論違法建筑關聯(lián)民事糾紛處理

1、-PAGE . z.論建筑關聯(lián)民事糾紛的處理 超引言建筑的界定和處理，是城市市容建設管理的難點，也是牽涉到公民切身利益和城市遠景規(guī)劃發(fā)展目標的一大焦點問題。建筑因其建設的非法性，決定了其權利的瑕疵性和問題的特殊性，司法實務和理論界對建筑關聯(lián)民事糾紛的處理存在頗多分歧和爭議。為正確界定建筑，妥善處理好相關民事糾紛，本文擬結合實際案例，對建筑關聯(lián)的拆遷、租賃、侵權等民事糾紛，作一些粗淺的分析和探討。一、建筑關聯(lián)民事糾紛實例及處理爭議（一）建筑拆遷補償糾紛實例及處理爭議案例一 1987年，施*應A市五中邀請，自籌資金回填A市五中校園一口水塘創(chuàng)建了校辦企業(yè)A市金屬結構廠，并承包經營。A市金屬結構廠土地

2、使用權屬A市五中，廠房未取得規(guī)劃許可，未辦理產權證書。2005年，A市鋼鐵公司擴建需要征用A市五中全部場地，給予了A市五中整體拆遷補償（含A市金屬結構廠在）。A市五中為向A市鋼鐵公司交付土地，遂要求A市金屬結構廠騰讓場地，施*則要求A市五中給予拆遷補償。雙方產生糾紛，訴至法院。對本案的拆遷補償問題處理有三種意見：其一，不予補償。施*建蓋的A市金屬結構廠房屋無產權證書，系違章建筑。根據我國城市房屋拆遷管理條例第二十二條規(guī)定：拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償?！逼涠?，按拆遷補償標準補償。違章建筑”僅僅表示他的建筑違反了地方政府的相關規(guī)定，而地方政府并非立法機關，政府文件也并非國家法律

3、。認定是否是公民的合法財產必須要依照國家的相關法律規(guī)定。因此違章建筑也是公民的合法財產。而既然是合法財產，便應給予補償。其三，適當補償。適當補償無明確法律依據，故對于補償的依據和標準等很多具體問題，均存在爭議。（二）建筑租賃糾紛實例及處理爭議案例二 A區(qū)食品加工廠于1993年未經審批即在本廠自建蓋一職工宿舍樓自用，后因停產閑置于2001年1月租賃給本廠職工*經營茶樓，約定月租金2000元，租期三年。合同到期后，A區(qū)食品加工廠欲終止合同、收回樓房，但*拒不騰讓，后又以該房為違章建筑為由拒交租金。2006年11月，A區(qū)食品加工廠將*訴至法院，請求法院判令被告*交納所欠租金22000元，并返還房屋。

4、對本案的處理有三種意見：其一，合同有效，支持原告訴請。我國合同法沒有規(guī)定出租人是出租物的所有權人，建筑人基于對建筑物的占有而享有使用、收益權能，因此建筑人可以把建筑物出租而獲得收益。其二，合同無效，收繳租金，被告搬出租賃房。主要理由是：1、我國城市房地產管理法第52條明確規(guī)定了租賃合同的出租人應該是出租物的所有權人，而且我國城市房屋租賃管理辦法和一些地方性法規(guī)都規(guī)定了建筑不得出租，所以違章建筑的租賃合同應認定為違反法律強制性規(guī)定的無效合同。2、建筑人并非建筑的所有權人，因此不享有租金給付請求權。3、對于建筑租賃合同，人民法院支持了原告租金訴請就等于承認了合同效力，同時也就等于承認了建筑的合法性

5、，故應依據民法通則第130條的規(guī)定對租金認定為非法活動所得予以收繳。4、原告返還房屋的訴訟請求不能得到法院支持，但合同終止后，被告*既非該房的產權人，也非承租人，繼續(xù)占有該房沒有法律依據，應判令搬出。其三，合同無效，按核定標準給付租金，被告返還房屋。理由是：1、建筑租賃違反了中華人民國民法通則第58條第一款第（五）項的規(guī)定，系違反法律”的無效合同。在無效合同中，出租人無疑不能按約定獲得租金。2、中華人民國民法通則第61條規(guī)定，民事行為只有雙方惡意串通，損害了家的、集體或者第三人利益的，才應追繳。建筑出租人的出租行為并沒有損害國家、集體或第三人利益，故對其租金不應收繳。同時根據無效合同應互相返還

6、財產的規(guī)定，*應將房屋返還給出租人。3、*實際使用了租賃物，不支付租金但應支付使用費，使用費的數額不能參照雙方約定的租金標準支付，以區(qū)別于有效合同，實踐中可以房管部門核定的租金標準給付。（三）建筑侵權糾紛實例及處理爭議案例三 甲與乙系一樓鄰居。2005年6月，乙在兩家共用通道處搭建一車庫。甲認為該車庫影響通行，要求乙拆除。乙不拆。有關部門在接到甲舉報后，認定該車庫為違章建筑，限期拆除。乙逾期未拆。后甲、乙發(fā)生糾紛，甲一怒之下，將該車庫拆毀。乙以甲侵犯其財產權為由訴至法院，要求甲賠償全部損失。對本案的處理有四種意見：其一，駁回乙的訴請。乙車庫系違章建筑，乙對該車庫不享有合法權益，且乙車庫已在限拆

7、圍，并影響了被告通行，被告的毀損拆除行為具有合法理由，具有排除妨礙性質，不應承擔責任。其二，支持乙的訴請。拆除違章建筑是行政執(zhí)法行為或人民法院的強制執(zhí)行行為，其合法主體只能是政府主管部門或人民法院，公民甲無權實施拆除違章建筑行為。其三，部分賠償乙的損失。乙對違章建筑車庫不享有合法權益，但對該車庫的建筑材料享有合法權利，故應賠償乙的建蓋車庫建筑材料損失。其四，部分補償乙的損失。乙基于違章建筑取得的利益系非法利益，不受法律保護。甲的拆毀行為屬不當行為，應給予乙適當經濟補償。因此應駁回乙要求甲賠償的訴請，由甲給予乙部分經濟補償，具體補償金額可參照被毀壞的房屋建筑材料價格的三分之一確定。二、建筑的界定

8、建筑，又稱為違章建筑。違章建筑”一詞作為一種法律術語早在1980年4月國務院批準中央氣象局關于保護氣象臺站觀測環(huán)境的通知中即出現(xiàn)過。而建筑”的首次出現(xiàn)是在1990年4月1日起實施的城市規(guī)劃法第四十條中。筆者以為，目前兩種稱謂可以通用，沒有必要刻意區(qū)分，只不過在行政領域多習慣稱為違章建筑”，而在司法領域多習慣稱為建筑”而已。但也有人認為兩者不同，應加以明確區(qū)分。如王才亮先生認為：違章建筑是指違反各種制度規(guī)定的建筑物和構筑物”；建筑是指違反法律、法規(guī)的規(guī)定而建造的建筑物和構筑物”，是狹義的違章建筑。何福平、詹文天等人則與王才亮先生持相反意見。本文所探討的建筑”圍，顯然應不包括違反法律、法規(guī)之外的政

9、府規(guī)章和各種制度所建造的建筑物和構筑物。主要理由有兩點：其一，城鄉(xiāng)建設的行政許可，在城市規(guī)劃法、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例等法律、法規(guī)中均有明確規(guī)定。根據行政許可法的規(guī)定，法律、行政法規(guī)已設定行政許可的，地方性法規(guī)及政府規(guī)章已無必要再就相同事項設定行政許可。故若當事人的建設行為不違反法律和行政法規(guī)的規(guī)定，而只是違反了地方法規(guī)、政府規(guī)章和各種制度所建造的，就不應當認定為違章建筑。其二，根據依法行政、合理行政及法無授權即禁止的行政法原則，在法律上未對違章建筑作出明確的界定前，行政機關不得對違章建筑作擴大解釋，以損害當事人的權益，特別是在拆遷、征遷等行政執(zhí)法活動中，更應該對違章建筑應作嚴格意義上理解

10、。在司法實踐中，很多人將建筑理解為未取得主管部門許可建設、未辦理權屬證書的一切建筑物，結合城市房屋拆遷管理條例第二十二條規(guī)定又認為，所有未取得主管部門許可建設、未辦理權屬證書的建筑物均應無償拆除。筆者以為此觀點有失偏頗。理由如下：其一，將此話反向理解，凡取得主管部門許可建設、已辦理權屬證書的建筑物應均為合法建筑。則，如果是采用欺騙手段取得主管部門許可建設并辦理了權屬證書之建筑物，是否也能稱為合法建筑呢？其二，我國的規(guī)劃機關是1974年成立的，規(guī)劃法是1990年施行的，在規(guī)劃法施行之前或在規(guī)劃部門都沒有成立的情況下，如何取得規(guī)劃許可？如果未取得規(guī)劃許可建設、未辦理權屬證書的一切建筑物均為建筑，則

11、，我國的天安門、人民大會堂，都沒有建設用地規(guī)劃許可證、房屋產權證，是否都是建筑呢？答案無疑是否定的?？梢哉f，上述認定建筑的觀點是一個社會理念，而不是一個嚴格的法律概念，在司法實踐中應當慎用。對于建筑”概念的準確把握，由于目前我國尚無專門立法，缺乏統(tǒng)一標準。根據筆者的個人理解，對于建筑的界定可著重考慮以下幾方面因素：（一）界定的對象圍。應包括建筑物和構筑物兩種，具體可分為如下幾方面：1、未經公房產權所有人同意的違章搭建。如：在陽臺上搭設的建筑物、構筑物。2、未經規(guī)劃管理部門許可的建筑物、構筑物。如：房屋屋面升高的建筑物物。3、占用道路（包括人行道），未經公安部門、規(guī)劃管理部門批準或雖經批準但逾期

12、未拆除的建筑物、構筑物。4、未經公房產權所有人同意，未取得建筑工程規(guī)劃許可證的房屋加層。6、妨礙公共安全和交通的違章建筑。7、其它違反法律、法規(guī)規(guī)定建造的建筑物、構筑物。（二）界定的主體。對建筑的認定和處理是是行政主管部門的職責和權限，其他任何公民、法人、個人，包括人民法院均無權認定和處理。另外，建筑不是由規(guī)劃或土地部門統(tǒng)一認定，而是要根據建筑的性質分別由土地、規(guī)劃、房屋、公安等相應行政主管部門在各自的權限圍認定。（三）界定的標準。可從如下幾方面綜合把握：1、時間界限。以1990年城市規(guī)劃法為界限，之前的一般可通過令其補辦產權登記手續(xù)等使其成為合法建筑；之后的原則上均應認定為建筑。2、建筑用途

13、。為生存、生活自用的，從寬認定；為商業(yè)及贏利目的建蓋并使用的，要從嚴處理。3、地域圍。處于交通、消防要道或重點工程建設圍，對城市規(guī)劃、交通、衛(wèi)生、消防安全有嚴重影響或危害公共利益的，從嚴認定。4、建造狀況。對材料合格、建造規(guī)、結構合理的建筑物，可相對從寬認定；反之，隨意搭建，材料不合格，結構不合理，甚至是危房的，要從嚴認定和處理。三、建筑關聯(lián)民事糾紛的處理（一）建筑拆遷補償糾紛的處理2001年11月1日起施行城市房屋拆遷管理條例第16條規(guī)定的行政處理前置程序，決定了人民法院不能直接受理建筑拆遷補償糾紛，而只能通過行政訴訟程序來實現(xiàn)對建筑拆遷補償糾紛的間接司法審查。筆者以為，正確處理建筑拆遷補償

14、糾紛的前提是要準確界定和理解城市房屋拆遷管理條例第二十二條拆除違章建筑不予補償”規(guī)定的涵義。我國從上個世紀八十年代開始規(guī)定對建筑不予補償，當時該政策的出臺有特定歷史背景。筆者認為，城市房屋拆遷管理條例第二十二條拆除違章建筑不予補償”規(guī)定的準確涵義應是：在城市房屋拆遷過程中，拆除依法應當拆除的、違反法律和行政法規(guī)規(guī)定而建設的建筑物和構筑物的，不予補償。由此，我們可以進一步得出結論：對城市建筑的處置，并非全部拆除不予補償，而是應當根據具體情況分別進行處理：對依法應當拆除的，予以拆除并不予補償；對于拆遷圍由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋，應依據現(xiàn)行有關法律法規(guī)補辦手續(xù)”，補辦手續(xù)之后則應按合法建筑給予

15、補償；對由于歷史原因造成的手續(xù)不全房屋，如果在拆遷前確實不愿或不能補辦手續(xù)，則可參照合法建筑給予適當補償。根據以上分析，可見，對案例一的第三種適當補償的處理意見比較適當。人民法院的判決因為無具體明確的法律依據，故以適用民法通則第一章基本原則中的第四條和第六條為宜，但判決說理中應說明該建筑非應予無償拆除的建筑，拆遷應得到適當補償。（二）建筑租賃糾紛的處理人民法院審理建筑租賃糾紛案件，首先要解決的是要確認該租賃合同的效力。筆者認為占有和使用只是一種事實狀態(tài)，并不能因為實際占有和使用而產生所有權權能，所有權應由法律做出保障，占有是通過事實關系來保障的”。建筑人對建筑的占有和使用是一種無權占有和使用，

16、不能產生相應權利，則其后的收益因為沒有權利依據，便成為一種不當得利。由此推理，建筑者不是建筑的所有權人，當然也不是適格的出租人。我國城市房地產管理法第52條明確規(guī)定租賃合同的出租人應該是出租物的所有權人，同時在城市房屋租賃管理辦法等法規(guī)中都明確規(guī)定違章建筑不得出租。因此筆者認為，對于建筑租賃合同的效力可依據中華人民國合同法第52條第一款第（五）項的規(guī)定而確認為是違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的無效合同。合同被確認無效后，租金額的約定條款也歸于無效，故第一種處理意見中認為應按照原約定租金標準給付租金觀點顯然不能成立。根據民法通則第61條的規(guī)定和前述第三種處理意見中的理由，其租金也不宜收繳。筆者以為

17、，原告租金及返還房屋的訴訟請求因為沒有法律依據，不應得到支持。理由是：建筑人并非建筑的所有權人，不享有租金和返還房屋的請求權。而構成建筑的建筑材料等卻系原告合法財產。鑒于*在租賃建筑期間實際占有、使用了原告部分合法財產，且取得了一定收益，根據民法的公平和等價有償原則，可給予原告適當經濟補償，具體補償數額不能參照雙方約定的租金標準支付，以區(qū)別于有效合同，實踐中可以房管部門核定的租金標準或略低于該標準給付。對于被告返還房屋的訴訟請求如何處理，筆者同意第二種處理意見中的被告*應搬離該房而不是返還該房給原告的觀點。（三）建筑侵權糾紛的處理筆者認為，案例三中的甲雖然故意毀損了乙的建筑，但不應承擔民事責任

18、。理由如下：1、建筑人對建筑不享有合法民事權利。首先，建筑人對建筑的占有只是一種事實狀態(tài)，而非權利。其次，建筑人對建筑不享有不完全所有權或瑕疵所有權。所有權不是占有、使用、收益與處分四種權能的簡單的量的相加，而是一種全面的、概括的、統(tǒng)一的權利。黑格爾曾說過：僅僅是部分的或暫時的歸我使用，以及部分的或暫時的歸我占有，是與物本身的所有權有區(qū)別的所有權本質上是自由的，完整的所有權。梁慧星教授也認為，不自由或者不完全的所有權就不是所有權，所以，從嚴格意義上講，不存在不完全的所有權或者有瑕疵的所有權一說，那種認為建筑人基于對建筑的占有或由于對建筑材料合法所有從而對建筑享有部分使用、收益權利的觀點，缺乏法律依據。2、筆者認為，對于侵權糾紛，應當根據建筑本身的程度來具體確定侵權人的賠償責任：對于毀損的建筑屬于雖然影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施，且在訴訟過程中已經辦理了批準登記手續(xù)的，原則上應當按照毀損合法建筑的規(guī)定判令侵權人予以全部賠償；如果毀損的建筑，屬于嚴重影響城市規(guī)劃，有關部門沒有作出限期拆除的處理，或者已作出限期拆除的處理，但拆除期限沒有屆滿的，則，擅自拆除行為實質上已剝奪了建筑人對建筑中能夠轉移部分財產