南京寫字樓市場調(diào)查分析報告文案

1、WORD57/57市寫字樓市場調(diào)研分析報告前言為準(zhǔn)確把握市場，000公司組織專門的人員，在上半年市寫字樓市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，針對性地進行了緊的的市場補充調(diào)查工作，經(jīng)過一月多的努力，形成了這份調(diào)研報告。本市場調(diào)研報告主要由四部分組成：1、市寫字樓市場近五年發(fā)展?fàn)顩r綜述2、區(qū)域市場研究各個區(qū)域過去1-3年相關(guān)樓盤與有代表性樓盤分析3、區(qū)域市場研究未來1-2年相關(guān)區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)情況分析4、潛在客戶購買要求與心理研究市寫字樓市場近五年發(fā)展?fàn)顩r綜述部分的基本資料主要來自市房管局和統(tǒng)計局等政府權(quán)威部門，經(jīng)過000公司整理分析成文。區(qū)域市場研究部分對對銷售業(yè)績突出的一些樓盤進行了細致分析：如商貿(mào)廣場、新地、錦

2、江麗舍。同時對和本項目相關(guān)的滯銷樓盤也進行了重點分析與評估，如國貿(mào)大廈、天時商業(yè)中心重點樓盤的調(diào)研分析分為樓盤基本情況表（以詳實的數(shù)據(jù)為主）和個盤分析（以客觀分析為主）兩部分。為下一步的項目定位、項目規(guī)劃設(shè)計準(zhǔn)備好了大量準(zhǔn)確的參考資料。潛在客戶購買要求與心理研究部分的分析結(jié)果是建立在實地走訪的基礎(chǔ)上經(jīng)過統(tǒng)計分析得出。000公司選擇了長江貿(mào)易大廈、省保險大廈、匯鴻國際大廈、華榮大廈等十余家寫字樓中的一百多家公司作為調(diào)查對象。調(diào)查過程中注意了受訪公司行業(yè)的廣泛性和行業(yè)代表性，保證了調(diào)查結(jié)果較強的參考性。寫字樓市場調(diào)研分析與推論第一節(jié)、市宏觀市場分析 1、入世取得成功，房產(chǎn)市場出現(xiàn)良機房地產(chǎn)業(yè)伴隨著

3、產(chǎn)業(yè)升級而增長，而商品房是消費需求結(jié)構(gòu)升級的核心，中國加入WTO將對國家的產(chǎn)業(yè)升級和消費需求結(jié)構(gòu)升級產(chǎn)生深遠的影響，同時也將給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間。商品房具有消費和投資功能，從目前消費需求結(jié)構(gòu)的變化趨勢來看，它將和通訊產(chǎn)品、轎車一起成為新一輪消費需求升級的目標(biāo)選擇，將成為新一輪消費熱點、投資熱點和新經(jīng)濟增長點。相比其他行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于上升期，2001年共有52家上市公司涉足房地產(chǎn)，馬年開市房地產(chǎn)股一枝獨秀，就是很好的證明。其他城市相比，房地產(chǎn)市場尚有一定的發(fā)展空間。2、經(jīng)濟持續(xù)增長經(jīng)濟持續(xù)增長，連續(xù)五年增長速度超過10%，高于全省水平，2001年，國生產(chǎn)總值比上年增長12%，達到10

4、20億元，其中非公經(jīng)濟所占比重為27%，實際利用外資額高達9.9億美元，比上年增長13%，經(jīng)濟的開放程度有了較大的提高。經(jīng)濟的快速穩(wěn)步發(fā)展，促進了城市功能的建設(shè)與健全，鞏固了作為長江中下游中心城市的地位，加強了對周邊城市的輻射力，形成了以為中心的“一小時都市圈”。2005年將在舉辦第十屆全國運動會，無論從經(jīng)濟角度，還是社會角度都會對的發(fā)展起到有益的推動作用。市政府把大力發(fā)展民營、私營經(jīng)濟作為全市新的經(jīng)濟增長點和富民強市的重要途徑。據(jù)載，目前共有個體工商戶10多萬戶，注冊資金20多億，私營企業(yè)3萬多戶，注冊資本200多億元。2002年市相關(guān)政府部門將推出簡化手續(xù)、放寬行業(yè)限制、放開利用外資的政策

5、、放開技術(shù)投資比例、允許注冊資本分期到位等措施以使個私經(jīng)濟得到更快的發(fā)展，但與和相比仍有一定的差距。3、城市人口增長帶動地產(chǎn)發(fā)展 2000年，城鎮(zhèn)人口443.5萬，其中主城在冊人口為210萬，實際居住人口258萬，預(yù)計到2005年主城實際居住人口將增加至280萬左右，到2010年將增至300萬左右。4、市房產(chǎn)市場日趨活躍，房產(chǎn)銷售升溫明顯自1995年以來，寫字樓市場銷售一路走高，從95年的6.28萬到2000年的16.37萬。但這期間出現(xiàn)了1998年的高空置量：12.95萬。2000年以前房地產(chǎn)市場競爭不是很激烈，開發(fā)商運作房地產(chǎn)較其他行業(yè)壓力小，業(yè)績增長也較快，如的商品房空置量高于的年開發(fā)量

6、，而連續(xù)幾年保持250萬平方米以上的銷售量，空置比例也遠遠低于全國的平均水平，自94年以后，房地產(chǎn)沒有出現(xiàn)大起大落，相比目前家用電器等行業(yè)大打價格戰(zhàn)，直接面對面的價格競爭、售后服務(wù)競爭，房地產(chǎn)業(yè)遠沒有達到，依然有很大的發(fā)展空間，但經(jīng)過20002001年的快速發(fā)展階段，地產(chǎn)市場的競爭已是很激烈了，隨著消費者的快速成熟，地產(chǎn)項目已到了全面比拼的時代了，只有具有好的品牌、品質(zhì)、服務(wù)的項目才能迅速占領(lǐng)市場，取得不俗的銷售業(yè)績和經(jīng)濟效益。第二節(jié)、寫字樓市場分析一、市寫字樓整體情況分析對市房產(chǎn)局、統(tǒng)計局近幾年的統(tǒng)計資料進行分析、總結(jié)后得出以下統(tǒng)計表： (1)、辦公樓的近年銷售情況（表一）(2)、辦公樓的近

7、年空置量（包括出售空置和出租空置）（表二）從表一、二可以看出19992000年辦公樓市場明顯回暖，空置率保持在較低的7.4萬，19982000年平均每年增加20%的銷售量即2.4萬左右，很多“死盤”也借機翻身，如中華園、鴻?quán)挻髲B、鴻發(fā)大廈、金鵬大廈等。新街口的國際貿(mào)易中心、新華大廈也正做著重新開盤的準(zhǔn)備。但2001年寫字樓市場并不景氣，2002年寫字樓市場將面臨優(yōu)勝劣汰的嚴(yán)峻的市場考驗。全市有幾十萬平方米商住辦公用房的底層商業(yè)用裙樓和高層的商住辦公樓處于空置狀態(tài)，很多商業(yè)氣氛不濃地段的辦公樓的25層裙樓的出路成了開發(fā)商最頭疼的問題，如匯鴻大廈、新大都廣場。所以在接新高層項目時一定要慎重考慮裙樓

8、的定位。 從省統(tǒng)計局得知：(a)、2001年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額111億元，比上年增長11.7%，辦公樓建設(shè)投資11.23億元，比去年同期下降了11.5%；商業(yè)用房投資8.75億元，比去年同期下降了20.3%。(b)、從供應(yīng)量來看，2001年111月，市辦公樓施工面積118.94萬，新開工面積29.62萬，竣工面積23.04萬，與去年同期相比分別下降了2.38%、0.64%和3.96%。(c)、從銷售量來看，2001年1-11月，市辦公樓銷售了6.96萬，空置面積為16.32萬，比去年增加了近9萬。據(jù)國家統(tǒng)計局投資司公布信息：2002年1-月全國商品房銷售面積比去年同期增長5.2%，省住宅銷

9、售面積為115.90萬在全國各省、直轄市中排名第三，僅次于138.96萬和135.03萬?？梢娊衲甑禺a(chǎn)行業(yè)所處的大環(huán)境很好。小結(jié):從宏觀分析來看，市房地產(chǎn)市場正在進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，市場進程明顯加快。房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持上升勢頭，商品房銷售和現(xiàn)房交易過戶增幅較大，整個市場運行狀態(tài)良好。但寫字樓市場競爭日益激烈，本項目在此時入市有較大的市場阻力。因此，項目總體質(zhì)素是否完善、項目定位是否準(zhǔn)確，將對銷售是否成功起著生死攸關(guān)的決定性作用。二、市寫字樓區(qū)域情況分析一、近年開發(fā)的辦公樓地域分布特征較明顯,主要集中與幾大片區(qū):(1)新街口片區(qū)：以塑像為中心的新街口商圈，集商場、現(xiàn)代化寫字樓、商務(wù)公寓為一隅的密集建

10、筑群體形成了市中心的標(biāo)志。在商場百貨方面，大商家的兵團作戰(zhàn)形成了激烈的競爭商區(qū)。新街口商圈素有“中華第一圈”的稱號，又是無可爭議的CBD。該區(qū)辦公類物業(yè)有兩大特點：（a）、該區(qū)擁有最成熟的商業(yè)配套設(shè)施，是買樓辦公人士的首選地段。（b）、大量的人流、車流嚴(yán)重影響了該區(qū)的交通狀況；同時該區(qū)車位嚴(yán)重不足，新建樓盤的停車問題必須自己解決。該區(qū)主要有以下辦公樓：商貿(mào)世紀(jì)廣場、國際貿(mào)易中心、華泰證券大廈、天豐大廈、隆盛金融廣場、新地、金輪大廈、體仁大廈、天時商貿(mào)中心等。從新地（開盤一個月銷售50余套）、商貿(mào)廣場的銷售情況可以看出該區(qū)的寫字樓市場需求旺盛；同時該區(qū)寫字樓的空置量也很大，目前待售的現(xiàn)房有國貿(mào)中

11、心（2.6萬）、新華大廈（2.5萬）、天時商業(yè)中心（2萬）、隆盛大廈（1萬）、商茂廣場（1萬）、易發(fā)時代大廈（0.5萬）這幾個樓盤的總量在10萬左右。另外，建江大廈、華泰證券大廈、大廈均有一定的空置量，體仁大廈正在籌建中。可見辦公樓供應(yīng)量實在很大，也就是說消費市場并不饑渴。所以對開發(fā)商來講，在該區(qū)開發(fā)寫字樓物業(yè)的風(fēng)險和機會都很大。關(guān)鍵是要找準(zhǔn)市場空缺，進行準(zhǔn)確的市場定位，在項目規(guī)劃階段就盡量規(guī)避市場風(fēng)險。商貿(mào)廣場、新地辦公樓基本情況表項目名稱序號商貿(mào)廣場新地開發(fā)商名稱盛茂房地產(chǎn)開發(fā)振宏民防房地產(chǎn)開發(fā)樓盤地址南路49號市正洪街1號售樓處47221904711179售價均價10000元/左右151

12、7F均價7150元/38F為12000元/，每層差價2%均價5500元/實用率82%分割面積圍整層任意分割41.97294.9573150平方米總建筑面積8萬45000平方米建筑特色塔樓平面基本方正，超大呼吸玻璃幕墻有一定線條感平面布局很實用、得房率高地理位置與周邊配套設(shè)施配套齊全、位置好配套齊全、位置好交通狀況停車、人行都不方便停車、人行都不方便建筑設(shè)計、布局框筒結(jié)構(gòu)、可整層任意分割，地面以上共56層，總高度218米16層為商場、塔樓除會所外均為寫字樓 采光好、實用率高塔樓15層、裙樓9層車位與車流狀況車進出不方便車位216立體車位204個，車進出不方便物業(yè)管理 物業(yè)管理顧問：英國威格斯集團

13、威格斯物業(yè)顧問怡高物業(yè)管理會所面積與容14F商務(wù)服務(wù)中心，7F10F餐飲、娛樂、員工餐廳，55F56F雙層反向旋轉(zhuǎn)觀光餐廳9F1000平方米會所公共部分裝修情況高級石材，藝術(shù)吊頂未進行機電與弱電系統(tǒng)15部電梯，美國AD保安系統(tǒng)，美國HOLLEYWELL火災(zāi)報警系統(tǒng)OTIS電梯塔樓沒有中央空調(diào)有火災(zāi)報警系統(tǒng)智能化設(shè)備100兆寬帶網(wǎng)絡(luò)，衛(wèi)星接收系統(tǒng)，消防報警、24小時監(jiān)控樓盤主要優(yōu)勢第一高，擋次較高周圍商務(wù)氛圍、樓盤實用率高樓盤主要劣勢商場的經(jīng)營不善會給塔樓銷售帶來負面影響車流、人流不暢銷售情況已售70%以上已售85%以上個盤分析（一）、商貿(mào)世紀(jì)廣場物業(yè)優(yōu)劣勢分析1、優(yōu)勢（1）第一高樓占據(jù)第一高樓

14、地位，全玻璃幕墻，大樓外觀形象好，滿足部分追求企業(yè)形象的公司需求。（2）地理位置處于新街口商業(yè)區(qū)核心位置，周圍商業(yè)配套設(shè)施齊全。（3）景觀全玻璃幕墻，景觀效果較好，尤其較高樓層視野開闊，景觀條件優(yōu)越。（4）品質(zhì)硬件設(shè)施包括電梯、空調(diào)、大堂等品質(zhì)較好，樓層凈高較為理想，能呼吸的全玻璃幕墻通風(fēng)極好。2、劣勢（1）地處新街口中心地帶，緊鄰南路，進出不便。（2）價格較高（3）商場的經(jīng)營不善會給大樓形象帶來負面影響市場定位“商務(wù)王者領(lǐng)地，企業(yè)制勝空間”。定位為高檔寫字樓，目標(biāo)客戶除瞄準(zhǔn)大客戶外，非常注重中小客戶。銷售情況商貿(mào)裙樓較早就全部售出，現(xiàn)作為商貿(mào)百貨正在營業(yè)。而寫字樓自去年5月份開盤以來，銷售情

15、況良好，目前以完成2億多銷售額，銷售率接近70%；銷售價也一路走高，目前38層已經(jīng)售到12000元，前期成交的以中小客戶為主。營銷分析商貿(mào)世紀(jì)廣場總銷售面積和銷售金額巨大，同時工程建設(shè)需要銷售回籠資金，銷售壓力極大，但，目前銷售接近80%，工程進展也非常順利，其原因主要在于以下幾個方面：（1）一定的產(chǎn)品創(chuàng)新：包括其“可呼吸的玻璃幕墻”、“2.7米凈高”、小面積分割、第一高樓等都能夠有效吸引客戶；（2）務(wù)實的定位：商貿(mào)作為的第一高樓，并沒有將自己局限于僅僅針對“大型客戶”的頂級寫字樓，而是首先針對中小客戶，從服務(wù)配套、價格、付款方式等方面為這些經(jīng)濟承受能力“中檔偏上”的客戶著想，贏得了大量中小客

16、戶，實現(xiàn)銷售；（3）前期商鋪的成功銷售：在裙樓完工后，商貿(mào)為盡快地將其銷售出去，主動出擊，到進行商鋪招商，非常成功，從而成為后期項目建設(shè)的順利開展打下了良好的基礎(chǔ)。（4）適當(dāng)?shù)母拍畛醋鳎荷堂诟拍畛醋魃蠠o疑下很大工夫，實際上也獲得了很大成功，其推出的“第一高樓”、“OSO”、“地鐵上蓋物業(yè)”、“物業(yè)投資”等概念一定程度上促進了其形象的樹立和實際銷售。（5）成功的品牌商塑造：商茂通過媒體、活動等多種宣傳手段，尤其是平面廣告、聯(lián)誼活動、商務(wù)沙龍等，成功塑造了其品牌形象，在客戶心目中留下“商茂不樓高最高，而且硬件最棒，服務(wù)最好”的印象，真正樹立了第一“高”樓的形象。（6）有效運用促銷手段：商貿(mào)的總建

17、筑面積有8萬，體量非常大，所以非常注重促銷，其前期的“開盤極優(yōu)價”、“順序的魅力”等手段都達到了很好的促銷效果。（7）成功的售場包裝和銷售方式創(chuàng)新：對于商貿(mào)的寫字樓而言，其售場的包裝較為成功，在大樓尚未封頂時，就搶先將29F玻璃幕墻安裝好，裝修好氣派的售樓處、樣板房，讓客戶看售樓處、樣板房后就怦然心動；同時在銷售方式上，除廣告加售樓處外，有效運用事件營銷、活動營銷、口碑營銷等方式。（二）、新地項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢（1）定位準(zhǔn)確新地的前期定位非常模糊，類似于現(xiàn)在的大廈，后來，其銷售代理公司作了大量、準(zhǔn)確的市場調(diào)查和分析，最后定位為商務(wù)大廈，并對施工圖進行了相應(yīng)的修改，客戶定位為中、小公司。從銷售業(yè)

18、績來看，新地的市場定位明顯填補了該區(qū)的市場空白，是銷售成功的關(guān)鍵。（2）地段優(yōu)越新地處于新街口核心區(qū)，地理位置較為優(yōu)越。（3）建筑設(shè)計較好 新地的得房率高達82.27%，使客戶能贏得更多的使用面積。大樓的采光、通風(fēng)非常突出，層高高達3.4米，給人很開放、舒適的感覺，沒有一般辦公樓的壓抑感。（4）價格相對優(yōu)惠由于定位為中擋商務(wù)樓，所以大樓的外墻用簡潔明快的彩色涂料代替了鋁合金加玻璃幕墻，同時因為沒有中央空調(diào)，所以有效控制了建筑成本，使得銷售均價在5600元/，保持了在這一地段的價格優(yōu)勢。（5）立體車庫立體車庫既讓人感到新穎方便，又有效解決了該區(qū)一般大樓都不足的車位問題。（6）物業(yè)管理該物業(yè)聘請了

19、怡高物業(yè)管理公司來作物業(yè)管理顧問，有效提升了大樓的檔次和形象。劣勢（1）噪音污染項目東臨主要交通干道洪武路，東臨中央、新百兩大商場，人流、車流都很大，比較嘈雜，空氣質(zhì)量也不好。（2）景觀較差由于四周都是高層建筑，所以新地的沒有高層建筑的景觀優(yōu)勢。銷售狀況新地于2001年5月19日開盤， 均價5600元/，價格走勢控制得合理。在整個寫字樓銷售不景氣的時候創(chuàng)下了開盤一個月，銷售過半的佳績。營銷分析沒有大客戶、沒有關(guān)系營銷，直接面向市場的新地實際上只作了十來次廣告就完成了銷售，以至于現(xiàn)在還有很多買樓人不知到這個名字。新地的售場包裝、銷售人員的培訓(xùn)都是很不錯的。辦公樓基本情況表項目名稱序號天時商業(yè)中心

20、隆盛金融廣場開發(fā)商名稱基泰房地產(chǎn)開發(fā)省鐵路實業(yè)樓盤地址路21號市洪武路23號售樓處47128684459075售價均價6680元/實用率為72%均價6580元/實用率為71%分割面積圍100287平方米1201000平方米總建筑面積28000平方米56000平方米建筑特色大開間、大開窗塔樓平面基本方正地理位置與周邊配套設(shè)施 配套齊全、位置好地處新街口商業(yè)圈外圍交通狀況停車、人行都不方便交通情況較好建筑設(shè)計屬無特色的火柴盒大樓正在裝飾外墻車位與車流狀況車位30個，車進出不方便車位170個左右，車位租金待定物業(yè)管理公司名稱、收費情況基泰物業(yè)管理5元/月鐵 物業(yè)管理公司物業(yè)管理費6元/月會所面積與容

21、暫時還沒有29、30F有1000多平方米休閑廳、會議室公共部分裝修情況裝修考究但入口大堂太小氣未進行機電與弱電系統(tǒng)日本三菱電梯、約克中央空調(diào)衛(wèi)星電視三菱電梯、遠大中央空調(diào)、100M寬帶上網(wǎng)智能化設(shè)備消防報警、24小時監(jiān)控5A智能化樓盤主要優(yōu)勢周圍商務(wù)氛圍濃地段適于辦公樓盤主要劣勢車流、人流不暢；門前沒有緩沖車流、人流壓力的廣場裙樓處理得不理想銷售情況已銷售20%左右塔樓已售60%左右個盤分析（三）隆盛大廈物業(yè)優(yōu)劣分析優(yōu)勢地理位置優(yōu)越隆盛大廈位于洪武路與中路交界的路口，緊鄰華泰證券大廈，屬于CBD核心區(qū)交通便利處于新街口核心，公共交通方便但同時進出大廈交通組織較為理想，沒有通常新街口商圈普遍存在

22、的進出不便的問題。外觀現(xiàn)代，形象較好價格具有一定的競爭力目前隆盛大廈起售價為每平米6500元，定位在中高檔寫字樓市場，作為相近定位的主要競爭對手商貿(mào)世紀(jì)廣場價格比其高近30%。因此，想在新街口地區(qū)辦公，注重形象同時又追惠的公司來說不失為一個理想的選擇。銷售壓力小隆盛大廈為現(xiàn)房，開發(fā)商省鐵路實業(yè)資金實力雄厚，不同于普通開發(fā)商，急需資金回籠投入工程建設(shè)，此外真正對外發(fā)售的只有116層，因此銷售壓力較小。劣勢緊挨華泰證券大廈，景觀受一定影響，而且主樓后退，整體效果不突出。市場定位中檔偏上寫字樓，主樓部分除鐵公司自用和部分給廣播電視局作為土地補償之外，目標(biāo)客戶主要是中小型貿(mào)易公司、IT企業(yè)。銷售情況據(jù)

23、最新了解到的情況，隆盛大廈已售出70%。其中15層裙樓商業(yè)用房已全部售出，目前紅泥餐飲已入住13層開始營業(yè)，經(jīng)營狀況極好，一樓部分為廣發(fā)證券購買，已經(jīng)營業(yè)。主樓除鐵公司自用和部分給廣播電視局辦公用房之外，其他分割出售給一些中小型貿(mào)易公司、IT企業(yè)等購買。營銷分析隆盛大廈的產(chǎn)品沒有突出創(chuàng)新，廣告宣傳沒有出彩之處，在概念營銷、促銷手段、銷售方式、服務(wù)等方面也沒有特別之處，但銷售狀況卻較好。除去總銷售面積小，開發(fā)商實力雄厚導(dǎo)致工程進度快之外，其成功主要在于兩個方面：一是關(guān)系營銷。隆盛大廈成功的運用關(guān)系拉到大客戶，實現(xiàn)較大面積銷售。二是定位較為合理。將物業(yè)定位為中高檔寫字樓，目標(biāo)客戶鎖定為中小型公司，

24、相應(yīng)套型面積設(shè)置較小，價格適中，無疑是務(wù)實和合理的做法。（四）天時商貿(mào)中心項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢1、地理位置優(yōu)越劣勢進出大樓的人流、車流不暢。大樓的停車位不足。大樓只有兩部電梯，且公共大堂太小。大樓沒有寬帶網(wǎng)、沒有會所。銷售情況該樓已和國際貿(mào)易中心（簡稱國貿(mào)）并列新街口兩大滯銷樓。銷售都不過20%，以目前的價格（6500元/）仍然難以銷售。營銷分析該樓在竣工前后開始作廣告，廣告定位為黃金地段的高檔寫字樓，營銷上采用了租售結(jié)合的手段，但由于該樓盤的劣勢太明顯，銷售已和廣告、營銷手段沒有太大關(guān)系。（五）國際貿(mào)易中心辦公樓基本情況表項目名稱序號國際貿(mào)易中心1.開發(fā)商名稱興寧房地產(chǎn)實業(yè)2樓盤地址中路18號

25、3售樓處47913964售價均價6100元/5分割面積圍寫字樓 135325 商住樓 1321736總建筑面積6萬平方米7建筑特色塔樓為圓形，裙樓為長條型8地理位置與周邊配套設(shè)施雄距新街口廣場東南角，周邊配套設(shè)施齊全9交通狀況出租車不易?？浚浇泄卉?3路、未來地鐵出口在大樓下面10建筑設(shè)計6F：商場、616F：寫字樓 1931F：商住樓11車位比例與車流狀況150個停車位，車流狀況不佳12物業(yè)管理（1）公司名稱（2）收費情況港力物業(yè)管理公司5元/月13會所面積與容17、18F為會所，包括室游泳池、健身、美容美發(fā)22F為會議室14公共部分裝修情況裝修較好，裝飾不足15機電與弱電系統(tǒng)OTIS

26、電梯、中央空調(diào)16智能化設(shè)備自動消防報警、24小時監(jiān)控17樓盤主要優(yōu)勢地理位置較好18樓盤主要劣勢采光不佳、得房率低人流、車流不暢19、廚衛(wèi)裝修情況已裝修20、銷售情況已入住50%左右，銷售15%左右項目優(yōu)劣勢分析（優(yōu)勢）地段好是本項目最大的優(yōu)勢項目周邊商務(wù)氛圍很濃、配套設(shè)施齊全，便于業(yè)主進行商務(wù)活動電梯等硬件設(shè)施較好，和一些新樓相比也不落后17F的健身中心和頂層的會議室可滿足買家對會所的部分需求（劣勢）1、項目的車流、人流情況較差2、項目形象受商場影響，在人們心目中形成了一種該公司經(jīng)營不景氣的印象3、商務(wù)樓下有商場，而且裝修改造后辦公入口和一樓商場連同后相互影響，而很多買家喜歡純辦公樓4、商

27、住樓實用率太低，直接影響到銷售價格入口形象太小氣，不能滿足很多想借氣派的入口、大堂來顯示自己身份的業(yè)主的心理需求營銷分析 該樓在中原（銷售代理公司）介入后，經(jīng)過一系列工程改造后，三月份在硬、軟廣告上試圖重塑大樓形象，但效果不大。銷售仍難升溫。作為一個本相目值得參考的典型項目，可以進一步對它進行評估：直觀的估價表如下：（選用可比性較強的五個樓盤）國際貿(mào)易中心辦公樓估價表黃埔大廈金山大廈天時商業(yè)中心隆盛金融廣場建江大廈均價5800（元/）7600（元/）6680（元/）6580（元/）6500（元/）1.位置修正100/85100/100100/100100/98100/1002.得房率修正102

28、/100103/100103/100103/100104/1003.周邊配套修正100/97100/100100/100100/100100/1004.物業(yè)管理修正100/100100/100100/100100/100100/1005.建筑設(shè)計修正100/100100/100102/100102/100100/1006.交通修正105/100105/100100/100102/100102/1007.停車修正101/100100/100100/95100/100100/1008.會所修正100/98100/99100/99100/99102/1009.公共部分裝修修正105/100103/1

29、00102/100102/100101/10010.機電與弱點修正101/100101/100101/100101/100101/10011.智能系統(tǒng)修正101/100101/100100/100101/100101/10012.發(fā)展商信譽修正101/100100/100100/100101/100101/10013.交易情況修正103/100106/100100/100101/100105/100前13項比較價59556373656259635498不考慮第14項的國貿(mào)中心價值6060（元/）14.折舊率(收益損失)與土地使用年限修正110/100110/100110/100110/1001

30、10/100比較價54145794596654214998國貿(mào)中心價值5509（元/）注：國貿(mào)中心價值=（各比較價*各樓建筑面積）/各樓建筑面積綜上所述，根據(jù)以上定量分析，國際貿(mào)易中心辦公樓現(xiàn)在的客觀售價在5500元/左右，不難看出這和它現(xiàn)在的售價6600元/左右差距太大，也不難理解它為何仍然難以銷售。（六）金輪大廈 項目名稱序號金輪大廈1.開發(fā)商名稱與主要開發(fā)樓盤金輪房地產(chǎn)開發(fā)公司2樓盤地址路與路交口3售樓處4704018、22600384最低售價最高售價、均價、實用率 （ 5850）均價（ 6390 ）最高價最低價（5320） 實用率 77% 5分割面積與銷售情況總單位數(shù)130散戶（每層5

31、個單位）16底商。單位面積（）數(shù)量占總量的面積比例%銷售數(shù)量銷售數(shù)量占本單位比例%銷售數(shù)量占總單位的比例%176.292620%2078%16%155.382620%1553%12%116.552620%938%7%148.022620%1143%8%170.382620%1245%9%6樓盤建筑設(shè)計情況總占地面積3800 容積率6.9綠化率總建筑面積29000建筑立面設(shè)計 點式 （裙樓） 建筑平面設(shè)計 實用 大堂面積大堂裝修擋次（）較高（）一般（）較低采光情況（）好（）一般（）壞通風(fēng)情況（）好（）一般（）壞7地理位置與周邊配套設(shè)施證券公司華泰證券超市 果超市 銀行 工行、農(nóng)行、建行郵局無8交

32、通狀況公交線路（5）（18）（3）有無亞交通連接問題（）有（）無9車位情況與交通組織車位 未定 元/個.月 出售 180000 元/個車位 88個左右車位比例1：0.7停放方式（）地上（）地下交通組織（）進出方便（）進出不便10物業(yè)管理公司名稱收費情況物業(yè)管理公司 未指定物業(yè)管理費 不超過3 元/平方米/月特色服務(wù)：無11公用設(shè)施情況會所面積 無衛(wèi)生間布置情況：（）集中布置（）分散布置12. 機電與弱電系統(tǒng)空調(diào) 每戶自備 電梯個數(shù)（ 5）個 品牌 未定 寬帶（）有（）無智能化設(shè)備 可視對講、門禁、24小時監(jiān)控 13銷售情況開盤時間01.10入伙時間02.12已銷售時間七個月銷售狀況60%14價

33、格走勢與相應(yīng)調(diào)整原因開盤價5180價格變化情況與原因隨工程進度而變化15樓盤主要優(yōu)勢地點優(yōu)越16樓盤主要劣勢交通差、車位少、售樓人員素質(zhì)差17廣告推廣廣告代理公司天際傳播樓盤主廣告語金色成功領(lǐng)地 主要賣點地段（2）路、北路一帶，包括金山大廈、天環(huán)大廈、益來時代廣場、天和大廈、?；髲B等。北路、路區(qū)域也是傳統(tǒng)的辦公氛圍較濃的區(qū)域該區(qū)域的辦公樓不象新街口那么密集，而是沿北路、路間隔分布。該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車流更為暢通，但辦公氛圍和辦公配套設(shè)施稍差。金山大廈占有地利之便，處于路、路商圈，銷售上沒有太大特色，主要是關(guān)系營銷和口碑銷售。（1）金山大廈辦公樓基本情況比較表項目名稱序號金

34、山 大 廈1.開發(fā)商名稱泰古城房地產(chǎn)開發(fā)曾停過一段時間的工2樓盤地址路廣場西北角3售樓處37033894最低售價最高售價實用率去年5月均價7600元/今年4月均價8500元/實用率71%5分割面積圍80-350平方米6總建筑面積40000平方米7建筑特色半圍合形具有標(biāo)識性，外墻為玻璃幕墻8地理位置與周邊配套設(shè)施 處于北路、路、路交界處，位置很好，市政配套齊全9交通狀況處于交通平臺處10建筑設(shè)計外觀較好，部分戶型采光、通風(fēng)較差11車位比例與車流狀況車位600元/個.月車位200個左右12物業(yè)管理公司名稱收費情況泰古城物業(yè)管理公司物業(yè)管理費6元/月13會所面積與容1000多平方米休閑廳、餐廳14公

35、共部分裝修情況裝修中高檔15機電與弱電系統(tǒng)3部進口三菱電梯、森達中央空調(diào)、寬帶上網(wǎng)、衛(wèi)星電視16智能化設(shè)備3A智能化17樓盤主要優(yōu)勢地理位置優(yōu)越開發(fā)商背景好集團購 買多3大廈高層景觀好18樓盤主要劣勢1采光不太好19銷售情況塔樓已售80%以上（2）益來國際廣場位于北路，市唯一的高檔投資型產(chǎn)權(quán)酒店（付款4成）發(fā)展商：益來實業(yè)，均價：12500元/ （不裝修減去2000元/ ）采用裝修高檔、智能配套齊全，與寧環(huán)球大廈相比：檔次更高，景觀更開闊，無居民住戶，立面設(shè)計雍容華貴銷售特點：分隔面積57-63的小面積戶型銷售較快，8090也較受歡迎。項目：共48層（第48層為會所）8-46為酒店，電梯8部/

36、層，20戶/層為主。2000.6發(fā)售，2001.5封頂，2002.6入伙目標(biāo)客戶：政府、大企業(yè)、有較高職位和經(jīng)濟基礎(chǔ)的少數(shù)富貴階層?？偨Y(jié)：該項目具有可投資性強、定期紅利返還、彰顯身份地位三大優(yōu)勢，在房地產(chǎn)市場樹立了一個優(yōu)秀的品牌和投資理念。（3）路一帶，包括寧環(huán)球大廈、易發(fā)科技大廈、五臺大廈等。該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車流更為暢通，但辦公氛圍和辦公配套設(shè)施稍差。（1）寧環(huán)球大廈項目概況寧環(huán)球位于路188號，與路交匯處，由寧房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)建設(shè)，由戴德梁行擔(dān)當(dāng)物業(yè)管理顧問，寧物業(yè)管理執(zhí)行，大廈建筑面積約8萬平方米，是以高檔寫字樓和商務(wù)公寓為主的項目，高28層（地下2層車庫，裙樓5層，7

37、-20層為寫字樓，21-26層酒店式公寓，27-28會所）建筑面積8萬，均價：9000元/ ，管理費：6.7元/ 。其中套房房型面積有137-378平方米，寫字間80-2000平方米。主要面積：60，100，180，其中60銷售速度很快（采用單向玻璃分隔臥室和辦公區(qū)，解決了戶型進深過大的采光問題）項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢地理位置較好周邊南大、南師大、醫(yī)科大、中醫(yī)藥大學(xué)、河海大學(xué)等高等學(xué)府云集，文化教育氛圍強；地處路科技街、珠江路電子街一帶，可吸引周邊科技、信息類型的企業(yè)關(guān)注；省、市政府重要部門云集于此，如工商局、教育局、地稅局、人才市場、省人民醫(yī)院、腦科醫(yī)院、體育健身中心等；交通繁忙，雙向四車道，距

38、地鐵700米。形象檔次高寧環(huán)球大廈是集商業(yè)金融中心、甲級寫字樓、五星級標(biāo)準(zhǔn)套房飯店、科技創(chuàng)業(yè)中心、信息中心、飲娛中心為一體的國際化標(biāo)準(zhǔn)5A寬頻數(shù)碼智能大廈，部配置標(biāo)準(zhǔn)高，尤其其外觀氣勢恢弘，現(xiàn)代感十足。開發(fā)商有良好的信譽本案由寧開發(fā)建設(shè)，開發(fā)商經(jīng)過多年的品牌塑造、沉淀，在市場已經(jīng)樹立良好的形象和信譽，值得消費者信賴。硬件設(shè)施完備5A寬頻數(shù)碼智能大廈，實現(xiàn)樓宇自動化、通信自動化、辦公自動化、消防報警自動化、管理自動化。市政建設(shè)對寧環(huán)球產(chǎn)生的下面影響新街口地區(qū)因地鐵封路一年，帶來眾多不便，而寧大廈所處地段卻不受此限制；同時市政府于2001年4月在五臺山主入口修建11000平方米的大型生態(tài)廣場，最大

39、得利者莫過于五臺山正對面的寧環(huán)球大廈。劣勢價格較高寧環(huán)球大廈的售價已經(jīng)達到了9000元/平方米以上，出租價格也在每天2.5元/平方米以上，在寫字樓市場上實屬很高，對一些務(wù)實的企業(yè)構(gòu)成障礙。同時該地段已陸續(xù)出現(xiàn)了五臺大廈、易發(fā)科技大廈等中高檔寫字樓，分流了一部分企業(yè)。據(jù)傳風(fēng)水不好業(yè)普遍認為寧環(huán)球風(fēng)水不好，影響了很大一部分客戶的購買。銷售狀況寧環(huán)球大廈起售價為8700元/平方米，朝向、樓層差價均達1000-2000元不等，租金為每日2.6-2.7元/平方米，物業(yè)管理收費為每月7.5元/平方米。大廈于2000年5月28日開盤，目前銷售狀況良好，于2001年10月底銷售超過70%，大部分企業(yè)已入駐。營

40、銷分析寧環(huán)球大廈在的寫字樓市場上，屬于比較成功的案例。其成功主要在于以下幾個方面的原因：社會資源運用和關(guān)系營銷開發(fā)商憑借其社會關(guān)系，實現(xiàn)了土地低成本，使得在后面的銷售過程中價格上具有較大的讓步空間。同時寧環(huán)球是典型的關(guān)系營銷成功案例，開發(fā)商依靠獨特的社會資源，成功地實現(xiàn)了對很多大客戶的營銷。低開高走的定價策略以寧環(huán)球的地段和品質(zhì)，當(dāng)初其開盤時僅售6000多元/平方米，因此很快積聚了人氣，擴大了影響，打開了市場。隨著銷售推進，逐漸調(diào)高價格，一方面贏得更多利潤，另一方面給客戶造成了大廈不斷增值的印象，提升了大廈形象。開發(fā)商的資金實力開發(fā)商較為雄厚的資金實力保證了大廈的工程順利進行，極大增強了買家信

41、心，促進了銷售。有效的宣傳推廣寧環(huán)球大廈有效地運用了廣告媒體，不僅通過報紙、電視的硬廣告宣傳了產(chǎn)品，而且較早采用軟廣告，達到了很好的效果。同時通過部刊物、聯(lián)誼活動等成功進行了廣告推廣。（2）易發(fā)時代大廈項目名稱序號易發(fā)時代大廈1.開發(fā)商名稱易發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)2樓盤地址路標(biāo)228號3售樓處37244564售價5600元/5800元/5分割面積圍146-3016總建筑面積15000平方米7建筑特色朝南立面為弧型，立面處理得很簡潔8地理位置與周邊配套設(shè)施人文、運動環(huán)境很好，交通便利，配套設(shè)施稍差9交通狀況3路總站、交通方便10建筑設(shè)計14F：群樓、514樓：商住，有幾個較難利用的空間11車位比例與車流狀

42、況60個停車位，車流狀況良好12物業(yè)管理（1）公司名稱（2）收費情況和平物業(yè)管理公司 23元/月13會所面積與容無14公共部分裝修情況將按酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修15機電與弱電系統(tǒng)美國愛登堡電梯、衛(wèi)星電視、智能布線寬帶上網(wǎng)16智能化設(shè)備自動消防報警、24小時監(jiān)控17樓盤主要優(yōu)勢門前有一個500漫步廣場、外立面較有特色18樓盤主要劣勢無中央空調(diào)、電梯只有兩部、售樓處環(huán)境差19、廚衛(wèi)裝修情況普通裝修（4）大行宮一帶，包括新世紀(jì)廣場、華夏證券大廈、日月大廈等。這三個樓盤現(xiàn)在都在基礎(chǔ)施工階段，是本項目潛在的競爭者，所以這三個樓盤的情況值得繼續(xù)跟蹤。其中新世紀(jì)廣場的體量最大有12萬，華夏證券大廈有3萬左右，日月大廈

43、有2萬左右。（5）珠江路一帶，包括數(shù)碼港、新世紀(jì)中心、長發(fā)科技大廈、匯杰廣場等。該區(qū)域的目標(biāo)客戶較為集中，主要瞄準(zhǔn)IT界人士，為珠江路電腦一條街服務(wù)。和本項目的競爭性不大，主要以參考為主。1、數(shù)碼港辦公樓基本情況表項目名稱序號數(shù)碼港1.開發(fā)商名稱遠大房地產(chǎn)開發(fā)2樓盤地址珠江路648號3售樓處4最低售價最高售價、均價、實用率615層寫字樓的價格從6300元/起，每上升一層價格提高300元/ 得房率76% 5戶型面積與銷售情況總戶數(shù)40戶左右 面積（）數(shù)量（套）占總量的面積比例銷售數(shù)量銷售數(shù)量占本戶型比例銷售數(shù)量占總套數(shù)的比例1082050 %20 100 % 50%1181024 %10 100

44、 % 25 %1291026%10 100 % 25%6主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、總建筑面積2.5萬 總占地面積50007地理位置與周邊配套設(shè)施位于珠江路腹地，周邊配套設(shè)施齊全8交通狀況附近公交線路、有無亞交通連接問題公交線路：6、91、48等無亞交通連接問題9車位與車流狀況車位 300（地下立體車庫） 元/個.月車流狀況：較好10物業(yè)管理公司名稱收費情況物業(yè)管理公司“數(shù)碼港”物業(yè)管理物業(yè)管理費 2 元/平方米.月11公用設(shè)施情況會所面積 1000 12機電與弱電系統(tǒng)電梯： 合資品牌 空調(diào)： 單戶獨立小型中央空調(diào) ： 有 寬帶網(wǎng)：部互聯(lián)，外部10M13智能化設(shè)備（監(jiān)控、報警、IC一卡通等）有24小時全

45、方位監(jiān)控防盜系統(tǒng)14銷售情況已銷售時間2001年6月6日封頂開始銷售16樓盤主要優(yōu)勢地理位置與數(shù)碼港概念19廣告代理公司德利企劃20建筑設(shè)計公司市21規(guī)劃設(shè)計公司市23樓盤主廣告語 主要賣點“數(shù)碼港”科技先鋒港數(shù)碼港定位準(zhǔn)確IT界人士，體量小，銷售上沒有遇到什么難度。（2）長發(fā)科技大廈長發(fā)科技大廈位于珠江路電子一條街的中心地段，開發(fā)商：長發(fā)地產(chǎn)是市為數(shù)不多的銷售迅速的寫字樓之一。目標(biāo)客戶: 電子、科技等中小企業(yè)（地上18層，地下15層）總建筑面積1.7萬m2 ，寫字樓：988m2 /層，層高3.4m高檔塑鋼窗，公用過道鋪設(shè)高檔地毯（其樓層公用衛(wèi)生間的規(guī)劃較為實用）總結(jié)：此項目原銷售6000元/

46、 m2 （均），銷售速度緩慢，后委托專業(yè)顧問公司進行再策劃，將寫字樓部進行再次分隔，同時價格下調(diào)至均價5300元/ m2 ，2個月銷售過半，使資金在短期回籠，在一定程度上回避了市場風(fēng)險。（3）新世界中心新世界中心位于珠江路電子一條街（號稱南方中關(guān)村），旁邊坐落有幾所重點大學(xué)，學(xué)術(shù)、科技、商業(yè)氣氛較好。工程進度：快要封頂建筑面積：22萬m2 投資方：新世界房地產(chǎn)公司1棟酒店、1棟商住，皆為47層（下3上44）價格在高檔區(qū)域：商住為7500元/左右目標(biāo)客戶：電子、科技、教育、工貿(mào)、金融等大型中型企業(yè)?？偨Y(jié)：該項目與本項目目標(biāo)客戶有所區(qū)別，故競爭不大，有待跟蹤。（4）二橋匯杰廣場 項目名稱序號二橋匯

47、杰廣場1.開發(fā)商名稱與主要開發(fā)樓盤二橋房地產(chǎn)開發(fā)公司2樓盤地址北路與大學(xué)路交口3售樓處33760224最低售價最高售價、均價、實用率 （ 7550 ）均價（ 7850 ）最高價最低價（6550） 實用率 76% 5分割面積與銷售情況總單位數(shù)3127、8層散戶（每層12個單位）其它樓層半層或整層發(fā)售單位面積（）數(shù)量銷售進度占總量的面積比例%銷售數(shù)量銷售數(shù)量占本單位比例%銷售數(shù)量占總單位的比例%145.854未售33%未售未售未售162.052未售16.5%未售未售未售195.544未售33%未售未售未售198.452未售16.5%未售未售未售6樓盤建筑設(shè)計情況總占地面積2900 容積率7.3綠化

48、率屋頂花園總建筑面積22000建筑立面設(shè)計 點式 建筑平面設(shè)計 實用 大堂面積860大堂裝修擋次（）較高（）一般（）較低采光情況（）好（）一般（）壞通風(fēng)情況（）好（）一般（）壞7地理位置與周邊配套設(shè)施證券公司平安證券超市 華誠超市 銀行 工行、農(nóng)行、商行郵局 無8交通狀況公交線路（26）（30）（46）（6）（65）（9）（47）9車位情況與交通組織車位 500 元/個.月 出售 250000 元/個車位 200個左右車位比例1：2停放方式（）地上（）地下交通組織（）進出方便（）進出不便10物業(yè)管理公司名稱收費情況物業(yè)管理公司 未指定 管理的主要樓盤：物業(yè)管理費 3 元/平方米/月特色服務(wù)：無

49、11公用設(shè)施情況會所面積 750 會所容：衛(wèi)生間布置情況：（）集中布置（ ）分散布置12. 機電與弱電系統(tǒng)空調(diào) 中央 電梯個數(shù)（ 8）個 品牌 未定 寬帶（）有（）無13銷售情況開盤時間02.3入伙時間03.4已銷售時間一個月銷售狀況4層14價格走勢與相應(yīng)調(diào)整原因開盤價6550價格變化情況與原因未調(diào)整15樓盤主要優(yōu)勢純辦公寫字樓、集中會議室、意見組合式銷售、交通好、 車位充足16樓盤主要劣勢周邊辦公氛圍不濃（6）洪武路一帶，包括福鑫國際大廈、新大都大廈等。該區(qū)域有的金融一條街洪武路，和新街口距離很近，能享用新街口的成熟市政配套，又有較好的交通狀況，無車流不暢之虞，同時地段較為安靜。1、福鑫國際

50、大廈項目概況該項目位于洪武路359號，由市房產(chǎn)經(jīng)營總公司投資建設(shè)，設(shè)計方是加拿大B+H設(shè)計公司和省建筑設(shè)計研究院。福鑫國際大廈共計40層，總建筑面積為8.8萬平方米。其特點是綜合了開放式寫字間、標(biāo)準(zhǔn)寫字間、酒店式公寓等多種物業(yè)形式。1F是堂，2-4F是開放式寫字間，5F是行政餐廳，6F是俱樂部，7-20F是標(biāo)準(zhǔn)寫字間（每層26間，公共洗手間），21F是會議中心，W22-40F是商務(wù)套間（每層5間），E22-40F是酒店公寓（每層5間）。物業(yè)優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢地域優(yōu)勢明顯地處洪武路與白下路的交界處，屬新街口CBD外延。臨近商業(yè)區(qū)，但地段安靜，又無交通不便之虞。工程總體開發(fā)面積較大該工程總體開發(fā)面積達

51、到8.8萬平方米，包括了開放式寫字間、標(biāo)準(zhǔn)寫字間、酒店式公寓等多種物業(yè)形式。觀現(xiàn)代氣派、品質(zhì)高如果發(fā)展商按照目前的承諾的設(shè)計與建設(shè)，交付后的福鑫大廈的外立面形象和大樓的硬件設(shè)施都將是不錯的。劣勢采光和觀景除其西、南面臨街外，北面是中國農(nóng)業(yè)銀行高層，東面是匯鴻國際大廈高層，東北面是金寶花園高層住宅，幾幢高層與其間距都很小，對其采光和景觀都造成一定的影響。建設(shè)周期過長福鑫體量極大，建設(shè)周期很長，預(yù)計要到2003年6月才能交付，而且開發(fā)商資金較為缺乏，因此工程的進度能否得到保證是很多客戶擔(dān)心的問題，這也很大程度上影響了其銷售。市場定位面對WTO浪潮，福鑫大廈定位于國際企業(yè)、知本家團隊。銷售情況200

52、1年9月9日開盤，在開盤的前兩個月中僅售出500萬。前期銷售情況極其不好。促銷手段限量推行彈性銷售：在大廈的推廣期，只需辦理按揭手續(xù)，就能獲得與已購面積同等的預(yù)留空間，優(yōu)先購買權(quán)一直保留至大廈正式交付。營銷分析福鑫國際大廈在洪武路、新街口地段的寫字樓中銷售情況很不理想，原因有多方面：多元化的產(chǎn)品造成市場定位模糊福鑫國際大廈可以看作是開發(fā)商所做的一種嘗試，其綜合多種不同類型物業(yè)的目的在于試圖滿足高檔辦公市場上多元化的需求?！伴_放式寫字間專為銀行、證券大型機構(gòu)定制；商務(wù)套間適宜知本型團隊”。而目前在新街口與其延伸地帶中高低檔寫字樓、商住樓齊備、競爭激烈，消費者選擇的空間很大。高檔寫字樓如金鷹、華泰

53、、商茂與其品牌、形象都比較成熟；而福鑫大廈這一多元化的定位造成的直接后果是沒有特質(zhì)產(chǎn)品，此外其在價格上并無明顯的優(yōu)勢，從而造成無論是哪一種類型的消費者都不宜有效地抓住。形象和品牌宣傳不到位福鑫國際大廈的建筑面積是8.8萬平方米，是一個規(guī)模相當(dāng)大的寫字樓項目。起售價6800元/平方米，定位于中高檔辦公市場。作為這樣一個規(guī)模的房地產(chǎn)項目而言，其自開盤以來所做的媒體宣傳的深度與力度都顯然不到位。高檔寫字樓市場的消費者極為注重寫字樓形象和品牌，而宣傳的缺失無疑會影響其銷售的開展。此外對于福鑫大廈這種小而全的產(chǎn)品定位，包容性太強，開發(fā)商必須佐以相應(yīng)的媒體引導(dǎo)和教育才能奏效。商務(wù)套間、國際酒店公寓在市場上

54、面 尷尬局面福鑫國際大廈的22-40F西面是商務(wù)套間，東面是國際酒店公寓。也就是說大廈將近一半的建筑面積設(shè)計的這一定位。這種物業(yè)針對是部分有較強經(jīng)濟實力的小型商務(wù)辦公需要，在、等城市較為流行。但南京的宏觀經(jīng)濟環(huán)境制約了這一需求，另一方面本地的商業(yè)文化習(xí)慣也不接受這種物業(yè)。目前市場上做酒店商務(wù)套房較有名的是寧環(huán)球大廈，而寧這一物業(yè)類型的消化也并不理想。2、新大都大廈 該樓盤已開始預(yù)售，和本項目又處在可比性較強的地段，所以這個樓盤的情況值得繼續(xù)跟蹤。（7）另外是一些分布較為零散的辦公樓如：黃埔大廈、錦江麗舍、投資大廈、金陵御景園等。其外還有少量商住樓如：鴻都大廈、文薈大廈等。相關(guān)樓盤分析：1、黃埔

55、大廈辦公樓基本情況比較表項目名稱序號黃 埔 大 廈1.開發(fā)商名稱金房地產(chǎn)開發(fā)XX公司2樓盤地址黃埔路2號3售樓處48007874 售價、實用率均價5800元/ 實用率69%5分割面積圍6896平方米6總建筑面積30000平方米7建筑特色圓柱形形體，頂層為九角形。戶采光面積大8地理位置與周邊配套設(shè)施 地理位置稍偏，市政配套較差9交通狀況交通情況較好10建筑設(shè)計戶采光面積大，部分套型采光、通風(fēng)較差11車位、車流狀況車位300600元/個.月 車位200個左右 車流狀況較好12物業(yè)管理公司名稱、收費情況金物業(yè)管理公司物業(yè)管理費5元/月13會所面積與容2F有300平方米休閑廳14公共部分裝修情況裝修高

56、檔15機電與弱電系統(tǒng)遠大中央空調(diào)、進口三菱電梯、寬帶上網(wǎng)16智能化設(shè)備消防報警、遠程監(jiān)控17樓盤主要優(yōu)勢純辦公大樓，大廳豪華氣派客戶定位清晰主要針對IT業(yè)18樓盤主要劣勢地段不太好 2犧牲了部分套型的采光19銷售情況已售70%項目概況黃埔大廈位于黃埔路2號，由金房地產(chǎn)開發(fā)XX公司開發(fā)。為27層寫字樓。套型面積基本為130平方米左右。物業(yè)優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢：在地段上填補同類物業(yè)市場空白黃埔大廈距離珠江路很近，珠江路是市大量中小型電腦企業(yè)聚集的地段。這類企業(yè)的特點是：規(guī)模較小、處于成長期、經(jīng)濟實力不是很強。不希望承擔(dān)較高的附近沒有較成熟的寫字樓。劣勢：品質(zhì)一般黃埔大廈的建筑品質(zhì)一般，相比于市場上的其他

57、寫字樓沒有較為突出的優(yōu)點。面積使用不充分整個黃埔大廈是圓柱體建筑，呈點式結(jié)構(gòu)，每套形狀呈扇形，這種結(jié)構(gòu)導(dǎo)致使用面積不夠充分。周邊地區(qū)商業(yè)配套設(shè)施不夠完善、成熟黃埔大廈所處的黃埔路和解放路，相對于新街口和路這兩個商業(yè)中心而言，商業(yè)發(fā)展不成熟，商業(yè)網(wǎng)點和配套設(shè)施不夠完善。銷售狀況銷售狀況極好，目前僅余兩套。業(yè)主主要由中小型廣告公司、IT企業(yè)構(gòu)成。營銷分析對于中小型企業(yè)來說，付款方式、按揭年限的長短仍是影響其購房決策的重要因素。黃埔大廈推行“首付一成入住，辦理六成十年按揭貸款，余款在三年分三次付清”的銷售策略旨在吸引這部分資金實力不雄厚的業(yè)主，已經(jīng)取得了良好的效果。2、錦江麗舍項目定位：商務(wù)酒店公寓

58、項目目標(biāo)客戶定位：小型公司和投資者為主項目背景資料項目名稱序號 錦江麗舍1.開發(fā)商名稱東渡房地產(chǎn)開發(fā)，白下城鎮(zhèn)綜合開發(fā)總公司2樓盤地址大光路188號（龍蟠中路與大光路交匯處）3售樓處4617631 4617632 46176334最低售價最高售價、均價、實用率 （ 4600 ）EQ（ 4400 ）MAXMIN（ 4800 ） 實用率 73 5戶型面積與銷售情況總戶數(shù)288戶型一室一廳二室一廳二室一廳二室二廳二室二廳面積（）3648506572數(shù)量（套）32969632326主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、大樓使用功能垂直分布總建筑面積18000一層大堂、二層會所三十八層為商務(wù)酒店公寓7地理位置與周邊配套設(shè)施

59、（銀行、證券、郵局、餐飲、醫(yī)院）地處市主要交通干道龍蟠中路旁，離龍蟠中路100米左右。周邊銀行、證券、郵局、餐飲、醫(yī)院等配套設(shè)施不齊全，離該項目有一個街區(qū)的距離。8交通狀況附近公交線路、有無亞交通連接問題交通便利，有47W、4W、82W、7W、46W、58W、40W等公交線路，無亞交通連接問題9車位比例與車流狀況車位元/個.月（未定）車位 200 個左右車流狀況：良好10物業(yè)管理公司名稱收費情況物業(yè)管理公司錦江飯店物業(yè)管理公司 管理的主要樓盤：錦江飯店物業(yè)管理費 3 元/平方米.月特色服務(wù)：成熟的專業(yè)酒店服務(wù)11公用設(shè)施情況會所面積 1300 會所容：中、西餐廳，咖啡茶座、桑拿室、棋牌室、健身

60、房、司諾克球室、壁球室、乒乓球室、美容中心、商務(wù)書廊、小型網(wǎng)吧商務(wù)中心：商務(wù)大廳、休息等候區(qū)、多功能視聽中心、中小型會議室、秘書服務(wù)中心、辦公用品售賣中心大堂裝修情況：挑高9.7米星級酒店裝修12機電與弱電系統(tǒng)電梯： 合資名牌 空調(diào)： 無中央空調(diào) 衛(wèi)星電視： 有 寬帶網(wǎng)： 有 13智能化設(shè)備（如：監(jiān)控、報警、IC一卡通等）24小時監(jiān)控、自動報警系統(tǒng)14廚衛(wèi)裝修情況交房時為毛胚房15銷售情況已銷售時間6月8日開盤，12天后銷售100余套，其中65、72的套型共計剩余10套。半年售完16銷售代理公司新景祥17建筑設(shè)計公司民用建筑，偉業(yè)承擔(dān)室裝修18樓盤主廣告語 主要賣點世紀(jì)迎賓大道，五星級景江賓館