從化龍溪谷項(xiàng)目說明XXXX1215

1、從化龍溪谷養(yǎng)生公寓項(xiàng)目說明會1從化旅游情況簡介項(xiàng)目基本概況絕美鄉(xiāng)村 休閑圣地項(xiàng)目投資預(yù)算目標(biāo)客戶及銷售策略營銷模式及營銷推廣2從化旅游情況簡介3海南國際旅游島 2011年，從化旅游業(yè)全年接待游客量754.72萬人次,實(shí)現(xiàn)旅游收入25.74億元,同比增長超過50%；第三產(chǎn)業(yè)增加值63.20億元,增長20.2%。從化發(fā)展旅游具有兩方面的天然突出優(yōu)勢:一是生態(tài)優(yōu)勢,一是區(qū)位優(yōu)勢。這兩方面優(yōu)勢的結(jié)合,通過在旅游本身注入保健、運(yùn)動、娛樂、飲食、購物等因素,為廣大游客打造以休閑度假為核心的旅游平臺,讓游客到此一條龍享受輕松、愜意的嶄新生活,從而為人們創(chuàng)造嶄新的生活方式。從化打造“達(dá)沃斯”品牌,鍛造以休閑度

2、假為中心的旅游平臺4達(dá)沃斯簡介 達(dá)沃斯(Davos)位于瑞士東南部格里松斯地區(qū)，坐落在一條17公里長的山谷里，靠近奧地利邊境。它是阿爾卑斯山系最高的小鎮(zhèn)。在蘭德瓦瑟河的達(dá)伏斯谷地，海拔1529米。人口約1.3萬，主要講德語。氣候宜人，為療養(yǎng)和旅游勝地。二十世紀(jì)起成為國際冬季運(yùn)動中心之一。這個小鎮(zhèn)舉世聞名，倒不全是因?yàn)樗莻€滑雪勝地，而是因?yàn)橐荒暌欢鹊氖澜缃?jīng)濟(jì)論壇在這里舉行。按照世界經(jīng)濟(jì)論壇組織的定義，“冬季達(dá)沃斯”是世界500強(qiáng)企業(yè)同各國和地區(qū)政府的對話，研討全球經(jīng)濟(jì)問題。每年的世界經(jīng)濟(jì)論壇年會均有來自數(shù)十個國家的千余位政界、企業(yè)界和新聞機(jī)構(gòu)的領(lǐng)袖人物參加。世界經(jīng)濟(jì)論壇已經(jīng)成為全球政界、企業(yè)界

3、人士以及民間和社會團(tuán)體領(lǐng)導(dǎo)人研討世界經(jīng)濟(jì)問題最重要的非官方聚會和進(jìn)行私人會晤、商務(wù)談判的場所之一。西方輿論由此稱它為“非官方的國際經(jīng)濟(jì)最高級會議”。 隨著國際形勢的發(fā)展和變化，世界經(jīng)濟(jì)論壇所探討的議題逐漸突破了純經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，許多雙邊和地區(qū)性問題以及世界上發(fā)生的重大政治、軍事、安全和社會事件等也成為論壇討論的內(nèi)容。 論壇組成的核心是其會員和合作伙伴。目前，論壇擁有1000多個會員，全部是世界知名企業(yè)和公司。論壇有選擇地與會員建立合作伙伴關(guān)系。此外，論壇還有各種性質(zhì)的會員制組織，涉及政治、經(jīng)濟(jì)、文化、宗教、傳媒和學(xué)術(shù)等領(lǐng)域。世界經(jīng)濟(jì)論壇每年還與若干國家的政府或企業(yè)聯(lián)合主辦各種國際經(jīng)濟(jì)討論會。而小鎮(zhèn)達(dá)

4、沃斯也因此聞名遐邇。56廣州重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目“從化溫泉養(yǎng)生谷”面積超過29平方公里的從化溫泉養(yǎng)生谷投入使用，項(xiàng)目廣州市政府投入12億元啟動。整個養(yǎng)生谷建設(shè)投入40億，包括國際會議中心、高級商業(yè)服務(wù)區(qū)、溫泉度假區(qū)、水療養(yǎng)生區(qū)、穗北旅游中心等5個功能區(qū)。養(yǎng)生谷位于廣州“半小時經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)，即從廣州出發(fā)30分鐘可到達(dá)。目前，世界性的大型國際會議越來越多，對社會經(jīng)濟(jì)活動的影響也越來越大。博鰲亞洲論壇，使得博鰲這個偏僻小鎮(zhèn)一躍成為國際對話的平臺，帶動了博鰲社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在這種思路的指導(dǎo)下，從化溫泉養(yǎng)生谷特別規(guī)劃了國際會議中心，將擁有5家五星級酒店組成的國內(nèi)最密集的高級酒店群，以及一批上檔次、各具特色的旅游企

5、業(yè)及設(shè)施，還有單獨(dú)的千人會議廳、綜合接待樓、附屬庭院和花園等設(shè)施。消費(fèi)方式以高檔為主，兼顧中檔。據(jù)介紹，國際會議中心建成后將主要用于廣州市舉辦各類大中型國際會議和公務(wù)會議，打造一個廣州的“博鰲”。7建成投入使用從化溫泉養(yǎng)生谷8項(xiàng)目基本概況9 項(xiàng)目簡介1、一流的區(qū)位優(yōu)勢102、絕佳的周邊環(huán)境項(xiàng)目所在地良平村從化溫泉養(yǎng)生谷流溪河國家森林公園從化溫泉鎮(zhèn)113、項(xiàng)目所在地良平村 絕美鄉(xiāng)村124、絕佳的優(yōu)美鄉(xiāng)村農(nóng)家樂療養(yǎng)、度假、休閑、旅游圣地 人們進(jìn)入森林感到頭腦清醒、舒適、心曠神怡、流連忘返。 這是因?yàn)榭諝庳?fù)離子有預(yù)防疾病的功能，有利于人體健康。 當(dāng)負(fù)離子的含量為1000個/cm3以上時，不僅能強(qiáng)身，

6、還能治?。核芍委熛?、慢性支氣管炎、燙傷、 萎縮性鼻炎、萎縮性胃炎、神經(jīng)性皮炎、神經(jīng)官能癥、冠心病、高血壓、 肺氣腫、偏頭痛。據(jù)西安腫瘤醫(yī)院和西安醫(yī)科大學(xué)向玉琴等人研究證明， 負(fù)離子治療晚期惡性腫瘤有一定效果，無副作用。從化空氣負(fù)離子含量數(shù)據(jù)統(tǒng)計 單位：個/cm3135、人性化的規(guī)劃設(shè)計項(xiàng)目總體規(guī)劃對良平整體建設(shè)改造，占地3000多畝，預(yù)計建設(shè)度假公寓200畝、農(nóng)業(yè)觀光市民菜園1500畝、觀光果園1000畝、天然泳場50畝、特色養(yǎng)殖250畝。精致的社區(qū)水系和綠化景觀，生態(tài)居住環(huán)境綠化率高達(dá)90%以上，溪水分布其間。公寓建設(shè)區(qū)天然游泳場 市民菜園規(guī)劃區(qū)游客接待中心及停車場觀光果園采摘區(qū)14項(xiàng)目

7、組成：1、公寓養(yǎng)生養(yǎng)老度假休閑基地四星級標(biāo)準(zhǔn)東南亞海濱度假建筑風(fēng)格先期開發(fā)60畝，918套酒店式養(yǎng)生公寓 總建筑面積高達(dá)5.1萬平方152、特色果園采摘區(qū)擁有1000余畝果園，種植嶺南的特色水果163、打造廣州最大的市民開心菜園1500畝觀光市民菜園174、250余畝烏骨羊特色養(yǎng)殖基地 250余畝烏骨羊特色養(yǎng)殖基地：烏骨羊原產(chǎn)于我國云南省。純種的烏骨羊全身的毛都是烏黑烏黑的，它的眼睛、口腔、牙齦和舌頭也都是黑色的。據(jù)測定，烏骨羊的肉中黑色素物質(zhì)含量比普通羊肉高，而黑色素已被證實(shí)具有：消除體內(nèi)自由基、抗氧化、降血脂、抗腫瘤、美容和益氣補(bǔ)腎的作用。目前，整個烏骨羊產(chǎn)業(yè)還處于起步階段，全國現(xiàn)存烏骨羊

8、的數(shù)量比較少。烏骨羊的市場售價每只超過2000元，作為一種健康美味的高檔羊肉品種，烏骨羊的市場潛力很大，養(yǎng)殖前景廣闊。 185、天然游泳場項(xiàng)目50余畝天然游泳場19項(xiàng)目說明 絕美鄉(xiāng)村 休閑圣地20完美配套食口腹的天堂21超大型生態(tài)農(nóng)莊會員餐廳完美配套22木瓜燉雪蛤 完美配套23野生基圍蝦完美配套24自己釣著吃完美配套25新鮮成熟 摘下就吃26居完美配套27龍溪山居養(yǎng)生公寓完美配套28公寓標(biāo)準(zhǔn)平面圖29公寓標(biāo)準(zhǔn)平面圖30公寓戶型圖31屋頂戶型放大圖32 油漆：立邦、多樂士或美國大師 地板：揚(yáng)子或圣象 地磚：蒙娜麗莎或馬可波羅 潔具：TOTO或KOHLER 空調(diào)、液晶電視、冰箱、床上用品等一應(yīng)俱全

9、博洛尼或百安居品牌設(shè)計裝修，設(shè)計趨人性，材質(zhì)定品牌裝修交付使用標(biāo)準(zhǔn)33A風(fēng)格裝修效果圖34A風(fēng)格裝修效果圖35A風(fēng)格裝修效果圖36A風(fēng)格裝修效果圖37B風(fēng)格裝修效果圖38B風(fēng)格裝修效果圖39B風(fēng)格裝修效果圖40B風(fēng)格裝修效果圖41B風(fēng)格裝修效果圖42B風(fēng)格裝修效果圖43行44在嘉和望崗地鐵出口設(shè)置大巴站，組織龍溪谷農(nóng)家樂一日游，每天往返；45 和4S店聯(lián)手，每周末組織一次50輛車的農(nóng)家樂自駕游。46玩47良平村龍溪谷主要旅游活動：碧水峽漂流48登山健身 良平村天堂頂阿婆六溪頭村；廣州的最高峰天堂頂海拔1210米高，這里山高氣爽，林木蔥郁，峻嶺錯疊，具有秀、幽、奧等自然特色。49山地車健身運(yùn)動、

10、休閑騎車探訪50狩獵、垂釣、網(wǎng)球、羽毛球、游泳、書法、瑜伽、太極拳、健身等協(xié)會多種形式的修心健身活動51四星服務(wù)52 四星酒店物業(yè)管理 代訂機(jī)票、提供機(jī)場接送 代租短期居住權(quán) 專業(yè)管家服務(wù) 代訂餐飲 代訂景區(qū)門票 代訂出游汽車 市區(qū)班車接送，交通便捷 年度體檢，社區(qū)醫(yī)院全程醫(yī)療關(guān)懷四星公寓配套尊貴服務(wù)53 項(xiàng)目投資預(yù)算54項(xiàng)目開發(fā)合作模式A ：村委會和公司簽訂整體合作的協(xié)議，利用村民的宅基地對整個村莊進(jìn)行重新規(guī)劃。村莊與公司達(dá)成的協(xié)議規(guī)定，由公司出錢，將村里原有危房農(nóng)民住宅全部拆掉，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建造，統(tǒng)一經(jīng)營。原來新舊不一、凌亂不堪的土坯農(nóng)居，現(xiàn)在將統(tǒng)一按照三星級賓館的標(biāo)準(zhǔn)建成框架結(jié)構(gòu)的4層

11、樓房。樓房底層使用權(quán)仍歸房主，由農(nóng)民自己居住，其他3層由開發(fā)公司統(tǒng)一對外經(jīng)營30年。到期后，所有使用權(quán)“物歸原主”。開發(fā)公司獲得農(nóng)居使用權(quán)后，將其出租給城市居民。村民入住新房的同時成為公司的合同制員工，公司給每戶村民每月發(fā)工資，由該戶村民負(fù)責(zé)該房的衛(wèi)生、接待、安全等工作。這種新型鄉(xiāng)村公寓的建造，不破壞生態(tài)環(huán)境，不占用農(nóng)田，不改變農(nóng)民所有權(quán)的情況下，滿足城里人休閑養(yǎng)生的要求，為傳統(tǒng)農(nóng)家樂走出一條完全不同的道路。55項(xiàng)目開發(fā)合作模式 B：村委會出“三舊”改造合法建設(shè)用地、開發(fā)公司出資金，合作開發(fā)雙方建成物業(yè)分配的比例為3：7。一直以來，農(nóng)村集體用地開發(fā)是沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的，一般用于商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，這是通

12、常運(yùn)用比較普遍的聯(lián)建合作模式。該方案需要注意的細(xì)節(jié)是：項(xiàng)目開發(fā)需要以村委會的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。另外開發(fā)公司投入資金參與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所得部分的永久使用權(quán)。56項(xiàng)目開發(fā)合作模式C：村委會出“三舊”改造合法建設(shè)用地、開發(fā)公司出資金，開發(fā)公司采用租賃土地40年的方式，項(xiàng)目開發(fā)需要以村委會的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。40年后地面上建筑物全部物業(yè)歸村集體所有。 57項(xiàng)目開發(fā)總投資預(yù)算一、項(xiàng)目概況58項(xiàng)目開發(fā)總投入資金及利潤預(yù)算1、項(xiàng)目計容建筑面積平方銷售均價（元/平方）元銷售合同額（萬元）.億全部公寓精裝修，包括人工開支及營銷費(fèi)用單位成本（元/平方）元項(xiàng)目總造價（

13、萬元.億項(xiàng)目利潤（萬元萬投資利潤率7559項(xiàng)目開發(fā)前期啟動資金預(yù)算、人力資源配置60項(xiàng)目開發(fā)前期啟動資金預(yù)算1、開發(fā)采取滾動開發(fā)的策略，先期一棟2776平方，土建工程采取帶資方式，裝修部分帶資，成本控制計劃如下表：61項(xiàng)目開發(fā)前期啟動資金預(yù)算、銷售費(fèi)用計劃62行政費(fèi)用計劃表 單位：元63目標(biāo)客戶及銷售策略64 青年中年事業(yè)成功者群體 據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，廣州人口大約是1200萬，這也就意味著，其中間階層人數(shù)應(yīng)該在500萬-600萬之間。經(jīng)過多年的打拼，有了穩(wěn)定的事業(yè)，并有一定的財富積累，對工作之余度假休閑有旺盛的需求。 、主要目標(biāo)客戶群體定位65 度假休閑養(yǎng)老群體 居住旅游休閑式的養(yǎng)老概念，這一項(xiàng)

14、目只能吸引低齡健康、具有健全生活能力的老人，而不具有自理能力、收入拮據(jù)的老人肯定不是這些項(xiàng)目關(guān)注的對象。廣州目前有85萬的老年群體，其中機(jī)關(guān)退休有養(yǎng)老金為14萬人，這也是一個巨大度假養(yǎng)老的消費(fèi)市場。66銷售模式會員式銷售鄉(xiāng)村度假公寓會員銷售游居型養(yǎng)生型投資型一次性收分時度假會費(fèi)2.5萬元，年有效。每年可以免費(fèi)到公寓住宿天。有效期40年，根據(jù)其長租戶型按每平方3500到4000一次性收取租金。均可免費(fèi)使用住宿40年，全年均可居住。 6%返租回報，有效期40年，前15年會員限定每年居住25天。但每年獲得投資回報。后25年享受和養(yǎng)生型一樣的待遇。注： 以上銷售為初步設(shè)想，具體將根據(jù)項(xiàng)目和市場的實(shí)際情

15、況進(jìn)行調(diào)整營銷策略，以保證項(xiàng)目的銷售順利推進(jìn)。67營銷模式及營銷推廣68美國太陽城中心收益來源一次性收入來源獨(dú)立住宅的銷售收益長期性收入來源租賃項(xiàng)目的出租收益配套設(shè)施的經(jīng)營收益如圖所示，美國太陽城中心的收益主要來源于一次性銷售收益以及長期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。值得指出的是，太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成部分，僅以每年配套設(shè)施的收益為例：會所費(fèi)用：16000 人 140 美元/ 人=224 萬美元高爾夫球會費(fèi)（按1/3 居民入會計）：6000 人 1500 美元/人=900 萬美元合計：224+900=1124 萬美元。即每年這兩項(xiàng)配套設(shè)施的收入就達(dá)1000

16、多萬美元，相當(dāng)于賣掉50 多套別墅（按均價17.5 萬美元計），并且這兩種設(shè)施是對社會公開經(jīng)營，這部分收入還未計入，因此這種長期性收益是太陽城中心的重要收益來源。國外度假養(yǎng)生公寓贏利模式分析69國內(nèi)度假公寓主要贏利模式分析目前國內(nèi)開發(fā)商在度假公寓的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“出售”、“出租”和“出售與出租相結(jié)合”；對于大型綜合性度假公寓社區(qū)則存在住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合的經(jīng)營模式以及住宅建設(shè)與經(jīng)營管理相分離的經(jīng)營模式。國內(nèi)贏利型度假公寓經(jīng)營模式按贏利方式分按經(jīng)營管理方式分以一次性銷售收益為主長期性租賃收益及一次性銷售收益相結(jié)合開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理相分離70度假公寓贏

17、利模式的運(yùn)用策略分析度假公寓銷售的定價策略除產(chǎn)品本身外、細(xì)致入微的物業(yè)管理與服務(wù)才是度假公寓項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)，產(chǎn)品的價格定位，應(yīng)該高于同地段同類型的普通公寓產(chǎn)品。物業(yè)服務(wù)贏利策略物業(yè)服務(wù)費(fèi)由于度假公寓的種種服務(wù)形式有別于其它普通社區(qū)，因此，度假公寓的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)可采取相對高價位的形式。各種單項(xiàng)的服務(wù)費(fèi)包括日常的定菜送菜服務(wù)、廚師服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、病人看護(hù)服務(wù)、家庭保姆服務(wù)、收費(fèi)釣魚服務(wù)、收費(fèi)娛樂服務(wù)、收費(fèi)健身服務(wù)、收費(fèi)社區(qū)活動服務(wù)等等。物業(yè)服務(wù)中的租賃服務(wù)這種產(chǎn)品的居民平均居住年限較短，后期房產(chǎn)繼承者存在過戶或者再次租賃的問題。71國內(nèi)度假公寓物業(yè)管理贏利模式分析國內(nèi)目前對于度假公寓的

18、物業(yè)管理還處在起步探索階段。度假公寓物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)、盈利預(yù)測收入結(jié)構(gòu)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)收入度假公寓物業(yè)管理收入結(jié)構(gòu)針對老年人的專項(xiàng)服務(wù)收入度假公寓與普通住宅的會所收益比較普通住宅會所收入1000 30% 100030萬元度假公寓會所收入1000 80% 100080萬元注：以居住人口為1000人 的小區(qū)為例，普通住宅的會所使用率為30%，度假公寓為80%，會所費(fèi)用1000 元/ 人年。由于度假公寓的會所使用率高于普通住宅，因此，經(jīng)營收益將高于普通住宅，同時經(jīng)營成本也較普通住宅低。盈利預(yù)測由于目標(biāo)客戶群的生理及心理特征，他們對配套設(shè)施的使用率將大大高于普通住宅。如果經(jīng)營得當(dāng)，其盈利能力將高于普通住宅（如下例）。72國內(nèi)度假公寓物業(yè)管理贏利模式分析（2）度假公寓社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)及收費(fèi)方式社區(qū)服務(wù)內(nèi)容參照國內(nèi)外現(xiàn)有度假公寓的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對老年人生、心理特征的度假公寓服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容：醫(yī)療護(hù)理