xx項(xiàng)目產(chǎn)品策劃報(bào)告

1、xxx項(xiàng)目產(chǎn)品策劃報(bào)告目 錄一、項(xiàng)目產(chǎn)品策劃的三大原則二、競(jìng)爭(zhēng)策略三、構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力四、項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)理念思路五、建筑平面設(shè)計(jì)思路六、交通組織七、公共空間八、停車場(chǎng)九、景觀設(shè)計(jì)十、照明設(shè)計(jì)十一、建筑風(fēng)格十二、產(chǎn)品物業(yè)類型的發(fā)展模式十三、SOHO商務(wù)公寓具體操作模式一、項(xiàng)目產(chǎn)品策劃的四大原則1、以銷售為導(dǎo)向原則 xxx項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃首先考慮的因素如何做一個(gè)能夠被市場(chǎng)接受，而且能夠暢銷的產(chǎn)品?；c這一點(diǎn)，在產(chǎn)品策劃之始，即是圍繞如何做一個(gè)能夠賣出去的產(chǎn)品，而不是去討論實(shí)施一個(gè)不被市場(chǎng)與消費(fèi)群所接受的過(guò)期產(chǎn)品。2、快速銷售原則根據(jù)市場(chǎng)狀況，針對(duì)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)，制定超前創(chuàng)新的開發(fā)理念與產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念

2、，通過(guò)良好、系統(tǒng)的銷售模式的運(yùn)作，從而達(dá)到快速實(shí)現(xiàn)銷售目。在短時(shí)間為發(fā)展商實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)的資金快速回籠。3、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的原則 在項(xiàng)目執(zhí)行的過(guò)程中，整合專業(yè)公司進(jìn)行全方位的合作，能夠系統(tǒng)的提升項(xiàng)目素質(zhì)，全力打造“過(guò)程精品”。4、構(gòu)筑“xxx”的品牌平臺(tái)原則良好的品牌就是質(zhì)量的保證，成功的品牌就是信譽(yù)，就是擁有一批“鐵桿消費(fèi)群”，就是讓客戶具有強(qiáng)烈的心理認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)“xxx”品牌質(zhì)的飛躍，注入新的活力為開發(fā)商的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的平臺(tái)。二、競(jìng)爭(zhēng)策略1、競(jìng)爭(zhēng)策略選擇1.1 競(jìng)爭(zhēng)策略類型： 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略：以低于競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格贏得市場(chǎng)。差異化競(jìng)爭(zhēng)策略：顧名思義，采取與其他樓盤相差異的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與形象包裝等，形成差異

3、化競(jìng)爭(zhēng)。全面領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)策略：即以我為主，開發(fā)理念先進(jìn)、產(chǎn)品精良、價(jià)格合理的產(chǎn)品，從而取得全面領(lǐng)先的市場(chǎng)地位。結(jié)論： 本項(xiàng)目選擇全面領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)策略。為保證全面領(lǐng)先，必須構(gòu)建他人不可模仿與超越的“核心競(jìng)爭(zhēng)力”，才可以立足市場(chǎng)，并在競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利的地位。三、構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力基本思考點(diǎn):1、 構(gòu)筑他人不可模仿和超越的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);2、 傳統(tǒng)的SWOT分析只能找到市場(chǎng)粗略位置，無(wú)法找到項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在此我們采取核心競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值分析核心競(jìng)爭(zhēng)力的實(shí)現(xiàn): 1、xxx代表著權(quán)威、專業(yè)、高品質(zhì)、是信心的保證。2、xxx品牌文化為產(chǎn)品構(gòu)建核心 “xxx”已經(jīng)是一個(gè)非常悠久的老字號(hào)品牌。它最能夠直接地給予人們聯(lián)想到的純文化

4、類古玩，字畫等。對(duì)于xxx品牌的理解僅僅只是局限于一個(gè)狹義上的文化。如何將常人認(rèn)同xxx品牌狹義文化進(jìn)行拓展與創(chuàng)新，與項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行有效地對(duì)接，包容現(xiàn)代的新文化，形成項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)在市場(chǎng)上的獨(dú)創(chuàng)性與不可模仿性。3、地段優(yōu)勢(shì)最大化項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)正是顯而易見的地段優(yōu)勢(shì)。地段優(yōu)勢(shì)也恰恰是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法模仿與復(fù)制的。因此，將地段優(yōu)勢(shì)進(jìn)行最大化，在項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃與銷售中真正將地段價(jià)值進(jìn)行升華，達(dá)到地段商業(yè)價(jià)值最大化的最終目的。4、產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)特化項(xiàng)目的獨(dú)特買點(diǎn)是以項(xiàng)目的地段為基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)，形成了“人無(wú)我有，人有我新”的局面。尋找當(dāng)前市場(chǎng)的空白點(diǎn)，做符合市場(chǎng)需求同時(shí)又在市場(chǎng)

5、上暢銷的產(chǎn)品。在對(duì)于項(xiàng)目的獨(dú)特買點(diǎn)的設(shè)計(jì)中，必須要結(jié)合地段優(yōu)勢(shì)從投資角度來(lái)進(jìn)行考慮，這是項(xiàng)目獨(dú)特賣點(diǎn)考慮重點(diǎn)。正是投資型物業(yè)，這才是吸引人們最基本也是最核心的利益點(diǎn)，因?yàn)閺淖筒┦心壳暗臓顩r來(lái)看，潛在買家對(duì)營(yíng)業(yè)房的需求尚處于上升狀態(tài)，市場(chǎng)對(duì)可以銷售的營(yíng)業(yè)房特別是黃金路段營(yíng)業(yè)房的需求十分旺盛，人們對(duì)共青團(tuán)路段的營(yíng)業(yè)房十分看好，有很強(qiáng)的投資購(gòu)買欲望，不少的經(jīng)營(yíng)者和投資者正伺機(jī)購(gòu)買。四、項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)理念思路開發(fā)理念=核心競(jìng)爭(zhēng)力+與消費(fèi)者取得共鳴核心競(jìng)爭(zhēng)力：必須是別人不可模仿和不可超越的。與消費(fèi)者取得共鳴：必須是針對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群的潛在投資心理為出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)引導(dǎo)投資消費(fèi)。項(xiàng)目的開發(fā)理念源于市場(chǎng)，體現(xiàn)在引導(dǎo)市

6、場(chǎng)需求，是源于對(duì) “體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”下商業(yè)形態(tài)變遷的深刻思考。設(shè)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)理念的核心在于確立項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在競(jìng)爭(zhēng)化社會(huì)，只有不斷推陳出新，獨(dú)樹一幟，避免產(chǎn)品同質(zhì)化，項(xiàng)目才能找到生存之道。因此，xxx項(xiàng)目的開發(fā)理念為：淄博CBD上具有獨(dú)特文化魅力與標(biāo)識(shí)的地標(biāo)物業(yè)理念闡釋：項(xiàng)目正是位于淄博的CBD上的核心地段。擁有了獨(dú)一無(wú)二的核心優(yōu)勢(shì)，不僅僅是如此，在淄博文化強(qiáng)市的背景下，項(xiàng)目以高檔次、高水準(zhǔn)、高起點(diǎn)橫空出世將成為淄博CBD上當(dāng)只無(wú)愧的地標(biāo)志物業(yè)。項(xiàng)目具備了成為地標(biāo)物業(yè)的兩個(gè)因素：第一，建筑設(shè)計(jì)的獨(dú)特性。從目前產(chǎn)品的概念規(guī)劃來(lái)看，項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)將力求打造成為一流國(guó)際型的建筑造型，項(xiàng)目從建筑形象上能夠

7、獨(dú)樹一幟。正是由于在這一地段上，周邊的配套設(shè)施非常完善與成熟。隨著本地段新商圈的形成，構(gòu)筑了淄博的CBD（中央商務(wù)區(qū)）。而項(xiàng)目恰恰是位于淄博CBD的標(biāo)志性地段，將成為地段上的形象所在。第二個(gè)方面，xxx品牌文化的導(dǎo)入，創(chuàng)造了淄博乃至齊魯?shù)貐^(qū)文化地產(chǎn)的新模式，形成了新一輪地產(chǎn)新思維的聚焦，賦予項(xiàng)目鮮明的時(shí)尚的現(xiàn)代文化內(nèi)涵，能夠真正地豐富產(chǎn)品形象內(nèi)涵，從建筑視覺(jué)沖擊上能夠給予視覺(jué)的震撼，同時(shí)，它不僅僅是一個(gè)建筑混凝土的建筑物，而是富有文化內(nèi)涵，成為淄博上的文化代名詞。xxx項(xiàng)目不僅僅是將文化與商業(yè)進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合；同時(shí)，它更是一種文化的創(chuàng)新與變革，引領(lǐng)一種新文化潮流，成為一種新的文化支撐點(diǎn)，它也是以

8、后項(xiàng)目進(jìn)行推廣時(shí)的參考依據(jù)?？梢韵胂?，xxx項(xiàng)目的出現(xiàn)，為淄博地產(chǎn)帶來(lái)了一場(chǎng)文化地產(chǎn)的裂變。也正是如此，xxx項(xiàng)目正以一種不可思義的文化地產(chǎn)方式來(lái)徹底地征服淄博人。五、建筑平面設(shè)計(jì)思路一）建筑平面設(shè)計(jì)原則一個(gè)成熟的商業(yè)區(qū)的形成決非一朝一夕可以形成的，需要機(jī)遇與時(shí)間的配合，這一點(diǎn)對(duì)于大多數(shù)開發(fā)商來(lái)說(shuō)都是不具備也無(wú)法改變的。因此，我們應(yīng)該更多地考慮項(xiàng)目自身的規(guī)劃設(shè)計(jì)，使項(xiàng)目的規(guī)劃能夠很好地融合到整體規(guī)劃中，在特定的商業(yè)環(huán)境中締造出項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，這才是開發(fā)商業(yè)物業(yè)的制勝之道。本項(xiàng)目地處當(dāng)?shù)刈罘比A的商業(yè)地帶，本身已經(jīng)具備了開發(fā)商業(yè)物業(yè)的條件，因此，在進(jìn)行整體規(guī)劃時(shí)，要考慮幾方面的問(wèn)題，包括： 區(qū)域功

9、能規(guī)劃，必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的功能定位有深刻的理解，并能把握項(xiàng)目所在地段未來(lái)規(guī)劃變動(dòng)的脈搏，特別要對(duì)項(xiàng)目所在地段商業(yè)功能規(guī)劃有清晰的概念。項(xiàng)目所在的區(qū)域是淄博的CBD區(qū)域，它成為CBD核心圈的一個(gè)重要組成部分。 交通功能規(guī)劃，對(duì)城市交通狀況及城市發(fā)展態(tài)勢(shì)做出明確的判斷，掌握住城市居民消費(fèi)流向的規(guī)律。它屬于CBD區(qū)域，但它所服務(wù)的不僅僅是CBD的人群，而是淄博高層面的消費(fèi)群體。 要有一定的前瞻性，要適應(yīng)未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的需要。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，既保證產(chǎn)品的暢銷性，同時(shí)更需要產(chǎn)品的前瞻性，引領(lǐng)市場(chǎng)。二）建筑平面功能分布建筑的平面設(shè)計(jì)其目的是獲得一個(gè)理想的商業(yè)銷售平面，滿足商業(yè)活動(dòng)的要求。在結(jié)合前期與發(fā)展商

10、進(jìn)行良好溝通的基礎(chǔ)上，建議項(xiàng)目總層高為17層，具體各樓層功能分布規(guī)劃如下：1）1 5層為商場(chǎng)部分； 其中13層為名店城 4層為文化藝術(shù)名城5層為xxx辦公自留部分6層為轉(zhuǎn)換層，為空中會(huì)所，作為本樓宇的配套設(shè)施部分。2）71721層為SOH0公寓3）地下為負(fù)一、二層設(shè)計(jì)為停車庫(kù)。 其中負(fù)一層可以將一部分作為商場(chǎng)的銷售面積。三）建筑平面布局思路1、商場(chǎng)部分在對(duì)于項(xiàng)目建筑平面布局集合今后經(jīng)營(yíng)的商店群與空間的組合，各種相互聯(lián)系的空間不是簡(jiǎn)單的沿著已有的街道延伸，而是通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)使之成為自身形成的新的平面模式，并結(jié)合項(xiàng)目的地段與城市道路結(jié)構(gòu)等條件。1）十字放射性布局在項(xiàng)目整體平面布局上我們建議在采用中心

11、圍合的整體規(guī)劃思路。通過(guò)與中庭廣場(chǎng)連接的通道，形成放射狀通道的處理，使得共青團(tuán)西路成為項(xiàng)目的主體線，使前沿營(yíng)業(yè)房呈對(duì)稱格局。這樣就可以充分利用周邊原有商場(chǎng)帶來(lái)的客流量提升自身的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)房的銷售。在放射狀的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，步行人流流線明確，既能夠合理地將人流引入到商場(chǎng)中，而且要在內(nèi)部合理組織人流，讓購(gòu)物者滿意，同時(shí)有要讓經(jīng)營(yíng)者獲得效益，最大限度讓人流經(jīng)過(guò)盡量多的商店門口而又不把距離拉得太長(zhǎng)，才能夠達(dá)到最佳效果。從項(xiàng)目的本身來(lái)看，放射性的通道的長(zhǎng)度不超過(guò)50米，將是最理想的組織人流的距離。2）通道的處理研究表明，當(dāng)商場(chǎng)內(nèi)人均空間為4m2時(shí)，每位步行者可以在各個(gè)方向自由活動(dòng)，當(dāng)商場(chǎng)內(nèi)人均

12、空間減至2m2時(shí)，步行者將會(huì)對(duì)周圍的人持警戒狀態(tài)，而當(dāng)商場(chǎng)內(nèi)人均空間減至1.5m2時(shí)，步行者之間就會(huì)容易產(chǎn)生逆行的沖突。因此，在研究營(yíng)業(yè)房間隔策略時(shí)要充分考慮到這些因素。建議室內(nèi)步行街內(nèi)部主要通道寬23米左右。商場(chǎng)整體面積與商場(chǎng)部分的公攤面積、通道面積與的比例為1：0.4。也就是說(shuō)，項(xiàng)目商場(chǎng)部分的實(shí)用率初步規(guī)劃為60%，其中，公攤面積包括了電機(jī)房、通道、電梯井等公共面積。3）商鋪面積配比建議 在服從項(xiàng)目總體規(guī)劃布局的原則下，商場(chǎng)一層的外圍部分全部做成“復(fù)式”的兩層商鋪，盡量多做臨街的商鋪?！皬?fù)式”商鋪面積開間與進(jìn)深的比例為1：3，即商鋪位的開間為4.5米左右，進(jìn)深為13米左右。首層空間為面向道

13、路開門（臨街商鋪），二層空間向商場(chǎng)內(nèi)開門。因此，“復(fù)式”商鋪將有兩個(gè)人流的出入口，既可以從臨街的入口進(jìn)入，也可以兼顧二樓人流，形成了了循環(huán)的人流。六、交通組織從嚴(yán)格意義上認(rèn)為，項(xiàng)目的15層都應(yīng)該是作為一個(gè)統(tǒng)一整體來(lái)考慮。特別是交通組織方面。除了平面的交通組織外，項(xiàng)目的15層的垂直結(jié)構(gòu)形式，需要處理中心化空間和線性空間，也就是中庭空間和步行街（平面布局）之間的結(jié)構(gòu)形式。步行街與中庭廣場(chǎng)的交叉出現(xiàn)能夠使公共空間變得生動(dòng)，而且各層能夠共享中庭。一） 垂直交通組織對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，引導(dǎo)人流垂直向上運(yùn)動(dòng)是成功的關(guān)鍵，在設(shè)計(jì)上，需要從下面幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：1、 利用中庭廣場(chǎng)的功能與作用中庭是垂直交通組織的關(guān)

14、鍵點(diǎn)，是步行空間的序列的高潮，這里人流集中，流量大，最可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng)。但是，要引導(dǎo)購(gòu)物者做他們實(shí)際上并不想做的事情并不容易。如果通過(guò)適當(dāng)?shù)墓δ馨才牛瑢①?gòu)物者向上運(yùn)動(dòng)處理成一個(gè)有目的的過(guò)程，能夠大大提高上部空間的吸引力。購(gòu)物者為了觀賞中庭空間和參與其中的公共表演活動(dòng)，也會(huì)上到更高的樓層。2、 中庭空間的造型與空間的交流中庭空間的造型非常重要。例如，圓形中庭廣場(chǎng)利于開展公共表演活動(dòng)，圍繞中庭的座椅給共享和參與中庭的活動(dòng)提供了方便。同時(shí)，在任何一層能夠看到其他層具有吸引力的活動(dòng)與景觀，也會(huì)大大促進(jìn)購(gòu)物者在層與層之間的運(yùn)動(dòng)。3、 從不同層面上吸引人流一般來(lái)說(shuō)，說(shuō)服人從上往下走比說(shuō)服人從下往上走要容易

15、得多。從項(xiàng)目本身功能規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)看：項(xiàng)目本身具有5層商場(chǎng)的設(shè)計(jì)，在對(duì)于提升商場(chǎng)人流方面，主要通過(guò)室內(nèi)的電梯提升人流； 4、兩個(gè)中庭的設(shè)置 第一個(gè)中庭13層設(shè)置一個(gè)中庭廣場(chǎng)，借助于中庭廣場(chǎng)聚集人氣的作用，為中部的營(yíng)業(yè)房帶來(lái)充足的客源，有助于促進(jìn)中部及北部營(yíng)業(yè)房的銷售。 第二個(gè)中庭45層設(shè)置一個(gè)中庭廣場(chǎng)，通過(guò)設(shè)置中空天棚進(jìn)行采光。同時(shí)，設(shè)立室外的大型手扶電梯上四層。5、第二個(gè)“首層”設(shè)計(jì) 項(xiàng)目在室外設(shè)立大型扶手電梯直接上四層，直接將戶外人流提升到四層，人為制造人流的運(yùn)動(dòng)，最大化將共青團(tuán)路的人流吸納到一樓和通過(guò)大型室外手扶電梯的人流提升到四樓，實(shí)現(xiàn)了第二個(gè)“首層”的概念，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化。二） 手動(dòng)

16、扶梯商場(chǎng)內(nèi)手動(dòng)扶梯不僅僅是人流的提升，是關(guān)系到商場(chǎng)交通組織的重要部分。對(duì)于手扶電梯的選擇，選擇斜度為35度的扶梯即可。在手扶電梯的布局方面一半采用兩種排列方式。一種交叉剪刀式布置，上下人口首尾相接，能夠從底層直接將一層一層地上到最頂層，中間不需要停留。另一種是上下扶梯并排同向布置，上下人口置于扶梯的兩側(cè)，兩層之間上下過(guò)程中需要步行一段距離。這兩種布置各有優(yōu)勢(shì)，前者方便通行；后者有助于鼓勵(lì)購(gòu)物者在各層面停留。本項(xiàng)目建議采用第二種方式，便于在商場(chǎng)內(nèi)形成“循環(huán)”式人流。在扶梯的設(shè)置方面，扶梯本身是一個(gè)視覺(jué)障礙，它的位置選擇需要避免造成視覺(jué)的阻礙，一般都分布在中庭廣場(chǎng)的兩側(cè)。三）出入口設(shè)計(jì)及布局對(duì)于本

17、項(xiàng)目的15層的商場(chǎng)出入口的設(shè)計(jì)不僅要考慮數(shù)量、朝向，還要顧及整個(gè)商場(chǎng)人員流動(dòng)的安全，人車交通的要求也不容忽視。在設(shè)計(jì)時(shí)要對(duì)建筑形態(tài)進(jìn)行規(guī)劃，與其它的建筑符號(hào)組合形成獨(dú)特的識(shí)別形象。這樣就不會(huì)因?yàn)橹苓叚h(huán)境的變化而被湮沒(méi)，對(duì)整個(gè)商業(yè)物業(yè)的延續(xù)和發(fā)展有十分重要的意義。對(duì)于本項(xiàng)目，主出入口設(shè)置在共青團(tuán)西路（南向）。主出入口向內(nèi)凹入，并以個(gè)性鮮明的玻璃幕墻為主基調(diào)，同時(shí)輔以周邊環(huán)境的配合（如綠化、小品點(diǎn)綴、休閑設(shè)施等）來(lái)實(shí)現(xiàn)吸引人氣的目的。此外，商廈還在多個(gè)臨街面應(yīng)設(shè)置多個(gè)次出入口，并根據(jù)每層特點(diǎn)采用不同的設(shè)計(jì)樣式，在保證有效使用的同時(shí)，為建筑物增加更多的活潑元素。在主出入口（共青團(tuán)西路）設(shè)置多功能展示

18、臺(tái)，可以用作商品展示、舉辦活動(dòng)，并于節(jié)假日組織商廈內(nèi)的經(jīng)營(yíng)者、商家或其他機(jī)構(gòu)聯(lián)手舉行各種商品的展示會(huì)、促銷會(huì)及文藝活動(dòng)，借助于這類型的活動(dòng)為整個(gè)商廈帶來(lái)興旺的人氣和足夠的客流。 SOHO公寓出入口的考慮SOHO公寓的主出入口，主要考慮到私密性和方便性。主要選擇的位置主要考慮選擇背離人流最大的商場(chǎng)出入口，在比較僻靜的位置設(shè)置主出入口位置比較妥當(dāng)。四）客流導(dǎo)向系統(tǒng)設(shè)計(jì)商場(chǎng)的客流導(dǎo)向設(shè)計(jì)不僅僅解決商場(chǎng)內(nèi)部的人流交通與疏散問(wèn)題，它更為注重的是商場(chǎng)內(nèi)部人流與外部街區(qū)人流與溝通關(guān)系、商場(chǎng)平面或立體人流自然順暢與平均分配關(guān)系。良好的客流導(dǎo)向系統(tǒng)設(shè)計(jì)可以最大限度地避免商場(chǎng)內(nèi)出現(xiàn)盲區(qū)和死角，并考慮到顧客在商場(chǎng)內(nèi)

19、瀏覽商品和購(gòu)物時(shí)的感受，能夠?yàn)橄M(fèi)者營(yíng)造一個(gè)自然、舒適、輕松的購(gòu)物環(huán)境。項(xiàng)目的商場(chǎng)部分整體采用循環(huán)客流系統(tǒng)。各個(gè)相對(duì)獨(dú)立的購(gòu)物空間可以通過(guò)路面、連廊及其它形式的通道聯(lián)系起來(lái)，各區(qū)既可以單獨(dú)成塊，又可采用半開放布局方式，環(huán)環(huán)相扣，形成一個(gè)循環(huán)的“購(gòu)物環(huán)”。此外，再通過(guò)內(nèi)部功能劃分，使各購(gòu)物區(qū)琳瑯滿目的商品爭(zhēng)相輝映，令顧客在商場(chǎng)流連忘返，循環(huán)購(gòu)物。七、公共空間 商場(chǎng)的公共空間部分包括室外廣場(chǎng)、內(nèi)庭院、中庭院以及通道上的各個(gè)節(jié)點(diǎn)，它們?cè)诠δ苌喜粌H起著聚集和疏導(dǎo)人流的作用，同時(shí)也成為了商場(chǎng)的主題文化休閑中心。一）中庭廣場(chǎng)設(shè)置設(shè)置中庭廣場(chǎng)，其一，作為天然采光處，避免首層終年不見陽(yáng)光的尷尬；其二，作為人流

20、聚集和緩沖地帶，起到吸引和分流的作用；其三，可以利用廣場(chǎng)開展各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如開辟專柜、展示臺(tái)、舉辦一些小型的室內(nèi)展銷活動(dòng)和促銷活動(dòng)，亦可以作為公共休閑空間。 621層，則是通過(guò)進(jìn)入電梯的空間，形成了一個(gè)小型出入過(guò)渡、交流的空間。二） 每層設(shè)有休息區(qū)在每條主通道及各個(gè)出入口設(shè)置一定數(shù)量的休閑椅，并布置相應(yīng)的景觀如雕塑、以及背景音樂(lè)，供購(gòu)物者休息、欣賞，為消費(fèi)者營(yíng)造健康、舒適的購(gòu)物空間，真正實(shí)現(xiàn)休閑購(gòu)物的享受。三） 主題文化休閑空間從本項(xiàng)目的整體規(guī)劃來(lái)看，商廈應(yīng)留有一部分空間來(lái)設(shè)置相應(yīng)的休閑空間，可以擺放設(shè)置小型主題休閑區(qū)域，能夠使消費(fèi)者感受到步行街內(nèi)溫馨的人情味，徜徉或坐落其中，就能干受到自然、

21、輕松的購(gòu)物氛圍，產(chǎn)生情感上的共鳴，增加購(gòu)物吸引力。四） 6樓轉(zhuǎn)換層的設(shè)置項(xiàng)目?jī)煞N不同物業(yè)類型的銜接的轉(zhuǎn)換層將成為本項(xiàng)目的一個(gè)亮點(diǎn)。在6層轉(zhuǎn)換層的設(shè)置中，主要考慮兩個(gè)方面的作用：1、 SOHO公寓的酒店式住戶大堂項(xiàng)目15樓屬于商業(yè)物業(yè)，商業(yè)價(jià)值利用非常高。因此，如何最大利用商業(yè)面積創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值成為首要問(wèn)題。在一樓設(shè)置的SOHO公寓的電梯堂只是一個(gè)狹小的通道。SOHO公寓的住戶上升到六樓后，才開始進(jìn)入真正的酒店式住戶大堂，一方面通過(guò)酒店式電梯大堂體現(xiàn)了項(xiàng)目的高檔次與價(jià)值。另一方面，6層的空間不僅僅是結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化，還是人流的轉(zhuǎn)換。住戶人流達(dá)到6層后將馬上進(jìn)行分流，分別進(jìn)入各個(gè)電梯大堂回到自己的樓層。2

22、、 6層的園林、會(huì)所6層的空間分為兩個(gè)部分，一部分是露天的，主要考慮是園林環(huán)境的營(yíng)造。由于項(xiàng)目本身用于環(huán)境營(yíng)造的的面積比較少，因此，在6樓中露天部分用于園林環(huán)境的營(yíng)造，同時(shí)，在一部分露天部分用于網(wǎng)球場(chǎng)等戶外活動(dòng)設(shè)施的設(shè)立。 另一方面，在6層中的封閉部分設(shè)立商務(wù)中心、健身中心、高級(jí)壁球室、商務(wù)會(huì)議室等大樓的配套設(shè)施。八、停車場(chǎng)對(duì)于商場(chǎng)汽車停車場(chǎng)配套，首先要求提供足夠的停車位數(shù)量；其次要考慮到商場(chǎng)停車場(chǎng)使用方便程度。對(duì)于本項(xiàng)目，按照規(guī)劃必須有足夠的停車位，因此建議在靠近共青團(tuán)西路的沿街面建設(shè)地面停車場(chǎng)和建設(shè)一層地下停車場(chǎng)。此外，還必須建立相當(dāng)數(shù)量的自行車停放點(diǎn)，滿足購(gòu)物者停放自行車的要求，建議把自

23、行車集體停放點(diǎn)設(shè)置在靠近東邊的沿街面。在地面停車場(chǎng)，良好的平面分區(qū)、明確的行車流線和合理的停車位排列對(duì)于提高停車效率是非常有利的。通常，停車位和行車道的角度可以有45度，60度，90度三種，其中45度排列的占地面積較大，但能夠加速停車操作，保證利用充分。建議項(xiàng)目在室外采用地面停車的采用45度方式。九、景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)主要體現(xiàn)兩個(gè)方面：第一部分，主要是體現(xiàn)項(xiàng)目本身環(huán)境的營(yíng)造 室內(nèi)購(gòu)物環(huán)境營(yíng)造是整個(gè)商廈環(huán)境營(yíng)造的重要組成部分，因此必須予以足夠的重視和規(guī)劃。因此，在商場(chǎng)的主通道上，除了設(shè)置上述的休閑椅、中庭廣場(chǎng)外，還應(yīng)該在各主安排適當(dāng)?shù)挠^賞植物、雕塑品及其它形式的各種藝術(shù)品，并通過(guò)燈光的配合來(lái)

24、達(dá)到至佳的效果，讓流連其中的消費(fèi)者感受舒適、優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境，使其成為商廈的一大特點(diǎn)。環(huán)境的營(yíng)造除了應(yīng)該注重內(nèi)部環(huán)境之外，室外環(huán)境也不容忽略。本項(xiàng)目地處當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的商業(yè)旺地，外圍環(huán)境不是很理想，其它已經(jīng)開業(yè)的大型購(gòu)物商場(chǎng)也不太注重周邊經(jīng)營(yíng)環(huán)境的營(yíng)造，這無(wú)疑是本項(xiàng)目超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的大好機(jī)會(huì)，我們建議商廈施工建設(shè)的同時(shí)，開始著手進(jìn)行周邊環(huán)境的美化。第二部分，主要是通過(guò)借景。充分利用公園的景觀使之成為項(xiàng)目稀缺資源，從而形成核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。xxx項(xiàng)目與人民公園只是一墻之隔，在項(xiàng)目借人民公園景觀、人流優(yōu)勢(shì)，主要從以下幾個(gè)方面來(lái)體現(xiàn)： “私家公園”概念設(shè)立在人民公園與xxx項(xiàng)目（SOHO公寓的入口）設(shè)立一個(gè)單向的

25、“綠色通道”，業(yè)主通過(guò)門禁系統(tǒng)，直接可以進(jìn)入公園，享受公園設(shè)施。而公園的人流并不能直接進(jìn)入項(xiàng)目的SOHO公寓。通過(guò)“私家公園”的設(shè)立，能夠充分利用景觀資源，為項(xiàng)目增添買點(diǎn)。 觀光電梯設(shè)立對(duì)于項(xiàng)目的SOHO公寓，面向公園的一面可以設(shè)立觀光電梯，將公園的景觀資源最大化與室內(nèi)空間進(jìn)行融合，拓展室內(nèi)視野。 增設(shè)立人民公園xxx出入口xxx項(xiàng)目的首層商場(chǎng)部分與人民公園完全打通，使之連為一體。從人民公園出來(lái)的游客可以直接通過(guò)增設(shè)在xxx項(xiàng)目的公園出口出去。而進(jìn)入公園的游客也可以直接通過(guò)設(shè)立在xxx的入口進(jìn)入公園。在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前期，可以通過(guò)每天免費(fèi)贈(zèng)送一定數(shù)量的公園門票來(lái)增加商場(chǎng)人氣。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，購(gòu)物者通過(guò)

26、購(gòu)物達(dá)到一定數(shù)量將可以免費(fèi)獲得公園門票，而且規(guī)定是通過(guò)xxx項(xiàng)目出入口才能進(jìn)入公園內(nèi)，從而保證了商場(chǎng)的人流。十、照明設(shè)計(jì)項(xiàng)目商場(chǎng)室內(nèi)的照明設(shè)計(jì)既要滿足展示商品的功能需要，有要滿足美學(xué)的要求，室外照明設(shè)計(jì)對(duì)塑造購(gòu)物中心的形象起著至關(guān)重要的作用。一） 白天和夜間的室內(nèi)照明設(shè)計(jì)室內(nèi)照明的關(guān)鍵在于處理步行街（通道）和商店之間的照明關(guān)系，一方面，無(wú)論是白天還是晚上，都要保持步行街（通道）和中庭有足夠的照明水平，并通過(guò)光線的變化來(lái)增加步行街（通道）的趣味性。另一方面，步行街（通道）的照明不能夠?qū)ι痰旰偷昝嬖斐刹涣几蓴_，影響和防礙店面和櫥窗展示。因此，店面照明比不行街（通道）的亮度要高得多。二） 夜間室外照

27、明處理購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)時(shí)間有很大的一部分在夜間，建筑和停車場(chǎng)的夜間照明對(duì)塑造良好的星星非常重要。夜間建筑的照明通過(guò)對(duì)立面特點(diǎn)的表現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)，讓商場(chǎng)部分和整體項(xiàng)目在環(huán)境中產(chǎn)生強(qiáng)烈的視覺(jué)效果。在周六、日晚開空中玫瑰（活動(dòng)式夜空探射燈），在夜幕降臨后不失為淄博的一大景觀。十一、建筑風(fēng)格商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)方案必須與項(xiàng)目定位和功能定位相符合，充分滿足營(yíng)業(yè)房的銷售和經(jīng)營(yíng)的需要。包括整體風(fēng)格、出入口設(shè)置、臨街營(yíng)業(yè)房布局、外立面式樣、色彩及其它的建筑元素的配合等，整體風(fēng)格設(shè)計(jì)原則。 應(yīng)該能夠融入整個(gè)城市之中 能夠形成項(xiàng)目的形象吸引力和識(shí)別系統(tǒng)，特別是與xxx文化進(jìn)行結(jié)合，形成獨(dú)特的xxx符號(hào)表現(xiàn)出來(lái)。1、整體風(fēng)格

28、描述本項(xiàng)目作為淄博市的可銷售的商業(yè)物業(yè)，建筑物的整體形象將最終決定于人們對(duì)它的整體印象，因此，在進(jìn)行建筑物整體風(fēng)格規(guī)劃時(shí)要遵循以下幾個(gè)方面的原則： 直線與曲線的組合形成明朗、簡(jiǎn)潔的整體印象 體現(xiàn)開放與遮蔽的整體效果 體現(xiàn)“文化”與“商業(yè)”概念的完美結(jié)合 有助于加強(qiáng)建筑物休閑娛樂(lè)的功能定位 具有較強(qiáng)的親和力基于這樣的考慮，建筑物整體呈典雅的設(shè)計(jì)風(fēng)格，整座建筑物外墻采用明快的色彩，建筑物整體采用藍(lán)色通透玻璃外墻，并點(diǎn)綴紅色、綠、藍(lán)等多種色彩，使建筑物格調(diào)清新高雅； 在建筑物外墻采用外觀通透的玻璃墻體及頂棚，街景風(fēng)光一覽無(wú)遺；中庭廣場(chǎng)采用天幕采光，一通至頂，氣宇軒昂，營(yíng)造舒適的購(gòu)物、休閑環(huán)境；商廈內(nèi)

29、各種設(shè)施采用人性化設(shè)計(jì)，別具風(fēng)情，充滿人性化特色。 2、外立面構(gòu)想在外立面的設(shè)計(jì)還可以通過(guò)透空的框格，斜向的開窗、隱約的玻璃墻體等來(lái)增加建筑物外立面的活潑元素，并通過(guò)多種的手法來(lái)對(duì)各個(gè)立面進(jìn)行處理，如增加各種幾何形狀的廊柱、頂飄、樓梯等，使得建筑物的外部形象變幻、明麗、具有強(qiáng)烈視覺(jué)沖擊的整體效果。二層及以上的營(yíng)業(yè)房外墻設(shè)置玻璃櫥窗(SHOW ROOM)，可供商家展示商品，實(shí)現(xiàn)臨街營(yíng)業(yè)房的重要功能之一展示商品；外墻則設(shè)置一定數(shù)量的廣告牌。3、xxx品牌文化的導(dǎo)入 項(xiàng)目必須建立核心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，其重點(diǎn)就是全面導(dǎo)入xxx品牌文化。在項(xiàng)目中主要從以下幾個(gè)方面來(lái)體現(xiàn)： 建筑風(fēng)格與裝飾風(fēng)格建筑的整體風(fēng)格，無(wú)

30、論從整體造型還是線條、色彩都必須注入xxx文化的內(nèi)涵，既不失穩(wěn)重感覺(jué)，同時(shí)有具有強(qiáng)烈的時(shí)代感、時(shí)尚的氣息。 專門的文化藝術(shù)城的設(shè)立在項(xiàng)目的商場(chǎng)部分，設(shè)計(jì)了專門的文化藝術(shù)城，專業(yè)的市場(chǎng)傳達(dá)出濃厚的文化藝術(shù)氣息，同時(shí)又不失現(xiàn)代的時(shí)尚氣息，充分詮釋xxx文化藝術(shù)內(nèi)涵。 一樓xxx形象展示大廳在項(xiàng)目的一樓設(shè)立xxx的形象展示大廳，全面、立體展示xxx形象。讓市場(chǎng)對(duì)xxx有一個(gè)直觀的認(rèn)識(shí)和了解，從而奠定了xxx的專業(yè)、權(quán)威形象，樹立項(xiàng)目良好的形象。 整合項(xiàng)目活資源，形成風(fēng)格符號(hào)化利用xxx的獨(dú)特、稀有資源，將名人、名家的字、畫作為項(xiàng)目裝飾的載體，在電梯間內(nèi)、通道上設(shè)立專門的書畫欣賞長(zhǎng)廊和字畫的搭配形成符

31、號(hào)化注入到建筑符號(hào)中，全面提升項(xiàng)目的價(jià)值感。十二、產(chǎn)品物業(yè)類型的發(fā)展模式一） 13層的名店城1、關(guān)于“名店城”的設(shè)想 “名店城”顧名思義，就是名牌產(chǎn)品、精品的會(huì)聚之地方。它代表著城市中具有相同的生活品位與相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的少數(shù)人的消費(fèi)形態(tài)和整個(gè)城市消費(fèi)能力的參考指數(shù)。在名店城內(nèi)以國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際名牌產(chǎn)品作為高端形象的支持。2、名店城的功能布局 名店城是一個(gè)相對(duì)高品位高端消費(fèi)群的市場(chǎng)。因此，在綜合考慮的基礎(chǔ)上，具體功能建議如下。區(qū)域規(guī)劃經(jīng)營(yíng)范圍劃分依據(jù)首層臨街營(yíng)業(yè)房化妝品專賣店、名牌專賣店、高檔服飾等知名品牌或特色商家，有助于提高整個(gè)商場(chǎng)的檔次，營(yíng)造休閑購(gòu)物的氛圍，這類商家可以承受較高的租金，并需要臨

32、街展示門面。二層名牌專賣店、高檔服飾、眼鏡鐘表、首飾等可以滿足租客對(duì)實(shí)惠租金的要求，可以吸引更多的消費(fèi)人流，形成從高至低的“瀑流效應(yīng)”。三層運(yùn)動(dòng)體育類休閑用品專賣場(chǎng)形成專業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，體現(xiàn)名店城的專業(yè)性。四層文化藝術(shù)城（文具、圖書、禮品專賣場(chǎng)）文化類精品的賞析交易中心。五層文化藝術(shù)城以亞洲文化品牌和中國(guó)文化龍頭之稱的xxx對(duì)活躍群眾文化生活，及提升淄博地區(qū)的書畫收集、鑒賞和創(chuàng)作水平，帶動(dòng)周邊地區(qū)與淄博的文化交流起到重大作用。六層配套會(huì)所（室外的小型園林、高級(jí)壁球室、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)議室、SOHO公寓客戶服務(wù)中心）建筑物的轉(zhuǎn)換層面，建議作成空中花園，以彌補(bǔ)項(xiàng)目沒(méi)有大環(huán)境營(yíng)造的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，可以將整個(gè)建筑

33、物的配套全部設(shè)立的這一層中，集中解決配套問(wèn)題。十三、SOHO商務(wù)公寓具體操作模式 對(duì)于商場(chǎng)以上部分的樓宇，其定位為： 專業(yè)酒店式管理的SOHO公寓采用了專業(yè)的公司進(jìn)行服務(wù)與管理，同時(shí)，有具有住宅與寫字樓的一些特點(diǎn)，既可以居住，有可以辦公，成為了一個(gè)功能自由的公寓空間，它將空間最大化模糊，能夠讓市場(chǎng)的接受面更加廣，能夠適合目前市場(chǎng)的充分需求。1、SOHO公寓必須注意的幾個(gè)問(wèn)題 專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)SOHO商務(wù)公寓的真正的目標(biāo)消費(fèi)對(duì)象的特殊性，因此一定需要借鑒酒店式的管理服務(wù)，為獨(dú)特的消費(fèi)群體提供一個(gè)所需的服務(wù)與物業(yè)管理。 兼顧居住辦公兩種職能SOHO型公寓中，設(shè)有獨(dú)立的廚房、衛(wèi)生間，居住空間與辦公空間普遍分離，適合個(gè)人居住以及個(gè)人或著少數(shù)人辦公。3、戶型面積以及