龍湖項目啟動階段標準模板_風險預案_價值挖掘ppt課件

1、工程啟動階段規(guī)范模板XXX年版重慶房地產(chǎn)開發(fā)總經(jīng)辦什么是工程啟動會 啟動會是經(jīng)過多次會議，短時間、高強度、高效率、群策群力完成對工程第一次、也是最重要的一次決策，實現(xiàn)工程高周轉(zhuǎn)。 參會人員： 會議主持人：工程經(jīng)理是每一次會議的主持人公司總經(jīng)理必需參與第一次和最后一次會議；PMO成員；董事長助理、董事長工程經(jīng)理，工程團隊成員 會議召開方式：需召開多次會議每次會議均需做出決策，并定出決策點每次會后，分頭搜集信息，進展專業(yè)間碰撞按時完成啟動會成果的關(guān)鍵啟動會之前或者拿地階段，針對工程預案，必需與政府歸口管理部門關(guān)鍵人員提早溝通，以保證啟動會方案報批經(jīng)過，降低方案反復的風險。拿地預案必需到達應有的深度

2、要求，特別是第一期和示范區(qū)，這是提高工程啟動會效率的前提。啟動會是我們對工程的判別和決策，是工程的其中一個階段性成果。假設由于市場變化或政府報批緣由，預案、本錢等被調(diào)整甚至顛覆，可直接反映在方案階段成果中，不再重新召開啟動會。原那么、目的明確工程勝利標尺及詳細目的，達成共識、做出承諾。對工程進展沙盤推演，設定工程的價值點、決策點、控制點。識別工程風險點，提出預案。啟動會是職能向工程團隊的交底會。針對目的和任務范圍做好減法，對志愿和才干、資源之間的差距應有清醒認識。啟動會邏輯圖投資測算市場定位產(chǎn)品定位風險顯化價值發(fā)掘一二級方案本錢測算體驗區(qū)選址定位工程勝利標尺產(chǎn)品勝利、管理勝利第一次啟動會第一次

3、啟動會成果提交要求提交時間：獲得土地第一筆土地款支付時間) 后，10個日歷日內(nèi)。責任人：( 包括工程總貨值-工程經(jīng)理-工程開發(fā)部經(jīng)理-工程報建主管-工程工程經(jīng)理-工程營銷經(jīng)理審批流程：責任人-工程經(jīng)理-PMO-董事長 根據(jù)集團及公司戰(zhàn)略和預算，總經(jīng)理初定工程勝利標尺工程產(chǎn)品勝利：銷售凈利率IRR 銷售總貨值推盤方案及年度簽約額工程管理勝利：拿地到工程開工、開盤工期交房一次勝利率本錢偏向率與目的本錢基準版比較PMO向公司各職能擔任人及工程團隊成員交底根本同上會時內(nèi)容土地信息工程預案工程當時設定的產(chǎn)品本錢、定價、工程方案將實踐地價代入后的工程銷售利潤率及IRR深化調(diào)查當?shù)毓こ谈窘⒊绦?，掌握報?/p>

4、風險點、難點及相關(guān)干系部門及干系人主要針對新公司、新工程，但要留意即使一個城市的各個區(qū)縣有時也不一樣工程報批、報建程序，輸入條件、所需周期、干系部門、干系人。工程預售條件及預售答應證的辦理程序工程融資條件及程序地塊周邊市政接口調(diào)研，包括天然氣、給水、雨水、污水、強電、弱電、市政道路、供暖、中水等天然氣：接駁點位、管徑、氣壓大小給水：接駁點位、管徑、水頭壓力、能否須二次加壓，與自來水公司接洽，開口費用；施工暫時用水接駁懇求手續(xù)。污水：接駁點位、管徑大小，井底標高，能否需求設置生化池或化糞池，施工暫時污排接駁懇求手續(xù)。雨水：接駁點位、管徑大小，井底標高；接入費用；施工暫時雨水接駁懇求手續(xù)；沉沙池要

5、求。強電：可以接入的變電站位置；正式用電容量、能否需自建開閉所；施工用電懇求手續(xù)。周邊市政道路：道路標高，假設為規(guī)劃擬建道路，明確建立時間，找到政府歸口管理部門。地塊周邊不利條件調(diào)研盡量窮舉并配照片，并提出預案，找到干系部門及干系人噪音源：如，周邊快速干道、飛機航道、打靶場、地鐵站、公交站、火車站等。污染源：污水處置廠、排污管道、渣滓掩埋場、土質(zhì)污染探測、光污染源、發(fā)射塔等。對心思產(chǎn)生不利要素：加油站、瘋?cè)嗽?、公墓、高壓線、監(jiān)獄等。謀劃部的市場調(diào)研，對重點目的客戶的深度訪談。 最后一次啟動會工程啟動會最終成果含建筑、景觀設計義務書；技術(shù)經(jīng)濟目的，戶型配比提交要求啟動會成果提交時間要求 ：模擬、

6、復制工程：獲得土地第一筆土地款支付后20個任務日內(nèi)；創(chuàng)新工程、新公司第一個工程、商業(yè)面積超越5萬平米不計社區(qū)商業(yè)門面：獲得土地第一筆土地款支付后45個任務日內(nèi)。包括：識別風險、評價風險、應對預案至少關(guān)注以下風險，并提出預案交地方案審批地質(zhì)情況主材價錢動搖市場風險周邊市政配套延遲移交地方政府換屆目的客戶群是誰？深訪了多少有效客戶？他們的文化傾向、歷史記憶點是什么？消費思想和習慣是什么？家庭人口數(shù)量？信息接受習慣和工程傳播通道 ？標桿樓盤及產(chǎn)品是哪個工程？可以是外區(qū)域的。有利于研發(fā)、本錢、工程找到對產(chǎn)品的覺得，對工程相關(guān)方面定出邊境、深化判別；營銷依此發(fā)掘客戶群。3、單套總價位？單套面積？功能房間

7、數(shù)量？4、敏感點是什么？產(chǎn)品的哪些方面要做好，給研發(fā)經(jīng)理明確研發(fā)重點；哪些方面只需普通就可以了，給本錢經(jīng)理明確省本錢的方面。推盤節(jié)拍、順序？假設為多產(chǎn)品業(yè)態(tài)，先賣什么，后賣什么？總圖含技術(shù)經(jīng)濟目的產(chǎn)品組合，不平衡運用容積率；典型場地剖面表示圖交通分析含出入口數(shù)量，消防、私車、行人交通戶型、單體組合平面含戶型配比、面積分析、戶型亮點分析外立面風格-工程景觀方案 采意圖向圖片、剖面等， 描畫景觀的整體風格支撐營銷賣點，描畫關(guān)鍵景觀節(jié)點如人行、車行、單元入口，軟硬景節(jié)點處置 。采意圖向圖片、剖面等，描畫支持產(chǎn)品溢價的景觀價值發(fā)掘點?？刂朴簿懊娣e。硬景鋪裝資料普通控制35種以內(nèi)。但鋪裝工藝應講究，做好

8、外表防護、廢品維護。軟景在此會上宜對樹種、灌木、藤本等做出種類范圍的決策，最好運用本地資源，目的是進展苗木資源的貯藏。-價值發(fā)掘特定戶型價值發(fā)掘：底層戶型頂層躍層面積贈送親地分綠、贈綠盡量將公共綠地劃分為小塊綠地，贈送給業(yè)主，實現(xiàn)產(chǎn)品溢價與周邊和小區(qū)內(nèi)景觀的結(jié)合盡量減少地下車庫面積對選址、實施作為獨立子工程進展決策和方案分解。體驗區(qū)的選址需思索：到達道路設計，加強客戶的體驗；停車區(qū)域的選擇；體驗區(qū)與周邊環(huán)境的關(guān)系及處置。新公司宜選擇實力強的景觀、裝修施工單位，降低新團隊不成熟的風險。假設運用暫時售樓處，建議照搬以往類似工程的構(gòu)造設計，在裝飾裝修方面表達工程特征。不鼓勵建筑會所。假設建會所，應嚴

9、厲控制會所占地上容積率的面積；會所裝修應分部位、分功能區(qū)間確定裝修檔次，嚴厲控制高級精裝面積；嚴厲控制運用中央空調(diào)的面積；在小區(qū)交房后會所應思索對外開放。會所功能設計，應先做減法，再做加法，盡量突出運動功能和少量的效力功能，不宜面面俱到，會所和售樓處可合二為一。啟動會前應征求物業(yè)的意見。包括：產(chǎn)品規(guī)范：客戶視角；表達差別化，實現(xiàn)“高溢價。建造規(guī)范：固定的細部做法、構(gòu)造大樣；表達模塊化、規(guī)范化 ，實現(xiàn)“高周轉(zhuǎn)。要點：以前的痛點、反復決策點、客戶敏感點滿足政府的最低要求符合市場的普通規(guī)范務必將不做的內(nèi)容列舉出來，并闡明緣由。原那么按通常規(guī)范計算價值判別，分配重點本錢前控，前緊后松按照模版編制，集團

10、關(guān)鍵節(jié)點、階段成果必需列入方案。工程方案應拋開職能視角，不得分頭編寫，再簡單做個匯總。而必需是由工程經(jīng)理牽頭組織，深化討論、分析，找出關(guān)鍵點、風險點、前后勾稽關(guān)系，任務前置條件和輸出。工程方案備注信息欄非常重要，包括：啟動會未決策的點，應明確下次決策時點、責任人；明確資源的獲取渠道和溝通聯(lián)絡人；過往閱歷、小貼士 。凡是以下情況都應添加方案的控制點或作為部門細分點：職能間交叉的、與外界政府同意有關(guān)的、分供方第一次協(xié)作的、員工才干弱的，組織在這個任務包上沒有閱歷和把握的。將暫時無法由工程啟動會決策的其它決策點，盡能夠在任務方案中明示成工程方案節(jié)點并落實責任人、決策質(zhì)量、成果規(guī)范等。分解方案的工具-WBS6把刀先管理后產(chǎn)品動賓構(gòu)造義務工期分解成440小時以內(nèi)暫不思索與其它工程相沖突頭腦風暴不排序成果整理及審批每次會議工程經(jīng)理務必安排專人記錄、整理睬議紀要工程經(jīng)理擔任最終成果整