[深圳]房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、關(guān)于深圳市某某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 某咨字2003K1234號(hào)深圳市某房地產(chǎn)評(píng)估有限公司2003年10月關(guān)于深圳市某某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告深圳市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司深圳市某房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)貴公司委托的深圳市羅湖區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究方面的意見，供貴公司參考。我們的方案是基于目前深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，結(jié)合近十年來我們的專業(yè)實(shí)踐以及對(duì)項(xiàng)目周圍相關(guān)物業(yè)認(rèn)真細(xì)致調(diào)查研究而完成的。由于時(shí)間與資料的限制，未必能將項(xiàng)目實(shí)際情況全面地考慮 在內(nèi)，希望通過我們的努力，為貴公司提供有價(jià)值的建議。順頌商祺！ 深圳某房地產(chǎn)評(píng)估有限公司2003年11月18日聯(lián)系人：

2、 聯(lián)系電話：報(bào)告摘要評(píng)估假設(shè)和限制條件本報(bào)告中項(xiàng)目用地面積、建筑面積及規(guī)劃指針根據(jù)委托提供資料；項(xiàng)目用地規(guī)劃指針與設(shè)計(jì)方案中技術(shù)指針有一定差異，我人以委托方提供的最設(shè)計(jì)方案中技術(shù)指針為準(zhǔn)，項(xiàng)目最終應(yīng)以深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局審核確定的指針為準(zhǔn)。委托方已確定了項(xiàng)目用地功能劃分，本報(bào)告中不對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行詳細(xì)分析，僅對(duì)定位進(jìn)行初步判斷。1.2 說明事項(xiàng)可行性研究依據(jù)本次項(xiàng)目可研的主要依據(jù)如下：（1） 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（建設(shè)部：建標(biāo)2000205號(hào)）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部；計(jì)投資1993530號(hào)）（3） 關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知及附件 （中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司：咨經(jīng)199

3、811號(hào)）（4） 深圳建設(shè)工程價(jià)格信息（2003。1-4）（5）企業(yè)提供的信息1.3 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 某某項(xiàng)目位于深圳市羅湖區(qū)某路北側(cè)，總用地面積X平方米，總建筑面積為Y平方米，其中計(jì)容積率建筑面積Z平方米（住宅W平方米），商業(yè)E平方米，配套R(shí)平方米，不計(jì)容積率建筑面積T平方米。由N層小高層和高層住樓組成。1.4 評(píng)估結(jié)論與建議 1.4.1、評(píng)估結(jié)論1、項(xiàng)目及市場(chǎng)條件 某片區(qū)屬相對(duì)獨(dú)立的中心型片區(qū)，綜合居住環(huán)境指數(shù)逐漸提高。片區(qū)具有優(yōu)越的自然環(huán)境，具備開發(fā)生態(tài)樓盤的先天自然條件。目前該片區(qū)已是深圳市房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)，近年來新的房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷推出，開發(fā)較為密集。目前該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好，本項(xiàng)目

4、發(fā)展具有良好的市場(chǎng)條件。項(xiàng)目用地位于，生態(tài)環(huán)境極隹；項(xiàng)目具規(guī)模優(yōu)勢(shì)，具有可塑性；目前項(xiàng)目進(jìn)入性較差，周邊生活配套尚不健全，目前片區(qū)規(guī)劃有通往項(xiàng)目的市政道路，項(xiàng)目具備開發(fā)建設(shè)條件。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益正常表1:主要經(jīng)濟(jì)指針表序號(hào)名稱單位資料項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)模平方米11房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積338954.4商品房銷售住宅商業(yè)233596.6229601.83994.8出租房營(yíng)業(yè)房項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)資料開發(fā)產(chǎn)品投資其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用92,529.524,098.51資金籌措其中：資本金借款預(yù)售房款35,197.3420,000.0037,332.18經(jīng)營(yíng)收入123,247.72經(jīng)營(yíng)稅金及附加6,285.63利潤(rùn)總額24,43

5、2.57所得稅3,664.89稅后利潤(rùn)20,767.69財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指針商品房稅前利潤(rùn)率%26.41%商品房稅后利潤(rùn)率%22.44%全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%11.04%全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元5,069全部投資動(dòng)態(tài)回收期（所得稅后）年6.20借款償還期年4注：上表為考慮住宅銷售率為90%、商業(yè)銷售率為85%的情況下的經(jīng)濟(jì)效益指針。根據(jù)分析測(cè)算，在保證實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售計(jì)劃的前提下，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好。 項(xiàng)目發(fā)展建議由于項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)環(huán)境及自身發(fā)展條件，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指針在正常范圍內(nèi)。總之，項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)環(huán)一 定的自身發(fā)展條件，經(jīng)測(cè)算各項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指針好。由于項(xiàng)目定位及偏大的戶型設(shè)計(jì)是區(qū)域創(chuàng)新，市

6、場(chǎng)承接力有待考 驗(yàn)，而且對(duì)開發(fā)商的執(zhí)行力、管理能力要求較高。因此，建議開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目采取分期開發(fā)策略，先試探市場(chǎng)承接能力，根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)謹(jǐn)慎安排開發(fā)計(jì)劃，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)需求和變化，并采取有效的營(yíng)銷手段，確保銷售資金回籠，降低市場(chǎng)變化影響的可能風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目利潤(rùn)的按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。二、項(xiàng)目概況與背景 2.1 項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目位置 本項(xiàng)目位于深圳市羅湖區(qū)，南面為山地，其它三面均為山嶺地，地塊南距公路約400米，西南鄰，距長(zhǎng)嶺隧道西入口約440米。地塊呈坡形地勢(shì)，北高南低。 (項(xiàng)目位置圖,略)2、項(xiàng)目用地及現(xiàn)狀用地面積：本項(xiàng)目總用地面積109560。地塊形狀：項(xiàng)目地塊呈坡形地勢(shì)，北高南低，依山勢(shì)呈不規(guī)則的多邊形

7、，南北方向長(zhǎng)約290米，東西方向?qū)捈s500米。用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地上下進(jìn)行“六通一平”及土地平整工程，地上有部分臨時(shí)建筑物。其地上現(xiàn)狀如下圖所示：(地塊現(xiàn)狀圖,略)3、項(xiàng)目規(guī)劃簡(jiǎn)介本項(xiàng)目位于羅湖區(qū)某片區(qū)，總用地面積109560平方米，總建筑面積為338954.6平方米(住宅229601.8平方米,商業(yè)399.8平方米,配套10017.8平方米,不計(jì)容積率建筑面積95340平方米).由9-29層小高層和高層商住樓組成.根據(jù)開發(fā)商提供的項(xiàng)目總平面圖,布局依山就勢(shì),從南向北層數(shù)逐漸增高,空間層次豐富.4、項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目周邊500米范圍內(nèi)的居住區(qū)有早期開發(fā)的居，周邊商業(yè)及生活配套、文教衛(wèi)生設(shè)施和娛樂休

8、閑設(shè)施欠缺。 22項(xiàng)目規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指針根據(jù)委托方提供的深圳市土地使用權(quán)出讓合同書、深圳市建議用地規(guī)劃許可證和規(guī)劃制指針表，項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指針如下表：項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng) 目用地規(guī)劃指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積（） 109560 109560容積率 2.4 22覆蓋率25% 23%總建筑面積（）-338954.6計(jì)容積率建筑面積（）262950243614.6其中：住宅（）251000229601.8 商業(yè)（）40003994.8 配套（）795010017.8 含：幼兒園 30002867.8 會(huì)所及物業(yè)管理用房 44506687.2 居委會(huì)100174 文化活動(dòng)站150- 老人活動(dòng)站150- 社

9、區(qū)健康服務(wù)中心100143 垃圾站-146 公交車站須獨(dú)立占地不小于1500占地1518不計(jì)容積率建筑面積（）-95340其中：架空層-12030 地下車庫(kù)及設(shè)備用房-83310 可售面積255000233596.6其中：住宅（）251000229601.8商業(yè)（）40003994.8機(jī)動(dòng)車停車位15001867建筑高度或?qū)訑?shù)高層小高層、高層 注：1、表中深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃指標(biāo)與項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中技術(shù)指標(biāo)有一定差異（主要是增加了不計(jì)容積率建筑面積），最終應(yīng)以深圳市國(guó)土資源局審核確定的指標(biāo)為準(zhǔn)。本報(bào)告中的測(cè)算均按項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 項(xiàng)目建設(shè)合法性地使用權(quán)取得情況2003年4月3日

10、，深圳市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得深圳市建議用地規(guī)劃許可證（深規(guī)土規(guī)許字號(hào)）.2003年6月16日，深圳市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、深圳市實(shí)業(yè)股份有限公司、深圳市股份合作公司、深圳市股份合作公司、深圳市某實(shí)業(yè)股份公司共五家公司深圳市規(guī)劃與國(guó)土局資源局簽訂深圳市土地使用權(quán)出讓合同書深地合字（2003）號(hào)，地價(jià)為27，038，024元。根據(jù)付清地價(jià)款證明（第2003-號(hào)），該地價(jià)款已付清。并辦理土地房地產(chǎn)證（深房地字第號(hào)），權(quán)利人為深圳市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（由五家公司合作合資成立的項(xiàng)目開發(fā)公司），取得宗地號(hào)H-00、用地面積109560平方米的土地使用權(quán)，計(jì)入容積率總建筑面積不超過262950平方米

11、，土地用途為商業(yè)、住宅及幼兒園配套商品房用地。 2、項(xiàng)目建設(shè)合法性手續(xù)根據(jù)委托方提供的資料，項(xiàng)目已進(jìn)行工程設(shè)計(jì)及報(bào)建，并已取得以下主要法律手續(xù)批文：序號(hào)名 稱單位、文號(hào)1企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：440301111執(zhí)照號(hào)深司字N872深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書2003年臨時(shí)開發(fā)企業(yè)第號(hào)3深圳市羅湖區(qū)發(fā)展計(jì)劃局文件羅計(jì)2003號(hào)4深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證深規(guī)土規(guī)許字01-2003-00號(hào)3、項(xiàng)目合法性評(píng)估結(jié)論本項(xiàng)目用地批文、工程設(shè)計(jì)及報(bào)建手續(xù)按照深圳市建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)定辦理，手續(xù)合法，項(xiàng)目已取得深圳市羅湖區(qū)發(fā)展計(jì)劃局文件和深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證及中華人民共和國(guó)建筑工程施工許可證目前在辦理中。2

12、4 項(xiàng)目開發(fā)商簡(jiǎn)介深圳市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年7月11日在深圳注冊(cè)成立，是由深圳市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、深圳市實(shí)業(yè)股份有限公司、深圳市股份合作公司、深圳市股份合作公司、深圳市某實(shí)業(yè)股份公司共五家公司合作成立的房地產(chǎn)單項(xiàng)開發(fā)公司。 開發(fā)商情況介紹表企業(yè)名稱深圳市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住 所深圳市羅湖區(qū)企業(yè)類別有限責(zé)任公司股東構(gòu)成深圳市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，出資額750萬(wàn)元，比例75%深圳市實(shí)業(yè)股份有限公司，出資額50萬(wàn)元，比例5%深圳市股份合作公司，出資額50萬(wàn)元，比例5%深圳市股份合作公司，出資額80萬(wàn)元，比例8%深圳市某實(shí)業(yè)股份有限公司，出資額70萬(wàn)元，比例5%經(jīng)營(yíng)范圍從事宗地號(hào)為

13、H-00地塊的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)注冊(cè)資本人民幣1000萬(wàn)元營(yíng)業(yè)期限自2003年7月11日至2013年7月11日成立日期2003年7月11日 公司組織結(jié)構(gòu)健全，設(shè)有工程技術(shù)部、合同預(yù)算部、銷售部、裝飾部、材料部、辦公室。共有員工20人，其中工程技術(shù)人員16人。三、項(xiàng)目投資環(huán)境及市場(chǎng)分析3.1 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 3.1.1 全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境（1）2002年國(guó)民經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展勢(shì)頭全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值躍上10萬(wàn)億元的新臺(tái)階，達(dá)到102，398億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值14，883億元，增長(zhǎng)2.9%;第二產(chǎn)業(yè)增加值52,982億元,增長(zhǎng)9.9%;第三產(chǎn)業(yè)增加值34,533億元,增長(zhǎng)7.

14、3%.(2) 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭 在2002年,我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快、居民收入水平提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也繼續(xù)保持在高位運(yùn)行狀態(tài)。預(yù)計(jì)2003年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場(chǎng)體系將進(jìn)一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，但增幅會(huì)逐漸回落 2003年房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長(zhǎng)將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國(guó)

15、內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會(huì)加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對(duì)來自各方面的挑戰(zhàn)。房?jī)r(jià)地域分化明顯，價(jià)格走勢(shì)溫和回落 由國(guó)家計(jì)委經(jīng)濟(jì)研究所與北京新華在線聯(lián)合推出的中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告指出，2003年房?jī)r(jià)將呈溫和回落態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)今明兩年將進(jìn)入回落盤整階段；房改以及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對(duì)充分釋放后，正趨于明顯遞減；個(gè)人購(gòu)買繼續(xù)成為市場(chǎng)主流。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展有中西部地區(qū)價(jià)格將保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房?jī)r(jià)則出現(xiàn)調(diào)整回落。品牌化將成時(shí)尚，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)走向深入以品牌為核心來重組企業(yè)和配置資源的重要機(jī)制在房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中初露端倪，并出現(xiàn)了一批像萬(wàn)科這樣營(yíng)造品牌比較

16、成功的企業(yè)，受到市場(chǎng)的追捧。2003年，房地產(chǎn)將秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中制勝的重要策略。停止出讓別墅用地，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)為切實(shí)保護(hù)士地資源，維護(hù)士地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的嚴(yán)肅性，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，防止樓市動(dòng)蕩造成風(fēng)險(xiǎn)，2003年2月18日，國(guó)土資源部就“清理各類園區(qū)用地，加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題“發(fā)出緊急通知。嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，防止樓市動(dòng)蕩帶來風(fēng)險(xiǎn)。停止別墅類用地的土地供應(yīng)。過量供應(yīng)的地方，要認(rèn)真進(jìn)行清理。普通住宅價(jià)格上漲過快的地方可以適當(dāng)增加當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買并居住的普通住宅的土地供

17、應(yīng)，但也要把握市場(chǎng)吸納能力，嚴(yán)格控制總量。央行下發(fā)文件加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理（銀發(fā)2003121號(hào)），其要點(diǎn)如下：加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向；嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款的發(fā)放；規(guī)劃建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途；加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購(gòu)買住房的需要；強(qiáng)化個(gè)人商業(yè)用房貸款管理；充分發(fā)揮利率杠桿對(duì)個(gè)人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用；七、加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理；切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)員的管理。國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知，鼓勵(lì)地產(chǎn)市場(chǎng)大力發(fā)展 通知明確指出房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然要有較大發(fā)展，同時(shí)必須是健康的發(fā)展。對(duì)于發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，要通過宏觀調(diào)控來解決，例

18、如控制高檔住房建設(shè)，增加普通商品住房的供應(yīng)比例，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理，力圖解決目前存在的供求矛盾等問題。 3.1.2、深圳市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀(1) GDP及增長(zhǎng) 統(tǒng)計(jì)顯示，深圳經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，總體運(yùn)行良好，2002年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2，239.41億元，在全國(guó)大中城市中繼續(xù)穩(wěn)居第4位，比上年同期增長(zhǎng)15%，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)15%，比預(yù)期目標(biāo)高出3個(gè)百分點(diǎn)。人均GDP達(dá)46，003元，折合5，558美元。深圳人均GDP位于全國(guó)大中城市首位。 部分城市人均GDP比較城市深圳北京上海人均GDP（元、人）46，00327，74640，524 深圳的“真實(shí)發(fā)展能力”居全國(guó)第三位，

19、公次于上海和北京。房地產(chǎn)發(fā)展階段由國(guó)際城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)可知，房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值有著密切的關(guān)系，而近幾年深圳經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，也進(jìn)一步帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展。根據(jù)人均GDP來判斷，深圳的房地產(chǎn)發(fā)展已進(jìn)入快速增長(zhǎng)期。 圖1：國(guó)際通行的房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP數(shù)值的關(guān)系圖 單位： 美元發(fā)展時(shí)期啟動(dòng)期緩慢發(fā)展期快速增長(zhǎng)期發(fā)展速度放緩直至停滯不前人均GDP1,0003,0004,0008,000圖2:深圳近期人均GDP變化表年份1993199719981999200020012002人均GDP1,9533,6994,0224,3384,6475,2365,558人均住房支出 據(jù)市統(tǒng)計(jì)局最新公

20、布的調(diào)查顯示，2002年深圳居民人均可支配收入為24,941元，同比增長(zhǎng)8.3%；人均消費(fèi)性支出達(dá)18,926元，實(shí)際增長(zhǎng)9.8%.隨著生活水平的提高和信貸消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，部分有條件的居民已實(shí)現(xiàn)了二次置業(yè)，因此購(gòu)房支出呈上升態(tài)勢(shì)：人均購(gòu)房與建房支出為2,042.76元，比上年上升13%，因此居住類裝潢也隨之增長(zhǎng)，去年居民人均住房裝潢支出達(dá)989.16元,增幅高達(dá)104.5%. 3.2 物業(yè)投資政策分析 3.2.1重大政策、相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持深圳市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為深圳市持續(xù)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)提出了新的需求。城市對(duì)外開放水平不斷提高，形成全方位開放的格局。政府加大投資力度，建成了一

21、批重點(diǎn)政工程，如濱海大道、中心公署一期改造工程等，美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為國(guó)際花園城市。六大市政工程及地鐵工程的建設(shè)正在進(jìn)行之中，建成后將進(jìn)一步提高城市的整體形象，改變目前的居住置業(yè)分布及交通格局。2002年2月21日，中國(guó)人民銀行宣布降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存、貸款利率，其中各項(xiàng)存款年利率平均下調(diào)0.25%,各項(xiàng)貸款年利率平均下調(diào)0.5%.銀行住宅貸款利率持續(xù)走低,住宅貸款年限提高,金融系統(tǒng)加大個(gè)人住宅抵押貸款力度,商品房貸款額度連續(xù)增長(zhǎng),將促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，并刺激房地產(chǎn)購(gòu)房者置業(yè)需求。房地產(chǎn)相關(guān)政策趨勢(shì)2001年深圳市安居房正式上市交易，國(guó)家商品房銷售管理辦法出臺(tái)，深圳市六項(xiàng)

22、吸引人才的重大措施公布實(shí)施，深圳進(jìn)一步規(guī)范土地交易市場(chǎng)并于近期公布并于加強(qiáng)土地市場(chǎng)化管理進(jìn)一步搞活和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的決定，這一系列的政策，將進(jìn)一步規(guī)范深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定有序發(fā)展，同時(shí)也有利于擴(kuò)大置業(yè)群體、置業(yè)次數(shù)，降低住宅成本（如免交二三級(jí)市場(chǎng)土地增值費(fèi)），從而刺激住宅消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)出口發(fā)展。深圳市眾2002年10月1日起執(zhí)行廣東省建設(shè)廳、廣東省物價(jià)局制定的廣東省房屋交易價(jià)格計(jì)算暫行規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，按套（單元）或整層出售的，以套（單元）或整層內(nèi)建筑面積，即“套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)；整幢出售的，以該幢房屋建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)。交樓時(shí)實(shí)

23、測(cè)面積與原計(jì)價(jià)面積如果出現(xiàn)差異，面積誤差比正負(fù)3%以上的，買家有權(quán)退房。深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局計(jì)劃2003年，深圳市將嚴(yán)格控制土地開發(fā)供應(yīng)規(guī)模，全年土地供應(yīng)量將控制在12平方公里以內(nèi)；加強(qiáng)土地資源管理，土地供應(yīng)規(guī)劃適度，結(jié)構(gòu)更趨合理，優(yōu)先保證了招商引資、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)工業(yè)、物流業(yè)及城市基礎(chǔ)設(shè)施的用地需求。同時(shí)，還將加大土地清理力度，收回逾期未開發(fā)用地。3.2.3 城市遠(yuǎn)景及發(fā)展定位根據(jù)深圳市總體規(guī)劃（1996-2010），深圳市城市發(fā)展總目標(biāo)是：具有全國(guó)意義的綜合性經(jīng)濟(jì)特區(qū)，以集裝箱運(yùn)輸為主的區(qū)域性交通樞紐與香港功能互補(bǔ)的以金融、商貿(mào)、運(yùn)輸、信息、旅游為優(yōu)勢(shì)的中心城市，以高新技術(shù)為先導(dǎo)，電

24、子工業(yè)等制造業(yè)為主的先進(jìn)工業(yè)生產(chǎn)基地；把深圳建設(shè)成為一個(gè)園林式花園城市，成為我國(guó)進(jìn)一步對(duì)外開放的“窗口”。五大目標(biāo)目標(biāo)一、推動(dòng)區(qū)域合作，進(jìn)一步提升深圳在“珠三角”城市群中的中心地位；目標(biāo)二、強(qiáng)化城市集約發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護(hù)，促進(jìn)以濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展；目標(biāo)三、實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展空間的戰(zhàn)略拓展與整合，提升城市整體建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量；目標(biāo)四、培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代物流業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級(jí)；目標(biāo)五、建立城市綜合交通運(yùn)輸體系，緩解機(jī)動(dòng)化迅速發(fā)展帶來的交通壓力。深圳建設(shè)十大行動(dòng)行動(dòng)一、劃定城市建設(shè)控制線和生態(tài)控制線，基本生態(tài)控制線為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，保護(hù)城市生態(tài)環(huán)境而劃定

25、的面積約1100平方公里。近期建設(shè)控制線城市近期建設(shè)嚴(yán)格限制在控制線內(nèi)。未來兩年半，特區(qū)的已出讓沒有建設(shè)開發(fā)的土地要繼續(xù)消化，可供開發(fā)的土地都將集中在特區(qū)外。目前，深圳96%的儲(chǔ)備用地集中在特區(qū)外。行動(dòng)二、推進(jìn)九大重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)和兩類改善片區(qū)建設(shè)；行動(dòng)三、實(shí)施工業(yè)入園行動(dòng)，為促進(jìn)工業(yè)的集群化發(fā)展，規(guī)劃確定重點(diǎn)建設(shè)市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和大工業(yè)區(qū)等市級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，培養(yǎng)6 個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)4個(gè)先進(jìn)工業(yè)和特色工業(yè)園區(qū)，加快舊工業(yè)區(qū)、舊工業(yè)區(qū)的功能調(diào)整與改造。行動(dòng)四、建設(shè)者六大物流區(qū)、啟動(dòng)兩大保稅區(qū)；行動(dòng)五、推進(jìn)兩級(jí)商貿(mào)服務(wù)中心建設(shè)，完善城市服務(wù)體系；行動(dòng)六、配套建設(shè)七大居住區(qū)；行動(dòng)七、特區(qū)內(nèi)重點(diǎn)建

26、設(shè)3大公園和7個(gè)區(qū)級(jí)城市公園；重點(diǎn)建好5座郊野公園；行動(dòng)八、建設(shè)東部濱海旅游區(qū)，保護(hù)重點(diǎn)歷史文物；行動(dòng)九、建立城市綜合交通運(yùn)輸體系，優(yōu)先發(fā)展軌道交通；行動(dòng)十、適度超前建設(shè)市政公用設(shè)施。四 項(xiàng)措施科學(xué)制定土地供應(yīng)計(jì)劃；多渠道籌措建設(shè)資金、制定實(shí)施細(xì)則、對(duì)近期建設(shè)規(guī)劃滾動(dòng)調(diào)校和加強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施的監(jiān)督管理。隨著深圳中心區(qū)開發(fā)建設(shè)、地鐵1號(hào)線、大學(xué)城、西部跨海大橋、“9+1”高新產(chǎn)業(yè)帶啟動(dòng)等工程啟動(dòng)，政府將進(jìn)一步加大投資力度，并預(yù)計(jì)2003年中心區(qū)六大工程將陸續(xù)投入使用，2004年地鐵1 號(hào)線工程竣工使用、2005年建成西部跨海大橋，這些重大舉措將進(jìn)一步美化城市形象，改善投資環(huán)境，使深圳成為更具吸引力、快

27、速發(fā)展的城市。2010年深圳市遠(yuǎn)景經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)為達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，人均住宅20平方米，人均綠地11平方米，人口規(guī)模510萬(wàn)。3.3 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)前瞻3.3.1深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2003年上半年,深圳市商品房銷售面積達(dá)381萬(wàn)平方米，其中住宅銷售346萬(wàn)平方米，均比去年同期增長(zhǎng)20%以上。二手房市場(chǎng)成交面積更高達(dá)201.72萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)48.66%.深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局網(wǎng)上公布的2003年上半年商品房銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,雖然經(jīng)過SARS的洗禮,但深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量和有效需求依然保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),充分折射出深圳住宅市場(chǎng)的高度成熟。 2003年上半全市商品房銷售統(tǒng)計(jì)表類型套數(shù)面積（M

28、2）均價(jià)（元/ M2）辦公樓60876860.269,862商鋪3235191745.2112,439單身公寓1663846627,108住宅375543460924.625,559倉(cāng)庫(kù)1147.233,003其它213573.887,659合計(jì)430823817913.26,027住宅:近七成成交戶型為二、三房上半年二級(jí)市場(chǎng)銷售商品房381平方米，成交金額230億元，再創(chuàng)歷史新高，比去年同期增長(zhǎng)21.77%以上,增幅較大.從各類型來看,辦公樓銷售面積7.68萬(wàn)平方米,比去年同期增長(zhǎng)2.2%,均價(jià)每平方米9,862元.商鋪面積19.17萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)了35.04%,均價(jià)每平方米1.2萬(wàn)元.

29、住宅面積346萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)21%,均價(jià)每平方米5,559元.從住宅成交戶型來看,上半年成交仍以二房、三房為主、占70%以上，這也主要是由于中等戶型住宅恰好滿足了占主體地位的社會(huì)階層的住房需求，而一房及公寓小戶型多為單身人士作為投資或過渡型用房，比例較少。四房以上、復(fù)式、別墅等大戶型的房子則多為高收入階層或香港人購(gòu)買，比例也相應(yīng)較少。這樣分布格局體現(xiàn)了市場(chǎng)的需求層次，也同時(shí)與市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)相符合。從住宅成交的平均單價(jià)來看，上半年全市住宅均價(jià)為每平方米5，559元，比去年的每平方米5，533元上漲了15元，漲幅為0.27%,表明深圳房地產(chǎn)經(jīng)過一個(gè)階段的發(fā)展,隨著關(guān)內(nèi)土地的日益減少,整體均金星

30、基本呈微幅上漲趨勢(shì). 2003年上半年全市住宅銷售統(tǒng)計(jì)表(按照戶型)戶型套數(shù)面積()均價(jià)(元/)單身公寓61721017.536,807一房住宅4184170604.165,960二房住宅11898829526.125,159三房住宅150051512912.914,854四房住宅4033592308.166,516四房以上674122973.057,287復(fù)式住宅1093193316.667,277別墅5018266.0316,067合計(jì)375543460924.625,559二手樓:中價(jià)位二手住宅走俏近年來深圳二手樓市場(chǎng)保持高速發(fā)展的態(tài)勢(shì),其霸增長(zhǎng)速度驚人,屢創(chuàng)新高,增均在30%以上。20

31、03年上半年二手住宅交易面積約201.72萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)48.66%.上半年全市二手住宅總價(jià)主要集中在40萬(wàn)-60萬(wàn)元之間,反映了今深圳繼續(xù)以中價(jià)位的二手住宅走俏,這類價(jià)格的住宅多具備投資和自住雙重概念,所以成為市場(chǎng)的主要成交對(duì)象.從總體上看,與2002年同期相比較,總價(jià)在40萬(wàn)以上的住宅成交量上漲,并且高價(jià)位住宅成交增長(zhǎng)較快,總價(jià)地80萬(wàn)-100萬(wàn)元之間的二手物業(yè)同比增長(zhǎng)了約80%.這表明市民對(duì)一些素質(zhì)較高的二手物業(yè)有較高的接納程度.預(yù)計(jì)2003年下半年二手樓衷情體成交量將以35%的幅度增長(zhǎng),呈平穩(wěn)上升趨勢(shì). 寫字樓:空置面積上升2003年上半年,深圳市寫字樓市場(chǎng)整體表現(xiàn)為交投兩旺,總共

32、成交約7.86萬(wàn)平方米,成交金額7.58億元,均價(jià)9,862元/平方.但目前深圳寫字樓供應(yīng)增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售增速,市場(chǎng)承接力有限,深圳寫字樓市場(chǎng)前景不容樂觀.此外,根據(jù)深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（2003-2004年），58種產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目被列入限制發(fā)展的名單，其中包括高檔寫字樓。 未來：市場(chǎng)消化壓力較大上半年新開樓盤64個(gè)，入市面積達(dá)275萬(wàn)平方。其中，南山有19個(gè)新盤開盤，入市面積達(dá)105萬(wàn)平方米，占全市的38。38%，比例最高。其次是羅湖、福田、龍崗和寶安，所占比例都在15%左右。鹽田區(qū)僅有3個(gè)新項(xiàng)目開盤，供應(yīng)面積僅有5萬(wàn)多平方米，所占比例也較小。2、2003年深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)2、2003年深

33、圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)2003年上半年深圳房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的新增批售面積接近400萬(wàn)平方米，加上2002年上市的市場(chǎng)存量約500萬(wàn)平方，市場(chǎng)上在售樓盤可售面積的數(shù)量非常大，已經(jīng)呈現(xiàn)出供大于求的局面，未來的市場(chǎng)消化壓力較大。2002年，深圳土地實(shí)際供應(yīng)1，356萬(wàn)平方米。其中，商業(yè)、辦公、住宅及安居房用地實(shí)際供應(yīng)95萬(wàn)平方米，僅占7%。2003年，深圳市還將嚴(yán)格控制土地開發(fā)供應(yīng)規(guī)模，全年土地供應(yīng)量將控制在12平方公里以內(nèi)，關(guān)內(nèi)將基本不出讓商品房住宅用地，此類用地將集中在關(guān)外的寶安和龍崗區(qū)，保證土地供應(yīng)規(guī)劃模適度、結(jié)構(gòu)合理。2003年，深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出郊區(qū)化與規(guī)模化的發(fā)展態(tài)勢(shì)，地產(chǎn)市場(chǎng)已向縱

34、深發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體現(xiàn)為產(chǎn)品、品牌的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)市場(chǎng)細(xì)分與產(chǎn)品附加價(jià)值亦提出更高的要求。34宏觀形勢(shì)對(duì)項(xiàng)目的借鑒 根據(jù)以上分析可知，項(xiàng)目開發(fā)面臨國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，從土地供應(yīng)上，停止別墅用地出讓，適當(dāng)增加普通住宅的土地供應(yīng)，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)；而深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)邊疆多年的高速發(fā)展也面臨著盤整的需要，從2002年新建住宅交易量統(tǒng)計(jì)也可以看出，銷售價(jià)格在6，000元平方米以下的普通住宅是市場(chǎng)的主流，因此本項(xiàng)目作為中檔價(jià)位商品房，符合市場(chǎng)需求，受國(guó)家宏觀調(diào)整影響較小，市場(chǎng)前景比較樂觀。未來深圳市關(guān)內(nèi)基本不再出讓商品房住宅用地，此類用地將集中再關(guān)外，這對(duì)本項(xiàng)目而言，將面臨良好的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇。四、項(xiàng)目區(qū)域房地

35、產(chǎn)市場(chǎng)分析41 羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 1、羅湖區(qū)基本情況羅湖區(qū)位于深圳特區(qū)市南端經(jīng)濟(jì)特區(qū)中部，東至梧桐山與鹽田區(qū)相連，西至紅嶺路與福田區(qū)接壤，南瀕深圳河與香港毗鄰，北到特區(qū)二線公路與龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)、沙灣村相連。轄區(qū)總面積78.89平方公里，下轄筍崗、翠竹、桂園、黃貝、蛟湖、南湖、東湖、某8個(gè)街道辦事處。到2000年底全區(qū)總?cè)丝跒?4.09萬(wàn)人，其中戶籍人口28.56萬(wàn)人，暫住人口35.53萬(wàn)人，人口密度為8,123人/平方公里。深圳大量商務(wù)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)和酒店均集中在羅湖區(qū)，包括國(guó)貿(mào)商務(wù)區(qū)、蔡屋圍商務(wù)區(qū)和東門商業(yè)步行街等，是深圳市最早的建成區(qū)，也是目前深圳的商業(yè)、貿(mào)易、金融、信息和交通中心。 2、羅

36、湖區(qū)功能分區(qū)及規(guī)劃功能片區(qū)名稱范 圍規(guī)劃功能LH01片區(qū)蔡屋圍、東門、人民南市級(jí)商業(yè)中心LH02片區(qū) 黃貝嶺以生活居住為主，少量商業(yè)和工業(yè)LH03片區(qū)洪湖、東樂、布心 以居住、商貿(mào)為主LH04片區(qū)筍崗、紅崗筍崗為物流中心，紅崗以城市商業(yè)性倉(cāng)儲(chǔ)為主LH05片區(qū) 銀湖 高尚住宅區(qū)LH06片區(qū) 某 以生活居住為主注：本項(xiàng)目屬于LH06片區(qū)3、羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2002年羅湖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析羅湖區(qū)是深圳房地產(chǎn)發(fā)展最為成熟的區(qū)域，受深圳城市建設(shè)重心西移以及宏觀形勢(shì)的影響，近幾年商品住宅的開發(fā)較為低迷。2002年共推出20個(gè)新項(xiàng)目，推售面積83.39萬(wàn)平方米，比2001年下降了27%，戶均面積下降了近5

37、平方米，均價(jià)則上升了450元/平方米。2002年羅湖區(qū)新項(xiàng)目分布于某、翠竹等9個(gè)小片區(qū)， 分布較均衡。除某、布心外，其它片區(qū)的主流價(jià)格在7，5008，500元/平方米之間，成熟的生活環(huán)境、商業(yè)設(shè)施和教育配套是這些區(qū)域的賣點(diǎn)，同時(shí)它們又是外銷戰(zhàn)場(chǎng)的主力軍，圍繞著羅湖口岸、文錦渡口岸等的“口岸物業(yè)”在2002年倍受追捧。 從各片區(qū)的戶均面積來看，羅湖區(qū)產(chǎn)品分區(qū)特征明顯，布心、翠竹、某與福田、南山比較接近，產(chǎn)品類型豐富，總體戶均面積在100平方米左右；而東門、文錦、人民南等片區(qū)則幾乎全是小戶型項(xiàng)目，在這些片區(qū)，總價(jià)低、精巧實(shí)用的中小戶型有著廣泛的客戶群，港人、生意人、投資商；24小時(shí)通關(guān)、西部通道等

38、輻射郊應(yīng)多少會(huì)影響到羅湖的外銷市場(chǎng)，為小戶型的消化帶來利好。2002年羅湖區(qū)共推出新單位11239套，同比下降22%在這些單位中，中小戶型為主流，四房的大戶比例只占6%，三房及以下的套數(shù)比例接近94%，其中2房的比例為各戶型這首。四房及以上的戶型套數(shù)少，總量低。羅湖是深圳最早開發(fā)的地區(qū)，經(jīng)過20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入成熟發(fā)展時(shí)期，但由于存在土地儲(chǔ)備不足、違規(guī)違章建筑物多、早期開發(fā)的物業(yè)提早老化等一些制約房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素，使得羅湖樓市的整體水平開始與福田、南山產(chǎn)生差距。但隨著2002年羅湖開發(fā)量的上升，共有20多個(gè)新建將建項(xiàng)目，總建筑面積超過200萬(wàn)平方米。有超過半數(shù)的樓盤項(xiàng)目將在2

39、003年下半年以后推出市場(chǎng)，所以未來2003年蓄積的力量將在2004年爆發(fā)，預(yù)計(jì)屆時(shí)的需求總量將會(huì)有較大的漲幅，達(dá)到132.64萬(wàn)平方米，2005年達(dá)到145.62萬(wàn)平方米。42 某片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)1、某片區(qū)概況 某片區(qū)范圍包括：梧桐山以南、深圳河以北、梧桐隧道口以西、西嶺下村以東的城市用地，總用地面積為434.66公頃。片區(qū)內(nèi)現(xiàn)有人口5.65萬(wàn)人,其中常住人口2.66萬(wàn)人,暫住人口2.99萬(wàn)人.通過東西向的羅沙公路、某路、蓮十路、國(guó)威路與南北向的鵬興路、畔山路、仙湖路、聚寶路構(gòu)成道路主要骨架。該片區(qū)的居住區(qū)域散布，主要有幾個(gè)區(qū)域：羅沙公路以南為老的住宅商品房；蓮十路與鵬興路交界處是以鵬興花園為

40、代表的新建的商品房集中區(qū)域；沿畔山路線為近期開發(fā)的高檔別墅型住宅。本項(xiàng)目位于該片區(qū)東部。2、某片區(qū)規(guī)劃及發(fā)展根據(jù)某片區(qū)規(guī)劃，該片區(qū)是“以生活為主的綜合區(qū)”。約40萬(wàn)平方公里的用地面積被規(guī)劃定位為綜合性生活區(qū)。至2005年預(yù)計(jì)人口規(guī)模將達(dá)到6.1萬(wàn)人，增長(zhǎng)率8%，屬于低增長(zhǎng)區(qū)域。未來五年，某片區(qū)的規(guī)劃重點(diǎn)為片區(qū)內(nèi)工業(yè)、居住結(jié)構(gòu)布局的調(diào)整，大型配套商服設(shè)施的建立以及道路的建設(shè)。這些措施的具體落實(shí)仍需要時(shí)間，但是片區(qū)內(nèi)工業(yè)的外遷與轉(zhuǎn)型正在進(jìn)行之中。片區(qū)可供開發(fā)的土地資源豐富，而且自然環(huán)境優(yōu)美，未來片區(qū)建設(shè)將以房地產(chǎn)的開發(fā)為重心。片區(qū)內(nèi)仙桐體育公園總占地2.15平方公里，總投資約2.9億元，為深圳唯一

41、的運(yùn)動(dòng)主題公園，預(yù)計(jì)2006年建成開放，為某地區(qū)居民提供一個(gè)高質(zhì)量的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，體育公園的建成將為某房地產(chǎn)帶來良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。結(jié)論：某片區(qū)具有優(yōu)越的自然環(huán)境，東北面為梧桐山脈，北側(cè)為仙湖植物園，西北是深圳水庫(kù)，空氣清新，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為優(yōu)，某具備開發(fā)生態(tài)樓盤的先天自然條件。從地理位置來說，鄰近羅湖中心區(qū)，是市區(qū)去東部鹽田的必經(jīng)之地，大小梅沙的規(guī)劃對(duì)某有極大刺激作用。某早期規(guī)劃為生活工業(yè)綜合區(qū)，工業(yè)化色彩較濃，片區(qū)起點(diǎn)較低，但近年來由于地產(chǎn)開發(fā)使得該區(qū)域發(fā)生巨大的變化，置業(yè)者和開發(fā)商開始認(rèn)同某的地理環(huán)境，整個(gè)片區(qū)綜合居住環(huán)境指數(shù)逐漸提高，某的工業(yè)化色彩也正在淡化。某片區(qū)生活配套設(shè)施建設(shè)在不斷完善，市政道

42、路建設(shè)也在正在大力修建之中。3、片區(qū)商品房市場(chǎng)特征 片區(qū)近兩年新推出樓盤分析某片區(qū)2001-2002年每年新推出樓盤（新開盤）分析如下：年份項(xiàng)目個(gè)數(shù)房售面積（萬(wàn)）總套數(shù)戶均面積均價(jià)（元/）占羅湖區(qū)推售面積比例2002年528.273,49980.815,81333.9%2001年420.372,47482.345,50317.82%注:資料來源某地產(chǎn)信息研究部從上表數(shù)據(jù)可以看出: 近兩年片區(qū)每年新推樓盤推售面積在2030萬(wàn)平方米之間,逐年增長(zhǎng);戶均面積約為80平方米,戶型以小三房為主,均價(jià)5,5005,800元/平方米之間,2002年比上年增長(zhǎng)5.6%;2002年新推出樓盤推售面積占整個(gè)羅湖區(qū)

43、比例2001年明顯提高; 2.片區(qū)供給 某片區(qū)屬相對(duì)獨(dú)立的中心型片區(qū),地處市郊,臨近梧桐山和仙湖植物園,目前該片區(qū)已是深圳市房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn),近年來新的房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷推出,開發(fā)較為密集,主要有鵬興花園(一至五期)、桐景花園一期（傲翠庭）、梧桐 山新居、雍翠豪園、祥和花園、萃峰閣、聚寶花園、聚?；▓@、玉雅居等。正在興建中的樓盤有“鵬興花園六期”、“梧桐山新居二期翠怡豪苑”、“名駿豪庭”、“蕙蘭雅居”等。樓盤主要集中分布于羅沙路沿線南北兩側(cè)。片區(qū)在售樓盤逐漸增多，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。目前項(xiàng)目周邊的主要在售樓盤如下表：項(xiàng)目周邊同類樓盤情況表項(xiàng)目名稱規(guī)模戶型面積（）及戶型比例均價(jià)(元/)銷售率(開盤時(shí)間)備

44、注鵬興花園 (五期)占地1.7萬(wàn),建筑面積7.55萬(wàn),8棟小高層,共634戶2房小復(fù)式:71.23-72.662房:79.89-80.79,57.41%3房:83.08-107.97,42.59%4,900 80% (2001.9)內(nèi)銷為主鵬興花園 (六期)建筑面積8.55萬(wàn),5棟11-22小高層,共726戶2房:79.41-80.36,14.49%3房:93.05-149.49,65.8%4房:162.45, 18.26%7房:232.24, 1.45%5,600 70%(2002.9) 內(nèi)銷為主蕙蘭雅居建筑面積約3.4萬(wàn),2棟21層、3棟17層，共350戶2房:753房:831075,80

45、0 50%(2003.5)內(nèi)銷為主,以羅湖區(qū)域客戶,二、三次置業(yè)為主名駿豪庭(桐景花園二期)建筑面積約13萬(wàn)平方米1房:432房:66.87-70.023房:84.99-85.82以兩房為主5,400(2002.12) 內(nèi)、外銷鹿茵翠地占地2.2萬(wàn),建筑面積7.9萬(wàn),13棟10-18層小高層,共611戶2房:72.63-81.55, 36.33%3房:87.36-110.56, 47.63%4房:123.3-131.80, 15.22%6房:220.61-224.35, 0.82%5,600 80%(2002.1) 外銷為主翠怡豪苑建筑面積為28845.58,8棟9-11層1房:24.03-4

46、1.37, 38.46%2房:51.65-64.08, 41.76%3房:75.6, 19.78%5,800 85%(2002.5) 外銷為主仙湖山莊一期建筑面積為2.18萬(wàn),由28棟別墅和1棟8層77套公寓1房:59.75, 2.6%2房:93.88-94.17, 41.56%3房:122.78-143.68, 55.84%1,7000(別墅)6,800(公寓) (2003.1) 內(nèi)、外銷仙桐御景 建筑面積為6.5萬(wàn),658套1房:48.772房:66.11-72.773房:93.2-97.154房:147.926房:169.435,700 50% (2003.4)內(nèi)銷為主，公務(wù)員占購(gòu)房者8

47、0-90%二、三次置業(yè)者居多結(jié)論： 某片區(qū)2003年開發(fā)量約為30萬(wàn)平方米，新推出樓盤有鹿茵翠地二期、鵬興花園六期、名駿豪庭、蕙蘭雅居等，樓盤素質(zhì)較高，對(duì)某片區(qū)整個(gè)形象的提升有一定幫助；片區(qū)，內(nèi)樓盤以山景和湖景的環(huán)境景觀為賣點(diǎn)，許多樓盤依山而建，如鹿茵翠地、翠怡豪苑、某鳳雅臺(tái)等，外銷情況良好；新推出樓群肋產(chǎn)品，以小高層和高層為主，戶型以2房、3房為主，建筑面積在60至110平方米，價(jià)格在4，8006，000元/平方米之間（不含裝修）。外銷樓盤價(jià)格較高，在5，5006，000元/平方米，主力戶型為2房、3房，建筑面積為60100平方米；內(nèi)銷樓盤價(jià)格稍低。樓盤面積偏大的戶型銷售情況較差。3、需求客

48、戶類群對(duì)某片區(qū)的部分樓盤進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，有以下特征： 某位于鹽田與羅湖之間，靠近關(guān)口的物業(yè)是港人置業(yè)的首要條件，因此近年片區(qū)內(nèi)外銷市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)較好，某成為港人心目中屬港人習(xí)慣居住區(qū)域（港人有抱團(tuán)居住的習(xí)慣）。如：桐景花園一期的傲翠庭，港元人購(gòu)買比例為70%以上。對(duì)某社區(qū)的認(rèn)同的廣東人，如：羅湖的老生意人，對(duì)某不生疏；見證某發(fā)展的在當(dāng)?shù)鼐幼《嗄甑膹V東人。熟悉某，多為某片區(qū)的居民及周邊片區(qū)一黃貝嶺片區(qū)、沙頭角片區(qū)置業(yè)者。希望在深圳特區(qū)關(guān)口以內(nèi)置業(yè)的工薪一族。4、片區(qū)內(nèi)典型樓盤分析 根據(jù)近兩年某片區(qū)每年推出樓盤規(guī)模來看，普通樓盤最大推售面積約在7-10萬(wàn)平方米之間，而對(duì)于本項(xiàng)目建筑面積為33.9萬(wàn)平方

49、米,規(guī)模較大,因此我門選擇大盤鵬興花園進(jìn)行分析.鵬興花園規(guī)劃開發(fā)建筑面積約60萬(wàn)平方米,分為5期開發(fā),從1998年開始到現(xiàn)在5年時(shí)間;物業(yè)類型小高層、高層。 開發(fā)策略第一期第二期第三期第五期第六期時(shí)間1998年2000年4月2001年5月2001年11月2002年1月分期規(guī)模15萬(wàn)M217.95 萬(wàn)M212.83萬(wàn)M27.55元/ M28.55元/ M2價(jià)格走勢(shì)4200元/ M25000元/ M25200元/ M24900元/ M25600元/ M2 結(jié)論： 項(xiàng)目分期開發(fā)的規(guī)模和節(jié)奏是根據(jù)市場(chǎng)可以接受的容量和房地產(chǎn)開發(fā)的一般規(guī)律乾開發(fā)，有效保證項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展；鵬興花園前三期開發(fā)規(guī)模較大，主要

50、由于當(dāng)時(shí)某片區(qū)新推出樓盤不多，競(jìng)爭(zhēng)不激烈，近兩年開發(fā)規(guī)模在7-9萬(wàn)平方米之間；鵬興花園各期的銷售價(jià)格根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品、檔次、位置不同，價(jià)格差異較大。五、項(xiàng)目發(fā)展定位 項(xiàng)目SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（S）項(xiàng)目位于長(zhǎng)嶺山腳，生態(tài)環(huán)境極佳；項(xiàng)目規(guī)劃布局依山就勢(shì)，空間層次豐富，保證每戶均有良好的景觀資源；項(xiàng)目規(guī)模較大，易于營(yíng)造小區(qū)氣氛；項(xiàng)目取得土地成本低。 劣勢(shì)（W）項(xiàng)目距羅沙路有一定距離，南側(cè)的地塊尚未開發(fā)，項(xiàng)目進(jìn)入性較差；規(guī)劃中的市政路尚未建設(shè)，公共交通略有不便；目前周邊生活配套尚不健全。機(jī)會(huì)（O）某片區(qū)正在向綜合性生活區(qū)轉(zhuǎn)型中，區(qū)域環(huán)境及形象不斷提高；仙桐體育公園的興建將對(duì)某片區(qū)的總體形象有一定的提升；項(xiàng)目

51、具備開拓外銷市場(chǎng)的條件；生態(tài)概念符合現(xiàn)代人的生活觀念。威脅（T）周圍在售樓盤較為集中，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；盤山公路的開通，使部分客戶分流到沙頭角區(qū)域。分析結(jié)論項(xiàng)目具有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，戶型定位為中等偏大的三房和四房單位，戶型面積略大于區(qū)域市場(chǎng)目前供應(yīng)的產(chǎn)品，由于項(xiàng)目目標(biāo)尚處于前期設(shè)計(jì)階段，可進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，分析項(xiàng)目目標(biāo)客戶的需求，調(diào)整戶型面積，目前存在一定的不確定性。52 項(xiàng)目定位分析 市場(chǎng)定位根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目用地的素質(zhì)，項(xiàng)目可定位為大型健康生態(tài)住宅社區(qū)。戶型定位住宅部分根據(jù)開發(fā)商提供資料，項(xiàng)目住宅戶型結(jié)構(gòu)為二房五房。項(xiàng)目的戶型配比如下表所示：戶 型面積（）戶 數(shù)所占比例2房2廳861

52、0042432.0%17117580.6%3房2廳12515855441.8%4房29%5房2廳28829080.62%復(fù)式（5房3廳）212328544.08%合 計(jì)-1325100.00% 項(xiàng)目住宅三房和四房的中等偏大戶型占總戶數(shù)的60%以上,其中以三房二廳的戶型為主。 商業(yè)部分 項(xiàng)目商業(yè)部分為沿地塊南側(cè)布局的底層裙樓，主要為住宅配套部分。3、項(xiàng)目目標(biāo)客戶 住宅部分羅湖、福田區(qū)白領(lǐng)階層的二次置業(yè)；原住于沙頭角的中等收入人士；香港中層、深港家庭。商業(yè)部分本地主要是小區(qū)內(nèi)做生意的個(gè)體商戶；購(gòu)買用于投資或經(jīng)商自用。4、銷售價(jià)格住宅價(jià)格確定 根據(jù)周邊市場(chǎng)狀況，片區(qū)的市場(chǎng)潛

53、力，結(jié)合項(xiàng)目自身的素質(zhì)及定位，估算本項(xiàng)目住宅在開發(fā)期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)的銷售均價(jià)為5700元/（不帶裝修，按建筑面積計(jì)）。商鋪價(jià)格確定本項(xiàng)目目前周圍尚無商業(yè)氛圍，參考周邊住宅裙樓商業(yè)銷售價(jià)格，并考慮到項(xiàng)目商業(yè)部分主要為本不區(qū)服務(wù)，本項(xiàng)目商鋪銷售價(jià)格為10,000元/平方米。六項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織實(shí)施計(jì)劃 61 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 建設(shè)期的安排 根據(jù)同類一般項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間及項(xiàng)目所在區(qū)域的項(xiàng)目市場(chǎng)可以接受的容量、開發(fā)規(guī)模確定本項(xiàng)目的分期開發(fā)規(guī)模和節(jié)奏，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況、開發(fā)商的計(jì)劃，項(xiàng)目總建筑面積為33.9萬(wàn)平方米,擬分二期開發(fā),每年的開發(fā)量約為79萬(wàn)平方米之間,建設(shè)工程從2003年9月至2007年9月,

54、共需4年時(shí)間:其中2003年9月至2004年2月為土地平整、護(hù)坡工程等開發(fā)前期階段，項(xiàng)目于2004年3月正式開工。具體時(shí)間大致如下表所示： 施工進(jìn)度表項(xiàng)目開發(fā)階段第一期第二期前期工程（包括防洪護(hù)坡工程）20039-20042土方及基礎(chǔ)工程20043-20046地下及文體結(jié)構(gòu)20047-2005720061-200612安裝工程20058-20051020071-20073室外裝修200510-20051220074-20076室外配套及綠化20061-2006220077-20078竣工驗(yàn)收2006320079項(xiàng)目建設(shè)合計(jì)20039-20079銷售期安排 根據(jù)同類項(xiàng)目的一般銷售時(shí)間安排，確定本

55、項(xiàng)目各期銷售時(shí)間為：預(yù)計(jì)項(xiàng)目一期于2005年8月開始正式對(duì)外分開發(fā)售，估計(jì)于2009年底項(xiàng)目住宅銷售率達(dá)90%、商業(yè)銷售率85%，銷售期共3年半。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)算從2003年下半年至2009年底，共計(jì)6年半。62 施工計(jì)劃說明根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)期安排，以同類建筑工程平均合理開發(fā)時(shí)間預(yù)計(jì)，不包含任何具體及特殊情況，擬定項(xiàng)目各期的施工進(jìn)度計(jì)劃。七項(xiàng)目總投資估算、資金籌措計(jì)劃 71 項(xiàng)目總投資估算 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目的總投資為92,529.52萬(wàn)元,具體見如下表: 項(xiàng)目投資估算表項(xiàng)目名稱總額(萬(wàn)元)單價(jià)(元/)占總投資比例土地成本10,863.80445.9411.7%前期工程費(fèi)4,872.29200.005.3

56、%建安工程62,108.062,549.4467.1%管理費(fèi)2,335.3295.862.5%不可預(yù)見費(fèi)2,009.4182.482.2%其他費(fèi)用1,096.2645.001.2%公用設(shè)施專用基金1,448.4359.461.6%財(cái)務(wù)費(fèi)用4,098.51168.244.4%銷售費(fèi)用3,697.43151.774.0%合 計(jì)92,529.523,798.20100.0%注: 單價(jià)為按計(jì)容積率建筑面積分推計(jì)算的單價(jià)。項(xiàng)目總投資計(jì)算說明參照近期的深圳市建筑工程價(jià)格信息標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)項(xiàng)目的一般成本情況取定，計(jì)算過程見附表1：項(xiàng)目開發(fā)總成本表。1、 土地成本項(xiàng)目土地成本由地價(jià)款和土地補(bǔ)償費(fèi)兩部分

57、組成。本項(xiàng)目土地成本為開發(fā)商向深圳市國(guó)土規(guī)劃與資源局繳交的地價(jià)款，為2,703.80萬(wàn)元,則樓面地價(jià)為110.99克/,僅為基礎(chǔ)地價(jià)的10%左右.土地補(bǔ)償費(fèi)為開發(fā)商向四個(gè)合作村支付的補(bǔ)償費(fèi),共8,160萬(wàn)元。兩項(xiàng)合計(jì)為10,863.8萬(wàn)元,則項(xiàng)目土地成本為10,863.8萬(wàn)元,樓面地價(jià)為446元/平方米,比基準(zhǔn)地價(jià)低約58%,土地成本較低。2、前期工程費(fèi) 包括勘測(cè)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、護(hù)坡防洪工程、臨時(shí)供水供電等，前期工程費(fèi)共4，872.29萬(wàn)元,此項(xiàng)費(fèi)用視為整個(gè)項(xiàng)目前期及各期項(xiàng)目動(dòng)工前投入。3、建安工程費(fèi) 包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，共計(jì)62，108.06萬(wàn)元。此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目分期開發(fā)情況，

58、結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。 4、不可預(yù)見費(fèi) 一般按前期工程費(fèi)及建安工程費(fèi)之和的3%，共2,009.41萬(wàn)元,隨開發(fā)建設(shè)進(jìn)度投入。5、管理費(fèi)管理費(fèi)包括土地取得、開發(fā)工程的各項(xiàng)間接費(fèi)及公司管理部門管理的各種費(fèi)用，管理費(fèi)按前期工程費(fèi)及建安工程費(fèi)之和的3%計(jì)取，共2,335.32萬(wàn)元，隨開發(fā)建設(shè)進(jìn)度投入。6、其他費(fèi)用 指項(xiàng)目開發(fā)過程中的工程臨理費(fèi)、政府相關(guān)費(fèi)用等，按房地產(chǎn)開發(fā)的一般標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取，共計(jì)1,096.26萬(wàn)元。7、公用設(shè)施專用基金 根據(jù)深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理規(guī)定中規(guī)定：“公用設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位地住宅區(qū)移閃時(shí)，按住宅區(qū)除地價(jià)外的建設(shè)總投資2%的比例，一次性向業(yè)委會(huì)劃拔”。經(jīng)估算為

59、1,443.53萬(wàn)元。8、財(cái)務(wù)費(fèi)用 指為開發(fā)項(xiàng)目融資而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。估計(jì)項(xiàng)目需借款為20,000萬(wàn)元，按貸款三至五年計(jì)息，根據(jù)人民銀行公布35年期利率5.58%計(jì)算;貸款期限4年,按月付息,利息共計(jì)4，098。51萬(wàn)元。 9、銷售費(fèi)用 指項(xiàng)目銷售過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括營(yíng)銷、廣告、代理費(fèi)等，根據(jù)深圳市一般項(xiàng)目的情況按銷售收入的3%計(jì)算，共3,697.43萬(wàn)元，此項(xiàng)費(fèi)用隨銷售收入發(fā)生。7.2 項(xiàng)目投資計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)期安排及各期的施工進(jìn)度計(jì)劃,擬定項(xiàng)目的投資計(jì)劃,詳見附表2：項(xiàng)目投資計(jì)劃表。7.3 資金籌借計(jì)劃 項(xiàng)目總投資92,529.52萬(wàn)元,經(jīng)測(cè)算需投入資金包

60、括自籌資金、銀行借款、銷售收入。項(xiàng)目資金來源構(gòu)成情況如下表：項(xiàng)目資金來源表項(xiàng) 目資金（萬(wàn)元）比 例自籌資金35,197.3438.0%銀行融資20,000.0021.6%銷售收入37,332.1840.3%總投資92,529.52100.0%詳見附表4:項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表。八項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析81 項(xiàng)目銷售收入及銷售稅金預(yù)測(cè)銷售收入物業(yè)類型可銷售面積（）銷售單位 （元/）銷售率銷售收入（萬(wàn)元）住宅229,601.805,80090%119,852.14商業(yè)3,994.8010,00085%3,395.58合計(jì)233,596.6-123,247.72 根據(jù)項(xiàng)目擬定的銷售時(shí)間、銷售率計(jì)算項(xiàng)目的銷售