地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理概述

1、PROVIDE by LouisYang版權(quán)所有Copyright Reserve地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)(ynyng)計(jì)劃管理Real-estate Project Development Operation Management楊奇凡2013年8月共十八頁(yè)目錄(ml) Table of Content21.2.3.4.地產(chǎn)(dchn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理概述（什么是運(yùn)營(yíng)管理？）運(yùn)營(yíng)管理的作用（運(yùn)營(yíng)管理管什么？）如何做好運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理如何實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理體系的匹配搭建與持續(xù)性優(yōu)化版權(quán)所有Copyright Reserve共十八頁(yè)一、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理概述（什么是運(yùn)營(yíng)管理？）31、運(yùn)營(yíng)管理的前提是戰(zhàn)略目標(biāo)，運(yùn)營(yíng)管理是

2、過(guò)程管控。戰(zhàn)略目標(biāo)：是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略活動(dòng)預(yù)期取得的主要成果的期望值。戰(zhàn)略目標(biāo)的設(shè)定，同時(shí)也是整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)宗旨的展開(kāi)和具體化，是企業(yè)宗旨中確認(rèn)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、社會(huì)使命等進(jìn)一步的闡明和界定，也是企業(yè)在既定的戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域展開(kāi)戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所要達(dá)到的水平的具體(jt)規(guī)定。版權(quán)所有Copyright Reserve1）宏觀性3）相對(duì)(xingdu)穩(wěn)定性5）可分性7）可檢驗(yàn)性2）長(zhǎng)期性4）全面性6）可接受性8）可挑戰(zhàn)性8大特點(diǎn)共十八頁(yè)財(cái)務(wù)緯度類指標(biāo)收益類：凈利潤(rùn)/結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本效率類：銷售凈利潤(rùn)率/投資收益率IRR/成本利潤(rùn)率資產(chǎn)類：NPV（凈現(xiàn)值）資金類：經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流/資金平衡時(shí)間運(yùn)營(yíng)管理類指標(biāo)進(jìn)度：

3、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成質(zhì)量：設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達(dá)成、成本目標(biāo)的達(dá)成客戶緯度類指標(biāo)項(xiàng)目品牌：知名度/認(rèn)知度/美譽(yù)度客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計(jì)/銷售服務(wù)/工程質(zhì)量/物業(yè)服務(wù)/工程維修等的客戶滿意度能力緯度類指標(biāo)人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識(shí)經(jīng)驗(yàn)的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升8/29/2013一、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kif)運(yùn)營(yíng)管理概述（什么是運(yùn)營(yíng)管理？）4附：供參考的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)（評(píng)價(jià)指標(biāo)）版權(quán)所有Copyright Reserve共十八頁(yè)一、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理概述（什么是運(yùn)營(yíng)管理？）52、在了解企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)后，我們更為(n wi)直觀的可以理解運(yùn)營(yíng)管理是一個(gè)企

4、業(yè)實(shí)現(xiàn)既定戰(zhàn)略目標(biāo)的過(guò)程與方法。運(yùn)營(yíng)管理的定義：從本質(zhì)上講，運(yùn)營(yíng)管理就是在一定的資源條件下，“為達(dá)成目標(biāo)而采取的各種管理手段與資源整合”的循環(huán)過(guò)程。企業(yè)目標(biāo)(mbio)：財(cái)務(wù)類、銷售類、工程類等運(yùn)營(yíng)管理資源條件：人員、資金、土地等引申出來(lái)的操作層面疑問(wèn)？運(yùn)營(yíng)管理具體到底管什么？由誰(shuí)來(lái)管？應(yīng)該選擇哪種合適的運(yùn)管模式？版權(quán)所有Copyright Reserve共十八頁(yè)知識(shí)領(lǐng)域管理目標(biāo)管理內(nèi)容（運(yùn)營(yíng)管理范疇）項(xiàng)目整體管理保證項(xiàng)目有良好的整體計(jì)劃，并得到執(zhí)行和控制明確總體目標(biāo)，并通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理手段促使其順利達(dá)成項(xiàng)目范圍管理保證項(xiàng)目完整地做項(xiàng)目該做的事情建立權(quán)責(zé)手冊(cè)，明確項(xiàng)目的權(quán)則及各專業(yè)的分工項(xiàng)目時(shí)間管

5、理保證項(xiàng)目按進(jìn)度計(jì)劃完成編制并確定項(xiàng)目各類進(jìn)度計(jì)劃，并通過(guò)計(jì)劃管理手段進(jìn)行有效控制項(xiàng)目費(fèi)用管理保證項(xiàng)目按預(yù)算完成編制項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算（營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用），明確項(xiàng)目成本目標(biāo)，并進(jìn)行控制項(xiàng)目質(zhì)量管理保證項(xiàng)目工作成果的質(zhì)量明確各階段建設(shè)質(zhì)量成果標(biāo)準(zhǔn)，建立各階段成果質(zhì)量管理機(jī)制，并進(jìn)行過(guò)程中的實(shí)時(shí)控制項(xiàng)目人力資源管理保證人力資源最有效地被利用根據(jù)自身特點(diǎn)，選擇合適的運(yùn)營(yíng)管控模式及組織構(gòu)架項(xiàng)目溝通管理保證項(xiàng)目有良好的信息溝通建立項(xiàng)目報(bào)告及會(huì)議溝通機(jī)制并有效執(zhí)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理盡可能降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)性建立會(huì)議決策、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制并有效執(zhí)行6版權(quán)所有Copyright Reserve二、運(yùn)營(yíng)(ynyng)管理

6、的作用（運(yùn)營(yíng)(ynyng)管理管什么？）1、在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈中，運(yùn)營(yíng)管理(gunl)基本上貫穿了整個(gè)價(jià)值鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)共十八頁(yè)運(yùn)營(yíng)管理管理范疇管理措施管理目標(biāo)項(xiàng)目投資決策及收益跟蹤參與投資決策，實(shí)施全過(guò)程項(xiàng)目收益跟蹤科學(xué)決策，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目收益控制項(xiàng)目成果管理項(xiàng)目各階段的成果管理+項(xiàng)目后評(píng)估成果降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)度計(jì)劃管理各類項(xiàng)目計(jì)劃、管理計(jì)劃的協(xié)調(diào)提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率運(yùn)營(yíng)決策管理會(huì)議管理（項(xiàng)目例會(huì)、評(píng)審會(huì)、運(yùn)營(yíng)例會(huì)等）提高決策效率目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤與分析成本目標(biāo)的動(dòng)態(tài)即時(shí)控制資金、預(yù)算管理預(yù)算的編制及滾動(dòng)控制防范資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率二、運(yùn)營(yíng)管理的作用（運(yùn)營(yíng)管理管

7、什么？）72、運(yùn)營(yíng)管理是通過(guò)(tnggu)“以始為終”的管理手段，管理好影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各關(guān)鍵要素設(shè)定項(xiàng)目(xingm)基準(zhǔn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)期初設(shè)定的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)版權(quán)所有Copyright Reserve共十八頁(yè)二、運(yùn)營(yíng)管理的作用（運(yùn)營(yíng)管理管什么？）83、地產(chǎn)(dchn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的重點(diǎn)：PTQCTtiming：時(shí)間節(jié)點(diǎn)的管理Pperformance：運(yùn)營(yíng)績(jī)效目標(biāo)的設(shè)定(sh dn)、跟蹤、評(píng)估Qquality：質(zhì)量、階段性成果的管理Cconferencing：決策會(huì)議管理 在所有的指標(biāo)當(dāng)中，“進(jìn)度”是最基本的指標(biāo)之一，也常常被認(rèn)為是最重要、管理難度最大的指標(biāo)之一。 因此，對(duì)于大

8、多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，運(yùn)營(yíng)管理都首先從“計(jì)劃管理”開(kāi)始。版權(quán)所有Copyright Reserve共十八頁(yè)9三、如何(rh)做好運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)決定了任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商都會(huì)在各個(gè)階段高度關(guān)注“進(jìn)度計(jì)劃節(jié)點(diǎn)”的實(shí)現(xiàn)(shxin)情況，因?yàn)椋?隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的拉長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資的“機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)”會(huì)逐步加大； 進(jìn)度時(shí)間，是影響管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用高低的一個(gè)決定因素； 進(jìn)度時(shí)間，是影響項(xiàng)目IRR的重要因素之一，而IRR是大部分企業(yè)作為項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù) 房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)、外部接口多，協(xié)同與協(xié)調(diào)非常繁雜 計(jì)劃管理的過(guò)程，是房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程 計(jì)劃管理是項(xiàng)目管理人員的必備工具版權(quán)所

9、有Copyright Reserve共十八頁(yè)三、如何做好運(yùn)營(yíng)計(jì)劃(jhu)管理102、因此，在實(shí)際的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，以下的管理(gunl)難點(diǎn)時(shí)有發(fā)生：版權(quán)所有Copyright Reserve 干到哪算哪（沒(méi)有計(jì)劃） “三拍”計(jì)劃（拍腦袋、拍胸脯、拍大腿） 計(jì)劃排不了（都給自己留足時(shí)間，不管別人能不能干） 啊呀，忘了這事了（計(jì)劃漏項(xiàng)） 工程端口、營(yíng)銷端口急得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)（上游計(jì)劃的拖延） 不該干的干了，該干的還沒(méi)動(dòng)（計(jì)劃不清晰，眉毛胡子一把抓） 。共十八頁(yè)8/29/2013Copyright Reserve支援(zhyun)性業(yè)務(wù)主營(yíng)業(yè)務(wù)版權(quán)所有財(cái)務(wù)(ciw)、計(jì)劃項(xiàng)目獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷策劃售后

10、服務(wù)人力資源行政綜合施工建設(shè)利潤(rùn)空間 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈?zhǔn)腔凇皟r(jià)值鏈”模型，結(jié)合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的自身特點(diǎn)從而衍生出來(lái)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最大特點(diǎn)與價(jià)值體現(xiàn)就在四個(gè)字“資源整合” 其大致模型如左圖所示三、如何做好運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理11附 1 ：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈模型共十八頁(yè)8/29/2013版權(quán)所有Copyright Reserve附2：目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的價(jià)值鏈主要包含的模塊示例： 左圖為國(guó)內(nèi)某上市房企的主營(yíng)業(yè)務(wù)管理模塊與支援性經(jīng)營(yíng)(jngyng)管理模塊的分類 主營(yíng)業(yè)務(wù)為9大類，支援性業(yè)務(wù)為7大類12三、如何(rh)做好運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理共十八頁(yè)8/29/2013Copyright Reserve示例(shl)價(jià)值

11、鏈環(huán)節(jié)項(xiàng)目獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)施工建設(shè)(jinsh)策劃與銷售階段性成果體現(xiàn)項(xiàng)目立項(xiàng)批文土地證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建筑工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證銷售許可證對(duì)應(yīng)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模塊投資決策管理設(shè)計(jì)管理工程管理營(yíng)銷管理版權(quán)所有三、如何做好運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理13附3：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈的主要環(huán)節(jié)與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)相對(duì)應(yīng)共十八頁(yè)三、如何做好運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理143、結(jié)合前面的分析，我們不難得出“計(jì)劃管理的根本不僅僅是制訂(zhdng)計(jì)劃本身，而是為了實(shí)現(xiàn)資源整合的有效管理”的結(jié)論，做好的關(guān)鍵在于：1）組織保障，責(zé)任明確2）關(guān)鍵(gunjin)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)導(dǎo)向3）及時(shí)地過(guò)程跟蹤與預(yù)警4）結(jié)果考核與績(jī)效驅(qū)動(dòng)5）全員參與，過(guò)程

12、留痕明確公司各管理部門在計(jì)劃管理中的“責(zé)”、“權(quán) ”，作為公司制度加以要求強(qiáng)調(diào)“計(jì)劃節(jié)點(diǎn)”對(duì)于實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的重要性與戰(zhàn)略意義根據(jù)不同等級(jí)的計(jì)劃重要性，有針對(duì)性的對(duì)計(jì)劃內(nèi)容過(guò)程執(zhí)行情況進(jìn)行實(shí)時(shí)跟進(jìn)與項(xiàng)目、部門績(jī)效掛鉤的管理方法，意在培養(yǎng)大家“計(jì)劃在前”的工作習(xí)慣計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)與每個(gè)員工都相關(guān)，保留管理過(guò)程痕跡，進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)與知識(shí)沉淀版權(quán)所有Copyright Reserve共十八頁(yè)8/29/2013Copyright Reserve四、如何實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理體系的“匹配”搭建與持續(xù)性優(yōu)化151、運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理體系建立與推動(dòng)關(guān)鍵在于公司領(lǐng)導(dǎo)決策層的決心2、運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理體系的執(zhí)行與落實(shí)關(guān)鍵在公司的中層領(lǐng)導(dǎo)3

13、、運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理體系是一個(gè)“逐步推進(jìn)、系統(tǒng)完善、持續(xù)優(yōu)化”的循環(huán)(xnhun)過(guò)程。版權(quán)所有共十八頁(yè)8/29/2013Copyright Reserve結(jié)語(yǔ)：161、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)“資源整合”型的綜合性市場(chǎng)行為，現(xiàn)在已經(jīng)步入了由“粗放型”向“精細(xì)化”轉(zhuǎn)型(zhun xn)的快速開(kāi)發(fā)軌跡?！斑\(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理”已經(jīng)成為了當(dāng)前主流開(kāi)發(fā)商常用的日常經(jīng)營(yíng)管理方式并在不斷加大使用強(qiáng)度。2、 通過(guò)“運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理”，能夠更為有效的整合企業(yè)現(xiàn)有資源、合理的降低運(yùn)營(yíng)成本、逐步提高工作效率，從而最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的達(dá)成。3、 “運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理”能有效的保留企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理行為過(guò)程痕跡，為企業(yè)積累、沉淀大量的“無(wú)形財(cái)富”經(jīng)驗(yàn)與知識(shí)，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化操作提供的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)與支撐。版權(quán)所有共十八頁(yè)8/29/2013Copyright Reserve17感謝聆聽(tīng)，歡迎(hunyng)交流，敬候斧正！版權(quán)所有共十八頁(yè)內(nèi)容摘要PROVIDE by LouisYang。版權(quán)所有。收益類：凈利潤(rùn)/結(jié)轉(zhuǎn)收入/結(jié)轉(zhuǎn)成本。效率類：銷售凈利潤(rùn)率/投資收益率IRR/成本利潤(rùn)率。項(xiàng)目品牌：知名度/認(rèn)知度/美譽(yù)度。客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計(jì)/