物業(yè)保安、消防與車輛管理講義-PPT精選課件

1、授課教師：胡 昊 博士上海交通大學(xué)船建學(xué)院工程管理研究所20192019學(xué)年第二學(xué)期本科選修課保安、消防與車輛管理1課堂討論何為ISO9000？2International Standard Organization 它是由各國標(biāo)準(zhǔn)化團(tuán)體組成的世界性的聯(lián)合會。其主要工作是制定國際標(biāo)準(zhǔn)。ISO9000： 1987年由ISO正式頒布的質(zhì)量管理和質(zhì)量保證系列標(biāo)準(zhǔn)，是一個國際性的管理標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和ISO90003從1987年國際標(biāo)準(zhǔn)化組織制訂ISO9000標(biāo)準(zhǔn)起短短數(shù)年時間，ISO9000質(zhì)量管理與質(zhì)量保證體系標(biāo)準(zhǔn)被一百多個國家推行，全球頒發(fā)ISO9000質(zhì)量體系認(rèn)證證書數(shù)量已超過40萬。 截止到2

2、019年6月底，中國累計有30871個企業(yè)獲得質(zhì)量體系認(rèn)證。通過ISO9000認(rèn)證的企業(yè)，不僅在企業(yè)間的競爭中可以出具證明自己實(shí)力的客觀依據(jù)，而且在進(jìn)入國際市場時，可以比較容易地突破“技術(shù)壁壘”、“綠色壁壘”等非關(guān)稅壁壘，廣泛地開拓國際市場。 4ISO 9000系列標(biāo)準(zhǔn)的架構(gòu) 國際標(biāo)準(zhǔn)化組織（ISO）每5年對他們的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行回顧和升級，以確保符合不斷變化的業(yè)務(wù)需求和期望。ISO 于1987年推出在全球公認(rèn)的質(zhì)量管理體系ISO 9000系列標(biāo)準(zhǔn)(第一版)。隨后于1994年推出第二版，包括三種質(zhì)量保證模式，即ISO 9001、ISO 9002 、ISO 9003，可以用來區(qū)分企業(yè)的特性。而2000年

3、12月所公布的則是ISO 9000系列標(biāo)準(zhǔn)的最新版本（第三版），新的標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)化了對服務(wù)業(yè)的適用性、與其它標(biāo)準(zhǔn)的兼容性及持續(xù)改善的成長性；同時大幅簡化了第二版所參考的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（主要標(biāo)準(zhǔn)只剩下9000，9001，9004）及文件化的要求。 5ISO90001994系列標(biāo)準(zhǔn)包括：基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)：ISO8402及ISO9000-1ISO9000-4;核心標(biāo)準(zhǔn)：ISO9001ISO9004標(biāo)準(zhǔn)及其分標(biāo)準(zhǔn)；支持性標(biāo)準(zhǔn):ISO10001ISO10020標(biāo)準(zhǔn)及其分標(biāo)準(zhǔn)。6GB/T10300系列標(biāo)準(zhǔn)：我國于1989年8月等效采用的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。GB/T19000ISO9000系列標(biāo)準(zhǔn)： 國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局于1992年10月

4、為了與國際接軌，等同采用了質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)。等效采用：我國的標(biāo)準(zhǔn)與國際標(biāo)準(zhǔn)在技術(shù)內(nèi)容上基本一致，只有小的差異；在形式編排上有所差異。等同采用：就是將質(zhì)量管理與質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)的中文譯本直接作為國家標(biāo)準(zhǔn)，在技術(shù)內(nèi)容和結(jié)構(gòu)上不作或稍作編輯性修改。7質(zhì)量管理的發(fā)展 1. 傳統(tǒng)的質(zhì)量管理階段 20世紀(jì)初，泰勒，“事后管理”。缺少對預(yù)防和產(chǎn)品生產(chǎn)過程的控制和管理。 2. 統(tǒng)計質(zhì)量控制階段概率論、數(shù)理統(tǒng)計找出原因，防止殘次品。過分強(qiáng)調(diào)統(tǒng)計而忽視組織管理 3. TQC（全面質(zhì)量管理）對生產(chǎn)全過程的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量管理；每一位員工參與質(zhì)量管理。8質(zhì)量體系與質(zhì)量認(rèn)證 （1）質(zhì)量體系：為實(shí)施質(zhì)量管理所需要的組織

5、結(jié)構(gòu)，程序，過程和資源。 為了保證產(chǎn)品質(zhì)量滿足顧客的需要，由組織結(jié)構(gòu)、職責(zé)、程序、活動、能力和資源等構(gòu)成的有機(jī)整體。9質(zhì)量體系的特點(diǎn)它是企業(yè)解決質(zhì)量問題的一種思想方法；它表現(xiàn)為一整套深入細(xì)致的質(zhì)量體系文件；它使得所有質(zhì)量活動都能得到充分而有效的控制；它有利于確定企業(yè)各種質(zhì)量活動的優(yōu)先順序。10 （3）質(zhì)量認(rèn)證：由可以充分信賴的第三方證實(shí)某一經(jīng)過鑒定的產(chǎn)品或服務(wù)符合特定標(biāo)準(zhǔn)或其他技術(shù)規(guī)范的活動。第三方無行政上的隸屬關(guān)系、無經(jīng)濟(jì)上的利害關(guān)系。認(rèn)證的基礎(chǔ)是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；認(rèn)證的對象是產(chǎn)品或服務(wù)；認(rèn)證合格的證明是合格證書或合格標(biāo)志。 （2）質(zhì)量保證：為了確信其產(chǎn)品或服務(wù)的質(zhì)量能夠滿足規(guī)定的質(zhì)量要求，所必需的

6、有計劃、有組織的活動證據(jù)。11實(shí)施ISO9000質(zhì)量體系的步驟組織機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)小組、工作小組、內(nèi)部審核員、指 定管理者代表；診 斷找標(biāo)準(zhǔn)；培 訓(xùn)各級人員的培訓(xùn)；體系設(shè)計文件的編制試運(yùn)行審核和認(rèn)證申請、初審或預(yù)審、認(rèn)證審核、頒發(fā)合格證和注冊。12推行ISO9000應(yīng)注意的問題 充分考慮 企業(yè)自身的實(shí)際情況； 行業(yè)特色（選擇適合行業(yè)要求的模式）； 確定推行標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)； 體系要有可操作性和靈活性； 要認(rèn)真貫徹和執(zhí)行體系； 要建立有效的配套激勵機(jī)制。 13物業(yè)管理企業(yè)的質(zhì)量管理1、質(zhì)量產(chǎn)品質(zhì)量；工作質(zhì)量2、質(zhì)量管理 為了保證工作質(zhì)量，服務(wù)質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量而進(jìn)行的質(zhì)量調(diào)查、計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、信息反饋

7、等各項工作的總稱?！胺从硨?shí)體滿足明確和隱含需要的能力的特征總和”。14物業(yè)企業(yè)實(shí)施ISO9000的意義1. 行業(yè)規(guī)范化的需要；2. 創(chuàng)“用戶滿意物業(yè)”的需要；3. 促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的提高，增強(qiáng)企業(yè)競爭力 對照標(biāo)準(zhǔn)找差距4. 國際化要求（尤其是加入WTO后）5. 有利于企業(yè)增加無形資產(chǎn)，提高企業(yè)形象和品牌含金量15創(chuàng)建ISO9000物業(yè)管理小區(qū)通過ISO9000質(zhì)量管理體系認(rèn)證 16第一節(jié) 保安管理保安管理的范疇：房屋建筑、附屬設(shè)備和公共設(shè)施的管理業(yè)主與使用人的生命與財產(chǎn)安全一、保安管理的任務(wù)通過現(xiàn)行的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段，依靠各種先進(jìn)設(shè)備與工具，防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或使用

8、人的生命財產(chǎn)與身心健康的行為。17二、保安管理的特點(diǎn)綜合性強(qiáng)，管理難度大服務(wù)性強(qiáng)18三、保安管理的內(nèi)容建立健全組織機(jī)構(gòu)制定和完善各項治安保衛(wèi)管理制度加強(qiáng)保安員的培訓(xùn)建立正常的巡視制度門衛(wèi)、守護(hù)和巡邏完善區(qū)域內(nèi)的安全防范措施聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，搞好群防群治與周圍單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，并與當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)建立良好的工作關(guān)系為保安人員配備必要的保安器具，并為保安人員辦理人身保險19四、保安部門崗位設(shè)置與職責(zé)保安部辦公室監(jiān)控中心大堂內(nèi)保安班組門衛(wèi)保安班組巡邏保安班組20五、保安人員的資質(zhì)審查與培訓(xùn)工作保安人員來源：專業(yè)保安公司派出聘用的離退休人員各公司自行招聘上崗的六、保安工作人員的紀(jì)律與交接班制度21第二節(jié)

9、消防安全及其管理消防管理的依據(jù)：中華人民共和國消防條例高層建筑消防管理規(guī)則一、消防管理的主要內(nèi)容建設(shè)高素質(zhì)的消防隊伍制定完善的消防制度消防設(shè)備的管理物業(yè)的特殊消防管理22二、消防管理人員的職責(zé)23三、消防常識（一）防火的一般常識（二）滅火的一般知識（三）滅火器的操作（四）發(fā)生火警時的應(yīng)急措施（五）幾種起火情況的撲救辦法（六）消防監(jiān)控中心管理制度24四、幾種消防設(shè)施、設(shè)備與工具簡介（一）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)（二）消防給水系統(tǒng)（三）自動噴淋系統(tǒng)（四）消防增壓泵（五）鹵代烷滅火系統(tǒng)（六）滅火器（七）消防電梯（八）防火卷簾門、防火門（九）消防水箱（水池）（十）消防通道、避難層、消防電梯前室、樓梯前室（十一

10、）氧氣面具、消防戰(zhàn)斗服、救命繩、太平斧25高層建筑的消防管理（1）高層建筑消防的特點(diǎn) 耐火極限低 火險因素多 火勢蔓延快 疏散困難 補(bǔ)救難度大26（2）主要措施 作好防火分隔工作 做好安全疏散的準(zhǔn)備工作 設(shè)置自動報警設(shè)施和滅火裝置 設(shè)置火災(zāi)事故照明和疏散標(biāo)志 提高消防自救能力，健全制約機(jī)制27第三節(jié) 車輛的停放與管理一、搞好停車場（庫）的建設(shè)二、車輛管理（一）管理人員的職責(zé)（二）車輛管理規(guī)定28物業(yè)轄區(qū)車輛停放管理的必要性（一）居住區(qū)停放車輛的增多 原因：一是允許開回家的公車數(shù)量增多。二是居民汽車購買能力的提高。三是外埠車輛增多。（二）汽車隨意停放現(xiàn)象多29停車場（庫）的規(guī)劃及設(shè)置（一）停放場

11、（庫）設(shè)置遇到的問題 泊車位的預(yù)估不準(zhǔn)。 停泊位置的規(guī)劃沒有從環(huán)境質(zhì)量的全局上考慮。30（二）設(shè)置停放場（庫）應(yīng)考慮 的因素1必須把人的活動放在首位2合理估計車位數(shù)量3. 保證交通順暢、車主方便、行人安全4. 保證小區(qū)環(huán)境質(zhì)量（安寧、整潔）5經(jīng)濟(jì)合理6. 便于管理31車輛停放與車輛管理（一）車輛停放 解決“動”和“靜”兩個問題（二）車輛管理 解決兩大問題：合理收費(fèi)、防盜 合理收費(fèi)是指車管費(fèi)（未含車位費(fèi)），應(yīng)包括維 持停車場（庫）正常使用所必需的開支： 管理人員的勞務(wù)費(fèi)支出 管理設(shè)施設(shè)備費(fèi) 適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)。 車輛防盜措施：人精、器良、制度完善。32（三）機(jī)動車輛管理規(guī)定1所有外來車輛，未經(jīng)許可，不

12、得進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域.2進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的車輛，必須按指定的地點(diǎn)停放，并按規(guī)定收取一定的停車費(fèi)，行車通道、消防通道及非停車位置禁止停車；3凡裝有易燃、易爆、劇毒品或裝有污染物品的車輛和25噸以上的貨車，嚴(yán)禁駛?cè)胛飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)；4長期停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛 ，應(yīng)向物業(yè)管理公司申請，繳納車輛停放費(fèi)，領(lǐng)取物來管理公司頒發(fā)的“準(zhǔn)停證”。5駛?cè)胛飿I(yè)管理區(qū)域的車輛應(yīng)減速行駛、不得鳴號，如果車輛損壞路面或公用設(shè)施，應(yīng)按價賠償。6不準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)任何地方學(xué)習(xí)駕駛機(jī)動車或試車。7車輛管理員必須嚴(yán)格執(zhí)行車輛出入規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告，并認(rèn)真做好交接班工作，因交接班不清而造成事故時，追究交接班雙方責(zé)任。33本章案例2019年7月的一個周末夜晚，住在XX小區(qū)東座的一位小姐進(jìn)入大堂后處理一件事情。辦完事后，發(fā)現(xiàn)放在一旁的手袋不見了。手袋中裝有剛發(fā)的工資和所在公司保險柜的鑰匙。管理處領(lǐng)導(dǎo)獲悉后，馬上來到東座大堂，向護(hù)衛(wèi)員和失主進(jìn)一步了解有關(guān)情況，并當(dāng)即調(diào)看了事發(fā)時段的大堂監(jiān)控錄像。從錄像中找到了可疑之人，這人順手拿走小姐置于一旁的手袋的全過程在錄像中清晰可見。然而遺憾的是，由于攝像鏡頭位置和角度的局限，錄像只顯示了可疑人的背影。從背影看可能是設(shè)在東座的某公司一員工，但難以進(jìn)一步確認(rèn)。34失主不希望帶來其他麻煩，要求管理處繼續(xù)幫助查找，而管理