惠州湯泉項目出讓收購案ppt課件

1、惠州湯泉高爾夫工程出讓/ 收買方案一、背景引見二、編制闡明三、出讓/ 收買方案對比一、背景引見 資產(chǎn)主體資產(chǎn)主體實 景a.高爾夫球場d.高爾夫會所e.駿園春天高爾夫公寓c.156畝用地b.湯泉春天高爾夫酒店f.946畝用地abcdef三大資產(chǎn)主體股權構造圖湯泉高爾夫俱樂部注冊資本：1000萬美圓來盛房地產(chǎn)注冊資本：4779.6萬元澳達地產(chǎn)注冊資本：204.84萬元香港龍顯投資湯泉實業(yè)臺商許凱南港商楊亨顯駿園投資馬小燦澳達實業(yè)(深圳8.3%42.7%44.8%0%4.2%71.43%28.57%75%25%股東構造工程證件高爾夫球場土地證酒店土地證來盛工商認證駿園投資營業(yè)執(zhí)照會所房產(chǎn)證 高爾夫營

2、業(yè)執(zhí)照委托授權書二、編制闡明方 案項 目出 讓 價 備注 出讓 一澳達房產(chǎn)156畝商住用地2.6 億元已繳納土地出讓金，簽訂出讓合同，使用權70年，現(xiàn)剩余66年。出讓 二澳達房產(chǎn)156畝商住用地3.6 億元已繳納土地出讓金，簽訂出讓合同，使用權70年，現(xiàn)剩余66年。946畝已征地塊僅簽征地合同，未繳納涉及的征地款、出讓金(約5.2 億元)等出讓 三（整體打包）湯泉高爾夫俱樂部營業(yè)執(zhí)照1.項目由天正代理,整體出讓價：8.2 億元。2.該項目在行業(yè)內(nèi)整體出讓報價：10 億元。經(jīng)營許可證：期限30年，現(xiàn)剩余11年。800畝高爾夫球場土地 土地使用權30年，到2026年12月止，剩余14年會所5層，共

3、13040.94平方，獨立房產(chǎn)證來盛房地產(chǎn)產(chǎn)權式酒店及24,761平方高爾夫物業(yè)獨立產(chǎn)權證澳達房產(chǎn)156畝商住用地已繳納土地出讓金，簽訂出讓合同，使用權70年，現(xiàn)剩余66年。946畝已征地塊僅簽征地合同，未繳納涉及的征地款、出讓金(約5.2 億元)等出 讓 價工程目的序項目數(shù)據(jù)1用地性質(zhì)商住用地2容積率1.53總建筑面積1,102,5514156畝建筑面積（）156,0785別墅（）7803950%6高層（）6243140%7商業(yè)及公建（）1560810%8地下車庫（）150009946畝建筑面積（）946,47310別墅（）52056055%11高層（）37858940%12商業(yè)及公建（）4

4、73245%13地下車庫（）60000測算本錢根據(jù)序號項目單價計算基礎1收購成本3.6億元156畝（2.6億元）、946畝（1億元）2土地指標費25萬元/畝946畝用地（指標費）3土地出讓金300元/946畝用地（樓面地價）4綜合開發(fā)成本 2000元/含前期成本、基礎設施成本、公共配套設施成本、建安成本、不可預見費等，不含裝修與財務費用。5管理、運營費用4%總銷售額售價預測樓盤名稱五礦哈施塔特佳兆業(yè)東江新城瑞亨半山1號光耀城釣魚臺悠蘭山保利山水城雅居樂白鷺湖區(qū)域博羅博羅博羅惠陽博羅博羅博羅惠城產(chǎn)品類型別墅別墅別墅、洋房別墅、高層高層洋房別墅、多層別墅、多層別墅、高層主力戶型（）200-3302

5、37-290140-330205-23097-170300-430洋房：127-145 別墅：270-320 洋房：100-130別墅：170-240銷售單價（元/）9000-1500012000900011000-15000未售11000-15000洋房：4500-5000別墅：7000-8000洋房：5200別墅：12000-15000項目特色奧地利小鎮(zhèn)五星級酒店體育公園湖景湖景超高層高環(huán)山環(huán)山高爾夫、湖景從本案周邊樓盤可以看到，五星級酒店、高爾夫及湖景對于售價有較大影響，可提升約20%-30%。本案獨有18洞高爾夫球場，五星級酒店、溫泉等奢華配套，結合周邊的市場情況，別墅均價設定為130

6、00元/，高層均價設定為5000元/。三、出讓/ 收買方案對比出讓/ 收買 一：156畝用地2021年2021年開發(fā)首期50畝啟動資金：3.3億元含2.6億元收買本錢首期開發(fā)銷售，回籠銷售收入約 4億元下半年開發(fā)工程二期100畝用地銷售工程二期，產(chǎn)生銷售收入約 9.4億元工程稅后利潤約為 4.3億元開發(fā)方案2021年方案一投資測算156畝用地收買本錢為2.6億元；工程一方綜合開發(fā)本錢約為2,000元/，管理及運營費用按總銷售額的4%計算。序號項目小計（萬元）單價計算基礎1收購成本26,0001,666元/156畝2開發(fā)成本 （含地下室）34,2162,000元/171,0783管理、運營費用5

7、,3674%總銷售額4合計 65,582方案一銷售預測別墅均價按13,000元/，高層銷售均價按5,000元/，地下車位按5萬元/個，總銷售額約為13.4億元，稅后利潤約為 4.3 億元。序號 項目 小計（萬元） 單價（元/） 計算基礎（） 1別墅101,45113,000元/78,0392高層31,2165,000元/62,4313地下車位1,5005萬元/個300個4總銷售額 134,166156,0785開發(fā)成本 60,216 6開發(fā)費用 5,367 7增值稅/營業(yè)稅及附加 10,197 銷售收入7.6%8稅前利潤 58,387 9所得稅 14,597 稅前利潤25%10稅后利潤 43,

8、791 方案一現(xiàn)金流分析2021年需投入3.3億元作為啟動資金，含收買本錢2.6億元，其他作為工程開發(fā)建立本錢。2021年開場銷售，2021年完成銷售，總銷售額約為13.4 億元，工程的開發(fā)周期約為2.5年。方案一財務目的序號項目指標1容積率1.52總建面（平方米）156,0783開發(fā)期（年）2.54開發(fā)總投資（萬元）65,5825股東資金投入（萬元）33,0007稅后銷售利潤總額（萬元）43,7918稅后總投資回報率67%9稅后資本金投資回報率133%10稅后資本金年投資回報率53%出讓/ 收買 二：156畝+946畝用地2021年2021年2021年2021年2020年利用回籠資金支付剩余

9、土地款及完成946畝土地開發(fā)開發(fā)方案開發(fā)156畝首期50畝啟動資金：3.3億元含2.6億元收買本錢首期開發(fā)銷售，回籠銷售收入約 4億元下半年開發(fā)156畝工程二期100畝用地銷售156畝工程二期，產(chǎn)生銷售收入 9.4億元946畝用地1年半完成拿地，利用156畝用地的銷售回籠資金支付剩余1億元收買款，土地款及目的費方案二投資測算156畝+946畝兩塊用地收買本錢為3.6億元；946畝用地土地目的費25萬元/畝，樓面地價300元/；一方綜合開發(fā)本錢約為 2000元/，管理及運營費用按總銷售額的4%計算。序號項目小計（萬元）單價計算基礎1（156畝+946畝兩塊地）收購成本 36,000 327元/1

10、,102畝2土地指標費 23,650 25萬元/畝946畝3土地出讓金 28,394 300元/946畝4開發(fā)成本 235,510 2,000元/1,177,5515管理、運營費用 40,308 4%總銷售額6合計 363,862 方案二銷售預測別墅均價按13000元/，高層銷售均價按5000元/，地下車位按5萬元/個，總銷售額約為100.7億元，稅后利潤約為 42.5億元。序號 項目 小計（萬元） 單價（元/） 計算基礎（） 1別墅778,17913,000元/598,5992高層220,5105.000元/441,0203地下車位9,0005萬元/個1,800個3總銷售額 1,007,68

11、91,102,5514開發(fā)成本 323,554 5開發(fā)費用 40,308 6增值稅/營業(yè)稅及附加 76,584 銷售收入7.6%7稅前利潤 567,243 8所得稅 141,811 稅前利潤25%9稅后利潤 425,432 現(xiàn)金流分析2021年需投入3.3億元作為啟動資金，含支付首期收買費用2.6億元，其他作為工程開發(fā)建立本錢。2021年開場獲取946畝的用地目的，剩余的1億元收買款將根據(jù)實踐獲取節(jié)點進展支付，本測算中按1.5年完成。2021年開場銷售，2020年完成銷售，總銷售額約為100.7億元，稅后利潤約為 42.5億元工程的開發(fā)周期約為9年。2021年利用156畝用地產(chǎn)生的現(xiàn)金流量15

12、6畝用地總銷售收入約 13.4億元，支付946畝用地的目的費及出讓金2021年共支付約3.6億元，從而實現(xiàn)工程的滾動開發(fā)。財務目的方案二序號項目指標1容積率1.52總建面（平方米）1,102,5513開發(fā)期（年）94開發(fā)總投資（萬元）363,8625股東資金投入（萬元）33,0007稅后銷售利潤總額（萬元）425,4328稅后總投資回報率117%9稅后資本金投資回報率1,289%10稅后資本金年投資回報率143%出讓/ 收買 三：工程整體打包轉(zhuǎn)讓工程定位：國際高爾夫溫泉度假天堂 以高爾夫休閑產(chǎn)業(yè)，帶動多元化、高質(zhì)量的溫泉復合產(chǎn)業(yè)開發(fā)工程整體轉(zhuǎn)讓后，可重新定位，以高爾夫球場為載體，以 溫泉資源為

13、亮點，經(jīng)過全面的晉級改造與品牌提升，結合高端度假產(chǎn)品進展復合運營的開發(fā)理念，以高質(zhì)量產(chǎn)品及五星級的效力程度，打造一個集旅游、體育、居住、酒店、商業(yè)五為一體的國際高爾夫溫泉度假天堂。工程重新定位后，整體價值將極大提升，房地產(chǎn)工程銷售價錢提升約20%-30%。本工程高爾夫球場同時具有高爾夫營業(yè)執(zhí)照及球場土地產(chǎn)權證，在廣東省內(nèi)乃至全中國都極為罕有，未來升值潛力宏大。支付方式：工程收買款為8.2億元分三期支付，首期4.5億元，156畝首期開發(fā)完成后第二次支付約1.5億元，尾款在156畝銷售完成后支付。156畝和946畝商住用地的開發(fā)及銷售和方案二一樣，利用商住用地的開發(fā)回籠資金滾動整個工程。2021年

14、進展高爾夫整改6800萬元；2021年進展酒店整改2.47億元。該方案啟動資金約5億元，于2021年實現(xiàn)17億元凈現(xiàn)金流量，此時收回本錢，報答期6年。五星級酒店及高爾夫球場每年可帶來長期穩(wěn)定的收益，亦可將酒店及高爾夫球場打包貸款進展房地產(chǎn)開發(fā)，酒店和高爾夫每年本身的運營收益可處理利息問題，是一個良性的資產(chǎn)包。方案三 高爾夫營業(yè)執(zhí)照球場土地證，面積54萬2021年2021年2021年2021年2020年利用回籠資金支付剩余土地款及完成946畝土地開發(fā)利用回籠資金進展酒店整改約2.47億元開發(fā)方案開發(fā)156畝首期50畝啟動資金：5億元含4.5億元首期收買本錢首期開發(fā)銷售，回籠銷售收入約 4億元,并

15、支付第二筆收買款1.5億元下半年開發(fā)156畝工程二期100畝用地銷售156畝工程二期，產(chǎn)生銷售收入約9.4億元946畝用地1年半完成拿地，利用156畝用地的銷售回籠資金支付收買尾款2.2億元、土地款及目的費溫泉開發(fā)約6000萬元進展高爾夫球場整改約6800萬元高爾夫來盛會員會籍情況5500名會員,其中度假休閑占60%、個人永久占20%、親子度假占20%湯泉春天高爾夫酒店 數(shù)據(jù)項目月營業(yè)額月利潤年營業(yè)額年利潤 數(shù)據(jù)項目月營業(yè)額與業(yè)主分成7:3月利潤年營業(yè)額年利潤球場經(jīng)營2509530001140客房可開房間數(shù)600間、均價438元/間、平均開房率50%394275.81303309.615601

16、18.2練習場84.59654西餐廳6028780336會所中餐6030720360會議室12間,其中最大的可容納1000多人170512210612風味樓12614472桑拿承包出租60間5717.1741205.2浪琴吧8512066拓展訓練20626072SPR咖啡廳9.56.511478旗牌室10間30.93910.8合計347.51474194177010523157339.62796工程運營現(xiàn)狀闡明：此數(shù)據(jù)由出讓方提供酒店整改方案分類角色定位項目現(xiàn)狀執(zhí)行計劃投入計劃運營成本管理方案投入核心盈利點配套核心點市場空白點運營管理經(jīng)營較差6個月內(nèi)招標前期策劃費：500萬開辦費：600萬運營

17、費：經(jīng)營收入的40%委托專業(yè)管理公司進行管理開發(fā)管理管理費：600萬/年（裝修期）溫泉入戶無24個月改造期2000萬溫泉運營：360萬/年外立面檔次低2000萬 硬裝檔次低16000萬/53000平方米軟裝無1000萬（800間客房改造）設施設備提升 檔次低2000萬（設備替換）100萬/年營銷推廣無強攻12個月300萬/年估計將投入24700萬元對酒店進展晉級改造，改造后每年的運營本錢為3360萬元，年運營利潤得到加大提升，約6000萬元。 高爾夫整改方案估計將投入6800萬元進展18洞高爾夫球場及練習場晉級改造，改造后每年的運營本錢為1700萬元，年運營利潤得到加大提升，約5000萬元。分

18、類角色定位項目執(zhí)行計劃投入計劃運營成本經(jīng)營方案管理方案投入核心競爭力增值支撐點客戶誘餌點運營管理6個月內(nèi)招標1200萬/年委托管理委托專業(yè)管理公司進行管理球場24個月改造期2000萬（18洞球場改造）內(nèi)部整改球場景觀改造1000萬（18洞球場改造）設施設備投入300萬重要商務配套會所6個月改造期2個月招商3000萬（1.3萬方整改）外包或合作聘請職業(yè)經(jīng)理人重要球場配套練習場12個月建造期500萬（80畝）200萬/年委托管理委托專業(yè)管理公司進行管理球場維護300萬/年（18洞球場）方案對比序號項目方案一（156畝用地）方案二（156畝+946畝用地）方案三（156畝+946畝用地+酒店+高爾夫球場）1開發(fā)期（年）2.59352開發(fā)總投資（萬元）65,582363,862441,3623啟動資金（萬元）33,00033,00050,0004稅后銷售利潤總額（萬元