房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析考前必練

1、最新房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析考前必練一、某企業(yè)有一臨街的框架結(jié)構(gòu)的4層倉庫，企業(yè)擁有其劃撥土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，每層建筑面積約400m2,現(xiàn)因股份制改造需對(duì)該宗地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，但企業(yè)要求高估該房地產(chǎn)的價(jià)格。如果你作為一名房地產(chǎn)估價(jià)師，受評(píng)估機(jī)構(gòu)的派遣負(fù)責(zé)此項(xiàng)評(píng)估工作,請寫出既符合合法原則乂能滿足委托方要求的估價(jià)技術(shù)路線。答案：在城市規(guī)劃允許的情況下，按轉(zhuǎn)換用途前和裝修改造前的最高最佳使用原則和假設(shè)開發(fā)法的思路進(jìn)行評(píng)估。具體為：按有扶梯、有裝修的商場評(píng)估4層倉庫轉(zhuǎn)換用途后的價(jià)格;然后扣除因轉(zhuǎn)換用途需要補(bǔ)交的出讓金，室內(nèi)的改造、裝修費(fèi)用和扶梯的購置、安裝、調(diào)試費(fèi)用及其相應(yīng)的管理費(fèi)、利息、稅金、利

2、潤后，得出4層倉庫的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。二、X年X月X日，甲乙兩家公司因?qū)σ蛔诜康禺a(chǎn)的交易價(jià)格不能協(xié)商一致，產(chǎn)生了糾紛，最終對(duì)簿公堂。XX省XX市人民法院在依法受理此案的過程中需要了解該宗房地產(chǎn)于X月X日這一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，價(jià)值定義采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。請問：.什么是房地產(chǎn)糾紛估價(jià)？.房地產(chǎn)糾紛估價(jià)分為哪幾類?分別應(yīng)由誰以何種方式解決？.房地產(chǎn)糾紛估價(jià)有什么特點(diǎn)？答案：1.房地產(chǎn)糾紛估價(jià)是指對(duì)糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。答案2.房地產(chǎn)糾紛估價(jià)可分為兩

3、大類，一類是針對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額的糾紛，這類糾紛可稱之為房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)值類糾紛；另一類是針對(duì)估價(jià)結(jié)果本身的糾紛，這類糾紛可稱之為估價(jià)結(jié)果糾紛。前一類糾紛的估價(jià)通常由法院、仲裁機(jī)構(gòu)聘請房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)完成，后一類糾紛的估價(jià)則由專門的估價(jià)仲裁部門或組織如估價(jià)專家委員會(huì)出面對(duì)估價(jià)結(jié)果做出鑒定和裁決。答案：3.與其他目的的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估相比，房地產(chǎn)價(jià)格價(jià)值類糾紛估價(jià)存在如下三個(gè)特點(diǎn)：1除為抵押貸款目的評(píng)定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值外，其他價(jià)格評(píng)估的時(shí)點(diǎn)一般不是當(dāng)前或未來某一時(shí)間，而是過去某一時(shí)間。2價(jià)格評(píng)估依據(jù)的資料，一般來說，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。3不能

4、以當(dāng)前房地產(chǎn)市場實(shí)際價(jià)格作為判斷原估價(jià)結(jié)論是否真實(shí)、客觀、合理的標(biāo)準(zhǔn)。某房地產(chǎn)占地面積2580m2,建筑面積9440m2,每層建筑面積2360m2。其中，一、二層為出租商鋪，三、四層為出租住房。為了估價(jià)其市場買賣價(jià)格，估價(jià)人員運(yùn)用收益層對(duì)一層的出租商鋪進(jìn)行了估價(jià)估價(jià)方法正確，確定其估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格為12566元/成。根據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用房樓層價(jià)格變化規(guī)律一、二層差價(jià)2夠二、三層差價(jià)5樂三、四層差價(jià)25判斷出二層價(jià)格為12309元/m2,三層價(jià)格為11694元/m2,四層價(jià)格為11460元/m2,從而得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的市場價(jià)格為：12566+12309+11694+11460X2360=1133484

5、40元。試問：如此確定的最終結(jié)果是否正確?為什么？（正確答案）：不正確。因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象用途是商住混合，需按不同用途分別估價(jià)。某市對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行改造，第一階段拆遷涉及萬余戶居民。為確保長治久安，落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，體現(xiàn)以人為本的精神，市政府在詳細(xì)計(jì)劃周密準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上，對(duì)民意進(jìn)行了深入調(diào)查。同時(shí)市政府下達(dá)嚴(yán)令，禁止各級(jí)職能部門借機(jī)“揩油”，如有違犯，一經(jīng)查出，堅(jiān)決嚴(yán)懲。為此市政府委托有資質(zhì)的評(píng)估單位，進(jìn)行了詳盡的拆遷估價(jià)。請問：.什么是城市房屋拆遷估價(jià)？.拆遷補(bǔ)償估價(jià)的對(duì)象是什么？.針對(duì)不同估價(jià)對(duì)象應(yīng)注意哪些問題？答案：L城市房屋拆遷估價(jià)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑

6、面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估；答案：2.拆遷補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托于其實(shí)體上的權(quán)益答案：3.針對(duì)不同估價(jià)對(duì)象應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提前收回處理，在估價(jià)中應(yīng)包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價(jià)，根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對(duì)應(yīng)的正常市場價(jià)格進(jìn)行。2依法以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，在估價(jià)中不應(yīng)包括出讓金部分，只包含該宗地相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)和土地開發(fā)及其他費(fèi)用。3已取得所有權(quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價(jià)應(yīng)從占有、使用、收益、處分四方面綜合認(rèn)定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的用途估價(jià)。4“拆除違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不r補(bǔ)償”，故不在估價(jià)范圍之內(nèi)。“拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給r適當(dāng)補(bǔ)償”，估價(jià)時(shí)應(yīng)按照使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給r估價(jià)。5被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，服從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照房產(chǎn)測繪管理辦法設(shè)立的房屋面積鑒定