【房地產(chǎn)知識(shí)】北方區(qū)域贈(zèng)送面積方式總結(jié)-共19頁(yè)P(yáng)PT

1、北京區(qū)域贈(zèng)送面積方式總結(jié)北京區(qū)域本部 產(chǎn)品策劃中心 080813結(jié) 論 匯 總北京區(qū)域贈(zèng)送面積方式總結(jié)北京區(qū)域贈(zèng)送面積方式總結(jié) 方法城市假凸（飄）窗開敞陽(yáng)臺(tái)（一層高或兩層高）變封閉層高做高可隔出夾層北京可做可做可做(4.9m以下)天津可做（出挑不大于6）可做（面積有規(guī)定，0居不大于5平米、1-6、2-7、3-8）不可做（住宅高度不能大于3米）沈陽(yáng)不可做（不能大于600，且上下為結(jié)構(gòu)板）可做可做（ 4米算1.5倍）長(zhǎng)春可做（出挑不大于4）可做可做（ 3.6米算1.5倍）鞍山可做可做可做大連不可做（不能大于300，且上下為結(jié)構(gòu)板）可做不可做（住宅高度不能大于3.6米）青島可做可做可做結(jié)論：贈(zèng)送面積

2、優(yōu)先考慮做假凸窗（除了沈陽(yáng)、大連），方法很容易實(shí)施。 然后是開敞陽(yáng)臺(tái)改房間（七城市均可，天津有面積控制），對(duì)提高贈(zèng)送率很有效，也是比較普遍的方法。 最后是做loft偷層高（大連不能做，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、天津算1.5倍） 贈(zèng)送面積的三種方法七城市情況匯總贈(zèng)送面積的三種方法：1/3 假凸窗北京、長(zhǎng)春、青島、鞍山、天津：凸窗可以偷面積天津凸窗只能偷600，長(zhǎng)春只能偷400沈陽(yáng)、大連不能通過(guò)凸窗偷面積平面報(bào)建圖紙變更圖紙（紅色部分可拆）北京區(qū)域贈(zèng)送面積方式總結(jié)1、除北京外，兩層高開敞陽(yáng)臺(tái)變封閉房間，偷全部面積。陽(yáng)臺(tái)偷面積：2、開敞陽(yáng)臺(tái)變封閉房間，偷一半面積。（天津?qū)﹃?yáng)臺(tái)大小有限制）如何偷面積：1、客戶自己改

3、造。2、統(tǒng)一改造：驗(yàn)收、實(shí)測(cè)后，客戶委托開發(fā)商指定的第三方進(jìn)行統(tǒng)一改造。需要一線公司對(duì)兩種做法的可行性進(jìn)行評(píng)估。贈(zèng)送面積的三種方法：2/3 開敞陽(yáng)臺(tái)（一層高或兩層高）變封閉北京區(qū)域贈(zèng)送面積方式總結(jié)結(jié)論：北京、天津、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)可以做4.8米以內(nèi)loft偷空間； 鞍山、青島可以做loft 偷空間，驗(yàn)收后增加樓板偷面積； 大連無(wú)法做loft偷面積。執(zhí)行尺度執(zhí)行情況特殊規(guī)定城市執(zhí)行尺度1寬松可做無(wú)鞍山、青島執(zhí)行尺度2嚴(yán)格可作（層高4.9m)層高4.9-7.6 m，2倍；層高7.6 m，3倍北京執(zhí)行尺度3更嚴(yán)格，高于3.6米或4米要算1.5倍不可做層高3.6-4.8 m，1.5倍；層高4.8-5.4 m

4、，2倍；長(zhǎng)春不可做層高3.6-4.8 m，1.5倍；層高4.8-5.4 m，2倍天津不可做層高1.2-2.1m；0.5倍；層高4-4.9 m，1.5倍；層高4.9 m，2倍沈陽(yáng)不可做不允許做3.6米以上層高的住宅大連贈(zèng)送面積的三種方法：3/3 層高做高可隔出夾層北京區(qū)域贈(zèng)送面積方式總結(jié)法 規(guī)北京區(qū)域贈(zèng)送面積方式總結(jié)市設(shè)計(jì)要求文件發(fā)文時(shí)間實(shí)施時(shí)間北京5.3.3，住宅不宜采用凸窗，其北向不應(yīng)采用凸窗（非強(qiáng)制性條文） 北京市地方標(biāo)準(zhǔn)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)DBJ 11-602-20192019年1月8日2019年2月1日天津北向臥室、起居室（廳）不宜設(shè)置凸窗凸窗挑出主墻體外皮不得大于600。天津市居住建

5、筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)2019年5月10日2019年6月1日沈陽(yáng)建筑物北側(cè)不應(yīng)設(shè)凸窗和落地窗。沈陽(yáng)市地方規(guī)范居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)2019年1月26日2019年3月1日大連外墻不宜選用凸窗，凸窗（僅限于南向）凸出外墻尺寸不應(yīng)大于300。大連市居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)（節(jié)能65）規(guī)定2019年9月9日2019年1月1日長(zhǎng)春居住建筑不宜設(shè)置凸窗，北、東、西向臥室不應(yīng)設(shè)置凸窗，設(shè)計(jì)南向凸窗時(shí)，凸窗凸出墻外表面不應(yīng)大于400mm居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（65%節(jié)能）4.3.2條2019年1月1日鞍山無(wú)民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(采暖居住建筑部分) JGJ26-952019年12月7日2019年7月1日青島外窗不宜采用對(duì)節(jié)能不利的

6、凸（飄）窗。如采用，需保證一定的傳熱系數(shù)限值。，山東省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)2019年3月27日2019年6月1日真凸窗定義及法規(guī)GB/T50353-2019建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范，2019-4-15發(fā)布，2019-07-01實(shí)施2023 凸（飄）窗定義：（bay window，為房間采光和美化造型而設(shè)置的突出外墻的窗）3024下列項(xiàng)目不應(yīng)計(jì)算面積： 6、勒腳、附墻柱、垛、臺(tái)階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、空調(diào)室外機(jī)擱板(箱)、飄窗、構(gòu)件、配件、寬度在2.10m及以內(nèi)的雨篷以及與建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽(yáng)臺(tái)、挑廊。 假凸窗實(shí)際執(zhí)行尺度執(zhí)行情況分類：執(zhí)行尺度執(zhí)行情況特殊規(guī)定城市飄窗1寬松

7、地面出一個(gè)臺(tái)即算飄窗北京150即可，青島需要300高臺(tái)，長(zhǎng)春可做600臺(tái)北京、青島、長(zhǎng)春、鞍山飄窗2嚴(yán)格凈高小于2.2米飄窗不能大于600天津飄窗3更嚴(yán)格層高小于2.2米飄窗不能大于600，上下必須是結(jié)構(gòu)板沈陽(yáng)層高小于2.2米飄窗不能大于300，上下必須是結(jié)構(gòu)板，不能落地大連風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)院審圖報(bào)方案報(bào)規(guī)證 測(cè)繪規(guī)劃驗(yàn)收北京可做可做可做有風(fēng)險(xiǎn)可做有風(fēng)險(xiǎn)天津可做可做可做可做可做可做沈陽(yáng)可做可做可做可做測(cè)繪不能通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)未知鞍山可做可做可做可做可做可做大連可做可做可做不能通過(guò)不能通過(guò)不能通過(guò)長(zhǎng)春可做可做可做可做風(fēng)險(xiǎn)未知可做青島可做可做可做可做可做可做風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)評(píng)估（北京區(qū)域飄窗偷面積僅限于毛坯房 ）市普

8、通開敞陽(yáng)臺(tái)雙層挑高陽(yáng)臺(tái)(露臺(tái)）大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)北京計(jì)一半（注1）不計(jì)（測(cè)繪新規(guī)定，未正式下文）不控制天津計(jì)一半不計(jì)（注2）不控制沈陽(yáng)計(jì)一半不計(jì)（注2）不控制長(zhǎng)春計(jì)一半不計(jì)不控制鞍山計(jì)一半不計(jì)（注2）不控制大連計(jì)一半不計(jì)不控制青島計(jì)一半不計(jì)不控制陽(yáng)臺(tái)定義及法規(guī)注1：北京二六年七月十日發(fā)布的容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則 市規(guī)發(fā)2019851號(hào)中規(guī)定無(wú)論開敞封閉陽(yáng)臺(tái)均計(jì)全面積，咨詢多家設(shè)計(jì)院（除清華院）還是沿用原來(lái)開敞陽(yáng)臺(tái)計(jì)一半的規(guī)定。GB/T50353-2019建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范，2019-4-15發(fā)布，2019-07-01實(shí)施2016 陽(yáng)臺(tái)定義： （ balcony 供使用者進(jìn)行活動(dòng)和晾曬衣物的建筑空間。

9、）3018 建筑物的陽(yáng)臺(tái)均應(yīng)按其水平投影面積的12計(jì)算。測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)封閉陽(yáng)臺(tái)：計(jì)算全面積。開敞陽(yáng)臺(tái)：計(jì)算半面積。跳層及屋頂露臺(tái)：算為露臺(tái)，不計(jì)算面積注2：上陽(yáng)臺(tái)或雨蓬小于下陽(yáng)臺(tái)投影時(shí)，下陽(yáng)臺(tái)按露臺(tái)考慮，不計(jì)建筑面積。陽(yáng)臺(tái)實(shí)際執(zhí)行尺度市普通開敞陽(yáng)臺(tái)雙層挑高陽(yáng)臺(tái)(露臺(tái)）大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)多設(shè)花池多設(shè)空調(diào)機(jī)安放處錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)入戶花園正常功能空間標(biāo)為陽(yáng)臺(tái)北京可做可做可做可做（按陽(yáng)臺(tái)計(jì)）不確定，可操作天津可做可做可做可做（按陽(yáng)臺(tái)計(jì)）限制陽(yáng)臺(tái)面積（注）沈陽(yáng)可做可做可做可做（按陽(yáng)臺(tái)計(jì)）可做長(zhǎng)春可做可做可做可做（按陽(yáng)臺(tái)計(jì)）可做（注）鞍山可做可做可做可做（按陽(yáng)臺(tái)計(jì)）可做大連可做可做可做可做（按陽(yáng)臺(tái)計(jì)）可做青島可做可做可做可做（按

10、陽(yáng)臺(tái)計(jì)）可做注：天津住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)5.1.1陽(yáng)臺(tái)建筑面積不宜大于以下標(biāo)準(zhǔn)：一類5平米，二類6平米，三類7平米，四類8平米。四類指的是4個(gè)居住空間（廳加室），未來(lái)陽(yáng)臺(tái)面積無(wú)限增大有一定的風(fēng)險(xiǎn)。注：長(zhǎng)春公司提出可操作，保溫和防水要按陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，增加成本市不同層高建筑面積計(jì)算規(guī)定來(lái)源發(fā)文時(shí)間北京住宅層高4.9以上算2倍單層面積，住宅層高7.6以上算3倍；市規(guī)發(fā)2019851號(hào)06年7月10日天津天津住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求住宅層高不應(yīng)高于3米。住宅層高大于3.6米且小于等于4.8米（2.7米+2.1米）時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，按1.5倍算；當(dāng)層高大于4.8米且小于等于5.4米（2.7米2）時(shí)，按2倍算。天津住宅

11、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)市規(guī)劃局以局文件形式關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范建筑層高和容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知06年9月30日沈陽(yáng)層高1.2-2.1m；0.5倍；層高4-4.9 m，1.5倍；層高4.9 m，2倍市規(guī)劃局長(zhǎng)春住宅高3.6米4.8米時(shí)，按的1.5倍計(jì)算;層高4.8米5.4米時(shí)，不論層內(nèi)有無(wú)隔層，按2倍計(jì)算，高5.4米7.6米時(shí)，按2.5倍計(jì)算，當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)層高大于等于7.6米時(shí)，按3倍計(jì)算。層高小于2200不計(jì)算面積（含地上、地下）躍層式住宅、低層式住宅等當(dāng)起居室(廳)層高在戶內(nèi)通高時(shí)以及住宅坡屋頂不計(jì)入超高范圍。長(zhǎng)春市房屋面積測(cè)繪計(jì)算規(guī)程08年7月1日鞍山暫時(shí)無(wú)要求大連不允許做3.6米以上層高的住宅（規(guī)劃局不批）不允

12、許做5.4米以上層高的商業(yè)性質(zhì)的LOFT （規(guī)劃局不批）地下和半地下除車庫(kù)外都全計(jì)入容積率市規(guī)劃局青島暫時(shí)無(wú)要求層高面積計(jì)算法規(guī)（規(guī)劃局執(zhí)行的尺度）：GB/T50353-2019建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范，2019-4-15發(fā)布，2019-07-01實(shí)施301 單層建筑物的建筑面積，應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1 單層建筑物高度在2.20m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；高度不足2.20m者應(yīng)計(jì)算12面積。案 例北京區(qū)域贈(zèng)送面積方式總結(jié)飄窗（地面出一個(gè)臺(tái)即算飄窗，高，上部?jī)舾邿o(wú)要求）金色城品假凸窗偷面積的風(fēng)險(xiǎn)：未經(jīng)規(guī)委審核，存在報(bào)建風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)劃驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)。為做得更象凸窗而設(shè)的假管井空調(diào)機(jī)位飄窗飄窗花池飄窗陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)案例飄窗、花池、空調(diào)機(jī)位、陽(yáng)臺(tái)北京區(qū)域贈(zèng)送面積方式總結(jié)入戶花園雙層挑高露臺(tái)大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)案例雙層高入戶花園北京區(qū)域贈(zèng)送面積方式總結(jié)案例飄窗、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)沈陽(yáng)萬(wàn)科城2期沈陽(yáng)飄窗偷面積的風(fēng)險(xiǎn)：萬(wàn)科城2期已經(jīng)做的飄窗沒(méi)有被發(fā)現(xiàn)，已獲通過(guò)。外飄窗偷面積的辦法已經(jīng)引起政府關(guān)注，并在新里程項(xiàng)目中禁止使用。今后沈陽(yáng)做外飄窗必須控制在2.2米層高以內(nèi)、