物業(yè)管理規(guī)章制度匯編文件

1、簡介：小區(qū)總建筑面積12萬多平方米，由小高層組成。小區(qū)內(nèi)房屋配套設(shè)施齊全：暖氣、燃?xì)狻⑼ㄓ?、電視、寬帶系統(tǒng)。小區(qū)設(shè)備設(shè)施先進(jìn)，設(shè)有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統(tǒng)，背景音樂，遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、安全。高檔的小區(qū)應(yīng)該有高檔的物業(yè)治理服務(wù)來體現(xiàn)小區(qū)的價值，從而確保小區(qū)保值、增值。天富物業(yè)公司的企業(yè)精神是“銀灘物業(yè)，勇爭第一”。我公司服務(wù)宗旨是以人為本、規(guī)范治理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。追求目標(biāo)：以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，寓治理于服務(wù)之中，為業(yè)戶推出完善的治理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。第二章 物業(yè)治理要點 運用持續(xù)進(jìn)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值； 人性化的治理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁

2、，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高治理服務(wù)的信譽； 結(jié)合物業(yè)實際情況，導(dǎo)入切合實際的治理理念，以高效率的治理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務(wù)； 采納PDCA循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)治理水平； 治理處采納的治理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。治理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務(wù)的需求，打造物業(yè)治理精品。最終達(dá)到經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。在實際服務(wù)治理中，公司將抓住以下三個重點：1、 完善服務(wù)、誠信待人。 物業(yè)治理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和服務(wù)周到的服務(wù)理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的

3、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并將日常服務(wù)緊密融合于治理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時以走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶制造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。2、環(huán)境治理責(zé)任到人 小區(qū)的環(huán)境治理極為重要，如何為業(yè)戶制造一個良好的環(huán)境，是我們特不重視的問題。多年的治理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認(rèn)真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景線。3、安全、消防真抓實干 為確保業(yè)戶的生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，緊密聯(lián)系職能部門，齊抓共管

4、，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常治理中，制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，在發(fā)生專門事件時盡量將損失降低到最小程度。公司本著服務(wù)第一，以人為本，在治理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量治理體系、ISO14001環(huán)境治理體系。運用現(xiàn)代的科技手段及治理方法來治理與服務(wù)，最終實現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。公司將通過良好的物業(yè)治理，使“”保值、增值，真正為業(yè)戶營造一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。一、公司追求目標(biāo)： 房屋建筑的完好率達(dá)到98以上； 報修及時率達(dá)到100； 清潔治理無盲點； 設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到98以上； 小區(qū)路燈完好率達(dá)到100； 治理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)

5、任事故； 有效投訴處理率100； 服務(wù)中意率達(dá)95以上； 綠化完好率達(dá)到98以上； 道路完好率達(dá)到98； 各類治理人員崗前崗中培訓(xùn)100； 無服務(wù)安全事故發(fā)生。二、要緊措施 完善各項治理制度和治理規(guī)定； 所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛； 治安良好，環(huán)境清潔，輔助設(shè)備及建筑良好； 治理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)； 建立各種資料檔案、報修、養(yǎng)護記錄； 各種收費項目、標(biāo)準(zhǔn)公開，合理收費； 制定大、中修年度打算，并負(fù)責(zé)實施； 制定并組織職員培訓(xùn)打算的實施； 結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步提高物業(yè)治理水平。 遵循服務(wù)第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營，務(wù)實

6、奮進(jìn)的企業(yè)宗旨，弘揚銀灘物業(yè)，勇爭第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質(zhì)文明的服務(wù)，為業(yè)戶制造漂亮溫馨的家園。三、組織運行機制：1、 建立監(jiān)督機制；2、 建立信息反饋及處理機制；3、 制定工作流程、各項治理服務(wù)項目的長遠(yuǎn)打算和短期打算；4、 治理人員的培訓(xùn)治理；5、 增強服務(wù)意識，量化治理及標(biāo)準(zhǔn)運作；6、 企業(yè)內(nèi)部崗位責(zé)任制、治理維護運作制度及標(biāo)準(zhǔn)、治理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)。四、物業(yè)治理制度1、 治理處經(jīng)理職責(zé)；2、 治理人員崗位職責(zé)；3、 作業(yè)人員崗位職責(zé)；4、 職員培訓(xùn)；5、 治理處運作治理工作規(guī)程；6、 人事治理及職員培訓(xùn)、考核制度；五、治理處運作治理規(guī)程1、 內(nèi)部運作治理方法2、 小區(qū)秩序治理；3、 清

7、潔治理；4、 綠化治理；5、 消防弱電設(shè)備設(shè)施治理；6、 供配電設(shè)備治理；7、 給排水設(shè)備治理；8、 共用設(shè)施和共用場地治理；9、 安全操作規(guī)程；10、 特約服務(wù)治理規(guī)定。（以上各種規(guī)定及制度略）第三章 擬采納的治理模式一、 物業(yè)治理架構(gòu) 物業(yè)治理服務(wù)，要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以要求達(dá)到降低治理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。 本物業(yè)治理處按“直線制”設(shè)置治理架構(gòu)。公司設(shè)立辦公室、保潔部、設(shè)備維修部、綠化部、秩序治理部、接待部等部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)治理的要求，又能為今后業(yè)務(wù)的進(jìn)展留下充足的空間。1、

8、 辦公室（1） 負(fù)責(zé)人力資源治理，招聘人員，開展職員培訓(xùn)工作，為其它部門儲備人才。（2） 負(fù)責(zé)收集、整理和保存物業(yè)治理公司籌備、建立和進(jìn)展的資料及人事檔案治理。（3） 負(fù)責(zé)內(nèi)部運行工作的綜合協(xié)調(diào)。（4） 負(fù)責(zé)對外承辦、接待工作，物業(yè)治理市場營銷和招投標(biāo)。（5） 總經(jīng)理指派的其它工作。2、 保潔部（1） 負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。（2） 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾清運工作。（3） 上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。3、 設(shè)備維修部（1） 負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運行治理，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。（2） 負(fù)責(zé)物業(yè)機電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。（3） 制定長期和日常的維修保養(yǎng)打算并付諸實施。（4）

9、上級領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。4、 綠化部（1） 負(fù)責(zé)小區(qū)花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。（2） 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的園景設(shè)施的養(yǎng)護工作。（3） 上級領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。5、 秩序治理部（1） 負(fù)責(zé)物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。（2） 建立健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。（3） 負(fù)責(zé)小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放治理。（4） 負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。（5） 上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。6、 接待部（1） 負(fù)責(zé)日常業(yè)戶來訪接待工作。（2） 負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的建立和治理工作。（3） 負(fù)責(zé)業(yè)主的投訴和咨詢，并提供關(guān)心。（4） 配合辦公室開展職員培訓(xùn)工作。（5） 上級領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。二、 物

10、業(yè)治理崗位編制及治理架構(gòu)天富物業(yè)治理有限公司白楊小區(qū)物業(yè)治理辦公室業(yè)戶接待主管 設(shè)備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序治理主管業(yè)戶接待員 設(shè)備維修工 保潔員 綠化工秩序治理員備注：依照小區(qū)概況，以上崗位編制 人。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設(shè)閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。第四章 物業(yè)治理人員培訓(xùn)一、 新職員上崗培訓(xùn)依照物業(yè)治理思想，為打造物業(yè)治理精品，對新職員上崗進(jìn)行工作培訓(xùn)。1、 新職員上崗培訓(xùn)期為180天。2、 培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)治理概述，小區(qū)物業(yè)治理流程，物業(yè)治理服務(wù)理念，專業(yè)服務(wù)技能與技巧、投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等。二、 在崗職員循環(huán)培訓(xùn)1、

11、通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當(dāng)事人（指職員）參加班后的專題培訓(xùn)。2、 每位在崗職員每月參加公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織職員座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。3、 上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核方法。在實際工作當(dāng)中，業(yè)戶的投訴率和職員違章的行為是評價職職員作的基礎(chǔ)。并通過理論與實踐考核，淘汰不合格的職員，達(dá)到優(yōu)化治理的目的。某小區(qū)物業(yè)治理方案（二）第五章 物業(yè)治理工作崗位職責(zé)一、 物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)1、 全面負(fù)責(zé)對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合治理，貫徹執(zhí)行ISO9001質(zhì)量體系及ISO14001環(huán)境治理體系，完成年度治理目標(biāo)和經(jīng)濟指標(biāo)。2、 制定治理處年度、月度工作打算并組織實施，業(yè)務(wù)上同

12、意上級領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)和監(jiān)督。3、 負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。4、 合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時關(guān)懷職員的生活，確保治理處職員有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。5、 負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。6、 協(xié)調(diào)本部門與各方面的關(guān)系，便于開展各項工作。7、 認(rèn)真完成治理處其它工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或托付的其它工作任務(wù)。二、業(yè)戶接待崗位職責(zé)1、 負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和氣，熱情大方，反應(yīng)敏捷，處事穩(wěn)健。2、 負(fù)責(zé)為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，裝修手續(xù)，非公共性服務(wù)手續(xù)，建立業(yè)戶檔案。3、 負(fù)責(zé)治理費、維修資金及其它費用的催繳、收

13、繳工作。4、 負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、來訪、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪工作。5、 走訪業(yè)戶，征求和收集業(yè)戶對治理與服務(wù)方面的意見。6、 保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，做好日常接待工作。7、 協(xié)助治理處經(jīng)理做好其它工作。三、保潔服務(wù)崗位職責(zé)1、 嚴(yán)格遵守公司各項治理制度和操作規(guī)程。2、 負(fù)責(zé)本轄區(qū)的衛(wèi)生清掃工作。3、 負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施的清潔工作。4、 負(fù)責(zé)公司及治理處業(yè)戶的服務(wù)工作。5、 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾收集及清運工作。6、 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。四、綠化服務(wù)崗位職責(zé)1、 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)苗木的移栽和修剪。2、 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)花草樹木的養(yǎng)護和治理。3、 對花草樹木定期進(jìn)行澆水、施肥、除草、修剪，防止病

14、蟲害的發(fā)生。4、 熟悉園林機械的操作使用步驟，并對機械進(jìn)行簡單的維修保養(yǎng)。5、 負(fù)責(zé)對綠化修剪場地的清理、清潔。6、 認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。五、秩序治理員崗位職責(zé)1、 服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。2、 負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)出、停放治理。3、 負(fù)責(zé)本轄區(qū)的人員進(jìn)出治理。4、 負(fù)責(zé)小區(qū)的安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。5、 負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。6、 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。六、設(shè)備維修工崗位職責(zé)1、 定期清潔所治理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備設(shè)施、設(shè)備機房的整潔。2、 嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，防止安全事故發(fā)生。3、 發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的

15、正常、完好。4、 定期對設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)覺問題及時處理。5、 負(fù)責(zé)業(yè)戶的日常報修工作，并做到工完料清。6、 認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。第六章 各項專業(yè)治理工作方案一、業(yè)戶入住通過有效的治理，使入住工作規(guī)范，為業(yè)戶入住提供方便，保證入住工作正常有序。同時做好入住資料的收集、歸檔。1. 治理處在業(yè)戶入住前預(yù)備好以下文件，此項工作由治理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織落實。1.1房屋驗收表1.2住宅使用公約1.3業(yè)主手冊1.4裝潢治理方法1.5裝潢治理協(xié)議1.6業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單1.7代辦服務(wù)托付書1.8保管鑰匙托付書1.9保管鑰匙承諾書1.10鑰匙簽收表1.11業(yè)主信息表1.12入住資料簽收表

16、1.13入住須知2. 入住發(fā)放文件業(yè)戶入住時以下文件由業(yè)戶接待負(fù)責(zé)發(fā)放并請業(yè)戶簽收。2.1入住須知2.2業(yè)主手冊2.3住宅使用公約2.4裝修治理協(xié)議3.入住記錄治理處在受理業(yè)戶入住時由業(yè)戶接待和陪同驗房人員做好以下記錄。3.1業(yè)戶登記。3.2驗房簽收記錄。3.3入住資料簽收記錄。3.4領(lǐng)取鑰匙簽收記錄。3.5托付代辦服務(wù)記錄。3.6業(yè)主信息登記表。3.7入住收費記錄。4入住工作方式4.1入住程序4.1.1業(yè)戶辦妥售房手續(xù)后到治理處辦理入住手續(xù)。4.1.2治理處接待人員審核業(yè)戶入住通知書、業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單及售房單位要求的相關(guān)資料。4.1.3治理處接待人員審核資料無誤后按入住收費項目開具票據(jù)并收

17、費。4.1.4治理處接待人員介紹小區(qū)治理服務(wù)情況，與業(yè)戶簽訂住宅使用公約、裝修治理協(xié)議。4.1.5治理處接待人員向業(yè)戶發(fā)放入住文件并請業(yè)戶簽收。4.1.6治理處接待人員登記業(yè)戶托付的代辦服務(wù)項目。4.1.7治理處接待人員陪同業(yè)戶驗房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)戶驗房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫房屋驗收單，驗收不合格限期整改。4.2入住流程圖售房合同 否5 收費治理5.1 治理處按照物業(yè)治理托付合同的內(nèi)容向業(yè)戶收取物業(yè)治理費、有償服務(wù)費；向開發(fā)商收取空房治理費。5.2 物業(yè)收費項目、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)上墻公布。5.3 業(yè)戶治理人員應(yīng)做好費用的日清月結(jié)、解繳與妥善保管工作。5.4治理處每月制作費用收繳月報表

18、，由治理處經(jīng)理審核。5.5 對逾期不交納費用的業(yè)戶，治理處經(jīng)理應(yīng)及時組織力量催繳。5.6 對無故逾期不交納費用的業(yè)戶，治理處應(yīng)依據(jù)住宅使用公約或有關(guān)規(guī)定處理。二、業(yè)戶裝修治理1裝修治理流程1.1業(yè)戶向治理處提出裝潢申請，攜帶裝修圖紙，施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到各治理處填寫住宅裝修申請表與施工人員登記表，簽署裝修治理協(xié)議。1.2治理處經(jīng)理協(xié)同秩序治理人員向業(yè)主和施工隊介紹小區(qū)治理規(guī)定。1.3治理處在同意裝修申請后，經(jīng)治理處審批合格后，方可施工。1.4在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負(fù)責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片，到治理處辦理施工人員臨時出入證，填

19、寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費10元/張。1.5現(xiàn)場跟蹤：秩序治理人員必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工情況并做好記錄，必要時請設(shè)備人員同往。1.6裝修完畢后，經(jīng)治理處驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收情況，并簽名。1.7在跟蹤時，如發(fā)覺有違章和阻礙公共行為，應(yīng)及時采取措施進(jìn)行整改，必要時填寫整改通知單、現(xiàn)場拍照等，以備留用與歸檔。1.8違章處理方法，對違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施：1.8.1批判、規(guī)勸1.8.2責(zé)令停工整改1.8.3報業(yè)主委員會、前期治理進(jìn)展商、或政府有關(guān)部門。1.9關(guān)于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具的治理：業(yè)主的裝修材料搬運出小區(qū)時，必須由

20、業(yè)主親自到治理處辦理出門證，簽字認(rèn)可，否則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來治理處辦理，其它人不得辦理。1.10治理處經(jīng)理每月不定期抽查4次裝修治理情況。2.裝修治理規(guī)定2.1裝修申請程序：2.1.1業(yè)主辦完所有入住手續(xù)并認(rèn)真閱讀裝修治理方法。2.1.2業(yè)主攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書到治理處填寫住宅裝修申請表簽署裝修治理協(xié)議；施工單位填寫施工人員登記表。2.1.3治理處審驗業(yè)主、施工單位裝修資料時，如發(fā)覺有不合理處應(yīng)立即告知業(yè)主、施工單位對方案進(jìn)行修改，直至修改合格后，方準(zhǔn)予施工單位辦理施工治理手續(xù)，開始施工，發(fā)放施工許可證。2.1

21、.4施工單位負(fù)責(zé)人帶好施工人員身份證或暫住證到治理處辦理施工治理手續(xù)，交納出入證工本費，領(lǐng)取施工人員出入證。2.1.5為幸免有違政府和有損自己和鄰居利益，為保證住宅小區(qū)的完整、安全、安靜、整潔，維護全體業(yè)主的共同利益，促進(jìn)物業(yè)的保值升值。在裝修過程中，請您在裝修前認(rèn)真地閱讀有關(guān)規(guī)定。2.2裝修前2.2.1住戶應(yīng)明確，您只能對自己名下住宅的自用部位進(jìn)行必要的裝修（戶門之內(nèi)的四壁、地面、頂面）,不要對室外公用部位、走道進(jìn)行任何的改、移、加、拆類施工。2.2.2裝修禁止行為：拆改原房屋的承重墻。改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。隨意封閉陽臺。以安裝防盜門為由，私自占用樓道公用部位及占用公用管道間。在預(yù)留

22、或指定以外的位置安裝空調(diào)機、衣架與排放冷凝水。在外墻、門外搭建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架。 大量使用易燃裝修材料。隨意改變或移動電話、電視、對講、煤氣、水管、電線管等設(shè)施。2.2.3填寫裝修申請表、施工人員登記表并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書一并交物業(yè)公司各治理處審驗批準(zhǔn)。簽訂裝修治理協(xié)議、安全責(zé)任書及辦理其它相關(guān)手續(xù)。2.3裝修施工中2.3.1隨時同意物業(yè)公司治理處工作人員上門檢查、監(jiān)督、核實，是否嚴(yán)格按照裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時滯留證手續(xù)。2.3.2業(yè)主應(yīng)自行隨時督查施工人員在為您裝修時，是否將裝修材料以次充好，工藝簡單粗糙，質(zhì)量能否保證可靠。2.3.3裝修施工應(yīng)于

23、每天8:00時18:00時之間進(jìn)行，晚間18:00次日上午8:00（包括節(jié)假日、雙休日）不得進(jìn)行有噪音的施工。某小區(qū)物業(yè)治理方案（三）三、 日常服務(wù)與聯(lián)系治理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)治理服務(wù)最差不多的一項日常工作。物業(yè)治理的宗旨是為業(yè)戶提供服務(wù)，物業(yè)公司通過有效的服務(wù)來保證業(yè)戶的需求樹立企業(yè)的形象。治理處經(jīng)理負(fù)責(zé)日常服務(wù)與聯(lián)系工作，對治理處業(yè)戶接待的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查、指導(dǎo)。1.日常服務(wù)與聯(lián)系的內(nèi)容1.1 日常服務(wù)內(nèi)容1.1.1維修保養(yǎng)服務(wù)；1.1.2綠化養(yǎng)護服務(wù)；1.1.3治安消防服務(wù)；1.1.4環(huán)境衛(wèi)生治理服務(wù)；1.1.5停車治理服務(wù)；1.1.6特約服務(wù)；1.2日常聯(lián)系內(nèi)容1.2.1 小區(qū)中

24、設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時開箱；1.2.2 設(shè)立投訴電話同意業(yè)戶的投訴；1.2.3 及時回訪業(yè)戶征詢意見。2. 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量操縱2.1業(yè)戶人員應(yīng)多途徑與業(yè)戶保持溝通，經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見，滿足合理要求，及時提供各類服務(wù)。2.2每半年至少開展一次公益性活動，事先做好可行性調(diào)研，報打算并做好策劃，事后要分析小結(jié)，使該項工作不斷改進(jìn)提高。2.3業(yè)戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。3.日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量要求質(zhì)量要求以物業(yè)治理條例為依據(jù)，以威海市物業(yè)行業(yè)服務(wù)規(guī)范為依據(jù)，嚴(yán)格按各項服務(wù)的治理制度及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作，做到業(yè)戶評議中意率90%以上；業(yè)戶投訴率萬分之五以下；投訴處理率100

25、%。四、業(yè)戶檔案治理治理處建立業(yè)戶權(quán)籍檔案時，應(yīng)將業(yè)戶的個人資料、報修記錄、服務(wù)記錄等一并歸檔。1.治理處負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案，業(yè)戶檔案一戶一檔。2.業(yè)戶檔案的治理方法按公司檔案要求操作。3.物業(yè)治理處經(jīng)理負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用。4.治理處在每月5日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理好并歸檔。5.治理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對發(fā)覺問題應(yīng)立即整改。5.1權(quán)籍檔案中包含以下內(nèi)容：5.1.1入伙通知書5.1.2入伙手續(xù)書5.1.3業(yè)主使用公約5.1.4裝修治理協(xié)議5.1.5房屋驗收表5.1.6入伙手續(xù)資料簽收單5.1.7產(chǎn)權(quán)清單5.1.8租賃清單5.1.9合同復(fù)印件5

26、.1.10權(quán)證復(fù)印件5.1.11有關(guān)業(yè)戶其他資料5.1.12業(yè)主信息表5.1.13報修項目表5.1.14服務(wù)項目表5.1.15保管鑰匙托付書5.1.16代辦服務(wù)托付書5.1.17安全責(zé)任書每月由經(jīng)理將上述資料進(jìn)行檢查歸檔，發(fā)覺疏漏，立即補齊。五、權(quán)籍治理1.經(jīng)理要掌握治理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)戶的權(quán)屬情況,負(fù)責(zé)業(yè)戶資料的收集,并將業(yè)戶相關(guān)的資料記錄在治理手冊中,治理手冊要動態(tài)的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的變更情況;能正確反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時刻和方式。2.物業(yè)治理科負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊、租賃清冊,并輸入計算機.3.產(chǎn)權(quán)清冊內(nèi)容3.1房屋類型3.2使用面積、建筑面積3.3土地分?jǐn)偯娣e5.3.4使用情況3.

27、5附設(shè)設(shè)施情況3.6車庫使用情況4.租賃清冊內(nèi)容4.1租賃戶姓名4.2租賃時刻4.3使用房屋地址4.4內(nèi)部裝修情況4.5其它5.經(jīng)理每月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實際情況。6.治理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查業(yè)戶接待的治理手冊，關(guān)于抽查中發(fā)覺記錄不規(guī)范或不及時登錄權(quán)屬變更情況，治理處經(jīng)理應(yīng)書面通知業(yè)戶接待整改。六、業(yè)戶接待1.治理處設(shè)接待窗口、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務(wù)咨詢、報修、收費、投訴。2.治理處實行周一至周日全天業(yè)戶接待，并公開辦事制度、公開收費項目和標(biāo)準(zhǔn)。3.治理處監(jiān)督、投訴電話全天開通，72小時內(nèi)有回復(fù)。4.治理處實行回訪制度。4.1治理處必須

28、及時對安全設(shè)施維修、房屋滲漏水項目維修進(jìn)行回訪；治理處經(jīng)理每月隨機進(jìn)行抽查，保證回訪質(zhì)量。4.2 回訪時刻，安全設(shè)施維修2天內(nèi)回訪；房屋滲漏水項目維修3天內(nèi)回訪，雨天后再作一次回訪；其它項目維修一星期內(nèi)回訪。5.對回訪中發(fā)覺的問題，24小時內(nèi)書面通知維修人員整改。6.接待窗口要認(rèn)真聽取投訴意見并做好記錄。7.處理投訴要做到讓業(yè)主中意，及時與業(yè)主溝通，處理結(jié)果做好記錄。/sell某小區(qū)物業(yè)治理方案（四）七、秩序治理服務(wù)1.秩序治理服務(wù)內(nèi)容1.1 小區(qū)差不多實行封閉式治理；1.2 實行24小時值班及巡邏制度；1.3 執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時協(xié)助記錄維修事項，如：照明、漏

29、水等；1.4 結(jié)合小區(qū)特點，制訂安全防范措施；1.5 進(jìn)出小區(qū)各種車輛治理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不阻礙行人通行；1.6 小區(qū)停車有專人疏導(dǎo)，治理有序，排列整齊；1.7 非機動車輛有集中停放場地，治理制度落實，停放整齊，場地整潔；1.8 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。1.9 及時處理小區(qū)內(nèi)各突發(fā)事件，必要時疏散人員，及時匯報物業(yè)治理部門并做好記錄；1.10 檢查小區(qū)設(shè)施是否完好；1.11 負(fù)責(zé)停車場區(qū)域的巡查、治理，保證車道暢通，設(shè)備、工具裝卸區(qū)的車輛、人員治理；1.12 檢查進(jìn)口設(shè)備、工具及非開放時段進(jìn)出人員的憑證，負(fù)責(zé)人員登記工作；1.13 監(jiān)督小區(qū)內(nèi)裝修項目的施工，裝修人員的出入登

30、記，裝修工具物料的出入登記。2. 門崗服務(wù)2.1 門崗值崗時要認(rèn)真、負(fù)責(zé)，在治理區(qū)域門崗實行24小時立崗秩序治理服務(wù)；2.2 在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；2.3 立崗姿勢端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與他人閑聊。2.4 外來人員進(jìn)出治理2.4.1 裝修施工人員應(yīng)到秩序治理服務(wù)處辦理手續(xù)，經(jīng)核對身份后佩帶施工人員出入證，方可進(jìn)入治理區(qū)域，離開治理區(qū)域應(yīng)交回施工人員出入證；2.4.2 對裝修施工人員進(jìn)出狀況，每天下午5：00核對一次，保證人、卡數(shù)量相符；2.4.3 非開放時外來人員，應(yīng)到秩序治理服務(wù)處辦理手續(xù)，佩帶臨時出入證，方可進(jìn)入治理區(qū)域。2.5 物品進(jìn)出治理2.5.1 非

31、開放時大件物品應(yīng)憑業(yè)主簽發(fā)的出門證，經(jīng)核對物品名稱、數(shù)量準(zhǔn)確無誤后，方可放行；2.5.2進(jìn)入治理區(qū)域的裝修材料或物資在指定地點卸貨，20：00-次日7：00放行。2.6 機動車輛進(jìn)出、停放治理2.6.1 對機動車進(jìn)出治理域區(qū)實行出入證制度、登記制度和收費制度，禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進(jìn)入治理區(qū)域。2.6.2 向進(jìn)入治理區(qū)域的車輛發(fā)放臨時停放證，放在車輛左側(cè)擋風(fēng)玻璃后，并做好記錄。2.6.3 地面停車場車輛停放有序，并做好車輛狀況檢查，發(fā)覺漏油、破損等缺陷立即提示車主，并向治理處報告，做好記錄。2.6.4 關(guān)于外來車輛實行計時收費制度。2.6.5 車輛駛出小區(qū)時，收回停放

32、證，并按停放時刻收取停車費，做好記錄。2.7 地下車庫治理2.7.1 車輛憑治理處所發(fā)停車證進(jìn)出車庫；2.7.2 無停車證車輛，應(yīng)經(jīng)治理處同意后方可進(jìn)車庫，但不得占用業(yè)戶車位；2.7.3 督促進(jìn)車庫車輛遵守車庫內(nèi)禁令標(biāo)志，不得在車庫內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車；2.7.4 保持車庫及車庫出入口清潔、通暢；2.7.5 經(jīng)常到車庫內(nèi)巡視，發(fā)覺問題應(yīng)作好記錄并向小區(qū)經(jīng)理報告；2.7.6 車庫內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，立即向治理處報告。2.7 便民服務(wù)2.7.1遇業(yè)主攜帶重物需關(guān)心時，請業(yè)主將重物暫放在指定點，用對講機通知巡視崗為業(yè)主提供搬運服務(wù)；2.7.2接到業(yè)主通知，要求代叫出租車時應(yīng)為業(yè)主提供叫車服務(wù)。3.巡崗

33、服務(wù)3.1治理區(qū)內(nèi)實行全年365天24小時全天候秩序治理巡視服務(wù)，確保每小時巡遍全部公共區(qū)域。3.2 區(qū)內(nèi)巡視3.2.1 巡視前檢查和佩帶好對講機、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋；3.2.2 巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場所、照明、消火栓、機房、門、窗、裝修現(xiàn)場等；3.2.3 按秩序治理服務(wù)處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)覺情況及時刻。3.2.4 客戶需要關(guān)心時，應(yīng)及時提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場處理；3.2.5 發(fā)覺可疑的人和異常的事、物，通過對講機及時報告，并迅速查明情況，嚴(yán)密監(jiān)視；3.2.6 發(fā)覺裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時阻止，并報告治理處做出相應(yīng)處理；3.

34、2.7遇緊急情況，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行；3.2.8巡視時看到小垃圾及時拾撿，投入就近的垃圾箱內(nèi)；發(fā)覺燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等，應(yīng)及時通知設(shè)備人員修復(fù)；3.2.9巡視結(jié)束后，交接巡視器材；3.3 夜間巡視3.3.1 夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化；3.3.2巡視時注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認(rèn)有無可疑人物藏匿于其內(nèi)；3.3.3若發(fā)覺可疑人物，須趕忙報警并封鎖各個出入口，進(jìn)行處理；3.4 突發(fā)事件的處理為應(yīng)對突發(fā)事件，按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè)，平常應(yīng)定期參加演練。3.5 發(fā)生火警3.5.1立即用對講機通知治理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話119；3.5.2 通知火災(zāi)周圍業(yè)戶撤離危險區(qū)；3.5

35、.3做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，聽候指揮。3.6 發(fā)生刑案3.6.1立即向治理處報告或報公安部門110并愛護現(xiàn)場，并搶救傷員；3.6.2向發(fā)覺人和周圍業(yè)戶了解情況并記錄。3.6.3向公安人員提供情況，協(xié)助破案。3.7 發(fā)生盜、搶事件3.7.1 用對講機報告請求支援，同時設(shè)法抓住犯罪嫌疑人；3.7.2對犯罪嫌疑人應(yīng)認(rèn)清特征、人數(shù)、作案工具，及時報告公安部門110；3.7.3愛護現(xiàn)場，協(xié)助破案。3.8 發(fā)覺觸電事故3.8.1切斷電源，使觸電者脫離電源；3.8.2報告治理處經(jīng)理和監(jiān)控中心，同時盡快施行人工急救，并撥打醫(yī)務(wù)急救電話120，請求醫(yī)務(wù)急救中心派大夫來現(xiàn)場；3.8.3引導(dǎo)搶救車抵達(dá)現(xiàn)場；3.8.4

36、無搶救車時，臨時調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。3.9 發(fā)覺電梯困人3.9.1立即用對講機報告，敦促設(shè)備人員迅速前往處理；3.9.2安慰被困人員；3.9.3協(xié)助設(shè)備人員搶險，安全接應(yīng)被困人員。3.10發(fā)覺人員、車輛堵塞立即用對講機報告，增派秩序治理員及時疏導(dǎo)。4.監(jiān)控崗服務(wù)4.1日常工作4.1.1監(jiān)控系統(tǒng)24小時開通運行，監(jiān)控人員24小時監(jiān)控值班，錄像帶資料保存1個月，錄像帶循環(huán)使用。4.1.2監(jiān)控人員緊密凝視屏幕，發(fā)覺可疑情況立即定點錄像，跟蹤監(jiān)視，做好記錄并及時報告小區(qū)經(jīng)理。4.1.3接到周界報警系統(tǒng)報警時，立即用對講機向經(jīng)理報告，并跟蹤處理過程，做好記錄，然后將系統(tǒng)復(fù)位，重新布防。4.1.4負(fù)

37、責(zé)對講機的保管、充電、調(diào)換、借用和登記。4.2監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)及錄像帶的治理4.2.1對監(jiān)控系統(tǒng)每天進(jìn)行檢查，發(fā)覺異常情況和故障立即報修，并做好記錄。4.2.2任何人（包括秩序治理人員）未經(jīng)治理處經(jīng)理同意，不準(zhǔn)查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。4.2.3錄像帶保存處要有防潮措施，幸免錄像帶發(fā)霉。4.2.4新的錄像帶啟用時應(yīng)在標(biāo)價欄注明開始使用日期；每次錄像后，注明錄像時刻；錄像帶連續(xù)使用24個月應(yīng)更換新帶；發(fā)覺錄像模糊，不能有效分辨監(jiān)控對象的，應(yīng)及時更換新帶。4.2.5監(jiān)控人員每天擦拭監(jiān)控設(shè)備一次，保持顯示屏、錄像機等設(shè)備清潔。4.3中央監(jiān)控室的出入治理4.3.1與工作無關(guān)的人員不得擅自進(jìn)入中央監(jiān)控室。4.3

38、.2因工作需要進(jìn)入中央監(jiān)控室的治理人員，應(yīng)經(jīng)治理處經(jīng)理批準(zhǔn)；外來人員進(jìn)入，應(yīng)經(jīng)治理處經(jīng)理簽證認(rèn)可，由秩序治理人員陪同進(jìn)入。4.3.3凡進(jìn)入中央監(jiān)控室的人員都得辦理登記手續(xù)。5 秩序治理各崗位之間的輪換5.1秩序治理崗位采納崗位固定，人員輪值的方法，即各崗當(dāng)值人員每隔60分鐘循環(huán)換崗；5.2 換崗程序:巡視崗門崗監(jiān)控巡視崗;5.3 換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從門崗或監(jiān)控崗開始輪換。6秩序治理崗位設(shè)置6.1 秩序治理崗位每崗設(shè)置2人，由治理處經(jīng)理確定巡視點和巡視路線，每小時一次按巡視路線巡視所有巡視點。6.2 秩序治理人員品行端正，作風(fēng)正派，無劣跡記錄；軀體健康；具有初中以上文化水平，能處理秩

39、序治理的日常工作，能作每日執(zhí)勤記錄。7秩序治理服務(wù)檢查制度7.1自查：秩序治理各崗位在換崗交接時按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，發(fā)覺問題及時糾正，做好記錄；7.2秩序治理班長巡查：秩序治理班長巡回監(jiān)督檢查秩序治理各崗位的作業(yè)情況，每天巡回監(jiān)督檢查許多于4次，做好記錄；7.3小區(qū)經(jīng)理抽查：秩序治理巡視、車輛治理現(xiàn)場及客戶裝修現(xiàn)場，每天至少一次，做好記錄。八、 保潔服務(wù)治理1. 外環(huán)境的保潔項目及內(nèi)容 保潔質(zhì)量要求 實施方案日 周 月 季清掃地面垃圾、樹葉等 無瓜果皮殼、紙屑等雜物、無積水、無污漬、無煙蒂。 巡回路牌、標(biāo)志、指示牌 潔凈、無塵灰、無污漬 擦拭一次揀拾花圃內(nèi)外垃圾 目視無枯枝、無果皮、無飲料罐、

40、無廢紙雜物。 巡回行人路/車路面之清掃 無明顯泥沙、污垢，每100平方米內(nèi)煙頭、紙屑均不超過2個，無一厘米以上石子。 巡回清潔照明設(shè)施、標(biāo)牌 無積塵、無污跡，透明度好。 擦拭一次各進(jìn)出口臺階清潔 無塵、無污漬、光亮。 巡回 一次沖洗地下車庫 無異味、泥土、垃圾和堆放物 巡回外圍立柱之清潔 無積塵、無污垢、光亮。垃圾箱、垃圾桶 箱體內(nèi)外四壁潔凈無污漬、箱口箱內(nèi)外無垃圾、無異味、箱桶外表潔凈、無污漬、桶內(nèi)垃圾超過1/2桶或發(fā)覺有異味及時處理 巡回 一次清洗2.檢查手段：2.1視檢：以眼睛直覺檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒適。2.2手檢：用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面無明顯灰塵、污跡。2.3嗅檢：憑

41、嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新。3.質(zhì)量監(jiān)督保證嚴(yán)格的檢查規(guī)程是保證作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，作業(yè)規(guī)程等治理制度落實的重要手段，我們要緊通過三查制度，三檢手段和培訓(xùn)教育來實現(xiàn)。某小區(qū)物業(yè)治理方案（五）九、 綠化服務(wù)治理1.綠化服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1.1草坪1.1.1養(yǎng)護治理的質(zhì)量要求a. 草坪覆蓋度許多于95%；b. 每周巡查一次，并做好相關(guān)記錄；c. 應(yīng)操縱病蟲害，草坪色澤正常，生長良好，無雜草；1.1.2灌溉、排水a(chǎn). 灌溉必須濕透根系層，應(yīng)浸濕的土層深度為100mm，不發(fā)生地面長時刻積水；b. 灌溉量依照土質(zhì)、生長期、草種等因素確定；c. 灌溉時期和灌溉時刻可按下列規(guī)定：-冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生

42、長。夏季適量澆水，宜早晨澆，安全越夏。-暖地型草，夏季應(yīng)勤澆水，宜早、晚澆，保持生長。1.1.3修剪a. 草坪長到60-70mm時，應(yīng)進(jìn)行修剪，修剪高度冷地型草坪宜為50mm，暖地型宜為40mm。b. 草坪修剪的頻率及次數(shù)依照情況而定。清除雜草a. 應(yīng)及時清除雜草，除早、除小、除了；b. 清除雜草的方法有：人工除草、化學(xué)除草。1.1.5施肥a. 冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春；b. 追肥應(yīng)以復(fù)合肥料為主。追肥的時刻和數(shù)量可依照土壤肥力、草種和幼苗生長等情況而定。早春、晚秋可施有機肥。施肥方法可撒施和根外追肥。1.1.6病蟲害防治a. 病蟲害的防治都應(yīng)以防為主，防治結(jié)合；

43、b. 對不同種病蟲害的防治可依照具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑。1.1.7草坪更新a. 更新復(fù)壯的方法有：補播草籽復(fù)壯法、條狀更新法、定期封閉法和斷根更新法。1.1.8其他養(yǎng)護a. 草坪應(yīng)有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運用切邊機切邊養(yǎng)護。邊緣斜坡宜為300mm；1.2 喬灌木1.2.1灌溉與排水a(chǎn). 對新栽植的樹木應(yīng)依照不同樹種和不同立地條件進(jìn)行適期、適量的灌溉，應(yīng)保持土壤中有效水分；b. 已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環(huán)境中也應(yīng)及時進(jìn)行灌溉，對水分和空氣溫度要求較高的樹種，須在清晨或傍晚進(jìn)行灌溉，有時還應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行葉面噴霧；c. 灌溉前應(yīng)先松土。夏季灌溉

44、宜早、晚進(jìn)行，冬季灌溉選在中午進(jìn)行。灌溉要一次性澆透，尤其是春、夏季節(jié)；d. 樹木周圍暴雨后積水應(yīng)排除，新栽樹木周圍積水尤應(yīng)盡快排除。1.2.2中耕除草a. 喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特不是對其危害嚴(yán)峻的各類藤蔓植物，例如兔絲子等；b. 樹木根部附近的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤，在蒸騰旺季須每月松土一次；c. 中耕除草應(yīng)選在晴朗天氣，土壤只是分潮濕的時候進(jìn)行；d. 中耕深度以不阻礙根系生長為限。1.2.3 施肥a. 樹木休眠期和栽植前，需施基肥。樹木生長期施追肥，能夠按照植株的生長勢進(jìn)行；“注”：花灌木應(yīng)在開花前、開花后進(jìn)行。果木應(yīng)按有關(guān)果木種類不同的養(yǎng)護要求進(jìn)行。b. 施肥量應(yīng)依照樹

45、種、樹齡、生長期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一般喬木胸徑在15cm以下的，每3cm胸徑應(yīng)施堆肥1.0kg，胸徑在15cm以上的，每3cm胸徑施堆肥1.0-2.0kg。樹木青壯年期欲擴大樹冠及觀花、觀果植物，適當(dāng)增加施肥量；c. 喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬度均為25-30cm；d. 施用的肥料種類應(yīng)視樹種、生長期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴大冠幅，宜施氮肥，觀花觀果樹種應(yīng)增施磷、鉀肥。注意應(yīng)用微量元素和根外施肥技術(shù)，并逐步推廣應(yīng)用復(fù)合肥料；e. 施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹葉。1.2.4修剪、整形a. 樹木應(yīng)通過修剪調(diào)整樹形，均衡樹勢，

46、調(diào)節(jié)樹木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落之間的關(guān)系，促使樹木生長健壯。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。-喬木類：要緊修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。行道樹主干要求3.2m高；遇有架空線者應(yīng)按杯狀形修剪（懸鈴木按“三主六枝十二叉”杯狀形修剪）；樹冠圓整，分枝均衡；樹冠幅度，不宜覆蓋全部路面，道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣的空隙。-灌木類灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進(jìn)短枝和花芽的形成，修剪應(yīng)遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強，去老留新”的原則進(jìn)行。-綠籬類綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，專門造型綠籬應(yīng)逐步修剪

47、成型?；ㄇ虼_保春秋兩季各修剪一次。-地被、攀緣類地被，攀緣植物修剪應(yīng)促進(jìn)枝分，加速覆蓋和攀纏的功能；對多年生的攀緣植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。b. 修剪時切口都必須靠節(jié)，剪口應(yīng)在剪口芽的反側(cè)成45度傾斜；剪口要平坦，應(yīng)涂抹園林用防腐劑，關(guān)于過于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，防扯裂，操作時必須保證安全；c. 休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長期修剪以調(diào)整樹勢為主，宜輕剪。有傷流的樹種應(yīng)在夏、秋兩季修剪。1.3補植樹木1.3.1 樹木缺株應(yīng)盡早補植；1.3.2 補植季節(jié)a. 落葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽往常補植或在秋季落葉以后土壤冰凍往常補植。b. 針葉樹、常綠闊葉樹：應(yīng)在春季

48、土壤解凍以后，發(fā)芽往常補植；或在秋季新梢停止生長后、降霜往常補植。1.3.3補植的樹木，應(yīng)選用原來樹種，規(guī)格也應(yīng)近似；若改變樹種或規(guī)格則須與原來的景觀相協(xié)調(diào)。補植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。1.4枯死植株的挖除1.4.1結(jié)合補植工作對枯死植株進(jìn)行調(diào)整；1.4.2枯死的大樹挖除前，必須報經(jīng)市園林主管部門審批，任何部門與個人無權(quán)擅自挖除。1.5花壇花境1.5.1花壇的養(yǎng)護、治理a. 依照天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆水時應(yīng)防止將泥土沖到莖、葉上；b. 做好排水措施，嚴(yán)禁雨季積水；c. 花卉生長旺盛期，應(yīng)適當(dāng)追肥，施肥量依照花卉種類而定。施肥后要立即噴灑清水，嚴(yán)禁肥料沾污莖、葉面；d.

49、及時做好病蟲害防治工作；e. 花壇愛護設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好；f. 花壇換花期間，每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過5天；g. 花卉應(yīng)生長健壯、花型正、花色艷、花期長，同時注重做好“五一”，“十一”花卉治理；h. 花壇內(nèi)應(yīng)及時做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時補種、換苗。花壇內(nèi)缺株倒苗不得超過3-5處，無枯枝殘花（殘花量不得大于15%）。1.5.2花境的養(yǎng)護、治理a. 應(yīng)按打算及時做好花卉的補種、填充；b. 應(yīng)依照所用花卉的習(xí)性及時更新翻種；c. 花境全年能夠某一季為主花期，觀賞期不得少于100天；d. 修剪、整枝及時?；ê蠹爸仓晷菝咂跉埢葜Σ坏么笥?5

50、%；e. 每年休眠期必須適當(dāng)耕翻表土層，施加有機肥；f. 及時做好病蟲害防治工作；落實日常養(yǎng)護，做到無雜草垃圾。/sell某小區(qū)物業(yè)治理方案（六）十 設(shè)備維修服務(wù)銀灘物業(yè)公司實施定人、定機、定崗及相互配合的運作治理方式。依照設(shè)備機房安全治理制度，設(shè)備人員安全守則實施安全治理。制定運行治理規(guī)程，實施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備操作治理。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物治理方法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實施標(biāo)準(zhǔn)化治理。依照設(shè)備完好率統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)對設(shè)備設(shè)施的完好程度進(jìn)行統(tǒng)計，確保安全正常運行和使用。10.1 設(shè)備治理內(nèi)容物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗收通過后，就進(jìn)入了運行使用時期，這

51、時就需要物業(yè)治理公司運用先進(jìn)的治理方法和良好的技術(shù)對物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運行，充分發(fā)揮它們的功效。物業(yè)設(shè)備治理的好壞與否，直接阻礙到其使用功能和使用壽命，如此對使用過程中保證設(shè)備的正常運行，加強日常和維修治理提出了更高的要求。1 供配電設(shè)備1.1每日按照設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序巡視配電機房設(shè)備，并記錄配電房巡視記錄表；1.2 配電機房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。1.3按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)打算表和供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；1.4供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表

52、內(nèi)；1.5供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告治理處經(jīng)理，記錄設(shè)備故障記錄表，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。1.6每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)打算表，并按運行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修打算表；1.7治理處每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運行狀況，填寫供配電系統(tǒng)檢查表。2 供氣設(shè)備與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時進(jìn)行報修。3 電梯設(shè)備3.1 每周按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)打算表進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時負(fù)責(zé)清潔電梯機房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；3.2設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告經(jīng)理，記錄于設(shè)備故障記錄表上,并及時處理。3.3定期巡視電梯設(shè)備，填寫電

53、梯房巡視記錄。發(fā)覺異常及時通知電梯維保人員并報告經(jīng)理，督促維修保養(yǎng)；3.4每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)打算表，并按運行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修打算表；3.5治理處每月定期組織電工和電梯維保人員檢查電梯設(shè)備的運行狀況，填寫電梯設(shè)備系統(tǒng)檢查表。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；4 給排水設(shè)備4.1每日一次巡視泵房設(shè)備，并記錄水泵房巡視記錄表；4.2 水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。周交替更換一次；4.3按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)打算表進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；4.4給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障

54、及時報告治理處經(jīng)理，記錄設(shè)備故障記錄表，并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。4.5每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)打算表，并按運行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修打算表；4.6治理處每月定期組織檢查給排水設(shè)備的運行狀況，填寫給排水系統(tǒng)檢查表。5 消防系統(tǒng)5.1日常巡視秩序治理人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記錄于記錄表內(nèi)。5.2定期檢查5.2.1每月進(jìn)行一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源啟動測試，記錄設(shè)備定期啟動記錄表；5.2.2由治理處組織，并由秩序治理人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測試；電源、操縱聯(lián)動功能以及報警安全系

55、統(tǒng)的測試。記錄消火栓、噴淋系統(tǒng)測試記錄表。5.3維修保養(yǎng)5.3.1按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)打算表和消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；5.3.2消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)。5.3.3每年12月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)打算表，并按運行情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修打算表；5.3.4每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運行狀況，填寫消防及報警系統(tǒng)檢查表。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；6設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn)6.1供配電設(shè)備電力變壓器l 檢查電力變壓器是否符合要

56、求。l 分接開關(guān)檔位是否與電源相符。l 外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。l 變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風(fēng)是否良好。l 三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。l 各接線端子緊固是否良好。低壓開關(guān)柜l 耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。l 二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。l 接地線連接應(yīng)緊密牢固。l 操作部分應(yīng)靈活，接點和機械閉鎖的動作應(yīng)正確。l 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。l 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。照明設(shè)備l 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。l 開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明燈頭有無

57、觸電危險。l 照明線路的絕緣是否良好，接線頭不應(yīng)外露，燈具高度是否符合規(guī)定。6.2電梯設(shè)備曳引機l 主機運行正常，速度平穩(wěn)可靠。l 冷卻風(fēng)機正常、有效。l 減速和潤滑良好，油位正常。l 制動器完好、可靠。轎廂l 內(nèi)部按鈕齊全完好，信號登記有效。l 照明完好，通風(fēng)機運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無異常聲。l 手動、自動操作運行正常。l 超載報警正確可靠。l 轎門開閉平穩(wěn)，時刻適中。安全系統(tǒng)l 限速開關(guān)可靠，動作靈敏。l 各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效。l 各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全，性能可靠、有效。l 急停開關(guān)完好，性能可靠有效。l 檢修及運行狀態(tài)正常。導(dǎo)軌導(dǎo)靴l 連接點平滑，固定螺栓無松動，導(dǎo)軌不走位。l 運行

58、時靴襯與導(dǎo)軌無異常聲，滑動平穩(wěn)。l 導(dǎo)軌潤滑良好，油杯、油氈等齊全。l 各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕。6.3攝像監(jiān)控系統(tǒng)操縱臺l 各操縱器件運行正常，能實行切換定機、掃描式監(jiān)視等。l 操作鍵盤靈活、可靠。l 電源鎖開關(guān)完好。顯示屏l 各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計要求。l 各顯示器接線清晰，無隨意拉接線。l 監(jiān)視器安裝牢固、可靠。電源設(shè)備l 交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定。l 各輸出電路熔絲配置合理，沒有不規(guī)則行為。l 高、低壓電源嚴(yán)格分離，交、直流電源分隔明顯，無隨意拉接線。l 二路電源切換正常、可靠。l 設(shè)備接地愛護、防護等安全、可靠。攝像機l 各攝像機工作正常，配置數(shù)量齊全。l 帶云

59、臺、帶變焦的攝像機應(yīng)調(diào)節(jié)自如，符合性能要求。l 各攝像機防護罩應(yīng)齊全(特不是室外型)。l 各攝像機鏡頭的光圈調(diào)定正確，確保顯像清晰，符合設(shè)計要求。錄像機l 所配錄像機齊全，性能良好，符合性能要求。l 各攝像監(jiān)視點的信號，均能切換到錄像機上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機)。巡更系統(tǒng)l 主機、序號機功能完好。l 電源、充電體充放電正常。l 配套附件完好。l 信號傳輸線路良好。6.4 安保防盜系統(tǒng)對講裝置l 戶內(nèi)對講裝置能與大門通話。l 主機聯(lián)系情況良好。巡更系統(tǒng)l 主機、序號機功能完好。l 電源、充電體充放電正常。l 配套附件完好。l 信號傳輸線路良好。6.5 消防系統(tǒng)消火栓泵l 消火泵(流量、揚

60、程等要緊參數(shù))符合出廠要求。l 管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效，無泄漏、閥門啟閉靈活。l 消火泵運行平穩(wěn)、無振動，潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象。l 電氣操縱和各元件齊全，正?？煽浚阅芡旰?。l 水泵、電機等接地裝置、防護罩安全可靠，無缺損。l 管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。增壓泵增壓泵運轉(zhuǎn)平穩(wěn)，各項運行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。消火栓及配套設(shè)施l 各層消火栓箱及附件齊全完好。l 啟動報警按鈕完好、性能可靠。l 各層消火栓出水壓力符合要求。l 消防接合器齊全、有效，無泄漏。l 戶外立式消火栓齊全有效，開啟靈活。l 消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通，閥門便于操作，并有明顯標(biāo)記。噴淋泵l 噴淋泵(流量、揚程等要緊參數(shù)