海爾創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算課件

1、首鋼海爾文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。土地價(jià)值評(píng)估23進(jìn)行土地價(jià)值評(píng)估的前提條件和假設(shè)報(bào)告中各評(píng)估方法測(cè)算依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2001）和房地產(chǎn)估計(jì)規(guī)范，并采用專業(yè)測(cè)算與市場(chǎng)調(diào)研相結(jié)合，其中各因子的選定參數(shù)根據(jù)專業(yè)要求及市場(chǎng)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)建立；本報(bào)告中評(píng)估的土地價(jià)值是指地塊為熟地（即“七通一平”）的價(jià)格；本地塊的地價(jià)是在擬定的方案基礎(chǔ)上進(jìn)行分析和評(píng)估，假設(shè)計(jì)入容積率內(nèi)總建筑面

2、積全部可作為商品房銷售； 我們對(duì)建造成本、建設(shè)期等方面進(jìn)行一般假設(shè)和判斷； 本報(bào)告不考慮開發(fā)單位項(xiàng)目管理、營銷手段、風(fēng)險(xiǎn)控制能力、利潤目標(biāo)等方面的差異性所造成的價(jià)值差異，我們采取市場(chǎng)平均水平； 本報(bào)告中現(xiàn)狀土地價(jià)值是評(píng)估時(shí)點(diǎn)下客觀分析測(cè)算之價(jià)值，同時(shí)考慮了本區(qū)域未來市場(chǎng)發(fā)展變化，未考慮地塊整體營銷、土地出讓方式及市場(chǎng)競(jìng)投因素對(duì)地價(jià)的浮動(dòng)上漲因素。4市場(chǎng)比較法原理和公式原理：根據(jù)市場(chǎng)中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價(jià)期日近期市場(chǎng)上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，參考地塊修正后的價(jià)格加權(quán)平均得出待估土地地價(jià)。公式：估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)地價(jià)=交易地價(jià)交易情況修正系數(shù)交

3、易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)5市場(chǎng)比較法技術(shù)思路選擇比較實(shí)例，選擇實(shí)例與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈、用途相同或相近、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域步驟1建立各地塊比較因素條件說明表：交易時(shí)間、交易情況、交易方式、個(gè)別因素（容積率、面積、形狀、規(guī)劃等等）步驟2確定各地塊比較因素條件指數(shù)表步驟3計(jì)算各地塊比較因素修正系數(shù)表步驟4取各案例權(quán)重，確定各地塊土地價(jià)值；根據(jù)各地塊土地價(jià)值，加權(quán)平均測(cè)算本地塊土地價(jià)值步驟5步驟一：地塊的選?。ㄒ跃幼橹鞯挠玫兀┻x取原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：近期成交用途一致原則：地塊主要用途為居住同一供需圈原則：地塊位于同一供求范圍內(nèi)案例一案例二地塊名稱豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營宋莊

4、路38號(hào)住宅、商業(yè)項(xiàng)目用地 石景山區(qū)石槽住宅、商業(yè)及配套用地 位置豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營石景山區(qū)石槽土地使用權(quán)人北京萬科企業(yè)有限公司 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司 用途居住居住占地面積()77800110097成交價(jià)格(萬元)59000 165000 成交日期2007 年7 月19日2008 年1 月17日樓面地價(jià)(元/)31205322平米地價(jià)(元/)758314987案例一案例二案例三7步驟二：地塊比較因素條件說明表（區(qū)域因素）區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況七通一平三通一平七通一平離市中心距離（公里）10410區(qū)域繁華程度老廠區(qū)，周邊為農(nóng)村，人口聚集度較高處于市中心輻射區(qū)內(nèi)，但周邊為農(nóng)村，人口聚集度高較繁華，人口聚集度

5、較高區(qū)域道路通達(dá)度吳價(jià)村路、張儀路、小屯路，市政規(guī)劃路宋莊路玉泉路，魯谷魯，蓮石路交通便利度較便利的公交網(wǎng)絡(luò)公交線路待進(jìn)一步完善，緊臨地鐵5號(hào)線便利的公交網(wǎng)絡(luò)，距離地鐵一號(hào)線近環(huán)境質(zhì)量條件自然景觀資源較差，工廠多，城中村面貌自然景觀資源較差，周邊是農(nóng)村，環(huán)境條件一般自然景觀資源一般，環(huán)境條件較好區(qū)域規(guī)劃首鋼改造區(qū)城市南城改造區(qū)鄰近石景山區(qū)中心地塊比較因素條件（區(qū)域因素）本項(xiàng)目案例一案例二地塊比較因素條件指數(shù)表編制規(guī)則本項(xiàng)目各個(gè)比較因素的條件指數(shù)標(biāo)定為100（容積率修正系數(shù)除外）；而案例的各個(gè)條件指數(shù)，則根據(jù)步驟二中的詳細(xì)描述和比較，以100為基準(zhǔn)，賦予相應(yīng)的值；若案例的某項(xiàng)比較因素優(yōu)于本項(xiàng)目，

6、則其條件指數(shù)大于100，反之則小于100；條件指數(shù)的大小視案例與本項(xiàng)目因素差異的大小而定，但一般應(yīng)該控制在80-120以內(nèi)。步驟二：地塊比較因素條件說明表（個(gè)別因素）地塊比較因素條件（個(gè)別因素）個(gè)別因素宗地面積(平方米)20010077800110097宗 地 形 狀較不規(guī)則規(guī)則較規(guī)則容積率2.52.42.8相鄰?fù)恋乩脿顩r以住宅、工業(yè)為主以住宅為主以住宅為主臨路狀況北鄰吳家村路，南臨市政規(guī)劃路西鄰宋莊路東鄰玉泉路，南臨蓮石路本項(xiàng)目案例一案例二步驟三：制作地塊比較因素條件指數(shù)表 估價(jià)對(duì)象與比較案例 估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二比較因素 位置石景山區(qū)吳家村路南側(cè)豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營石景山區(qū)石槽交易日期1009

7、6100交易情況100100100交易方式100100100土地使用年限100100100土地用途100100100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況10085100離市中心距離（公里）100105100區(qū)域繁華程度100100105區(qū)域道路通達(dá)度10095105交通便利度100100105環(huán)境質(zhì)量條件10098105區(qū)域規(guī)劃10095110個(gè)別因素宗地面積(平方米)1009095容積率0.9470.9560。927宗 地 形 狀100108105相鄰?fù)恋乩脿顩r100102104臨路狀況10095103步驟四：制作地塊比較因素修正系數(shù)表 估價(jià)對(duì)象與比較案例 實(shí)例一實(shí)例二 比較因素 位置豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營石景山

8、區(qū)石槽土地成交價(jià)格（元/）785314987交易日期100/96100/100交易情況100/100100/100交易方式100/100100/100土地使用年限100/100100/100土地用途100/100100/100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/85100/100離市中心距離（公里）100/105100/100區(qū)域繁華程度100/100100/105區(qū)域道路通達(dá)度100/95100/105交通便利度100/100100/105環(huán)境質(zhì)量條件100/98100/105區(qū)域規(guī)劃100/95100/110個(gè)別因素 宗地面積(平方米)100/90100/95容積率0.956/0.9470.927

9、/0.947宗 地 形 狀100/108100/105相鄰?fù)恋乩脿顩r100/102100/104臨路狀況100/95100/103修正系數(shù)合計(jì)1.3880。715居住用地地價(jià)評(píng)估修正后的評(píng)估單價(jià) = 實(shí)際交易單價(jià) 修正結(jié)果系數(shù)。 對(duì)兩個(gè)案例的修正后評(píng)估單價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均，根據(jù)與本項(xiàng)目的可類比程度，案例一的權(quán)重為0.4，案例二的權(quán)重為0.6。 加權(quán)平均得到本項(xiàng)目的土地單價(jià)為10785.13元/平方米，即719萬元/畝； 居住用地300畝，合計(jì)居住用地總價(jià)為21.6億元。項(xiàng)目案例一案例二交易單價(jià)（元/平方米）785314987修正結(jié)果系數(shù)1.3880.715修正后評(píng)估單價(jià)（元/平方米）10896.

10、1410711.12本項(xiàng)目評(píng)估單價(jià)（元/平方米）10785.13本項(xiàng)目居住用地評(píng)估總價(jià)（萬元）215810步驟一：地塊的選?。ㄒ跃C合用地為主的類似案例）選取原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：近期成交用途一致原則：地塊為綜合用地同一供需圈原則：地塊位于同一供求范圍內(nèi)案例一案例二案例三案例一案例二地塊名稱石景山區(qū)魯谷銀河商務(wù)區(qū)I地塊商業(yè)金融項(xiàng)目用地 豐臺(tái)區(qū)岳各莊居住東區(qū)1號(hào)地6#綜合樓用地 位置石景山區(qū)魯谷 豐臺(tái)區(qū)岳各莊土地使用權(quán)人北京高校房地產(chǎn)開發(fā)總公司、錫華實(shí)業(yè)投資集團(tuán)有限公司 北京京大昆侖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司用途商業(yè)金融 綜合體占地面積()8285.05 6435成交價(jià)格(萬元)10399.332 3860成

11、交日期2007年11月27日 2007 年10 月25日樓面地價(jià)(元/)31384080平米地價(jià)(元/)12551.92599913步驟二：地塊比較因素條件說明表（區(qū)域因素）區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況七通一平七通一平六通一平離市中心距離（公里）1077區(qū)域繁華程度老廠區(qū)，周邊為農(nóng)村，人口聚集度較高石景山重要商服中心，周邊已有較為成熟的商服氛圍周圍為農(nóng)村，人口聚集度較高區(qū)域道路通達(dá)度吳價(jià)村路、張儀路、小屯路，市政規(guī)劃路長安街西延長線、魯谷大街京石高速，西四環(huán)，梅市口東路交通便利度較便利的公交網(wǎng)絡(luò)主干道發(fā)達(dá)，公共交通便利主干道發(fā)達(dá)，公交較便利環(huán)境質(zhì)量條件自然景觀資源較差，工廠多，城中村面貌周邊城市意向強(qiáng)

12、，環(huán)境較好自然景觀較差，周邊是農(nóng)村區(qū)域規(guī)劃首鋼改造區(qū)石景山未來六大商務(wù)中心之一未來發(fā)展無明顯利好地塊比較因素條件（區(qū)域因素）本項(xiàng)目案例一案例二地塊比較因素條件指數(shù)表編制規(guī)則本項(xiàng)目各個(gè)比較因素的條件指數(shù)標(biāo)定為100(容積率修正系數(shù)除外）；而案例的各個(gè)條件指數(shù)，則根據(jù)步驟二中的詳細(xì)描述和比較，以100為基準(zhǔn)，賦予相應(yīng)的值；若案例的某項(xiàng)比較因素優(yōu)于本項(xiàng)目，則其條件指數(shù)大于100，反之則小于100；條件指數(shù)的大小視案例與本項(xiàng)目因素差異的大小而定，但一般應(yīng)該控制在80-120以內(nèi)。步驟二：地塊比較因素條件說明表（個(gè)別因素）地塊比較因素條件（個(gè)別因素）個(gè)別因素宗地面積(平方米)60030082856435

13、宗 地 形 狀較不規(guī)則較規(guī)則較規(guī)則容積率1.441.5相鄰?fù)恋乩脿顩r以住宅、工業(yè)為主以商業(yè)、休閑娛樂為主以住宅為主臨路狀況北鄰吳家村路，南臨市政規(guī)劃路北臨長安街延長線，東北角緊鄰地鐵口北鄰梅市口東路本項(xiàng)目案例一案例二步驟三：制作地塊比較因素條件指數(shù)表 估價(jià)對(duì)象與比較案例 估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二比較因素 位置石景山區(qū)吳家村路南側(cè)豐臺(tái)區(qū)岳各莊 交易日期1009898交易情況100100100交易方式100100100土地使用年限100100100土地用途100100100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況10010595離市中心距離（公里）100102102區(qū)域繁華程度10010395區(qū)域道路通達(dá)度100105

14、92交通便利度10010297環(huán)境質(zhì)量條件10010095區(qū)域規(guī)劃10010390個(gè)別因素宗地面積(平方米)1008588容積率1.1310.7431.107宗 地 形 狀100100105相鄰?fù)恋乩脿顩r100102102臨路狀況10010895步驟四：制作地塊比較因素修正系數(shù)表 估價(jià)對(duì)象與比較案例 實(shí)例一實(shí)例二 比較因素 位置石景山區(qū)魯谷豐臺(tái)區(qū)岳各莊 土地成交價(jià)格（元/）12551.925999交易日期100/98100/98交易情況100/100100/100交易方式100/100100/100土地使用年限100/100100/100土地用途100/100100/100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀

15、況100/105100/95離市中心距離（公里）100/102100/102區(qū)域繁華程度100/103100/95區(qū)域道路通達(dá)度100/105100/92交通便利度100/102100/97環(huán)境質(zhì)量條件100/100100/95區(qū)域規(guī)劃100/103100/90個(gè)別因素 宗地面積(平方米)100/85100/88容積率0.743/1.1311.107/1.131宗 地 形 狀100/100100/105相鄰?fù)恋乩脿顩r100/102100/102臨路狀況100/108100/95修正系數(shù)合計(jì)0.5881.58817步驟五：地塊價(jià)值加權(quán)評(píng)估修正后的評(píng)估單價(jià) = 實(shí)際交易單價(jià) 修正結(jié)果系數(shù)。對(duì)兩個(gè)

16、案例的修正后評(píng)估單價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均，兩個(gè)案例權(quán)重分別取0.5。用加權(quán)平均的方法，得到本項(xiàng)目的土地單價(jià)為8456元/平方米，即564萬元/畝；900畝商業(yè)用地總價(jià)為50.8億。項(xiàng)目案例一案例二交易單價(jià)（元/平方米）12551.925999修正結(jié)果系數(shù)0.5881.588修正后評(píng)估單價(jià)（元/平方米）73849527本項(xiàng)目評(píng)估單價(jià)（元/平方米）8456本項(xiàng)目評(píng)估總價(jià)（萬元）507604地塊價(jià)值評(píng)估結(jié)果本項(xiàng)目居住用地部分的土地單價(jià)為10785元/平方米，合720萬元/畝；300畝居住用地總價(jià)為21.6億元。本項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)園部分的土地單價(jià)為8456元/平方米，合560萬元/畝；900畝商業(yè)用地總價(jià)為50.4億

17、。經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算19測(cè)算前提說明 開發(fā)節(jié)奏：參照項(xiàng)目周邊大盤的年度開發(fā)量，結(jié)合自身地塊規(guī)模，建議分5年開發(fā)：寫字樓及住宅平均到5年進(jìn)行開發(fā)，商業(yè)及會(huì)展作為本項(xiàng)目的展示區(qū)在第一期推出，孵化器分兩期開發(fā)，酒店及配套在第二期開發(fā)； 地價(jià)取土地價(jià)值評(píng)估結(jié)果：住宅單價(jià)為720萬/畝，商業(yè)金融用地560萬/畝；土地成本根據(jù)開發(fā)進(jìn)度分?jǐn)傊粮髌?；商品住宅、商鋪及寫字樓的價(jià)格上漲幅度根據(jù)近年來北京市價(jià)格變化趨勢(shì)，較保守估計(jì)為5%；商業(yè)及寫字樓租金漲幅為1%；本報(bào)告設(shè)定銀行貸款情況，考慮銀行貸款等所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用;考慮土地增值稅，由于持有性物業(yè)不征收土地增值稅，所以這部分僅針對(duì)銷售的辦公物業(yè)和住宅。測(cè)算前提項(xiàng)目開發(fā)

18、節(jié)奏項(xiàng)目分五期開發(fā)，寫字樓從一期至五期每期開發(fā)15萬平米，住宅從一期到五期每期開發(fā)10萬平米；除此之外，一期開發(fā)2萬平米的展示區(qū)及3萬平米的特色商業(yè)，2萬平米的孵化器；二期開發(fā)2萬平米的管委會(huì)大樓，2萬平米酒店及1萬平米配套；三期開發(fā)3萬平米的孵化器一期二期三期四期五期合計(jì)2009年2010年2011年2012年2013年會(huì)展及商業(yè)(萬)55孵化器235寫字樓(萬)151515151575管委會(huì)大樓22酒店(萬)22配套11住宅101010101050合計(jì)(萬)3230282525140測(cè)算前提開發(fā)成本標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)北京市的通用測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，前期工程費(fèi)商務(wù)辦公為77.5元/平米，其他均為62元/平米；基

19、礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)為500元/平米；建安工程費(fèi)商務(wù)辦公為2500元/平米，商業(yè)為2000元/平米，住宅為2000元/平米，酒店為10000元/平米序號(hào)項(xiàng)目名稱商務(wù)辦公 商業(yè) 住宅 酒店 小計(jì) 備注 1前期工程費(fèi)1.1勘察測(cè)量費(fèi)37.5303030建安費(fèi)*1.5%1.2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)25202020建安費(fèi)*1%1.3招投標(biāo)費(fèi)15121212建安費(fèi)*0.6%前期工程小計(jì)77.5626262前期工程總計(jì)（萬元）6355372310012499512建安工程費(fèi)2.1建筑安裝工程費(fèi)2,500.002,000.002,000.002,000.002.2建筑裝飾工程費(fèi)8,000.00建筑安裝工程費(fèi)小計(jì)2,500.002,

20、000.002,000.0010,000.00建筑安裝工程費(fèi)總計(jì)（萬元）205,000.0012,000.00100,000.0020,000.00337,000.003基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費(fèi)3.1包括園林、小品、道路、紅線內(nèi)的小市政等500500500500基礎(chǔ)設(shè)施及配套工程費(fèi)總計(jì)410003000250001000700004管理費(fèi)用307.75256.2256.21056.21876.35不可預(yù)見費(fèi)153.875128.1128.1528.1（1+2+3）*5%不可預(yù)見費(fèi)總計(jì)12617.75768.664051056.220847.55管理費(fèi)用153.875128.1128.1528.1（

21、1+2+3）*5%管理費(fèi)用總計(jì)12617.75768.664051056.220847.555合計(jì)(不含地價(jià))3,385.252,818.202,818.2011,618.20各類物業(yè)建筑面積（平米）820,000.0060,000.00500,000.0020,000.00開發(fā)成本小計(jì)（萬元）277,590.5016,909.20140,910.0023,236.40經(jīng)濟(jì)測(cè)算酒店收入測(cè)算依據(jù)：酒店客房數(shù)200間，平均房價(jià)根據(jù)北京市五星級(jí)酒店的平均水平，為1500元/日，入住率為70%；餐飲收入及其他收入分別為客房收入的100%及50%；運(yùn)營成本為總收入的7%，稅費(fèi)為總收入的5.5%酒店的運(yùn)營

22、收入為18900萬元/年，運(yùn)營成本為14270萬元/年，運(yùn)營收益為4631萬元/年由于酒店開發(fā)前期投入較大，動(dòng)態(tài)回收期為17年，內(nèi)部收益率10.37%2009201020112012201312345現(xiàn)金流入189001890018900現(xiàn)金流出-36800 -14270 -14270 -14270 凈現(xiàn)金流0 -36800 4631 4631 4631 累計(jì)凈現(xiàn)金流0 -36800 -34978 -30347 -25717 貼現(xiàn)系數(shù)1.0000 1.0000 0.9259 0.8573 凈現(xiàn)金流現(xiàn)值0 -36800 4631 4288 3970 累計(jì)凈現(xiàn)金流現(xiàn)值0 -36800 -34978

23、 -30690 -26720 項(xiàng)目分五年進(jìn)行投資，投資額達(dá)到117.8億元注：土地成本以每期開發(fā)面積占總開發(fā)面積比例分?jǐn)偟礁髌诋?dāng)中序號(hào)項(xiàng)目名稱投資金額年份2009年2010年2011年2012年2013年1土地成本720,000 166400 155200 144000 127200 127200 2前期工程費(fèi)9,951 9951 3寫字樓建安工程費(fèi)205,000 42500 42500 45000 37500 37500 4酒店建安工程費(fèi)20,000 20000 5商業(yè)會(huì)展及配套建安工程費(fèi)12,000 10000 2000 6基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)70,000 16000 15000 14000 1

24、2500 12500 7住宅建安工程費(fèi)100,000 20000 20000 20000 20000 20000 8管理費(fèi)用20,848 4,170 4,170 4,170 4,170 4,170 9不可預(yù)見費(fèi)20,848 4,170 4,170 4,170 4,170 4,170 10合計(jì)1,178,646 273,190 263,039 231,339 205,539 205,539 項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)銷售收入207.21億元，銷售凈收入195.7億元測(cè)算依據(jù)：商業(yè)及寫字樓測(cè)算依據(jù)同前，住宅售價(jià)參照周邊的遠(yuǎn)洋山水，萬科紫臺(tái)等項(xiàng)目平均售價(jià)，估計(jì)為15000元/平米，漲幅參照北京市今年平均漲幅保守估計(jì)

25、為5序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)年份2009年2010年2011年2012年2013年1銷售收入2,072,112375,000393,750413,438434,109455,8151.1寫字樓銷售收入(萬元)1,243,267225,000236,250248,063260,466273,4891.1.1寫字樓銷售面積()750,000150,000150,000150,000150,000150,0001.1.2寫字樓平均售價(jià)(元/)25,00015,00015,75016,53817,36418,2331.1.3寫字樓銷售率（%）100%100%100%100%100%1.2住宅銷售收入（萬元）828

26、,845150,000157,500165,375173,644182,3261.2.1住宅銷售面積()100,000100,000100,000100,000100,0001.2.2住宅平均售價(jià)(元/)15,00015,75016,53817,36418,2331.2.3住宅銷售率（%）100%100%100%100%100%2當(dāng)期銷售回款2,072,112375,000393,750413,438434,109455,8153銷售稅金及附加115,00220,81321,85322,94624,09325,2983.1營業(yè)稅（銷售額的5%）103,60618,75019,68820,672

27、21,70522,7913.2城市建設(shè)維護(hù)稅（營業(yè)稅的7%）7,2521,3131,3781,4471,5191,5953.3教育費(fèi)附加（營業(yè)稅的3%）3,1085635916206516843.4印花稅1,0361881972072172284銷售凈收入1,957,110354,188371,897390,492410,016430,517項(xiàng)目現(xiàn)金流量表本項(xiàng)目2009年開始投入開發(fā)，當(dāng)期即可通過寫字樓和住宅銷售回現(xiàn)；折現(xiàn)率取行業(yè)普遍水平，8。序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)年份2009年2010年2011年2012年2013年1現(xiàn)金流入2,175,006 375,000 401,926 442,291 466,

28、972 488,817 1.1寫字樓銷售收入1,243,267 225,000 236,250 248,063 260,466 273,489 1.2商業(yè)會(huì)展孵化器出租收入46,194 0 8,176 9,954 13,963 14,102 1.3住宅銷售收入828,845 150,000 157,500 165,375 173,644 182,326 1.4酒店收入56,700 18,900 18,900 18,900 2現(xiàn)金流出1,720,219 317,089 318,410 318,291 309,437 456,992 2.1開發(fā)成本投資1,178,646 273,190 263,0

29、39 231,339 205,539 205,539 2.2經(jīng)營成本42,809 14,270 14,270 14,270 2.3銷售費(fèi)用62,163 11,250 11,813 12,403 13,023 13,674 2.4銷售、經(jīng)營稅金及附加115,002 20,813 21,853 22,946 24,093 25,298 2.5預(yù)征土地增值稅2.6結(jié)轉(zhuǎn)土地增值稅187,603 187,603 2.5所得稅133,996 11,837 21,705 37,333 52,512 10,608 3凈現(xiàn)金流量454,787 57,911 83,516 124,000 157,535 31,8

30、25 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量57,911 141,427 265,427 422,962 454,787 5凈現(xiàn)值361,111 53,621 71,602 98,435 115,793 21,660 6累計(jì)凈現(xiàn)值 53,621 125,222 223,658 339,451 361,111 土地增值稅共計(jì)18.8億元序號(hào)項(xiàng)目金額計(jì)算方法1土地及建安成本10140042財(cái)務(wù)和其他費(fèi)用114,963.003銷售稅費(fèi)115,002.004銷售收入2,072,112.005利潤828,143.00 (4)-(1)-(2)-(3)6銷售利潤率39.97%(5)/(4)7投資利潤率66.57%(5)/(1)+

31、(2)+(3)8成本利潤率81.67%(5)/(1)9扣除項(xiàng)目金額1446769.8(1)*1.2+(2)+(3)10增值額625342.2(4)-(9)11增值額占扣除部分的比例43.22%(10)/(9)12增值稅適用稅率30%13速算扣除系數(shù)0%14增值稅應(yīng)納稅額187602.66(10)*(12)-(9)*(13)15扣除增值稅后的利潤640,540.34 (5)-(14)16扣除增值稅后的成本利潤率63.17%(15)/(1)土地和建安成本計(jì)算的基礎(chǔ)為300畝居住用地和720畝商業(yè)用地，及對(duì)應(yīng)的50萬平米住宅和75萬平米銷售類辦公物業(yè)，共計(jì)1014004萬元。增值額占扣除部分的比例未

32、超過50%，所以增值稅稅率按30%計(jì)。項(xiàng)目利潤總額約53.6億元，稅后凈利潤40.2億；稅前成本利潤率為41.4%，稅后成本利潤率31%序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)2009 2010 2011 2012 2013 1經(jīng)營收入2175006 375000 401926 442291 466972 488817 1.1 寫字樓銷售收入1243267 225000 236250 248063 260466 273489 1.2 出租收入(孵化器和商業(yè)、會(huì)展）46194 0 8176 9954 13963 14102 1.3酒店收入56700 0 0 18900 18900 18900 1.4住宅銷售收入82884

33、5 150000 157500 165375 173644 182326 2開發(fā)成本1178646 273190 263039 231339 205539 205539 3運(yùn)營成本(出租)42809 0 0 14270 14270 14270 4銷售費(fèi)用62163 11250 11813 12403 13023 13674 5銷售、經(jīng)營稅金及附加115002 20813 21853 22946 24093 25298 6財(cái)務(wù)費(fèi)用52800 22400 18400 12000 0 0 7土地增值稅187603 0 0 0 0 187603 8營業(yè)利潤535983 47347 86821 1493

34、34 210047 42434 9補(bǔ)前期虧損0 0 0 0 0 0 10利潤總額535983 47347 86821 149334 210047 42434 11所得稅133996 11837 21705 37333 52512 10608 12凈利潤401987 35511 65116 112000 157535 31825 土地敏感性分析29不同地價(jià)水平下的項(xiàng)目投資和利潤水平變化率地價(jià)水平（萬元/畝）開發(fā)投資額（億元）稅前利潤率稅后利潤率土地增值稅（億元）基準(zhǔn)價(jià)0商業(yè) 560萬元/畝住宅 720萬元/畝 117.841.4%31%18.8住宅用地價(jià)格變化，商業(yè)用地價(jià)格保持不變（地價(jià)水平欄僅

35、標(biāo)注變化了的住宅用地價(jià)格）-20%576113.545.5%34.1%20.5-10%648115.743.6%32.7%19.7+10%792120.039.6%29.7%17.9+20%864122.237.7%28.3%17.1商業(yè)用地價(jià)格變化，住宅用地價(jià)格保持不變（地價(jià)水平欄僅標(biāo)注變化了的商業(yè)用地價(jià)格）-20%448107.851.6%38.7%22.7-10%504112.846.6%34.95%20.4+10%616122.936.7%27.6%17.1+20%672127.932.3%24.2%15.4土地價(jià)格變化對(duì)項(xiàng)目整體稅前利潤率的影響 商業(yè)用地面積比例相對(duì)較大，所以當(dāng)商業(yè)用

36、地單價(jià)變化的時(shí)候，整體稅前利潤的變化更為明顯。商業(yè)用地價(jià)格上漲10%，稅前利潤率下降4.7%左右；上漲20%，稅前利潤率下降約9.1%。商業(yè)用地價(jià)格下降10%，稅前利潤率上漲5.2%左右；下降20%，稅前利潤率上漲10.2%。住宅用地價(jià)格上漲10%，稅前利潤率下降1.8%左右；上漲20%，稅前利潤率下降約3.7%。住宅用地價(jià)格下降10%，稅前利潤率提高2.2%左右；下降20%，稅前利潤率提高4.1%。土地價(jià)格變化對(duì)項(xiàng)目整體稅后利潤率的影響 商業(yè)用地面積比例相對(duì)較大，所以當(dāng)商業(yè)用地單價(jià)變化的時(shí)候，整體稅后利潤的變化更為明顯。商業(yè)用地價(jià)格上漲10%，稅后利潤率下降3.4%左右；上漲20%，稅后利潤率下降約6.8%。商業(yè)用地價(jià)格下降10%，稅后利潤率上漲3.95%左右；下降20%，稅后利潤率上漲7.7%。住宅用地價(jià)格上漲10%，稅后利潤率下降1.3%左右；上漲20%，稅后利潤率下降約2.7%。住宅用地價(jià)格下降10%，稅后利潤率提高1.7%左右；下降20%，稅后利潤率提高3.1%。物業(yè)售價(jià)敏感性分析33物業(yè)銷售價(jià)格敏感性變化率地價(jià)水平（萬元/畝）稅前利潤率稅后利潤率土地增值稅（億元）基準(zhǔn)價(jià)0寫字樓 15000元/平米住宅 15000元/平米 41.4%31.0%18.8住宅銷售