃，其單層面積至少需求5000平方米，商業(yè)可規(guī)劃面積為5層，剩余3000平方米規(guī)劃商業(yè)步行街，可規(guī)劃3層商業(yè)；2、商業(yè)可銷售面積為商業(yè)步行街1-2層及地下一層商業(yè)，合計2.4萬平方米，全部實現(xiàn)銷售；3、利潤中包含土地費用及增值稅費用未扣除；問題界定與構(gòu)造

59、化分析市場競爭環(huán)境分析工程商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議工程屬性研判與界定工程價值實現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議工程運營戰(zhàn)略建筑規(guī)模思索工程籠統(tǒng)定位95商業(yè)功能定位小戶型產(chǎn)品開發(fā)周邊配套購物、文娛、休閑、餐飲一站式購物中心SOHO公寓，提供居住和商務(wù)功能地塊旁五星級酒店規(guī)劃工程三大資源將有機整合成王家灣商圈都市綜合體籠統(tǒng)定位：漢陽都會生活體驗中心工程作為王家灣商圈都市綜合體工程，將有效提升王家灣商圈檔次，提升區(qū)域價值。區(qū)域價值的提升將推開工程價值提升，構(gòu)成良性循環(huán)，為工程發(fā)明更高價值。工程籠統(tǒng)定位漢陽都會生活體驗中心96問題界定與構(gòu)造化分析市場競爭環(huán)境分析工程商業(yè)定位產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議工程屬性研判與界定工程價值實現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)化建議工程運營戰(zhàn)略建筑規(guī)模思索工程籠統(tǒng)定位97工程運營戰(zhàn)略運營方式實現(xiàn)過