房地產(chǎn)企業(yè)房屋開發(fā)成本的核算(共9頁)

1、房地產(chǎn)企業(yè)(qy)房屋開發(fā)成本的核算一、 開發(fā)房屋的種類(zhngli)及其核算對象和成本項目房屋的開發(fā)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟業(yè)務(wù)。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費用的性質(zhì)和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映(fnyng)房屋開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計算開發(fā)成本，在會計上除設(shè)置“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本

2、”賬戶外，還應(yīng)按開發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級賬戶，并按各成本核算對象和成本項目進(jìn)行明細(xì)分類核算。企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，應(yīng)按房屋成本核算對象和成本項目進(jìn)行歸集。房屋的成本核算對象，應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確定：1一般房屋開發(fā)項目，以每一獨立編制設(shè)計概（預(yù)）算，或每一獨立的施工團預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。2.同一開發(fā)地點，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發(fā)完成算得實際開發(fā)成本后，再按各個單項工程概預(yù)算數(shù)的比例，計算各幢房屋的開發(fā)成本。3.

3、對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責(zé)任制的需要，按房屋開發(fā)項目的部位劃分成本核算對象。開發(fā)企業(yè)對房屋開發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設(shè)施費；（6）開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，以及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費，或批租地價。前期工程費是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計、項目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪等支出?；A(chǔ)設(shè)施費是指房屋開發(fā)中各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、

4、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。建筑安裝工程費是指列入房屋開發(fā)項目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項費用支出（包括設(shè)備費用）。配套設(shè)施費是指按規(guī)定應(yīng)計入房屋開發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發(fā)管理費是指應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用。二、房屋(fngw)開發(fā)成本的核算（一）土地征用及拆遷(chi qin)補償費或批租地價房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地(td)征用及拆遷補償費或批租地價。能分清成本核算對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款等賬戶的貸方

5、。房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補償費，如分不清成本核算對象的，應(yīng)先將其支出先通過“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一部分，則應(yīng)將其發(fā)生的土地征用及拆遷補償費，先在“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。如開發(fā)完

6、成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補償費記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。（二）前期工程費房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的前期工程費，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”

7、賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。（三）基礎(chǔ)設(shè)施費房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費和開發(fā)間接費）計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。（四）建筑安裝工程費房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不

8、同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按各項工程的預(yù)算造價的比例，計算它們的標(biāo)價即實際建筑安裝工程費。如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價為1080 000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價為；101商品房 630 000元102商品房 504 000元合計

9、 1134 000元則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按如下方法計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費：某項工程實際建筑安裝工程費工程標(biāo)價該項工程預(yù)算造價各項工程預(yù)算造價合計設(shè)例中：101商品房1080000元630000元1134000元600000元102商品房1080000元504000元1134000元480000元采用自營方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程(g

10、ngchng)，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工”、“施工間接(jin ji)費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程(gngchng)支出，月末將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設(shè)備”賬戶的貸方。（五）配套設(shè)施費房屋開發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出。在具體核算時，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施的建設(shè)情況，采用

11、不同的費用歸集和核算方法。1配套設(shè)施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清并可直接計入有關(guān)成本核算對象的，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費”項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本“賬戶先行匯集，待配套設(shè)施完工時，再按一定標(biāo)準(zhǔn)（如有關(guān)項目的預(yù)算成本或計劃成本），分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的貸方。2配套設(shè)施與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)

12、房屋，后建配套設(shè)施?；蚍课菀验_發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開發(fā)成本時，對應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費，可采取預(yù)提的辦法。即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）和采用的分配標(biāo)準(zhǔn)，計算完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“預(yù)提費用”賬戶的貸方。預(yù)提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，在配套設(shè)施完工時調(diào)整有關(guān)房屋開發(fā)成本。（六）開發(fā)間接費企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，應(yīng)先通過“開發(fā)間接費用”賬戶進(jìn)行核算，每月終了，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開

13、發(fā)間接費用，應(yīng)自“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目。三、房屋開發(fā)成本核算舉例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某年度內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)房屋開發(fā)支出（單位：元）：101102 152 182商品房商品房出租房周轉(zhuǎn)房支付征地拆遷費 100 000 80 000結(jié)轉(zhuǎn)自用土地征地拆遷費 75 000 75 000應(yīng)付承包設(shè)計單位前期工程費 30 000 30 000 30 000 30000應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款 90 000 75 000 7000070000應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款600 00048000045

14、0000450000分配配套設(shè)施費（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000預(yù)提配套設(shè)施費（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000分配開發(fā)間接費用 82 000 66 000 62 000 62 000則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 180 000貸：銀行存款 180 000結(jié)轉(zhuǎn)出租房、周轉(zhuǎn)房使用土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的自用土地齊發(fā)成本時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 150 000貸：開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 150 000將應(yīng)付設(shè)計單位前期工程款入賬時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 120 000貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 12

15、0 000將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 305 000貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 305 000將應(yīng)付施工企業(yè)建筑安裝工程款入賬時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 1980 000貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 1980 000分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施支出時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 265 000貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本水塔 265 000預(yù)提應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 280 000貸：預(yù)提費用預(yù)提配套設(shè)施費 280 000分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用時，應(yīng)作：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 2

16、72 000貸：開發(fā)間接費用 272 000同時應(yīng)將各項房屋開發(fā)支出分別記入各有關(guān)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬。四、已完房屋(fngw)開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對已完成開發(fā)過程的商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)(zhuzhun)房，應(yīng)在竣工驗收以后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)(kif)產(chǎn)品”賬戶。會計人員應(yīng)根據(jù)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬記錄的完工房屋實際成本，記入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方和“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的貸方。“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶應(yīng)按房屋類別分別設(shè)置商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房等二級賬戶，并按各成本核算對象進(jìn)行明細(xì)分類核算。設(shè)例中，應(yīng)將完工驗收的商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的

17、情方，作如下分錄入賬：借：開發(fā)產(chǎn)品 3 562 000貸；開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 3 562 000房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用五證來貫穿1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證、2.國有 HYPERLINK /fangdichan/tudi/ t _blank 土地使用許可證、3. .建設(shè)工程規(guī)劃許可證4. .建筑工程許可證、5.商品房許可證。開始建賬時會涉及到這些會計科目和這些成本項目一、首先是各股東的投資：經(jīng)會計師事務(wù)所的注冊會計師驗資確認(rèn)各股東的出資額。各股東的出資額存入基本賬戶時的會計分錄： 借： HYPERLINK /bank t _blank 銀行存款-賬號 貸：實收資本-某某 注有多個股東投資要分明細(xì)設(shè)賬

18、如有某股東用購買的土地出讓金作投資的會計分錄： 借：開發(fā)成本-項目名稱(某花園)-土地出讓金 貸：實收資本-某某如果經(jīng)股東確認(rèn)土地評估大過購買價時的會計分錄：借：開發(fā)成本-項目名稱(某花園)-土地出讓金 (評估后的金額) 貸：實收資本-某某 (購買時支付的土地出讓金金額) 貸：資本公積 (差額)二、土地征用及拆遷補償費：包括為開發(fā)(kif)房地產(chǎn)而取得的土地使用權(quán)支付的土地出讓金，土地征用費，如果是耕地用地還要有耕地占用稅，勞動力安置費及地上、地下(dxi)折遷補償支出等。如發(fā)生(fshng)這類成本作如下會計分錄：用銀行存款支付這些費用時(要取得發(fā)票才可以這樣做)的會計分錄： 借：開發(fā)成本-

19、某花園-土地征用相關(guān)費用全國注冊建筑師、建造師考試 備考資料 歷年真題 考試心得 模擬試題貸：銀行存款-某賬號三、前期工程費：包括設(shè)計規(guī)劃費、測繪費以及“三通一平”支出、臨時用電，排污等。如發(fā)生這類成本作如下會計分錄：用銀行存款支付這些費用時(要取得發(fā)票才可以這樣做)的會計分錄： 借：開發(fā)成本-某花園-前期工程 -XXXXX貸：銀行存款-某賬號四、用銀行存款支付代墊工程用材料和土方工程款時的會計分錄： 借：預(yù)付賬款-XXXX貸：銀行存款-某賬號 取得對方開給發(fā)票時的會計分錄：借：開發(fā)成本-某花園-前期工程 -XXXXX 貸：預(yù)付賬款- XXXXX五、開發(fā)間接費用：包括現(xiàn)場管理人員的薪籌、固定資

20、產(chǎn)折舊、辦公費、水電費，通訊費，伙食費.等如發(fā)生這類成本作如下付分錄： 用銀行支付這些費用時(要取得發(fā)票才可以這樣做)的會計分錄： 借：管理費用-XXXXX貸：銀行存款-某賬號六、交當(dāng)年需交稅費的會計分錄：(注：剛開始時只交印花稅、土地使用稅，由于年交的稅費不用預(yù)提)建安合同印花稅按工程項目總額*0.03%、賬本本數(shù)*5元、賬本記載的注冊資金*0.05%，土地使用稅面積*4元.等 用銀行存款支付各種印花稅時： 借：管理費用-印花稅 貸：銀行存款-某賬號用銀行存款支付當(dāng)年(dngnin)要交土地使用稅時的會計分錄：(注：我們那里是按土地使用(shyng)面積*4元)借：管理費用-土地(td)使用

21、稅 貸：銀行存款-某賬號這個階段發(fā)生的會計業(yè)務(wù)基本完成，明細(xì)賬、總賬跟其他企業(yè)設(shè)定基本一樣，做完憑證、科目匯總后就可以做報表了，為了便于管理，企業(yè)需要設(shè)什么表就自行設(shè)定了。以上只是代表性的處理，如果還有什么會計業(yè)務(wù)發(fā)生的話，要看這項會計業(yè)務(wù)是屬于什么性質(zhì)的，就要用到什么樣的會計科目了。七、 接著到了工程準(zhǔn)備完工，可以達(dá)到預(yù)售階段時，就可以申請商品房預(yù)售許可證取得證件后才可以銷售，這時是屬于期房銷售。根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，由于企業(yè)銷售商品不滿足收入條件，當(dāng)收到預(yù)售款時應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債，等預(yù)售房屋竣工并交付給購買方時再確認(rèn)收入。 收到期房房款，已存入銀行時的的會計分錄： 借：銀行存款-某賬號貸：預(yù)收賬款-XX樓-XX單元-XX房 用銀行存款支付工程進(jìn)度款和代付工程材料時的會計分錄分錄： 借：預(yù)付賬款-XXXXXX 貸：銀行存款-某賬號 取得對方開給的建安發(fā)票時的會計分錄分錄： 借：開發(fā)成本-建安工程 貸;預(yù)付賬款-XXXXXX用銀行存款支付銷售部的費用包括人員工資、廣告費，水電費、租金.等時的會計分錄：借：營業(yè)費用-