北京經(jīng)典小戶型策劃案

1、目 錄前 言3一、項目綜合分析41、項目區(qū)位42、產(chǎn)品分析53、項目分析64、結(jié)論7二、項目定位分析81、項目定位思考82、定位思路及推廣策略構(gòu)思103、項目核心概念體現(xiàn)114、項目核心概念的營造11三、項目推廣定位131、宣傳話題132、標志性人群界定143、結(jié)論15四、項目形象包裝161、形象風格取向162、象征物的設(shè)計163、印刷制品設(shè)計16五、營銷推廣通道設(shè)計策略191、推廣通道構(gòu)架及組成202、品牌推廣渠道213、目標通道234、現(xiàn)場通道235、拓展通道25六、公共關(guān)系251、政府層面262、媒體層面263、客戶層面27七、推廣進程構(gòu)想29后 記30前 言先前我們對朝陽區(qū)亞奧版塊有過

2、一些簡單的認識和總結(jié)，在接觸本項目后，我們發(fā)現(xiàn)本項目存在著很多先天因素的不足，與周邊各主要競爭樓盤相比，缺乏明顯的優(yōu)勢，在綜合分析各種因素以后，我們發(fā)現(xiàn)，要實現(xiàn)一個高價位，人為提升項目品質(zhì)，增加項目內(nèi)涵，創(chuàng)造差異化和個性顯著的推廣概念便顯的尤為重要。在本案的策劃中，我們提出以“概念主義”提示“產(chǎn)品主義”操作主題思路，即在人為創(chuàng)造合理個性化推廣概念后，以概念為核心，回歸產(chǎn)品本質(zhì)，在產(chǎn)品和產(chǎn)品內(nèi)涵上下功夫，努力弱化產(chǎn)品劣勢，塑造區(qū)域內(nèi)個性突出的具有一定影響力的精致典范。一、項目綜合分析新產(chǎn)品面世的數(shù)量和速率是衡量一個行業(yè)市場發(fā)展程度的重要標志。對于所有京城地產(chǎn)的從業(yè)者來說，與日俱增的新盤既讓人滿足

3、于行業(yè)紅火的境況，又讓人擔心于隨之而來的競爭。無論如何，這些新上市的樓盤是倍受矚目的，是頻頻見諸報端的，是跳躍在項目各式各樣的市場研究營銷分析報告中的，是影響著京城樓市進程的。在這里，我們將客觀地收集資料并加以整理、分析，務(wù)求以一貫的專業(yè)精神，為貴方提供最佳的專業(yè)意見，以期能找準【華辰公寓】項目的獨特個性，為項目成功開發(fā)定下基調(diào)，為京城樓市發(fā)展推波助瀾。1、項目基本情況項目地塊評析生活配套設(shè)施比較齊全，交通便利周邊住宅項目發(fā)展成熟，居住氛圍良好總用地面積總建筑面積住宅部分容積率綠化率總戶數(shù)停車位65260.211.73萬83761.41.9538.7%804戶412輛項目戶型中小面積戶型，基本

4、控制在50120之間，以兩房為主2、負面因素分析 城鐵概念升值空間提前預支以及供應爆發(fā)引發(fā)的價格競爭導致價格上漲受阻； 通州整體生活配套、文化消費落后及交通成本高成為限制項目品質(zhì)提升的主要因素； 本案規(guī)模較小，缺乏組團效應； 本項目缺陷在于項目規(guī)模偏小，缺乏組團效應，并且周邊旗艦凱旋等競爭項目規(guī)劃完善，因此本項目從環(huán)藝、綠化、景觀以及配套設(shè)施都難以與上述樓盤相比較。在購房者日趨理性化的市場背景下，本項目缺少區(qū)域熱點，市場關(guān)注度難以提高，尤其是對于吸引CBD地區(qū)客戶的影響力上難以持久。如何使本項目銷售時在其他各競爭項目壓力下實現(xiàn)突圍，達到快速銷售的目的，將是下階段市場推廣的關(guān)鍵所在。 附近住宅多

5、為年代較早的多層建筑，建筑外觀與本項目建筑外立面不太和諧，周邊居民固定陳舊的生活狀態(tài)對于本案倡導一種新的住宅概念可能有所影響； 樓盤可發(fā)掘的個性買點過少； 周邊競爭性樓盤數(shù)目眾多，價格競爭力不強；3、發(fā)掘的營銷資源 公司資源A、公司敏銳的市場意識與良好的項目操作能力；B、先進的銷售模式及銷售隊伍良好的工作狀態(tài)及方式可以為目標完成提供一定程度的保證。 項目外部資源A、政策優(yōu)勢通州區(qū)的定位已經(jīng)由原來的衛(wèi)星城變成了北京的新城區(qū)，交通方面、基礎(chǔ)配套方面、其他醫(yī)療教育等設(shè)施政府也在極力加快建設(shè)速度，可以看出，通州在開發(fā)方面政府明顯在大力扶植，政策優(yōu)勢明顯。B、市場競爭激烈的同時也有效地吸引了客戶的關(guān)注，

6、認可程度不斷提高，購買欲望被漸漸挖掘；D、客戶這一地區(qū)對來自城內(nèi)的客戶有一定的吸引力，但并非市場主力客戶，目前除離城鐵站較近的且是個別項目外，此類客戶比例一般在40%以下，且其中有相當一部分為城里的拆遷居民。相比較本地購買欲望依然非常強勁，早期以及現(xiàn)有項目仍不能滿足其居住條件改善之需要，但受到收入水平影響，總價是影響其購買的最關(guān)鍵因素。 項目內(nèi)部資源A、本案位于通州市中心，具有其它同類樓盤所不具備的地段和生活配套方面的優(yōu)勢；B、公交線路直達小區(qū)門口，交通條件可以進行渲染；C、單獨設(shè)計的商業(yè)部分其本身用途較廣，銷售前景比較好，并且可以減輕項目在配套方面的壓力，同時又可以創(chuàng)造相當部分的利潤，在資金

7、回籠上以及最終項目整體利潤目標上可以與住宅部分相互呼應。D、項目規(guī)模雖小，但市場風險相對也小，其不可能像大盤那樣在市場中有持久的耐力，但是卻適合打造小而精的社區(qū)，在市場中依靠前期的爆發(fā)力即可一氣呵成，快速消化同時創(chuàng)造“超額”的利潤。4、結(jié)論從市場研究分析到本項目的優(yōu)劣勢比較，本項目開發(fā)機會和風險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應市場，順應消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給-需求的完善性，使項目達到預期的市場期望值。二、市場定位主體思路本項目項目整體規(guī)模小距離市中心遠無明顯優(yōu)

8、勢產(chǎn)品形象塑造困難，走客戶形象塑造路線概念弱化距離，引導居住觀念核心概念尤為重要純粹化客戶層面純粹化，純粹的城市精英特區(qū)，提升樓盤品質(zhì)讓生活純粹化，工作是工作，生活是生活，享受近郊純粹生活1、定位思路及形象構(gòu)筑因此，我們認為最適合本項目的市場定位描述為： 對位，城市精英階層的精神版圖純粹化的精英特區(qū)產(chǎn)品細節(jié)處理，滿足精英對生活品質(zhì)的追求對位精神版圖，滿足精英對生活方式的追求吸引市區(qū)的精英吸引本地的新貴拔高物業(yè)形象對位客戶需求建立物業(yè)物超所值的外界形象快速銷售本項目住宅部分提升商業(yè)價值空間實現(xiàn)利潤最大化經(jīng)過上一章綜合分析結(jié)合本項目實際情況，本項目不適合將戰(zhàn)線拉長，整體市場機會體現(xiàn)在打造較為純粹的

9、精品社區(qū)。是在推廣策略上如果圍繞本地客戶作文章將難以提煉項目的個性化賣點，主要因此根據(jù)“高差原理”本項目在推廣上的口號將以CBD白領(lǐng)為主要訴求對象，這樣可以通過對CBD客戶層面的吸引來拉動本地客戶層面，從而實現(xiàn)兩個客戶層面的超越。 2、產(chǎn)品核心競爭優(yōu)勢體現(xiàn)讓生活更純粹強調(diào)生活格調(diào)與居住質(zhì)量的“新城市”生活理念新城市價值不如郊區(qū)化的價值那么外在，不像布置一條景觀軸那么顯性，但這些價值對于人，對于滿足人們從簡單的居住到社會交往，自我發(fā)展等各層次的需求有著更深刻的意義?！靶鲁鞘械囊?guī)劃思想，讓這個未來城市軸線上的中心區(qū)域，以開放的心態(tài)，去迎接城市，不會像華南板塊大盤那樣因封閉而阻礙城市的發(fā)展，自己也逐

10、漸失去活力。新城市中心，真正理解財富的價值自然，和諧，舒適的生態(tài)居住環(huán)境；新城市形象，“時尚與品味”打造更完善的新興商業(yè)、文化、居住、社交、休閑中心。讓建筑更純粹簡約、大氣、理性與靈性結(jié)合的現(xiàn)代風格建議體現(xiàn)現(xiàn)代風格中重要的特征之一自然，大量采用接近自然的材質(zhì)，結(jié)合純粹簡練的建筑設(shè)計，將自然的色彩、光線、空氣的流動感融入到整個空間里，在元素的組合排列上讓視覺作有層次的眺望，塑造出一個簡約明朗、有質(zhì)感又實而不華的格調(diào)，回應現(xiàn)代都市人渴望重回自然，需要一個可以讓心靈沉淀、無拘束無壓力的居住空間的要求。建筑立面主要用料為劈離磚貼面，配以高級淺灰涂料噴涂，局部以石材、木材及金屬格柵或百葉穿插，使上、下兩

11、部在分隔的同時又不失其整體性。讓環(huán)境更純粹BLOCK街區(qū)景觀+院落特色園林+主題藝術(shù)會所 建議一項目內(nèi)的主通道打造為BLOCK街區(qū)景觀。它是道路，卻又不同于傳統(tǒng)意義上單純交通功能的道路,它更是項目的核心景觀帶,路上種植的行道樹，郁郁蔥蔥；它有單獨的人行道；寬5米的綠化帶將道路與住宅自然的連接；坐在車上或走在途中會經(jīng)過一些商店，充滿都市的活力；街邊有休閑的座椅和洋傘，讓人們自在的交流；現(xiàn)代化的停車場地、道路標識、高桿路燈、環(huán)保垃圾桶，一個個時尚的城市符號；道路的彎曲起伏，減速裝置，將人性關(guān)懷最大化；每個拐角處尺度的突然放大，都隱藏著新鮮的玩藝兒 它像這座城市一條有生命的線索，將人們豐富的生活場景

12、串在一起。建議二營造組團院落特色園林，滿足人們對居住私隱、交流的需求。建議三修建主題藝術(shù)會所有生命的城市，有故事的生活溝通更純粹營造組團院落，構(gòu)筑一個自由、和諧的溝通平臺參與性極強的特色園林、半圍合的規(guī)劃設(shè)計、同質(zhì)化的人群構(gòu)成，在有在有形和無形的空間里，構(gòu)筑一個自由、和諧的溝通平臺。3、目標客戶定位及分析綜合項目各項素質(zhì)評定分析，得出項目的目標客戶群以滿足家庭居住需求的實際用家為主，以投資者為輔，預計比例為實際用家：投資者8：2（樂觀預計）實際用家：投資者=9：1（保守預計）本項目的戶型面積、價格以及位置較為適合都市內(nèi)首次置業(yè)者的需求，而且本項目良好的地理位置以及成熟的生活配套，很適合有一定經(jīng)

13、濟基礎(chǔ)的首次置業(yè)者，其年齡多介于30-40之間?？蛻羧后w類別個性特征分析私企老板、個體商戶 通州當?shù)亟?jīng)商的私營企業(yè)老板、個體商戶； 選擇居所要求體現(xiàn)與眾不同的尊貴身份地位； 買樓時較多是憑感覺和樓盤的獨特印象，價格并非他們考慮的第一因素； 多為二次甚至多次置業(yè)。三資企業(yè)內(nèi)高層管理人士 近鄰朝陽CBD區(qū)內(nèi)跨國公司的高職高薪管理人士； 薪金高，工作壓力大，時間緊張，最希望擁有較近的高素質(zhì)樓盤； 看重位置與生活便捷，對樓盤的素質(zhì)要求較高； 往往經(jīng)過深思考慮，多方面衡量比較物業(yè)的價值； 看重物業(yè)的檔次和品味以及未來升值保值的潛力； 能承受較高的價格，但對價格也較為敏感。金融證券界人士 朝陽CBD區(qū)內(nèi)金

14、融證券界人士； 收入較高且穩(wěn)定，屬于社會的精英人士； 思想觀念更新較快，眼光較長遠，消費方面有一定的超前性； 在購房時，有一定的沖動，容易為他人的意見所左右。二、三次置業(yè)人士及周邊拆遷戶 不滿足原有物業(yè)，或?qū)⒃飿I(yè)轉(zhuǎn)手獲利； 擁有豐厚的儲蓄和穩(wěn)定的收入，但缺少合適的投資渠道； 厭倦市中心生活，會選擇環(huán)境舒適的位置； 會接受較大戶型面積，但此類人士并不急需購房，落定會較猶豫； 各種的價格優(yōu)惠措施容易調(diào)動他們的積極性。政府機關(guān)的公務(wù)員 享受公房的待遇； 房價不斷上漲促使他們不得不考慮在城市邊緣，交通、配套便利的地方置業(yè)。當?shù)卦【用?對本片區(qū)非常熟悉又具有感情； 本身有改善居住條件的要求； 對投資

15、房產(chǎn)駕輕就熟，投資、自住兩方面都會考慮本項目； 只要價格合適，會是本項目最早的一批客戶。消費特性：以上人士主要從事商業(yè)、高新技術(shù)、管理及政府機構(gòu)的工作，收入豐厚，這類人士置業(yè)也較為注重質(zhì)量、格調(diào)、投資保值性及能凸顯其顯現(xiàn)今社會地位，對居住生活的追求不僅僅滿足于豪華家私與裝修的堆砌，而更看中生活的高舒適性、高審美度及高文化內(nèi)涵。4、項目價格定位項目與區(qū)域內(nèi)可類比樓盤評估得分比較表：項目名稱均價地理位置開發(fā)規(guī)模交通狀況外部環(huán)境景觀條件建筑形態(tài)配套設(shè)施品牌知名綜合得分新華經(jīng)典麗園35008786677756潞河名苑36507876786655格蘭晴天33005857897857日光清城3500778

16、6776755藍山國際36806576666850新華聯(lián)家園33008977799965巴克寓所42007677768755藍調(diào)沙龍40006768777856旗艦凱旋32005665777750幸福時光37004766786650西上園358069768871061蘇荷雅居41888886656956京貿(mào)國際公寓5380（毛坯）98957581061通典銘居380097957581060每項比較系數(shù)=項目評估得分/比較項目評估得分可調(diào)均價：每個比較項目的比較系數(shù)X比較項目的均價項目評估均價=每個比較項目的可調(diào)均價之和/比較項目個數(shù)項目名稱均價評估得分比較系數(shù)可調(diào)均價評估價格新華經(jīng)典麗園350

17、0561.0183438潞河名苑36505513650格蘭晴天3300571.0363185日光清城35005513500藍山國際3680500.9094048新華聯(lián)家園3300651.1822792巴克寓所42005514200藍調(diào)沙龍4000561.0183929旗艦凱旋3200500.9093520幸福時光3700500.9094070西上園3580611.1093228蘇荷雅居4188561.0184114京貿(mào)國際公寓5380（毛坯）611.1094851本項目基礎(chǔ)得分553732（毛坯）（注：此價格為毛坯房價格）本項目全過程銷售平均單價按建筑面積計算應控制在37003900元/平方米

18、，起價控制在均價的15%范圍，建議最低起價應在3572元/平方米。在確定單元差價的過程中，考慮到目標消費者價格敏感度較高，建議綜合考慮朝向、景觀、戶型、樓層、等因素，采取價格系數(shù)法，確定整個單元的價格系數(shù)體系。5、價格走勢建議從前期市場調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)大部分樓盤在定價上存在誤區(qū)，即不顧市場形勢、自身素質(zhì)狀況，片面地抬高價格，包括高起價、高均價，最后的結(jié)果是極大拉長了戰(zhàn)線，大部分樓盤銷售一年或以上才勉強達到50%左右的銷售率，這對于展商資金周轉(zhuǎn)是極為不利的。項目的目標是在10個月之內(nèi)銷售完成，這就需要在整體營銷策略上步步為營、軟硬件促銷手段配合得當、特別是在價格策略方面要掌握得當，才有機會“一

19、炮而紅”。根據(jù)多年的市場經(jīng)驗，結(jié)合區(qū)域市場的特殊性，建議在價格策略上走“低開高走、隨機逐漸上揚”的路線。即在發(fā)售初期選一批綜合質(zhì)數(shù)最差的單位以市場超低價入市，首先吸引貪便宜一族，制造開售火爆場面，然后利用“羊群效應”開始以吸納較高層次的客戶為主，相應價格策略上則采取“靜悄悄”上揚的路線。價格低開高走，以超低價入市具有以下好處：一、有利于聚集人氣，為開售初期創(chuàng)造銷售火爆的勢頭，使本項目一入市即受市場追捧，為后期銷售做好鋪墊；二、有利用發(fā)展商投資的快速回收，等到銷售到一定程度，資金周轉(zhuǎn)壓力開始遞減時，銷售底氣已足，即使市場發(fā)生較大變幻，對于本項目的威脅程度將會減弱。6、付款方式針對本區(qū)域目標消費群

20、體的多樣性,建議付款采取較靈活、多樣的形式:1）一次性付款2）公積金貸款(吸引企事業(yè)單位購房者較為重要)3）銀行按揭(建議最高為8成30年按揭)其它方式如：“零首付”置業(yè)置業(yè)消費者在期房時購買本案，即可將房款在指定銀行存入該行指定帳戶中。在封頂之日前，由開發(fā)商、消費者對帳戶進行雙控。如本案在預定時間內(nèi)不能封頂，則置業(yè)者可自行決定是否取出房款，取消購房協(xié)議。如本案在預定時間內(nèi)封頂，則房款自動劃入開發(fā)商帳戶。由于新的房貸政策規(guī)定商品房需封頂后才能辦理按揭貸款，該活動對開發(fā)商回款沒有影響，只是展現(xiàn)開發(fā)商實力與信心的一種做法，是一種樹立品牌的營銷宣傳手法。三、項目相關(guān)建議1、整體規(guī)劃建議強調(diào)走自己特色

21、化的物業(yè)定位，并尋求與片區(qū)整體系統(tǒng)的有機結(jié)合。小區(qū)的規(guī)劃水平直接影響到項目是否能順利銷售，我司認為在小區(qū)的規(guī)劃上要把握了市中心的規(guī)劃特點，也就為本項目的建設(shè)提供了明確的方向，那就是充分運用“新城市”命題，讓組團規(guī)劃與城區(qū)完美接合，使得本項目的規(guī)劃設(shè)計正是為本地塊而做的，強調(diào)他唯一的適合性，并憑借高起點，高依托，大社區(qū)，使得本項目不易被模仿和超越。本項目分析： 本項目四面臨街，與城市中心區(qū)能互融，這是較顯著的特點；從項目的規(guī)劃設(shè)計方案上看，本項目共12棟樓，其中1號樓與2號樓、10號和11號及12號樓底部相連形成東西北三向的臨街商業(yè)，具有極強開放性；小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有一條由北至東的主通道貫穿，形成首尾

22、呼應；小區(qū)規(guī)劃中的大型中庭廣場向東南西北四面延伸開來，形成極具特色的園林景觀。但因8號樓和2號樓的遮擋，3、4、5、9號樓無法波及到。綜合以上四點分析，我們可以提出以下規(guī)劃設(shè)想：強調(diào)公眾BLOCK街區(qū)文化，項目形成一個半開放式小區(qū)。因為街區(qū)內(nèi)部的私密性特征，決定了外部社區(qū)可以向城市尺度開放，使小區(qū)資源最大限度的與城市共享，并且社區(qū)也可以與周邊城市形態(tài)、資源進行有效的銜接。形成院落街坊式居住模式。我們探討住宅肯定不僅僅是物質(zhì)的，更多的時候是家園，對本項目采用街坊式的居住模式，就是希望人們可以從中尋求記憶中的家園，因為圍合形成的院落使鄰里感情在此得以回歸。可以以由北至東的主通道為軸線，劃分三大組團

23、院落，并營造特色的院落園林景觀。以2、3、7、8號樓為一院落，3、4、5、6、9號樓圍成一院落，10、11、12號樓圍成一院落，空間劃分私密與公共更加明確，院落內(nèi)住戶的空間歸屬感大大增強，最終導向?qū)Α凹摇钡臍w屬感。小區(qū)步行出入口與中庭廣場相連，可以將出入通道建成特色風情街，既實現(xiàn)院落內(nèi)與外界的和諧對話，又可以達到將院落景觀外延，強調(diào)兩部分間的層次感，增強了項目吸引力。（注：以上事實上是建立了一個以景觀、朝向、內(nèi)外關(guān)系為主導的分析模型，具體規(guī)劃設(shè)計建議發(fā)展商與相關(guān)專業(yè)建筑設(shè)計部門進行充分分析論證，以期達到更為細致和完美。）2、環(huán)境景觀設(shè)計要點建議現(xiàn)代園林建筑的風格將是本項目園林景觀設(shè)計的總體思路

24、，主要建議如下：園林景觀的層次規(guī)劃建議以原木和石料為必要元素，以BLOCK街區(qū)、院落主題園林和空中花園的多元化空間組合，體現(xiàn)自然、閑適、活力的精神內(nèi)涵。街區(qū)景觀：將人和車的道路設(shè)計共存在一個空間里，在一個空間里進行分離，各行其道，互不干擾，為行人建立一個非常安全的步行系統(tǒng)。小區(qū)核心路貫不同于傳統(tǒng)意義上單純交通功能的道路，它更是核心景觀帶，路上種植的行道樹，郁郁蔥蔥；它有單獨的人行道；寬5米的綠化帶將道路與住宅自然的連接；坐在車上或走在途中會經(jīng)過一些商店，充滿都市的活力；街邊有休閑的座椅和洋傘，讓人們自在的交流；道路標識、高桿路燈、環(huán)保垃圾桶，一個個時尚的城市符號；道路的彎曲起伏，減速裝置，將人

25、性關(guān)懷最大化；每個拐角處尺度的突然放大，都隱藏著新鮮的玩藝兒它像這座城市一條有生命的線索，將人們豐富的生活場景串在一起。院落主題園林：建議三個院落營造不同主題的園林。如童年、愛情、生命等，滿足不同人群的需求，希望大家在休息的時候走出家門，在自然的環(huán)境中休憩玩耍，與人交流。體現(xiàn)了項目尊重公共價值，倡導鄰里交流的規(guī)劃思想。同時她也是街區(qū)生活的延伸，將街區(qū)的自由、跳動、寓教娛樂表現(xiàn)得淋漓盡致。人們在生活中重新認識了城市，也再度發(fā)現(xiàn)了自己，然后溶入其中，成為項目社區(qū)氛圍和文化組成的一部分?？罩辛Ⅲw花園：建在商業(yè)裙樓的上部，豐富建筑景觀，把綠化引向空中，并體現(xiàn)全景致特色。園林景觀的主題規(guī)劃建議在一個總主

26、題思想的涵蓋下，運用三大院落部分，營造三個主題園林，把項目所具有的精神內(nèi)涵表達出來：第一主題園林：參照對象：少年、兒童主題：純凈、燦爛的童年表現(xiàn)要點：運用抽象和具象結(jié)合的手法，表現(xiàn)少年兒童天真而且活潑、好動的特性，讓人體驗到少年兒童那種健康的、對未來充滿希望的感覺。同時可體現(xiàn)對新鮮事物充滿好奇的心理，他們是多夢的年齡，夢想暢游星河，有智者為他們揭開未來科技神密的面紗第二主題園林：參照對象：青年主題：浪漫、活力的青年表現(xiàn)要點：古往今來，人們從來沒有停止過對浪漫情感的追求，文學家、音樂家、畫家為我們創(chuàng)造了一個個英雄、佳人以及把玩不大厭的故事，泰坦尼克號、星愿、羅馬假日不勝枚舉，她們?yōu)閳@林主題提供了

27、豐富的表現(xiàn)手段。第三主題園林：參照對象：生命主題：生命超越從出生至消亡簡單的歷程，是一個永恒的概念。表現(xiàn)要點：這一主題是整個園林的最高潮，她由人的不同生命階段所環(huán)繞，由人的不同生命歷程所烘托，其所處位置是整個地塊的核心，同時也是項目主題的最核心所在。結(jié)合綠化、活動空間、會所造型氣氛的烘托，在這種特定的氛圍下，土地是永恒的，項目的內(nèi)涵是永恒的，開原房地產(chǎn)的發(fā)展和形象是永恒的！3、環(huán)保設(shè)計高品質(zhì)的生活需要好的環(huán)境，環(huán)保的要求必然要體現(xiàn)到規(guī)劃設(shè)計的細節(jié)中去，完成的產(chǎn)品應該是這樣的：是一座注重自然和諧、尊重生態(tài)環(huán)境和景觀營造的居所是一座帶來全新居住概念的居所擁有本項目，便能擁有：精心選用的低水量，高效

28、能環(huán)保型潔具；無滲漏節(jié)水龍頭；低能耗、高效率的節(jié)電燈具；全電腦控制節(jié)電型升降梯；飲用水過濾凈化裝置；多點供應、儲水式熱水集中供應裝置；分類收集、無環(huán)境污染之憂的垃圾廢物分裝裝置；堵塞下水管道之廢料粉碎裝置；帶龍骨地板全部釘裝，無膠水散發(fā)的有害物；全電腦控制水、電、氣遠程收費管理系統(tǒng)；無污染環(huán)保型內(nèi)隔墻體材料，增加房間使用面積；各類型房間均直接對外通風、采光、降低空調(diào)消耗，享受自然空氣；高密封性能外窗，隔絕噪聲污染；樓體清新的綠色外墻，柔和清麗；是一座都心中的花園是一片陽光下的綠蔭4、建筑風格及外觀風格建議本物業(yè)的形象定位為純粹生活特區(qū)，這與身處的區(qū)域是分不開的，在“泛地產(chǎn)時代”，單一的所謂某某

29、建筑風格已不能滿足“多元化審美”的心理需求。地產(chǎn)開發(fā)的混沌之初，簡單的弧形墻面、造型的細微變化，曾一度讓初品地產(chǎn)的人們激動不已，可惜這種激動持續(xù)的時間太短，人們很快不滿足包于簡單內(nèi)部空間之外的簡單造型特征。曾一度風云乍起的歐陸風情“概念”在一夜泛濫，炒之又炒，其實只是“概念”本身，開發(fā)出來的樓盤卻總有些似是而非，或形神皆不似，毫無新意的山花，的模仿，色調(diào)的沉悶重復，對有層次素養(yǎng)的消費者來說，無異于“審美上的折磨”。98年以來市場一度吹起了一股所謂“現(xiàn)代流行風”，其色彩多變的外墻（多為3-5種用色），通透的屋頂構(gòu)架一度為沉悶的樓市帶來新風，然而作為一種風格，一種日趨程式化的特征，我們沒有理由不提

30、出疑問，這種風格還能走多遠。在觀察北京建筑風格歷史變遷的同時，我們沒有忽視對消費者心理的深度探究，在近幾年的市場調(diào)查中顯示，偏好歐陸風格的始終高居40%以上，最高時達到70%，為什么正當人們對“歐陸風格”頗有微辭的時侯，卻仍有這40%仍執(zhí)迷不悔呢？深入訪談，他們認為建筑可以是唯美的，氣勢恢宏的穹頂、體現(xiàn)垂高度的挺拔柱式、崇尚華美裝飾的“巴洛克風格”，在他們心目中留下了太多的震憾和回味，可以說，他們喜歡的是一種百般把玩仍意猶未盡的東西，而非“北京式的”似是而非的“歐陸風格”；與之相并立的，近兩年有超過50%的人愿意選擇現(xiàn)代建筑，其中原因，一方面有近兩年“現(xiàn)代流行風”的功勞，同時一方面也表達出了對

31、所謂“歐陸風格”的捻和熟視無睹，復雜而又多元化的審美心理沒有得到滿足，注意力便在一段時間內(nèi)轉(zhuǎn)向較為新鮮的東西，比如變化豐富的外墻顏色。抓住大多數(shù)消費者的這一審美心理，我們不難提出本項目的建筑風格主張，作為一個浪漫、尊貴、國際化的形象定位，不排斥使用古典的建筑語言，但又不受制于古典，因為建筑終究是為滿足人類居住的；可以是偏向于活潑現(xiàn)代的性格，但絕不因過于簡約可變得索然無味，作為對“新城市”理念的凸顯。建議采有國際招標的形式，吸取優(yōu)秀手法來完成本項目建筑設(shè)計。5、配套設(shè)施規(guī)劃建議擁有市中心核心優(yōu)勢的本項目，從未來中心區(qū)規(guī)劃前景看，本項目將可以借用周邊強大而周全的配套，住戶完全不必局限于項目內(nèi)消費和

32、活動，但從一個大型住宅社區(qū)看，仍有必要充分考慮住戶的便利性，生活配套設(shè)施的完善仍然是住戶所向往的。結(jié)合地塊在本區(qū)域街區(qū)功能，提出本項目所應具備的全方面配套設(shè)施。教育設(shè)施：幼兒園，可考慮與國內(nèi)外知名院校聯(lián)合，創(chuàng)建國際雙語知名幼兒園；商業(yè)設(shè)施：小型超市，經(jīng)營日常生活消費品，位置可設(shè)于南區(qū)商住混合用地的住宅底層；停車場：建立有自然采光，有水、有草的花園式停車場，充分體現(xiàn)環(huán)保；管理處的配套服務(wù)三大主題園林兩大主題會所，一個會所包含文娛、康體、商務(wù)、郵電等設(shè)施，另一個建成城市藝術(shù)博物會所。交通配套：設(shè)巴士站、停車場6、會所配套設(shè)施建議本項目定位于純粹精英生活特區(qū)，對配套提出了更高標準的要求，建議開創(chuàng)兩大

33、主題會所。具體設(shè)施建議如下：文娛、餐飲、康體主題會所，內(nèi)容包括閱書室萬國健身會國際臺球廳乒乓球室兒童娛樂中心半室內(nèi)游泳館模擬高爾夫微型球場壁球練習場室內(nèi)羽毛球練習場室內(nèi)籃球練習場醫(yī)療保健中心歐羅吧紅酒廊國際美食廳咖啡廊音樂酒吧城市藝術(shù)博物會所主題：有生命的城市，有故事的生活每個城市都有承載自己歷史與價值的博物館，于是我們在城市花園建設(shè)自己的城市博物館。故事，傳奇，人物喬遷，生活，延續(xù)成長，傳承，典藏她是城市的精神家園和生活藝術(shù)；城市博物館，記錄城市生活的過去，現(xiàn)在和未來讓身處其中的人和物都被感受到存在的鮮活而生動。6、小區(qū)交通規(guī)劃建議本項目的交通規(guī)劃應著重處理地下、地面停車、與周邊交通網(wǎng)的連接

34、以及人與車的分流問題，建議小區(qū)周邊與道路間隔，在小區(qū)內(nèi)機動車只允許走主通道，禁止進入院落內(nèi)。這樣做一方面盡可能減少對人流干擾，一方面可使車輛直接駛?cè)胱≌瑔挝幌路?，方便垂直交通?、智能化方案建議本項目應十分重視自身的可持續(xù)發(fā)展能力和適應能力，智能化無疑是必不可少的，但其建設(shè)需要有選擇，以實用性為原則，建議如下：憑智能住戶卡出入小區(qū)、開啟車庫道閘，避免了車輛出入車庫所普遍存在的麻煩工序，既安全又方便；可視對講系統(tǒng)，在房間內(nèi)即可觀察來訪客人的情況并可遙控開關(guān)大門，不但居家安全有了很好的保障，而且減去了封閉式小區(qū)管理所帶來的來訪客人的不便。使物業(yè)便于管理，同時亦提高了物業(yè)的形象；智能家居視訊網(wǎng)絡(luò)利用小區(qū)視訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)隨時點播喜好電影節(jié)目，在家里隨時可以享受到世界的電影大片，而且完全根據(jù)自己的喜好進行點播、觀看，不受時間、片數(shù)、片種的限制，完全自助式電影；利用小區(qū)視訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)隨時點播卡拉OK，在家里隨時隨地點播自己喜歡的卡拉OK歌曲，如同在專門的卡拉OK場所一展歌喉；利用電視實行網(wǎng)上教育系統(tǒng)。教育居家化是教育發(fā)展的必然趨勢。上海交通大學等一些著名高校目前正在進行網(wǎng)絡(luò)教育的試點工作。在下個世紀初即可實現(xiàn)遠程教育。此種設(shè)施無疑會對關(guān)心下一代的置業(yè)人士以很大的吸引力；利用電視機頂盒、電視及電話線上互聯(lián)網(wǎng)?；ヂ?lián)網(wǎng)是下個世