房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)分解

1、2011 年最新房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（試行）（自 2011 年 6 月 21 日起，在申請(qǐng)一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告評(píng)審中試用）第一條（制定目的） 為了提高房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告（以下簡稱 估價(jià)報(bào)告）質(zhì)量，統(tǒng)一估價(jià)報(bào)告評(píng)審內(nèi)容、要求和方法，保證估價(jià)報(bào)告評(píng)審客觀公平，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)估價(jià)指導(dǎo) 意見，結(jié)合估價(jià)報(bào)告評(píng)審工作實(shí)際，制定本標(biāo)準(zhǔn)。第二條（適用范圍） 對(duì)鑒證性估價(jià)報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，適用本 標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)所稱鑒證性估價(jià)報(bào)告，是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為委托人提供給第三方使用，或者為委托人進(jìn)行內(nèi)部管理、接受外部監(jiān)管 而出具的起著價(jià)值證明作用的估價(jià)報(bào)告， 包括但不限于為了下列 需要而出具的估價(jià)報(bào)告：房

2、地產(chǎn)抵押貸款；房 屋征收補(bǔ)償；人 民法院拍賣房地產(chǎn)；房 地產(chǎn)稅收；國 有建設(shè)用地使用權(quán)出讓；用 房地產(chǎn)作價(jià)出資設(shè)立公司或者企業(yè)；上 市公司關(guān)聯(lián)交易；投 資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量。第三條（評(píng)審方式）估價(jià)報(bào)告評(píng)審，采用定量評(píng)審與定性 評(píng)審相結(jié)合的方式。第四條（定量評(píng)審內(nèi)容） 估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審，采用分項(xiàng)目 逐項(xiàng)評(píng)分的方式。估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審項(xiàng)目，分為一般項(xiàng)目和特殊項(xiàng)目。一般項(xiàng)目是指估價(jià)報(bào)告的基本組成要素和外在質(zhì)量，分為 4個(gè)分項(xiàng)和 28 個(gè)子項(xiàng)（詳見附件）。特殊項(xiàng)目是指特定估價(jià)目的的估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)具有的獨(dú)特組成要素或者應(yīng)當(dāng)予以描述、分析的獨(dú)特內(nèi)容。其中，房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的特殊項(xiàng)目分為 6 個(gè)分項(xiàng)：（ 1

3、 ）估價(jià)假設(shè)和限制條件 的特殊要求；（ 2 ）估價(jià)原則的特殊要求；（ 3 ）估價(jià)結(jié)果披露的 特殊要求；（ 4 ）估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析；（ 5 ）相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示；（ 6 ）附件的特殊要求。第五條（定量評(píng)審得分） 估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審總分的滿分為100 分。不應(yīng)當(dāng)有特殊項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告的定量評(píng)審總得分， 為各個(gè)一般項(xiàng)目的評(píng)審得分之和。應(yīng)當(dāng)有特殊項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告的定量評(píng)審總得分， 按照下列公式換算得出：一般項(xiàng)目評(píng)審總得分+ 特殊項(xiàng)目評(píng)審總得分估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審總得分二 x 100100 +特殊項(xiàng)目的滿分第六條（各評(píng)審子項(xiàng)的評(píng)審得分） 被評(píng)審的估價(jià)報(bào)告存在本標(biāo)準(zhǔn)列舉的問題的，從該問題所在評(píng)審子項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)分中減去該

4、問題對(duì)應(yīng)的扣分值。扣分值有一定范圍的，根據(jù)問題的輕重程度予以扣分。每個(gè)評(píng)審子項(xiàng)的評(píng)審得分，為該評(píng)審子項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)分減去其扣 分值之和。該評(píng)審子項(xiàng)的扣分值之和超過其標(biāo)準(zhǔn)分的， 僅將該標(biāo)準(zhǔn)分扣完使該評(píng)審子項(xiàng)得零分為止。第七條（測算過程評(píng)審）估價(jià)測算過程的評(píng)審得分按照下 列方式確定：根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，只能選用一種估價(jià)方法估價(jià)的，該估價(jià)方法測算過程的評(píng)審得分即為估價(jià)測算 過程的評(píng)審得分。根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上估價(jià)方法估價(jià)的，先分別評(píng)定各種估價(jià)方法測算過程的得分，然后以其簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)測算過程的評(píng)審得分。 理 論上適用的估價(jià)方法未選用且未充分說明理由的，

5、該估價(jià)方法測 算過程的評(píng)審得分為零分。第八條（創(chuàng)新特色加分）鼓勵(lì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師出具在內(nèi)容、形式等方面有創(chuàng)新、有特色的估價(jià)報(bào)告。估價(jià)報(bào)告在嚴(yán)于房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、相應(yīng)估價(jià)指導(dǎo)意見以 及本標(biāo)準(zhǔn)的要求且不同其有關(guān)內(nèi)涵相抵觸的前提下，有創(chuàng)新或者有特色的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)創(chuàng)新或者特色程度給予不超過30分的創(chuàng)新或者特色加分。其中，創(chuàng)新或者特色很突出的，加 20 ? 30 分；較突出的，加 10 ? 20 分；有一定創(chuàng)新或者特色的，加 5? 10 分。給予估價(jià)報(bào)告創(chuàng)新或者特色加分的， 應(yīng)當(dāng)采用書面形式指出 估價(jià)報(bào)告中的創(chuàng)新或者特色之處。第九條（定性評(píng)審內(nèi)容） 估價(jià)報(bào)告定性評(píng)審，采用審查估價(jià)報(bào)告是否有本

6、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的不合格內(nèi)容的方式。對(duì)于有不合格內(nèi)容的估價(jià)報(bào)告， 仍然應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面的定量評(píng) 審，盡量指出估價(jià)報(bào)告存在的問題， 以使房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊 房地產(chǎn)估價(jià)師了解估價(jià)報(bào)告存在的問題， 幫助其提高估價(jià)報(bào)告質(zhì) 量。在進(jìn)行全面的定量評(píng)審中，不合格內(nèi)容所在的評(píng)審子項(xiàng)的評(píng) 審得分為零分。第十條（重要內(nèi)容缺失的不合格） 估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容，缺少下列內(nèi)容之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：致估價(jià)委托人函；注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明；估價(jià)假設(shè)和限制條件；附件。估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容， 缺少下列內(nèi)容之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：估價(jià)委托人；估價(jià)機(jī)構(gòu)；估價(jià)目的；估價(jià)對(duì)象；估價(jià)時(shí)點(diǎn)；價(jià)值類型；估價(jià)依據(jù)；估價(jià)原則；估價(jià)方法；（

7、十）估價(jià)結(jié)果； “一）估價(jià)人員。估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容， 缺少下列內(nèi)容之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析；估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析；估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析；市場背景描述與分析；估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析（根據(jù)估價(jià)目的，應(yīng)當(dāng)評(píng) 估估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀價(jià)值的除外）；估價(jià)方法適用性分析；估價(jià)測算過程；估價(jià)結(jié)果確定。特定估價(jià)目的的估價(jià)報(bào)告缺少應(yīng)當(dāng)具有的獨(dú)特組成要素或 者缺少應(yīng)當(dāng)予以描述、分析的獨(dú)特內(nèi)容的，估價(jià)報(bào)告為不合格。第八一條（有重大問題的不合格）估價(jià)報(bào)告有下列情形之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：致估價(jià)委托人函上無房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章；注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明上無兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽

8、字；估價(jià)報(bào)告出具日期（致估價(jià)委托人函上的落款日期）不在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)；隨意編造對(duì)估價(jià)結(jié)果有直接影響的估價(jià)假設(shè)；估價(jià)目的表述錯(cuò)誤或者未對(duì)應(yīng)其經(jīng)濟(jì)行為；根據(jù)估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行相應(yīng)處分、但不符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，估價(jià)對(duì)象界定不清或者有嚴(yán)重錯(cuò)誤，遺漏、虛 構(gòu)估價(jià)對(duì)象；估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定錯(cuò)誤，與估價(jià)目的不適應(yīng)或者與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說明理由；價(jià)值類型選擇或者價(jià)值內(nèi)涵、定義表述有嚴(yán)重錯(cuò)誤；估價(jià)依據(jù)嚴(yán)重錯(cuò)誤，或者未在“估價(jià)依據(jù)”中列明估價(jià)所必須依據(jù)的法律法規(guī)、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見，或者估價(jià)依據(jù)運(yùn)用嚴(yán)重錯(cuò)誤，或者在估價(jià)中完全未體現(xiàn)估價(jià)依據(jù)的要求；（十）估價(jià)方法選用錯(cuò)誤，或者理論上適用的估價(jià)方法未選

9、用且未充分說明理由，或者估價(jià)技術(shù)路線（估價(jià)思路）嚴(yán)重錯(cuò)誤;（十一）估價(jià)方法運(yùn)用嚴(yán)重錯(cuò)誤，包括計(jì)算公式選用、測算過程、計(jì)算結(jié)果嚴(yán)重錯(cuò)誤;（十二）虛構(gòu)、編造估價(jià)基本數(shù)據(jù)、重要參數(shù)或者可比實(shí)例；（十三）估價(jià)報(bào)告中的重要內(nèi)容前后矛盾或者不一致， 包括致估價(jià)委托人函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果不 一致，估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告中估價(jià)方法選用不一致。第十二條（其他不合格情形） 估價(jià)報(bào)告例行評(píng)審可以不審查是否存在下列情形，但在評(píng)審中發(fā)現(xiàn)存在下列情形之一的， 估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)不合格：根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法，估價(jià)報(bào)告對(duì)應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)超出了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)許可業(yè)務(wù)范圍；房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者注冊房

10、地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)委托人或者相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者與估價(jià)對(duì)象有利益關(guān)系；估價(jià)報(bào)告對(duì)應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)超出了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者注冊房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)勝任能力，但有重要專業(yè)幫助并予以說 明的除外；被評(píng)審的估價(jià)報(bào)告與出具給委托人或者完成時(shí)的估價(jià)報(bào)告內(nèi)容不一致；估 價(jià)結(jié)果不合理偏高或者偏低。第十三條（評(píng)審結(jié)論） 估價(jià)報(bào)告評(píng)審結(jié)論由定量評(píng)審得分和評(píng)審意見組成。沒有創(chuàng)新或者特色加分的估價(jià)報(bào)告的定量評(píng)審總得分不足60 分的，有創(chuàng)新或者特色加分的估價(jià)報(bào)告加分前的定量評(píng)審總 得分不足 55 分或者加分后的總得分不足60 分的，以及有本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的不合格內(nèi)容之一的估價(jià)報(bào)告，為評(píng)審不合格。前款以外的估價(jià)報(bào)告，為評(píng)審合格。

11、其中，90分以上的,不足為一等報(bào)告；80分以上、不足90分的，為二等報(bào)告；70分以上、80分的，為三等報(bào)告；60分以上、不足70分的，為四等 報(bào)告。評(píng)審意見應(yīng)當(dāng)說明估價(jià)報(bào)告是否合格，并指出估價(jià)報(bào)告存在的主要問題。第十四條（參照?qǐng)?zhí)行）照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第十五條（解釋權(quán)）經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。第十六條（施行日期）附件：對(duì)非鑒證性估價(jià)報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，參本標(biāo)準(zhǔn)由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)本標(biāo)準(zhǔn)自發(fā)布之日起施行房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)目錄表1房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)表1-1市場法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)表1-2收益法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)表1-3-1成本法（房地）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)表1-3-2成本法（建筑物）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)表1-3-3成本法（士地）評(píng)

12、審標(biāo)準(zhǔn)表1-4-1假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流M折現(xiàn)法）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)表1-4-2假設(shè)開發(fā)法（傳統(tǒng)方法）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)表1-5基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)表2房地產(chǎn)抵押估價(jià)特殊項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)表1房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告一般項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)評(píng)審分 項(xiàng)序號(hào)評(píng)審子項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說明、 封面 、目錄、致函、聲明、假設(shè)和 限制條 件15分1封面(或者扉頁)要素齊全，表述 準(zhǔn)確、簡潔。1(1)基本要素包括：估價(jià)才跆名稱、估價(jià)項(xiàng)目名稱、估價(jià)委托人(名稱或者姓名)、估價(jià)機(jī)構(gòu)(名稱)、注冊 房地產(chǎn)估價(jià)師(姓名)、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)才艮告編 號(hào)。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(2)表述不準(zhǔn)確、不簡潔的，扣0.5分。2目錄內(nèi)容完整，前后文子、頁他一

13、致。1(1)基本內(nèi)容包括：標(biāo)題(目錄)、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。每缺少 一項(xiàng)， 扣0.5分。(2)估價(jià)結(jié)果才艮告二級(jí)標(biāo)題缺少或者不全 的，扣0.5 分。(3)估價(jià)技術(shù)報(bào)告二級(jí)標(biāo)題缺少或者不全 的，扣0.5 分。(4)目錄中的文字與正文中的文字不T 的，扣0.5 分。(5)未標(biāo)注頁碼或者頁碼前后不T的，扣0.5 分。注：僅向估價(jià)委托人提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告的，存檔的估價(jià)技術(shù)報(bào)告中應(yīng)當(dāng)有單獨(dú)的目錄。3*致估價(jià)委托人函內(nèi)容完整，前后 內(nèi)容T,表述 準(zhǔn)確、簡潔。5(1)基本內(nèi)容包括：標(biāo)題(致估價(jià)委托人函卜估價(jià)委 托人(名稱或者姓名卜估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象(名稱

14、、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬)、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型(名稱)、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋 早、法代表人或者執(zhí) 行合伙人蓋早或者簽字、洛 款日期。其中，無房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋早的，屬于不 合格內(nèi)容；其余的每缺少一項(xiàng)，扣 1分。(2)表述不準(zhǔn)確、不簡潔的，扣1分。(3)估價(jià)結(jié)果與估價(jià)結(jié)果報(bào)告或者估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的 不T的，屬于不合格內(nèi)容。(4)落款日期不在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有 效期內(nèi) 的，屬于不合格內(nèi)容。4*注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明內(nèi)容完整、規(guī)范，針對(duì)性強(qiáng)。3(1)聲明內(nèi)容不完整或者不恰當(dāng)?shù)?，?分。(2)未列明實(shí)地查勘的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名或者實(shí)地查勘日期的，扣1分。(3)未說明是否有重要專業(yè)幫助的，有重要專

15、業(yè)幫助未說明幫助者的姓名和內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)有重要專業(yè)幫助而沒有重要專業(yè)幫助的，扣1? 2分。(4)內(nèi)容上與估價(jià)假設(shè)和限制條件混淆的，扣1分。(5)未注明注冊房地產(chǎn)估價(jià)師姓名、注冊號(hào) 的，扣1 分。(6)無兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字的，屬于不合格內(nèi)容c5*估價(jià)假設(shè)和限制條件假設(shè)和限制條件 合法、必要、合 理、有依據(jù)。5(1)基本內(nèi)容包括：本次估價(jià)的假設(shè)前提、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制條件。缺少相關(guān)內(nèi)容 的，扣2分。(2)未披露對(duì)估價(jià)結(jié)果有重大影響的事項(xiàng)或 者因素， 或者雖然披露但未就具對(duì)估價(jià)結(jié)果 的影響進(jìn)行說明 的，扣4分。(3)估價(jià)假設(shè)針對(duì)性不強(qiáng)的，扣1? 2分。(4)估價(jià)假設(shè)未按照“合法、必要、合理、

16、有依據(jù)”要求說明的，扣1? 3分。(5)隨意編造對(duì)估價(jià)結(jié)果有宜接影響的估價(jià) 假設(shè)的， 屬于不合格內(nèi)容。、估價(jià)結(jié) 果報(bào) 告一25分6*估價(jià)委托人基本信息完整。1基本信息包括：估價(jià)委托人的名稱或者姓 名。缺少 的，扣1分。7*估價(jià)機(jī)構(gòu)基本信息完整。1基本信息包括：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱、法 定代表 人或者執(zhí)行合伙人(姓名)、住所、資質(zhì)等級(jí)、資質(zhì)證 書編號(hào)。母缺少項(xiàng)，扣0.5 分。8*估價(jià)目的表述明確、具體、規(guī)范。2(1)估價(jià)目的表述不明確或者不具體的，扣1分。 估價(jià)目的表述不規(guī)范的，扣1分。(3)估價(jià)目的表述錯(cuò)誤或者未對(duì)應(yīng)具經(jīng)濟(jì)行 為的，屬9*估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象范圍界 定清楚，基本狀 況描述全面、準(zhǔn)

17、確。5于不，日格內(nèi)谷。(1)估價(jià)對(duì)象范圍(土地、房屋、構(gòu)筑物、 樹木等；包含動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán) 等其他財(cái)產(chǎn)或者權(quán)益的，應(yīng)說明)界定不清 楚的，扣1? 2分。(2)估價(jià)對(duì)象基本狀況包括：名稱、坐落、 規(guī)模、用 途、權(quán)屬等。描述不全面、不準(zhǔn)確 的，扣1? 2分。土地基本狀況中還應(yīng)當(dāng)包括：四至、土地使用期限、開發(fā)程度。每缺少一項(xiàng)，扣1分。(4)建筑物基本狀況中還應(yīng)包括：建成時(shí)間、 建筑 結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、維護(hù)狀況。 每缺少一 項(xiàng)，扣1分。(5)根據(jù)估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行相應(yīng)處分、但不符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的， 估價(jià)對(duì) 象界定 不清或者有嚴(yán)重錯(cuò)誤的， 虛構(gòu)、編造估價(jià)對(duì)象狀況 的，屬于不合

18、格內(nèi)容。10*估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定止確，確定理由簡要明 確。1(1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定依據(jù)不足，或者未簡要說明理由的，扣0.5分。(2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定錯(cuò)誤，與估價(jià)目的不適應(yīng)或者與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說明理由，屬11*價(jià)值類型價(jià)值類型明確， 價(jià)值內(nèi)涵或者定 義準(zhǔn)確。3方制II瑜耒明確或者不正確的，扣2分。(2)價(jià)值內(nèi)涵或者定義表述不準(zhǔn)確的，扣0.5? 1 分。(3)價(jià)值類型選擇或者價(jià)值內(nèi)涵、定義表述 有嚴(yán)重 錯(cuò)誤，屬于不合格內(nèi)容。12*估價(jià)依據(jù)依據(jù)完整、合法 啟效。2(1)必要的法律法規(guī)、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見依據(jù)未 列明的，扣0.5? 1分。(2)法律法規(guī)、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見名稱表述不全面、不準(zhǔn)確的，扣0.5分。

19、(3)所列的估價(jià)依據(jù)已過時(shí)或者失效的，扣0.5? 1 分。(4)濫列估價(jià)依據(jù)的，扣0.5? 1分。(5)估價(jià)依據(jù)嚴(yán)重錯(cuò)誤的，未在“估價(jià)依據(jù)”中列明估價(jià)所必須依據(jù)的法律法規(guī)、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見的，估價(jià)依據(jù)運(yùn)用嚴(yán)重錯(cuò)誤的，在估價(jià)中完全未體現(xiàn)估價(jià)依據(jù)的要求 的，屬于不合格內(nèi)容。13*估價(jià)原則原則完整、準(zhǔn) 確，具有針對(duì) 性。1(1)列明本次估價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循的估價(jià)原則。每 缺少一 項(xiàng)，扣0.5分。 所列估價(jià)原則無簡要定義的，扣0.5分。 所列估價(jià)原則缺乏針對(duì)性的，扣0.5分。14*估價(jià)方法選用的估價(jià)方法 止確，方法定義 簡明、準(zhǔn)確。3(1)理論上適用的估價(jià)方法未選用，雖然說 明了理 由，但理由不夠充分的，扣

20、1? 2分。(2)估價(jià)方法定義不準(zhǔn)確的，扣0.5? 1分。(3)估價(jià)方法選用錯(cuò)誤的，理論上適用的估價(jià)方法未選用且未充分說明理由的)屬于不合格內(nèi)容。(4)與估價(jià)技術(shù)報(bào)告中估價(jià)方法選用不T 的，屬于 不合格內(nèi)容Q完整清晰，前后(1)估價(jià)結(jié)果(包括幣種、總價(jià)及其大寫、單價(jià)及其單位；僅表述總價(jià)或者單價(jià)的，應(yīng) 說明理由)表述不完整的，扣0.5? 1分。(2)估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵(是否與估價(jià)假設(shè)和限制15*估價(jià)結(jié)果3條件TG例如是否扣除土地出讓金、相關(guān) 費(fèi)用及致。稅金等)不清晰的，扣1分。(3)估價(jià)結(jié)果與致估價(jià)委托人函或者估價(jià)技術(shù)報(bào)告中 的不T的，估價(jià)結(jié)果不合理偏圖 或者偏低的，屬 于不合格內(nèi)容。(1)未寫明執(zhí)行

21、估價(jià)的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師16*估價(jià)人員基本信息完整， 角色明確。1(至少兩名以上)的姓名、注冊號(hào)，無簽字的，扣1分。(2)有協(xié)助估價(jià)而未寫明協(xié)助估價(jià)的人員的 姓名、相關(guān)資格或者職稱，無簽字的，扣0.5分。17估價(jià)作業(yè)日期表述正確，時(shí)間 合理。1(1)表述不止確的，扣1分。(2)時(shí)間上難以保證按質(zhì)完成的，扣0.5分。18估價(jià)報(bào)告表述正確，期限1(1)表述不止確的，扣1分。使用期限合理。(2)期限確定不合理的，扣1分。土*實(shí) 物狀況 描述與 分析(1)描述內(nèi)容包括：名稱、四至、面積、用 途、形描述內(nèi)容完整，狀、地形地勢、開發(fā)程度等。每缺少一項(xiàng)，扣0.5*分析客觀，具有 針對(duì)性。分。(2)缺少分析的，

22、扣2分。三、19實(shí)物3分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣0.5? 1分。估狀況(1)描述內(nèi)容包括：名稱、規(guī)模、用途、層價(jià)技術(shù)描述 與分 析建筑物 實(shí)物狀 況描述描述內(nèi)容完整， 分析客觀，具有 針對(duì)性。數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、 空間布局、建成時(shí)間、使用及維護(hù)狀況、完 損狀況等。每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(2)缺少分析的，扣2分。報(bào)與分析分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣0.5? 1分。告(1) 土地權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：土地所有 權(quán)狀況、 土地使用權(quán)狀況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情 況、土地使用管50分20*權(quán)益狀況描述與分析描述內(nèi)容完整， 分析客觀，具有 針對(duì)性。3制、其他特殊情況等。每缺 少一項(xiàng)，扣0.5分。(2)建

23、筑物權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：房屋所 有權(quán)狀 況、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況、出租或者占 用情況、其他 特殊情況等。每缺少一項(xiàng)，扣0.5 分。(3)在建工程權(quán)益狀況描述內(nèi)容包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等的取得情況。(4)缺少分析的，扣2分。分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣0.5? 1分。21*區(qū)位狀況描述與分析描述內(nèi)容完整， 分析客觀，具有 針對(duì)性。3(1)位置狀況描述內(nèi)容包括：坐落、方位、 與重要 場所(設(shè)施)的距離、臨街(路)狀況、朝向、樓層等， 母缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(2)交通狀況描述內(nèi)容包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制情況、停車方 便程度 等，每缺少一項(xiàng)，扣0.

24、5分。(3)環(huán)境狀況描述內(nèi)容包括：自然環(huán)境、人乂環(huán)境、景觀等，每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(4)外部配套設(shè)施狀況描述內(nèi)容包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，每缺少一項(xiàng)，扣0.5分。(5)未分析區(qū)位狀況優(yōu)劣的，扣1分。(6)分析下|對(duì)性不強(qiáng)的 扣 1分c22*市場背景描述與分析描述內(nèi)容完整， 分析客觀，定性 和定量相結(jié)合， 具有針對(duì)性。3V 1 ： 1/ J J111 J ,4 1/ J =(1)描述內(nèi)容包括：宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和相關(guān)政策簡況、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場總體狀況、當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場狀況，每缺少一項(xiàng)，扣1分。(2)缺少分析或者分析結(jié)論與描述不符的，扣2 分。(3)分析針對(duì)性不強(qiáng)，如分析結(jié)論不能為估價(jià)測算及估價(jià)

25、參數(shù)取值提供支持的，扣1分。23*最高最佳利用分析分析內(nèi)容完整， 具有針對(duì)性，結(jié) 論正確。3(1)分析內(nèi)容包括：合法性、技術(shù)可能性、 經(jīng)濟(jì)可行性、最盟最佳利用方式。每缺少項(xiàng)，扣1分。(2)分析針對(duì)性不強(qiáng)的，扣1? 2分。(3)分析結(jié)論錯(cuò)誤的，扣3分。24*估價(jià)方法適用性分析逐一分析各種估價(jià)方法是否適用。估 價(jià)技術(shù)路線 表述正確、清 晰。3(1)分析內(nèi)容包括：各種估價(jià)方法的適用性、估價(jià)技木路線。每缺少一項(xiàng)，扣2分。(2)估價(jià)方法選用錯(cuò)誤，或者技術(shù)路線表述錯(cuò)誤的，扣3分。(3)應(yīng)選用的估價(jià)方法未選用的，扣2分。(4)已選用的估價(jià)方法未簡述理由的，扣1分。(5)理論上適用而運(yùn)用的客觀條件不具備，未充

26、分說明理由的，扣1分。(6)理論上不適用的估價(jià)方法未簡述理由的，扣0.5分。(7)技術(shù)路線表述不清晰的，扣0.5? 1分。(8)與估價(jià)結(jié)果報(bào)告中估價(jià)方法選用不T的，屬于不合格內(nèi)容。25*估價(jià)測算過程數(shù)據(jù)來源依據(jù)充 分，參數(shù)選取客 觀、合理，理論 表述與實(shí)際應(yīng)用 有說服力；有必 要的分析和過 程；計(jì)算過程完 整、嚴(yán)謹(jǐn)、正 確。30(1)按照表1-1 ?表1-5相應(yīng)的估價(jià)方法評(píng) 審標(biāo)準(zhǔn)進(jìn) 行評(píng)審。(2)理論上適用的估價(jià)方法未選用且未充分 說明理由 的，該估價(jià)方法的得分為零分。(3)應(yīng)當(dāng)選用兩種以上估價(jià)方法估價(jià)的，先分別評(píng)定各種估價(jià)方法測算過程的得分，然后以其簡單算術(shù)平均數(shù)為估價(jià)測算過程的得分。(4

27、)估價(jià)方法運(yùn)用嚴(yán)重錯(cuò)誤，包括計(jì)算公式 選用、測 算過程、計(jì)算結(jié)果嚴(yán)重錯(cuò)誤，屬于 不合格內(nèi)容。26*估價(jià)結(jié)果確定估價(jià)結(jié)果確定方 式恰當(dāng)、理由充 分。2(1)各種估價(jià)方法測算結(jié)果權(quán)重確定不恰當(dāng)?shù)模?分。(2)未說明權(quán)重確定理由或者理由不充分的，扣1分。(3)估價(jià)結(jié)果與致估價(jià)委托人函或者估價(jià)結(jié)果報(bào)告中的不T的，估價(jià)結(jié)果不合理偏局四、附件及外在質(zhì)量10分27*附件附件資料齊全、完整、真實(shí)。5(1)基本資料包括：估價(jià)委托書復(fù)印件、估 價(jià)對(duì)象位 置圖、內(nèi)部狀況照片、 外部狀況照 片、周圍環(huán)境和 景觀照片、權(quán)屬證明復(fù)印件、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊證

28、 書復(fù)印件。每缺少一項(xiàng)且未充分說明 客觀原因，或 者每有一項(xiàng)出差錯(cuò)的， 扣1分。 估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀 況、外部狀況、周圍環(huán) 境和景觀照片難以反映估價(jià) 對(duì)象狀況的，扣1? 3 分。(3)有重要專業(yè)幫助未附重要專業(yè)幫助者簽 字的書面 考業(yè)音電短印件的扣 1分C28外在質(zhì)量用語用詞規(guī)范， 文字簡潔、通 順、邏輯性強(qiáng)， 排版、裝訂規(guī) 整。5(1)專業(yè)術(shù)語不規(guī)范或者前后表述不T 的，扣1?2分。(2)才跆各部分之間描述相互矛盾的，扣 1? 3分。(3) 才艮告各部分之間出現(xiàn)不必要重復(fù)的，扣 1? 2分。(4)才艮告文字表述不通順、邏輯性不強(qiáng)、不夠客觀平實(shí)的，扣1? 2分。(5)存在病句、錯(cuò)別字、漏字、標(biāo)點(diǎn)符

29、號(hào)錯(cuò) 誤的，扣 1? 2 分。(6)序號(hào)使用不規(guī)范或者順序錯(cuò)誤的，扣 1? 2分。(7)排版不規(guī)整，裝訂質(zhì)量粗糙的，扣1? 2分。合計(jì)100表1-1市場法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)評(píng)審分項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說明數(shù)量要求可比實(shí)例不少于3個(gè)。2(1)可比實(shí)例少于3個(gè)的，扣2分。未說明可比實(shí)例的來源、名稱、位置， 外觀照片的，每項(xiàng)扣1分。無可比實(shí)例真實(shí)性可比實(shí)例來源真實(shí)，價(jià) 格內(nèi)涵清晰。21可比 實(shí)例 選取信息完備 性可比實(shí)例必要信息完 備。2(3)可比實(shí)例價(jià)格內(nèi)涵說明不清的，扣分。(4)可比實(shí)例基本狀況描述不完整、不清晰1? 2的，扣1可比性可比實(shí)例具后可比性。2? 2分。(5)可比實(shí)例的區(qū)位狀況、成

30、交日期等可比的，扣1? 2分。(6)虛構(gòu)、編造可比實(shí)例的，屬于不合格內(nèi)性不強(qiáng)容。2交易情況修正交易情況說明清晰，修 正的方法明確、方向正 確、幅度合理。2(1)未說明交易情況的，扣1分。交易情況說明不清晰的，扣0.5分。修止方法不明確的，扣0.5? 1分。(4)修正的方向不正確或者幅度不合理的，扣2分。3市場狀況調(diào)整成交日期表述明確，調(diào) 整的方法明確、方向正 確、幅度合理。3(1)成交日期表述模糊或者未說明的，3分。(2)調(diào)整方法不明確的，扣0.5? 1分。(3)調(diào)整的方向、幅度與市場背景分析不一1? 3 分。(4)修正的方向不正確或者幅度不合理的，扣2?致的，扣扣3分。4區(qū)位狀況調(diào)整比較因素

31、選擇恰當(dāng)，因 素說明清晰，權(quán)重合 理，調(diào)整的方法明確、 方向正確、幅度合理。5(1)缺之主要比較因素或者比較因素針對(duì)性0.5? 3 分。 比較因素說明不清晰或者未說明的，扣0.5? 3 分。(3)因素權(quán)重確定不合理的，扣0.5?調(diào)整方法不明確的，扣1? 2分。(5)調(diào)整的方向不正確或者幅度不合理的、差的，扣3分。扣5分。5實(shí)物狀況調(diào)整比較因素選擇恰當(dāng)，因 素說明清晰，權(quán)重合 理，調(diào)整的方法明確、 方向正確、幅度合理。5(1)缺之主要比較因素或者比較因素針對(duì)性 差的，扣0.5? 3 分。 比較因素說明不清晰或者未說明的，扣0.5? 3 分。(3)因素權(quán)重確定不合理的，扣0.5? 3分。調(diào)整方法不

32、明確的，扣1? 2分。(5)調(diào)整的方向不正確或者幅度不合理的，扣5分。6權(quán)益狀況調(diào)整比較因素選擇恰當(dāng)，因 素說明清晰，調(diào)整的方 法明確、方向止確、幅 度合理。3(1)比較因素選擇不恰當(dāng)或者錯(cuò)誤的，扣1?3分。 比較因素說明不清晰或者未說明的，扣1? 3 分。調(diào)整方法不明確的，扣1? 2分。(4)調(diào)整的方向不正確或者幅度不合理的，扣3分。7公式選用和計(jì) 算過程公式選用正確，計(jì)算過 程清晰、完整，權(quán)重合 理，計(jì)算正確。4(1)公式選用錯(cuò)誤的，扣4分。(2)無計(jì)算過程的，扣3分。(3)計(jì)算過程不清晰、不完整的，扣1? 2分。(4)權(quán)重確定不合理的，扣1? 4分。8小計(jì)30(5)計(jì)算乍苜誤刖，扣1?

33、4分。表1-2收益法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)評(píng)審分項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)Zk扣分項(xiàng)目分值及說明刀41有效毛收入出租型月金水平租金水平確定依據(jù)充分， 有必要的過程。(1)租金內(nèi)涵不或者不清晰 的，扣 2? 3 分。(2)租金水平確定無依據(jù)，或者依據(jù)不充 分的，扣2? 3分。(3)租金水平確定缺少必要的過程 的，扣 2? 3 分。(4)租金水平未在估價(jià)對(duì)象租金水平和類 似房地產(chǎn)租金水平的基礎(chǔ) 上合理預(yù)測的， 扣2? 3分。租約限制租約限制處理合理，理由充分。2(1)未說明有無租約限制的，扣2分。(2)有租約限制，但未考慮且無理由或者理由不充分的，扣1? 2分。(3)考慮了租約限制，但處理方式 不正確的，扣0.5? 1

34、分。對(duì)租約進(jìn)行必要的分析說明租賃面積確定租賃面積與租金內(nèi)涵 中的 面積T,依據(jù)充分，確 定合理。2(1)租賃面積與租金內(nèi)涵中的面積 不T 的，扣2分。(2)租賃面積確定不止確的，扣2分。(3)可出租面積比率確定依據(jù)不充 分的，扣0.5? 1分?？罩煤妥饨饟p失空置率(出租率)和租金損失依據(jù)充分、確定合理。2(1)未考慮空置率(出租率)或者租金損失，且未說明理由的，扣2分。(2)空置率(出租率)或者租金損失依據(jù)不充分，確定不合理的，扣自營型經(jīng)營收入經(jīng)營業(yè)態(tài)或者生產(chǎn)性質(zhì)明 確；說明近年經(jīng)營收入； 經(jīng)營收入測算過程清楚、 完整，計(jì)算止確。100.5? 2JK(1)經(jīng)售業(yè)態(tài)或者生產(chǎn)性質(zhì)未說明 或者不明確

35、的，扣3? 5分。(2)未說明近年經(jīng)營收入的，扣3? 5分。(3)經(jīng)營收入測算無過程或者過程不完整的，扣3? 10分。(4)經(jīng)營收入計(jì)算錯(cuò)誤的，扣3? 5分。2其他收入其他收入項(xiàng)目明確， 數(shù)據(jù) 確定正確。1(1)未說明其他收入項(xiàng)目的，扣1分。(2)其他收入項(xiàng)目及數(shù)據(jù)確定錯(cuò)誤 的，扣1分。3運(yùn)營費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成正確、完整，取 值依據(jù)充分，測算過程清 楚、完整，計(jì)算正確。5(1)運(yùn)營費(fèi)用構(gòu)成不正確、不完整， 扣1? 3分。(2)運(yùn)營費(fèi)用取值有錯(cuò)誤的，扣2? 4分。(3)運(yùn)營費(fèi)用(運(yùn)營費(fèi)用率)確定無依據(jù)，或者依據(jù)不充分的，扣 2? 4分。(4)運(yùn)營費(fèi)用(運(yùn)營費(fèi)用率)確定缺少必要的過程的，扣2? 4分。(

36、5)按照自營型模式測算，經(jīng)營利 潤未扣除的，扣1? 2分。(6)經(jīng)營利潤取值無依據(jù)，或者依 據(jù)不充分的，扣1? 2分。(7)運(yùn)營費(fèi)用計(jì)算錯(cuò)誤的，扣3? 5分。4凈收益前后一致、計(jì)算止確。2計(jì)算不正確的，扣2分。5變化趨勢分析變化趨勢分析依據(jù)充分， 結(jié)論合理。2(1)未進(jìn)行凈收益(經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用)變化趨勢分析的，扣2分。(2)凈收益(經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用)變化趨 勢分析無依據(jù)，或者依據(jù)不 充分的，扣 0.5? 1 分。(3)凈收益(經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用)變化趨 勢分析及結(jié)論與市場背景分析不T的， 扣1? 2分。6報(bào)酬率(或者資本化率)報(bào)酬率(或者資本化率)確 定方法止確，依據(jù)充分， 過程完整，取

37、值合理。4(1)報(bào)例N率(或者資本化率)確定無過程，或者無依據(jù)的，扣2分。(2)報(bào)酬率(或者資本化率)確定方法不正 確的，扣2分。(3)報(bào)酬率(或者資本化率)確定過程有錯(cuò)誤的，扣1? 2分。(4)報(bào)酬率(或者資本化率)取值不合理的，扣2分。7收益期限收益期限確定正確，依據(jù)充分。2(1)收益期限確定錯(cuò)誤的，扣2分。(2)收益期限確定未說明依據(jù)，或者依據(jù)/、充分的.扣1分。8公式選用和計(jì)算過程公式選用正確，計(jì)算過程清晰、完整，計(jì)算正確。4(1)公式選用錯(cuò)誤的，扣4分。(2)公式中子母的含義未說明或者 說明不準(zhǔn)確的，扣0.5? 1分。(3)無計(jì)算過程或者計(jì)算過程不清 晰、不完整的，扣1? 3分。(4

38、)計(jì)算錯(cuò)誤的，扣1? 3分。9小計(jì)30表1-3-1成本法(房地)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)評(píng)審分項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說明1M取得成本市場購置M土地取得途徑明確； 土 地取得成本構(gòu)成完整、 合理，取值依據(jù)充分； 土地取得成本調(diào)整符合 市場情況；土地取得稅 費(fèi)計(jì)算合理。4(1)未說明土M取得途徑的，扣1分。土地取得成本構(gòu)成不完整或者不合理 的，扣1? 3分。土地取得成本取值依據(jù)不充分的，扣1? 3 分。土地取得成本市場狀況調(diào)整理由不充分的，扣1? 2 分。土地取得稅費(fèi)確定不止確的，扣1分。征收集體征收國有土地上房屋2開發(fā)成本勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)計(jì)費(fèi)依據(jù)充分，費(fèi)率合理。2(1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合

39、理的，扣 2分。(2)費(fèi)率確定不合理的，扣1分。(3)費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣1分。建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)(單方 造價(jià))的確定依據(jù)充 分、客觀合理。3(1)建安工程費(fèi)(單方造價(jià))取值無依據(jù)(現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、建安工程造價(jià)指標(biāo)、建 材人工施工機(jī)械市場價(jià)格等)的，扣3分。(2)建安工程費(fèi)(單方造價(jià))取值依據(jù)不充 分的，扣1? 3 分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用內(nèi)容構(gòu)成完整，費(fèi) 用依據(jù)充分，取值合 理。2(1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣 2分。(2)費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。(3)費(fèi)率確定不合理的，扣2分。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成完整，費(fèi)用依 據(jù)充分，取值合理。2(1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容

40、不完整或者不合理的，扣 2分。(2)費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。(3)費(fèi)率確定不合理的，扣2分。開發(fā)期間稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成完整，稅費(fèi)依 據(jù)充分，取值合理。1(1)稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣1分。(2)稅費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣0.5分。3管理費(fèi)用費(fèi)率合理，依據(jù)充分。2(3) zlyuJ4卜 uJ , J U1 刀。(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。4銷售費(fèi)用費(fèi)率合理，依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。5投資利息利率選擇正確；開發(fā)周期、計(jì)息期限確

41、定合理。2(1)利率選擇不止確的，扣2分。(2)開發(fā)周期、計(jì)息期限確定不合理的，扣 1分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。6銷售稅費(fèi)稅金構(gòu)成合理，稅率確 定止確。2(1)稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確的，扣 1分。(2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。7開發(fā)利潤利潤率內(nèi)涵清楚，取值客觀、合理。2利潤率內(nèi)涵不清楚的，扣1分。利潤率取值理由不充分的，扣1分。(3)利潤率取值不合理的，扣2分。(4)計(jì)筲基數(shù)小尸確的扣24K8折舊維護(hù)使用狀況描述全 面、客觀；折舊分析深 入，成新確定合理，依 據(jù)充分。3(1)維護(hù)使用狀況沒描述，直接給出成新率 的，扣2分。(2)維護(hù)使用狀況描述

42、不全面、不準(zhǔn)確，成新率確定依據(jù)不充分的，扣1分。物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊說明不 全面，成新率、折舊額確定不合理的，扣0.5? 1 分。9公式選用和計(jì)算過程公式選用正確，計(jì)算過 程清晰、完整，計(jì)算正 確。3(1)計(jì)算公式選用正確，但無計(jì)算過程或者計(jì)算過程不清晰的，扣2分。(2)選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或者未 說明的，扣2分。(3)估價(jià)基本數(shù)據(jù)、參數(shù)選取出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤或者明顯偏離客觀實(shí)際的，扣3分。10小計(jì)30表1-3-2成本法(建筑物)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)卜評(píng)審分項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說明開勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用構(gòu)成合理；計(jì)(1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣21發(fā)和前期工費(fèi)依據(jù)充分，費(fèi)率2分。成程

43、費(fèi)合理。(2)費(fèi)率確定不合埋的，扣2分。本(3)費(fèi)率確定依據(jù)不充分的，扣1分。建筑安裝工程費(fèi)建筑工程費(fèi)、裝飾裝 修工程費(fèi)、房屋設(shè)備 工程費(fèi)依據(jù)充分、客 觀合理。6(1)建安工程費(fèi)取值無依據(jù)(現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、建 安工程造價(jià)指標(biāo)、建材人工施工機(jī)械市場價(jià)格等)或 者依據(jù)不充分的，扣1?4分。(2)建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況(類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等)不符的，扣1? 5分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)用 額度依據(jù)充分。2(1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率確定不合理的，扣2分。(3) 費(fèi)率確定依據(jù)不充分的 扣0 5分.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)用 額度依據(jù)充分。2(

44、1)費(fèi)用構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率確定不合理的，扣2分。(3) 蓄率確定依據(jù)不充分的 扣0 5分c開發(fā)期間稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅費(fèi)額度依據(jù)充分。2.(1)稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不合理的，扣2分。(2)稅率確定不合理的，扣2分。(3) 稅率確定依據(jù)本本介的 扣0 5? 1分2管理費(fèi)用費(fèi)率合理，依據(jù)充 分。2(U) fyu 1HJ)目V.O : 1 u(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。3銷售費(fèi)用費(fèi)率合理，依據(jù)充 分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的.扣2分。4投資利息

45、利率選擇正確；開發(fā) 周期、計(jì)息期限確定 合理。2(1)利率選擇不正確的，扣2分。(2)開發(fā)周期、計(jì)息期限確定不合理的，扣1分。(3、3+筲一日,物不正確的 切2仆5銷售稅費(fèi)稅金構(gòu)成合理，稅率確定正確。2(3) y 14r幺|、L吹口 J , ”2 刀(1)稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不止確的，扣1分。(2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。.)_LrT Trfe 6/7 土口O 八6開潤利潤率內(nèi)涵清楚，水 平客觀、合理，理由 充分。2(3)計(jì)舁以小1L傭啊，印2刃。利潤率內(nèi)涵不清楚的，扣1分。利潤率取值理由不充分的，扣1分。(3)利潤率取值與估價(jià)對(duì)象類型、開發(fā)周期長短不適應(yīng)的，扣2分。(4)計(jì)算基數(shù)不正確的

46、，扣2分。7建筑物折舊維護(hù)使用狀況描述全面、客觀；折舊 分析深入，成新確定 合理，依據(jù)充分。3(1)維護(hù)使用狀況沒描述，直接給出成新率的，扣2分。(2)維護(hù)使用狀況描述不全面、不準(zhǔn)確，成新率確定依據(jù)不充分的，扣1分。物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊說明不全 面，成新率、折舊額確定/、合理的，扣0.5?1分。8公式選用和計(jì)算過程公式選用止確，計(jì)算 過程清晰、完整，計(jì) 算正確。3(1)計(jì)算公式選用正確，但無計(jì)算過程或者計(jì)算過程不清晰的，扣3分。(2)選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或者未說明的，扣2分。(3)估價(jià)基本數(shù)據(jù)、參數(shù)選取出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤或者明顯偏離客觀實(shí)際的，扣3分。小計(jì)30表1-3-3成本法(土地

47、)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)評(píng)審分項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說明1土地取得費(fèi)用市場購置土地取得 征收集體土地取得 征收國有土地取得土地取得方式明晰； 土地取得成本構(gòu)成合 理，依據(jù)充分；土地 取得成本調(diào)整符合市 場情況。9(1)未說明土地取得方式的，扣1分。(2)成本內(nèi)容構(gòu)成不合理的，扣1? 6分。(3)成本取值依據(jù)不充分的，扣1? 5分。(4) 土地取得成本市場狀況調(diào)整理由不充分的，扣1? 3 分。2土地取得稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅費(fèi)確定合理。2(1)稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確的，扣1分。(2)稅費(fèi)率八符合規(guī)定的.扣2分。3土地開發(fā)費(fèi)開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成完整， 依據(jù)充分；取值客觀 合理，土地開發(fā)周期 確定合理。5

48、土地開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成不完整的，扣1? 3分。土地開發(fā)費(fèi)用取值依據(jù)不充分的，扣 1? 2分。土地開發(fā)周期確定不合理的，扣1分。4管理費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率 確定依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的、扣2分。5銷售費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確定依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。6投資利息利率選擇正確；開發(fā) 周期、計(jì)息期限確定 合理。2(1)利率選擇不正確的，扣2分。(2)開發(fā)周期、計(jì)息期限確定不合理的，扣 1分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。7銷售稅費(fèi)稅金內(nèi)容構(gòu)

49、成完整，稅率確定正確。2(1)稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不止確的，扣 1分。(2)稅率不符合規(guī)定的，扣2分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。8開發(fā)利潤利潤率內(nèi)涵清楚，水 平客觀、合理，理由 充分。2利潤率內(nèi)涵不清楚的，扣1分。利潤率取值理由不充分的，扣1分。(3)利潤率取值與估價(jià)對(duì)象類型、開發(fā)周期長短不適應(yīng)的，扣2分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。9公式選用和計(jì)算過程公式選用正確，計(jì)算 過程清晰、完整，計(jì) 算止確。4(1)計(jì)算公式選用正確，但無計(jì)算過程或者 計(jì)算過程不清的，扣3分。(2)選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或者未 說明的，扣2分。(3)估價(jià)基本數(shù)據(jù)、參數(shù)選取出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤或者明顯偏離客觀實(shí)

50、際的，扣4分。10小計(jì)30表1- 4-1假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量折現(xiàn)法)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)卜評(píng)審分項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說明1開發(fā)經(jīng)營方案開發(fā)經(jīng)營方案明確， 符 合規(guī)劃條件，符合最局 取佳利用要求。3(1)未說明估價(jià)前提(自愿開發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓或被 迫轉(zhuǎn)讓)的，扣1分。(2)未結(jié)合規(guī)劃條件和項(xiàng)目具體情況描述開發(fā)經(jīng)營方案的，扣4分。(3)開發(fā)經(jīng)營方案不具體的(如建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、可銷售或者經(jīng)營內(nèi)容與規(guī)模)，扣0.5? 2分。(4)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期不明確或者不合理的，扣0.5? 2 分。2“發(fā)完成后價(jià)值采用市場法、收益法 等 科學(xué)方法求取，進(jìn)行有 依據(jù)的預(yù)測和分析。5(1)采用成本法等錯(cuò)誤方法求取的，扣5分。(

51、2)采用市場法求取的，價(jià)格依據(jù)(可比實(shí)例、市場狀況)不充分且分析不透徹的，扣1? 4分。(3)采用收益法求取的，計(jì)算凈收益依據(jù)不充分且分析不透徹的，扣1? 4分。(4)未對(duì)當(dāng)前市場狀況進(jìn)行變化趨勢分析的，扣2分。(5)當(dāng)前市場狀況變化趨勢分析依據(jù)不充分或者不合理的，扣0.5? 1分。3取得稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成明確、合理；稅費(fèi)比率依據(jù)充分。2(1)稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確的，扣1分。(2)稅費(fèi)比率不符合規(guī)定的，扣2分。4開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)建筑工程費(fèi)、裝飾裝修 工程費(fèi)、房屋設(shè)備工程 費(fèi)依據(jù)充分、客觀合 理。5(1)建安工程費(fèi)取值無來源依據(jù)的，扣1? 3分。(2)建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況(類型、

52、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等)不符的，扣1? 3分。其他成本依據(jù)充分，客觀合理。2(1)其他成本構(gòu)成內(nèi)容不完整的，扣1? 2分。(2)取值依據(jù)不充分的，扣1分。5管理費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確 定依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。6銷售費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成完整；費(fèi)率選 取合理，依據(jù)充 分；費(fèi) 用計(jì)算止確。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。7銷售稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成明確、合理； 稅率、費(fèi)率確定正確。2(1)稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確的，扣1分。(2)稅率、費(fèi)率不符合規(guī)定的，扣2分。8折現(xiàn)率構(gòu)成完整，利潤率、利 息率取值客觀、合理， 折現(xiàn)時(shí)間

53、正確，理由充 分。3(1)折現(xiàn)率構(gòu)成不完整或者錯(cuò)誤的，扣1? 3分。(2)折現(xiàn)率取值依據(jù)不充分的，扣2分。9公式選用和計(jì)算過程公式選用正確，計(jì)算過 程清晰、完整，計(jì)算正 確。4(1)計(jì)算公式選用正確， 但無計(jì)算過程或者計(jì)算 過程不清晰的，扣3分。(2)選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或者未說明的，扣2分。(3)折現(xiàn)期取值不合理的，扣2分。(4)估價(jià)基本數(shù)據(jù)、參數(shù)選取出現(xiàn)嚴(yán)重錯(cuò)誤或者明顯偏離客觀實(shí)際的，扣5分。10小計(jì)30表1-4-2假設(shè)開發(fā)法(傳統(tǒng)方法)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)評(píng)審分項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項(xiàng)目分值及說明1開發(fā)經(jīng)營方案開發(fā)經(jīng)營方案明確， 符合規(guī)劃條件，符合 最高最佳利用要求。3(1)未描述開發(fā)經(jīng)營

54、方案的，扣3分。(2)開發(fā)經(jīng)營方案不具體的(如建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、可銷售或者經(jīng)營內(nèi)容與規(guī)模)，扣0.5?2分。(3)后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期不明確或者不合理的，扣2開發(fā)完成后價(jià)值采用市場法、收益 法等科學(xué)方法求取。40.5? 2 分。(1)米用成本法等錯(cuò)誤方法求取的，扣4分。(2)米用市場法求取的，價(jià)格依據(jù)(可比實(shí)例、市場狀況)不充分且分析不透徹的，扣1? 4分。(3)采用收益法求取的，計(jì)算凈收益依據(jù)不充分且分析不透徹的，扣1? 4分。3取得稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成明確、合理；稅費(fèi)比率依據(jù)充分。2(1)稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容不完整或者不正確的，扣1分。(2)稅費(fèi)率不符合規(guī)定的，扣2分。4開發(fā)成本建筑安裝工程費(fèi)建筑工程費(fèi)、裝飾裝 修工程費(fèi)、房屋設(shè)備 工程費(fèi)依據(jù)充分、客 觀合理。5(1)建安工程費(fèi)取值無依據(jù)(現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場價(jià)格等)或者依據(jù)不充分的，扣1? 3分。(2)建安工程費(fèi)取