南昌市房地產(chǎn)市場調(diào)查研究資料全

1、WORD29/29市房地產(chǎn)市場調(diào)研資料項(xiàng)目市場篇第一部分 城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境中部的第二世界一、城市概況1、四縣五區(qū)人口眾多是省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育、文化、交通中心。國土面積為7402平方公里，其中市區(qū)面積617平方公里，現(xiàn)轄東湖、西湖、青云譜、灣里、青山湖區(qū)5區(qū)，、新建、進(jìn)賢、安義4縣。2005年末總?cè)丝?50萬人，市區(qū)人口占210萬。屬全國百萬以上人口的特大城市之一。2、便捷的交通環(huán)境近年來，改建和新建的大型橋梁有八一大橋、贛江大橋等40余座，其中水上橋梁20座。作為京九線中段最大的中心城市和綜合型交通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢非常突出。105、316、320等三條國道交匯于此，浙贛線與京九線在

2、形成鋼鐵十字架，使成為中國鐵路的重要樞紐。公路交通里程達(dá)2847.33公里，汽車站27個(gè)，貨運(yùn)配載市場3個(gè)，立式碼頭25個(gè)，泊位67個(gè)，港口年吞吐能力在800萬噸。省際航空可飛往、等 30 多個(gè)城市；省航空有到、航線。道路運(yùn)輸面向全國各地，水路運(yùn)輸通達(dá)長江沿岸，遠(yuǎn)洋運(yùn)輸通達(dá)日等國與港臺(tái)地區(qū)，一個(gè)以為中心，以公路為主骨架，以水路為主通道，以港站為主樞紐，干支銜接、水陸相聯(lián)、鐵路、公路、水路、民航為一體的交通網(wǎng)絡(luò)基本形成，較好的適應(yīng)了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要。二、人文景觀1、歷史悠久的古城是歷史悠久的江南古城，有著深厚文化底蘊(yùn)。是富有光榮革命傳統(tǒng)的英雄城。西漢建城時(shí)始稱灌嬰城，為豫章郡地，后定名，為歷

3、代封建王朝的州、郡所在地。民國初年，廢州府，劃為四道，屬豫章道。民國15年（1926）北伐軍駐后，正式設(shè)市。，是唐初王勃在滕王閣序中所盛贊的“物華天寶，人杰地靈”之地，以“八一”起義獲得了特有的歷史榮譽(yù)，以英雄城彪炳于史冊?！帮w閣流丹，下臨無地”，雄踞贛江之側(cè)，被譽(yù)為三大名樓之一的HYPERLINK :/ sogou /sogoupedia?query=滕王閣 t _blank滕王閣沉韻厚重，流芳百世，為后人所無限瞻仰。此外，中共紅色革命也是從這打響了武裝反抗的第一槍，造就了市“英雄城”的美名，八一起義紀(jì)念館市中心一柱獨(dú)擎。另外，還有西山HYPERLINK :/ sogou /sogouped

4、ia?query=萬壽宮 t _blank萬壽宮、八大山人紀(jì)念館、百花洲、佑民寺等十余處名勝古跡，是中外游客旅游觀光的絕佳選處。一城景色半城湖，湖光水影映洪城。一直以來，就有親水的美譽(yù)。市的水域面積高達(dá)28%，2005年市的空氣質(zhì)量排名，在省會(huì)城市中名列第八。2、鐘靈毓秀，人杰地靈春秋戰(zhàn)國時(shí)期，孔丘弟子譫臺(tái)滅明（字子羽）“南游至江”，攜門徒300游學(xué)豫章后，中原文化開始傳入。時(shí)，毛筆、硯石等文化用品相繼問世，推動(dòng)了文化的傳播和發(fā)展。漢文帝時(shí)倡導(dǎo)“賢良方正”文學(xué)，開始出現(xiàn)了崇尚文學(xué)和科舉成才之風(fēng)，出現(xiàn)了徐孺子這樣漢代文化的代表人物。晉代，在講學(xué)或設(shè)館執(zhí)教的有唐檀、聶友、恒伊、雷次宗和郭璞、王羲之

5、、淵明等一代名流。旌陽縣令許遜辭官歸里后，偕郭璞選山，建立道觀，道教文化開始興起，道教圣地開始奠基。唐代始建滕王閣、孺子亭、繩金塔，唐宋八大家中曾鞏、王安石、黃庭堅(jiān)等先后在逗留。歷代許多名人文士來出仕、隱居、開館執(zhí)教，游賞會(huì)文如譫臺(tái)滅明、梅福、襯蕃、殷羨、莊、王勃、九齡、孟浩然、白居易、戴叔倫、施肩吾、杜牧、紳、愈、歐陽修、轍、朱熹、辛棄疾、陸游、萬里、文天祥、虞集、唐寅、王守仁、曾綮、湯顯祖、宋應(yīng)星等，均在留下了不少傳誦千古的佳話軼事與大量的不朽詩文。二千多年來的歷史文化積淀，在古時(shí)就形成了西山積翠、南浦飛云、徐亭煙柳、滕閣秋風(fēng)、鐵柱仙蹤、洪崖丹井、章江曉渡、龍沙夕照、東湖夜月、圃春蔬等豫章

6、十景?，F(xiàn)今一大批革命舊址亦已修繕開放，更為江南古城增添了新的光彩。三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體形勢自2001年以來，新領(lǐng)導(dǎo)層確立“工業(yè)化、大開放”的主戰(zhàn)略，以“三個(gè)基地和一個(gè)后花園”為具體路徑，以“實(shí)現(xiàn)在中部地區(qū)崛起”為目標(biāo)，氣勢不凡地創(chuàng)造了被譽(yù)為“現(xiàn)象”的業(yè)績。2001年與2002年兩年，國生產(chǎn)總值年均增長9.6%，居中部第一；固定資產(chǎn)投資、利用外資增幅居全國第一；世界500強(qiáng)已有17家進(jìn)入。2、市2005年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)（1）國生產(chǎn)總值（GDP）與三大產(chǎn)業(yè)的比例市國生產(chǎn)總值（GDP）近五年來呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的態(tài)勢：市三大產(chǎn)業(yè)的比例以第二產(chǎn)業(yè)工業(yè)為首，但第三產(chǎn)業(yè)中商業(yè)等正在積極發(fā)展：（2）財(cái)政

7、收入市財(cái)政收入15年來增長極其迅速，2005年的財(cái)政收入是1990年的22.63倍。3、商業(yè)發(fā)展初顯繁榮繁華（1）不斷增長的社會(huì)消費(fèi)品零售總額（2）蓬勃發(fā)展的商品交易市場市的商品交易市場包括消費(fèi)品市場和生產(chǎn)資料市場，近年來得到迅速發(fā)展，2005年市商品交易市場成交總額達(dá)到254.52億元，其中洪城大市場等億元以上市場成交額達(dá)到189.37億元。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與發(fā)展方向城市化的發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)鏈，需要造血功能，其根本動(dòng)力應(yīng)在于工業(yè)化，工業(yè)化是城市化的發(fā)動(dòng)機(jī)。市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布合理，工業(yè)門類齊全，現(xiàn)已形成了機(jī)械、紡織、輕工、電子、化工、建材、冶金、電力、航空、醫(yī)藥、食品等35個(gè)行業(yè)、141個(gè)門類、30000

8、多個(gè)企業(yè)、50萬產(chǎn)業(yè)大軍的工業(yè)體系?？平淌聵I(yè)發(fā)達(dá)，擁有科研和技術(shù)開發(fā)機(jī)構(gòu)136家。此外，園區(qū)的建設(shè)也日益蓬勃。市目前有市級(jí)以上開發(fā)區(qū)11個(gè)，其中國家級(jí)開發(fā)區(qū)有2個(gè)-高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。省級(jí)開發(fā)區(qū)有4個(gè)，市級(jí)開發(fā)區(qū)有5個(gè)。早在2003年，國家火炬計(jì)劃軟件產(chǎn)業(yè)基地-金廬軟件園區(qū)工程就落戶，擬將其建成區(qū)域性的軟件產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心和全國性的軟件產(chǎn)品生產(chǎn)和出口基地。2004年5月份科技部又批準(zhǔn)在市建立國家半導(dǎo)體照明工程產(chǎn)業(yè)化基地，使市繼國家火炬計(jì)劃軟件產(chǎn)業(yè)基地金廬軟件園之后再添“國字號(hào)”產(chǎn)業(yè)基地。這一“國字號(hào)”基地的成功落戶，為市的產(chǎn)業(yè)輻射和形成新的支柱產(chǎn)業(yè)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。3、市民消費(fèi)環(huán)境

9、與能力消費(fèi)環(huán)節(jié)與經(jīng)濟(jì)收入、商業(yè)格局、市場氛圍、觀念引導(dǎo)等一系列因素是密不可分的。從近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢來看，不管是從經(jīng)濟(jì)總量還是從增長速度方面，都呈現(xiàn)出良性發(fā)展的趨勢。特別是今年GDP突破千億，達(dá)到1008億元，無疑更是振奮人心。市人民生活水平不斷提高，我們可從三個(gè)方面來觀察：（1）城鎮(zhèn)居民可支配收入市城鎮(zhèn)居民可支配收入15年來增長極其迅速，2005年是1990年的16.12倍。（2）農(nóng)村人均純收入市15年來農(nóng)村人均純收入增長非?？?，2005年是1990年的 5.38倍。（3）居民可支配收入市城鎮(zhèn)居民可支配收入10多年來增長極其迅速，2005年是1990年的19.4倍。在商業(yè)布局上，市知名的現(xiàn)

10、有沃爾瑪廣場、HYPERLINK :/ sogou /sogoupedia?query=萬達(dá)購物廣場 t _blank萬達(dá)購物廣場以與本地的麗華購物廣場和洪客隆廣場等少數(shù)幾家，其中沃爾瑪和萬達(dá)進(jìn)駐的時(shí)間都只有一兩年，且都集中在市中心八一廣場地塊。市現(xiàn)有五星級(jí)酒店共兩家，為賓館和凱萊大酒店。此外還有像五湖大酒店等四星級(jí)酒店。四、城市發(fā)展戰(zhàn)略分析 市班挺北VS省班東進(jìn)城市總體規(guī)劃解讀遠(yuǎn)期規(guī)劃：從市規(guī)劃委員通過的市2003年2020年城市總體規(guī)劃可以看到，到2020年，城市實(shí)際居住人口將達(dá)到350萬，城市建設(shè)用地從2002年的165平方公里擴(kuò)大到350平方公里；集中形成“一江兩岸、一核五區(qū)、沿著贛江

11、、兩頭延伸、多點(diǎn)多組團(tuán)推進(jìn)”（含一個(gè)中心城，五個(gè)外圍城市組團(tuán)）的格局部署?？傮w說來，從區(qū)域分布來看，市發(fā)展呈南-西北走向的弧形發(fā)展趨勢，贛江北岸的昌北成為擴(kuò)的方向。市委、市政府、市人大、市政協(xié)幾套班子遷至昌北紅谷灘后，紅谷灘成為市的新中心，大體上2005年紅谷灘就要投入近60億人民幣。為把的框架做好，市委市政府正在籌劃環(huán)的高速公路，使大昌北形成一個(gè)150平方公里的新城區(qū)。透析目前的發(fā)展規(guī)劃，結(jié)合市的城市區(qū)域特點(diǎn)，有著規(guī)劃的合理性。首先，由于贛江的穿市而過，老城區(qū)的擴(kuò)無疑首當(dāng)其沖，向正北，是贛江兩大分支，是一條絕路，而昌北-紅谷灘其區(qū)位優(yōu)勢（指大交通）明顯，上，下、東到、和都很方便。其次朝向東南

12、的幾大園區(qū)阻止了城區(qū)向東南推進(jìn)的可能，而昌北不存在著這方面的限制。綜合評(píng)研：市作為陸的一個(gè)中部省會(huì)城市，首先是有著一定的文化底蘊(yùn)，對(duì)于廣大市民來說，HYPERLINK :/ sogou /sogoupedia?query=滕王閣 t _blank滕王閣的巍然屹立、英雄城的美譽(yù)一直以來就是他們心中不倒的豐碑、不滅的信仰。其次，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定增長也使這座城市的面貌近些年來發(fā)生著日新月異的變化。無庸置疑，一個(gè)成功的企業(yè)品牌必有一個(gè)鶴立于市場的核心競爭力，一個(gè)城市也一樣。那么的核心競爭力是什么？即工業(yè)化。而工業(yè)化必要求城市化同步進(jìn)行。城市化的擴(kuò)需要房地產(chǎn)作為支撐，對(duì)于地產(chǎn)業(yè)來說，則無異于歷史性的發(fā)展機(jī)

13、遇。再次，解構(gòu)市消費(fèi)能力，進(jìn)行地域橫向比較，我們可以發(fā)覺并不是很強(qiáng)，這是與作為陸城市的本身經(jīng)濟(jì)基數(shù)小是相呼應(yīng)的。但從市本身作為省會(huì)城市的特點(diǎn)來看，其所具有的開放格局讓它對(duì)消費(fèi)市場的接受還是持很大的包容性的。第二部分 城市地產(chǎn)環(huán)境一、房地產(chǎn)總體現(xiàn)狀 需求、供給穩(wěn)步增長自2004年以來，市根據(jù)國家宏觀調(diào)控政策，堅(jiān)持“壟斷一級(jí)市場，調(diào)控二級(jí)市場，激活三級(jí)市場，全面繁榮房地產(chǎn)市場”的指導(dǎo)思想，使全市房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)、健康、有序的發(fā)展態(tài)勢。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了的支柱產(chǎn)業(yè)之一，據(jù)悉，市房地產(chǎn)2005年完成投資110.12億元，房地產(chǎn)投資占全省房地產(chǎn)投資的35.08%，比去年增長42%，占全市固定資產(chǎn)投資

14、的比重達(dá)21%，占全市GDP的比重11.1%，與上年持平。2005年市房地產(chǎn)開發(fā)交易情況匯總表（一） 項(xiàng)目 容 數(shù)據(jù) 同比增長（%） 開發(fā) 投資情況投資額（億元） 11029.3其中：住宅投資額（億元） 8246.1商品房施工情況施工總面積（萬m2) 117910.4其中：住宅施工面積（萬m2) 92216.4新開工面積（萬m2) 52037.2其中：住宅新開工（萬m2) 40747.3商品房竣工情況竣工總面積（萬m2) 41358.6其中：住宅竣工面積（萬m2) 33960.6商品房交易情況交易總面積（萬m2) 4105.6其中：市區(qū)交易面積（萬m2) 2821.8交易總金額（億元） 111

15、16.3其中：市區(qū)交易金額（億元） 8711.8商品住宅交易套數(shù)（套） 3235217.5其中：市區(qū)交易套數(shù)（套） 2234815.6商品住宅交易面積（萬/m2） 3809.3其中：市區(qū)交易面積（萬/m2） 2595.7商品住宅交易金額（億元） 9824.1其中：市區(qū)交易金額（億元） 7719.82005年市房地產(chǎn)開發(fā)交易情況匯總表（二）項(xiàng)目 容 數(shù)據(jù) 同比增長（%） 商品房交易價(jià)格情況商品房預(yù)銷售均價(jià)（元/m2） 270710.2其中：市區(qū)商品房預(yù)銷售均價(jià)（元/m2） 30859.9商品住宅預(yù)銷售均價(jià)（元/m2） 256713.6其中：市區(qū)商品住宅預(yù)銷售均價(jià)（元/m2） 295913.3商品

16、房空置情況商品房空置面積（萬m2) 2349.8其中：住宅（萬m2) 1574.7存量房交易情況交易件數(shù)（件） 2510015.4其中：市區(qū)（件） 1986615.6交易面積（萬m2) 25216.9其中：市區(qū)交易面積（萬m2) 19119.4交易金額（億元） 3622.7其中：市區(qū)交易金額（億元） 2917.8存量住房交易套數(shù)（套） 2327714.4其中：市區(qū)交易套數(shù)（套） 1850613.2存量住房交易面積（萬/m2） 20011.2其中：市區(qū)交易面積（萬m2） 14612.6存量住房交易金額（億元） 2518.2其中：市區(qū)交易金額（億元） 2116.3小結(jié)：整個(gè)房地產(chǎn)現(xiàn)狀與其經(jīng)濟(jì)體量是

17、相關(guān)的，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，供給與需求將是穩(wěn)步增長，不會(huì)大起大落。二、住宅市場特點(diǎn)起步晚，起點(diǎn)低，發(fā)展快 1997年，全國開始實(shí)施貨幣分房制度，全國房地產(chǎn)快速發(fā)展，也迎來了一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)小高潮。2000年實(shí)施“十五計(jì)劃”期間，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展階段。2005年，房屋建筑施工面積1179萬平方米，比上年增長10.4%，房屋建筑竣工面積為413萬平方米，比上年增長58.6%。房地產(chǎn)市場細(xì)分不明顯房地產(chǎn)市場尚處于地產(chǎn)發(fā)展的中期，市場上現(xiàn)有的產(chǎn)品對(duì)消費(fèi)者的細(xì)分定位不明顯。尚未出現(xiàn)真正的富人樓盤。多以混合型的住宅社區(qū)為主，樓盤囊括了高中低三種層次的建筑形態(tài)，目標(biāo)客戶群幾乎囊括大部分購房者。居住需求高于投

18、資需求從市調(diào)走訪的情況分析得出，在售住宅樓盤的居住需求遠(yuǎn)高于投資需求，大部分樓盤的購買對(duì)象為市區(qū)或近郊居民，只有少量為江浙投資者購房。住宅市場的投資正處于起步階段。開始引入外地先進(jìn)開發(fā)理念世紀(jì)風(fēng)情是首個(gè)地引入“星河灣”建筑模式的樓盤，萬達(dá)星城則是萬達(dá)集團(tuán)在的首個(gè)項(xiàng)目，第四期將推出節(jié)能型的住宅。公寓催生隨著住宅的發(fā)展，市場上開始出現(xiàn)公寓，但多假公寓之名，實(shí)為住宅，公寓配套和物業(yè)管理也不是真正的公寓標(biāo)準(zhǔn)。這一現(xiàn)象反映了房地產(chǎn)市場投資的投機(jī)性，同時(shí)也客觀反映了市民生活理念開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，開始追求良好的居住環(huán)境和更高的生活品位。是本項(xiàng)目切入市場的契機(jī)。三、商業(yè)地產(chǎn)分析1、商業(yè)現(xiàn)狀分析A、多種業(yè)態(tài)同步發(fā)展

19、，躍進(jìn)式進(jìn)入現(xiàn)代商業(yè)。傳統(tǒng)百貨業(yè)持續(xù)發(fā)展。百貨大樓、洪城大廈以與新開業(yè)的百意百貨、大洋百貨等百貨大樓依然是消費(fèi)者購物經(jīng)常選擇的場所。超市賣場積極開展“圈地運(yùn)動(dòng)”本地大商場附屬超市如積極發(fā)展本地連鎖，如洪客隆在已有8家連鎖超市賣場，華聯(lián)、華聯(lián)、農(nóng)工商等外地超市賣場在也積極開展圈地開店。目前，華聯(lián)已進(jìn)入零售商業(yè)前5強(qiáng)。先進(jìn)業(yè)態(tài)的進(jìn)入，為商業(yè)的發(fā)展，為改變市民的生活方式，起了積極的推動(dòng)作用。品牌專賣店星羅棋布品牌專賣店的發(fā)展已進(jìn)入比較成熟的階段，其特征是：各類品牌基本齊全。如服裝中的西服、休閑服、運(yùn)動(dòng)服、各類女裝、青少年裝，家電中的各類品牌，婚紗攝影的各類店鋪應(yīng)有盡有。品牌店比較集中。如服裝集中在路

20、系馬樁路和勝利路步行街一帶，黃金珠寶集中勝利路步行街，家電集中在各大家電市場。餐飲業(yè)興旺發(fā)達(dá)與全國各大城市模仿，也是一個(gè)食文化相當(dāng)發(fā)達(dá)的城市，餐飲業(yè)相當(dāng)發(fā)達(dá)，其主要特征是：形成了多條專業(yè)餐飲街。如西湖區(qū)的孺子路餐飲街、船山路餐飲街，青山湖區(qū)的路餐飲街等。裝潢頗具地方特色。灶王爺、古漢風(fēng)、食王府等店鋪的取名與裝潢都頗具特色，體現(xiàn)了的飲食文化。B、外商投資大步走來超市業(yè)態(tài)與外來商業(yè)已積極進(jìn)入，并進(jìn)入前五強(qiáng)。如外地的萬達(dá)購物廣場、百意百貨、好又多、華聯(lián)、華聯(lián)超市、農(nóng)工商超市均已在開設(shè)大中型超市與賣場。大型國有和集體零售商店基本不復(fù)存在，取而代之的是改制后的股份，如百貨大樓、洪城大廈股份等。外資商企看

21、好，并積極進(jìn)入。已進(jìn)入的外國與港澳臺(tái)投資的零售企業(yè)有大洋百貨、沃爾瑪、麥德龍等，還有諸多國際零售業(yè)有意進(jìn)入開店，如法國歐尚超市、百安居建材連鎖超市等。C、“城大商場，城外大市場”的格局城主要有百貨大樓、百意百貨、太平洋購物廣場、洪城大廈、新洪客隆、華聯(lián)()綜合超市等大型零售商場，城外有洪城大市場、裝璜建材大市場、農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場等大型批發(fā)市場。著名的洪城大市場是全國九大日用品中心批發(fā)市場之一。D、老城區(qū)為核心的商業(yè)中心由于地處中部，商業(yè)與沿海城市商業(yè)發(fā)達(dá)的狀況還存在一定差距。在商業(yè)布局上的差距表現(xiàn)在商業(yè)中心還集中在老城區(qū)的主要街道上。如路、八一大道、路、勝利路步行街等。其主要原因是：房地產(chǎn)發(fā)

22、展后，周邊各區(qū)的商業(yè)布局、商業(yè)建設(shè)沒有跟上。城市商業(yè)發(fā)展的起步階段，必須集中力量迎合消費(fèi)購物習(xí)慣發(fā)展建設(shè)市中心傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。E、商業(yè)有較強(qiáng)的購買力支撐，發(fā)展前景看好（1）總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，為提高購買力奠定了基礎(chǔ)。（2）市進(jìn)入現(xiàn)代城市的發(fā)展階段，人口不斷增長，消費(fèi)人口趨向優(yōu)化。現(xiàn)代化的標(biāo)志之一是城市人口不斷增長的向心力趨勢。市人口的不斷發(fā)展充分證明了這一點(diǎn)。市中心人口目前210萬，按照規(guī)劃2010年要達(dá)到260300萬。消費(fèi)人口有優(yōu)化發(fā)展的趨勢：外商與外省市投資商不斷進(jìn)入，周邊中小城市與市郊富起來的農(nóng)民進(jìn)城購房。（3）超市賣場的引進(jìn)改變了市民的消費(fèi)習(xí)慣，并促進(jìn)購買力的提高。市民副食品消費(fèi)部分已

23、從菜場轉(zhuǎn)向超市商品的購買。市民對(duì)冷凍食品的開始接受促進(jìn)了購買力的提高。市民對(duì)休閑食品的需求開始增長。（4）旅游休閑活動(dòng)的增加，大大提高了市民的生活質(zhì)量。餐飲業(yè)本身富有特色，對(duì)市民與旅游者的吸引力將不斷增強(qiáng)。購物中心的出現(xiàn)，集吃穿玩樂于一體的場所將進(jìn)一步推動(dòng)和促進(jìn)市民的消費(fèi)，并提高市民的生活質(zhì)量。2、各主要商業(yè)區(qū)域分析A、路商業(yè)街路全長2016米，東起八一大道，西至撫河中路，1928年將原席公祠、石公祠街、百花洲街、府學(xué)東街等10條路街合并而成。沿路兩側(cè)商店林立，且有八一起義紀(jì)念館、市少年宮與多家電影院。路段主要特點(diǎn)是：世界服飾品牌的主要集中地。貫通東西，把幾個(gè)商業(yè)中心串連起來。休閑環(huán)境良好，中

24、段系馬樁路有東湖百花洲以供休憩。B、勝利路商業(yè)步行街勝利路步行街南起路口，北至疊山路口，全長960余米。步行街北面疊山路口至陽明路口的地段為特色餐飲一條街。該地區(qū)的特點(diǎn)：以中檔時(shí)尚潮流品牌專賣店為主。步行街北段人流量高于南段人流量。不能滿足消費(fèi)者的全方位購物需求，休閑、娛樂、文化性消費(fèi)服務(wù)功能欠缺。C、八一大道與八一廣場八一大道長2969米，寬5060米，南起福山街心花園，北至青山南路。目前人流量最稠密，可作為第一階段商業(yè)中心建設(shè)的是疊山路、西路口至松柏路長途汽車站，沿途有賓館、新洪客隆商場、財(cái)富廣場、萬達(dá)購物廣場、百貨大樓、家電商場、電信大樓等。八一大道正東面即的標(biāo)志八一廣場。該地區(qū)的主要特

25、點(diǎn)是：大型商場集中，沿途洪客隆、百貨大樓、家電市場等均為大型商場、專賣店等小型商業(yè)店鋪較少。交通極其便捷，火車站、長途汽車站距離都很近，吸引了大量外來客流。人流量極其集中。一是因?yàn)榘儇洿髽?、新洪客隆、家電市場等購物人群，二是八一廣場的觀光休閑人群，三是八一廣場各類活動(dòng)吸引的人群。四、 寫字樓市場分析1、房地產(chǎn)寫字樓市場發(fā)展歷程時(shí)間代表寫字樓特點(diǎn)第一代1993年華財(cái)大廈并非真正商務(wù)樓，只是一些外地公司與本地私營公司，租借賓館與招待所來辦公，公司設(shè)在賓館、招待所的某一套房間。第二代1996年國際大廈、三星大廈這一代商務(wù)樓并非真正的商業(yè)樓，他們往往由多種形式組成，溶住宅、商鋪、寫字樓一體，而且宜住也

26、可辦公，比較靈活。第三代2001年HYPERLINK :/ sogou /sogoupedia?query=財(cái)富廣場 t _blank財(cái)富廣場、地王廣場、東暉6號(hào)SOHOHYPERLINK :/ sogou /sogoupedia?query=商務(wù)公寓 t _blank商務(wù)公寓、華龍國際大廈一流的硬件，良好的軟件配置與物業(yè)管理2、市寫字樓市場特點(diǎn)體量小，標(biāo)準(zhǔn)低分布零散的寫字樓市場已經(jīng)歷了兩代，目前正在向第三代發(fā)展。第三代寫字樓大多位處城市商圈中財(cái)富廣場座擁八一廣場成熟商圈。地王廣場所在的路商圈。國貿(mào)廣場是個(gè)組團(tuán)式高層建筑群，分商務(wù)、公寓、酒店三大區(qū)，既獨(dú)立又互為一體，能滿足生活、事業(yè)、休閑的全

27、面需求，自成為城市的商務(wù)中心。世貿(mào)中心則是未來紅谷灘商圈。物業(yè)管理水平落后車位不足導(dǎo)致停車不便。寫字樓硬件設(shè)施老化，電梯太慢，太小。租金價(jià)格不升反降3、房地產(chǎn)寫字樓市場現(xiàn)狀開發(fā)現(xiàn)狀2005年上半年寫字樓完成房屋建筑施工面積1861.9萬平方米，同比增長39.1%。其中新開工面積559.3萬平方米，下降15.2%；房屋建筑竣工面積260.9萬平方米，增長24.8%。其中辦公用房18.9萬平方米。物業(yè)類型：目前市以第二代寫字樓為主，這一代商務(wù)樓并非真正的商業(yè)樓，他們往往由多種形式組成，溶住宅、商鋪、寫字樓一體，宜住也可辦公，比較靈活，如三星大廈等。銷售模式：開發(fā)商主要是靠產(chǎn)權(quán)出售獲取短期的投資回報(bào)

28、，并沒有長期以出租物業(yè)的長期投資模式。營銷模式：并沒有深入的市場細(xì)分，其產(chǎn)品定位模糊，產(chǎn)品針對(duì)性不強(qiáng)，只停留在空洞的概念階段。寫字樓出租率：寫字樓出租率較高，平均在80%左右的出租率。售價(jià)：從華龍國際和市貿(mào)中心等在銷項(xiàng)目中分析，市目前寫字樓市場銷售價(jià)從5000到7000元，售價(jià)較低。投資回報(bào)率投資回報(bào)率較高，以華龍國際5800元的銷售均價(jià)計(jì)，在此地段，月平均每平方租金在3540左右，投資回報(bào)率約10%。項(xiàng)目所在區(qū)域項(xiàng)目較為集中，大都集中在八一大道附近，但近年來也有向市別的區(qū)域發(fā)展的趨勢。租金水平市主要寫字樓出租情況：項(xiàng)目名稱國際大廈財(cái)富廣場地王廣場國貿(mào)廣場三星大廈華財(cái)大廈項(xiàng)目位置西路八一大道路

29、洪城路站前西路撫河路項(xiàng)目性質(zhì)寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓月租金60-70（元/）30-40（元/）30-35（元/）20-35（元/）20-30（元/）28（元/）物業(yè)費(fèi)含3.5（元/）3.8（元/）1.2-1.6（元/）含含出租率75%70%30%以上50%左右80%85%目前市寫字樓租金根據(jù)地段和寫字樓自身素質(zhì)可分為三類。價(jià)位區(qū)位寫字樓素質(zhì)3560元/平方八一大道路口至壇子口路段的寫字樓，物業(yè)管理良好，配套設(shè)施完善，周邊商業(yè)環(huán)境成熟，交通條件優(yōu)越。3040元/平方老城區(qū)、沿江路、洲等區(qū)域物業(yè)管理一般，配套設(shè)施較完善，周邊商業(yè)環(huán)境成熟。20元/平方左右1、市目前來說較為偏遠(yuǎn)辦公用房，

30、市高新區(qū)，昌北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。2、市老城區(qū)1、物業(yè)管理一般，配套設(shè)施較完善，交通條件較差，周邊商業(yè)環(huán)境一般。2、包括私人出租轉(zhuǎn)為辦公用房，交通條件一般，年代較為久遠(yuǎn)，周邊商業(yè)環(huán)境一般。4、 市寫字樓市場未來發(fā)展分析A、寫字樓需求將顯著增加1） 市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，企業(yè)數(shù)量和規(guī)模都發(fā)展迅猛隨著城市定位的確立，成為珠三角勞動(dòng)密集性產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移地，吸引省外投資額將直線上升；按照“依托工業(yè)園區(qū)辦工業(yè)”的思路，三年來省以工業(yè)園區(qū)為主平臺(tái)，擴(kuò)大項(xiàng)目招商、技術(shù)招商、嫁接招商、異地搬遷招商和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移招商。憑借緊鄰沿海制造業(yè)密集的長江三角洲、珠江三角洲、閩東南三角區(qū)之利，靠低成本優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢吸引沿海轉(zhuǎn)移項(xiàng)目

31、，尤其是市等中心城市，成為沿海知名企業(yè)擴(kuò)投資，建立面向中西部市場生產(chǎn)基地的首選。如格林柯爾、奧克斯、娃哈哈、統(tǒng)一、銀志、旺旺、晨鳴等國知名企業(yè)已落戶。在“中部崛起”戰(zhàn)略中，未來的極具發(fā)展?jié)摿Γ挥捎谖沂≌猩桃Y環(huán)境不斷改善，招商力度和檔次不斷提升，國外大公司紛紛落戶我省，世界500強(qiáng)企業(yè)中目前已有19家落戶我省。企業(yè)單位數(shù)由161家增加到236家，增加75家。其三，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭突飛猛進(jìn)，隨著一批大企業(yè)的入駐，不僅是對(duì)工業(yè)基礎(chǔ)總量的擴(kuò)，而且改善了我省工業(yè)的行業(yè)結(jié)構(gòu)和地區(qū)分布。2003年末，全省工業(yè)園區(qū)開工企業(yè)3579家，實(shí)現(xiàn)增加值192.9億元，比上年增長82.9%，招商實(shí)際到位資金475.2億元

32、，占全省招商實(shí)際到位資金67.9%，完成工業(yè)固定資產(chǎn)投資額185.5億元，增長1.6倍。近三年增長率穩(wěn)定在高于全國平均水平吸引了國外一大批制造業(yè)和大商貿(mào)企業(yè)相繼落戶。再者，市民營企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，形成多元化發(fā)展趨勢，企業(yè)規(guī)模不斷發(fā)展，員工增長較快，原有的辦公場地不能滿足現(xiàn)有與將來發(fā)展的要求，必然要尋求更好更大配套更為成熟，而且能體現(xiàn)企業(yè)形象的寫字樓。2） 投資市場低迷，純寫字樓改寫投資新方向首先，國家針對(duì)房地產(chǎn)市場特別是住宅市場進(jìn)行較為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，進(jìn)一步的壓縮了投資者對(duì)住宅市場投資獲利空間。其次，市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過快，已出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)狀，現(xiàn)在的各種市場越來越多，不可能個(gè)個(gè)都火，投資風(fēng)險(xiǎn)極大。而商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率也由原來的12%下降至6%左右，投資回收期明顯加長，獲利風(fēng)險(xiǎn)較高。另外，寫字樓投資回報(bào)率較高，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。已裝修交付的寫字樓出租率達(dá)70以上，回報(bào)率約達(dá)10。B、寫字樓多點(diǎn)集中開發(fā)，滿足不同需求1）城市CBD