新沂市城南六個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研報(bào)告

1、新沂市城南六個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研報(bào)告2012年2月6日一、 供求關(guān)系公寓公寓： 城南新增 巴塞羅那，供應(yīng)量為249套，去化30套，去化率12% 香格里拉，供應(yīng)量為366套，去化61套,去化率16.7% 盛世名門，供應(yīng)量為314套，去化167套，去化率為53.18% 城中新增 金橋國(guó)際，拿到預(yù)售，至今未開盤周邊板塊公寓：全年去化比28%，市場(chǎng)目前處于供過于求的狀態(tài)二、 調(diào)研項(xiàng)目位置科倍尚城盛世名門均價(jià)：4050元/平米香格里拉均價(jià)：4194元/平米巴塞羅那均價(jià)：4080元/平米巨融國(guó)際均價(jià)：4100元/平米豐惠華麗家族均價(jià)：4000/平米辰華麗都苑項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012年10月開盤 推100套花園洋房

2、價(jià)格未定 均價(jià)情況項(xiàng)目區(qū)域板塊均價(jià)香格里拉南區(qū)4194盛世名門南區(qū)4050巨融國(guó)際南區(qū)4100豐惠華麗家族南區(qū)4000巴塞羅那南區(qū)4080三、 調(diào)研項(xiàng)目均價(jià)四、 個(gè)案分析項(xiàng)目地址公園路與北京路交匯處開發(fā)公司上海建橋置業(yè)占地面積116667 總建面積300000 容積率2.5物業(yè)類型多層、小高層、高層近期動(dòng)態(tài)：一期開盤150套，截止目前簽約61套?，F(xiàn)對(duì)外均價(jià)在4200左右，較之前對(duì)外宣稱的4300有所松動(dòng)，但不明確承認(rèn)。一月份集中簽約達(dá)25套，其中以之前成交未簽約的關(guān)系戶和1月7日和8日房管局組織的房展會(huì)成交客戶。1、香格里拉STOWSWOT分析1.物業(yè)規(guī)范，調(diào)研項(xiàng)目中唯一有保安的案場(chǎng)；2.距離

3、在建的醫(yī)院很近；3.市第一中學(xué)與實(shí)驗(yàn)小學(xué)就在附近1.周邊配套設(shè)施薄弱；2.案場(chǎng)衛(wèi)生情況不是很好，接待也不是很熱情；3.項(xiàng)目整體樓盤的布局太過死板；4.戶型無創(chuàng)新1. 未來幾年城市發(fā)展的中心，政府機(jī)構(gòu)即將搬遷過來，板塊熱度呈上升趨勢(shì)；2. 基礎(chǔ)配套設(shè)施必將完善；3.附近醫(yī)院完工后必將帶來人氣的聚集，具有升值潛力1.國(guó)家政策的宏觀調(diào)控；2.周邊樓盤的壓力；3.配套設(shè)施的完善；4.本案的開盤總結(jié)：相對(duì)來說，該盤目前出售的都是多層，高層雖然也有規(guī)劃，但是具體推出時(shí)間要很久以后。開盤的時(shí)間比本案早，人氣相對(duì)來說還算可以，根據(jù)調(diào)研當(dāng)天案場(chǎng)走訪情況來看，客戶明顯比年前增多，據(jù)案場(chǎng)業(yè)務(wù)員透露，當(dāng)天成交有3套，

4、火熱原因是因?yàn)榈乩砦恢茫贿^各人覺得根據(jù)新沂私家車的擁有率來看，該盤的地理位置優(yōu)勢(shì)并不是很明顯。2、盛世名門項(xiàng)目地址新華路與人民路交叉口 開發(fā)公司江蘇金柏盛置業(yè)有限公司占地面積234666 總建面積560000 容積率2.06物業(yè)類型多層、小高層、高層近期動(dòng)態(tài)： 因?yàn)槭袌?chǎng)不景氣，年前來訪量成交量均出現(xiàn)回落，11月份簽約4套，12月簽約4套。目前均價(jià)在4000-4100。1月份來訪量回升，本月簽約33套，房展會(huì)期間（1月7日-1月8日）低首付活動(dòng)，2萬得兩房，3萬得三房。有效果，房展當(dāng)天成交6套。STOWSWOT分析1.靠近新建的醫(yī)院；2.售樓處形象是幾個(gè)調(diào)研項(xiàng)目中比較出彩的；3.市第一中學(xué)與實(shí)

5、驗(yàn)小學(xué)就在附近1.周邊配套設(shè)施薄弱；2.案場(chǎng)接待不是很熱情；3.項(xiàng)目整體樓盤的布局太過死板；4.樓間距給人感覺很小1. 未來幾年城市發(fā)展的中心，政府機(jī)構(gòu)即將搬遷過來，板塊熱度呈上升趨勢(shì)；2. 基礎(chǔ)配套設(shè)施必將完善；3.附近醫(yī)院完工后必將帶來人氣的聚集，具有升值潛力1.國(guó)家政策的宏觀調(diào)控；2.周邊樓盤的壓力；3.配套設(shè)施的完善；4.本案的開盤總結(jié)：地理位置與本案隔路相望，是以后距本案最近的一個(gè)肉搏項(xiàng)目，相較于本案，并無特別之處，地理位置、周邊配套等與本案相同。從當(dāng)天走訪情況來看，案場(chǎng)也有幾組客戶，業(yè)務(wù)員說截至我們到達(dá)案場(chǎng)，當(dāng)天已經(jīng)成交2套，前一天成交5套。3、巨融國(guó)際豪園項(xiàng)目地址新沂市新華南路、

6、人民路 開發(fā)公司新沂斯?fàn)柨说禺a(chǎn)開發(fā)公司 占地面積133400 總建面積 230000 容積率1.87物業(yè)類型多層、小高層、聯(lián)排別墅、商鋪近期動(dòng)態(tài)： 一月份暗推2棟高層 ，以集中短信邀約老客戶為主。引導(dǎo)價(jià)格在4100左右。STOWSWOT分析1.銷售時(shí)間長(zhǎng)，知名度高；2.前兩年的銷售業(yè)績(jī)很不錯(cuò)；3.前幾期房源已經(jīng)成型入住，客戶看房會(huì)比較有感覺；4.雖然不是很精致，但是也是有水景的1.周邊配套設(shè)施薄弱；2.可能由于長(zhǎng)時(shí)間比較冷清，案場(chǎng)紀(jì)律不是很好，沙盤也比較臟；3.小區(qū)物業(yè)給人感覺不是很用心；4.據(jù)傳有的房子出現(xiàn)滲水現(xiàn)象1. 未來幾年城市發(fā)展的中心，政府機(jī)構(gòu)即將搬遷過來，板塊熱度呈上升趨勢(shì)；2.

7、基礎(chǔ)配套設(shè)施必將完善；3.附近醫(yī)院完工后必將帶來人氣的聚集，具有升值潛力1.國(guó)家政策的宏觀調(diào)控；2.周邊樓盤的壓力；3.配套設(shè)施的完善；4.后期廣告力度不是很足；5.本案的開盤總結(jié)：地理位置與本案很近，且前期多層已經(jīng)基本售完，現(xiàn)在主推兩棟小高層，與本案類似，不過由于此盤后期宣傳力度不是很大，所以人流量明顯不如上述兩個(gè)樓盤，調(diào)研到達(dá)案場(chǎng)時(shí)一組客戶都沒有。而且案場(chǎng)的銷售人員紀(jì)律不是很好。4、豐惠華麗家族項(xiàng)目地址城南新區(qū)人民路98號(hào) 開發(fā)公司豐惠（徐州）置業(yè)有限公司占地面積30000 總建面積93000 容積率2.16物業(yè)類型多層、小高層、高層近期動(dòng)態(tài)： 本項(xiàng)目九月以來開發(fā)商資金緊張，另出現(xiàn)多次房屋

8、質(zhì)量問題（墻體開裂），在10月初曾拿出幾套特價(jià)房打出每平方3000元的低價(jià)，效果也不明顯，11月至今無成交。本月簽約2套。無活動(dòng)。STOWSWOT分析1.周邊競(jìng)品中唯一有樣板房的項(xiàng)目1.周邊配套設(shè)施薄弱；2.資金問題比較嚴(yán)重；3.房屋質(zhì)量不好，據(jù)傳出現(xiàn)過墻體開裂；4.口碑不是很好5.地段較偏僻1. 未來幾年城市發(fā)展的中心，政府機(jī)構(gòu)即將搬遷過來，板塊熱度呈上升趨勢(shì)；2.附近醫(yī)院完工后必將帶來人氣的聚集，具有升值潛力1.國(guó)家政策的宏觀調(diào)控；2.自身資金問題；3.配套設(shè)施的完善；4.如何改變?cè)诳蛻糁械目诒托蜗?.本案的開盤總結(jié)：該盤地理位置不是很好，比較偏僻，而且周邊配套設(shè)施極其不完善，案場(chǎng)比較冷

9、清，但是也碰到了一組到訪的客戶，看了樣板房。樣板房的裝修也只能說是普通裝修，不過有這個(gè)意識(shí)還是不錯(cuò)的。5、巴塞羅那項(xiàng)目地址鐘吾路新戴河南側(cè)(萊茵名郡)北側(cè) 開發(fā)公司徐州正溢地產(chǎn)開發(fā) 占地面積5萬總建面積24萬 容積率4.5物業(yè)類型多層、小高層、高層近期動(dòng)態(tài)： 項(xiàng)目共分為三期。戶型區(qū)間從90-140不等； 10月30日巴塞羅那內(nèi)部認(rèn)購，共推出房源120套，均價(jià)4300，到訪客戶有30組，成交25套。整個(gè)開盤情況感覺很冷清 、除了拱門沒有任何宣傳氛圍。12月成交簽約1套。截止到目前共簽約30套，無再推房源打算，今年任務(wù)去化剩余房源。 STOWSWOT分析1.地理位置優(yōu)越，緊鄰城市主干道鐘吾路，靠近

10、市中心；2.案場(chǎng)銷售人員比較專業(yè)；3.案場(chǎng)衛(wèi)生維護(hù)的比較好；4.交通便利5.距離實(shí)驗(yàn)小學(xué)比較近1.周邊配套設(shè)施薄弱；2.宣傳力度不是很大，基本沒有什么活動(dòng)；3.天氣很冷但是案場(chǎng)里面不開空調(diào)，給人很小氣的感覺1.城南板塊熱度持續(xù)上升；2.基礎(chǔ)配套設(shè)施必將完善1.國(guó)家政策的宏觀調(diào)控；2.配套設(shè)施的完善；3.自身宣傳的力度；4.本案的開盤總結(jié)：總體來說該盤的案場(chǎng)銷售人員是比較專業(yè)的，特意為我們介紹了沙盤，對(duì)于我們提出的問題也基本能夠回答。案場(chǎng)的衛(wèi)生情況也不錯(cuò)，去的時(shí)候工作人員正在打掃沙盤。但是案場(chǎng)沒有客戶到訪，銷售人員也不是很多，給人的感覺很冷清。項(xiàng)目地址鐘吾路與北京路交匯處開發(fā)公司江蘇辰華房產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 總建面積56萬 容積率 物業(yè)類型高層、連體別墅近期動(dòng)態(tài)：該項(xiàng)目準(zhǔn)備動(dòng)工，也與本案隔路相望，切該盤體量大，據(jù)傳價(jià)格定位要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城南片區(qū)樓盤。6、辰華麗都苑STOWSWOT分析1.地理位置優(yōu)越，緊鄰城市主干道鐘吾路；2.毗鄰沭河，小區(qū)天然景觀優(yōu)越；3.該公司領(lǐng)導(dǎo)層與市領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系良好；4.交通便利5.距離實(shí)驗(yàn)小學(xué)比較近1.周邊配套設(shè)施薄弱；2.預(yù)測(cè)定價(jià)過高，可能會(huì)出現(xiàn)只看不買現(xiàn)象；1.城南板塊熱度持續(xù)上升；2.基礎(chǔ)配套設(shè)施必將完善；3.政府機(jī)構(gòu)的支持1.國(guó)家政策的宏觀調(diào)控；2.配套設(shè)施的