物業(yè)管理財(cái)務(wù)部手冊(cè)文件

1、FPDSavills QMS MANUAL第一太平戴維斯物業(yè)治理質(zhì)量手冊(cè)財(cái)務(wù)部手冊(cè)物業(yè)治理財(cái)務(wù)部手冊(cè)目錄序言財(cái)務(wù)部職員崗位責(zé)任制會(huì)計(jì)治理制度 3.1 會(huì)計(jì)核算原則 3.2 費(fèi)用支出審批程序 3.3 工資制度 3.4 收支規(guī)則 3.5 資產(chǎn)治理分工3.6 資產(chǎn)治理 3.6.1固定資產(chǎn)治理 3.6.2 流淌資產(chǎn)治理3.7 申購/借款申請(qǐng)及報(bào)銷規(guī)定 3.7.1 申購 3.7.2 借款規(guī)定 3.7.3 報(bào)銷制度 3.8 治理費(fèi)使用治理 3.8.1物業(yè)治理費(fèi)用項(xiàng)目 3.8.2收支治理 3.8.3票據(jù)治理制度4.0 財(cái)務(wù)操縱制度 4.1 支出申請(qǐng)流程規(guī)則 4.2 付款通知書的處理規(guī)則 4.3 支票付款規(guī)則

2、 4.4 備用金制服臨時(shí)規(guī)則 4.5 出差及業(yè)務(wù)招待費(fèi)用申請(qǐng)暫性規(guī)則1.0 序言 供物業(yè)總經(jīng)理，財(cái)務(wù)部經(jīng)理運(yùn)作參考。2.0 財(cái)務(wù)部職員崗位責(zé)任制1、財(cái)務(wù)部經(jīng)理職責(zé)：1.1 向總經(jīng)理負(fù)責(zé)，具體主持治理處財(cái)務(wù)部的治理工作，做好總經(jīng)理的助手。1.2 組織財(cái)務(wù)部門的政治學(xué)習(xí)、法律規(guī)范學(xué)習(xí)，要求所有財(cái)務(wù)人員尊紀(jì)守法， 按照財(cái)政部中國人民銀行頒布的有關(guān)金融治理?xiàng)l例治理好財(cái)務(wù)工作。每月、每季審核各種會(huì)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表，并寫出分析報(bào)告，送總經(jīng)理 批閱，每月按時(shí)檢查各項(xiàng)稅款的交納工作。1.4 檢查、監(jiān)督各項(xiàng)費(fèi)用的及時(shí)收繳和治理，保證治理處的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。1.5 審核、操縱各項(xiàng)費(fèi)用的支出，杜絕白費(fèi)。1.6 組織、擬定

3、物業(yè)治理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案，呈送總經(jīng)理、開發(fā)商和 相關(guān)主管部門審核，修改決定。1.7 研究、熟悉各種工商、財(cái)會(huì)及稅務(wù)治理制度，運(yùn)用法律、政策手段愛護(hù)治理 處的合法權(quán)益。1.8 依照物業(yè)治理行業(yè)的特點(diǎn)，及實(shí)際情況制定財(cái)務(wù)治理制度的細(xì)則。1.9 負(fù)責(zé)每月向公司上報(bào)所需報(bào)表。1.10 完成總經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。2、財(cái)務(wù)主任工作大綱：協(xié)助財(cái)務(wù)經(jīng)理，負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)治理處的帳目，包括預(yù)備每月財(cái)務(wù)報(bào)表并按時(shí)公布予總經(jīng)理及業(yè)主參照，整個(gè)物業(yè)治理處的稅務(wù)，職員薪資之計(jì)算及發(fā)放，并安排周年核算，定期分析公司的財(cái)務(wù)收支情況并報(bào)予財(cái)務(wù)經(jīng)理及總經(jīng)理。職責(zé)：2.1 檢查出納員及會(huì)計(jì)員的日常工作，協(xié)助財(cái)務(wù)人員之間的工

4、作關(guān)系，并定期抽 查出納帳與現(xiàn)金是否相符。依照憑證匯總表登記總帳,每月首十五個(gè)工作天內(nèi)發(fā)上月治理開支會(huì)計(jì)報(bào)表 及財(cái)務(wù)狀況分析表。2.3 按時(shí)計(jì)付職員薪資。協(xié)助財(cái)務(wù)經(jīng)理與銀行、稅務(wù)局及工商聯(lián)系，解決治理處及公司的財(cái)務(wù)稅項(xiàng)及 與外匯有關(guān)之問題。2.5 協(xié)助會(huì)計(jì)師進(jìn)行周年年檢。2.6 如有需要協(xié)助招聘會(huì)計(jì)部職員。2.7 監(jiān)察治理費(fèi)及租金的收取，對(duì)欠款業(yè)戶采取之適當(dāng)行動(dòng)等。2.8 草擬各項(xiàng)財(cái)務(wù)報(bào)表。2.9 總經(jīng)理及財(cái)務(wù)經(jīng)理所安排的其他工作。2.10 分析財(cái)務(wù)收支打算完成情況，按季分析打算的完成情況，提出改善經(jīng)營治理 的某些建議或措施，進(jìn)一步挖掘增收節(jié)支的潛力。3、財(cái)務(wù)助理職責(zé)：職責(zé)3.1 將有關(guān)應(yīng)收帳

5、之原始憑證做出記帳憑證并準(zhǔn)確記帳。3.2 操縱客戶帳期，催收帳款如每月治理費(fèi)、月費(fèi)等。3.3 每月首七個(gè)工作天內(nèi)將客戶欠款情況做出明細(xì)分析表。3.4 將有關(guān)應(yīng)付帳款及其他費(fèi)用帳原始憑證做出記帳憑證并準(zhǔn)確記帳。3.5 定期列出每個(gè)開支項(xiàng)目之發(fā)生額及余額。3.6 按時(shí)向財(cái)務(wù)主管上報(bào)治理處各項(xiàng)稅款。3.7 正確計(jì)算收入、成本、費(fèi)用和利潤。3.8 每月正確的計(jì)提固定資產(chǎn)累計(jì)折舊。負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)的核算，對(duì)購置、調(diào)入、租賃、封存、調(diào)出和財(cái)產(chǎn)清查中發(fā)生 盤盈、盤虧的固定資產(chǎn)，督促有關(guān)部門辦理會(huì)計(jì)手續(xù)，依照會(huì)計(jì)憑證登記固 定資產(chǎn)卡片。定期核對(duì)，做到帳、卡、物相符，正確計(jì)提折舊。3.10 登記明細(xì)帳，每月終了要裝

6、訂、保管會(huì)計(jì)資料。年終辦完決算后，應(yīng)將全年 的會(huì)計(jì)資料收集齊全，整理立卷，編制目錄，裝訂成冊(cè)，妥善保管。4、出納員職責(zé)：4.1 負(fù)責(zé)將治理處收入現(xiàn)金送存銀行，現(xiàn)金治理及日常開支。登記現(xiàn)金及銀行日記帳。嚴(yán)格按照公司制定的報(bào)銷制度進(jìn)行報(bào)銷，凡未按照 報(bào)銷制度而私自給予報(bào)銷的，均視為濫用職權(quán)，應(yīng)賠償給治理處造成的損失。4.3 正確計(jì)算每日收支并預(yù)備當(dāng)天的出納報(bào)表。4.4 出納員或其他治理人員不得利用工作之便，挪用或借用公款。3.0 會(huì)計(jì)治理制度3.1 會(huì)計(jì)核算原則1、 治理處的會(huì)計(jì)核算工作必須遵守中華人民共和國法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定。2、 治理處的會(huì)計(jì)年度自公歷每年一月一日起至十二月三十一日止。3、

7、治理處會(huì)計(jì)核算工作采納借貸復(fù)式記帳法，依照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則記帳。4、 治理處的會(huì)計(jì)核算工作以人民幣為記帳本位幣，外匯資金的往來以中華人民共和國國家外匯治理局每月一號(hào)公布的外匯牌價(jià)折算成人民幣記帳，同時(shí)另記 外幣帳戶。5、 治理處的會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)帳簿、會(huì)計(jì)報(bào)表等各種會(huì)計(jì)記錄都必須依照實(shí)際發(fā) 生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行登記，做到手續(xù)齊備，內(nèi)容完整，預(yù)備及時(shí)。6、 治理處所采納的會(huì)計(jì)處理方法，前后各期必須一致，不得任意改變。7、 總經(jīng)理將指派專人，定期或不定期地對(duì)治理處內(nèi)部的資金和財(cái)產(chǎn)及庫存物 資進(jìn)行抽查審核。3.2 費(fèi)用支出審批程序 各部門需要購置日常工作消耗物品或發(fā)生其它費(fèi)用支出，應(yīng)先填寫“購物請(qǐng) 購 單

8、”等相應(yīng)申請(qǐng)表格，由各部門主管簽名后呈交總經(jīng)理簽名批準(zhǔn)。 現(xiàn)金支出最高限額為人民幣1000元，超過最高限額必須以支票形式支付，現(xiàn)金一次支出超出500元及以支票付款時(shí)，采購申請(qǐng)及報(bào)價(jià)單必須一同交北京 公司董事審批并由公司財(cái)務(wù)開出支票。3、 財(cái)務(wù)部憑有總經(jīng)理簽名批準(zhǔn)之“申請(qǐng)單”給予辦理借支手續(xù)。4、 所有借支需五天內(nèi)憑發(fā)票到財(cái)務(wù)部辦理銷帳手續(xù)，最長(zhǎng)時(shí)刻不得超出十天。5、 逾期不辦理銷帳手續(xù)者，財(cái)務(wù)部除不給予其第二次借支外，將視情節(jié)輕重， 采取必要的措施（包括扣除其本人當(dāng)月工資）。6、 財(cái)務(wù)部把各部門費(fèi)用分類匯總后，每月十號(hào)前以報(bào)表形式向有關(guān)進(jìn)展商及北 京公司匯報(bào)。7、 各部門主管應(yīng)在每月25號(hào)前把

9、下月需要支出的費(fèi)用預(yù)算呈交總經(jīng)理審批。8、 由北京公司支付治理處的備用現(xiàn)金，須同時(shí)由治理處帳戶支付北京公司等額 支票一張對(duì)沖。9、 各全權(quán)治理項(xiàng)目的銀行帳戶支票由北京公司財(cái)務(wù)部統(tǒng)一保管、簽發(fā)。3.3 工資制度1、 財(cái)務(wù)部依照人事部提供有關(guān)各位職員每月的出勤記錄和晉升統(tǒng)計(jì)資料制表。2、 財(cái)務(wù)部將依照職員的工資級(jí)不，在扣除個(gè)人收入調(diào)節(jié)稅和有關(guān)費(fèi)用后，把每 位職員的工資入帳到該職員在銀行開設(shè)的戶口。3、 治理處職員憑銀行存折到銀行領(lǐng)取工資。4、 治理處職員的工資發(fā)放日各項(xiàng)目自定，但過節(jié)、假日則提早一天發(fā)放。3.4 收支規(guī)則治理費(fèi)每一個(gè)月向用戶收取一次，水費(fèi)、電費(fèi)按工程部每月實(shí)際抄表度數(shù)收 取并按實(shí)際

10、繳費(fèi)作分?jǐn)?。治理費(fèi)以人民幣為收取貨幣入帳，原則上各用戶應(yīng)以現(xiàn)金或轉(zhuǎn)帳支票形式支 付。治理處財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)向各用戶收取治理費(fèi)和水、電費(fèi)，發(fā)覺逾期一個(gè)月未交者， 應(yīng)及時(shí)報(bào)告治理處高層負(fù)責(zé)人，并以書面形式通知，督促其盡快交納并加付滯 納金。如逾期二個(gè)月者，則按租約或治理守則之規(guī)定，采取法律或其他行 動(dòng) 追回欠款。治理處財(cái)務(wù)部出納員應(yīng)把所代收之治理費(fèi)和水、電費(fèi)及時(shí)入帳銀行，并于每天 下班前把治理處銀行存款余額以書面形式呈報(bào)財(cái)務(wù)部主管、總經(jīng)理。5、 出納員送款時(shí)刻定于每天下午三時(shí)至四時(shí)（保安員護(hù)送）。6、 以下為配合治理費(fèi)收支作業(yè)流程的正確程序及使用的表格/憑單等： 程序 表格/憑單 確立收費(fèi)基礎(chǔ) 治理費(fèi)應(yīng)

11、收款明細(xì)表 水電費(fèi)匯總表 各用戶應(yīng)繳總費(fèi)用明細(xì)表 發(fā)出繳費(fèi)通知單 繳費(fèi)通知單 發(fā)回收據(jù)與繳費(fèi) 費(fèi)用收據(jù) 收費(fèi)確定入帳 收款憑證 收費(fèi)確定轉(zhuǎn)帳 轉(zhuǎn)帳憑證 付款確認(rèn) 付款憑證 收支對(duì)比日?qǐng)?bào) 月報(bào)表 憑證匯總報(bào)告 憑證匯總表 雜項(xiàng)支出月結(jié) 雜項(xiàng)支出明細(xì)表 治理費(fèi)收支月結(jié) 治理費(fèi)收支表 用戶欠款月結(jié) 用戶欠款統(tǒng)計(jì)表 每月治理費(fèi)收支 治理費(fèi)收支月公報(bào) 水電周轉(zhuǎn)金 匯總表3.5 資產(chǎn)治理分工治理處辦公室依照因經(jīng)營治理需要而購進(jìn)的各類資產(chǎn)設(shè)備和物資設(shè)立專門檔案及設(shè)倉庫存。而財(cái)務(wù)部則負(fù)責(zé)稽核庫存及每月盤點(diǎn)工作，物料分類按財(cái)務(wù)政策辦理：1、 凡單價(jià)超過人民幣三佰元的物品，將劃歸為資產(chǎn)設(shè)備類。2、 凡單價(jià)低于人民

12、幣三佰元的物品，將劃歸為低值消耗品。3.6資金治理1、注冊(cè)資本金治理處能夠向進(jìn)展商籌集的基建基金作為治理處的資本金，亦是治理處在工 商行及治理處登記注冊(cè)資本金。治理處籌集的治理或基建基金，在物業(yè)治理期內(nèi)，不得以任何方式抽走。基 金用于購買與物業(yè)治理有關(guān)之設(shè)備、器材及其他預(yù)支。2、治理費(fèi)按金治理處能夠依照租約或大廈公約的規(guī)定，向用戶籌集相當(dāng)于三個(gè)月治理費(fèi)數(shù)額的治理費(fèi)按金，在租約期滿，不再續(xù)租時(shí)，治理費(fèi)按金可免息退回用戶。3、水電周轉(zhuǎn)金治理處依照用戶的面積向用戶收取一定數(shù)額的水電周轉(zhuǎn)金作為日常水電預(yù)支。資產(chǎn)治理治理處資產(chǎn)治理包括固定資產(chǎn)治理、流淌資產(chǎn)治理。流淌資產(chǎn)治理包括了現(xiàn)金、銀行存款、應(yīng)收帳款

13、及預(yù)付帳款的治理。3.7.1固定資產(chǎn)治理1、 定義 使用年限一年以上，價(jià)值500元以上的用于提供勞務(wù)，進(jìn)行物業(yè)治理的要緊設(shè)備、工具物品。不屬于專業(yè)物業(yè)治理的設(shè)備、工具的物品價(jià)值在2000元以上，使用年限超過兩年的，也能夠作為固定資產(chǎn)。2、 固定資產(chǎn)原價(jià)購入固定資產(chǎn)為買價(jià)加包裝運(yùn)輸、裝卸、安裝、保險(xiǎn)等費(fèi)用和繳納的稅金。自制自建固定資產(chǎn)按自制自建成本計(jì)價(jià)。在原有固定資產(chǎn)基礎(chǔ)上改建、擴(kuò)建的，按原價(jià)加上改建、擴(kuò)建支出扣除變價(jià)收 入余額計(jì)價(jià)。同意捐贈(zèng)的固定資產(chǎn)按所附單據(jù)或參照同類設(shè)備市價(jià)計(jì)價(jià)。盤盈固定資產(chǎn)，按新舊程度，以重置價(jià)值計(jì)價(jià)。3、 固定資產(chǎn)登記購入、自制、和改建、擴(kuò)建的固定資產(chǎn)，交付使用時(shí)都要填

14、制固定資產(chǎn)登記卡，詳細(xì)列明名稱、規(guī)格、型號(hào)、單價(jià)、數(shù)量、存放地點(diǎn)、保管負(fù)責(zé)人。使用過程中上述內(nèi)容如有變動(dòng)，應(yīng)重新填寫固定資產(chǎn)登記卡。4、 折舊治理處的固定資產(chǎn)采納直線折舊法，采取個(gè)不折舊率，每月按月初固定資產(chǎn)原值計(jì)提固定資產(chǎn)折舊。計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)包括運(yùn)輸工具、辦公設(shè)備、電器設(shè)備、儀器儀表、工作用具。5、 固定資產(chǎn)清查每年至少一次清查固定資產(chǎn)，并定期檢查磨損程度，配合工程部對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行維修。固定資產(chǎn)盤盈、毀損、報(bào)廢的凈收益或凈損失，計(jì)入當(dāng)期損益。固定資產(chǎn)大修理費(fèi)，計(jì)入當(dāng)期大廈機(jī)件設(shè)備維修費(fèi)。修理費(fèi)發(fā)生不均衡，能夠分期攤?cè)氪髲B維修費(fèi)中。3.7.2 流淌資產(chǎn)治理流淌資產(chǎn)的固有特點(diǎn)決定了流淌資產(chǎn)治

15、理在企業(yè)財(cái)務(wù)治理中的重要地位，加強(qiáng)流淌資產(chǎn)的治理，重點(diǎn)是要建立健全的內(nèi)部操縱制度。1、 貨幣資金治理建立貨幣資金治理機(jī)構(gòu)，完善貨幣資金核算的規(guī)章制度。專職財(cái)務(wù)人員，負(fù)責(zé) 貨幣資金的收支、保管和核算工作。按照國家財(cái)經(jīng)政策、財(cái)經(jīng)紀(jì)律和財(cái)政財(cái)務(wù) 規(guī)章制度，如實(shí)反映企業(yè)貨幣資金的收支和結(jié)存情況；2 建立內(nèi)部操縱制度，嚴(yán)格各項(xiàng)現(xiàn)金收付。 2、 現(xiàn)金治理和結(jié)算制度依照國務(wù)院1988年現(xiàn)金治理暫行條例現(xiàn)金使用范圍一般包括：發(fā)放工資性支出，保險(xiǎn)福利費(fèi)，差旅費(fèi)以及結(jié)算起點(diǎn)以下的零星支出。3、 應(yīng)收帳款治理每月第一日至第七日內(nèi)為清繳當(dāng)月應(yīng)繳費(fèi)用之時(shí)刻，逾期將按治理公約規(guī)定收取滯納金，更甚的能夠依照租約治理守規(guī)暫停

16、服務(wù)，以確保物業(yè)治理費(fèi)之依時(shí)足額收取，及保障物業(yè)治理運(yùn)作所需之資金。4、 低值易耗品及用具指對(duì)使用年限較短，達(dá)不到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的各種用具、物品。低值易耗品價(jià)值低，易損耗，其價(jià)值損耗不是像固定資產(chǎn)那樣提取折舊，而是采納攤銷方法攤?cè)胫卫碣M(fèi)用。治理處耗用低耗品較均衡，可用一次攤銷法。3.8 申購及報(bào)銷規(guī)定3.8.1 申購申購材料、工用具、設(shè)備需有正當(dāng)用途，庫存量低于需要量，必須要貨比三家，但決不可取用違冒次質(zhì)量產(chǎn)品。采購申請(qǐng)要列申請(qǐng)部門、品名、規(guī)格、用途、需要量、庫存量、歷史價(jià)格、供應(yīng)商價(jià)格、經(jīng)辦人簽名、部門經(jīng)理審批、倉庫保管員簽證庫存量及歷史價(jià)格， 經(jīng)審批后方能開始采購。材料、工用具、設(shè)備購入需進(jìn)

17、倉驗(yàn)收，低值易耗品、家具、用具尚要到辦公室填制保管卡。3.8.2 借款規(guī)定結(jié)算已獲準(zhǔn)的采購申請(qǐng)及已確認(rèn)的經(jīng)濟(jì)合同，借款需填借款單，列明幣種、限額、金額、現(xiàn)金或支票，借款理由，經(jīng)辦人簽名，同時(shí)提交上述采購申請(qǐng)或合同，借款單須經(jīng)部門經(jīng)理和會(huì)計(jì)部經(jīng)理簽批。1、 未辦采購申請(qǐng)及未獲準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)合同的臨時(shí)借款，必先得部門最高主管的同意， 交總經(jīng)理審批，方可交財(cái)務(wù)部經(jīng)理辦理。2、 借款單據(jù)要求在三天內(nèi)清算，一般情況下，舊欠未清不能新借，專門情況則 屬例外。3.8.3 報(bào)銷制度所有報(bào)銷單要附上有效發(fā)票、入倉單副本、已批核之采購單報(bào)銷副本及驗(yàn)收、 經(jīng)辦人簽字。 因公外出的車資報(bào)銷時(shí)，要按車資內(nèi)容如實(shí)填寫。勞務(wù)支動(dòng)

18、身票，物品材料購入直接使用的發(fā)票報(bào)銷，需有兩人以上在發(fā)票上背書，部門經(jīng)理簽批；非直接使用的物品、材料購入需進(jìn)倉驗(yàn)收。會(huì)計(jì)部按照所有程序辦妥后，方支付現(xiàn)金或支票；負(fù)責(zé)職員要當(dāng)場(chǎng)點(diǎn)收現(xiàn)金支票。3.9 治理費(fèi)使用治理費(fèi)用的治理制度在整個(gè)財(cái)務(wù)治理制度中居于核心地位，關(guān)于加強(qiáng)治理處經(jīng)營治理、降低費(fèi)用水平，提高經(jīng)濟(jì)效益，給用戶投資帶來優(yōu)厚的回報(bào)，增加物業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)能力，具有重要作用。3.9.1 物業(yè)治理費(fèi)用項(xiàng)目：1、 工資及津貼2、 維修保養(yǎng)費(fèi)包括各系統(tǒng)如：強(qiáng)電、弱電、供排水、監(jiān)控、消防、供熱、供冷、通訊、電梯、排 污等系統(tǒng)的合約保養(yǎng)，日常保養(yǎng)維修費(fèi)，樓宇維修保養(yǎng)及保潔器具的保養(yǎng)等。3、 物料消耗包括

19、水、電、工具、材料保潔劑及低值易耗品。4、 公共地點(diǎn)的清潔費(fèi)包括垃圾清運(yùn)費(fèi)、排污費(fèi)、公共區(qū)域大清洗等。5、 藝綠化費(fèi)6、 機(jī)件設(shè)備的折舊費(fèi)7、 治理費(fèi)包括行政人員的工資、差旅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、租賃費(fèi)、顧問費(fèi)、訴訟費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失等。8、 財(cái)務(wù)費(fèi)用包括利息凈支出、匯兌凈損失、外匯調(diào)劑手續(xù)費(fèi)，銀行費(fèi)用等。9、 不能在治理費(fèi)用中開支的內(nèi)容1）為購置和建筑固定資產(chǎn)，無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；2）對(duì)外投資支出；3）支付給總機(jī)構(gòu)的特許權(quán)使用費(fèi)；4）與物業(yè)治理業(yè)務(wù)無關(guān)的其他支出。3.9.2 收支治理1、 治理費(fèi)支出預(yù)算1）依據(jù)治理守則條款和租約，依照法定管轄范圍目標(biāo)核

20、算對(duì)象及相應(yīng)的法定面 積，按受益程度確定費(fèi)用分配率。2）依照治理架構(gòu)編制，制定工資及津貼打算。3）依照系統(tǒng)維修保養(yǎng)合同及打算，制定維修保養(yǎng)費(fèi)打算。4）依照設(shè)備配置，歷史資料制定物耗打算。5）以歷史資料，據(jù)實(shí)際情況制定行政治理費(fèi)打算，財(cái)務(wù)費(fèi)用打算。2、 收款治理1）治理處每月1至5日向用戶收取各種費(fèi)用，用戶能夠現(xiàn)金或轉(zhuǎn)帳支票到治理處 交款。2）財(cái)務(wù)部門在向用戶收取治理費(fèi)、停車費(fèi)及各種費(fèi)用時(shí)，必須向用戶提供收款票 據(jù)。 3）每月定期檢查應(yīng)收帳款，并督促用戶交款，配合治理服務(wù)處，提早通知用戶按 時(shí)交納治理費(fèi)。3、 開支治理1）一貫積極提倡節(jié)約，反對(duì)白費(fèi)，將費(fèi)用開支嚴(yán)格操縱在預(yù)算之內(nèi)及低于預(yù)算。2）嚴(yán)

21、格的采購，發(fā)包制度（將專項(xiàng)工程包給專業(yè)公司完成），必須要貨比三家， 跟蹤商品質(zhì)量及維修質(zhì)量。4、 嚴(yán)格的申請(qǐng)、審批、借支、報(bào)銷制度， 預(yù)算內(nèi)項(xiàng)目及預(yù)算內(nèi)金額開支有, 預(yù)算外開支必須向進(jìn)展商申請(qǐng)批準(zhǔn). 預(yù)算內(nèi)項(xiàng)目及預(yù)算內(nèi)金額大的合同，必須進(jìn)行公開招標(biāo)，公平競(jìng)爭(zhēng)。 3.9.3 票據(jù)治理制度1、 發(fā)票、收據(jù)實(shí)行領(lǐng)用一本蓋章一本的方法，并及時(shí)登記發(fā)票、收據(jù)的號(hào)碼及 用人。2、 對(duì)開具的收款憑證應(yīng)加蓋現(xiàn)金收訖章或支票收訖章，報(bào)銷的發(fā)票應(yīng)加蓋現(xiàn)金 付訖章或銀行支付訖章并加蓋附件章。4.0 財(cái)務(wù)操縱操作4.1 支出申請(qǐng)規(guī)則1、 申請(qǐng)由各支出部門提出申請(qǐng)，填寫支出申請(qǐng)表，并由該部門負(fù)責(zé)人簽署。如支出項(xiàng)目并未列

22、入預(yù)算帳項(xiàng)內(nèi)，必須呈報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后才能夠進(jìn)行申請(qǐng)。2、 執(zhí)行2.1 關(guān)于治理處行政的一切支出，應(yīng)交予辦公室進(jìn)行詢價(jià)，并提供三個(gè)以上的 報(bào)價(jià)。關(guān)于工程或工程部的支出，應(yīng)交予工程部進(jìn)行詢價(jià)、報(bào)價(jià)或儀標(biāo)，并建議供 應(yīng)商/承包商。(工程部的辦公支出歸辦公室負(fù)責(zé)執(zhí)行)。部門負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)主管必須共同查核支出內(nèi)容是否已包括在已批準(zhǔn)的預(yù)算 內(nèi)，并簽署作實(shí)。2.4 財(cái)務(wù)部應(yīng)趕忙把收到的支出申請(qǐng)表資料，列入支出申請(qǐng)表記錄表內(nèi)。2.5 財(cái)務(wù)部須依照財(cái)務(wù)管制規(guī)則將核準(zhǔn)后的支出申請(qǐng)表呈報(bào)有關(guān)經(jīng)理批準(zhǔn)。2.6 一切已批準(zhǔn)的支出申請(qǐng)表正本應(yīng)交回財(cái)務(wù)部存檔及列入支出申請(qǐng)表記錄表。 需要立即支付的支出須由財(cái)務(wù)部填妥付款憑

23、證后由出納處理。4.2 付款通知處理規(guī)則1、 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)接收“付款通知書”（及發(fā)票正本）。2、 財(cái)務(wù)部必須核對(duì)相應(yīng)的“支出申請(qǐng)表”，把“支出申請(qǐng)表”附在“付款通知書” 及”付款建議書”上,將有關(guān)資料列入付款通知表記錄表中。3、 財(cái)務(wù)部蓋上“應(yīng)付帳印章”，然后分發(fā)給各有關(guān)部門主管。4、 收貨人/服務(wù)收益人及部門經(jīng)理在“付款通知書”上簽署以示應(yīng)可付款，同時(shí) 注明應(yīng)掛帳款。有關(guān)工程支出，工程部主管需在“付款通知書”上簽署以證明 金額正確。財(cái)務(wù)部在收到已批準(zhǔn)的“付款通知書”后應(yīng)填妥“付款憑證”及負(fù)債額或信貸 額等做記帳。6、 財(cái)務(wù)部將已批準(zhǔn)文件交予出納付款。7、 關(guān)于使用月結(jié)算或重復(fù)的開支，相應(yīng)部門要

24、填具“付款記錄”交 予有關(guān)治理階層批準(zhǔn)。有關(guān)部門及財(cái)務(wù)部門應(yīng)核對(duì)以確保無重復(fù)付款。8、 對(duì)不采納應(yīng)付帳形式的支票結(jié)帳，按照支票付款規(guī)則執(zhí)行。* 重要事項(xiàng)：任何“付款通知書”（及發(fā)票）如因沒有已批準(zhǔn)的“支出申請(qǐng)表” 正本為依據(jù)的，不準(zhǔn)付款。4.3 支票付款規(guī)則1、 重要事項(xiàng)：1.1 所有的付款應(yīng)核對(duì)供應(yīng)商的正本發(fā)票。1.2 治理處出納應(yīng)確保備有充足的現(xiàn)金或款項(xiàng)供應(yīng)，以使支票的兌算順利。任何 可預(yù)見的數(shù)額短缺，應(yīng)直接匯報(bào)給總經(jīng)理。1.3 薪金的支付由銀行自動(dòng)轉(zhuǎn)帳，公用開支大數(shù)額的盡可能安排銀行自動(dòng)轉(zhuǎn)帳。1.4 任何支出假如沒有取得批準(zhǔn)，一概不準(zhǔn)付款。會(huì)計(jì)及出納要嚴(yán)格執(zhí)行。4.4 備用金支付規(guī)則全權(quán)

25、治理項(xiàng)目的總經(jīng)理每月由北京公司給予一定數(shù)額的備用金(額度按項(xiàng)目規(guī) 模而定),用以支付日?，F(xiàn)金支出或維修所需零配件。“支出批據(jù)”需由申請(qǐng)人簽署，部門負(fù)責(zé)人核對(duì)，總經(jīng)理批準(zhǔn)再由收款人簽 署， 并附上這些支出的文件資料。備用金的補(bǔ)充應(yīng)基于償還先前已付的雜費(fèi)來運(yùn)作，備用金浮動(dòng)量應(yīng)限于北京 公司預(yù)先設(shè)定的額度，由各治理處出納與公司財(cái)務(wù)聯(lián)系領(lǐng)取，同時(shí)公司財(cái)務(wù)將 開出治理處與領(lǐng)取備用金等額支票一張入進(jìn)公司帳戶。4、 備用金之使用必須依照批準(zhǔn)預(yù)算。5、 出差及業(yè)務(wù)招待費(fèi)的支出須依照出差及業(yè)務(wù)招待費(fèi)申報(bào)規(guī)則執(zhí)行。6、 遇有專門情況下可預(yù)先申請(qǐng)?jiān)鲈趥溆媒痤~度以應(yīng)支出。出差及業(yè)務(wù)招待費(fèi)申請(qǐng)規(guī)則1、 所有出差和業(yè)務(wù)招

26、待費(fèi)用暫借款須在出差和業(yè)務(wù)招待費(fèi)暫借款申請(qǐng)表中填報(bào)。2、 在取得發(fā)票正本后，經(jīng)辦人在發(fā)票正本上簽名后，填寫“出差費(fèi)用報(bào)銷表”及“業(yè)務(wù)招待費(fèi)用報(bào)銷表”交財(cái)務(wù)部復(fù)核。3、 財(cái)務(wù)部將“出差及業(yè)務(wù)招待費(fèi)用申請(qǐng)表”以及支持該表的發(fā)票正本及有關(guān)資 料一同附在付款憑證后，在付款憑證上填妥帳戶類型、帳戶號(hào)碼、支付金額等 交出納。出差及業(yè)務(wù)接待費(fèi)用的使用必須依照預(yù)算使用，所有接待費(fèi)必須在發(fā)生前 提出申請(qǐng)，由北京公司董事預(yù)先批準(zhǔn)后方可支出，違規(guī)者可不予報(bào)銷。固定資產(chǎn)儲(chǔ)存記錄表 年 月份（ ） 編號(hào) 購入日期資產(chǎn)名稱 型 號(hào) 數(shù) 量 單 價(jià) 總 價(jià)報(bào)銷日期報(bào)銷緣故記錄人員： 復(fù)核人員： 日 期： 日 期： _ 固定

27、資產(chǎn)領(lǐng)用登記表_ 年 月份（ ） 編號(hào) 參考編號(hào) 物品名稱 型號(hào) 數(shù)量 領(lǐng)用日期 領(lǐng)用人 單價(jià) 總價(jià)報(bào)銷緣故 簽署記錄人員： 復(fù)核人員： 日 期： 日 期： _ 固定資產(chǎn)折舊表 單位： 物業(yè)治理處 年 月 日編號(hào)名 稱型號(hào)購置日期啟用日期原始價(jià)值使用年限可能殘值凈 值月折舊額物品請(qǐng)購報(bào)價(jià)表項(xiàng)目 報(bào)價(jià)物品名稱型號(hào)數(shù)量單價(jià) 總 價(jià) 報(bào)價(jià)單位名稱 電 話 1 2 3 4 5 6填表人： 日 期： 審 批 同意購買項(xiàng)目： 緣故： 預(yù)算： 審批人： 日 期： 物品請(qǐng)購單項(xiàng)目 采購物品名稱 型 號(hào) 數(shù) 量 單 價(jià) 總 價(jià) 請(qǐng) 購 原 因 1 2 3 4 5 6填表人： 日 期： 審 批 同意購買項(xiàng)目： 緣

28、故： 預(yù)算： 審批人： 日 期： 低值易耗存儲(chǔ)記錄表 年 月份（ ） 編號(hào)： 日期貨品名稱型號(hào)儲(chǔ)存數(shù)量消耗數(shù)量結(jié)余單價(jià) 備 注記錄人員： 復(fù)核人員：日 期： 日 期： 借 款 單借款用途：借款金額：人民幣（大寫） ￥ 部門主管；年 月 日借款人：年 月 日總經(jīng)理：年 月 日會(huì)計(jì)：支出預(yù)算申報(bào)表 部 申報(bào)人： 年 月項(xiàng)目 支 出 內(nèi) 容 金 額 支 出 原 因1234567891011121314合計(jì) 同意支出項(xiàng)目： 緣故： 預(yù)算： 審批： 日期： 治理費(fèi)明細(xì)表 樓 _年_月_日 單位: 鋪號(hào) 面 積治理費(fèi) 鋪號(hào) 面 積治理費(fèi) 鋪號(hào) 面積治理費(fèi)用戶應(yīng)繳總費(fèi)用明細(xì) 樓層： 年 月 日鋪 號(hào)姓 名治理費(fèi)空調(diào)費(fèi)電 費(fèi)水 費(fèi)合 計(jì)流淌資金日?qǐng)?bào)表 單位： 年 月 日項(xiàng) 目昨日結(jié)余本日收入本日支出本 日 結(jié) 余現(xiàn)金銀行存款項(xiàng) 目昨日累計(jì)本日支出本日累計(jì)備 注交 通 費(fèi)書 刊 費(fèi)辦 公 費(fèi)差 旅 費(fèi)水 電 費(fèi)電 信 費(fèi)房 租 費(fèi)招 待 費(fèi)辦公設(shè)備固定資產(chǎn)職員福利餐 費(fèi)薪 資雜 費(fèi)刑總報(bào)銷款合 計(jì)暫 借 款部