基本方法市場法-PPT課件

1、基本方法_市場法確定資產(chǎn)價(jià)值的視角和方法市場途徑成本途徑收益途徑評估基準(zhǔn)日過去未來成本法市場法收益法市場法成本法收益法類比法價(jià)值比率法重置成本成新率重置核算法物價(jià)指數(shù)法 功能重置成本法 統(tǒng)計(jì)分析法 觀察法 使用年限法 直接價(jià)值法 收益額折現(xiàn)率收益期資產(chǎn)評估方法體系市場法含義理論基礎(chǔ)基本公式使用前提如何使用，即評估程序市場法的具體操作方法案例一、市場法的含義市場法 是指利用市場上類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析，以估測資產(chǎn)價(jià)值的各種評估技術(shù)方法的總稱。二、理論基礎(chǔ)替代原理資產(chǎn)價(jià)價(jià)格由關(guān)鍵因素決定，并呈正比例關(guān)系。待估資產(chǎn)價(jià)值A(chǔ)*B*C*D參照資產(chǎn)價(jià)值a*b*c*d三 基本公式三、基

2、本公式待估資產(chǎn)評估值參照物價(jià)格各種調(diào)整系數(shù)待估資產(chǎn)評估值=參照物價(jià)格各種差異調(diào)整額案例1某待估資產(chǎn)為一機(jī)器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評估基準(zhǔn)日為2019年2月1日。評估人員收集的信息： 該類設(shè)備存在著活躍市場，收集到一個(gè)類似設(shè)備近期交易的案例，該參照物的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交價(jià)格為160萬元，發(fā)現(xiàn)與評估對象除生產(chǎn)能力差異外，其他屬性相同，并且兩者的交易條件也相同。案例1分析：1前提分析 由于待估資產(chǎn)的市場存在活躍市場并且可以獲得交易信息，因此采用市場法進(jìn)行評估。2確定并量化差異 待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力上3調(diào)整差異評估值=參照物價(jià)格*功能差異調(diào)整系數(shù) 160150/

3、210=114.29(萬元)四、使用前提需要有充分發(fā)育活躍的公開市場。公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。 可以收集到交易活動的信息。五、評估程序確定評估對象選擇參照物 確定差異因素調(diào)整差異影響綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場條件、資產(chǎn)實(shí)體特征和質(zhì)量、成交時(shí)間等。2.參照物數(shù)量：三個(gè)以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對資產(chǎn)價(jià)值影響較大的因素。2.指標(biāo)對比、量化差異。以各參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，將各項(xiàng)差異指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，得出初評結(jié)果。對初評結(jié)果進(jìn)行分析，用統(tǒng)計(jì)分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。5.1確定評估對象實(shí)體邊界產(chǎn)權(quán)邊界5.2選擇參照物何為類似資產(chǎn)屬性類似交易條件類似關(guān)聯(lián)

4、交易是指上市公司及其控股子公司之間發(fā)生的轉(zhuǎn)移資源或義務(wù)的事項(xiàng)。特別交易是指厲害關(guān)系人之間的交易5.2 選擇參照物要三個(gè)以上比較案例（國外五個(gè)）參照物的成交時(shí)間盡可能要接近評估基準(zhǔn)日參照物的價(jià)格必須是實(shí)際成交價(jià)5.3 確定并量化差異差異是指評估對象與參照物之間的差異調(diào)整（修正）系數(shù)5.4 調(diào)整差異影響時(shí)間差異（通貨膨脹因素），是指參照物交易時(shí)間與被評估資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日時(shí)間上的不一致所導(dǎo)致的差異。 價(jià)格指數(shù)法用定基或環(huán)比物價(jià)指數(shù)法。價(jià)格上升調(diào)整系數(shù)大于1，反之小于1。如果評估對象與參照物之間只有時(shí)間因素的影響時(shí)，被評估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評估值參照物價(jià)格交易時(shí)間差異修正系數(shù) 5.4 調(diào)整差異

5、影響區(qū)域差異，是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。把參照物價(jià)格調(diào)整為與評估對象同一地區(qū)的價(jià)格，如果參照物區(qū)域條件要好，則其價(jià)格應(yīng)向下調(diào)，調(diào)整系數(shù)小于1，反之大于1。當(dāng)評估對象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時(shí)，被評估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評估值參照物價(jià)格區(qū)域因素修正系數(shù) 5.4 調(diào)整差異影響功能差異，是指資產(chǎn)實(shí)體功能過剩和不足對價(jià)格的影響。 （功能價(jià)值類比法）可用絕對數(shù)計(jì)算，生產(chǎn)能力相差一個(gè)單位，價(jià)格差多少；也可用相對數(shù)計(jì)算，生產(chǎn)能力相差一個(gè)百分點(diǎn)，價(jià)格差多少。在社會需要的前提下，功能越高價(jià)格越高。當(dāng)評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時(shí)，

6、被評估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評估值參照物價(jià)格功能差異修正系數(shù) 5.4 調(diào)整差異影響成新率差異調(diào)整成新率差異 調(diào)整為同一成新率的價(jià)格，（成新率價(jià)格調(diào)整法）除土地外，一般有形資產(chǎn)都有有形損耗。如果參照物的成新率較低，就要將參照物的成交價(jià)往上調(diào)，則調(diào)整系數(shù)大于1，反之小于1。當(dāng)評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時(shí)，被評估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評估值參照物價(jià)格功能差異修正系數(shù)5.4 調(diào)整差異影響交易情況差異調(diào)整，主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時(shí)的市場條件與評估時(shí)的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。交易條件主要包括交易批量、付款條件等。由于

7、銷售情況的差異所需的調(diào)整，即單價(jià)與批發(fā)對交易價(jià)格的影響。當(dāng)評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時(shí)，被評估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評估值參照物價(jià)格交易情況修正系數(shù)5.4 調(diào)整差異影響個(gè)別因素差異調(diào)整，主要包括資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量。如外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號和工藝水平當(dāng)評估對象與參照物之間只有個(gè)別因素的差異時(shí)，被評估資產(chǎn)的價(jià)值可用下式表示為： 評估值參照物價(jià)格個(gè)別因素修正系數(shù) 5.4 調(diào)整差異影響多種差異共存時(shí) 評估值參照物價(jià)格交易時(shí)間修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)功能修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù) 5.5 綜合分析并確定評估值選擇最優(yōu)的評估結(jié)果平均或加權(quán)平均法5.6間接比較法間接比較法，當(dāng)

8、評估對象與參照物之間無法直接比較時(shí)，可通過專家綜合評分來衡量兩者之間的差異，并進(jìn)行差異調(diào)整。原理和計(jì)算過程與前面相同。衡量差異的指標(biāo)是綜合評分，而非關(guān)鍵特征。六、市場法的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價(jià)格。評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。缺點(diǎn)需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時(shí)因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用。不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)評估。案例2* 某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時(shí)間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準(zhǔn)日為2019年5月1日。 在待估房屋附近

9、，于2019年12月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價(jià)格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，2019年居住用房價(jià)格與2019年相比上升了9.3%，評估人員認(rèn)為該居住用房所處位置、面積、建造時(shí)間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。案例2分析：1前提分析，由于可以找到待估資產(chǎn)的市場交易案例，應(yīng)采用市場法進(jìn)行評估。2確定評估對象3量化差異，待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時(shí)間這一指標(biāo)上，所以只對時(shí)間差異進(jìn)行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場價(jià)值3 調(diào)整差異影響，資產(chǎn)評估值=58000(1+9.3)=63394元案例3 某企業(yè)因嚴(yán)重的資不抵債而進(jìn)行破產(chǎn)清算，其中有一套機(jī)器設(shè)備急需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常

10、交易情況下的一個(gè)交易案例，該參照資產(chǎn)與待估設(shè)備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時(shí)間為2019年6月，成交價(jià)格為365.2萬元。評估基準(zhǔn)日為2019年8月。案例3分析：1前提分析2確定評估對象3量化差異 待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場交易條件這一指標(biāo)上，經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價(jià)格將低于正常售價(jià)的30%。4調(diào)整差異影響 資產(chǎn)評估值=365.2(130)=255.64（萬元）案例4* 待估資產(chǎn)為某機(jī)器設(shè)備，其生產(chǎn)時(shí)間為1993年，尚可使用13年，評估基準(zhǔn)日為2019年1月。評估人員搜集到一交易案例，該機(jī)器設(shè)備和待估設(shè)備型號相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時(shí)間為2019年12月，交易價(jià)格為

11、124000元，該機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)時(shí)間為2019年1月，尚可使用15年。并且在2019年同類機(jī)器設(shè)備的環(huán)比價(jià)格指數(shù)為10%，通過對交易條件的分析認(rèn)為參照物的成交價(jià)格較正常價(jià)格低20%，并且其他情況與評估對象非常相似，請?jiān)u估該設(shè)備的價(jià)值。案例4分析：1前題分析 資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，應(yīng)采用市場法進(jìn)行評估2確定評估對象3 確定并量化差異， 待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的價(jià)值差異主要來源于成新率差異、價(jià)格水平變動差異和交易條件差異。案例4成新率差異待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待估資 產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）100%=13(10+13) =57%參照資產(chǎn)的成新率=15(1+15) 1

12、00%=93.75%。成新率調(diào)整系數(shù)57%/93.75%=0.61案例4時(shí)間因素（價(jià)格水平）差異時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)1+10%1.1案例4交易條件差異交易條件修正系數(shù)為（1+20%）or 1/80%案例44調(diào)整差異影響 待估設(shè)備的評估值 參照物成交價(jià)*成新率調(diào)整系數(shù)*時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)* 交易條件修正系數(shù) 124000(57%65%) （1+10%） (1/0.8) =149515.6(元) THANKS!練習(xí)題評估過程中的資料直接來源于市場，同時(shí)又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為估價(jià)，此種情況下最為簡單、有效的方法是（）A成本法B市場法C收益法D割差法練習(xí)題市場法中進(jìn)行的區(qū)域因素修正的目的在于將可比交易實(shí)例價(jià)格修正為（）A評估基準(zhǔn)日的價(jià)格B正常交易的價(jià)格C待評估對象自身狀態(tài)下的價(jià)格 D待評估對象區(qū)域因素下的價(jià)格練習(xí)題某被評估企業(yè)的凈現(xiàn)金流為1500萬元，評估人員在上市公司中尋找到與被評估企業(yè)相類似的ABC公司，該公司的股價(jià)目前為20元，每股凈利潤為0.8元，用市盈