《物業(yè)管理理論與實務（第三版）》課件第四章

1、第四章 業(yè)主與業(yè)主大會制度 7/21/20221Edited by Z. M. Gu第一節(jié) 業(yè)主 一、業(yè)主的含義 業(yè)主是房屋的所有權人。業(yè)主可以是自然人、法人和其它組織，可以是本國公民或組織，也可以是外國公民或組織。一般情況下，業(yè)主身份的認定以房地產(chǎn)登記簿記載的權利人為準。房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產(chǎn)權證的，經(jīng)過預告登記的房屋銷（預）售合同中的購房人可以視為業(yè)主。 7/21/20222Edited by Z. M. Gu第一節(jié) 業(yè)主 業(yè)主是物業(yè)真正的主人。業(yè)主分“獨立所有權人”和“區(qū)分所有權人” 區(qū)分所有權人是指：數(shù)人區(qū)分擁有一幅土地上的同一建筑物而各專有一部分，就專有部分享有單獨所有

2、權，并就該建筑物及其附屬物的共同部分，按其專有部分的比例共有的建筑物所有權人。區(qū)分所有權人多見于居住物業(yè)，一幢樓宇或一個小區(qū)有數(shù)十名甚至數(shù)千名業(yè)主； 獨立所有權人是指某土地上的建筑物僅屬于某一業(yè)主。獨立所有權人多見于非居住物業(yè)，一般是一個團體或組織。7/21/20223Edited by Z. M. Gu第一節(jié) 業(yè)主業(yè)主對財產(chǎn)享有完全的占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主所擁有的物業(yè)權利有兩種形態(tài)： 業(yè)主獨自擁有的物業(yè) 業(yè)主與同幢或同區(qū)域的其他業(yè)主共同使用的物業(yè)，即公共部位 公共部位在產(chǎn)權上屬該樓宇或該區(qū)域全體業(yè)主共有，決策權主體應該是全體業(yè)主。 7/21/20224Edited by Z. M

3、. Gu第一節(jié) 業(yè)主二、業(yè)主的權利和義務 （一）業(yè)主的權利 1按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務2提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議3提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議4參加業(yè)主大會會議，行使投票權7/21/20225Edited by Z. M. Gu第一節(jié) 業(yè)主5 選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權 6 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 7 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同 8 對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權 9 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用 10 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利7/21/20226Ed

4、ited by Z. M. Gu第一節(jié) 業(yè)主（二）業(yè)主的義務 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：1 遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則 ；2 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度 ；3 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定 ；4 按照國家有關規(guī)定交納物業(yè)共用部位、公用設施設備專項維修資金 ；5 按時交納物業(yè)服務費用 ；6 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務；7/21/20227Edited by Z. M. Gu第一節(jié) 業(yè)主三、業(yè)主自治管理 “自治”即自己治理，是指業(yè)主對自己擁有的房產(chǎn)的使用、經(jīng)營和管理作出決定的行為。業(yè)主自治管理是新

5、的物業(yè)管理條例的主導思想之一。 （一）業(yè)主自治管理的組織形式 1. 業(yè)主大會 2 . 業(yè)主委員會 3. 業(yè)主小組 （二）業(yè)主自治管理的方式 1、自主管理方式 2、委托管理方式 7/21/20228Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會制度 一、業(yè)主大會的概念和職責（一）業(yè)主大會的概念 業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。但是，只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。7/21/20229Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會制度（二）業(yè)主大會的職責 （1）制

6、定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則 （2）制定和修改管理規(guī)約； （3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員； （4）制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案 （5）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè) （6）籌集和使用專項維修資金 （7）改建、重建建筑物及其附屬設施 （8）改變共有部分的用途 （9）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用 （10）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應由業(yè)主共同決定的事項 7/21/202210Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會制度二、業(yè)主大會籌備組與首次業(yè)主大會會議 （一）、業(yè)主大會籌備組 業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物

7、總面積50%時，建設單位應當及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則規(guī)定：首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成?；I備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。 7/21/202211Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會制度2、會議籌備工作 業(yè)主大會籌備組應當做好首次業(yè)主大會的準備工作。根據(jù)業(yè)主的提議，草擬議案、制定征詢意見表或表決票（選票）、核實業(yè)主情況。 （1）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積； （2

8、）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容； 7/21/202212Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會制度（3）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（4）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；（5）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；（6）制定業(yè)主委員會選舉辦法；（7）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。7/21/202213Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會制度（二）首次業(yè)主大會會議的召開籌備組應當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

9、公告。7/21/202214Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會制度首次業(yè)主大會會議按下列程序召開：（1）由籌備組介紹業(yè)主大會籌備情況；（2）由籌備組介紹業(yè)主委員會委員候選人情況； （3）業(yè)主投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員； （4）審議通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約； （5）審議決定其他物業(yè)管理事項。7/21/202215Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會制度三、業(yè)主大會定期會議和臨時會議除了首次業(yè)主大會會議以外，業(yè)主大會會議還包括定期會議和臨時會議兩種形式。7/21/202216Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會制度（一）定期會議 業(yè)主大會定期

10、會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開，一般每年度召開一次 定期會議的主要內(nèi)容 （是原來的，沒有刪除）(1) 聽取業(yè)主委員會的工作報告 (2) 業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程等文件的審議與修訂 (3) 決定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘 (4) 專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定 (5) 業(yè)主委員會的換屆選舉與委員的增減 (6) 決定有關業(yè)主共同利益的其他事項 7/21/202217Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會制度（二）臨時會議 有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時召開業(yè)主大會臨時會議 （1）20以上業(yè)主提議的；（2）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（

11、3）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。臨時會議的會議內(nèi)容由召開臨時會議的原因和目的確定。一般是一事一議。7/21/202218Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會制度四、業(yè)主大會會議的運作 （一）業(yè)主大會會議的形式召開業(yè)主大會會議，籌備組或者業(yè)主委員會應于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選業(yè)主代表參加。 7/21/202219Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會制度（二）業(yè)主投票權規(guī)定 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權數(shù)，可以按照下列方法

12、認定業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)：業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；總人數(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。 （三）業(yè)主大會的決定 業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。7/21/202220Edited by Z. M. Gu第二節(jié) 業(yè)主大會制度業(yè)主大會

13、作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過 業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力（四）業(yè)主大會的備案 業(yè)主大會應自選舉產(chǎn)生之日起的30日內(nèi)向區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門備案 7/21/202221Edited by Z. M. Gu第三節(jié) 業(yè)主委員會 一、業(yè)主委員會及職責業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，在業(yè)主大會的授權下開展工作，向業(yè)主大會負責并報告工作 業(yè)主委員會的宗旨是代表本物業(yè)的合法權益7/21/202222Edited by Z. M. Gu第三節(jié) 業(yè)主

14、委員會 業(yè)主委員會應履行下列職責（1）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；（2）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；（3）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（4）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（5）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；7/21/202223Edited by Z. M. Gu第三節(jié) 業(yè)主委員會（6）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；（7）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；（8）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；（9）業(yè)主大會賦予的其他職責。業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不

15、得做出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。7/21/202224Edited by Z. M. Gu第三節(jié) 業(yè)主委員會二、業(yè)主委員會委員的人數(shù)、條件與資格終止 （一） 業(yè)主委員會委員的人數(shù)與條件業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。7/21/202225Edited by Z. M. Gu第三節(jié) 業(yè)主委員會（二）業(yè)主委員會委員資格的終止業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：（1）以書面方式提出辭職請求的；（2）不履行委員職責的；7/

16、21/202226Edited by Z. M. Gu第三節(jié) 業(yè)主委員會（3）利用委員資格謀取私利的；（4）拒不履行業(yè)主義務的； （5）侵害他人合法權益的；（6）因其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。 7/21/202227Edited by Z. M. Gu第三節(jié) 業(yè)主委員會有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：（1）因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（2）喪失民事行為能力的；（3）依法被限制人身自由的；（4）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員

17、出現(xiàn)空缺時，應當及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。7/21/202228Edited by Z. M. Gu第三節(jié) 業(yè)主委員會三、業(yè)主委員會的備案與換屆業(yè)主委員會應當自選舉之日起7日內(nèi)召開首次會議，推選業(yè)主委員會主任和副主任。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)： （1）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況；（2）管理規(guī)約；（3）業(yè)主大會議事規(guī)則；（4）業(yè)主大會決定的其他重大事項。

18、7/21/202229Edited by Z. M. Gu第三節(jié) 業(yè)主委員會業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權。業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會

19、。7/21/202230Edited by Z. M. Gu第三節(jié) 業(yè)主委員會四、業(yè)主委員會會議 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。7/21/202231Edited by Z. M. Gu第三節(jié) 業(yè)主委員會五、業(yè)主委員會與其他單位的關系1、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的關系 2、業(yè)主委員會與居委會的關系 7/21/202232Edited by Z. M. Gu第四節(jié) 管理規(guī)約制度一、管理規(guī)約的概念管理規(guī)約是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書面形式訂立。 7/21/202233Edited by Z. M. Gu第四節(jié) 管理規(guī)約制度二、管理規(guī)約的內(nèi)容管