房屋征收評估完全按市場價

1、房屋征收評估完全按市場價房屋征收評估完全按市場價國有土地上房屋征收評估辦法發(fā)布，評估機構由被征收人選定繼國有土地上房屋征收與補償條例在今年1月公布實施后，住建部昨天發(fā)布了國有土地上房屋征收評估辦法，確定了房屋征收補償?shù)脑u估辦法。其中規(guī)定，負責房地產(chǎn)價格評估的機構由被征收人協(xié)商選定；征收房屋的價值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場價格。住建部表示，2003年12月1日原建設部發(fā)布的城市房屋拆遷估價指導意見同時廢止。房屋征收評估新流程選定機構被征收人在規(guī)定時間內(nèi)，協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構。簽訂合同一般由房屋征收部門作為委托人，與評估機構簽訂評估委托合同。征收評估、鑒

2、定費用由委托人承擔。實地評估估價師對被征收房屋進行實地查勘，根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，選用一種或多種方法進行評估。公示解釋房地產(chǎn)價格評估機構向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果，房屋征收部門將評估結果向被征收人公示。公示期間，估價師要對初步評估結果進行現(xiàn)場說明解釋。交付報告公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉交分戶評估報告。申請復核被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。申請鑒定被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構的復核結果有異議的，自收到復核結

3、果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。變化1評估價格完全依照市場2003年的城市房屋拆遷估價指導意見規(guī)定，“拆遷估價應當參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格。”按照國有土地上房屋征收與補償條例的規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。昨天發(fā)布的國有土地上房屋征收評估辦法，對此進行了細化?！氨徽魇辗课莸念愃品康禺a(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結構等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要

4、考慮到區(qū)位、用途、建筑結構等影響價值的因素?！窘庾x】在新的國有土地上房屋征收評估辦法中，對房屋價值的評估,已經(jīng)不再綜合政府定期發(fā)布的“指導價”，而是完全按照市場交易的價格。對此，北京市房協(xié)副秘書長陳志昨日表示，這與國有土地上房屋征收與補償條例的要求一致?！皸l例中，是由市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構來評估價值，但如果政府還是設定一個指導價的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨立判斷。所以，這是一個立法方面的進步，征收的成本更加向市場靠攏?！弊兓?評估機構由被征收人選在原來的城市房屋拆遷估價

5、指導意見中規(guī)定，“拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式“。而在昨天發(fā)布的國有土地上房屋征收評估辦法中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。至于評估費用由誰承擔的問題，辦法表示，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔，一般由房屋征收部門作為委托人?！窘庾x】陳志表示，國有土地上房屋征收與補償條例的一個指導思想，就是不能強行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機構，取消了政府指定評估機構的權力，這是社會公平的

6、體現(xiàn)，也尊重了被征收人的權利。不過他認為，選定評估機構的辦法，還需細化?！氨热缫鹨粭l街，那會涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機構只能確定一家，如何協(xié)調(diào)就是一個問題。即便投票，也需要細化操作辦法?？梢韵胍幌?，現(xiàn)在一個小區(qū)成立業(yè)主大會，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收。”變化3評估更多體現(xiàn)土地價值在原來的城市房屋拆遷估價指導意見中規(guī)定，“拆遷估價的方法一般應當采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。而新的國有土地上房屋征收評估辦法中明確，估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析

7、后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估?！窘庾x】陳志認為，過去，在房屋拆遷的補償中，體現(xiàn)的主要是房屋的價值。但這其中，土地的價值也很大。而新的條例中，對于土地的價值有了更多的體現(xiàn)?！氨热?，在王府井地區(qū)征收，可能這個地段的土地在征收后，要開發(fā)成商業(yè)，將來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法，可能體現(xiàn)得不明顯。那么可以假設它在征收后，將來開發(fā)項目，會取得多少收益。按照假設計算出的收益，來衡量應該補償給被征收人的那部分?！北本┣闆r北京拆遷補償已參照市場價記者從北京市住建委獲悉，北京正在制訂具體的征收指導意見，將在近期出臺。據(jù)了解，目前北京房屋征收政策，在很多方面已經(jīng)和國家的新要求一致。

8、2009年，北京市住建委下發(fā)關于進一步做好本市城市房屋拆遷安置和補償工作的若干意見明確，拆遷實行貨幣補償?shù)?，補償價格由房地產(chǎn)價格評估機構根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，參照近期類似房地產(chǎn)的市場交易價格評估確定。并在當年4月的西城區(qū)西長安街拆遷中，首次試點根據(jù)市場評估價格進行貨幣補償，補償基礎價格定為3.07萬/建筑平米。拆遷補償大事記1991年1月拆遷服從城建需要國務院公布城市房屋拆遷管理條例，當年6月1日起施行。其中規(guī)定，被拆遷人必須服從城市建設需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。2001年6月拆遷管理條例修訂鑒于原條例存在“補償標準過低、強制拆遷的規(guī)定不明晰”等問題，國務院公布新修訂的城市房屋拆遷管理條例，當年11月起施行。2003年12月房屋拆遷進行估價建設部發(fā)布城市房屋拆遷估價指導意見，對房屋拆遷過程中評估機構的選定、拆遷房價的評定等問題作出了規(guī)定。2004年1月1日起施行。2009年12月建議審查拆遷條例城市拆遷引發(fā)了一些群體性事件。北京大學五位學者向全國人大常委會建議，要求對拆遷管理條例的合法性進行審查，并建議國務院