農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)定位和策劃

1、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)定位和策劃項(xiàng)目概述：項(xiàng)目位于某某市城區(qū)的西北角，東臨某某路，南臨某某路，北臨某某路。交通便捷，用地 60 畝，為政府主導(dǎo)、政策扶持、企業(yè)參與、 市場(chǎng) 運(yùn)作的市民菜籃子工程。是市民高品質(zhì)生活配套項(xiàng)目。是集蔬菜、果品、水產(chǎn)、糧油、干調(diào)、禽肉蛋奶等為經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的綜合性農(nóng)貿(mào) 商城，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為零售兼小額批發(fā)。本項(xiàng)目物業(yè)細(xì)分為公寓、商鋪和攤位三種形態(tài)。公寓及商鋪為銷(xiāo)售獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，攤位為銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)權(quán)。品牌化經(jīng)營(yíng)，超市化布局，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展方向，創(chuàng)造體驗(yàn)式消費(fèi)環(huán)境。啟用形象識(shí)別系統(tǒng)，打造經(jīng)典案例（ 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 樣板） ，為后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建立良好的口碑基礎(chǔ)。農(nóng)貿(mào) 城以 5 個(gè)相對(duì)獨(dú)立的建筑主體，組成渾然一體的“

2、回”字形的裙樓建筑。人流自 動(dòng)形成回路，通路縱橫交錯(cuò)又讓人不失方向感，消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)不會(huì)感到疲勞和煩躁。所有的商鋪和攤位都規(guī)劃在主通道（客流線(xiàn)）的兩側(cè)，不會(huì)形成客流死角。一、項(xiàng)目定位的基本方向某某市房地產(chǎn)的業(yè)的基本現(xiàn)狀：近幾年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，步子大，速度快，城區(qū)一座座樓房拔地而起，城市面貌 大為改觀。住宅性樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)“爛尾”盤(pán)和滯銷(xiāo)盤(pán)；商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)與功能也基本完善，臨街店鋪、社區(qū)店鋪和一些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)中都存在閑置商鋪。但目前還缺少一個(gè)形象好，檔次高的零售業(yè)態(tài) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。該定位的客源基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)， 市 場(chǎng)需求量大，經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品是人們?nèi)粘Ｉ钪兴仨毜目焖傧M(fèi)品， 市場(chǎng)容易啟動(dòng)。但農(nóng)貿(mào) 市場(chǎng)的總

3、體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)不高，這是影響項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)（經(jīng)營(yíng)權(quán)）式銷(xiāo)售的最大障礙。我們必須從項(xiàng)目包裝、經(jīng)營(yíng)模式和規(guī)劃布局等方面下工夫， 營(yíng)造租售兩旺的市場(chǎng)氛圍。、項(xiàng)目的swot析定位1、 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)定位交通便捷，政府主導(dǎo)，政策支持；項(xiàng)目的規(guī)模大，檔次高，符合市場(chǎng) 需要和發(fā)展潮流；項(xiàng)目的投資和經(jīng)營(yíng)對(duì)資金實(shí)力的要求可高可低，選擇性大；項(xiàng)目的形象好，與臟亂差的老農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 會(huì)形成鮮明對(duì)比，更容易受到人們的認(rèn)可。2、 項(xiàng)目的劣勢(shì)定位項(xiàng)目處于城區(qū)的西北角，位置有些偏，項(xiàng)目商圈內(nèi)居民少；農(nóng)貿(mào) 類(lèi)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)總體來(lái)說(shuō)相對(duì)較低，這就會(huì)導(dǎo)致商鋪?zhàn)饨鸬?，投資者的投資回報(bào)率低，項(xiàng)目的機(jī)會(huì)定位目前某某市正缺少一個(gè)規(guī)模大、形象好、檔次高、物

4、品豐富、價(jià)格低廉的零售業(yè)態(tài)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 。農(nóng)貿(mào) 產(chǎn)品是市民日常生活所必須的快速消費(fèi)品，也就是說(shuō) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 永遠(yuǎn)不會(huì)沒(méi)有生意做。所以，投資農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 的物業(yè)，回報(bào)會(huì)穩(wěn)中有升，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的危脅定位由于某某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)過(guò)量，臨街商鋪已經(jīng)過(guò)量，還有政府規(guī)劃的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 已處于半停業(yè)狀態(tài)，使得人們?cè)谕顿Y地產(chǎn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)上，比較保守，總是觀望，等待買(mǎi)現(xiàn)房。這對(duì)于項(xiàng)目物業(yè)的預(yù)售十分不利。市民多年來(lái)形成了在早市買(mǎi)菜的消費(fèi)習(xí)慣，而且城區(qū)的早市多，市民購(gòu)買(mǎi)極為方便，這一點(diǎn)也不利于 農(nóng)貿(mào) 城項(xiàng)目的推廣。三、目標(biāo)客戶(hù)群體定位投資者定位在某某市醫(yī)藥、房地產(chǎn)、金融、證券、通信、旅游和商貿(mào)等行業(yè)工作，職務(wù)上為高 層管理者或?qū)?/p>

5、業(yè)技術(shù)人員，他們是具有投資意識(shí)和投資能力的群體。在某某市經(jīng)營(yíng) 農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品的個(gè)體商戶(hù)、小商販多年的經(jīng)營(yíng)有了一定積蓄，可以投資買(mǎi) 鋪，自主經(jīng)營(yíng)；農(nóng)村高收入群體進(jìn)城投資者。經(jīng)營(yíng)者定位農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 的商家市區(qū)內(nèi)零散的小商販在青州出早市或趕集的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者3、 消費(fèi)者定位1 公里以?xún)?nèi)的居民5 至 10 分鐘路程之內(nèi)的居民上、下班途經(jīng)此地的城區(qū)居民中、低端消費(fèi)的城區(qū)居民四、產(chǎn)品定位產(chǎn)品類(lèi)型有出售獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的公寓、 出售獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的商鋪、 出售經(jīng)營(yíng)權(quán)的攤位三種類(lèi)型。公寓、商鋪和攤位的使用面積，均設(shè)計(jì)成大、中、小三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單位，給投資者和經(jīng)營(yíng)者留有選擇空間，便于做出適合自己的選擇。建議公寓面積為30 1tf （占總面積的1

6、5%、50 1tf （占總面積的70%和80 nl2 （占總面 積的15%三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單位，建議商鋪面積為 25褶（占總面積的20%、50褶（占總面積的 70%和100 1tf （占總面積的10%三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，建議攤位面積為 2褶起租（售）。五、價(jià)格定位項(xiàng)目的初步價(jià)格定位，根據(jù)房地產(chǎn) 市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)情況，和對(duì)同行業(yè)市場(chǎng) 的綜合評(píng)價(jià)，設(shè)定一個(gè)中等或中等偏高的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)位，具體價(jià)格制定根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)咨詢(xún)期內(nèi) 市場(chǎng) 準(zhǔn)買(mǎi)家的反饋信息及踴躍程度具體調(diào)整。品質(zhì)高，升值潛力大，但售價(jià)不高，讓經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生較高期望，采用一次定價(jià),不分位置，統(tǒng)一價(jià)位的定價(jià)原則，爭(zhēng)取讓項(xiàng)目物業(yè)在預(yù)售期一搶而空項(xiàng)目?jī)r(jià)格表（初定） 六、項(xiàng)目主

7、題定位菜籃子工程、一站式消費(fèi)、體驗(yàn)式商城、全面升級(jí)版的 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。七、案名定位案名定為“某某 農(nóng)貿(mào)城”。在農(nóng)貿(mào)城前冠以某某字樣，具有官方色彩，使項(xiàng)目更具可 信度，讓消費(fèi)者有歸屬感和親切感。強(qiáng)化項(xiàng)目首席 農(nóng)貿(mào)中心的地位，有利于項(xiàng)目物業(yè)的銷(xiāo) 售和招商。八、經(jīng)營(yíng)定位主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為蔬菜果品類(lèi)、水產(chǎn)品類(lèi)、肉類(lèi)、禽蛋類(lèi)、調(diào)味品類(lèi)和副食品類(lèi)等。統(tǒng)一管理、獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，既保證 市場(chǎng)的整體性，又給經(jīng)營(yíng)者自主經(jīng)營(yíng)的空間。展銷(xiāo)大廳為開(kāi)放式攤位，方便消費(fèi)者的選購(gòu)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以零售為主，兼營(yíng)小型批發(fā)九、裝修定位某某市目前還沒(méi)有突出主題形象的 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，如果我們?cè)谀衬呈准彝瞥鲋黝}形象 農(nóng)貿(mào) 城，一定會(huì)產(chǎn)生極強(qiáng)的震撼力和轟動(dòng)性，同

8、時(shí)又能形成項(xiàng)目的差異性和競(jìng)爭(zhēng)力。項(xiàng)目的主題形象可以定位為：綠色、鮮活、美食、健康。通過(guò)色彩、圖片和標(biāo)識(shí)來(lái)表現(xiàn)主題形象重點(diǎn)包裝出入口，形象墻，過(guò)道，門(mén)面，店招和吊牌，體現(xiàn)主題形象啟用形象識(shí)別系統(tǒng)，應(yīng)用標(biāo)識(shí)，標(biāo)準(zhǔn)字和標(biāo)準(zhǔn)色標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)要有現(xiàn)代感，表現(xiàn)美味與健康，體現(xiàn)豐衣足食的美好生活。色彩的運(yùn)用以明媚、暢快的白色為主色調(diào)，適當(dāng)點(diǎn)綴暖色調(diào)的裝飾物，給人以熱鬧和興奮的感覺(jué)，促進(jìn)消費(fèi)，增加環(huán)境的生動(dòng)性。十、整體規(guī)劃定位農(nóng)貿(mào) 城以 5 個(gè)相對(duì)獨(dú)立的建筑主體，組成渾然一體的“回”字形裙樓建筑。這樣的規(guī)劃布局有利于人流自動(dòng)形成回路，通路以縱橫交錯(cuò)又不失方向感，消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)不會(huì)感到疲勞和煩躁。此種布局整體性強(qiáng)、

9、市場(chǎng) 氛圍好，有利于分賣(mài)區(qū)經(jīng)營(yíng)。呈“回”字形布局，所有的商鋪都可以規(guī)劃在主通道（客流線(xiàn)）兩側(cè)，間間都是黃金旺鋪，不會(huì)形成客流死角，更有利于物業(yè)和銷(xiāo)售及招商 。農(nóng)貿(mào) 城內(nèi)街農(nóng)貿(mào) 城內(nèi)共分為六個(gè)賣(mài)區(qū)，“回”字中間位置是蔬菜果品展銷(xiāo)陽(yáng)光大廳；商服分別設(shè)有水產(chǎn)品，生鮮肉，禽蛋類(lèi)，調(diào)味品和副食品五大賣(mài)區(qū)。農(nóng)貿(mào) 城外商服主要經(jīng)營(yíng)酒水、飲品以及銀行儲(chǔ)蓄、手機(jī)收費(fèi)、餐飲店、打字復(fù)印、配貨站等商業(yè)配套項(xiàng)目。物業(yè)的一、二層為商鋪，三到五層為公寓。卜一、功能定位功能完備、設(shè)施先進(jìn)方能贏得經(jīng)營(yíng)者的青睞。1、 商鋪功能：2、 陽(yáng)光大廳功能：3、 公寓功能：十二、形象設(shè)計(jì)定位良好的形象，可以讓消費(fèi)者產(chǎn)生積極的情感體驗(yàn)，這

10、是贏得消費(fèi)者認(rèn)可的最佳方式。外立面設(shè)計(jì)建議以簡(jiǎn)潔，整體感強(qiáng)為宜，外街立面與內(nèi)街立面考慮適當(dāng)設(shè)置廣告位，即可以營(yíng)造繁華的商業(yè)氛圍，又能為經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值。四個(gè)出入口上方設(shè)置鮮明的LOGO（商貿(mào)城標(biāo)識(shí)）形象。中廳內(nèi)通過(guò)使用藝術(shù)造型的貨架，海報(bào)，吊牌及形象墻等來(lái)美化環(huán)境，提升形象，創(chuàng)造顧客體驗(yàn)。售樓處的設(shè)計(jì)以暖色調(diào)為主，展現(xiàn)熱情與感染力。大體風(fēng)格以簡(jiǎn)約為主，突顯時(shí)尚感，檔次感和厚重感，體現(xiàn)出項(xiàng)目的實(shí)力與水準(zhǔn)，讓客戶(hù)產(chǎn)生信任，發(fā)自?xún)?nèi)心的贊賞，做到這一點(diǎn)我們的銷(xiāo)售就成功了一半。十三、智能化定位目前，雖然很多 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 都沒(méi)有應(yīng)用智能化系統(tǒng)，但智能化卻是專(zhuān)業(yè)化 市場(chǎng) 的一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。物業(yè)管理和服務(wù)的智能

11、化，將極大地提高項(xiàng)目的檔次感和時(shí)尚性，對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售 和 招商 將起到積極的推動(dòng)作用。建立閉路電視監(jiān)控安防系統(tǒng)商貿(mào)城的貨物和人員的安全以及治安環(huán)境，是廣大經(jīng)營(yíng)者和顧客極為關(guān)心的問(wèn)題?；ヂ?lián)網(wǎng)入鋪互聯(lián)網(wǎng)線(xiàn)與電信接線(xiàn)及有線(xiàn)電視連接線(xiàn)共同接入公寓和商鋪，體現(xiàn)項(xiàng)目的科技化和信息化。十四、銷(xiāo)售定位只有銷(xiāo)售才能創(chuàng)造利潤(rùn)， 銷(xiāo)售是項(xiàng)目工作的中心內(nèi)容， 一切工作都要圍繞銷(xiāo)售來(lái)展開(kāi)。銷(xiāo)售工作與招商 工作同時(shí)進(jìn)行，一次完成，這樣售樓處就容易形成顧客盈門(mén)的火爆局面。而且銷(xiāo)售和招商 這兩項(xiàng)工作，可以相互產(chǎn)生正面的影響，互相帶動(dòng)，互相促進(jìn)。經(jīng)營(yíng)者多，投資者就會(huì)更有信心，投資者多，經(jīng)營(yíng)者也會(huì)更有信心。商鋪和公寓為銷(xiāo)售30 年獨(dú)立產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)。 由于 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 具有提高商品流通， 平抑物價(jià)，確保食品安全，解決市民的菜籃子工程等重大的社會(huì)意義，建議 農(nóng)貿(mào) 城中的大廳部分，由政府買(mǎi)斷經(jīng)營(yíng)，充分發(fā)揮政府的引導(dǎo)作用。如果與政府不能答成協(xié)議，建議將大廳攤位以出售一年、五年和十年經(jīng)營(yíng)權(quán)的 招商 方式讓經(jīng)營(yíng)者來(lái)選擇。十五、營(yíng)銷(xiāo)推廣定位營(yíng)銷(xiāo)