大多設(shè)計(jì)為兩室兩廳一廚一衛(wèi)

1、2014年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有些焦慮，隨著3季度經(jīng)濟(jì)總形勢(shì)的下滑，政府先后出臺(tái)“取消限購(gòu)”、“允許第二套購(gòu)房”、“減低房貸利率”等多項(xiàng)政策以刺激提振市場(chǎng)。 2014年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 2014年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已發(fā)生大的改變：市場(chǎng)供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，近3年來(lái)房地產(chǎn)投資持續(xù)高位增長(zhǎng)，高1投資形成高庫(kù)存，全國(guó)70個(gè)大中城市大多走出供不應(yīng)求的狀況；從2014年初全國(guó)范圍加大力度推進(jìn)城中村改造，其市場(chǎng)的釋放也會(huì)相對(duì)集中在后36年的時(shí)段，即時(shí)會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成“井噴式”的供應(yīng)量而形成更大的庫(kù)存的危險(xiǎn)；一大批90后新生代開(kāi)始追崇“不買房”的理念，這部分人不再?gòu)?qiáng)迫自己當(dāng)“房奴”，從2原來(lái)對(duì)住房的剛需轉(zhuǎn)變成自由的自

2、我；改善型住房群體比例增加，其消費(fèi)心理與剛需不同，他們的選購(gòu)更注重適合而被政策左右因素小。歸納起來(lái)主要是市場(chǎng)的供需關(guān)系走平的變化，房?jī)r(jià)進(jìn)入上漲停止，從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為買方市場(chǎng)，導(dǎo)致潛移默化的消費(fèi)心理轉(zhuǎn)變。當(dāng)政府實(shí)施救市措施，市場(chǎng)消費(fèi)心理起了主導(dǎo)作用，首先，3資源配置時(shí)必須買變成放開(kāi)隨便買，其資源配置已失去“配置”的優(yōu)先占有吸引力，一旦說(shuō)明這種資源沒(méi)必要配置，也就等于宣布了這種資源不緊缺可隨時(shí)隨意去挑去選去比較去與自身能力結(jié)合考慮。其次，房子的消費(fèi)心理是買漲不買跌，大家看到房?jī)r(jià)基本漲停，房貸又要降，于是都等著盼著，房?jī)r(jià)可能還要降，結(jié)果該出4手時(shí)就不出手了。雖然政府此番救市舉措對(duì)市場(chǎng)有刺激性，但被這

3、種因市場(chǎng)環(huán)境變化帶來(lái)的消費(fèi)心理變化給對(duì)沖掉了，市場(chǎng)的結(jié)果就顯得平平無(wú)起色。如果政府放棄以往管理市場(chǎng)的思維和武斷的行政干預(yù)，能夠認(rèn)真分析找出市場(chǎng)的內(nèi)在規(guī)律，從服務(wù)市場(chǎng)的角度出發(fā)，在方法上正確引導(dǎo)市場(chǎng)，還是能避免直接干預(yù)市場(chǎng)從而達(dá)5到真正的救市。 政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策走勢(shì) 針對(duì)政府工作思路不同對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響不同，通過(guò)反思比較其對(duì)市場(chǎng)進(jìn)而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響的利弊，應(yīng)該可以得出今后政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的政策。首先看緊縮供應(yīng)引起高房?jī)r(jià)的影響，正面影響：持續(xù)高房?jī)r(jià)極大的提升GDP的增幅，同時(shí)消化了巨大的儲(chǔ)蓄量，對(duì)國(guó)6家的金融經(jīng)濟(jì)有一定的穩(wěn)定作用；高房?jī)r(jià)帶來(lái)的高稅賦為政府提供了巨額可支配財(cái)富；高房?jī)r(jià)給開(kāi)

4、發(fā)商帶來(lái)高額利潤(rùn)，保證了再投入的持續(xù)增長(zhǎng)，從而促進(jìn)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)興旺。負(fù)面影響：持續(xù)增長(zhǎng)的高房?jī)r(jià)使得地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行在高危環(huán)境下；政府養(yǎng)成了對(duì)土地財(cái)政的依賴，在沒(méi)有足夠量的財(cái)源替代前，一旦失去，政府將陷于7捉襟見(jiàn)肘無(wú)所適從的尷尬境地；在保障房沒(méi)有建立健全起來(lái)前，低收入群體沒(méi)有住房的二次分配，使得住房的“貧富差距”拉大，造成社會(huì)性的不穩(wěn)定因素；市場(chǎng)過(guò)度的炒作，把住房的第一屬性極大的淡化，轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑诮灰椎奈锲罚坏┻^(guò)度必將造成社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)，還成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的負(fù)擔(dān)；造成國(guó)家經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)8構(gòu)的嚴(yán)重失衡，各行各業(yè)都搞房地產(chǎn)，巨大的投資投向房地產(chǎn)，使得國(guó)家無(wú)法均衡發(fā)展。再看地過(guò)飽和供應(yīng)的影響正面影響：平抑

5、房?jī)r(jià)甚至降低房?jī)r(jià)；降低住房“貧富差距”穩(wěn)定社會(huì)情緒。負(fù)面影響：市場(chǎng)變涼而產(chǎn)業(yè)失去活力，房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他產(chǎn)品性質(zhì)不同在于它的不動(dòng)產(chǎn)性，不具備轉(zhuǎn)向旺市銷售的條件，一旦市場(chǎng)變冷9，堆積的庫(kù)存不但壓垮開(kāi)發(fā)商，還失去支柱產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的作用，過(guò)度產(chǎn)品積壓，將導(dǎo)致對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展下行的直接影響。數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)年銷售量突破10億m2，當(dāng)時(shí)的年總投資為4.8萬(wàn)億元，在建面積40.5萬(wàn)m2，新開(kāi)工面積16.3萬(wàn)m2，庫(kù)存積壓1.9億m2；到了2014年銷售10.101億m2，總投資接近10萬(wàn)億元，在建面積71.13萬(wàn)m2，新開(kāi)工面積16.47萬(wàn)m2，庫(kù)存積壓6億m2；從在建和新開(kāi)工面積看，2014年度開(kāi)

6、發(fā)運(yùn)行的體量已超過(guò)2010年總量的55%，而2011銷售10億，2012銷售11億，2013銷售13億，2014銷售10億，也就是說(shuō)市場(chǎng)的需求量11幾年大至穩(wěn)定在年10億m2左右，而逐年增加的開(kāi)發(fā)量已造成了嚴(yán)重的庫(kù)存積壓。只有保持市場(chǎng)供需關(guān)系的平衡，才是房地產(chǎn)可健康持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，市場(chǎng)緊縮的方式和市場(chǎng)過(guò)飽和供應(yīng)的方式都不利于市場(chǎng)，而我們矯枉過(guò)正起到的穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用，從現(xiàn)在的在建房量看，到了應(yīng)該調(diào)節(jié)放緩?fù)顿Y節(jié)奏適當(dāng)降低投資量的時(shí)候12。筆者認(rèn)為，本屆政府提出的讓市場(chǎng)機(jī)制起決定作用，就是要放開(kāi)市場(chǎng)，但放開(kāi)市場(chǎng)并不是放手市場(chǎng)，尤其是對(duì)房地產(chǎn)這樣的支柱產(chǎn)業(yè)，政府的地位需要加強(qiáng)：要發(fā)揮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展下

7、的把控指導(dǎo)作用，規(guī)劃宏觀的投資節(jié)奏，并通過(guò)政府審批落實(shí)投資節(jié)奏，讓市場(chǎng)減少盲目風(fēng)險(xiǎn)讓投資優(yōu)良化；對(duì)房地產(chǎn)的健康運(yùn)行起到規(guī)13范化管理的保障和完成國(guó)家稅收的責(zé)任。而市場(chǎng)放開(kāi)是指對(duì)產(chǎn)品的種類、價(jià)格、自由交易的放開(kāi)，包括產(chǎn)品金融特性的炒作，由市場(chǎng)決定其份額的比例，恢復(fù)市場(chǎng)活力和其產(chǎn)品品種、產(chǎn)品份額以及產(chǎn)品價(jià)格調(diào)節(jié)功能。 市場(chǎng)將要發(fā)生的變化 我國(guó)的房地產(chǎn)從粗放型正走向成熟，市場(chǎng)變幻的風(fēng)云已經(jīng)給出了完美的解釋，展望14未來(lái)市場(chǎng)，筆者從開(kāi)發(fā)的角度預(yù)測(cè)市場(chǎng)將要發(fā)生的變化，給大家一個(gè)對(duì)待市場(chǎng)的參考思路。預(yù)測(cè)1、住宅精品時(shí)代在一、二線城市已經(jīng)到來(lái)中國(guó)自改革開(kāi)放后，從實(shí)行住宅商品化至今，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為國(guó)人基本解決了

8、住房問(wèn)題，我國(guó)目前的人均住房率已列世界發(fā)達(dá)國(guó)家行列。然而，我國(guó)開(kāi)發(fā)的建筑很大一部分屬粗放的、大躍15進(jìn)式的產(chǎn)品，與發(fā)達(dá)國(guó)家居住條件和環(huán)境相比還有很大的差距。社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步必定伴隨著對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量和配套完善有更高的要求，改變現(xiàn)行開(kāi)發(fā)模式制造精品建筑不僅僅是社會(huì)的需要，更是市場(chǎng)的呼聲。可以斷言：中國(guó)一、二線城市的住宅開(kāi)發(fā)已進(jìn)入“精品時(shí)代”。很多專家講到市場(chǎng)的成熟在與分化、差異化，筆者認(rèn)為16分化的形式越來(lái)越明顯，集中表現(xiàn)在資源配置優(yōu)異的城市發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，而資源配置越差的城鎮(zhèn)會(huì)因開(kāi)發(fā)的體量過(guò)大根本無(wú)法消化而呆滯和浪費(fèi)?！熬窌r(shí)代”的含義有兩個(gè)層面，其一，給建筑樓盤注入新生活引導(dǎo)的靈魂，因?yàn)榻ㄖ臻g環(huán)境

9、的變化可以改變?nèi)说牡赖滦袨椋部梢源蛟觳煌纳罘绞?，通過(guò)建筑空間創(chuàng)造出17更適合的生活方式，這才是去同質(zhì)化的根本。從樓盤定位到規(guī)劃設(shè)計(jì)都要突出“開(kāi)發(fā)獻(xiàn)給市場(chǎng)的是什么產(chǎn)品”，由規(guī)劃設(shè)計(jì)的空間形態(tài)來(lái)充分詮釋產(chǎn)品的內(nèi)涵所賦予的生活方式，這樣的樓盤具有強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其二，精品時(shí)代是指建筑施工應(yīng)達(dá)到的精工水準(zhǔn)，以往大都不太注重這一問(wèn)題，筆者認(rèn)為，無(wú)論是保障房還是18開(kāi)發(fā)的舒適型住房，在建筑施工上都應(yīng)講究施工質(zhì)量，真正做到建筑給人帶來(lái)舒適的享受還要給歷史留下濃墨重彩的畫(huà)卷。精品時(shí)代具有非常大的社會(huì)意義，在資源的利用上更趨成熟節(jié)約，對(duì)城市會(huì)形成品質(zhì)提升，可使城市建筑對(duì)建筑城市賦予持續(xù)發(fā)展的時(shí)空效應(yīng)；在

10、產(chǎn)品的打造上更具人性化，以新生活理念提供更高品質(zhì)19的居住環(huán)境空間，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的居住生活，并使建筑有能力承載社會(huì)的歷史記憶。預(yù)測(cè)2、唯物主義銷售觀更親切貼近客戶，將成為未來(lái)銷售的主流以前，中國(guó)房地產(chǎn)的營(yíng)銷有些亂，隨便的一個(gè)建筑都可以說(shuō)成別墅，就連小戶型也可稱“疊墅”；種幾棵樹(shù)就可以說(shuō)成公園，搭個(gè)小亭子就可以稱“宮”。銷售不是靠產(chǎn)品的優(yōu)20質(zhì)和誠(chéng)信贏得客戶，而是用花哨酷炫的的詞語(yǔ)把客戶搞蒙來(lái)賺取客戶。市場(chǎng)的進(jìn)步讓客戶越來(lái)越理智，大家在選購(gòu)住房是已經(jīng)更注重產(chǎn)品的品質(zhì)、區(qū)位、配套功以及空間景觀。在理智的客戶面前，靠忽悠炫詞顯得是那么的蒼白，像那些“不道德的”銷售理念和手段必將會(huì)隨著成熟的市場(chǎng)大環(huán)境所

11、不齒，是到了推崇唯物主義21的營(yíng)銷時(shí)候了。規(guī)矩的商業(yè)營(yíng)銷應(yīng)遵循實(shí)事求是的宣傳準(zhǔn)則，把產(chǎn)品如實(shí)的介紹給客戶，客戶可按照樣本選購(gòu)如意的產(chǎn)品，如果樣本是虛擬的，即使一時(shí)蒙騙了客戶終不是長(zhǎng)久，到頭來(lái)自尋麻煩。尤其是房地產(chǎn)這樣的不動(dòng)產(chǎn)，不能“打一槍換一個(gè)地方”，更應(yīng)注重宣傳的誠(chéng)信度，就像建筑設(shè)計(jì)師畫(huà)渲染圖一樣，畫(huà)出的效果22圖是什么樣將來(lái)建成的建筑就應(yīng)是這個(gè)樣，因?yàn)槟愕漠a(chǎn)品終究會(huì)面對(duì)客戶的。注重產(chǎn)品質(zhì)量，實(shí)事求是的介紹和展示產(chǎn)品，靠產(chǎn)品自身的魅力說(shuō)服客戶贏得客戶，這就是唯物主義營(yíng)銷。配合精品住宅的開(kāi)發(fā)，營(yíng)銷應(yīng)更樸實(shí)貼近產(chǎn)品，讓客戶全方位感受產(chǎn)品并從感受中感悟新生活方式帶來(lái)的改觀生活質(zhì)量和享受生活的體驗(yàn)，

12、23喜歡產(chǎn)品接受產(chǎn)品享受產(chǎn)品，擯棄一切自夸贊美的虛詞，擯棄一切誤導(dǎo)的忽悠，真正以人為本，這就是筆者推崇的唯物主義銷售觀預(yù)測(cè)3、90/70小戶型政策過(guò)量充斥市場(chǎng)，未來(lái)市場(chǎng)需求會(huì)越來(lái)越少，改善型住宅未來(lái)市場(chǎng)比例將超過(guò)對(duì)小戶型的需求量長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)一直執(zhí)行的90/70政策，90平米高層住房一般套24內(nèi)使用面積在6065之間，大多設(shè)計(jì)為兩室兩廳一廚一衛(wèi)，這種房子一般講屬于過(guò)渡型，適應(yīng)12人居住，年輕人自住、新組建家庭居住、老年子女離開(kāi)居住，一旦家庭添置人口，或者老年人需要伺候或來(lái)客，馬上就顯得擁擠不適，因此這類住宅屬不穩(wěn)定型結(jié)構(gòu)。現(xiàn)在經(jīng)過(guò)這么多年的產(chǎn)品積淀，目前市場(chǎng)投放和在建25的總量應(yīng)超過(guò)1.17億套

13、，按照每戶2人計(jì)算，可提供2.35億人的住房，這個(gè)市場(chǎng)存量已遠(yuǎn)大于現(xiàn)已提高的生活水平的需要，至今已經(jīng)影響了市場(chǎng)產(chǎn)品需求的配置，很多開(kāi)發(fā)商為了應(yīng)對(duì)這一政策，不得不將一套房拆分為符合90/70的兩套房來(lái)應(yīng)政府的“景”，地方政府也多是睜一只眼閉一只眼，統(tǒng)計(jì)反映執(zhí)行了2690/70政策，實(shí)際有很多馬虎眼。但這一政策造成的設(shè)計(jì)不合理使得一批住房將就改造造成浪費(fèi)和不盡人意。從我國(guó)人口結(jié)構(gòu)和生活水平提高的需求看，改善型住房的起點(diǎn)應(yīng)為三室兩廳一櫥二衛(wèi)的結(jié)構(gòu)，這類戶型基本符合當(dāng)前我國(guó)家庭人口構(gòu)成穩(wěn)定型居住結(jié)構(gòu)，基本滿足兩代人的分室生活，無(wú)論是家庭添置新人口還是27臨時(shí)來(lái)客，都能解決居住問(wèn)題。舒適型住宅應(yīng)為四室兩

14、廳一櫥二衛(wèi)或一廚三衛(wèi)的結(jié)構(gòu)，這種戶型的市場(chǎng)需求會(huì)越來(lái)越大，但屬高端消費(fèi)群體，總體戶數(shù)比應(yīng)在15%20%左右，面積應(yīng)占23%30%左右。筆者認(rèn)為，未來(lái)5年，政府將取消專門對(duì)小戶型的配置要求，由市場(chǎng)根據(jù)需要來(lái)調(diào)配戶型及比例。預(yù)測(cè)4、202820年徹底放開(kāi)市場(chǎng)本屆政府提出的讓市場(chǎng)機(jī)制起決定作用，應(yīng)該是一個(gè)放開(kāi)市場(chǎng)的信號(hào)。在延續(xù)上屆政府的政策和兼顧到市場(chǎng)需求的變化上，本屆政府采取了穩(wěn)中求進(jìn)的方式方法，不貿(mào)然采用過(guò)激的變革，而是通過(guò)市逐步放開(kāi)由市場(chǎng)吸收來(lái)過(guò)渡演變，中國(guó)的房地產(chǎn)猶如一個(gè)大船，調(diào)整航向需要時(shí)間大船掉頭更需一個(gè)過(guò)渡29的緩沖運(yùn)行，筆者認(rèn)為，現(xiàn)行調(diào)整的房地產(chǎn)政策就是為明天放開(kāi)市場(chǎng)打基礎(chǔ)創(chuàng)造條件，按照政府的時(shí)間表推測(cè)，全國(guó)基本完成政府承諾的4600套保障房后，預(yù)計(jì)在2020年徹底放開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，還市場(chǎng)應(yīng)有的地位，而政府會(huì)站在更高的層次對(duì)市場(chǎng)指導(dǎo)管控。預(yù)測(cè)5、后5年同質(zhì)化的產(chǎn)品將陷于尷尬的比拼當(dāng)市場(chǎng)供大30于求并充斥著大量同質(zhì)化的產(chǎn)品時(shí)，開(kāi)發(fā)商只有拼價(jià)格來(lái)爭(zhēng)取市場(chǎng)，其日子會(huì)非常難過(guò)，擠壓自己的利潤(rùn)空間換得現(xiàn)金流以維持運(yùn)行，擠壓的利潤(rùn)空間越小，其抗風(fēng)險(xiǎn)能力越差，稍有風(fēng)吹草動(dòng)，很可能資金流中斷樓盤爛尾而血本無(wú)歸。我們現(xiàn)在已經(jīng)面臨的市場(chǎng)開(kāi)始顯現(xiàn)出兆頭端倪，2013年啟動(dòng)的大