房地產(chǎn)調(diào)控財(cái)政經(jīng)融政策之我見

1、房地產(chǎn)調(diào)控財(cái)政經(jīng)融政策之我見從這幾年看，房地產(chǎn)在很大程度上促進(jìn)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的繁榮增長(zhǎng)，帶來了更多的資本流入,也為更多失業(yè)人群提供了就業(yè)機(jī)會(huì)，提高了人們的相對(duì)生活水平.但是,由于這幾年房地產(chǎn)價(jià)格的猛增，給人們的生活帶來了巨大壓力,普通百姓成為“房奴”中國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)很特殊.,制造業(yè)蕭條，房地產(chǎn)卻同時(shí)過熱、同時(shí)過冷。地產(chǎn)繁榮的背后,既埋藏著資本流入的秘密,也包含著土地這種特殊社會(huì)資源的價(jià)值秘密，地產(chǎn)財(cái)富的來源大部分來源于社會(huì)的發(fā)展進(jìn)步;因此,當(dāng)資本的短視與特殊的土地資源結(jié)合在一起,房?jī)r(jià)的高漲與地產(chǎn)業(yè)的暴利就不可避免了。我認(rèn)為土地 TOC o 1-5 h z 差價(jià)、供求關(guān)系和“招拍掛”制度這三方面的因素

2、引起房?jī)r(jià)的不斷上升。這些年為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,政府相繼出臺(tái)了大量的調(diào)控政策，“國(guó)六條”、“國(guó)八條”、“國(guó)十條等不斷出現(xiàn).但是每次調(diào)控之后，市場(chǎng)并沒有取得預(yù)期的效果,調(diào)控政策很快被市場(chǎng)消化，反而是房?jī)r(jià)越漲越高。于是，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了一種“調(diào)控-觀望反彈更高-再調(diào)-再高”的惡性循環(huán)。首先讓我們看看2005年以來政府出臺(tái)了哪些重要的政策來調(diào)控房地產(chǎn)：2005年3月，央行宣布取消住房貸款優(yōu)惠利率，對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的地區(qū)，首付比例由20提高到30；同年9月,銀監(jiān)會(huì)發(fā)文嚴(yán)格限制房地產(chǎn)信托；10月，國(guó)稅總局規(guī)定個(gè)人買賣二手房必須繳納個(gè)人稅.2006年4月，房貸利率再次上調(diào),調(diào)控卷土重來;同年5

3、月,國(guó)稅總局出臺(tái)二手房營(yíng)業(yè)稅政策；7月，宣布強(qiáng)制征稅二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。2007年央行五度加息，并出臺(tái)新政規(guī)定首付比例不得低于50%。2008年1月上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0。5個(gè)百分點(diǎn);6月，稅務(wù)總局做出規(guī)定，企業(yè)為個(gè)人購(gòu)買住房需征個(gè)人所得稅。2009年12月，國(guó)務(wù)院為遏制炒房現(xiàn)象將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。2010年1月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)國(guó)十一條，嚴(yán)格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo);同年4月,國(guó)務(wù)院出臺(tái)具體措施,要求對(duì)貸款購(gòu)買第 TOC o 1-5 h z 二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2

4、010年政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了一系列調(diào)控,被稱之為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控。采取的措施主要有：一是增加普通商品住房和保障性住房有效供給.二是加大差別化信貸政策執(zhí)行力度,繼續(xù)實(shí)施差別化的住房稅收政策,合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求;三是加強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)監(jiān)管。四是加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),五是落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任?；剡^頭看，年初出臺(tái)的調(diào)控政策給市場(chǎng)放出國(guó)家抑制房?jī)r(jià)非正常上漲決心的較強(qiáng)烈信號(hào)，對(duì)增加市場(chǎng)供給、抑制投資投機(jī)、加大住房保障工作開展力度都有較強(qiáng)的針對(duì)性，市場(chǎng)反映是十分積極的:投機(jī)性購(gòu)房短期退市，市場(chǎng)節(jié)奏有所放緩,市場(chǎng)供求矛盾有所緩解,房?jī)r(jià)漲幅呈現(xiàn)趨緩；可是,三月下旬以后,市場(chǎng)出現(xiàn)明

5、顯反彈，部分城市又出現(xiàn)成交量和地價(jià)、房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭,社會(huì)反映強(qiáng)烈。2011年新政：“國(guó)八條”、房產(chǎn)稅陸續(xù)出臺(tái),調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)和深化.“國(guó)八條要求首次明確要求各地政府制定“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)”并在一季度公布，表明調(diào)控從通過行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房?jī)r(jià),標(biāo)志著中央政府加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控、遏制房?jī)r(jià)上漲的強(qiáng)大決心。2011年1月14日，中國(guó)人民銀行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn);1月26日,出臺(tái)新國(guó)八條,二套房房貸首付比例提至60;1月27日，加強(qiáng)營(yíng)業(yè)稅的征收；2月，中國(guó)人民銀行宣布上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率,調(diào)整幅度均為0。25個(gè)百分點(diǎn)；跟隨其后，央行又再次上調(diào)存貸

6、款基準(zhǔn)利率。這幾年政府針對(duì)房?jī)r(jià)上漲不斷地出臺(tái)房地產(chǎn)的調(diào)控政策，但是基本上都是“拍皮球效應(yīng)”即房?jī)r(jià)時(shí)漲時(shí)跌，,但總體上來看，房?jī)r(jià)反而是未降略升,房?jī)r(jià)的壓力還是很大.那為什么房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)陷入“越調(diào)越漲，越漲越調(diào)這種被人們戲稱“中央空調(diào)”的怪圈呢?我認(rèn)為主要有以下三方面原因：首先,宏觀經(jīng)濟(jì)政策與住房調(diào)控政策相矛盾，抵消了調(diào)控的效果。其次,住房調(diào)控政策執(zhí)行不力，限制了調(diào)控的作用國(guó)家調(diào)控政策往往在落實(shí)到具體部門和地方政府的時(shí)候，容易出現(xiàn)偏差.這使得中央的調(diào)控政策事倍功半，結(jié)果政策越調(diào)，房?jī)r(jià)越漲。最后，住房調(diào)控機(jī)制不完善，影響了調(diào)控的效果我國(guó)目前的調(diào)控政策存在著調(diào)控機(jī)制不健全，缺乏統(tǒng)一的調(diào)節(jié)機(jī)制,缺乏長(zhǎng)效

7、機(jī)制,缺乏應(yīng)急機(jī)制等問題。針對(duì)于此,我提出以下幾點(diǎn)建議:第一,實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策.貨幣政策回歸穩(wěn)健一方面可以表明控制貨幣供應(yīng)的決心,抑制通脹預(yù)期；另一方面合理引導(dǎo)信貸投向,進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的合理引導(dǎo)。第二，調(diào)整中央與地方之間的事權(quán)與財(cái)權(quán)，強(qiáng)化對(duì)政策執(zhí)行的監(jiān)管力度.第三,完善住房調(diào)控體制。我國(guó)在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于調(diào)控體制的建設(shè),從我國(guó)居民住房整體市場(chǎng)來考慮調(diào)控政策的制訂，要保證調(diào)控政策的協(xié)調(diào)一致，完善調(diào)控的應(yīng)急機(jī)制和長(zhǎng)效機(jī)制。保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)在一定程度上可以減輕人們的生活壓力,從而提高人們的生活水平.因此,房地產(chǎn)的調(diào)控是政府順應(yīng)民心的調(diào)控,這些政策作用的發(fā)揮要求中央地方上下一心,共同協(xié)力。我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，政府應(yīng)保持理性，凡事掌握一個(gè)平衡,不能一味地加大調(diào)控,可是不調(diào)控房地產(chǎn)泡沫更嚴(yán)重，這是很難把握的尺度。在此基礎(chǔ)上,地方政府應(yīng)與中央保持一致，民眾也應(yīng)積極配合與支持政策的執(zhí)行.雖然實(shí)