真功夫新店選址可行性報告

1、新店選址可行性報告(廣州恒福路店)目 錄 第一部分：市場開發(fā)進度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址位置、招牌、餐廳布局 第五部分：店址營業(yè)額預(yù)測 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件檢查表 第八部分：市場審批簽字頁第一部分：市場開發(fā)進度目 錄 第一部分：市場開發(fā)進度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址位置、招牌、餐廳布局 第五部分：店址營業(yè)額預(yù)測 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件檢查表 第八部分：市場審批簽字頁第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論-廣州市城市圖該店址處于廣州越秀區(qū)第二部分：店

2、址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論-商圈總表第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論-行政區(qū)比較 人口(萬)面積(平方公里)GDP(億元) 人均可支配收入（元）天河區(qū)61.9796.33888.8118184越秀區(qū)115.0633.80889.3818528海珠區(qū)87.6790.4321.1916740荔灣區(qū)70.4659.10341.3317286白云區(qū)76.07795.79513.4617156番禺區(qū)93.08786.15473.2818128南沙區(qū)14.26527.6512318122黃埔區(qū)19.2790.95333.7618460羅崗區(qū)16.37393.22532.0618460花都區(qū)63.03970.

3、04303.1614264增城市79.431616.47266.2614038從化市53.821974.5091.8011397廣州全市750.537434.405115.7518287.24項目內(nèi)容區(qū)域 第一部分：市場開發(fā)進度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址位置、招牌、餐廳布局 第五部分：店址營業(yè)額預(yù)測 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件檢查表 第八部分：市場審批簽字頁目 錄第三部分：店址商圈和周邊商圈-越秀區(qū)網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃火車站商圈小北商圈花園酒店商圈動物園商圈五羊新城商圈海印商圈省醫(yī)商圈海珠廣場圈人民路商圈北京路商圈1）已開店商圈，范圍要

4、爭取用實際調(diào)查結(jié)果的來客范圍。2）此次上報的商圈的框線應(yīng)使用區(qū)別與其他商圈的顏色。第三部分：店址商圈和周邊商圈 新店址花園酒店商圈XCBCOO黃花崗店城市等級：商圈類型：商圈主要客源及數(shù)量：1）2）3)評估元素選用的對等店：1）2）3）需補充標(biāo)識競爭對手位置。全圖選取時，新店商圈應(yīng)相對居中。本例存在缺陷。范圍選擇時，目標(biāo)商圈可占畫面1/4左右。 第一部分：市場開發(fā)進度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址論證 第五部分：店址營業(yè)額預(yù)估 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件 第八部分：市場審批簽字頁目 錄41）店址位置說明42）店址商圈綜述43）店

5、址動態(tài)客源44）店址靜態(tài)客源45）競爭對手情況46）店址所在商圈品牌知名度第四部分：店址評估1.1、店址位置說明-街道圖 淘 金 花 園橫 枝 崗 路金 釵 崗電 信 大 廈橫 枝 崗 社 區(qū)國賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區(qū) 恒 福 路 社 區(qū) 登 峰 社 區(qū)錦 恒 廣 場淘金北路淘 金樂 園恒 福大 廈正 平 北 街 上島咖啡淘金北 興安超市 社區(qū) 華 僑 樂 園正 平 南 街 金地大廈淘金社區(qū)淘金家園世 貿(mào) 花 園淘 樂 園省第二中 醫(yī)院恒華花園世紀聯(lián)華淘金大廈新 聯(lián) 社 區(qū)三榮大廈僑福苑好又多白云賓館 友 誼 商 店 世貿(mào)大廈 環(huán) 市 東 路 麗 晶 大 廈 恒 福 路表示人流表示人行斑

6、馬線表示隔路欄表示機動車道表示公車站1、動態(tài)客源分析2、靜態(tài)客源分析居民3、靜態(tài)客源分析寫字樓4、競爭對手街道圖范圍：原則要求大道路三橫三縱用紅色道路，標(biāo)識商業(yè)街和重點商業(yè)段。街道圖上需要標(biāo)識競爭對手及其營業(yè)額。街道圖上需標(biāo)識人行斑馬線，公交站點分類客源的人流動線標(biāo)識。1.2、店址位置說明-鳥瞰圖金地大廈淘金花園華僑樂園恒福大廈淘金大廈錦恒廣場恒華花園淘金華誕國賢大廈麓湖閣新聯(lián)社區(qū)淘金家園恒福大樓淘金社區(qū)1.3、店址所在位置-外觀圖恒福路店店址位置(首層)1.4、店址所在位置-(效果圖)效果圖處理上，樹或其他障礙物應(yīng)繼續(xù)保留在效果圖上，以保持真是效果。1.5、店址所在位置-物業(yè)平面圖1F上2F

7、B1上1F1F下B12F下1F韓式面包房服 飾服 飾服 飾服 飾服飾停車位53個黃金珠寶手機主入口主入口地面停車場入口地面停車場出口項目總面積:37000M2招商面積:4400M2賣場面積:10000M2進賣場動線出賣場動線1.6、店址所在位置-店址平面布局圖 1、大堂座位數(shù)為171個，其中固定位120個，卡 座位4個，吧臺位32個，活動位15個，個垃圾箱、大堂斜線部分表示為活動座位、樓板底高3200，次梁高3000，主梁底高2800,餐廳使用面積為344.6平方米.42、店址所在商圈特性-綜述 商圈類型： O+D 道路功能： 門前主要道路為， 客源構(gòu)成： 客源分為四部分： 一是周邊的辦公寫字

8、樓人員 二周邊的住宅人群 三是到店址旁的世紀聯(lián)華廣場購物消費的人群; 四是店址附近的廣東省第二中醫(yī)院的醫(yī)患，家屬，探望人群.客群數(shù)量聯(lián)華廣場購物人流醫(yī)院人流量社區(qū)居民寫字樓辦公人員周測數(shù)據(jù)2835035000479354640離店址距離20米100米1500米500米42、店址所在商圈特性-未來性評估由于淘金中央商務(wù)區(qū)對飲食行業(yè)進駐的要求管理很嚴，很多餐飲行業(yè)選擇了淘金北，因此淘金北有淘金商務(wù)區(qū)的“大飯?zhí)谩泵婪Q。淘金北短短的一條街，卻擁有著接近二十多家大小餐館，有東北菜、客家菜、川菜、湘菜、粵菜等等，另外還有咖啡廳和水果概念店等應(yīng)有盡有。目前該商圈飲食氛圍非常濃，人們已經(jīng)形成了到該地段吃飯消費

9、的習(xí)慣。未來發(fā)展的有利因素有：地鐵5號線“花園酒店站”建成開通后，在交通方面將會給淘金大商圈帶來很大的改善，同時也會給該商圈帶來更大的客流。淘金東路上將會建筑更多的豪華住宅，這將會給淘金大商圈帶來更大商機。該商圈內(nèi)有數(shù)二十家餐飲店，已經(jīng)形成獨特的飲食氛圍。隨著新品牌店的不斷進駐，影響力不斷加大，輻射將越來越強。未來發(fā)展的不利因素有：1）2） 淘 金 花 園橫 枝 崗 路金 釵 崗電 信 大 廈橫 枝 崗 社 區(qū)國賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區(qū) 恒 福 路 社 區(qū) 登 峰 社 區(qū)錦 恒 廣 場恒 福 路淘金北路淘 金樂 園恒 福大 廈正 平 北 街 上島咖啡淘金北 社區(qū) 華 僑 樂 園正 平 南

10、 街 金地大廈淘金社區(qū)淘金家園世 貿(mào) 花 園淘 樂 園省第二中 醫(yī)院恒華花園世紀聯(lián)華淘金大廈新 聯(lián) 社 區(qū)三榮大廈僑福苑好又多白云賓館 友 誼 商 店 世貿(mào)大廈 環(huán) 市 東 路 麗 晶 大 廈 43、商圈動態(tài)客源分析（商業(yè)及其他聚客點紅色部分）興安超市43、商圈動態(tài)客源分析-數(shù)據(jù)補充聚客點日門急診量病床數(shù)與店距離級別醫(yī)院350米三級甲等聚客點面積開業(yè)日期與店距離年營業(yè)額興安超市約2000 04年8月100米聚客點面積開業(yè)日期與店距離年營業(yè)額世紀聯(lián)華約1200004年4月60米省中醫(yī)院其他說明： 商圈內(nèi)的恒華花園、淘金家園屬于高檔住宅，該商品房的售價相對較高，它的均價為11000元/平方米。入住

11、的人群主要為商人及白領(lǐng)階層，他們都具強勁的消費力。44、商圈靜態(tài)客源分析- 居民44、商圈靜態(tài)客源分析- 居民 淘 金 花 園橫 枝 崗 路金 釵 崗電 信 大 廈橫 枝 崗 社 區(qū)國賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區(qū) 恒 福 路 社 區(qū) 登 峰 社 區(qū)錦 恒 廣 場恒 福 路淘金北路淘 金樂 園恒 福大 廈正 平 北 街 上島咖啡淘金北 興安超市 社區(qū) 華 僑 樂 園正 平 南 街 金地大廈淘金社區(qū)淘金家園世 貿(mào) 花 園淘 樂 園省第二中 醫(yī)院恒華花園世紀聯(lián)華淘金大廈新 聯(lián) 社 區(qū)三榮大廈僑福苑好又多白云賓館 友 誼 商 店 世貿(mào)大廈 環(huán) 市 東 路 麗 晶 大 廈 商圈內(nèi)恒福大廈、淘金大廈的白

12、領(lǐng)階層公務(wù)員收入約5000-8000元/月;白領(lǐng)階層收入約3500-8500元/月.44、商圈靜態(tài)客源分析- 寫字樓辦公人員寫字樓辦公人員人數(shù)離店距離客源評級港匯5000100米高美羅3000300米高上實2000250米高徐匯區(qū)政府1000300米中總辦公人數(shù)15000半徑700米44、商圈靜態(tài)客源分析- 寫字樓辦公人員 淘 金 花 園橫 枝 崗 路金 釵 崗電 信 大 廈橫 枝 崗 社 區(qū)國賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區(qū) 恒 福 路 社 區(qū) 登 峰 社 區(qū)錦 恒 廣 場恒 福 路淘金北路淘 金樂 園恒 福大 廈正 平 北 街 上島咖啡淘金北 興安超市 社區(qū) 華 僑 樂 園正 平 南 街 金

13、地大廈淘金社區(qū)淘金家園世 貿(mào) 花 園淘 樂 園省第二中 醫(yī)院恒華花園世紀聯(lián)華淘金大廈新 聯(lián) 社 區(qū)三榮大廈僑福苑好又多白云賓館 友 誼 商 店 世貿(mào)大廈 環(huán) 市 東 路 麗 晶 大 廈 45、商圈競爭對手表現(xiàn) 淘 金 花 園橫 枝 崗 路金 釵 崗電 信 大 廈橫 枝 崗 社 區(qū)國賢大廈恒福大樓 鴻 福 社 區(qū) 恒 福 路 社 區(qū) 登 峰 社 區(qū)錦 恒 廣 場恒 福 路淘金北路淘 金樂 園恒 福大 廈正 平 北 街 華 僑 樂 園正 平 南 街 金地大廈淘金社區(qū)淘金家園世 貿(mào) 花 園淘 樂 園省第二中 醫(yī)院恒華花園世紀聯(lián)華淘金大廈新 聯(lián) 社 區(qū)三榮大廈僑福苑好又多白云賓館 友 誼 商 店 世貿(mào)

14、大廈 環(huán) 市 東 路 麗 晶 大 廈 45、商圈內(nèi)主要競爭對手分布(紅色)上島咖啡興安超市淘金北社區(qū)4-6、真功夫品牌咨詢表15、請問您所知道的中式快餐品牌有： 項目真功夫肯德基麥當(dāng)勞藍與白不見不散華輝拉腸其它百分比9%15%19%11%5437 中式快餐品牌真功夫藍與白大西豪不見不散大家樂華輝拉腸其它百分比25%28%9%11%3%7%17%4、請問您去過最多的餐廳有：2、您一周選擇在外就餐的次數(shù)，以下那種描述更適合您？ 項目5元10元15元20元25元30元及以上 百分比18%25%26%12%8%11% 項目少于1 次1次2次3次4次5次及以上 百分比18%7%13%27%16%19%3

15、、如果您在外就餐，您一個工作餐（正餐）的消費，以下那種價格更適合您：1、請問您剛從哪里來?顧客來源地在附近居住在附近工作或辦事在附近購物路過(包括游人、出差百分比21%32%19%28%4-6、真功夫品牌咨詢表2 項目肯定會選擇會選擇可能會選擇不會選擇肯定不會選擇 百分比12%24%51%13%0%8、假設(shè)這里有一家這樣的餐廳,你會考慮選擇在這里就餐嗎?6、請問您知道真功夫品牌嗎？ 項目了解并光顧過真功夫知道但沒有光顧過真功夫一無所知百分比36%41%23%7、請問您對粵菜的喜歡程度，以下那種描述更適合您？ 項目非常喜歡比較喜歡一般不喜歡很不喜歡 百分比26%38%29%6%1% 第一部分：市

16、場開發(fā)進度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址論證 第五部分：店址營業(yè)額預(yù)估 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件檢查表 第八部分：市場審批簽字頁目 錄 取值客源人口基數(shù)對等店對等店周捕獲率捕獲率系數(shù)修正后捕獲率周TC對等店全天AC修正AC周S月S門前周人流196507廣園店0.66%1.020.67 %131725.3825.6833820.56(33820.56 .20 .40 .88 .56 .92)*4.29=400898聚客點人流28350廣園店2.65%1.022.70 %76525.3825.6819645.20商品房（固定）41

17、975廣園店3.05%1.023.11%130525.3825.6833512.40出租房5960江南店0.67%1.020.68%4124.8125.681052.88政府及單位825江南店5.03%1.025.13 %4224.8125.681078.56寫字樓4640廣園店3.58%1.023.65%16925.3825.684339.92第三部分：店址營業(yè)額的預(yù)估捕獲率系數(shù)綜合評分計算表捕獲率系數(shù)項目子項目新店基數(shù)對等店基數(shù)各項實際對比系數(shù)接受度目標(biāo)顧客對餐廳的接受度87%88%0.99目標(biāo)顧客對粵菜的接受度93%92%1.01便利性店址可見度120%11.2店址可停留性90%10.9

18、目標(biāo)顧客到達店址時間成本90%10.9品牌知名度目標(biāo)顧客對真功夫品牌的了解77%70%1.10 價格接受度目標(biāo)顧客消費力57%55%1.04 目標(biāo)顧客消費頻率62%55%1.13 1.02市場容量目標(biāo)市場未飽和度97%10.97 下表為捕獲率系數(shù)評分表（直觀表） 第一部分：市場開發(fā)進度 第二部分：店址所在城市網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃結(jié)論 第三部分：店址所在商圈論證 第四部分：店址論證 第五部分：店址營業(yè)額預(yù)估 第六部分：投資決策分析 第七部分：房產(chǎn)條件檢查表 第八部分：市場審批簽字頁目 錄61：投資概覽62：分流和可比租金分流分析可比租金調(diào)查：（必須填寫）:63：風(fēng)險分析 項目 風(fēng)險概率(0%100%之間)說明合同條款風(fēng)險對合同條款中的可能出現(xiàn)的風(fēng)險進行說明，以引起重視對二手以上業(yè)主必須要說明其轉(zhuǎn)租情況（如能否取得轉(zhuǎn)租證明）產(chǎn)權(quán)歸屬風(fēng)險產(chǎn)權(quán)證，可證明產(chǎn)權(quán)的文件，抵押查封查詢，抵押權(quán)人/產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租證明商圈轉(zhuǎn)