房地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)操作手冊頁

1、社區(qū)(sh q)商業(yè)操作手冊冀曉陽二零零六漢略地產(chǎn)研究(ynji)中心 共一百零七頁我想講的是一種態(tài)度。一種嚴(yán)謹(jǐn)求證(qizhng)、多方法論證的研究方式。商業(yè)地產(chǎn)之新在于它能夠帶來的巨大利益，但帶來巨大社會風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性也帶來社會利益和財富的重新分配。這不是(b shi)一次培訓(xùn)！發(fā)展商關(guān)心開發(fā)利潤。投資客關(guān)心年投資收益率。商戶關(guān)心日翻臺次數(shù)、平均日營業(yè)額。消費者關(guān)心樓下有沒有自己喜歡的品牌。政府關(guān)心商業(yè)所帶來的長期稅收及就業(yè)。共一百零七頁如何輕松駕馭復(fù)雜這一矛盾棋局？嚴(yán)謹(jǐn)而深入求證是唯一的出路。本手冊正是實際操作的典型方式(fngsh)。商業(yè)地產(chǎn)不神秘。它只需要更多的精力投入，更深

2、入的研究。共一百零七頁一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布(fnb)特點四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目 錄共一百零七頁一、社區(qū)商業(yè)概述 1.1社區(qū)商業(yè)類型 1.2社區(qū)商業(yè)區(qū)域(qy)（商圈）分析共一百零七頁1.1社區(qū)商業(yè)(shngy)類型 社區(qū)商業(yè)含義 社區(qū)商業(yè)是指以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)。是以一定地域的居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿足居民綜合消費為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和服務(wù)的屬地(shd)型商業(yè)。這一商業(yè)形態(tài)是城市商業(yè)的基礎(chǔ)，它的服務(wù)

3、人口一般在5萬人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置也有較強(qiáng)的針對性。共一百零七頁外向型的社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在511之間，商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定(wndng)經(jīng)營，需要外部較大規(guī)模消費群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營，這對周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流和良好的商業(yè)氛圍。 偏外向型的商業(yè)面積和住宅面積之比在25之間 ，這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要(zhyo)依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場難以消化。 內(nèi)向型商業(yè)面積與住宅面積的2以下，社區(qū)商業(yè)

4、規(guī)劃時基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。1.1社區(qū)商業(yè)類型 按照商住比分析共一百零七頁類型案例戶數(shù)人口調(diào)整后的商業(yè)面積（）戶均商業(yè)面積（/戶）人均商業(yè)面積（/人）外向型美麗365花園1,799 6,297 16,000 8.89 2.54 招商海月花園4,199 14,697 28,000 6.67 1.91 錦繡江南4,400 15,400 25,000 5.68 1.62 海濱廣場4,760 16,660 18,000 3.78 1.08 中間型陽光棕櫚園2,946 10,311 9

5、,000 3.05 0.87 蔚藍(lán)海岸5,119 17,917 15,500 3.03 0.87 內(nèi)向型祈福新邨7,464 26,124 19,800 2.65 0.76 皇御苑3,690 12,915 5,940 1.61 0.46 萬科四季花城4,700 16,450 6,000 1.28 0.36 風(fēng)和日麗3,600 12,600 1,980 0.55 0.16 星河灣10,330 36,155 5,000 0.48 0.14 1.1社區(qū)商業(yè)類型 按照人均(rn jn)商業(yè)面積分析 上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均(rn jn)商業(yè)面積在1.082.54之間，中間型及內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均(r

6、n jn)商業(yè)面積在0.140.87之間 。共一百零七頁1.1社區(qū)商業(yè)類型 按照(nzho)距離分析社區(qū)商業(yè)提供的服務(wù)一般步行5分鐘可到。社區(qū)商業(yè)的特點就是便民(bin mn)。有專家把構(gòu)建社區(qū)購物網(wǎng)稱作“51015”，即居民出家門步行5分鐘可以到達(dá)便利店，步行10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，騎車15分鐘可到達(dá)購物中心。共一百零七頁1.2社區(qū)商業(yè)的區(qū)域(qy)（商圈）分析社區(qū)商業(yè)的區(qū)域性分析主要包括以下幾方面要素： 片區(qū)人口統(tǒng)計； 片區(qū)消費群特征分析； 競爭對手分析（現(xiàn)有及潛在的競爭對手）； 目前片區(qū)的人均商業(yè)面積大??； 片區(qū)人車流量統(tǒng)計分析； 片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的統(tǒng)計分析； 片區(qū)市政規(guī)劃分析； 商業(yè)物

7、業(yè)條件分析等等；以上幾項要素是對社區(qū)商業(yè)策劃定位的主要參考依據(jù)，任何(rnh)一項要素分析都與項目的商業(yè)定位息息相關(guān)。共一百零七頁一、社區(qū)(sh q)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目 錄共一百零七頁二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃(chu) 2.1規(guī)模定位 2.2市場定位 2.3主題定位 2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 2.5租售定位共一百零七頁2.1規(guī)模(gum)定位商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業(yè)面積(min j)的項目來說，規(guī)模的定位更是重中之

8、重，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利于項目的整體發(fā)展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)，一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積(min j)越高，其商業(yè)的對外經(jīng)營性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出成正比的關(guān)系。規(guī)模定位中主要考慮的因素有： 區(qū)域的商業(yè)市場容量； 市場整體租售狀況對項目規(guī)模的影響； 項目的商業(yè)屬性（外向型、中間型或內(nèi)向型）； 主力店的帶動效應(yīng)（一般主力店與其輻射區(qū)域面積比為1：1.5）； 競爭性項目對項目規(guī)模的影響； 市政規(guī)劃對項目片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響； 項目自身條件對規(guī)模的影響等等。共一百零七頁2.2市場(shchng)定位市場定位是前期定位策劃的最重要定位之一，主要包括： 功能定位 按

9、照商業(yè)所輻射的區(qū)域可分為外向型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在1.52公里 范圍內(nèi)，常住人口不少于10萬人）、中間型社區(qū)商業(yè)（服務(wù)半徑在1.5公 里范圍內(nèi)）、內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)（在規(guī)劃時僅考慮滿足本社區(qū)的居民消費 群）； 按照業(yè)態(tài)類型可分為：日常生活消費、社區(qū)配套、餐飲、休閑、娛樂、專 業(yè)市場等，但社區(qū)商業(yè)中定位為專業(yè)市場的商業(yè)較少； 檔次定位（分為低檔、中低檔、中檔、中高檔、高檔）； 名稱建議（通常是綜合項目所處區(qū)域、項目自身特點(tdin)、開發(fā)商名稱等來 確定）。共一百零七頁2.3主題(zht)形象定位商業(yè)的主題形象定位(dngwi)主要考慮的因素： 住宅樓盤的整體風(fēng)格； 項目片區(qū)的整體氛圍； 主題營造

10、的可實現(xiàn)性等；共一百零七頁2.4業(yè)態(tài)組合(zh)規(guī)劃 超市、餐飲、便利店、服務(wù)配套、美容、服飾精品、生活家居和休閑八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)。 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃原則(yunz)： 社區(qū)商業(yè)的基本特性：超市、餐飲和服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的 三大基本業(yè)態(tài)； 租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)； 是否具有招商的可執(zhí)行性，符合項目實際情況； 能否在項目目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氛圍； 符合商鋪建筑設(shè)計技術(shù)指標(biāo)。共一百零七頁名稱位置規(guī)模（）1家樂福福田區(qū)福強(qiáng)路與新洲三街交匯處19,0002家樂福福田區(qū)梅林一村一區(qū)12,0003萬佳福田區(qū)華強(qiáng)北路華發(fā)大廈18,5004萬佳福田區(qū)福

11、中路福景大廈12,0005沃爾瑪福田區(qū)福星路福民樓9,8006沃爾瑪福田區(qū)上步路百花大廈裙樓18,7007人人樂福田區(qū)金田南路銀莊大廈21,8008新一佳福田區(qū)彩田南路彩福大廈14,4009百佳福田區(qū)福強(qiáng)路益田村中港城購物廣場13,00010百佳福田區(qū)華強(qiáng)北路群星廣場6,00011沃爾瑪羅湖區(qū)洪湖路湖景花園16,80012沃爾瑪羅湖區(qū)鳳凰路12號中山花園大廈裙樓12,50013萬 佳羅湖區(qū)春風(fēng)路2021號長豐苑20,00014萬佳羅湖區(qū)翠竹路華麗園大廈12,50015新一佳羅湖區(qū)東門中路20,00016人人樂寶安25區(qū)華豐商貿(mào)城13,50017萬佳寶安5區(qū)新安湖商業(yè)城24,00018沃爾瑪寶安

12、35區(qū)前進(jìn)路安華工業(yè)區(qū)16,50019新一佳寶安22區(qū)公園路24,00020沃爾瑪龍崗區(qū)布吉街道大芬社區(qū)深惠路旁17,00021新一佳龍崗區(qū)布吉街道白鴿路信義假日名城23,00022沃爾瑪南山區(qū)蛇口東濱路與南海大道交匯處20,00023人人樂南山區(qū)后海大道6,300平均規(guī)模（）15,8702.4業(yè)態(tài)組合(zh)規(guī)劃 深圳23個社區(qū)商業(yè)共一百零七頁2.4業(yè)態(tài)組合(zh)規(guī)劃每個社區(qū)都有自身的具體情況，因此在配套商業(yè)的業(yè)態(tài)組合上也會有鮮明的個性，23個案例也不例外，如某些社區(qū)超市業(yè)態(tài)占了較大部分的經(jīng)營面積，象旭飛花園（69.3%）、港灣麗都（67.3%）、蔚藍(lán)海岸（52.6%）等；某些社區(qū)則餐飲業(yè)

13、態(tài)經(jīng)營規(guī)模較大，如波托菲諾（50.5%）、東海(dn hi)坊（70.1%），而一些商業(yè)規(guī)模較小的社區(qū)一般以服務(wù)配套類業(yè)態(tài)為主，以滿足居民的日常購物及生活便利基本需求為目的，如招商海月花園（24.7%）、星海名城（20.6%），因服務(wù)配套類商家單體經(jīng)營面積較小，經(jīng)營面積占比達(dá)到15以上可以說是該社區(qū)商業(yè)的主力業(yè)態(tài)，發(fā)揮著主體作用。共一百零七頁2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 深圳23個外向型社區(qū)(sh q)商業(yè)面積比例共一百零七頁2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 深圳23個中間型社區(qū)商業(yè)面積(min j)比例共一百零七頁2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 深圳23個內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)面積(min j)比例共一百零七頁社區(qū)(sh q)商業(yè)三種

14、類型的業(yè)態(tài)組合各有特點，區(qū)別主要體現(xiàn)在社區(qū)(sh q)商業(yè)基礎(chǔ)業(yè)態(tài)上。2.4業(yè)態(tài)組合(zh)規(guī)劃 深圳23個社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)外向型中間型內(nèi)向型超市50.12%30.41%29.23%餐飲11.92%24.84%17.23%服務(wù)配套6.14%8.98%14.4%便利店0.49%1.84%0.90%美容2.57%6.03%8.58%生活家居0.49%3.43%0.11%休閑23.96%7.59%6.79%服飾精品1.81%4.60%3.50%地產(chǎn)中介0.73%2.87%7.18%雜貨/肉菜/五金/證券0.77%3.38%0.76%其他0.99%6.04%8.80%合計100.00%100.00

15、%100.00%共一百零七頁2.4業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 典型(dinxng)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)比例共一百零七頁2.5租售定位(dngwi)租售定位原則： 市場租售態(tài)勢對項目的影響（租售市場壓力的大?。?； 發(fā)展商的意圖： 若希望短期回籠資金，則建議盡可能的銷售(xioshu)； 若有條件長期經(jīng)營并希望作為自有的品牌來打造，則建議以租為主； 若希望短期回籠資金，同時兼顧品牌的打造，則通常建議只售價值較高的街鋪，而主力店及內(nèi)鋪只租。 項目的租售前景預(yù)判。 共一百零七頁2.6價格(jig)定位 租金定位租金定位：通常是運用市場比較法進(jìn)行定價，通過(tnggu)項目周邊主要項目（相近或相類似的商業(yè)項目）的市場調(diào)研，進(jìn)

16、行綜合比較，主要比較的要素有：a、整體區(qū)位 b、商業(yè)氛圍c、人流量 d、主力店e、交通條件 f、發(fā)展商實力g、規(guī)模主題 h、升值前景共一百零七頁2.6價格(jig)定位 售價定位目前主要有兩種方法對售價進(jìn)行定位，即市場比較法和收益還原法。市場比較法同租金定位類似(li s)，綜合比較上述幾種因素進(jìn)行分析，如中海坂田項目（參考項目綜合系數(shù)評估表） ：比較因素權(quán)重%可類比項目本項目春華四季園左庭右院萬科城畢加索大道商業(yè)世紀(jì)華廈整體區(qū)位201815181913商業(yè)氛圍201716171913人流量201814181912主力店1513812148交通條件1086896發(fā)展商實力543434規(guī)模主題5

17、42432升值前景532332合計100%85%66%84%89%60%共一百零七頁根據(jù)可比項目(xingm)銷售價格，通過市場比較法，得出項目(xingm)市場參考價格，如下表：2.6價格(jig)定位 售價定位指 標(biāo)可類比項目本項目春華四季園左庭右院萬科城畢加索大道商業(yè)世紀(jì)華廈合計權(quán)重值85%66%84%89%60%一層街鋪銷售均價19000175001500020000權(quán)重值比例0.7059 0.9091 0.7143 0.6742 所占權(quán)重20%30%30%20%一層街鋪權(quán)重均價2682 5250 3214 2697 13843 根據(jù)市場比較法推導(dǎo)出本項目的銷售均價，約：13800元/

18、。共一百零七頁2.6價格(jig)定位 售價定位售價定位的另一方法為收益還原法，即通過租金的調(diào)研來推算售價。還以中海坂田項目為例：主要選取區(qū)位(q wi)相同或類似參考性強(qiáng)的項目：雅園路、四季花城、萬科城、惠鑫公寓、四季春城等，進(jìn)行橫向比較。商業(yè)項目雅園路四季花城萬科城畢加索大道華美麗苑惠鑫公寓四季春城租金水平（元/）4575-80706060-6550-60根據(jù)目前市場租金水平判斷，由于本項目商業(yè)處于成長期，平均租金約5060元/。共一百零七頁2.6價格(jig)定位 售價定位 收益還原法根據(jù)商業(yè)租金與投資回報率來確定售價，按照目前深圳市場租金與價格比的參考標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)前期實際租金回報率一般為

19、6：均價租金/投資回報率；由于項目周邊商業(yè)尚處于市場培養(yǎng)(piyng)期，租金價位較低，投資回報率相應(yīng)較低,均價：60元/6%12月=12000元/ 50元/6%12月=10000元/ 根據(jù)收益還原法，項目售價在1000015000元/之間。 即通過市場比較法與收益還原法得出項目的均價為：12000元/ 左右。共一百零七頁一、社區(qū)商業(yè)(shngy)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目 錄共一百零七頁三、社區(qū)商業(yè)的分布特點 3.1社區(qū)商業(yè)的分布類型 3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)

20、態(tài)分布特點 3.3人流動線的規(guī)劃(guhu) 3.4鋪位面積配比 3.5合適鋪位開間/進(jìn)深比例共一百零七頁3.1社區(qū)商業(yè)(shngy)的分布類型商業(yè)的分布形式是前期規(guī)劃重點問題之一。整體的分布與商業(yè)的規(guī)模、性質(zhì)有直接關(guān)系，而現(xiàn)實案例(n l)中不同業(yè)態(tài)商家的分布則體現(xiàn)了商家對于位置的偏好及商業(yè)整體規(guī)劃的合理程度。根據(jù)對深圳社區(qū)商業(yè)的研究，發(fā)現(xiàn)各社區(qū)商業(yè)的布點主要有四種類型：圈地街鋪型 入口街鋪型 入口集中型 以點帶面型類型案例優(yōu)點缺點圈地街鋪型美麗365花園、錦繡江南招商海月花園、陽光棕櫚園商業(yè)體量可以較大限度的擴(kuò)大，展示面較長，可視性佳，較有效的吸引外部的消費者，對外性較強(qiáng)，在一定程度上利于

21、商業(yè)的銷售。商業(yè)規(guī)模較大，不利于業(yè)態(tài)的控制，如果出現(xiàn)街鋪空置的情況，對社區(qū)的整體形象有較大的負(fù)面影響。入口街鋪型風(fēng)和日麗、萬科四季花城蔚藍(lán)海岸有利社區(qū)居民的購物消費，街鋪商業(yè)價值較高。一定程度上限制了商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)大，且展示面不長，可視性不強(qiáng)。入口集中型星河灣、鳳凰城祈福新邨、皇御苑將商業(yè)獨立于住宅區(qū)，減少商業(yè)對居住的影響，同時，在一定程度商業(yè)利于商業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，易于形成規(guī)模效應(yīng)，帶旺整個社區(qū)商業(yè)。商業(yè)較集中，弱化了社區(qū)商業(yè)的便利性特點，有時不方便居民的購物消費。以點帶面型海濱廣場商業(yè)較分散，在一定程度上方便居民的購物。商業(yè)較分散，難以形成規(guī)模效應(yīng)。共一百零七頁圈地街鋪型示例：錦繡江南各類型(l

22、ixng)示例：入口街鋪型示例：萬科四季花城入口集中型示例：星河灣以點帶面型示例：海濱廣場3.1社區(qū)商業(yè)的分布(fnb)類型共一百零七頁3.2社區(qū)商業(yè)(shngy)各業(yè)態(tài)的分布特點 根據(jù)各業(yè)態(tài)的經(jīng)營特點，對于位置的要求也不盡一致。從方便居民生活及合理分配資源的角度出發(fā)(chf)，應(yīng)該要注意的基本原則有以下幾點： 在商業(yè)布點時，可優(yōu)先考慮體現(xiàn)居民生活便利的業(yè)態(tài)，如超市、服務(wù)配套類和便利店等業(yè)態(tài)的位置，既方便社區(qū)及周邊居民的消費，又兼顧龍頭商家對其它小商家的帶動作用； 餐飲等業(yè)態(tài)有噪音、衛(wèi)生等問題，在規(guī)劃業(yè)態(tài)時應(yīng)避免影響到社區(qū)居民的正常生活； 對位置要求不高的業(yè)態(tài)可規(guī)劃于相對較偏的位置，如裝飾公司

23、、美容一般是以二樓為主要承租面積，但必須預(yù)留良好的展示面。共一百零七頁3.2社區(qū)(sh q)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點綜合社區(qū)商業(yè)主要業(yè)態(tài)的布點，則主要有以下基本(jbn)要求：共一百零七頁3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布(fnb)特點 典型案例：萬科金色家園一層二層商業(yè)分布形式(xngsh)為環(huán)繞街鋪型，展示面較寬。臨蓮花路展示效果最好，也是大型品牌主力商家分布最密集的區(qū)域，如麥當(dāng)勞、肯德基、民潤、小六湯包等。 共一百零七頁3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點 典型案例(n l)：東海坊 東海坊是位于深圳福田區(qū)的大型高尚住宅社區(qū)。商業(yè)面積約7,000多。商業(yè)屬性為中間型，分布形式為入口街鋪型，與高尚社區(qū)的住宅

24、定位相呼應(yīng)，商業(yè)整體形象較好。餐飲是其配套商業(yè)最突出的特色，占總經(jīng)營面積的比重大(zhngd)，并且經(jīng)營種類較齊全，其分布也相對較合理，主要位于端口位置，符合餐飲經(jīng)營特點要求，主力商家卡碧桃展示面臨香軒路，代表了整體商業(yè)的形象。 服務(wù)配套類業(yè)態(tài)如藥店、沖印店、餅屋等均位于社區(qū)出入口附近，方便居民日常消費。共一百零七頁3.2社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的分布特點(tdin) 典型案例：波托菲諾 波托菲諾是深圳華僑城片區(qū)的高尚住宅社區(qū)。與東海坊相似(xin s)，餐飲也是其經(jīng)營的一大特色。主力店百佳超市臨展示效果較好的香山街，7-11便利店位置與其隔漢陽館相鄰，但較靠近出入口。 主力餐飲商家如丹桂軒、舞鶴等位于

25、相對深入位置，因為有可依托的湖水資源，并且可解決停車問題，展示面則通過于香山街加設(shè)導(dǎo)視牌解決。服務(wù)配套類業(yè)態(tài)位于以香山街分界的兩邊社區(qū)的中間位置，兼顧了整體便利性。 共一百零七頁3.3人流動(lidng)線規(guī)劃 在社區(qū)商業(yè)的人流動線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式：人流焦點和人流端點。人流焦點一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情況下，人流焦點人流較密集(mj)，具有凝集人流的作用。人流端點一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動人流的關(guān)鍵，可以并存多個，有效地提升人流流動頻率。在深圳典型社區(qū)商業(yè)中，人流動線規(guī)劃較具有代表性的是：西海灣花園、萬

26、科四季花城、萬科金色花園、港灣麗都、東海坊和波托菲諾。 共一百零七頁3.3人流動(lidng)線規(guī)劃共一百零七頁3.3人流動(lidng)線規(guī)劃共一百零七頁3.3人流動(lidng)線規(guī)劃共一百零七頁3.3人流動(lidng)線規(guī)劃以上6個社區(qū)中：西海灣花園和萬科四季花城主力店與社區(qū)主出入口相距較近，兩者形成一個整體，作為人流焦點；萬科金色家園和港灣麗都(l du)的主力店與社區(qū)主出入口雖然相距較遠(yuǎn)，但由于商業(yè)分布較長，兩者未能吸引人流經(jīng)過大部分商業(yè)，仍然是以主力店作為人流焦點。東海坊商業(yè)在臨香軒路和農(nóng)軒路處規(guī)劃品牌餐飲主力店，以此拉動整個商業(yè)的人流，是商業(yè)的人流端點。波托菲諾以超市主力店、臨

27、天鵝湖的品牌餐飲店和社區(qū)出入口為人流端點，三個端點拉動人流經(jīng)過社區(qū)的大部分商業(yè)。共一百零七頁從以上6個社區(qū)看，焦點(jiodin)型人流動線和端點型人流動線的主要特性是：焦點型人流動線端點型人流動線人流集散中心具有唯一性；能有效的聚集人流，對人流焦點附近的商鋪價值提升明顯；人流集散中心為兩個或多個；兩端或多端拉動人流，增加人流頻率，提升商業(yè)的整體價值。3.3人流動(lidng)線規(guī)劃共一百零七頁 綜合兩種類型人流動線的分析，社區(qū)商業(yè)(shngy)的人流動線規(guī)劃應(yīng)主要注意以下幾點：1、規(guī)劃人流動線應(yīng)簡單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性；2、人流焦點或人流端點盡量臨主要道路設(shè)置，對外展示面良好，利于導(dǎo)入外

28、部人流；3、人流焦點應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動人流；人流端點的設(shè)置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)；4、人流動線設(shè)計以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價值，同時適當(dāng)勾勒弧線，體現(xiàn)層次感及節(jié)奏，增加人流動線的變化；5、人流動線規(guī)劃中，可結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過渡的中庭等設(shè)施，一方面使人流的動線較靈活，同時也起到很好的凝聚人氣的作用，提升部分商鋪的商業(yè)價值。3.3人流動(lidng)線規(guī)劃共一百零七頁3.4鋪位面積(min j)配比 硬件規(guī)劃設(shè)計如不合理，會導(dǎo)致合適的業(yè)態(tài)無法進(jìn)駐，因此，硬件規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)能否良好經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)。 每種業(yè)態(tài)對于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，

29、對于鋪位面積的需求也各不相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30以下(yxi)、3180、81200、201500、501以上”五種面積區(qū)間。共一百零七頁3.4鋪位(pwi)面積比共一百零七頁3.4鋪位(pwi)面積比從以上特點看，面積區(qū)間較大的鋪位在面積比例上占有較大的比例，符合外向型社區(qū)商業(yè)的特點：輻射面較廣的業(yè)態(tài)如餐飲、美容等的比例相對其他面積區(qū)間的社區(qū)商業(yè)較高，而這些(zhxi)業(yè)態(tài)的經(jīng)營面積都較大，因此，面積區(qū)間較大的鋪位比例相對應(yīng)的較高。但是，在個數(shù)比例上，“30以下”和“3180”兩種面積區(qū)間的鋪位還是占有較大的比例，雖然其所占面積比例較低，但由于單體面積偏小

30、，在個數(shù)上有著較大的優(yōu)勢。共一百零七頁3.4鋪位(pwi)面積比 中間型社區(qū)商業(yè)的輻射力相對于外向型社區(qū)商業(yè)較弱，經(jīng)營面積較大的主力店在規(guī)模上會相對的減少，因而該面積區(qū)間中“501以上”的面積相對應(yīng)的降低，但個數(shù)比例卻有所上升(shngshng)，主要由于在缺少經(jīng)營面積較大的主力店，為保持商業(yè)的輻射面，相應(yīng)增加次主力店的數(shù)量，形成規(guī)模效應(yīng)。 共一百零七頁3.4鋪位(pwi)面積比 內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)中面積(min j)區(qū)間較大的鋪位面積(min j)比例下降較多，主要由于內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的對外輻射力較弱，一些輻射面廣且經(jīng)營面積(min j)較大的業(yè)態(tài)比例會相應(yīng)的較少。 共一百零七頁類型面積配比30以

31、下318081200201500501以上內(nèi)向型8.330.39.815.236.3中間型5.221.314.010.049.6外向型1.32.85.67.283.2類型個數(shù)配比30以下318081200201500501以上內(nèi)向型33.655.05.53.72.1中間型27.551.813.63.83.2外向型32.529.719.510.28.1三種類型商業(yè)(shngy)的鋪位個數(shù)比：三種(sn zhn)類型商業(yè)的鋪位面積比：3.4鋪位面積比共一百零七頁3.4鋪位(pwi)面積比 與業(yè)態(tài)之間的關(guān)系業(yè)態(tài)30及以下318081200201500501以上超市0.0%0.0%0.6%5.0%40

32、.4%餐飲9.9%12.7%29.7%46.7%27.7%便利店2.3%4.1%0.0%0.0%0.0%服務(wù)配套37.6%25.2%18.4%15.0%4.3%美容5.7%14.7%18.4%5.0%4.3%生活家居3.9%4.1%7.6%1.7%0.0%休閑2.9%1.5%4.4%20.0%17.0%服飾精品11.0%10.1%4.4%1.7%0.0%地產(chǎn)中介11.2%12.2%5.7%0.0%0.0%其他15.4%15.5%10.8%5.0%6.4%合計100.0%100.0%100.0%100.0%100.0%經(jīng)統(tǒng)計，23個典型社區(qū)商業(yè)各面積區(qū)間商鋪的各業(yè)態(tài)比例(bl)如下表所示：共一百

33、零七頁3.5合適鋪位(pwi)開間/進(jìn)深之比類別區(qū)間開間3m以下3m6m6m9m9m18m18m以上進(jìn)深3m以下3m6m6m9m9m15m15m18m18m以上開間區(qū)間比例3m以下13.2%3m6m51.2%6m9m26.9%9m18m4.0%18m以上4.8%合計100.0%進(jìn)深區(qū)間比例3m以下4.5%3m6m29.0%6m9m30.8%9m15m30.1%15m18m1.6%18m以上4.0%合計100.0%社區(qū)商業(yè)(shngy)的開間/進(jìn)深主要在以下幾個區(qū)間：共一百零七頁小實踐(shjin)：一個相對封閉的中型街區(qū)(ji q)街區(qū)人口約6萬人 （含小型工業(yè)區(qū)人口3萬人、其余為多層、高層住

34、宅人口及政府機(jī)構(gòu)）已有超市型百貨兩間，共約2萬平米（配套租金200元/平米）散亂配套約1萬平米餐飲約5千平米思考： 建立一個什么樣的集中式商業(yè)，租售價格為多少？共一百零七頁趁思考(sko)的時間休息一下吧！共一百零七頁一、社區(qū)(sh q)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目 錄共一百零七頁四、各種類型商家的物業(yè)條件要求 4.1各業(yè)態(tài)(y ti)品牌商家列表 4.2超市類 4.3餐飲類 4.4便利店類 4.5服務(wù)配套及服飾精品類 4.6美容美發(fā)類 4.7生活家居類

35、 4.8休閑類共一百零七頁4.1各業(yè)態(tài)品牌商家(shn ji)列表業(yè)態(tài)商家超市大型綜合超市沃爾瑪、新一佳、百佳社區(qū)標(biāo)超華潤、民潤餐飲大型餐飲湘江老廚、毛家飯店、天天漁港、醉翁亭西餐咖啡雨花西餐、上島咖啡、米蘿西餐中西式快餐麥當(dāng)勞、肯德基、嘉旺城市快餐、永和大王便利店7-11、萬店通服務(wù)配套及服飾精品服務(wù)配套一致藥店、海王藥業(yè)、柯達(dá)沖印、博恩凱音像、中國銀行、千百度花藝、三春暉書店、久美書店、一品軒、小白兔、雪莉阿姨、正章服飾精品以純、愛特愛、尤可、芬怡內(nèi)衣、貝蒂童裝、品質(zhì)生活（天工坊）、圣駿水晶、風(fēng)之谷精品美容及美發(fā)美容NB自然美、瑪莎、思妍麗、明之堡女子美容桑拿會所美發(fā)純剪一派、出發(fā)點生活家

36、居瑞信家具、儂儂家私、綠源沙發(fā)、雅蘭休閑避風(fēng)塘茶樓、清風(fēng)茶藝館、新港鴻沐浴保健中心共一百零七頁4.1各業(yè)態(tài)品牌(pn pi)商家列表共一百零七頁4.2超市(cho sh)類 綜合超市技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）10,000-20,000單層面積（）5,00010,000經(jīng)營樓層選擇（層）13結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5進(jìn)深50樓板承重（Kg/）500給排水提供市政管道供水，日供水量100噸；排水管道、隔油池、降溫池、 污水井、化糞池等供配電提供符合國家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw150kw/1000，同時提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動扶梯，貨梯兩

37、部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（）500-1,000停車位（個）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯共一百零七頁4.2超市(cho sh)類 社區(qū)標(biāo)超技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）1,000-3,000單層面積（）1,000-3,000經(jīng)營樓層選擇（層）12結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500給排水接駁到位，日供水量100噸；供配電提供商場正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw150kw/1000，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)

38、置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯共一百零七頁4.2超市(cho sh)類 便利超市技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）100-500單層面積（）100-500經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500給排水接駁到位供配電提供商場正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯共一百零七頁4.3餐飲類 大型中式(zhngsh)酒樓技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）1,000-3,000單層面積（）5001,000經(jīng)營樓層選擇（層）13結(jié)構(gòu)層高要求（m）4.5樓板承重（Kg/）500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部

39、）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯共一百零七頁4.3餐飲(cn yn)類 中西快餐店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）150-400單層面積（）100-200經(jīng)營樓層選擇（層）12結(jié)構(gòu)層高要求（m）4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯共一百零七頁4.3餐飲(cn yn)類 西式快餐店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）12單層面積（）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個機(jī)位接口電梯（

40、部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯共一百零七頁4.3餐飲(cn yn)類 西餐咖啡店技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）12單層面積（）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）4步梯（部）1-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼叟庞途?、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯餐飲業(yè)態(tài)是社區(qū)(sh q)商業(yè)中承租比較穩(wěn)定的業(yè)態(tài)，物業(yè)出租以后，調(diào)整難度及成本相對較大，因此，餐飲業(yè)態(tài)的經(jīng)營場所需要加以細(xì)致的規(guī)劃設(shè)計。共一百零七頁4.4便利店類便利店是社區(qū)(sh q)商業(yè)中較為靈活的業(yè)態(tài)，對硬件技

41、術(shù)指標(biāo)的要求主要體現(xiàn)在要有良好的展示性，合適的開間、進(jìn)深和層高等。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）50-100經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4開間（m）49進(jìn)深（m）15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修共一百零七頁技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）30200 部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4開間（m）310物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯4.5服務(wù)配套(pi to)及精品類服務(wù)配套是社區(qū)商業(yè)的基礎(chǔ)業(yè)態(tài)，有著舉足輕重的作用，主要服務(wù)于社區(qū)居民，經(jīng)營場所面積通常不大，對經(jīng)營場所的技術(shù)指標(biāo)要求不高。服飾精品雖非日

42、常購買(gumi)頻率較高的商品，但在社區(qū)商業(yè)中也發(fā)揮著重要作用，對于技術(shù)條件的要求與服務(wù)配套類商家基本相同。共一百零七頁4.6美容美發(fā)類美容SPA和美發(fā)兩者對經(jīng)營場所的技術(shù)指標(biāo)要求不盡相同，同時，美容業(yè)態(tài)對外服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對展示(zhnsh)性要求較高，其經(jīng)營的特點也決定其對供給水、排污等技術(shù)指標(biāo)有著較細(xì)致的要求。一般情況下，美容SPA的經(jīng)營樓層多在二層，而美發(fā)大部分則在一層。美容SPA類商家物業(yè)條件要求：技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（） 80-500經(jīng)營樓層選擇（層）3結(jié)構(gòu)層高要求（m）4給排水提供接口燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌冢盼鬯苤睆揭獙捨飿I(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯共一百零七頁4.6

43、美容美發(fā)類技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）80150經(jīng)營樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）4開間（m）48進(jìn)深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯美發(fā)類商家物業(yè)條件(tiojin)要求：共一百零七頁4.7生活(shnghu)家居類生活家居(jij)業(yè)態(tài)由于其所銷售的部分產(chǎn)品體積較大，對于經(jīng)營面積的要求相對較大。 技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）50-200經(jīng)營樓層選擇（層）3層高要求（m）3開間（m）3-5進(jìn)深（m）10-15物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡單裝修/毛坯可以看出，生活家居對于經(jīng)營場所的硬

44、件技術(shù)要求符合自身經(jīng)營的需要，和其他業(yè)態(tài)相比，其對大面積商鋪的需求可通過打通兩間或多間小鋪來達(dá)到，這樣在規(guī)劃設(shè)計商業(yè)建筑時可有較大的靈活性。共一百零七頁4.8休閑類休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，對于供配電、供給水、排污要求高，同時，面積的需求(xqi)也相對較大。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（）200-500經(jīng)營樓層選擇（層）23結(jié)構(gòu)層高要求（m）4給排水提供接口供配電提供接口且符合國家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼噲鲕囄?0左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯休閑業(yè)態(tài)經(jīng)營場所一般在二、三樓，對給排水、供配電、排污、停車場車位等技術(shù)指標(biāo)有一定(ydng)要求。共一百零七頁一、社區(qū)(s

45、h q)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目 錄共一百零七頁五、社區(qū)商業(yè)(shngy)特色氛圍的營造共一百零七頁五、特色(ts)氛圍的營造社區(qū)商業(yè)的開發(fā)應(yīng)該遵循“商業(yè)服從整個社區(qū)的大盤原則”，首先要考慮的就是如何更好地提升整個社區(qū)的綜合價值及居民生活素質(zhì)。其次才是社區(qū)商業(yè)自身價值的最大化。商業(yè)特色的營造也不例外，應(yīng)與住宅的文化、特色保持高度一致。假如住宅營造的是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，社區(qū)商業(yè)卻以江南園林(yunln)特色為主題，則顯得非常突兀、不協(xié)調(diào)。不但整體建筑外觀應(yīng)

46、堅持此原則，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“表面功夫”,細(xì)節(jié)也是體現(xiàn)事物本質(zhì)的重要組成部份。共一百零七頁樓盤名稱主題風(fēng)格表現(xiàn)形式萬科四季花城歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一中海陽光棕櫚園都市閑情+地中海生活情景建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一波托菲諾意大利風(fēng)情山海小鎮(zhèn)建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一桃源居世外桃源建筑外觀、線條地方代表植物景觀小品點綴與住宅風(fēng)格統(tǒng)一五、特色(ts)氛圍的營造共一百零七頁五、特色氛圍(fnwi)的營造萬科四季(sj)花城桃源居波托菲諾共一百零七頁五、特色氛圍(fnwi)的營造社區(qū)商業(yè)特色

47、營造的建議： 從整個社區(qū)的綜合價值提升的角度來看，商業(yè)服從于社區(qū)，這一點，反映在商業(yè)特色的營造上，體現(xiàn)為商業(yè)的文化、主題、特色應(yīng)該與住宅保持高度統(tǒng)一； 在建筑外觀(wigun)及線條上，除了與住宅風(fēng)格相統(tǒng)一，還應(yīng)該注意強(qiáng)調(diào)自身色彩及線條的強(qiáng)化運用，因為商業(yè)與住宅是不同區(qū)間的兩種物業(yè)，商業(yè)在外觀(wigun)的處理上更強(qiáng)調(diào)視覺的沖擊力； 景觀小品、植物及地方代表性建筑對于整個社區(qū)商業(yè)的特色營造及商業(yè)氛圍提升也有著重要作用，具體可依據(jù)自身特點進(jìn)行相應(yīng)的布置。如萬科四季花城特色主題是歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，其在假日大道商業(yè)街的整體景觀營造，包括常綠喬木、休閑座椅等均給人很強(qiáng)烈的歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情感受。唯有做到大到建

48、筑外墻，小到一草一木，均渾然一體，各具特點而又圍繞同一主題，整個社區(qū)商業(yè)才能夠給人很鮮明的特點，形成項目自身的差異化優(yōu)勢； 除了以上幾點，定期或不定期地舉辦一些與主題相關(guān)的活動也很有幫助，目前來說，較少有社區(qū)商業(yè)采取這樣的形式，原因是處于剛起步階段，運作模式尚不成熟。這種較為靈活的方式不但可鞏固社區(qū)商業(yè)特色，使之在業(yè)主/消費者心中留下深刻印象，而且也是與業(yè)主/消費者拉近距離，可以從一個側(cè)面體現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的貼心服務(wù)，營造活潑、親切的商業(yè)氛圍。共一百零七頁一、社區(qū)商業(yè)概述(i sh)二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管

49、理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目 錄共一百零七頁六、社區(qū)(sh q)商業(yè)的物業(yè)管理共一百零七頁六、社區(qū)(sh q)商業(yè)的物業(yè)管理 由于社區(qū)商業(yè)在我國剛處于起步階段，運作模式還不成熟，概括來講，目前社區(qū)商業(yè)的物業(yè)(w y)主要表現(xiàn)以下幾種： 無任何物業(yè)管理，任其自生自滅； 社區(qū)商業(yè)部分與住宅部分共享同一物業(yè)管理； 若大型的外向型社區(qū)商業(yè)，則會成立專門的物業(yè)管理公 司，以確保日后的長期經(jīng)營。共一百零七頁六、社區(qū)(sh q)商業(yè)的物業(yè)管理 一般來講，社區(qū)商業(yè)的物業(yè)管理相比于城市型購物中心的管理，其區(qū)別主要體現(xiàn)在硬件設(shè)施的配備和運營要求兩方面。A、硬件設(shè)施方面，社區(qū)商業(yè)配置水平較低，包含較

50、多獨立鋪 位，冷氣、電梯等相應(yīng)設(shè)施配置數(shù)量較少。B、社區(qū)商業(yè)強(qiáng)調(diào)“街坊生意”，多為長期經(jīng)營，內(nèi)容相對較少， 百貨類（即廣義上的服飾精品大類）商戶數(shù)量少，統(tǒng)一收銀 的情況(qngkung)極少，獨立經(jīng)營的意識較強(qiáng)。但是搞風(fēng)險的能力也較 強(qiáng)，其運營中的企劃推廣多針對周邊區(qū)域的“街坊”消費群。共一百零七頁一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造(yngzo)六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目 錄共一百零七頁七、社區(qū)商業(yè)(shngy)的營銷模式 7.1 主要招商策略 7.2 銷售策略 7.3 主要推

51、廣策略共一百零七頁7.1主要招商(zho shn)策略總體思路：以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。主力店及次主力店的主要代表：生活超市中西(zhngx)連鎖快餐中餐特色酒樓美容SPA、休閑足浴品牌商家品牌24小時便利店等共一百零七頁7.2銷售策略 目前商業(yè)市場有四種操作策略(cl)，根據(jù)不同的操作策略(cl)，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同。純 銷 售帶租約(zyu)銷售短期返租銷售長期返租銷售一般為三年返租一般為十年返租共一百零七頁7.2銷售策略 純銷售(xioshu)模式優(yōu)勢(yush)： 發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項目整體資金壓力，無需承擔(dān)返 租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費； 將

52、商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。劣勢：產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象； 對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時間較長； 若經(jīng)營不好，對于項目整體形象有一定影響。適用： 商業(yè)銷售競爭不激烈導(dǎo)致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解； 純街鋪銷售； 商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。共一百零七頁優(yōu)勢(yush)：通過招商保證前期(qinq)商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢：鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大，售價與租金之間產(chǎn)生的收益回報低難以達(dá)到投資者期

53、望；中、長期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用：商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長期經(jīng)營保證，獲取長期穩(wěn)定收益回報；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。7.2銷售策略 帶租約銷售共一百零七頁優(yōu)勢(yush)：前期由發(fā)展商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證(bozhng)整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅守前幾年守業(yè)期，既能堅定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。劣勢：承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼；返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營管理要求較高；因返租而產(chǎn)生相

54、應(yīng)的返租法律風(fēng)險。7.2銷售策略 短期返租銷售（三年）共一百零七頁7.2銷售策略 長期(chngq)返租銷售（十年）優(yōu)勢(yush)：前期由發(fā)展商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；給投資者堅定信心。返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項目銷售速度。如果項目經(jīng)營管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報。劣勢：承擔(dān)十年的返租補(bǔ)貼；如后期經(jīng)營管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長，壓力越大。因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險。共一百零七頁長期返租與短期返租的比較(bjio)分析從銷售角度看，短期返租與長期返租都會使得銷售速度加快，兩者不會對銷售成果產(chǎn)生非常大的區(qū)別。從風(fēng)險角

55、度看，短期返租相對于長期返租，后期返租壓力小，后期風(fēng)險非常?。煌瑫r也更能趨向(qxing)政府相關(guān)政策，避免政策風(fēng)險。7.2銷售策略共一百零七頁7.3 主要(zhyo)推廣策略1.著重強(qiáng)調(diào)項目的重要賣點；2.媒體策略:媒體策略是招商工作中重要的環(huán)節(jié)，也是推廣策略的核心部分，應(yīng)該結(jié)合項目的整體招商進(jìn)度、重大事件的時間節(jié)點加以推廣。3.媒體組合：造勢：從項目外包裝開始(kish)，招商處包裝配合，加大戶外廣告投放，如路旗、路牌、樓體包裝等，報紙、電臺、電視均配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動。引爆：即公開招商及后一至二周，全面媒體鋪開，網(wǎng)站、增加各酒店及高檔場所信息傳遞；DM直郵單頁、短信、戶外

56、展點設(shè)立、報紙、電臺、電視均配合到位，公交車體、公交站牌全面啟動。 共一百零七頁一、社區(qū)商業(yè)概述二、社區(qū)商業(yè)的定位(dngwi)策劃三、社區(qū)商業(yè)的分布特點四、各種類型商家的物業(yè)條件要求五、社區(qū)商業(yè)特色氛圍的營造六、社區(qū)商業(yè)物業(yè)管理七、社區(qū)商業(yè)的營銷模式八、香港商業(yè)的借鑒目 錄共一百零七頁八、香港商業(yè)的借鑒 8.1選址、商圈分析 8.2人流動線規(guī)劃 8.3招商及商戶組合策略 8.4空間與環(huán)境設(shè)計特點 8.5經(jīng)營(jngyng)管理特點共一百零七頁香港社區(qū)型購物中心(u w zhn xn)三大代表作A、黃埔新天地香港最具代表性的社區(qū)型購物中心，以JUSCO作為主力店，成為整體的核心；蔡瀾美食坊作為

57、次主力店，以數(shù)量眾多(zhngdu)的社區(qū)配店作為主要構(gòu)成，成為獨具餐飲特色的主題商業(yè)區(qū)。共一百零七頁B、青衣(qngy)城 香港最具代表性的社區(qū)主題(zht)商場，位于香港葵涌的青衣島，作為最具情景特色的購物中心，是香港地鐵公司管理商場的代表作。耗費巨資營造的“航?！薄昂Ｑ蟆敝黝}(zht)，海洋生物、海員、海盜、海船等構(gòu)成了一幅異國風(fēng)情的美麗畫卷。共一百零七頁C、杏花(xn hu)新城 作為九十年代較具代表性、實驗性的社區(qū)商業(yè)典范，杏花新城的推出開創(chuàng)了一個(y )情景商業(yè)的新時代。其“杏花村”的東方韻味與歐式裝飾、情景街區(qū)互相融合，帶來一種全新的體驗，可以說是香港商業(yè)發(fā)展的里程碑之一。共一百零七頁8.1選址(xun zh)、商圈分析 香港購物中心必須符合商業(yè)用地選址的一般區(qū)位原則： 最短時間原則，即應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便的區(qū)位； 易達(dá)性原則，易達(dá)性取決于交通和道路狀況； 聚集原則，集客能力強(qiáng)的地方； 接近購買力原則，維持商業(yè)項目(xingm)存在的最低服務(wù)人口數(shù)量 稱為人口門檻。 商圈分析的三個重點為：人口特點及購買力分析、經(jīng)濟(jì)基 礎(chǔ)特點、競爭狀況與市場飽和度；