武漢新長(zhǎng)江國(guó)際寫字樓項(xiàng)目廣告推廣方案_128PPT

1、新長(zhǎng)江國(guó)際寫字樓提案2009.01.16培根廣告1此次提案需要解決的問(wèn)題也就是解決：怎樣讓培根廣告購(gòu)買新長(zhǎng)江國(guó)際？2有疑問(wèn)？那就對(duì)了，看下去吧，你會(huì)找到答案3四個(gè)篇章：市場(chǎng)分析產(chǎn)品建議產(chǎn)品定位創(chuàng)意表現(xiàn)4市場(chǎng)分析篇5A.宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)走勢(shì)6（1）次貸危機(jī)、經(jīng)濟(jì)進(jìn)入深度調(diào)整期美國(guó)第二大次級(jí)抵押貸款公司新世紀(jì)金融，破產(chǎn)美國(guó)第五大投資銀行“貝爾斯登”廉價(jià)賣給摩根大通 158年的雷曼兄弟破產(chǎn)消費(fèi)者對(duì)于經(jīng)濟(jì)預(yù)期悲觀消費(fèi)者持幣觀望情緒濃厚全球性投資行業(yè)嚴(yán)重下挫7（2）中國(guó)股市、樓市（住宅）嚴(yán)重下挫滬市從6124點(diǎn)下挫至1664點(diǎn)，消滅資金20萬(wàn)億，大部分中產(chǎn)階級(jí)一蹶難振。自2007年9月份的政策調(diào)整以來(lái)，

2、加上次貸危機(jī)的越演逾烈，全國(guó)樓市集體下跌兩成左右，局部市場(chǎng)達(dá)四至五成。單筆掛牌拍賣用地面積減小，土地成交價(jià)格下降，流拍、流標(biāo)現(xiàn)象頻生 經(jīng)濟(jì)大勢(shì)下行房地產(chǎn)深度調(diào)整剛剛開始8（3）政策頻繁出臺(tái)金融危機(jī)繼續(xù)蔓延央行08年已五次降息，累計(jì)216個(gè)基點(diǎn)的降息將大大減輕房貸成本，也減輕了開發(fā)商的資金成本從2008年12月23日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率下調(diào)0.27個(gè)百分 點(diǎn)，當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率保持不變。 從2008年12月23日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率0.18個(gè)百分點(diǎn)。 降低二手房交易稅費(fèi)、適當(dāng)放寬二手房信貸、支持合理融資需求，加大對(duì)中低價(jià)位和中小套型普通商品房建設(shè)的信

3、貸支持 力度前所未有,利好見真尚待時(shí)日一線樓市成交量報(bào)復(fù)性反彈，但總體看跌9（4）4萬(wàn)億拉動(dòng)內(nèi)需政策博弈次貸危機(jī)2008年11月中國(guó)出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需10措施 2010年底需投資4萬(wàn)億一是加快建設(shè)保障性安居工程。 二是加快農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 三是加快鐵路、公路和機(jī)場(chǎng)等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。四是加快醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育事業(yè)發(fā)展。 五是加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)。 六是加快自主創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)調(diào)整。七是加快地震災(zāi)區(qū)災(zāi)后重建各項(xiàng)工作。 八是提高城鄉(xiāng)居民收入。 九是在全國(guó)所有地區(qū)、所有行業(yè)全面實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革，鼓勵(lì)企業(yè)技術(shù)改造，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)1200億元。十是加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持力度。 政府“保8”決心雄壯樓市恢復(fù)有賴整體經(jīng)

4、濟(jì)回暖 10小結(jié)2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)依舊嚴(yán)峻買賣雙方更加理性市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)逐漸向買方傾斜11B.武漢寫字樓市場(chǎng)分析 12當(dāng)前武漢寫字樓市場(chǎng)環(huán)境武漢市場(chǎng)目前已有寫字樓 100 余座，其中甲級(jí)寫字樓約占 7.15%，乙級(jí)寫字樓約占 25%。比較全國(guó)其它城市來(lái)看， 武漢寫字樓市場(chǎng)整體發(fā)展水平較低，優(yōu)質(zhì)寫字樓太少。07年底全國(guó)熱點(diǎn)城市寫字樓租金水平 （元/月/）13武漢的租金水平在全國(guó)熱點(diǎn)城市處于相對(duì)落后的位置,但城市升值潛力仍被看好。1490年99年 01年 03年 06年 08年 90年代 新世紀(jì)初 現(xiàn)在泰合廣場(chǎng)建成,武漢寫字樓起步武漢寫字樓陷入低谷,空置率大幅提高商住樓開始出現(xiàn),并迅速發(fā)展商

5、住樓不能滿足需求,純寫字樓再度興起寫字樓扎堆顯現(xiàn),CBD效應(yīng)開始顯現(xiàn)武漢經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)足發(fā)展,寫字樓市場(chǎng)將有新突破武漢寫字樓十年走勢(shì)15第1代商務(wù)樓第2代商務(wù)樓第3代商務(wù)樓(3S商住物業(yè))第4代商務(wù)樓(城市綜合體)無(wú)空調(diào)，無(wú)商務(wù)中心，無(wú)規(guī)范物業(yè)管理：公共衛(wèi)生間，建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)低，多數(shù)無(wú)電梯。 典型代表為：政府機(jī)關(guān)辦公樓、單位改建出租商樓。有中央空凋，有商務(wù)中心，有規(guī)范物業(yè)管理，公共衛(wèi)生間：建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)高，有豎向交通安排：但不能24小時(shí)全天候開放，不能提供晚上工作人員休息，不能提供商務(wù)代理服務(wù)，不能提供全天工作人員餐飲空間。 典型代表：武漢招銀大廈、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)。 有分戶空調(diào)設(shè)計(jì)，有個(gè)性化物業(yè)管

6、理，提供商務(wù)代理服務(wù)，提供商務(wù)性居住功能，設(shè)計(jì)分戶衛(wèi)生間，提供餐飲空間，有豎向交通安排：24小時(shí)全天候開放，適合新經(jīng)濟(jì)需求，建筑、裝修標(biāo)準(zhǔn)高。住商樓一般處在商務(wù)區(qū)，或臨近商務(wù)區(qū)，可以配合中小企業(yè)或創(chuàng)業(yè)者實(shí)際需求量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較齊全，花費(fèi)比較低，優(yōu)良的性價(jià)比使物業(yè)能以旺銷，受到投資買家的青睞。 典型代表為：兆富國(guó)際大廈、鵬程時(shí)代。 2006年開始，中心城區(qū)大量綜合型物業(yè)出現(xiàn)，并有成為武漢寫字樓未來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)主流的趨勢(shì)。城市綜合體是集住宅、星級(jí)酒店、商務(wù)物業(yè)、多功能公寓和大型商業(yè)廣場(chǎng)于一體的建筑集群。第四代商務(wù)樓主要在產(chǎn)品綜合品質(zhì)上在第三代的基礎(chǔ)上有較大拔高。 典型代表：新

7、世界中心、武漢天地、世茂錦繡長(zhǎng)江。16武漢寫字樓市場(chǎng)由單一功能布局向多元化產(chǎn)品體系升級(jí)未來(lái)高品質(zhì)綜合體物業(yè)將受到中高端客戶的青睞 17武漢寫字樓布局情況中南商務(wù)圈：中商廣場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、兆富國(guó)際、鵬程國(guó)際。鐘家村商務(wù)圈：漢元中心、閩東國(guó)際城徐東商務(wù)圈：以東沙大廈、凱旋門廣場(chǎng)、中力名居二期、龍?jiān)创髲B為代表。光谷商務(wù)圈：SBI創(chuàng)業(yè)街、信息產(chǎn)業(yè)大廈、華樂(lè)中心、慧谷時(shí)空、國(guó)企中心。武廣商圈：以泰合廣場(chǎng)、世紀(jì)貿(mào)易大廈和武漢廣場(chǎng)為代表。江漢路商圈：以佳麗廣場(chǎng)為代表。 建設(shè)大道商務(wù)圈：以建銀大廈、新世界國(guó)貿(mào)中心為代表。18武漢寫字樓各區(qū)比重片區(qū)總量占全市比重甲級(jí)占全市比重主要配套（交通、酒店、購(gòu)物）

8、建設(shè)大道金融區(qū)15.32%54.55%建設(shè)大道、新華路亢龍?zhí)?、湖錦酒店、新世界百貨武廣片14.41%18.18%解放大道、青年路；華美達(dá)、長(zhǎng)江大酒店、武廣、新世界百貨江漢路片9.91%9.09%中山大道、江漢路長(zhǎng)海大酒店、步行街、佳麗廣場(chǎng)中南片11.71%18.18%中南路、武珞路五月花、白玫瑰中商廣場(chǎng)、家樂(lè)福光谷及其它48.65%0.00%珞瑜路、華美達(dá)大洋百貨、魯巷廣場(chǎng)19寫字樓的規(guī)劃布局及發(fā)展和一個(gè)城市或一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著直接關(guān)系， 漢口作為武漢商業(yè)中心地位的不斷鞏固將直接促進(jìn)本區(qū)域內(nèi)商業(yè)的進(jìn)步 20由于寫字樓區(qū)域性限制，本案只做漢口片分析漢口寫字樓前世今生第一階段19921995

9、 寫字樓初現(xiàn)市場(chǎng)泰合廣場(chǎng)、武漢廣場(chǎng)、佳麗廣場(chǎng)作為武漢市第一批純寫字樓，幾年內(nèi)，吸收了相當(dāng)部分的高端市場(chǎng)。后來(lái)由于市場(chǎng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，價(jià)格逐步走低。第二階段19951998 快速成長(zhǎng)階段建銀大廈、招銀大廈、瑞通廣場(chǎng)新興的“金融一條街”出現(xiàn)了武漢市大規(guī)模的甲級(jí)寫字樓群，這批寫字樓的出現(xiàn)，迎合金融一條街的規(guī)劃發(fā)展，吸收了大部分高端市場(chǎng)，主要是外地駐漢機(jī)構(gòu)。第三階段1998年至今 調(diào)整、完善階段武漢商業(yè)銀行、浦發(fā)銀行大廈、民生大廈從1998年起，在武漢市房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，商住樓大批出現(xiàn)的背景下，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展放慢了腳步。階段代表作簡(jiǎn)析21已入市項(xiàng)目項(xiàng)目名稱建銀大廈新世界國(guó)貿(mào)瑞通廣場(chǎng)招銀大廈福星商會(huì)大廈世貿(mào)大廈

10、新世界中心等級(jí)甲級(jí)甲級(jí)甲級(jí)乙級(jí)乙級(jí)甲級(jí)甲級(jí)樓高208米（52層，其中地下2層）212米（主樓52層，其中地下2層，1-6層為裙樓）28層，分A、B兩座，A座被交通銀行全部買下33層28層248米（60層，1-10層為大型購(gòu)物中心）26層，分A、B、C三座租金平均80元/月/平均50元/月/平均45元/月/平均40元/月/平均45元/月/平均45元/月/平均60元/月/物業(yè)費(fèi)20元/月/約22元/月/約14元/月/4.5元/月/12元/月/23元/月/空置率約20%約12%約25%約20%約15%約20%約20%停車位約60個(gè)約500個(gè)約500個(gè)/地下兩層約600個(gè)/配套設(shè)施會(huì)議中心、宴會(huì)廳、禮

11、堂、多功能廳等百貨、健身房、豪華多功能會(huì)議室、商務(wù)中心、培訓(xùn)室/游泳池、會(huì)議中心、餐廳等商務(wù)中心、郵政快遞、票務(wù)中心、快餐廳、干洗店等商場(chǎng)、酒店、游泳池等電梯10部東芝電梯，1-15層3部，16-28層3部，2952層4部16部電梯，8-26層6部，28-39層4部，40-50層4部，貨梯2部5部三菱電梯，無(wú)樓層分流，考慮到殘障人士，按鈕有特殊實(shí)際。電梯的速度較快，候梯時(shí)間較短。6部三菱電梯，1-19層3部，20-31層3部。電梯無(wú)提示，速度慢。6部，其中單層2部，雙層2部，單雙層均停2部。候梯區(qū)間小，高峰時(shí)期人流量大，候梯時(shí)間長(zhǎng)。13部奧的斯客梯，速度4-6米/秒11部，A座6部，B座3部。

12、C座2部22市場(chǎng)分析篇項(xiàng)目名稱建銀大廈新世界國(guó)貿(mào)瑞通廣場(chǎng)招銀大廈福星商會(huì)大廈世貿(mào)大廈新世界中心標(biāo)準(zhǔn)層單層面積約1500，平均每層分布4-6戶。標(biāo)準(zhǔn)層“回”設(shè)計(jì)，交通動(dòng)線好。貨梯與客梯隔離性也較好。走廊及侯梯空間足夠?qū)掗?，電梯速度快。單層面積約2200，標(biāo)準(zhǔn)層“回”設(shè)計(jì)，交通動(dòng)線好。主樓16部電梯分層較好，但候梯空間略微狹小，電梯速度也不夠快。超大開間而無(wú)立柱，布局規(guī)整，利于租戶重新劃分區(qū)間。單層面積約500，標(biāo)準(zhǔn)層近似“回”設(shè)計(jì)，交通動(dòng)線較好，平層內(nèi)部有立柱，對(duì)租戶重新劃分區(qū)間有影響。公共空間較小，走廊寬度不夠，與外觀的大氣稍顯不符。單層最多容納14戶，租戶多重新設(shè)計(jì)了外墻可，風(fēng)格不盡相同。公

13、共空間面積較小，平層內(nèi)立柱分布較密。單層最多容納18戶，每個(gè)單間面積不等，異性較多。整體圓弧形設(shè)計(jì)，導(dǎo)致空間利用率不高，衛(wèi)生間面積太小布局十分方正，凈空高2.6米，空間的利用率很高。內(nèi)空結(jié)構(gòu)無(wú)梁無(wú)柱，可任意分隔成格式寫字間，可滿足不同租戶的個(gè)性化需求項(xiàng)目整體呈一道優(yōu)美的弧形，A、B、C三座相互聯(lián)系又相對(duì)獨(dú)立。A座平層10個(gè)單間呈回字型分布，B座布局成兩排對(duì)開的樣式，C座引入新世界酒店?；⌒蔚脑O(shè)計(jì)使空間布置可以更為靈活，但公共空間稍顯不夠。項(xiàng)目整體分析建銀大廈是一座多功能，智能化的高層建筑，也是中國(guó)建設(shè)銀行湖北省分行的辦公、商務(wù)中心。項(xiàng)目地上50層，自45層開始逐層收縮至頂層，形成錐形的屋面建構(gòu)

14、，個(gè)性十分鮮明。項(xiàng)目1998年入市，在租賃市場(chǎng)上表現(xiàn)一直較好，是武漢租金最貴、最高檔的寫字樓之一。新世界國(guó)貌大廈造型高大宏偉，外觀簡(jiǎn)潔和諧，深藍(lán)全玻璃幕墻結(jié)構(gòu)的外觀十分引人注目。項(xiàng)目?jī)?nèi)部空間分布比較合理，且正面西北湖，視野開闊，景觀極佳。在新世界集團(tuán)接手后，成為武漢寫字樓的經(jīng)典。瑞通廣場(chǎng)外觀宏偉，15米“Y“型柱十分新穎獨(dú)特，特殊材料的外墻凹凸有致，隨氣候、角度不同呈現(xiàn)出不同顏色，光線效果極好。退讓3000的廣場(chǎng)，更始令項(xiàng)目分外氣勢(shì)恢弘。整體上說(shuō)，項(xiàng)目因標(biāo)新立異而成為金融區(qū)的唯一標(biāo)志性建筑。招銀大廈是招商銀行在武漢的總部所在地，也是金融區(qū)乙級(jí)寫字樓的代表。除招銀外，還聚集了大量國(guó)內(nèi)知名公司。項(xiàng)

15、目外觀的昭示性較好，但內(nèi)部配套，尤其是電梯與高檔寫字樓仍存在不小差距大弧形玻璃幕墻，結(jié)合頂部花架鏤空設(shè)計(jì)，使項(xiàng)目外觀充滿現(xiàn)代氣息，氣派壯觀。項(xiàng)目的租金相對(duì)而言不具備有時(shí)，但由于配套較完善，所以在租售方面表現(xiàn)不錯(cuò)。首層前庭后院的設(shè)計(jì)在武漢寫字樓市場(chǎng)也不多見。世貿(mào)大廈與武廣形成武漢最大的商業(yè)綜合體，世貿(mào)大廈248米的高度曾是華中第一高樓，作為地表更顯豪華氣派。周邊配套十分齊全，價(jià)格比金融區(qū)更有優(yōu)勢(shì)，但商務(wù)氣氛不及金融區(qū)濃厚新世界中心是武漢最新的甲級(jí)寫字樓之一，簡(jiǎn)潔明快的玻璃幕墻外立面令人耳目一新，新世界的品牌在武漢具有強(qiáng)大的號(hào)召力，內(nèi)部相對(duì)完善的配套及優(yōu)越的地段，也維系了項(xiàng)目的高端定位和良好的市場(chǎng)

16、吸納能力。23準(zhǔn)入市項(xiàng)目項(xiàng)目名稱浦發(fā)銀行大廈民生銀行大廈等級(jí)乙級(jí)甲級(jí)樓高1-3層裙樓7米，7-20層3.8米，21-22層6.8米336米，68層，11-66層為寫字樓租金對(duì)外銷售價(jià)格1300015000元/60120元/月/停車位206個(gè)128個(gè)配套設(shè)施國(guó)際商務(wù)中心、會(huì)議室、精英會(huì)所多功能會(huì)所、中西餐廳、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、宴會(huì)廳等電梯8部，速度2.5米/秒/評(píng)價(jià)項(xiàng)目剛剛?cè)胧?，其中一半已?jīng)被浦發(fā)銀行買下，精英國(guó)際大廈也改名為浦發(fā)銀行大廈。浦發(fā)的介入，極大地提升了項(xiàng)目的檔次項(xiàng)目已經(jīng)接近完工，預(yù)計(jì)近期將會(huì)入市。民生銀行大廈是目前全國(guó)最高的全鋼結(jié)構(gòu)建筑，也是武漢目前最高的建筑，項(xiàng)目昭示性極佳24漢口寫

17、字樓市場(chǎng)需求板 塊板塊特征主要客戶建設(shè)大道“金融一條街”金融一條街,高檔寫字樓密集外資及合資企業(yè)的駐漢公司和分支機(jī)構(gòu),本地企業(yè)數(shù)量少解放大道至武勝路濃厚商業(yè)氛圍,中高檔寫字樓外地駐漢機(jī)構(gòu)/知名品牌代理公司及合資企業(yè)取水樓至江漢北路CBD輻射區(qū),中檔寫字樓中小私營(yíng)企業(yè)沿江大道及江漢路步行街濃厚商業(yè)氛圍,一般寫字樓和商住樓銷售代理/廣告策劃武漢的寫字樓市場(chǎng)相對(duì)集中。在行業(yè)上沒(méi)有集中現(xiàn)象，只在規(guī)模上有所區(qū)分。25一些論證正方福星商會(huì)大廈世紀(jì)貿(mào)易廣場(chǎng)高舉品牌大旗樹立市場(chǎng)口碑無(wú)法樹立高端形象，品牌號(hào)召力嚴(yán)重不足反方巧借地段優(yōu)勢(shì)拉升自身形象人性設(shè)計(jì)布局解決實(shí)在需求合理價(jià)格策略高性價(jià)拉動(dòng)人氣注重形象投資滿足

18、企業(yè)虛榮地段硬傷嚴(yán)重不知揚(yáng)長(zhǎng)避短內(nèi)部設(shè)計(jì)陳舊適用性低價(jià)格策略一味求降貶低自身形象多為底商辦事機(jī)構(gòu)和淘寶商戶，商務(wù)氛圍難以塑造261.16日對(duì)漢口主要寫字樓粗淺摸底見附件：27一些啟示1，經(jīng)濟(jì)氣候低迷的前提下，許多企業(yè)開始縮減辦公面積，甚至瞄向商住樓，但一般不會(huì)離開本區(qū)域或本物業(yè)2，武廣世貿(mào)深受樓中店、貨品倉(cāng)庫(kù)之害，形象無(wú)法提升，在后期租售過(guò)程中應(yīng)從源頭減少此類情況，并加強(qiáng)物業(yè)管理職能3，保險(xiǎn)公司入駐的寫字樓一般銷售情況堪憂，在后期租售過(guò)程中因減少此類企業(yè)入駐，鼓勵(lì)銀行、外資企業(yè)入駐4，車位配比和車行入口設(shè)計(jì)將很大程度決定寫字樓的租售情況，望甲方高度重視28聽聽市場(chǎng)的聲音高端寫字樓目前的租戶以生

19、產(chǎn)制造業(yè)的營(yíng)銷、企劃等部門為主，占到近2/3的比例，其次為第三產(chǎn)業(yè)。這種現(xiàn)象反映武漢第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不高，對(duì)寫字樓的支撐有限受經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，預(yù)計(jì)武漢寫字樓租賃水平可能維持在2008年下半年的狀態(tài)，即回到2007年的水平。到2010年后，甲級(jí)寫字樓將會(huì)集中入市，會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成較大沖擊 武漢以生產(chǎn)性企業(yè)為主，對(duì)城市中心的寫字樓支撐不大。但從供應(yīng)量來(lái)說(shuō)，在存量寫字樓還未消化完的情況下，未來(lái)幾年中檔寫字樓的供應(yīng)量呈劇增之勢(shì)對(duì)武漢寫字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，企業(yè)搬遷和擴(kuò)租需求是主流。產(chǎn)業(yè)升級(jí)后，企業(yè)對(duì)辦公樓的需求也逐步升級(jí)。而對(duì)中低端寫字樓來(lái)說(shuō)，為了留住租戶，不排除降租的可能性 開發(fā)商將不斷提升硬件水平、管理水平和

20、服務(wù)質(zhì)量，開通增值服務(wù)等。品質(zhì)將成為寫字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的決勝關(guān)鍵 29對(duì)于以成本極小化和利潤(rùn)最大化為重要考慮的現(xiàn)代企業(yè)而言，寫字樓的形象價(jià)值、運(yùn)營(yíng)效率和升值空間，才是最具價(jià)值的選擇動(dòng)因。 30現(xiàn)在，回到我們所處的片區(qū)31三陽(yáng)路片的現(xiàn)狀與未來(lái)江漢路京漢大道黃浦路沿江大道沿江商務(wù)區(qū)，構(gòu)建“三軸三帶五板塊”的整體結(jié)構(gòu)地鐵輕軌將與其他交通配套構(gòu)成立體交通網(wǎng)絡(luò)，出行更加自由通暢隨著“武漢天地”項(xiàng)目及永清片的日趨成熟，片區(qū)整體商務(wù)形象將實(shí)現(xiàn)飛躍現(xiàn)狀老牌商住樓云集，企業(yè)魚龍混雜高檔商務(wù)配套欠缺，片區(qū)形象不高過(guò)江隧道通車，京漢大道交通順暢人文氣息濃厚，老漢口情節(jié)深重政府機(jī)關(guān)云集，辦公場(chǎng)所面臨升級(jí)未來(lái)32有關(guān)三陽(yáng)路

21、的政策有：三陽(yáng)路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)拓展軸。依托三陽(yáng)路設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展高檔商務(wù)辦公、設(shè)計(jì)創(chuàng)意展示等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。發(fā)揮京漢大道循禮門站作為軌道交通轉(zhuǎn)乘站的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)展軌道交通的輻射經(jīng)濟(jì)，形成集商業(yè)、商務(wù)、酒店、辦公等多功能于一體的軌道經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)。智力三陽(yáng)創(chuàng)意板塊。以武漢市規(guī)劃院、武漢市建筑院等設(shè)計(jì)單位為依托，開發(fā)以規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)為主導(dǎo)的設(shè)計(jì)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。全面改造延慶里，營(yíng)造創(chuàng)造設(shè)計(jì)交流平臺(tái)，為創(chuàng)意設(shè)計(jì)人員提供思想碰撞火化。33市場(chǎng)部分總結(jié)：房地產(chǎn)大勢(shì)處于調(diào)整期，寫字樓市場(chǎng)比住宅市場(chǎng)更加理性,任何物業(yè)必須做 好持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。金融風(fēng)暴使更多的中小型企業(yè)必須面對(duì)如何轉(zhuǎn)“?！睘椤皺C(jī)”的局面,在廣告的 引

22、導(dǎo)上“穩(wěn)定”比 “升值”更具說(shuō)服力。寫字樓分布出現(xiàn)一環(huán)多點(diǎn)、線面結(jié)合的新格局，特色化和規(guī)模化并舉。 第四代商務(wù)樓城市綜合體成未來(lái)供應(yīng)市場(chǎng)主流 。 新長(zhǎng)江國(guó)際面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，也同樣面臨著前所未有的機(jī)遇 價(jià)格適當(dāng)?shù)模矀^少的品牌物業(yè)是當(dāng)下置業(yè)者的首選 。 34培根三問(wèn)1，西北湖、武廣“圈內(nèi)”形象根深蒂固，圈外寫字樓如何打形象牌？2，獲悉本案售價(jià)難免與武廣世貿(mào)等成名寫字樓展開肉搏，如何揚(yáng)長(zhǎng)避短？3，面對(duì)已經(jīng)習(xí)慣租住商住樓的企業(yè)，如何打開其緊捂的荷包？下面，我們來(lái)解決問(wèn)題35產(chǎn)品定位篇36自身梳理1、地處老漢口、市政府旁。2、緊鄰輕軌站和過(guò)江隧道。3、金融區(qū)輻射圈之內(nèi)。4、解放大道和京漢大道之

23、間。5、大氣現(xiàn)代外立面。6、內(nèi)部配套人性靈活。7、長(zhǎng)江、解放公園風(fēng)景點(diǎn)綴。8、70年產(chǎn)權(quán)。9、新長(zhǎng)江地產(chǎn)品牌。10、擁有住宅、酒店、寫字樓等大型 綜合物業(yè)形態(tài)。1、周邊缺乏商業(yè)氣息和高端配套。2、軟性配套未知。3、停車位尚未明顯劃分，車位配比未知。4、電梯配備偏少，影響檔次。1、周邊商住樓林立，分流客戶。2、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)分流客戶。3、商業(yè)氣氛不夠濃厚。4、住宅立項(xiàng)，寫字樓形象不夠純粹。1、地段前景有政府扶持。2、地鐵輕軌物業(yè)升值前景。3、同區(qū)域內(nèi)暫無(wú)寫字樓。4、等距武廣西北湖商圈、永清商圈、 江漢路商圈，處于三角地帶的中心。5、住宅立項(xiàng)，投資少，回報(bào)時(shí)間長(zhǎng)。SWOT37屬性定位高檔、高效

24、、穩(wěn)定回報(bào)的綜合體寫字樓38我們可以給客戶提供：1、潛力無(wú)限的地段：漢口三個(gè)商圈的中心，政府大力扶持的沿江商務(wù)區(qū)，新興物業(yè)上升空間遠(yuǎn)比成熟地段要高。2、更加便利的交通：解放大道、京漢大道、過(guò)江隧道暢行武漢三鎮(zhèn)，輕軌、地鐵提升企業(yè)效率。3、提升企業(yè)形象的機(jī)會(huì)：大氣現(xiàn)代的外立面，綜合體物業(yè)形態(tài)，靈活的出售方式。4、穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)的回報(bào)：70年產(chǎn)權(quán)的回報(bào)，比一般的寫字樓收益時(shí)間長(zhǎng)，更穩(wěn)定。39簡(jiǎn)而言之：回報(bào)空間 形象效率+成長(zhǎng)型企業(yè)最需要的3點(diǎn)投資客最需要的1點(diǎn)廣告主訴求的3點(diǎn)40回頭再看看33頁(yè)的問(wèn)題，問(wèn)題是否迎刃而解？1，西北湖、武廣“圈內(nèi)”形象根深蒂固，圈外寫字樓如何打形象牌？2，獲悉本案售價(jià)難免與

25、武廣世貿(mào)等成名寫字樓展開肉搏， 如何揚(yáng)長(zhǎng)避短？3，面對(duì)已經(jīng)習(xí)慣租住商住樓的企業(yè)，如何打開其緊捂的荷包？新商圈，新形態(tài)效率為先70超值回報(bào)41高檔寫字樓 必然借勢(shì)解放大道、京漢大道高檔寫字樓 必然依托先進(jìn)物業(yè)形態(tài)高檔寫字樓 必然是標(biāo)志性建筑 高檔寫字樓 名字就是生產(chǎn)力 形象就是財(cái)富42效率源于地利效率源于地鐵、輕軌、過(guò)江隧道效率源于全天候效率源于配置與共享效率源于70年的回報(bào)效率源于氧氣和陽(yáng)光效率就是利潤(rùn)43綜合體物業(yè)品質(zhì)，最具前景的新型物業(yè)形態(tài)地鐵沿線物業(yè)，寫字樓穩(wěn)定回報(bào)的強(qiáng)勁動(dòng)力 70年產(chǎn)權(quán)，寫字樓穩(wěn)固回報(bào)最佳佐證前景就是回報(bào)44哪一類成長(zhǎng)型企業(yè)是我們的客戶？企業(yè)成長(zhǎng)到一定的階段，現(xiàn)有的辦公

26、條件已經(jīng)不能滿足企業(yè)成長(zhǎng)的實(shí)際需求。企業(yè)形象需要強(qiáng)有力的支撐，尋求更好的發(fā)展空間。行業(yè)限制使他們要求更加自由的辦公環(huán)境和辦公時(shí)間，不愿意被約束。業(yè)務(wù)范圍廣，常常需要來(lái)往武漢三鎮(zhèn)。交通要便利，方便客戶來(lái)訪，也方便員工上班，體現(xiàn)企業(yè)效率和企業(yè)人性化。配套檔次要高，充分提升企業(yè)形象，展現(xiàn)企業(yè)實(shí)力。物業(yè)服務(wù)要好，為企業(yè)成長(zhǎng)解決后顧之憂。投資較少，不影響企業(yè)資金的正常運(yùn)作，回報(bào)穩(wěn)定。45簡(jiǎn)而言之急需扎根，急需高效，急需形象 急需獨(dú)立目前租住商住樓的成長(zhǎng)型企業(yè)主46弦外之音：也許你會(huì)問(wèn)，如果他不急呢？這就是你為什么要聘請(qǐng)廣告公司的原因47我們面對(duì)2類挑戰(zhàn)價(jià)格挑戰(zhàn)類觀念挑戰(zhàn)類以武廣、世貿(mào)為代表采取低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)策

27、略的老牌寫字樓以金源大廈、三陽(yáng)廣場(chǎng)為代表采取觀念競(jìng)爭(zhēng)策略的老牌商住樓訴求知名商圈、濃郁氛圍、便宜價(jià)格訴求老漢口情節(jié)、企業(yè)負(fù)擔(dān)小、機(jī)動(dòng)性強(qiáng)48“新長(zhǎng)江地產(chǎn)在漢口的第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”準(zhǔn)業(yè)主培根人的聲音新長(zhǎng)江國(guó)際“交通十分便利、自主”“外立面挺耐看的”“產(chǎn)權(quán)70年，少見”“片區(qū)住宅氣息濃厚，商業(yè)氛圍薄弱”“價(jià)格不低，買不如租新世界中心”“住宅寫字樓共存，影響檔次”“武廣更好，好歹一說(shuō)都知道”49成長(zhǎng)性性價(jià)比作為成長(zhǎng)型企業(yè)的一員，正準(zhǔn)備購(gòu)買寫字樓的培根廣告公司，最關(guān)注的焦點(diǎn)在于+適用性50新長(zhǎng)江國(guó)際如何應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)和聲音？51一、揚(yáng)長(zhǎng)避短,強(qiáng)化賣點(diǎn)1、強(qiáng)調(diào)城市綜合體新形象，與老牌形成區(qū)隔2、強(qiáng)調(diào)交通優(yōu)勢(shì)

28、，解決成長(zhǎng)型企業(yè)效率需求3、強(qiáng)調(diào)靈活性，解決成長(zhǎng)型企業(yè)成本需求4、塑造純粹性，解決成長(zhǎng)型企業(yè)形象需求二、樹立個(gè)性，喚醒激情1、挖掘并擴(kuò)大成長(zhǎng)型企業(yè)煩惱，引起其反思2、提供適合的解決方案，引起其認(rèn)同3、成為其良師益友，喚醒其keep walking的信念4、令其經(jīng)常感受到因選擇本案而獲宜，成為品牌的傳播者理性感性52處于未來(lái)規(guī)劃商務(wù)區(qū)核心最便利的交通市場(chǎng)主流寫字樓代表動(dòng)力十足，空間無(wú)限地理位置現(xiàn)階段最看得見的賣點(diǎn)客戶對(duì)形象的心理需求產(chǎn)品概念新商圈輕軌旁有面子的Studio由此，得出項(xiàng)目廣告定位語(yǔ)53精確定位產(chǎn)品功能便于記憶與傳播便于廣告延展寫字樓形象更純粹Studio釋義：Studio是指小空間

29、個(gè)性化辦公。定位于Studio概念的寫字樓客戶(公司)雇員在10-40人之間，以從事高智力的開發(fā)、研究、和創(chuàng)作為主，對(duì)空間要求不高，但要求有個(gè)性、有靈氣。提供使用者二次裝修余地大，可以充分滿足其個(gè)性的發(fā)揮，同時(shí)共享大廳、空中花園等也極具特色。 54創(chuàng)作概念提煉獨(dú)立企業(yè)的形象得到提升企業(yè)不受限制有自己的版圖周邊的配套都企業(yè)完成了自身成長(zhǎng)過(guò)程中的蛻變企業(yè)將更有活力發(fā)展前途更廣創(chuàng)業(yè)者得到社會(huì)承認(rèn)55廣告語(yǔ)核心提煉加速企業(yè)成長(zhǎng)為成長(zhǎng)型企業(yè)提供發(fā)展需求開啟獨(dú)立引擎，新長(zhǎng)江地產(chǎn)的品牌責(zé)任56為了使項(xiàng)目看上去更純粹但又不孤立，我們想到一個(gè)附屬LOGO：案名：商務(wù)引擎57LOGO及VI：58596061626

30、36465666768697071727374階段推廣策略：3月5月10月開盤期整售期持銷期認(rèn)籌期12月20102009試水期75由于寫字樓銷售周期較長(zhǎng)，階段推廣暫劃分為開盤前與開盤后兩個(gè)階段76A.開盤前推廣策略品牌積累階段推廣目的：為新長(zhǎng)江地產(chǎn)首個(gè)漢口寫字樓項(xiàng)目品牌聯(lián)動(dòng)造勢(shì)，強(qiáng)化市場(chǎng)品牌認(rèn)知為后期項(xiàng)目面世拉升形象和積累口碑2009.3-6月推廣主題：樹立品牌形象墻，以軟性炒作為主,以“2009新長(zhǎng)江品牌聯(lián)動(dòng)季” “2009新長(zhǎng)江漢口首發(fā)禮”為主題媒體選擇：武漢傳統(tǒng)報(bào)媒,以軟文為住,輔以少量硬廣品牌網(wǎng)站傳播77形象樹立階段推廣目的：以形象展示為主,激發(fā)企業(yè)對(duì)現(xiàn)狀的討論,持續(xù)吸引目標(biāo)客群興趣2

31、009.7-10月推廣主題：以“成長(zhǎng)型企業(yè)煩惱解決之道” “成長(zhǎng)型企業(yè)獨(dú)立宣言”為主題媒體選擇：三陽(yáng)路片商住樓樓宇廣告,框架廣告,分眾廣告,輔以少量財(cái)經(jīng)類媒體硬廣主流門戶網(wǎng)站78B.開盤后推廣策略項(xiàng)目面世階段推廣目的：借助市場(chǎng)熱度,宣傳項(xiàng)目賣點(diǎn),精準(zhǔn)傳播,促成銷售2009.11-2010.3月推廣主題：以“成長(zhǎng)企業(yè)終極優(yōu)化引擎” “成長(zhǎng)引擎，激活無(wú)限”為主題媒體選擇：EMBA講壇,DM,商住樓樓宇廣告,框架廣告,分眾廣告主流門戶網(wǎng)站傳播品牌網(wǎng)站傳播項(xiàng)目樓體大幅廣告79持續(xù)熱銷階段推廣目的：細(xì)化賣點(diǎn).公布促銷信息,公布成交企業(yè)級(jí)別,增加說(shuō)服力,促成銷售2010.4-推廣主題：以“剖析商務(wù)引擎”

32、“形象、效率與升值新長(zhǎng)江國(guó)際樹立武漢寫字樓新標(biāo)準(zhǔn)”為主題媒體選擇：招商會(huì)，車展，承辦媒體發(fā)布會(huì)，EMBA講壇,DM,商住樓樓宇廣告,框架廣告,分眾廣告主流門戶網(wǎng)站傳播品牌網(wǎng)站傳播80創(chuàng)意表現(xiàn)篇81由獨(dú)立這個(gè)概念，我們延伸出三個(gè)方向進(jìn)行廣告創(chuàng)作。三個(gè)方向即獨(dú)立又聯(lián)系。82企業(yè)成長(zhǎng)中的煩惱企業(yè)成長(zhǎng)的追求企業(yè)加速成長(zhǎng)商務(wù)雄心系列獨(dú)立引擎系列不破不立系列83不破不立篇：廣告語(yǔ)：成長(zhǎng)型企業(yè)，煩惱解決之道說(shuō)明：此廣告語(yǔ)直擊成長(zhǎng)型企業(yè)面對(duì)的最大的問(wèn)題成長(zhǎng)過(guò)程中的許多煩惱無(wú)法解決。準(zhǔn)確直接的告訴他們，本項(xiàng)目可以解決你現(xiàn)在所面對(duì)的種種問(wèn)題。84平面表現(xiàn)：見附件：85平面表現(xiàn)：見附件：86平面表現(xiàn)：見附件：87平

33、面表現(xiàn)：見附件：88戶外表現(xiàn)：見附件：89戶外表現(xiàn)：見附件：90戶外效果：見附件：91平面表現(xiàn)：見附件：92商務(wù)雄心篇：廣告語(yǔ)：成長(zhǎng)企業(yè)終極優(yōu)化引擎說(shuō)明：成長(zhǎng)型企業(yè)更需要雄心壯志，戰(zhàn)略性眼光有助于企業(yè)更好的發(fā)展。承認(rèn)企業(yè)已經(jīng)擁有的成績(jī)和社會(huì)地位，告知客群我們可以幫助你的企業(yè)更上層樓。93平面表現(xiàn)：94平面表現(xiàn)：95平面表現(xiàn)：96平面表現(xiàn)：97戶外表現(xiàn)：98平面表現(xiàn)：99獨(dú)立引擎篇：廣告語(yǔ)：成長(zhǎng)引擎，激活無(wú)限說(shuō)明：企業(yè)從租賃辦公場(chǎng)所到購(gòu)置辦公場(chǎng)所是一種成長(zhǎng)過(guò)程中的跨入新階段的儀式。購(gòu)置“商務(wù)引擎” 就是企業(yè)進(jìn)入新階段的儀式，這個(gè)儀式將給企業(yè)帶來(lái)無(wú)限發(fā)展的可能。100平面表現(xiàn)：見附件：101平面表

34、現(xiàn)：102平面表現(xiàn)：103平面表現(xiàn)：104105106107108戶外表現(xiàn)：109戶外表現(xiàn)：110戶外表現(xiàn)：111戶外表現(xiàn)：112戶外表現(xiàn)：113戶外表現(xiàn)：114戶外表現(xiàn)：115戶外表現(xiàn)：116圍墻表現(xiàn)：117圍墻表現(xiàn)：118產(chǎn)品建議篇119改善室內(nèi)溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)提供最為靈活的戶型選擇毛坯交房大堂的設(shè)置走廊的設(shè)置公共辦公空間的設(shè)置會(huì)議室與展示廳的設(shè)置衛(wèi)生間的設(shè)置前臺(tái)的設(shè)置商務(wù)中心的設(shè)置提供24小時(shí)辦公環(huán)境設(shè)立員工食堂控制商業(yè)部分業(yè)態(tài)項(xiàng)目周邊道路項(xiàng)目所處地稱呼銷售節(jié)點(diǎn)銷控1201、改善室內(nèi)溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)目的保證本案的辦公環(huán)境符合甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)業(yè)主使用更方便，成本更低廉執(zhí)行細(xì)節(jié)：贈(zèng)送約克或大金

35、的分戶式中央空調(diào)2、提供最為靈活的戶型選擇目的：縮短銷售周期執(zhí)行細(xì)節(jié)：打開所有戶型區(qū)間，以柱距為最小基本區(qū)間，提供最靈活的戶型選擇3、毛坯交房目的：降低成本同時(shí)讓客戶感覺沒(méi)有浪費(fèi)目的與執(zhí)行細(xì)節(jié)：1214、大堂的設(shè)置目的：提升寫字樓形象，促進(jìn)客戶購(gòu)買欲望執(zhí)行細(xì)節(jié)：大堂設(shè)立單獨(dú)出入口，隔斷與商場(chǎng)部分的直接通道，保持寫字樓商務(wù)環(huán)境的獨(dú)立5、走廊的設(shè)置目的：優(yōu)化辦公環(huán)境執(zhí)行細(xì)節(jié)：可在走廊多設(shè)置一些公告欄或資訊欄，方便物業(yè)對(duì)業(yè)主提供及時(shí)有用的信息，也可以作為業(yè)主和物業(yè)的交流平臺(tái)6、公共辦公空間的設(shè)置目的：減少客戶購(gòu)置成本，降低準(zhǔn)入門檻，提升寫字樓和業(yè)主整體形象執(zhí)行細(xì)節(jié)：在每個(gè)辦公樓層設(shè)置一個(gè)公共商務(wù)洽談空間，面積計(jì)入分?jǐn)偯娣e，入住后客戶可免費(fèi)使用，由開發(fā)商參照大堂裝修風(fēng)格統(tǒng)一裝修，后期由物業(yè)統(tǒng)一進(jìn)行維護(hù)1227、會(huì)議室與展示廳的設(shè)置目