《購(gòu)房知識(shí)詳解》word版

1、目錄 TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc227599145 最佳收房流程圖解 PAGEREF _Toc227599145 h 2 HYPERLINK l _Toc227599146 購(gòu)房，除了房款還有哪些費(fèi)用？ PAGEREF _Toc227599146 h 2 HYPERLINK l _Toc227599147 一、稅費(fèi)房款之外首當(dāng)其沖的款項(xiàng) PAGEREF _Toc227599147 h 2 HYPERLINK l _Toc227599148 二、入住費(fèi)用房款之外的最大開(kāi)支 PAGEREF _Toc227599148 h 3 HYPERLINK l _Toc2

2、27599149 三、按揭時(shí)的費(fèi)用也是一筆不小開(kāi)支 PAGEREF _Toc227599149 h 3 HYPERLINK l _Toc227599150 二手房交易中防交易資金被騙的方法 PAGEREF _Toc227599150 h 3 HYPERLINK l _Toc227599151 購(gòu)房面積“縮水” 買(mǎi)者如何維權(quán)？ PAGEREF _Toc227599151 h 4 HYPERLINK l _Toc227599152 買(mǎi)車(chē)庫(kù)面積少了2.34平方米 PAGEREF _Toc227599152 h 4 HYPERLINK l _Toc227599153 開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)車(chē)庫(kù)是按套出售 PAGE

3、REF _Toc227599153 h 4 HYPERLINK l _Toc227599154 判決退還購(gòu)車(chē)庫(kù)差價(jià)款 PAGEREF _Toc227599154 h 4 HYPERLINK l _Toc227599155 購(gòu)房常識(shí) PAGEREF _Toc227599155 h 4 HYPERLINK l _Toc227599156 面積差價(jià)款計(jì)算方法 PAGEREF _Toc227599156 h 4 HYPERLINK l _Toc227599157 購(gòu)房知識(shí)：買(mǎi)房準(zhǔn)備 PAGEREF _Toc227599157 h 5 HYPERLINK l _Toc227599158 一、買(mǎi)房心理準(zhǔn)備

4、 PAGEREF _Toc227599158 h 5 HYPERLINK l _Toc227599159 1、對(duì)樓盤(pán)價(jià)格作好心理準(zhǔn)備。 PAGEREF _Toc227599159 h 5 HYPERLINK l _Toc227599160 2、對(duì)購(gòu)房區(qū)域作好心理準(zhǔn)備。 PAGEREF _Toc227599160 h 5 HYPERLINK l _Toc227599161 3、對(duì)自己的償貸能力做好心理準(zhǔn)備。 PAGEREF _Toc227599161 h 5 HYPERLINK l _Toc227599162 4、對(duì)購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)做好心理準(zhǔn)備 PAGEREF _Toc227599162 h 6 HYP

5、ERLINK l _Toc227599163 二、買(mǎi)房資金準(zhǔn)備 PAGEREF _Toc227599163 h 6 HYPERLINK l _Toc227599164 購(gòu)房簽訂合同流程 PAGEREF _Toc227599164 h 7 HYPERLINK l _Toc227599165 外地戶(hù)口能在武漢按揭買(mǎi)房嗎? PAGEREF _Toc227599165 h 8 HYPERLINK l _Toc227599166 認(rèn)購(gòu)書(shū)不是買(mǎi)房必經(jīng)程序莫輕易簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū) PAGEREF _Toc227599166 h 8 HYPERLINK l _Toc227599167 認(rèn)購(gòu)書(shū)是不是買(mǎi)房必經(jīng)程序？ PA

6、GEREF _Toc227599167 h 8 HYPERLINK l _Toc227599168 認(rèn)購(gòu)書(shū)是否有法律效力？ PAGEREF _Toc227599168 h 9 HYPERLINK l _Toc227599169 違約方應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？ PAGEREF _Toc227599169 h 9 HYPERLINK l _Toc227599170 簽“認(rèn)購(gòu)書(shū)”時(shí)要注意什么？ PAGEREF _Toc227599170 h 9 HYPERLINK l _Toc227599171 二手房十大購(gòu)房技巧 PAGEREF _Toc227599171 h 9 HYPERLINK l _Toc2275

7、99172 技巧一不看白天看晚上 PAGEREF _Toc227599172 h 9 HYPERLINK l _Toc227599173 技巧二不看晴天看雨天 PAGEREF _Toc227599173 h 10 HYPERLINK l _Toc227599174 技巧三不看裝修看格局 PAGEREF _Toc227599174 h 10 HYPERLINK l _Toc227599175 技巧四不看墻面看墻角 PAGEREF _Toc227599175 h 10 HYPERLINK l _Toc227599176 技巧五不看裝潢看做工 PAGEREF _Toc227599176 h 10 H

8、YPERLINK l _Toc227599177 技巧六不看窗簾看窗外 PAGEREF _Toc227599177 h 10 HYPERLINK l _Toc227599178 技巧七不看冷水看熱水 PAGEREF _Toc227599178 h 10 HYPERLINK l _Toc227599179 技巧八不看電梯看樓梯 PAGEREF _Toc227599179 h 10 HYPERLINK l _Toc227599180 技巧九不看地上看屋頂 PAGEREF _Toc227599180 h 10 HYPERLINK l _Toc227599181 技巧十不見(jiàn)房東見(jiàn)保安 PAGEREF

9、_Toc227599181 h 10 HYPERLINK l _Toc227599182 購(gòu)房如何上武漢戶(hù)口 PAGEREF _Toc227599182 h 11 HYPERLINK l _Toc227599183 購(gòu)房入戶(hù)新政 一套房可辦理三人入戶(hù) PAGEREF _Toc227599183 h 11 HYPERLINK l _Toc227599184 武漢樓市新政解答 PAGEREF _Toc227599184 h 12 HYPERLINK l _Toc227599185 購(gòu)房注意事項(xiàng) PAGEREF _Toc227599185 h 12 HYPERLINK l _Toc227599186

10、 關(guān)于未成年人買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)（小知識(shí)） PAGEREF _Toc227599186 h 14最佳收房流程圖解核驗(yàn)業(yè)主材料業(yè)主領(lǐng)取竣工驗(yàn)收備案表、房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)并由開(kāi)發(fā)商加以說(shuō)明交納剩余房款業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽署住宅鑰匙收到書(shū)業(yè)主做綜合驗(yàn)收業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問(wèn)題提出質(zhì)詢(xún)、改進(jìn)意見(jiàn)或解決方案開(kāi)發(fā)商與業(yè)主協(xié)商并達(dá)成書(shū)面協(xié)議根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問(wèn)題，無(wú)法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書(shū)面協(xié)議業(yè)主簽署入住交接單【提示】：開(kāi)發(fā)商在交房時(shí)向業(yè)主提供的竣工驗(yàn)收備案表、住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)必須為原件而不是復(fù)印件。我核實(shí)一下。1、合同中的某一個(gè)條款如

11、果與相關(guān)法律法規(guī)或者管理?xiàng)l例有抵觸的話(huà)，那么就屬于無(wú)效條款；而強(qiáng)制性的霸王條款（貸款者不辦房產(chǎn)證不給鑰匙）就是屬于無(wú)效條款。2、告他是最后一招，盡量不要與物業(yè)搞僵，可以給物業(yè)說(shuō)：自己現(xiàn)在沒(méi)有那么多錢(qián)交；不給鑰匙沒(méi)有道理；等有了錢(qián)自己去辦房產(chǎn)證。抓住這三點(diǎn)，與物業(yè)談。3、可以投訴，投訴的話(huà)不會(huì)鬧太僵，還會(huì)一定程度上維護(hù)你的權(quán)益。4、盡量不要先找媒體，如果找了媒體的話(huà)主管部門(mén)就不會(huì)再管，反而會(huì)和開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司站到一起。補(bǔ)充：房款多退少補(bǔ)、開(kāi)購(gòu)房發(fā)票、交物業(yè)相關(guān)費(fèi)用（物業(yè)費(fèi)、裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)）、收房（包含鑰匙、水電底數(shù)等的交接）、交契稅、辦理房產(chǎn)證。這是房屋交付的程序。購(gòu)房，除了房款還有哪些費(fèi)

12、用？許多人買(mǎi)房，認(rèn)為只要交了房款，就只需留錢(qián)進(jìn)行裝修了。須知，購(gòu)房，除了付房款，還會(huì)林林總總的費(fèi)用。一、稅費(fèi)房款之外首當(dāng)其沖的款項(xiàng)購(gòu)房者購(gòu)房除去容易計(jì)算的大頭開(kāi)支-購(gòu)房款外，向房產(chǎn)局、稅務(wù)局交納稅費(fèi)便是房款中首當(dāng)其沖的款項(xiàng)了，稅費(fèi)主要包括以下幾項(xiàng)：1、印花稅：印花稅為房?jī)r(jià)的0.03，在交易鑒證時(shí)交納；2、契稅：契稅是房?jī)r(jià)的1.5，交易鑒證時(shí)交一半，入住后拿房產(chǎn)證時(shí)交另一半（去年國(guó)家出臺(tái)了新的規(guī)定，辦證2年后的房子不用交）；從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可

13、制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。3、交易管理費(fèi)：一般是每平方米3元，也在交易鑒證時(shí)交納；4、房產(chǎn)證工本費(fèi)：5元到20元不等，如果產(chǎn)權(quán)人不只一位，則副本會(huì)另外收費(fèi)，每本5元。此外還有權(quán)屬登記費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)等費(fèi)用，合起來(lái)一般是500元到800元之間。以100平方米、房?jī)r(jià)為40萬(wàn)元的房屋為例，這一部分的總費(fèi)用為7000元左右。專(zhuān)家提醒：這些費(fèi)用一定要在法定時(shí)間里交納，什么時(shí)候該交一半，什么時(shí)候該交另一半，一定要在合同里注明，不能聽(tīng)從發(fā)展商的要求。否則，業(yè)主的合法權(quán)益就會(huì)被侵害，或在日后產(chǎn)生一些手續(xù)上的麻煩。二、入住費(fèi)用房款之外的最大開(kāi)支購(gòu)房者入住時(shí)，還有一些具體的費(fèi)用：1、防盜系統(tǒng)費(fèi)用：例如樓下大門(mén)的對(duì)

14、講機(jī)、安在各家各戶(hù)的紅外線(xiàn)探頭等。這個(gè)費(fèi)用各樓盤(pán)不等，基本在800元至1500元之間，但智能防盜系統(tǒng)不普遍；2、管道煤氣開(kāi)通費(fèi)：現(xiàn)在武漢市最高的是3500元；3、有線(xiàn)電視安裝費(fèi)：一般是200元左右，如果不只安裝一處，則每個(gè)插口多加50塊錢(qián)；電話(huà)安裝費(fèi)、寬帶上網(wǎng)費(fèi)：這類(lèi)收費(fèi)一般要和電信局具體聯(lián)系。4、交給物業(yè)管理處的有以下幾種：（1）預(yù)交3個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)：按各小區(qū)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)而定，正常情況下是兩種標(biāo)準(zhǔn)的綜合一是發(fā)展商的承諾，一是物價(jià)局的規(guī)定。如果收費(fèi)過(guò)于夸張，業(yè)主有權(quán)去物價(jià)局查詢(xún)；（2）水電周轉(zhuǎn)金：各200元；（3）裝修保證金：一般是1500元（不是每個(gè)樓盤(pán)都有此項(xiàng)費(fèi)用）；（4）淤泥清運(yùn)費(fèi)：根

15、據(jù)路程與交通便利情況而定；（5）物業(yè)維修基金：非普通住宅繳納標(biāo)準(zhǔn)則為房屋總價(jià)的3%，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳納標(biāo)準(zhǔn)目前處于新舊交替中，舊標(biāo)準(zhǔn)是按房屋總價(jià)的2%繳納，新標(biāo)準(zhǔn)商品房中多層住宅按100元/建筑平方米、高層全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)按150元/建筑平方米、高層框剪結(jié)構(gòu)按200元/建筑平方米繳納。還拿100平方米、房?jī)r(jià)為40萬(wàn)元房屋為例，按正常價(jià)格計(jì)算，這一類(lèi)的總費(fèi)用為12000元左右。專(zhuān)家提醒：對(duì)于交給發(fā)展商的有些費(fèi)用可以到物價(jià)局查詢(xún)。另外，有些設(shè)施的安裝業(yè)主可以自行解決，不要盲目聽(tīng)從開(kāi)發(fā)商安排。交給物業(yè)管理處的資金里，一定要注意3個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)是預(yù)交的，而不是押金，法律規(guī)定是不允許收押金的；另外，裝修保

16、證金在裝修驗(yàn)收合格后需退還給業(yè)主，物業(yè)管理處無(wú)權(quán)占有。三、按揭時(shí)的費(fèi)用也是一筆不小開(kāi)支金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。辦理按揭，除每月還款外，辦理手續(xù)時(shí)，還需交納的有：1、保險(xiǎn)費(fèi)：貸款額1.2倍1年限折扣；2、律師費(fèi)：有的是按每單計(jì)算，一般每單200元到500元之間；有的是按房?jī)r(jià)來(lái)計(jì)算，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是2。一般來(lái)說(shuō)，前者收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)習(xí)慣針對(duì)小面積單位，后者主要針對(duì)大面積單位。3、印花稅：金額為房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之五；4、公證費(fèi)：一般在200元到300元之間；5、他項(xiàng)權(quán)證費(fèi)：一般也在200元到300元之間；同樣

17、拿100平方米、房?jī)r(jià)為40萬(wàn)元的房屋為例，按正常價(jià)格計(jì)算，這一類(lèi)的總費(fèi)用為4300元。專(zhuān)家提醒：如果買(mǎi)一手樓，發(fā)展商會(huì)指定按揭銀行，折扣按照按揭年限來(lái)處理。有一些人自己到銀行進(jìn)行洽談，拿的折扣可能會(huì)多一點(diǎn)，但較繁瑣。現(xiàn)在一般自己去銀行洽談按揭手續(xù)的多是二手樓買(mǎi)主。建議先了解清楚相關(guān)銀行的此類(lèi)業(yè)務(wù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以免出錯(cuò)。按照上面內(nèi)容統(tǒng)計(jì)，僅僅買(mǎi)一套40萬(wàn)元的房子，在交了房款首期的同時(shí)，還要另外再交23300元。購(gòu)房總價(jià)就達(dá)到了423300元左右，說(shuō)明各種稅費(fèi)大約為總房?jī)r(jià)款的5%-6%。二手房交易中防交易資金被騙的方法試點(diǎn)的具體內(nèi)容是，由中介在銀行開(kāi)立“專(zhuān)用賬戶(hù)”，銀行在“專(zhuān)用賬戶(hù)”下按單宗業(yè)務(wù)，建立

18、子賬戶(hù)。二手房交易發(fā)生時(shí)，由買(mǎi)、賣(mài)及中介三方將合同在網(wǎng)上簽約備案，買(mǎi)方將資金存入或轉(zhuǎn)入子賬戶(hù)。銀行按買(mǎi)賣(mài)雙方合同事先約定的各付款節(jié)點(diǎn)，劃款到收款賬戶(hù)。資金劃轉(zhuǎn)時(shí)，三方要當(dāng)場(chǎng)簽名。如交易中途未能達(dá)成，資金劃回買(mǎi)方原轉(zhuǎn)出賬戶(hù)。購(gòu)房面積“縮水” 買(mǎi)者如何維權(quán)？核心提示：面積糾紛，是近年來(lái)商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中的一個(gè)主要內(nèi)容，也是買(mǎi)房消費(fèi)者投訴的一個(gè)重點(diǎn)。如果開(kāi)發(fā)商交付的房屋面積與合同約定不符，購(gòu)房者應(yīng)如何維護(hù)利益？鐵西區(qū)法院今年3月一審判決一起此類(lèi)案件，開(kāi)發(fā)商被判退購(gòu)房差價(jià)款19693元。 買(mǎi)車(chē)庫(kù)面積少了2.34平方米 2006年9月，楊某從沈陽(yáng)某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司購(gòu)買(mǎi)一處車(chē)庫(kù)，建筑面積為36.43平方米，該車(chē)

19、庫(kù)價(jià)款按套計(jì)算，總價(jià)款為20萬(wàn)元。雙方在合同中約定，車(chē)庫(kù)交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異的，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。2006年10月，楊某按照合同約定面積交納了車(chē)庫(kù)契稅8000元，房屋維修基金2904.73元。2007年2月，楊某發(fā)現(xiàn)，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局下發(fā)的房屋所有權(quán)證上確認(rèn)的車(chē)庫(kù)面積為34.09平方米，比合同約定的面積減少了2.34平方米，面積誤差比為6.423%。楊某要求給付面積差價(jià)款19693元，賠償因房屋面積減少造成的各項(xiàng)損失6

20、49元。 開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)車(chē)庫(kù)是按套出售 開(kāi)發(fā)商辯稱(chēng)，車(chē)庫(kù)是按套出售，如有面積誤差也不應(yīng)給付差價(jià)款，售樓員的筆誤造成了合同中約定了面積差價(jià)的處理方法。楊某多交的契稅及房屋維修基金不是開(kāi)發(fā)商造成的。因此，請(qǐng)求法院駁回楊某的訴訟請(qǐng)求。 楊某答辯稱(chēng)：開(kāi)發(fā)商如果按套出賣(mài)，就不應(yīng)該有房屋面積誤差時(shí)的約定，以此可證明開(kāi)發(fā)商是按面積出售。退一步說(shuō)，即使雙方?jīng)]有約定，出現(xiàn)面積誤差時(shí)，也應(yīng)按相關(guān)司法解釋多退少補(bǔ)，這也符合交易習(xí)慣。 判決退還購(gòu)車(chē)庫(kù)差價(jià)款 法院認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)履行合同的約定內(nèi)容。雖然合同中約定車(chē)庫(kù)按套出售，但同時(shí)亦明確約定了發(fā)生面積誤差時(shí)的處理原則，雖然合同未標(biāo)明車(chē)庫(kù)每平方米價(jià)

21、格，但標(biāo)明車(chē)庫(kù)面積及總價(jià)款，可推算出車(chē)庫(kù)每平方米為5490元。有關(guān)法律規(guī)定對(duì)格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋?zhuān)虼碎_(kāi)發(fā)商應(yīng)按照合同的約定返還楊某房屋面積差價(jià)款。房屋契稅、房屋維修基金的收款單位均不是開(kāi)發(fā)商，雖然楊某因車(chē)庫(kù)實(shí)際面積減少而多交了部分費(fèi)用，但預(yù)售商品房前及房屋竣工后確認(rèn)房屋面積均由有關(guān)部門(mén)測(cè)量，并非開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致車(chē)庫(kù)面積有誤差。因此，楊某主張開(kāi)發(fā)商賠償損失649元，法院不予支持。鐵西區(qū)法院判決開(kāi)發(fā)商給付楊某車(chē)庫(kù)面積差價(jià)款19693元。購(gòu)房常識(shí) 面積差價(jià)款計(jì)算方法 面積誤差比：（34.09-36.43）36.43100%=-6.423% 依據(jù)合同：3%部

22、分內(nèi)的差價(jià)款：36.43平方米3%5490/平方米=6000元 超過(guò)3%部分的差價(jià)款（2.34平方米-36.43平方米3%）5490元/平方米2=13693元 面積差價(jià)款合計(jì)：19693元 多大誤差應(yīng)雙倍返還？ 鐵西區(qū)法院一位法官告訴記者，本案中對(duì)面積誤差的約定很明確，不容易引起歧義。如果商品房買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)面積誤差的處理沒(méi)有約定，而開(kāi)發(fā)商交付的房屋建筑面積與合同約定不符，購(gòu)房者又該如何維護(hù)利益呢？ 最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋中第14條規(guī)定，出賣(mài)人交付的房屋套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，而合同沒(méi)有約定或約定不明確，以面積誤差比絕對(duì)值在3（含

23、3）以?xún)?nèi)或以外作為是否支持解除合同及承擔(dān)不同責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)。具體處理原則：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3（含3）以?xún)?nèi)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算支付房款，買(mǎi)受人不得以此為由解除合同；（二）面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同并要求出賣(mài)人返還已付的房款及利息。如買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3以?xún)?nèi)（含3）部分的房款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3部分的所有權(quán)歸買(mǎi)受人，并且對(duì)超出部分可不支付房款。房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3以?xún)?nèi)（含3）部分的房款及利息，由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超出3部分的房款，由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人

24、。購(gòu)房知識(shí)：買(mǎi)房準(zhǔn)備一、買(mǎi)房心理準(zhǔn)備1、對(duì)樓盤(pán)價(jià)格作好心理準(zhǔn)備。目前武漢樓市價(jià)格處于不斷的波動(dòng)過(guò)程中。在購(gòu)房前需對(duì)樓盤(pán)價(jià)格做好兩方面的心理準(zhǔn)備。首先是您能承受的房屋總價(jià)是多少，根據(jù)該總價(jià)，您可以換算出您有能力購(gòu)買(mǎi)的房屋的均價(jià)和面積，并產(chǎn)生相應(yīng)的組合方式。例如：您能承受的總價(jià)是40萬(wàn)，那么您可以購(gòu)買(mǎi)均價(jià)4000元/平方米，面積100平方米的房屋；也可以購(gòu)買(mǎi)5000元/平方米，面積80平方米的房屋等。由于武漢市中心區(qū)和近郊區(qū)的房屋差價(jià)通常在8001000元/平方米以上。這樣的計(jì)算有利于您判斷在什么地段購(gòu)房以及房屋的購(gòu)置面積情況。其次，對(duì)房?jī)r(jià)的上升或是下降要做好準(zhǔn)備。很多購(gòu)房者在購(gòu)置房屋時(shí)都希望房產(chǎn)

25、能在今后升值。這也要從兩個(gè)方面來(lái)進(jìn)行判斷。（1）如果是自住，應(yīng)多從房屋本身情況和自己的償付能力考慮，在同一水平線(xiàn)上，再優(yōu)先考慮地段、配套設(shè)施、區(qū)域未來(lái)發(fā)展遠(yuǎn)景等影響房?jī)r(jià)升值的因素。（2）如果是投資或自住兼投資，建議優(yōu)先考慮樓盤(pán)的地段和環(huán)境及樓盤(pán)本身的屬性（即是否是容易出售或出租的物業(yè)類(lèi)型）。同時(shí)，由于目前國(guó)家的政策偏向?yàn)橄拗品慨a(chǎn)投資行為，因此，在購(gòu)置新房前最好對(duì)如果轉(zhuǎn)手交易的話(huà)所付出的營(yíng)業(yè)稅等各項(xiàng)成本計(jì)算在內(nèi)，主要為如果房屋辦證未滿(mǎn)五年即進(jìn)行轉(zhuǎn)讓需交納營(yíng)業(yè)稅（評(píng)估價(jià)*建筑面積*5.85%）和房屋評(píng)估價(jià)1%的個(gè)人所得稅。另外，武漢市對(duì)購(gòu)買(mǎi)高檔房做出規(guī)定：購(gòu)買(mǎi)房屋為別墅或房?jī)r(jià)在5500元平方米以上

26、或總價(jià)超過(guò)70萬(wàn)將在辦證時(shí)征收4個(gè)點(diǎn)的契稅（比非高檔房多征收2個(gè)點(diǎn)）。最后，樓盤(pán)價(jià)格受外部因素影響較大，雖然目前武漢房?jī)r(jià)呈上漲態(tài)勢(shì)，但也不排除個(gè)別樓盤(pán)會(huì)有下跌的情況出現(xiàn)。因此，消費(fèi)者購(gòu)房前一定要端正心態(tài)。2、對(duì)購(gòu)房區(qū)域作好心理準(zhǔn)備。通過(guò)第一步的價(jià)格準(zhǔn)備之后，您會(huì)對(duì)適合您支付能力的購(gòu)房區(qū)域有一個(gè)大致的判斷。下一步就是如何選擇購(gòu)房區(qū)域了。據(jù)武漢市情，購(gòu)房區(qū)域從大體上可以分為中心城區(qū)及近郊區(qū)。兩者區(qū)別為中心城區(qū)配套齊全但多為高層，社區(qū)規(guī)模較小，價(jià)格高。近郊區(qū)配套有待完善，但社區(qū)規(guī)模大，價(jià)格較低。因此選擇不同的區(qū)域代表您選擇了完全不同的兩種生活方式。到底哪種生活方式適合您，可以從自己多年來(lái)的生活地域和

27、生活習(xí)慣做出判斷，也可以到兩種不同的區(qū)域體驗(yàn)一下。從小的方面來(lái)說(shuō)，如果不愿意自己的生活因?yàn)橘?gòu)房出現(xiàn)太大的改變，應(yīng)考慮房產(chǎn)與本人及配偶工作單位之間的交通狀況，包括公共交通體系、路況和路程長(zhǎng)短。如果有小孩，教育設(shè)施也應(yīng)該考慮到位。3、對(duì)自己的償貸能力做好心理準(zhǔn)備。如果您準(zhǔn)備一次性付款，那么最好還是能準(zhǔn)備一定的家庭應(yīng)急資金。如果您決定貸款，就需要對(duì)貸款后的生活做好安排。由于貸款是固定的一項(xiàng)生活支出，這就需要您有相對(duì)穩(wěn)定的工作及收入來(lái)源。同時(shí)，由于增加了貸款的支出，不可避免會(huì)對(duì)之前的財(cái)務(wù)計(jì)劃產(chǎn)生影響，因此，在購(gòu)置房屋前應(yīng)做好新的家庭收入和支出計(jì)劃，以免購(gòu)置房屋后對(duì)日常生活產(chǎn)生影響。據(jù)財(cái)務(wù)專(zhuān)家建議，住房

28、貸款最好占家庭總收入的30%以下，否則會(huì)影響生活品質(zhì)。4、對(duì)購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)做好心理準(zhǔn)備由于目前的法制尚不健全，房產(chǎn)市場(chǎng)尚不規(guī)范。購(gòu)房置業(yè)是一個(gè)非常復(fù)雜的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中，購(gòu)房者自然要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，而這種購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)在很大程度上是由商品房的“非成品性”造成的。因?yàn)槟壳伴_(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的房屋多數(shù)都屬于期房，購(gòu)房者只能憑借銷(xiāo)售人員的介紹、一塊地和設(shè)計(jì)圖紙來(lái)決定是否購(gòu)買(mǎi)。因此，購(gòu)房過(guò)程中可能會(huì)存在廣告欺詐、銷(xiāo)售手續(xù)不全、房屋質(zhì)量存在問(wèn)題、面積不符、開(kāi)發(fā)商違反合同、違反規(guī)劃等情況。二、買(mǎi)房資金準(zhǔn)備買(mǎi)房是件大事，關(guān)系到個(gè)人及家庭數(shù)年甚至數(shù)十年的生活，因此，買(mǎi)房前的資金準(zhǔn)備非常重要。如心理準(zhǔn)備中所言，買(mǎi)房前的資金準(zhǔn)備中

29、“房?jī)r(jià)”是重要組成部分，但需明確的是，買(mǎi)房所涉及的費(fèi)用不僅為房?jī)r(jià)，如果買(mǎi)房前只注重房?jī)r(jià)而忽略其他問(wèn)題，往往會(huì)造成整個(gè)購(gòu)房預(yù)算的超支，甚至達(dá)到買(mǎi)得起而住不起的尷尬境地。因此，購(gòu)房前應(yīng)制訂詳細(xì)的購(gòu)房資金計(jì)劃，主要包括以下內(nèi)容：（1）一次性付款或貸款如果您為一次性付款，即買(mǎi)房時(shí)付全款。如果您具有貸款買(mǎi)房資格，初期的最大支出就是首付款。所以，一定要算好手中可動(dòng)用的資金，不僅要保證有足夠的資金支付首付款，還必須保證日常生活開(kāi)支不受影響。（目前武漢市樓盤(pán)最低首付為成到成，其中部分銀行規(guī)定，外地戶(hù)口最低首付為成） （2）每月固定數(shù)額的貸款本金很多購(gòu)房者不重視銀行要求提供的“家庭收入證明”，往往多開(kāi)月收入以便

30、多貸款?？墒且坏┻€款開(kāi)始，購(gòu)房者就會(huì)感覺(jué)還款吃力，生活質(zhì)量還有可能受到影響，甚至出現(xiàn)還不起貸款的現(xiàn)象，不管最終出現(xiàn)了什么結(jié)果，責(zé)任只能由購(gòu)房者自己來(lái)承擔(dān)。因此，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)切記，每月的還款額應(yīng)該在家庭月收入的30%內(nèi)，同時(shí)還要選擇適合自己的還款方式（主要是月還款額和還款年限）。建議購(gòu)房者可以到武漢市各銀行咨詢(xún)房貸方面的服務(wù)。（3）各種稅費(fèi)按照規(guī)定，購(gòu)房需要交納不同種類(lèi)的稅費(fèi)，這些稅費(fèi)包括：契稅，金額為總房款的2%（普通商品房）4%（高檔商品房，即房屋為別墅或房?jī)r(jià)在5500元平方米以上或總價(jià)超過(guò)70萬(wàn)）；土地稅，金額為總房款的1%；保險(xiǎn)費(fèi)，金額在總房款的2%以?xún)?nèi)，除此之外，還有印花稅、手續(xù)費(fèi)等等，

31、粗略計(jì)算，如果購(gòu)買(mǎi)30萬(wàn)元的房子，這些稅費(fèi)的總額幾乎達(dá)到2萬(wàn)元。（4）維修基金這一款項(xiàng)通常需要在進(jìn)戶(hù)的時(shí)候交納，款額通常為總房款的2%，如果是別墅等高檔房，維修基金還要高。（視情況不同，有的樓盤(pán)的維修基金已計(jì)入房款以?xún)?nèi)）（5）物業(yè)管理費(fèi)不同檔次的住房，物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，但有一點(diǎn)是相同的，那就是按房屋的建筑面積收取。目前武漢市物業(yè)管理費(fèi)的收取不一，一般高層的物業(yè)管理費(fèi)在1.2元平方米1.8元平方米，小高層的物業(yè)管理費(fèi)在1元平方米1.5元平方米，多層的物業(yè)管理費(fèi)用在0.6元平方米1.2元平方米。（6）初裝費(fèi)入住新房的時(shí)候，其內(nèi)的生活必需設(shè)施肯定要是要完備的，例如煤氣管道、有線(xiàn)電視、電話(huà)

32、、寬帶網(wǎng)，這些同樣需要費(fèi)用支出。一般物業(yè)管理公司會(huì)在小區(qū)內(nèi)公示初裝費(fèi)價(jià)格并協(xié)助業(yè)主進(jìn)行安裝。（7）面積補(bǔ)差費(fèi)武漢市規(guī)定，收房時(shí)，面積差不能超過(guò)3%。因此，如果收房時(shí)，房屋面積大于合同簽定面積，多出部分將按照合同簽定時(shí)的房屋均價(jià)進(jìn)行計(jì)算補(bǔ)齊。當(dāng)然，如果房屋面積小于合同簽定面積，開(kāi)發(fā)商也需以同樣方式向購(gòu)房者進(jìn)行退款。（此款在武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同中有明確規(guī)定）面積補(bǔ)差費(fèi)（現(xiàn)房測(cè)定面積均價(jià)）（合同簽定面積均價(jià)）（8）其他雜費(fèi)除了上述所說(shuō)的各個(gè)款項(xiàng)外，不同的樓盤(pán)還有許多不同的雜費(fèi)，這也需要在購(gòu)房前了解清楚，并做好財(cái)務(wù)預(yù)算。購(gòu)房簽訂合同流程簽完認(rèn)購(gòu)書(shū)后，接下來(lái)就是簽定正式的購(gòu)房合同，在擬定的時(shí)間地點(diǎn)，購(gòu)房

33、者備齊所有憑證，與開(kāi)發(fā)商或代理商正式簽定購(gòu)房合同，購(gòu)房合同一般包括商品房預(yù)售契約(期房)和商品房買(mǎi)賣(mài)契約(現(xiàn)房)兩種。 二者區(qū)別在于： 預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，房屋竣工交付使用，買(mǎi)受方付清全部房?jī)r(jià)款后，可直接辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。 商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居(竣工驗(yàn)收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房)銷(xiāo)售。 因此，如果是現(xiàn)在簽的預(yù)售合同，交房時(shí)不再簽出售合同，可以直接辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。如果預(yù)售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時(shí)簽訂出售合同，方能辦理證戶(hù)手續(xù)。購(gòu)房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面：1、甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房等；2、房?jī)r(jià)，

34、包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等；3、付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等；4、交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等； 5、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等；6、產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定；7、保修責(zé)任；8、乙方使用權(quán)限；9、雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)；10、違約賠償責(zé)任；11、其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí)，購(gòu)房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問(wèn)題：1、購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤

35、其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買(mǎi)賣(mài)雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方(賣(mài)方)不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。2、合同上的項(xiàng)目名稱(chēng)，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定要具體、明確，如市區(qū)街號(hào)花園號(hào)樓層房。 房屋的戶(hù)型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說(shuō)明，如以建筑面積計(jì)價(jià)還要標(biāo)明使用率。3、房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購(gòu)房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體

36、。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類(lèi)、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說(shuō)明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說(shuō)明安裝到什么程度。4、其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體的加以說(shuō)明。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。5、違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等，否則最終吃虧的是消費(fèi)者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括：(1)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，購(gòu)房者不買(mǎi)房或要求換房，開(kāi)發(fā)商不賣(mài)房或要求換房；(2)購(gòu)房者不按期付款；(3)開(kāi)發(fā)商不按期交房；(4)面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度；(5)房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位；(

37、6)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)不全或不能按期辦理。外地戶(hù)口能在武漢按揭買(mǎi)房嗎?所謂按揭是指購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，先預(yù)付購(gòu)房款的一部分（一般為30%-50%），其余房?jī)r(jià)款向銀行貸款，而以購(gòu)房合同項(xiàng)下的房地產(chǎn)及其相關(guān)權(quán)益抵押給銀行做為還貸的保證，并由開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者作擔(dān)保的行為。購(gòu)房者選擇按揭買(mǎi)房時(shí)，需向提供按揭的銀行（貸款行）提供以下資料：1、具有法律效力的身份證明。2、固定經(jīng)濟(jì)收入證明。3、經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)見(jiàn)證的商品房買(mǎi)賣(mài)契約正本。4、貸款行要求的其他文件。銀行對(duì)購(gòu)房者提供的資料進(jìn)行真實(shí)性、可靠性、合法性審查。審查合格后，由貸款行、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂房地產(chǎn)抵押（按揭）合同、樓宇按揭貸款合同（此合同必須進(jìn)行

38、公證或律師見(jiàn)證，由此發(fā)生的費(fèi)用由購(gòu)房者承擔(dān)）。三方共同去房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理購(gòu)房貸款抵押（按揭）登記。其中，購(gòu)房者應(yīng)提交如下證件：1、房地產(chǎn)管理部門(mén)見(jiàn)證的商品房買(mǎi)賣(mài)契約正本。2、身份證明復(fù)印件。3、依此生效的樓宇按揭貸款合同。4、抵押申請(qǐng)表及抵押合同原件。5、委托他人代為登記的，需提交有效的授權(quán)委托書(shū)原件。根據(jù)房地產(chǎn)抵押（按揭）合同、樓宇按揭貸款合同規(guī)定，購(gòu)房者必需履行以下義務(wù)：1、將房地產(chǎn)抵押登記證明連同契約正本交貸款行執(zhí)管。2、期房交付后，三個(gè)月內(nèi)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，取得土地使用證、房屋所有權(quán)證和房屋他項(xiàng)權(quán)證，直接將三證交貸款行保管（此時(shí)開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任解除）。3、自費(fèi)為抵押的房產(chǎn)辦理保險(xiǎn)，保

39、險(xiǎn)期不短于按揭期，投保金額不低于抵押物總值，并以貸款行為第一受益人，將保險(xiǎn)單交貸款行持有。4、未經(jīng)貸款銀行書(shū)面同意，買(mǎi)房者不能對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式處分抵押物。5、每月按時(shí)歸還本息，逾期則按天數(shù)加收罰金。6、結(jié)清全部貸款本息、罰金和應(yīng)負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用后，會(huì)同貸款行向原抵押登記機(jī)關(guān)辦理注銷(xiāo)抵押登記，收回土地使用證、房屋所有權(quán)證及保險(xiǎn)單?；厝ラ_(kāi)個(gè)人收入證明吧，記得開(kāi)每月還款額的兩倍以上。認(rèn)購(gòu)書(shū)不是買(mǎi)房必經(jīng)程序莫輕易簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)本刊近日接到不少讀者電話(huà)，反映很多買(mǎi)房人在簽訂正式購(gòu)房合同前，開(kāi)發(fā)商都要求買(mǎi)房人先簽一份認(rèn)購(gòu)書(shū)，并交付一部分定金。而買(mǎi)房人往往認(rèn)為反正認(rèn)購(gòu)書(shū)不是合

40、同，所以經(jīng)常是草草簽訂，結(jié)果給自己帶來(lái)不少麻煩，陷入被動(dòng)。究竟認(rèn)購(gòu)書(shū)有沒(méi)有法律效力？買(mǎi)房人要不要簽認(rèn)購(gòu)書(shū)？如果簽應(yīng)注意什么？本刊就讀者關(guān)心的問(wèn)題采訪(fǎng)了有關(guān)權(quán)威人士。認(rèn)購(gòu)書(shū)是不是買(mǎi)房必經(jīng)程序？北京市英島律師事務(wù)所鄧澤敏、許昭霞兩位律師明確指出，現(xiàn)有的法律、地方性法規(guī)中并沒(méi)有關(guān)于“認(rèn)購(gòu)書(shū)”的法律概念，也沒(méi)有買(mǎi)房前應(yīng)當(dāng)簽訂“認(rèn)購(gòu)書(shū)”的法律規(guī)定。因此，簽訂“認(rèn)購(gòu)書(shū)”并非買(mǎi)房的必經(jīng)程序。所以如果可能，買(mǎi)房人在確定要購(gòu)買(mǎi)的項(xiàng)目后，最好不簽認(rèn)購(gòu)書(shū)而直接簽訂購(gòu)房合同。這樣可以避免在與開(kāi)發(fā)商就合同條款進(jìn)行的談判中，因認(rèn)購(gòu)書(shū)中的約定特別是定金問(wèn)題而使自己陷入被動(dòng)。認(rèn)購(gòu)書(shū)是否有法律效力？認(rèn)購(gòu)書(shū)究竟屬于什么性質(zhì)的文件

41、？應(yīng)該具備哪些內(nèi)容？是否有法律效力？鄧澤敏、許昭霞二位律師指出，在本市房地產(chǎn)交易實(shí)踐中，通常認(rèn)為：“認(rèn)購(gòu)書(shū)”是具有意向書(shū)性質(zhì)的法律文件。主要包括的內(nèi)容有：1、相關(guān)各方如出賣(mài)人、買(mǎi)受人、代理人等的主要情況；2、認(rèn)購(gòu)物業(yè)(樓盤(pán))的情況；3、房屋的價(jià)款；4、付款方式；5、認(rèn)購(gòu)條款等內(nèi)容。而且，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”通常還要雙方簽字蓋章。具備上述內(nèi)容及形式后，尤其是“認(rèn)購(gòu)書(shū)”中約定了買(mǎi)賣(mài)雙方具體的權(quán)利義務(wù)后，一般說(shuō)來(lái)，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”就其表述的內(nèi)容具有了一定的約束力，并具備了相應(yīng)的法律效力，只要其內(nèi)容不違反法律規(guī)定，且買(mǎi)受人所購(gòu)物業(yè)(樓盤(pán))的法律手續(xù)齊備(五證齊全)，該“認(rèn)購(gòu)書(shū)”一般具有一定的法律效力。違約方應(yīng)承擔(dān)什么

42、責(zé)任？在簽訂“認(rèn)購(gòu)書(shū)”的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商大都要求買(mǎi)房人同時(shí)交付一定數(shù)量的定金，并在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定，如果買(mǎi)受人在約定的時(shí)間內(nèi)不簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，出賣(mài)人(開(kāi)發(fā)商)有權(quán)沒(méi)收買(mǎi)受人交納的定金等條款。按照以上雙方的約定，如果買(mǎi)方?jīng)]有按照認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，屬買(mǎi)方違約，定金不予返還；賣(mài)方在認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣(mài)方違約，應(yīng)雙倍返還定金。如果一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)中確認(rèn)的條件，如價(jià)格、房號(hào)、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約。買(mǎi)方違約的，定金不予返還；賣(mài)方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。在實(shí)踐中，由于簽訂合同時(shí)涉及諸多條款的談判，雙方在某些條款上達(dá)不成一致意見(jiàn)，

43、導(dǎo)致合同無(wú)法簽訂。在這種情況下，有些開(kāi)發(fā)商往往以買(mǎi)方拒簽合同為由，拒絕返還買(mǎi)房人定金，遇到這種情況怎么辦？鄧澤敏、許昭霞二位律師指出，最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！倍罢J(rèn)購(gòu)書(shū)”通常表述為：“如果買(mǎi)受人在一段時(shí)間內(nèi)不簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，出賣(mài)人有權(quán)沒(méi)收買(mǎi)受人交納的定金?！彼裕绻I(mǎi)賣(mài)雙方都不是“拒絕訂立”或“不簽訂”正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，而只是因一些具體條款無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，導(dǎo)致未能簽約，那么賣(mài)方應(yīng)把定金

44、全部返還買(mǎi)方，不應(yīng)以此為由“沒(méi)收定金”。簽“認(rèn)購(gòu)書(shū)”時(shí)要注意什么？鑒于以上分析，有關(guān)專(zhuān)家提醒買(mǎi)房人：一、在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之前，一定要認(rèn)真審閱認(rèn)購(gòu)書(shū)的條款，最好再看一下即將簽訂的合同。在此基礎(chǔ)上，再?zèng)Q定是否簽認(rèn)購(gòu)書(shū)并付定金。二、簽認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)不要怕麻煩。為了避免發(fā)生糾紛，應(yīng)將開(kāi)發(fā)商的某些口頭承諾，以書(shū)面形式明確約定。三、如認(rèn)購(gòu)書(shū)中有買(mǎi)房人尚不了解的內(nèi)容，比如要求買(mǎi)房人接受物業(yè)管理服務(wù)，買(mǎi)房人則應(yīng)要求在認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確物業(yè)管理公司和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如不能明確，則應(yīng)刪除這一條。二手房十大購(gòu)房技巧對(duì)于許多想購(gòu)買(mǎi)二手房的人來(lái)說(shuō)，如何挑選一套適合自己的房子是大家普遍關(guān)心的問(wèn)題。一般情況下，在確定購(gòu)房前大都會(huì)實(shí)地勘察一番，以

45、免因?yàn)橘I(mǎi)下有缺陷的住房而有遺憾。那么在看房過(guò)程中該注意哪些技巧呢?資深置業(yè)顧問(wèn)總結(jié)出了買(mǎi)二手房的“十看十不看”。技巧一不看白天看晚上入夜看房能考察小區(qū)物業(yè)管理是否重視安全、有無(wú)定時(shí)巡邏，安全防范措施是否周全，有無(wú)攤販等產(chǎn)生的噪音干擾等。這些情況在白天我們是無(wú)法看到的，只有在晚上才能得到最確切的信息。技巧二不看晴天看雨天下過(guò)大雨后，無(wú)論業(yè)主先前對(duì)房屋進(jìn)行過(guò)怎樣的“裝飾”，都逃不過(guò)雨水的“侵襲”，這時(shí)候房屋墻壁、墻角、天花板是否有裂痕，是否漏水、滲水等狀況就能一覽無(wú)遺。尤其要格外留意陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間附近的地板，看看有沒(méi)有潮濕發(fā)霉的現(xiàn)象。技巧三不看裝修看格局購(gòu)買(mǎi)房屋最好是看空房子。因?yàn)榭辗孔記](méi)有裝修遮擋

46、，也沒(méi)有家具、家電等物品的掩飾，可以清晰地看到整個(gè)房子的格局。如果客廳的門(mén)直接面對(duì)臥室，則私密性比較差。好格局的房子應(yīng)該有效地把各種功能區(qū)分開(kāi)來(lái)，如宴客功能、休息功能等。技巧四不看墻面看墻角查看墻面是否平整或潮濕、龜裂，可以幫助購(gòu)房者了解是否有滲水的情況。而墻角相對(duì)于墻面來(lái)說(shuō)更為重要。墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵，而墻角嚴(yán)重裂縫時(shí)，漏水的問(wèn)題也會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)。技巧五不看裝潢看做工好的裝潢都會(huì)讓人眼睛一亮，但高明的裝潢卻可以把龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此買(mǎi)房子的時(shí)候，購(gòu)房者必須要注意房屋的做工，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細(xì)致，而這些地方往往容

47、易被忽視。如果發(fā)生問(wèn)題，對(duì)這些細(xì)小處進(jìn)行修繕是件很麻煩的事，挑出這些小毛病，可以增加和業(yè)主討價(jià)還價(jià)的籌碼。一般來(lái)講，裝潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投資客買(mǎi)來(lái)的房源，其目的是低買(mǎi)高賣(mài)賺取差價(jià)，對(duì)這類(lèi)房源要多加注意。技巧六不看窗簾看窗外應(yīng)注意房子的通風(fēng)狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶(hù)有無(wú)對(duì)著別家的排氣孔。技巧七不看冷水看熱水如果要想知道水管是否漏過(guò)水，可以看水管周?chē)袥](méi)有水垢、水有無(wú)泛黃。檢驗(yàn)浴缸時(shí)要先打開(kāi)水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿(mǎn)水后再放水，看看排水系統(tǒng)是否正常。沒(méi)有熱水的房子一般有兩種情況：一是房子已經(jīng)很久都沒(méi)人住了，二是房子可能賣(mài)了很久都沒(méi)賣(mài)出

48、去。技巧八不看電梯看樓梯新建商品房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，樓梯也不容忽視。看一下是否有住家的堆積物、消防通路是否通暢。技巧九不看地上看屋頂看完客廳的地板、浴廁的瓷磚、廚房，購(gòu)房者還要看看燈飾的路線(xiàn)，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻的現(xiàn)象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂里屋子四角是否有油漆脫落、漏水等。技巧十不見(jiàn)房東見(jiàn)保安可以和小區(qū)管理員或保安聊天。因?yàn)樗麄兪亲盍私庑^(qū)基本狀況的，有時(shí)他們比業(yè)主更能客觀、準(zhǔn)確地告知買(mǎi)家房屋的相關(guān)情況。從他們口中獲得所需的信息，有時(shí)還能成為買(mǎi)房與否的決定性因素。購(gòu)房如何上武漢戶(hù)口據(jù)介紹，外地購(gòu)房者在

49、武漢城區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品房，只要面積達(dá)到100平方米和價(jià)格在50萬(wàn)元以上，就可申辦包括購(gòu)房者本人、配偶、子女共3人以?xún)?nèi)的武漢市城區(qū)常住戶(hù)口。購(gòu)房者辦理戶(hù)口前先要辦理完畢房屋的房產(chǎn)證和土地證。外地戶(hù)口的市民遷到本地，需要先到武漢市公安局戶(hù)政管理處領(lǐng)取申請(qǐng)表，領(lǐng)表時(shí)要備好以下資料：房產(chǎn)證、土地證、戶(hù)主身份證、購(gòu)房發(fā)票、購(gòu)房合同、婚姻證明等。領(lǐng)表后，市民還需準(zhǔn)備以下相關(guān)資料：由所購(gòu)房屋小區(qū)物業(yè)管理部門(mén)出具實(shí)際入住證明、原戶(hù)籍地派出所戶(hù)籍證明。申請(qǐng)表和以上所有資料經(jīng)戶(hù)政處窗口受理符合條件后，簽發(fā)戶(hù)口準(zhǔn)予遷入證明，購(gòu)房者憑戶(hù)口準(zhǔn)予遷入證明辦理戶(hù)口遷移手續(xù)。目前，還有不少年輕人是武漢市集體戶(hù)口。集體戶(hù)口在武漢市買(mǎi)

50、房沒(méi)有面積或房款的限定，可以直接落戶(hù)。武漢市集體戶(hù)口落戶(hù)程序比較簡(jiǎn)單。市民先到集體戶(hù)口所在地派出所出具戶(hù)籍證明并遷出戶(hù)口單頁(yè)；然后到小區(qū)物業(yè)開(kāi)實(shí)際入住證明；再帶齊房產(chǎn)證、土地證、購(gòu)房合同、購(gòu)房發(fā)票、身份證、婚姻證明等，到小區(qū)所在地轄區(qū)派出所辦理落戶(hù)手續(xù)。購(gòu)房入戶(hù)新政 一套房可辦理三人入戶(hù)僅限首次交易商品住房購(gòu)買(mǎi)住房，是指合法購(gòu)買(mǎi)用于住宅并經(jīng)市、區(qū)土地資源和房產(chǎn)管理部門(mén)辦理了房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證的首次交易商品房（不包括單位集資建設(shè)住房、經(jīng)濟(jì)適用房和其他非住宅房）。不同城區(qū)對(duì)應(yīng)不同入戶(hù)條件購(gòu)房入戶(hù)新政中，將中心城區(qū)和遠(yuǎn)城區(qū)分為兩個(gè)不同類(lèi)別。凡戶(hù)籍不在我市中心城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)，具備合法身份證明的

51、中國(guó)公民，在我市中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)100平方米（含）以上或總價(jià)超過(guò)50萬(wàn)元（含），可在住房地申辦武漢市非農(nóng)業(yè)戶(hù)口。中心城區(qū)農(nóng)業(yè)戶(hù)籍人員，具備上述條件的，可辦理“農(nóng)轉(zhuǎn)非”戶(hù)口。凡戶(hù)籍不在本市、本市中心城區(qū)，遠(yuǎn)城區(qū)農(nóng)業(yè)戶(hù)口人員在遠(yuǎn)城區(qū)購(gòu)買(mǎi)住房面積超過(guò)90平方米（含）或總價(jià)超過(guò)30萬(wàn)元（含）的，可在住房地申辦武漢市非農(nóng)業(yè)戶(hù)口。一套住房可辦理3人入戶(hù)符合上述條件的住房申請(qǐng)人，可辦理本人、配偶、未成年子女（18周歲以下）共3人的武漢市非農(nóng)業(yè)戶(hù)口。時(shí)間以簽訂正式購(gòu)房合同時(shí)間為界細(xì)則明確規(guī)定，申請(qǐng)人在去年11月1日以前簽訂購(gòu)房合同的，按原購(gòu)房入戶(hù)政策條件申請(qǐng)辦理，11月1日（含）以后簽訂購(gòu)房合同的按本細(xì)則執(zhí)行。在

52、中心城區(qū)購(gòu)房申請(qǐng)入戶(hù)的，在市公安局辦證大廳申辦；在遠(yuǎn)城區(qū)購(gòu)房申請(qǐng)入戶(hù)的，在遠(yuǎn)城區(qū)政務(wù)中心或公安分局設(shè)立的辦證窗口申請(qǐng)辦理。公安戶(hù)政部門(mén)從受理之日起，7個(gè)工作日內(nèi)完成審批，申請(qǐng)人憑身份證領(lǐng)取戶(hù)口準(zhǔn)予遷入證明（工本費(fèi)5元），然后辦理戶(hù)口遷移手續(xù)。申辦戶(hù)口所需證明材料：1、本人書(shū)面申請(qǐng)；2、原戶(hù)籍所在地派出所戶(hù)籍證明；3、申請(qǐng)入戶(hù)人員的結(jié)婚證、身份證、戶(hù)口簿（審查原件，收存復(fù)印件）；4、購(gòu)房合同(武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同，房產(chǎn)部門(mén)提供的電子版合同須房產(chǎn)部門(mén)簽章)、購(gòu)房全額發(fā)票、房產(chǎn)證、土地證（審查原件，收存復(fù)印件）；5、有兩個(gè)及以上未成年子女隨遷的，需出具當(dāng)?shù)亟郑ㄠl(xiāng)、鎮(zhèn)）計(jì)生部門(mén)計(jì)劃生育證明；6、申請(qǐng)入

53、戶(hù)地派出所出具的實(shí)際入住證明（在購(gòu)買(mǎi)住房辦理武漢市常住戶(hù)口申請(qǐng)表上簽注）。以上所有證件、證明上的人員戶(hù)籍信息必須一致。申辦程序：1、申請(qǐng)人到市公安局辦證大廳辦證窗口或遠(yuǎn)城區(qū)政務(wù)中心（或公安分局辦證窗口）領(lǐng)取購(gòu)買(mǎi)住房辦理武漢市常住戶(hù)口申請(qǐng)表（或在武漢市政府門(mén)戶(hù)網(wǎng)站下載，網(wǎng)址：），并如實(shí)填寫(xiě)表內(nèi)事項(xiàng)。2、備齊規(guī)定的證明材料，直接到市公安局辦證大廳或遠(yuǎn)城區(qū)辦證窗口申辦。武漢樓市新政解答武漢樓市新政關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)明天起實(shí)施，市房產(chǎn)、地稅部門(mén)負(fù)責(zé)人昨接受采訪(fǎng)，就市民關(guān)心的一些熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行解答。焦點(diǎn)一：買(mǎi)商品房交契稅時(shí)間節(jié)點(diǎn)是以辦證，還是以簽合同的時(shí)間為準(zhǔn)？在11月1日以前

54、簽購(gòu)房合同的，按以前的標(biāo)準(zhǔn)交契稅，以后簽訂合同的按新標(biāo)準(zhǔn)交。據(jù)介紹，由于我市契稅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整過(guò)多次，不同時(shí)間段標(biāo)準(zhǔn)不同。具體為：今年2月1日前簽訂購(gòu)房合同，按單價(jià)5500元/平方米、總價(jià)70萬(wàn)及別墅的分界線(xiàn)，高檔房和普通房分別征收4%和2%的契稅；今年2月1日-10月31日簽訂購(gòu)買(mǎi)合同的，以單價(jià)5700元/平方米、總價(jià)80萬(wàn)及別墅等為分界線(xiàn)，高檔房和普通房分別征收4%和2%的契稅；11月1日以后簽訂購(gòu)買(mǎi)合同的，按房屋不同檔次，分別按4%、3%、1.5%或1%征收契稅。焦點(diǎn)二：何為首次購(gòu)買(mǎi)普通住房？包括兩種類(lèi)型：一個(gè)家庭購(gòu)買(mǎi)第一套房子是首次購(gòu)買(mǎi)；一個(gè)家庭子女年滿(mǎn)18歲后，他所購(gòu)買(mǎi)第一套房屋也是首次購(gòu)

55、買(mǎi)。焦點(diǎn)三：維修資金標(biāo)準(zhǔn)是以合同還是辦證時(shí)間來(lái)界定？從11月1日起，簽訂商品住宅買(mǎi)賣(mài)合同的業(yè)主，其每平方米交存住宅維修資金的數(shù)額為住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%，不再按房屋總價(jià)的2%交存。11月1日前簽訂住宅買(mǎi)賣(mài)合同的業(yè)主，其交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額仍按原標(biāo)準(zhǔn)（即購(gòu)房款的2%的比例）執(zhí)行。焦點(diǎn)四：何為改善型普通自住房？市民賣(mài)舊房子后，買(mǎi)大一點(diǎn)的二手房或者新房，都屬于改善型購(gòu)房，可享受貸款利率方面的優(yōu)惠。焦點(diǎn)五：營(yíng)業(yè)稅和所得稅2年時(shí)限是以什么為準(zhǔn)？二手房交易過(guò)程中，2年的減免時(shí)限是以辦理房產(chǎn)證的時(shí)間為起始點(diǎn)，而不是以當(dāng)初買(mǎi)房簽合同的時(shí)間。焦點(diǎn)六：買(mǎi)二手房能否轉(zhuǎn)戶(hù)口？以前外地人只能買(mǎi)商品房才

56、轉(zhuǎn)戶(hù)口，新政后買(mǎi)二手房也能轉(zhuǎn)戶(hù)口。但新政只對(duì)11月1日起，買(mǎi)房轉(zhuǎn)戶(hù)口做了界定，對(duì)以前的沒(méi)有明確說(shuō)法。目前，公安部門(mén)正在就此制訂細(xì)則，近期將出臺(tái)。購(gòu)房注意事項(xiàng)一、 買(mǎi)房子時(shí)注意的事項(xiàng)： 1、開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格必須合法。就是開(kāi)發(fā)商必須具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進(jìn)行開(kāi)發(fā)的；2、開(kāi)發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；在那里買(mǎi)房都要注意很多事項(xiàng).首先要看開(kāi)發(fā)商是否具備五證.現(xiàn)在房產(chǎn)預(yù)售管理的比較嚴(yán)格.沒(méi)有五證是無(wú)法銷(xiāo)售的.如果沒(méi)有這五證,建議你最要不要買(mǎi).一但開(kāi)發(fā)商不是正規(guī)開(kāi)發(fā).將來(lái)

57、出了問(wèn)題老天都幫不了你.這五證為.預(yù)售證可證.土地使用證.建設(shè)施工許可證.建設(shè)規(guī)劃許可證.規(guī)劃用地許可證以及營(yíng)業(yè)執(zhí)照。3、經(jīng)營(yíng)行為合法?，F(xiàn)房銷(xiāo)售除上述條件外必須經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格，項(xiàng)目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設(shè)已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期，落實(shí)了拆遷安置，落實(shí)了物業(yè)管理，并且按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門(mén)驗(yàn)核了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)；期房預(yù)售除上述條件外還必須取得商品房預(yù)售許可證。4、在簽訂合同時(shí)，一是要選用國(guó)家工商行政管理局和建設(shè)部的商品房買(mǎi)賣(mài)合同（示范文本），該合同文本內(nèi)容比較全，并且規(guī)范；二是注意把開(kāi)發(fā)商承諾的內(nèi)容寫(xiě)進(jìn)合同。5、如果你買(mǎi)的是住宅，在交房時(shí)，要向開(kāi)發(fā)商索取住宅使用說(shuō)

58、明書(shū)和住宅質(zhì)量保證書(shū)。 辦房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)應(yīng)該注意：產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)面積和合同面積是否相同，如果不同，可以根據(jù)建設(shè)部商品房銷(xiāo)售管理辦法處理，另外辦理了房屋所有權(quán)證后，還要辦土地使用權(quán)證。相關(guān)費(fèi)用注意除了樓上那位說(shuō)的外，還有交易費(fèi)和測(cè)量費(fèi)，是應(yīng)該開(kāi)發(fā)商出的，但是開(kāi)發(fā)商經(jīng)常利用購(gòu)買(mǎi)人不熟悉法規(guī)，轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買(mǎi)人。二、購(gòu)房流程購(gòu)買(mǎi)商品房流程第一步：簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)商品房正式銷(xiāo)售工作開(kāi)始后，一般會(huì)設(shè)立售樓處，購(gòu)房人在認(rèn)可本項(xiàng)目后，可到售樓處簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，并繳納訂金。銷(xiāo)售方應(yīng)實(shí)事求是地向購(gòu)房人介紹項(xiàng)目的進(jìn)展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購(gòu)房人。簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)是商品房銷(xiāo)售程序的一個(gè)環(huán)節(jié)，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容包括： （1）開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)、地址、電話(huà)；銷(xiāo)售代理商名稱(chēng)、地址、電話(huà)；認(rèn)購(gòu)方名稱(chēng)、地址、電話(huà)、身份證件；指定律師所名稱(chēng)、地址、電話(huà)。（2）認(rèn)購(gòu)物