物業(yè)經(jīng)營管理培訓(xùn)

1、2012年經(jīng)營治理物業(yè)經(jīng)營治理概述第一節(jié)：物業(yè)經(jīng)營治理的概念1、物業(yè)經(jīng)營治理：又稱物業(yè)資產(chǎn)治理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)治理、設(shè)施治理、房地產(chǎn)資產(chǎn)治理、房地產(chǎn)組合投資治理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性治理服務(wù)。2、物業(yè)經(jīng)營治理活動的治理對象通常為收益性物業(yè)。要緊包括：寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租性不墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑設(shè)施等。這些收益性物業(yè)通常出租給租戶（又稱為租客或承租人）使用，可獲得經(jīng)常性租金收益，是房地產(chǎn)投資信托基金和機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的要緊物質(zhì)載體。3、我國尚無統(tǒng)一的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員要緊依照其所處

2、的位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力等進(jìn)行分類，通常分為甲、乙、丙三級甲級：優(yōu)越、優(yōu)良、超過（重點(diǎn)字）乙級：良好、良好、達(dá)到（重點(diǎn)字）丙級：年限較長、不能滿足（重點(diǎn)字）4、零售商業(yè)物業(yè)分為6大類1）區(qū)域購物中心：規(guī)模巨大、10以上、商業(yè)服務(wù)半徑200km2) 市級購物中心：3萬以上、服務(wù)人口30萬以上、年?duì)I業(yè)額5億以上、由一家或數(shù)家大型百貨公司為要緊租戶。3）地區(qū)購物商場：13萬之間、服務(wù)人口1030萬、年?duì)I業(yè)額15億元、中型百貨公司往往是要緊租戶。4）居住區(qū)商場5）鄰里服務(wù)性商店6）特色商店5、不墅：除獨(dú)立式住宅外，其他均不具有不墅類產(chǎn)品的獨(dú)有性 復(fù)式公寓：一套公寓住宅的諸房間在相連的兩層樓上

3、物業(yè)經(jīng)營治理服務(wù)的目標(biāo)：從業(yè)主的角度動身，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽 命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基 礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及以后進(jìn)展?jié)摿?。物業(yè)業(yè)主：包括直接持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)，也包括這些企業(yè)或機(jī)構(gòu)背后的投資者7、物業(yè)治理企業(yè)：治理型（處于總包位置）、專業(yè)型、綜合型第二節(jié)：物業(yè)經(jīng)營治理的層次與工作內(nèi)容1、物業(yè)經(jīng)營治理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的緊密相關(guān)，分為：物業(yè)治理、設(shè)施治理、房地產(chǎn)資產(chǎn)治理、房地產(chǎn)組合投資治理。其中前兩個以運(yùn)行治理為主，后兩個以策略性治理為主。2、物業(yè)經(jīng)營治理中的戰(zhàn)略性工作確定戰(zhàn)略確定標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)建信息基礎(chǔ)決策分析：投資決

4、策兩個關(guān)鍵因素：預(yù)期收益和風(fēng)險水平進(jìn)行資產(chǎn)組合：A: 資產(chǎn)組合理論的原則是投資者應(yīng)當(dāng)把一些合適的持有物進(jìn)行分散，從而有效地抵消一部分風(fēng)險B: 假如兩個投資項(xiàng)目的潛在收益水平相同，那么必將選擇低風(fēng)險的那個方案C: 在任何情況下，都將選擇收益最大，風(fēng)險最小的那個組合D: 不要把雞蛋放在一個籃子里E: 在合適的選擇下，整體風(fēng)險應(yīng)該盡可能低 第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇第一節(jié)：房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資直接投資：投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)治理工作（包括：房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)置業(yè)投資）間接投資：將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資部直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營治理

5、工作（包括：房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資、投資于房地產(chǎn)投資信托基金、購買住房抵押支持證券）房地產(chǎn)投資的特性： 7條位置固定性或不可移動性：是房地產(chǎn)最重要的一個特性壽命周期長：自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)（倉儲用房60年，銀行、零售商業(yè)用房50年，工業(yè)廠房、一般住宅、寫字樓45年，公寓、酒店、劇院40年、鄉(xiāng)村建筑25年）適應(yīng)性（一般較差）各異性政策阻礙性專業(yè)治理依靠性相互阻礙性3、房地產(chǎn)投資之利1）相對較高的收益水平2）能夠得到稅收方面的好處3）易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持4）能抵消通貨膨脹的阻礙5）提高投資者的資信等級4、房地產(chǎn)投資弊1）流淌性差2）投資數(shù)額巨大3）投

6、資回收期較長4）需要專門是知識和經(jīng)驗(yàn)第二節(jié)：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險1、房地產(chǎn)投資面臨的系統(tǒng)風(fēng)險：（1）通貨膨脹風(fēng)險（購買力風(fēng)險）（2）市場供求風(fēng)險（市場供求關(guān)系變化導(dǎo)致的）（3）周期風(fēng)險（市場周期波動導(dǎo)致的）（4）變現(xiàn)風(fēng)險（商品現(xiàn)金折價資金損失）（5）利率風(fēng)險（6）政策風(fēng)險（7）政治風(fēng)險（8）或然損失風(fēng)險（火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)等偶發(fā)自然災(zāi)難） 第三節(jié)：房地產(chǎn)投資的區(qū)位選擇1、房地產(chǎn)投資的三要素:區(qū)位，區(qū)位，依舊區(qū)位1、阻礙寫字樓項(xiàng)目區(qū)位選擇的因素 3條1）與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度2）周圍土地利用情況和環(huán)境3）易接近性第三章 房地產(chǎn)投資的技術(shù)分析第一節(jié)：投資分析的差不多概念1.現(xiàn)金流量：在房地產(chǎn)投資分析中，某一

7、項(xiàng)投資活動作為一個獨(dú)立的系統(tǒng)，一定時期各時點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入2.凈現(xiàn)金流量：現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差3.有效毛收入=潛在毛租金收入空置和收租損失+其他收入凈運(yùn)營收益=有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用凈運(yùn)營收益的最大化是業(yè)主最關(guān)懷的問題，也是考察物業(yè)治理企業(yè)的物業(yè)治理工作成功與否的要緊方面第二節(jié)：現(xiàn)值與現(xiàn)值計(jì)算1、資金時刻價值的大小，取決于3方面的因素（投資利潤率、通貨膨脹率、風(fēng)險因素）2、單利計(jì)息：Fn=P(1+in) 我國個人儲蓄存款和國庫券的利息確實(shí)是單利計(jì)息，計(jì)息周期為“年” n和i要對應(yīng)，i為月，n即為月；i為年，n即為年。3、復(fù)利計(jì)息：Fn=P(1+ i ) n。我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵

8、押貸款按復(fù)利計(jì)息第三節(jié)：設(shè)備更新中的經(jīng)濟(jì)分析1.設(shè)備更新的緣故：設(shè)備更新源于設(shè)備磨損，設(shè)備磨損時設(shè)備使用或閑置過程中發(fā)生的損耗，分為有形磨損、無形磨損2.設(shè)備更新特點(diǎn)分析： 4點(diǎn)1）設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命設(shè)備的壽命包括自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命2）設(shè)備更新分析只考慮以后發(fā)生的現(xiàn)金流量，更新舊設(shè)備會產(chǎn)生沉沒成本。沉沒成本=舊設(shè)備賬面價值（原值減折舊累計(jì)）當(dāng)前市場價值（殘值）3） 只比較設(shè)備的費(fèi)用4） 設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主第四節(jié)：房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評價指標(biāo)1.房地產(chǎn)投資的收益或總回報(bào)，包括投資回報(bào)（酬勞）和投資回收（資本的回收）。2.房地產(chǎn)投資分析的目的：考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目

9、的盈利能力和清償能力3.現(xiàn)金回報(bào)率：房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金酬勞與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率 現(xiàn)金回報(bào)率=（現(xiàn)金酬勞/初始權(quán)益資本）100%投資回報(bào)率：房地產(chǎn)置業(yè)投過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率 投資回報(bào)率=（年凈收益/初始權(quán)益資本）100%5.償債備付率：關(guān)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1.2 6.資產(chǎn)負(fù)債率= （負(fù)債合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)）*100% 房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動，因此房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高第四章 收益性物業(yè)價值評估第一節(jié)：收益性物業(yè)的概念1.收益性物業(yè)價值的高低取決于3個因素：（1）以后凈收益的大小（2）獲得凈

10、收益期限的長短（3）獲得凈收益的可靠性第二節(jié)：收益性物業(yè)價格的概念和特征1.物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價貨幣額、商品或其他有價物2.物業(yè)價格形成條件：有用性、稀缺性、有效需求3.物業(yè)價格與一般物品共同之處：差不多上價格、都有波動、差不多上按質(zhì)論價4、物業(yè)價格5個特征物業(yè)價格受區(qū)位阻礙專門大物業(yè)價格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金物業(yè)價格形成的時刻較長物業(yè)價格容易受交易者的個不因素的阻礙第三節(jié)：收益性物業(yè)價值和價格的種類1.物業(yè)的投資價值：某個特定的投資者基于個人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價值。物業(yè)的市場價值：該物業(yè)關(guān)于一個典型的投資者

11、的價值市場價值是客觀的、非個人的價值；投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值，某一時點(diǎn)，市場價值是唯一的，而投資價值會因?yàn)橥顿Y者的不同而不同。2.評估投資價值與評估市場價值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的是假設(shè)前提。3.投資者評估的物業(yè)的投資價值大于或等于該物業(yè)的市場價格，是其投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的差不多條件4.成交價格：在一筆物業(yè)交易中雙方實(shí)際達(dá)成交易買者同意付出、賣者同意同意，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價物5.市場價格：某種物業(yè)在市場上的一般、平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果6.從政府對價格管制或干預(yù)的程度來劃分，將房地產(chǎn)價格分為市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價、政府

12、定價。第四節(jié)：阻礙阻礙收益性物業(yè)價格的因素1.阻礙收益性物業(yè)價格的因素有哪些？ 9條人口因素（人口數(shù)量、人口素養(yǎng)、家庭人口規(guī)模）居民收入因素物價因素利率因素：物業(yè)價格與利率負(fù)相關(guān)（利率上升，物業(yè)價格會下降；利率下降，物業(yè)價格上升）匯率因素物業(yè)稅收因素都市規(guī)劃因素交通管制因素心理因素第五節(jié)：收益性物業(yè)估價的差不多方法物業(yè)估價產(chǎn)生了三大差不多方法：市場法、成本法、收益法 一般要同時采納兩種以上的方法市場法（市場比較法、比較法）：指是將估價對象與在估價時點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。市場法適用的對象是具有交易性的物

13、業(yè)：如開發(fā)用地、一般商品住宅、高檔公寓、不墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房。專門少發(fā)生交易的物業(yè)：如專門廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺院市場法估價4步驟：搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例對可比實(shí)例成交價格進(jìn)行處理求取比準(zhǔn)價格。成本法：指現(xiàn)分不求取估價對象在估價時點(diǎn)時的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。只要是新近開發(fā)建設(shè)、能夠假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者打算開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，都能夠采納成本法估價。成本法特不適用既無收益又專門少發(fā)生交易的物業(yè)估價，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用公益的物業(yè)。成本法估價4步驟：搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的

14、成本、稅費(fèi)、利潤等資料測算重新構(gòu)建價格測算折舊求取積算價格。投資利息：與會計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和治理費(fèi)用的利息，不管來源是借貸資金依舊自由資金都應(yīng)計(jì)算利息。10、成本法的計(jì)算公式：物業(yè)價格=重新構(gòu)建價格折舊11、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟(jì)折舊1）物質(zhì)折舊：建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價值損失。2）功能折舊：建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。3）經(jīng)濟(jì)折舊：建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。12、收益法（收益資本法、收益還原法）：指預(yù)測估價對象的以后收益，然后利用酬勞率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，

15、一求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。（收益法分為直接資本化法和酬勞資本化法）13、收益法以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，適用對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)，但關(guān)于行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性物業(yè)的估價，收益法大多不適用14、收益法4步驟：搜集并驗(yàn)證與估價對象以后預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料預(yù)測估價對象的以后收益（如凈收益）求取酬勞率或資本化率選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價格第五章 房地產(chǎn)市場市場分析第二節(jié)：房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系1、房地產(chǎn)需求曲線是一條具有負(fù)斜率的向右下方傾斜的曲線2、房地產(chǎn)供求曲線是一條由左向右傾斜的曲線第三節(jié)：房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)1、按存量增量細(xì)分：分為一級市場（土地使用權(quán)出讓

16、市場）、二級市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產(chǎn)交易市場）2、按交易形式細(xì)分：房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押3、房地產(chǎn)市場指標(biāo)：供給指標(biāo)、需求指標(biāo)、市場交易指標(biāo)、第四節(jié)：房地產(chǎn)市場的特性與功能1.市場供給的特點(diǎn)：缺乏彈性、具有非同質(zhì)性、高度的壟斷性2.市場需求的特點(diǎn)：廣泛性、多樣性、進(jìn)行融資第五節(jié)：房地產(chǎn)市場分析1.宏觀因素分析2.市場供求分析：供給分析、需求分析、競爭分析、市場占有率分析3.相關(guān)因素分析第六節(jié)：物業(yè)經(jīng)營治理打算1.物業(yè)治理打算包括：年度打算（是一種運(yùn)行打算，屬于戰(zhàn)術(shù)層次的打算）中短期打算（介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間） 3-5年長期打算（策略層次打算，通常以物業(yè)的

17、剩余使用壽命為限）2.編制物業(yè)經(jīng)營治理打算的基礎(chǔ)工作 5點(diǎn)1）區(qū)域宏觀市場環(huán)境分析2）房地產(chǎn)市場分析3）鄰里分析4）物業(yè)現(xiàn)狀分析5）業(yè)主目標(biāo) （明確業(yè)主目標(biāo)是制定物業(yè)治理打算的前提）3、物業(yè)治理打算的要緊內(nèi)容 4點(diǎn)1）建筑物業(yè)治理打算2) 租賃打算3）財(cái)務(wù)收支打算4）物業(yè)運(yùn)行績效評估及業(yè)主溝通打算第六章 租賃治理第一節(jié)：物業(yè)租賃概述1、物業(yè)租賃（房屋租賃）：公民、法人或其他組織作為出租人將其擁有所有權(quán)的房屋，出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。2、房屋租賃的特點(diǎn)：1）房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)2）房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋3）房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系4）房屋租賃關(guān)

18、系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止5）租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人3、按房屋租賃期限劃分：定期租賃（最常見的租賃形式）、自動延期租賃、意愿租賃（意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時自動終止） 按租賃期限的長短：短期租賃（2年以內(nèi)含2年）、中短期租賃（34年）、長期租賃（5年或5年以上） 按物業(yè)租金分類：毛租金、凈租、百分比租金 凈租金通常在長期租賃中采納，租賃時刻可達(dá)10年以上4、物業(yè)租金治理模式：包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式、托付治理模式第二節(jié)：租賃治理和租賃方案1.租賃合同簽訂前：（1）制定租賃方案與策略 （2）租戶選擇 （3）租金確定 （4）租約談判 （5）簽約治理2.租賃合同執(zhí)行中：（1）房屋

19、空間交付 （2）收取租金 （3）租金調(diào)整 （4）租戶關(guān)系治理3.租賃期滿：（1）租金結(jié)算 （2）租約續(xù)期或房屋空間收回治理以上三個時期還始終貫穿著物業(yè)市場的營銷工作2、租賃方案與策略1）確定可出租面積和租賃方式2）編制租賃經(jīng)營預(yù)算3）定位目標(biāo)市場4）確定租金方案5）明確吸引租戶的策略物業(yè)的特性和質(zhì)量是吸引租戶的要緊因素3、市場營銷通常從四方面來宣傳、推廣物業(yè)1）價格優(yōu)勢2）物業(yè)本身的素養(yǎng)3）良好的聲譽(yù)4）經(jīng)濟(jì)有用第三節(jié)：房屋租賃合同1.房屋租賃合同：是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。2.房屋租賃合同的法律特征：1.雙務(wù)合同 2.

20、有償合同 3.諾成合同（需支付標(biāo)的物，合同才能成立的叫實(shí)踐合同） 4.要式合同 5.接著性合同3.房屋租賃合同的差不多條款1）當(dāng)事人姓名或者名稱及住宅2）房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況3）租賃用途4）租賃期限5）租金及支付方式6）房屋的修繕責(zé)任7）轉(zhuǎn)租的約定8）變更和解除合同的條件9）租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)10）當(dāng)事人約定的其他條款第四節(jié)：租戶關(guān)系治理1.CRM成為風(fēng)行全球的治理理念七章 成本治理第一節(jié) 物業(yè)治理中的成本及其分類一、物業(yè)治理中的成本（二）物業(yè)治理成本的構(gòu)成1營業(yè)成本（1）直接人工費(fèi) （2）直接材料費(fèi) （3）間接人工費(fèi)2.期間費(fèi)用或經(jīng)營治理費(fèi)用（1）治理費(fèi)用 （2）財(cái)務(wù)費(fèi)用特不規(guī)定

21、:（1）物業(yè)治理企業(yè)經(jīng)營公用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)入營業(yè)成本；（2）物業(yè)治理企業(yè)支付的治理用房有償使用費(fèi)，計(jì)入營業(yè)成本或治理費(fèi)用；（3）物業(yè)治理企業(yè)對治理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或治理費(fèi)用；（4）發(fā)生的壞賬損失，計(jì)入治理費(fèi)用；（5）按現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度的規(guī)定，不得列入成本的支出要緊有： 購置和建筑固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出； 對外投資支出； 被沒收的財(cái)產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈支出； 國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi)； 國家規(guī)定不得列入成本、費(fèi)用的其他支出。 二、物業(yè)治理成本的分類 （三）按照與業(yè)務(wù)

22、量的關(guān)系劃分 按照與物業(yè)治理服務(wù)業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分，可將成本分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本。（五）按照與決策的關(guān)系，可將成本分為： 8個1.邊際成本:指在一定物業(yè)治理服務(wù)量水平下，增加或減少一個單位服務(wù)量所引起成本總額的變動數(shù)。2.差異成本：指不同經(jīng)營治理方案間成本之差異，又稱增量成本或減量成本。3.機(jī)會成本：指選擇使用經(jīng)濟(jì)資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失。4.可能成本：指在會計(jì)期間開始前，對所承擔(dān)的實(shí)際物業(yè)治理工作預(yù)估的成本，目的在于預(yù)測實(shí)際成本以供定價參考。5.沉沒成本：指因?yàn)檫^去決策已發(fā)生，而在目前和以后不管實(shí)行何種方案均無法改變的成本。6.可緩成本：7.可免成

23、本：8.附加值成本： 成本的估算方法 一、成本估算的目的專項(xiàng)維修資金，即物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用支出。目前我國物業(yè)治理企業(yè)收取物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)的方式，有包干制和酬金制兩種形式。包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成：物業(yè)治理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)治理企業(yè)的利潤。酬金制預(yù)收的物業(yè)治理服務(wù)資金包括：物業(yè)治理服務(wù)支出和物業(yè)治理企業(yè)酬金。二、要緊成本項(xiàng)目的估算方法（一）人工費(fèi)的估算（二）辦公費(fèi)估算（三）共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)估算（四）保安費(fèi)估算（五）清潔衛(wèi)生費(fèi)估算（六）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算（七）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算（八）保險費(fèi)估算（九）專項(xiàng)維修資金 成本預(yù)算 二、成本預(yù)算的編制方法（

24、一）固定預(yù)算（二）彈性預(yù)算（三）零基預(yù)算（四）滾動預(yù)算和概率預(yù)算三、成本預(yù)算的編制程序（一）成本預(yù)算的編制方式各物業(yè)治理企業(yè)常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式” 成 本 控 制一、成本操縱的含義與分類（二）成本操縱的分類（1）事先操縱 （2）事中操縱：是成本操縱的中心環(huán)節(jié)（3）事后操縱二、成本操縱的原則1.全面操縱原則 2.講求經(jīng)濟(jì)效益原則 3.權(quán)責(zé)利相結(jié)合原則 4.例外治理原則三、成本操縱的組織體系（二）成本操縱責(zé)任中心的業(yè)績考評考核物業(yè)治理企業(yè)成本操縱中心業(yè)績的指標(biāo)有兩類，一類是經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，一類是服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)包括：成本（費(fèi)用）降低額、成本（費(fèi)用）降低率服務(wù)質(zhì)量定量指標(biāo)：房屋完

25、好率、維修及時率、重大事故發(fā)生率、綠化率、保潔率、業(yè)主中意率、物業(yè)增值率等。其中物業(yè)增值率是最具有綜合性的服務(wù)質(zhì)量評價指標(biāo)。物業(yè)增值率=（期末物業(yè)總值-期初物業(yè)總值）/期初物業(yè)總值100%第八章物業(yè)治理中的要緊合同類型 一、合同的概念中華人民共和國合同法規(guī)定任何合同的訂立應(yīng)遵循平等、自愿、公平、老實(shí)信用和合法的原則。物業(yè)治理活動中要緊的合同類型（1）物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同；（2）前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同；（3）業(yè)主所簽訂的與物業(yè)治理活動有關(guān)的合同；（4）物業(yè)治理企業(yè)與專營公司訂立的有關(guān)物業(yè)治理活動的專項(xiàng)服務(wù)合同。 物業(yè)服務(wù)合同是這類企業(yè)物業(yè)治理活動中最要緊的合同。物業(yè)服務(wù)合

26、同前期物業(yè)服務(wù)合同具有以下特征：前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)治理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同 二、物業(yè)服務(wù)合同的特征1.物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人互相信任為前提，任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同，一經(jīng)查實(shí)，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。2.物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)摹?.物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。4.物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同。三、物業(yè)服務(wù)合同的要緊內(nèi)容1.物業(yè)差不多情況 2.托付服務(wù)事項(xiàng)3.雙方的權(quán)利義務(wù) 4.物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)5.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修費(fèi)用 6.專項(xiàng)維修基金的治理和使用7.物業(yè)治理用房 8.物業(yè)經(jīng)營治理9.托付服務(wù)期限 10.

27、違約責(zé)任四、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂要點(diǎn)（一）“宜細(xì)不宜粗”的原則（二）不應(yīng)有無償無限期的承諾（三）實(shí)事求是留有余地（四）明確界定違約責(zé)任與處理方式 風(fēng)險治理理論 一、風(fēng)險理論（一）風(fēng)險的定義風(fēng)險具有以下三個特征：（1）負(fù)面性 （2）不確定性 （3）可測性風(fēng)險治理的步驟 四個步驟：1.風(fēng)險識不 2.風(fēng)險評估 3.風(fēng)險操縱 4.風(fēng)險調(diào)整 保險與物業(yè)保險一、保險的概念（二）保險的一般原則1.誠信原則 2.可保利益原則 3.近因原則 4.比例分?jǐn)傇瓌t二、保險合同的概述（一）保險合同的法律特征 1.保險合同是一種要式合同 2.保險合同是一種附和合同 3.保險合同是雙務(wù)有償合同 4.保險合同是射幸合同（也叫僥

28、幸合同）保險合同的主體保險合同的主體分為當(dāng)事人和關(guān)系人兩大類。當(dāng)事人是與保險合同直接發(fā)生關(guān)系的人，包括保險人、被保險人和投保人。關(guān)系人是指與合同發(fā)生間接關(guān)系的人，如受益人、保險代理人、保險經(jīng)紀(jì)人。劉總強(qiáng)調(diào)要弄清晰幾種“人”的定義保險人（保險公司）：在保險合同成立時，有收取保險費(fèi)的請求權(quán)利，在保險事故發(fā)生時，負(fù)有按合同規(guī)定補(bǔ)償損失和給付保險金的義務(wù)。投保人：是與保險人簽訂合同并負(fù)責(zé)交納保險費(fèi)的另一方當(dāng)事人。投保人必須有行為能力和責(zé)任能力，保險合同才能生效。被保險人：是指受保險合同保障的人，享有賠償請求權(quán)，有權(quán)按保險合同的規(guī)定向保險人取得賠款或給付的人。2.保險合同的關(guān)系人（1）受益人：是指人身保

29、險的被保險人死亡后有權(quán)領(lǐng)取保險金的人。（2）保險代理人：是為保險人招攬和代理保險業(yè)務(wù)而收取傭金的人。（3）保險經(jīng)紀(jì)人：保險經(jīng)紀(jì)人是被保險的代理人。物業(yè)治理企業(yè)一般情況下是保險經(jīng)紀(jì)人，受業(yè)主和用戶的托付，代理與保險人辦理保險業(yè)務(wù)。物業(yè)治理企業(yè)也能夠與保險人簽訂合同，成為保險代理人。保險合同要緊當(dāng)事人的義務(wù) 1.投保人義務(wù)（1）如實(shí)告知義務(wù) （2）“危險增加”通知義務(wù)（3）出險通知義務(wù) （4）防災(zāi)減損的義務(wù)（5）及時交付保費(fèi)的義務(wù)（六）索賠概念及程序索賠時效，是指投保人在保險事故發(fā)生后，向保險人索賠的最長有效期限。在我國索賠期限通常規(guī)定為一年。物業(yè)保險的要緊險種財(cái)產(chǎn)保險火災(zāi)保險，物業(yè)治理中涉及的財(cái)

30、產(chǎn)保險要緊是物業(yè)的火險。（另外還有設(shè)備保險）物業(yè)綜合險，對物業(yè)除?；痣U外，通常對其他的風(fēng)險，如地震、颶風(fēng)、洪水、自動滅火系統(tǒng)漏水、破壞、暴動、空中運(yùn)行物體墜落、水箱滿溢或水管爆裂所引起的損失也進(jìn)行保險。一般來講對這些風(fēng)險的保險結(jié)合火險一起購買一個物業(yè)（財(cái)產(chǎn)）的綜合險。（二）雇主責(zé)任保險（職員意外損害保險）（三）公眾責(zé)任保險（第三者責(zé)任險）五、物業(yè)治理中的投保決策（一）投保決策過程1.詳細(xì)調(diào)查 2.確定所需的保險3.保險金額和保險費(fèi)的確定 4.選擇保險公司5.分析保單條款 財(cái)務(wù)治理與績效評價第一節(jié) 財(cái)務(wù)治理概述二、財(cái)務(wù)治理目標(biāo)（一）財(cái)務(wù)治理總體目標(biāo)1.利潤最大化2.資本利潤率最大化或者每股利潤最

31、大化3.企業(yè)價值最大化或股東財(cái)寶最大化第二節(jié) 財(cái)務(wù)報(bào)告分析 一、財(cái)務(wù)報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容（一）會計(jì)報(bào)表部分1.主表主表即企業(yè)在會計(jì)期末編制的要緊會計(jì)報(bào)表，包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表和不需對外報(bào)送的成本報(bào)表。其中，前三張報(bào)表是企業(yè)的差不多財(cái)務(wù)報(bào)表。利潤表利潤表又稱損益表，是反映物業(yè)治理企業(yè)在一定時期內(nèi)經(jīng)營業(yè)績或經(jīng)營成果及其分配情況的會計(jì)報(bào)表。 物業(yè)治理績效評價一、物業(yè)治理績效評價的概念與意義（一）績效與物業(yè)治理績效物業(yè)治理企業(yè)績效，是指一定經(jīng)營期間的企業(yè)經(jīng)營效益和經(jīng)營者業(yè)績。企業(yè)經(jīng)營效益要緊表現(xiàn)在盈利能力、資產(chǎn)運(yùn)營水平、償債能力和后續(xù)進(jìn)展能力等方面。物業(yè)治理績效評價的類型 物業(yè)治理績效評價的

32、類型： （一）政府評價（二）社會評價（三）企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評價（四）企業(yè)自我診斷評價（五）物業(yè)資產(chǎn)治理項(xiàng)目評價三、物業(yè)治理績效評價的差不多要素物業(yè)治理績效評價有三個差不多要素：評價指標(biāo)、評價標(biāo)準(zhǔn)和評價方法物業(yè)治理績效評價的指標(biāo)體系物業(yè)治理績效評價指標(biāo)體系由差不多指標(biāo)、修正指標(biāo)和評議指標(biāo)三個層次構(gòu)成。差不多指標(biāo)是評價物業(yè)治理績效的最重要、最基礎(chǔ)的指標(biāo)。財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo)（1）凈資產(chǎn)收益率 凈資產(chǎn)收益率=（凈利潤/平均凈資產(chǎn)）100%物業(yè)治理績效評價修正指標(biāo)1.財(cái)務(wù)效益狀況修正指標(biāo)2.資產(chǎn)營運(yùn)狀況修正指標(biāo)3.償債能力狀況修正指標(biāo)4.進(jìn)展能力狀況修正指標(biāo)（三）物業(yè)治理績效評價評議指標(biāo)1.經(jīng)營者差不多素養(yǎng)

33、2.服務(wù)中意度3.基礎(chǔ)治理水平 4.在崗職員素養(yǎng)狀況5.服務(wù)硬環(huán)境 6.進(jìn)展創(chuàng)新能力7.經(jīng)營進(jìn)展策略 8.綜合社會貢獻(xiàn)六、物業(yè)治理績效評價結(jié)果與報(bào)告評價結(jié)果五種類型（A）、良（B）、中（C）、低（D）、差（E）的資格界限是：優(yōu)（A）：綜合評價得分達(dá)85分以上（含85分）；良（B）：綜合評價得分達(dá)7085分（含70分）；中（C）：綜合評價得分達(dá)5070分（含50分）；低（D）：綜合評價得分在4050分（含40分）；差（E）：綜合評價得分在40分以下。 物業(yè)治理報(bào)告一、物業(yè)治理報(bào)告及其類型（一）按照物業(yè)經(jīng)營治理者向不同主體提交報(bào)告分類按照物業(yè)經(jīng)營治理者向不痛主體提交報(bào)告分類，能夠把物業(yè)治理報(bào)告要緊

34、分為：1.向物業(yè)業(yè)主、租戶提交的物業(yè)治理報(bào)告 2.向高層次治理者提供的物業(yè)治理報(bào)告 3.向投資者或董事會提交的物業(yè)治理報(bào)告。向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)治理報(bào)告是物業(yè)治理報(bào)告中最常見的類型，也是最為公開的報(bào)告。按照物業(yè)經(jīng)營治理財(cái)務(wù)報(bào)告的期間不同分類 按照物業(yè)經(jīng)營治理者提交報(bào)告的期間（報(bào)告期）不同，能夠把物業(yè)治理報(bào)告分為：1.月度物業(yè)治理報(bào)告 2.季度物業(yè)治理報(bào)告 3.半年度物業(yè)治理報(bào)告 4.年度物業(yè)治理報(bào)告二、物業(yè)治理報(bào)告的構(gòu)成和內(nèi)容其差不多構(gòu)成與要緊內(nèi)容是一致的，即由一定時期的工作總結(jié)、財(cái)務(wù)報(bào)告以及以后工作打算三大部分組成。編寫物業(yè)治理報(bào)告的注意事項(xiàng)（一）突出重點(diǎn)、兼顧一般（二）注重時效、真實(shí)可靠（三）報(bào)告清晰、文字簡練 寫字樓物業(yè)經(jīng)營治理 寫字樓物業(yè)經(jīng)營治理一、寫字樓物業(yè)的特點(diǎn)1.所處區(qū)位好，規(guī)模大2.多為現(xiàn)代化的高層建筑3.功能齊全、配套設(shè)施完善4.多由專業(yè)物業(yè)治理企業(yè)治理5.保持產(chǎn)權(quán)的完整性事寫字樓物業(yè)保值增值的關(guān)鍵二、阻礙寫字樓分