集團(tuán)社區(qū)商業(yè)運(yùn)營模式.

1、建業(yè)商業(yè)(shngy)地產(chǎn)公司集團(tuán)(jtun)社區(qū)商業(yè)運(yùn)營模式2013年09月1共四十五頁2一、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃及配置標(biāo)準(zhǔn)二、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營模式及優(yōu)劣勢分析三、商家合作意向洽談情況四、自營思路及測算(c sun)五、社區(qū)商業(yè)五年發(fā)展規(guī)劃六、社區(qū)商業(yè)案名、LOGO、平面布局目錄(ml)共四十五頁3備注：1-6業(yè)態(tài)為社區(qū)商業(yè)必備業(yè)態(tài)，7-10業(yè)態(tài)可根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模(gum)、區(qū)位、周邊配套靈活選擇。一、社區(qū)商業(yè)(shngy)規(guī)劃及配置標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)社區(qū)面積50萬50-100萬 100萬面積需求（）業(yè)態(tài)配置1綠色產(chǎn)品特供店30-1002便利店 150-2003便捷性餐飲 100-1504藥店 100-1805干洗店

2、 50-806自助銀行 50-607面包房 80-1008中介80-1009美發(fā)80-10010電信充值50-80合計(jì)業(yè)態(tài)數(shù)量6810/建議自持面積 單層900兩層建筑單層900-1000兩層建筑單層1100-1200兩層建筑/共四十五頁4二、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營模式(msh)及優(yōu)劣勢分析運(yùn)營模式模式一：招商為主，自營(z yn)為輔所有業(yè)態(tài)均以招商為主，無法實(shí)現(xiàn)招商的，建議自營。 模式二：部分業(yè)態(tài)招商，其他業(yè)態(tài)自營便利店、藥店、自助銀行等業(yè)態(tài)招商，綠色產(chǎn)品特供店、便捷性餐飲、干洗店自營。 共四十五頁5 二、社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(ynyng)模式及優(yōu)劣勢分析 招商思路：1、招商目標(biāo)：全（國）省及各地市排名前三

3、的連鎖商家，品牌形象及檔次與建業(yè)相匹配。2、招商模式：根據(jù)公司拿地的區(qū)位特點(diǎn)及新盤初期入住率較低的特點(diǎn)，為解決招商難題，創(chuàng)新招商模式，借鑒(jijin)零售行業(yè)招商經(jīng)驗(yàn)，采取租金減免、裝修投入、設(shè)備投入、流動(dòng)資金墊支等多項(xiàng)優(yōu)惠招商措施，吸引商家入駐。 3、商家合作模式：模式一：商家租賃經(jīng)營的方式；模式二：我方與商家聯(lián)營的方式。共四十五頁 自營思路：1、團(tuán)隊(duì)：成立股份制專業(yè)運(yùn)營管理公司，集團(tuán)及商業(yè)公司委派或招聘人員組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)，同時(shí)成立持股會(huì)進(jìn)行(jnxng)運(yùn)營監(jiān)督。2、資金來源：成立持股會(huì)。持股比例：商業(yè)公司持股51%，投資公司持股29%，運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)及員工持股20%。3、自營模式管理架構(gòu):

4、集團(tuán)下屬股份制運(yùn)營管理公司負(fù)責(zé)自營項(xiàng)目，包括：管理部、運(yùn)營部、采購部、物流部、財(cái)務(wù)部等。二、社區(qū)(sh q)商業(yè)運(yùn)營模式及優(yōu)劣勢分析6共四十五頁4、運(yùn)營模式：（1）自營模式：建業(yè)自營，培訓(xùn)員工，自有品牌，自采設(shè)備、商品原料、裝修(zhungxi)等；（2）先加盟后自營模式：建業(yè)加盟某品牌，支付特許加盟費(fèi)、管理費(fèi)、團(tuán)隊(duì)托管費(fèi)、品牌使用費(fèi)等；經(jīng)營兩年后轉(zhuǎn)為自己品牌；（3）加盟自創(chuàng)品牌模式：建業(yè)加盟某品牌，支付特許加盟費(fèi)、管理費(fèi)、團(tuán)隊(duì)托管費(fèi)等；開業(yè)時(shí)打自己品牌；5、監(jiān)督審計(jì)：審計(jì)部、財(cái)務(wù)部、持股會(huì)配合集團(tuán)進(jìn)行日常的監(jiān)督、審計(jì)。二、社區(qū)(sh q)商業(yè)運(yùn)營模式及優(yōu)劣勢分析7共四十五頁二、社區(qū)(sh q

5、)商業(yè)運(yùn)營模式及優(yōu)劣勢分析運(yùn)營模式(msh)優(yōu)劣勢分析模式一：招商為主，自營為輔模式二：特殊業(yè)態(tài)招商，其他業(yè)態(tài)自營8優(yōu)勢：經(jīng)營檔次、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、開業(yè)時(shí)間可以保障，通過持股經(jīng)營還可調(diào)動(dòng)員工積極性。劣勢：開業(yè)時(shí)間、商家檔次、經(jīng)營狀況、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等無法保障。優(yōu)勢：人員投入少，人力成本低，品牌認(rèn)可度較高，上市融資方便。劣勢：資金投入較大，人力成本高，人均利潤低，各地市及縣零星分布，無連鎖、配送優(yōu)勢，上市融資受限于經(jīng)營利潤。共四十五頁三、商家(shn ji)合作意向洽談情況鄭州調(diào)研(dio yn)調(diào)研工作城市業(yè)態(tài)內(nèi)容調(diào)研工作思路便利店藥店餐飲銀行洗衣店其他 地市調(diào)研（焦作）發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃目前發(fā)展的城市主

6、要合作方式（直營/加盟）行業(yè)內(nèi)位置和規(guī)模與建業(yè)戰(zhàn)略合作9共四十五頁10品類序號(hào)商家品牌聯(lián)系人聯(lián)系電話地址合作意向情況備注便利店1左右間郭河路姚寨路交叉口東南角天一大廈A座411室有合作意向，加盟為主。下半年將推出新模式：20-30平方米或者30-50平方米，做高端精品店。2思達(dá)便利店陳園路緯二路有合作意向，只做直營，目前只做鄭州市場。3四鄰便利店劉學(xué)東路順河路南有合作意向，只做直營，計(jì)劃向全省開店。4鄭州供銷超市高合作意向，可在鄭州及地市合作。若在小區(qū)外圍，200平方米即可，若在小區(qū)內(nèi)部，3

7、00-400平方米。條件好的社區(qū)可考慮自營；其他以加盟為主，推薦其地市的加盟商來主營，參股合作。5眾品食品萬毓業(yè)路花園路招銀大廈19樓有意向合作，直營、經(jīng)銷模式，可以做到全省覆蓋。面積要求300500，人員配備5-8名，大型社區(qū)可做便利店模式。6怡家精品超市李先業(yè)總部港906室有合作意向，只做鄭州市場，面積以150-300平米為主，直營、加盟均可，加盟費(fèi)用150萬左右。人員配置最低12個(gè)。鄭州市共5家店(其中兩家位于普羅旺世社區(qū))，主要服務(wù)高端社區(qū)。鄭州調(diào)研(dio yn)三、商家(shn ji)合作意向洽談情況共四十五頁11品類序號(hào)商家品牌

8、聯(lián)系人聯(lián)系電話地址合作意向情況備注藥店1張仲景大藥房馬合作意向，可在鄭州及地市合作，只做直營。2仟禧堂大藥房徐先八路18號(hào)對鄭州市場很有意向，對地市市場暫不考慮。3老百姓大藥房姚先鄭州市場有意向，地市開設(shè)兩家直營店，選址要求人流量大的成熟社區(qū)。4大參林大藥房廣州總部劉先海路大學(xué)路交叉口匯豐大廈2樓有合作意向，只做直營。今年廣州總公司以開拓河南市場為主，目前全國共有1500余家直營店，分布在廣東、廣西、江西、福建、河南幾大省份。面積不低于150，每店最低配備7名工作人員，廣州總公司有選址決

9、策權(quán)。（該品牌在全國醫(yī)藥店品牌中排名第三，前兩名為：國藥控股，全國共有約5000余家店面；桐君閣，全國約3000余家店面。）5鄭州林先生138385280706漯河廖先生137213217387國藥大藥房韓風(fēng)路豐慶路南200米國藥大藥房2樓。有合作意向，選址要求較高，目前主要傾向于鄭州市場，只做直營。共9家直營店，經(jīng)營面積100-150，人員配置最低7名，統(tǒng)一培訓(xùn)。區(qū)位要求是成熟社區(qū)，新社區(qū)要求為高端大型社區(qū)，如合作希望給予優(yōu)惠政策。三、商家(shn ji)合作意向洽談情況 鄭州調(diào)研(dio yn)共四十五頁12品類序號(hào)商家品牌聯(lián)系人聯(lián)系電話地址合作意向情況洗衣店1鄭

10、州鄭潔麗洗衣郭女明路順河路交叉口向西300米路北（鄭州市洗滌行業(yè)協(xié)會(huì)2樓）有合作意向，可在河南省內(nèi)合作，只做加盟。2康潔洗衣店姬曉三路紅專路融豐花苑A座12樓AD室有合作意向，鄭州做直營，地市只做加盟。餐飲1春光早餐工程王春光趙總1551717171813938537379經(jīng)八路與緯一路交叉口西北角路東（鄭大二附院北）有合作意向，可在河南省內(nèi)合作，加盟直營均可，注重地理位置，對建業(yè)肯定程度高，面積200-300平方米，面寬10-15米，最好在一樓，租期5年左右。2永和豆?jié){儲(chǔ)經(jīng)北大區(qū)，天津有合作意向，河南區(qū)只做加盟

11、，首家店加盟費(fèi)70萬元，裝修費(fèi)30萬元，店面200以上，培訓(xùn)員工12名。3米多面多荊宜海路大學(xué)路交叉口向北200米路西華城國際中心1831室有合作意向，以商業(yè)區(qū)為主，入住率高的社區(qū)也可以。鄭州做直營；地市做加盟，面積150平方米以上，縣級市場130平方米以上，位置好的話可以考慮直營。三、商家(shn ji)合作意向洽談情況 鄭州調(diào)研(dio yn)共四十五頁13 地市調(diào)研(dio yn)焦作三、商家(shn ji)合作意向洽談情況品類序號(hào)商家品牌聯(lián)系人聯(lián)系電話地址合作意向情況備注超市1河南華隆商貿(mào)有限公司王金明（總經(jīng)理助理縣市百貨5家/電器2

12、家/超市5家/鞋城1家/400畝房地產(chǎn)1、該公司發(fā)展計(jì)劃為：全省范圍內(nèi)的縣級市選址開店，主營業(yè)務(wù)百貨、超市、鞋城、電器，超市面積要求3000-6000，需求單體面積2萬以上的中心商業(yè)物業(yè)（不適合社區(qū)商業(yè)，適合商業(yè)中心）。2、主要經(jīng)營思路為在每個(gè)合適的縣級市開出1-2家2萬以上的大型購物中心（視消費(fèi)水平）。3、主要從用工、效益出發(fā)希望進(jìn)行大店的經(jīng)營。暫無法合作2焦作農(nóng)枝花超市張經(jīng)理（負(fù)責(zé)選址作市解放區(qū)塔南路與人民路交匯處西100米路北交通銀行東鄰有合作意向，目標(biāo)是在焦作市縣鄉(xiāng)村市場開生活便利店，目前只發(fā)展焦作市內(nèi)門店，現(xiàn)有12家門店?？稍诮棺鞒菂^(qū)合作藥店1焦作藍(lán)十字大藥

13、房李總（負(fù)責(zé)開店作市解放中路78號(hào)有合作意向，可在焦作區(qū)域合作至縣級市場，面積要求100以上，面寬盡可能長，以利于店招展示，其他無特別要求。可在焦作范圍合作至縣共四十五頁調(diào)研結(jié)論 通過對鄭州和焦作的商家進(jìn)行調(diào)研，社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)的商家均以其所在地區(qū)的發(fā)展為主，大多數(shù)無法做到省內(nèi)跨地區(qū)覆蓋(fgi)。 建議鄭州區(qū)域的項(xiàng)目以鄭州商家資源為主；各地市的項(xiàng)目以當(dāng)?shù)氐纳碳屹Y源為主，鄭州商家資源為輔。三、商家(shn ji)合作意向洽談情況14共四十五頁自營便利店 按2000戶社區(qū)，150便利店計(jì)算(j sun)，單位：萬元 70萬開業(yè)(ki y)投入每年運(yùn)營支出40萬商品30萬，

14、其他40萬，5年折舊流動(dòng)資金20萬不計(jì)租金進(jìn)貨周轉(zhuǎn)因交房即開業(yè)，入住率低，銷售額低。預(yù)計(jì)第4年開始年度盈利，第6年開始整體盈利；項(xiàng)目及周邊1000戶時(shí)可日盈利。毛利率按18%計(jì)算，10年累計(jì)收益271萬，與10年80元/月的租金收入127萬，增加144萬收益盈利趨勢15四、自營思路及測算共四十五頁便利店自營(z yn)思路1、定位：加強(qiáng)型生鮮食品便利店，檔次與項(xiàng)目需求匹配；定價(jià)采用高低價(jià)策略（非天天平價(jià)）；2、參考品牌：7-11；丹尼斯便利店；3、經(jīng)營分類：休閑食品、糧油副食、酒飲料、冷凍冷藏、生鮮、洗化、家百、紡織(fngzh)等； 如便利店自營，綠色產(chǎn)品特供店設(shè)置為店中店。4、渠道：前期現(xiàn)

15、金采購（批發(fā)市場、送貨上門），主要受項(xiàng)目分散于各城市制約，無連鎖優(yōu)勢；5、設(shè)備資產(chǎn)、裝修：公司統(tǒng)一招標(biāo)；6、財(cái)務(wù)：股份制專業(yè)運(yùn)營管理公司財(cái)務(wù)；7、服務(wù)：結(jié)合至尊卡，引入送貨上門、食品加熱、充值、充電、公用電話、代收發(fā)快遞等服務(wù)；8、人員管理：建立專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，營采合一，持續(xù)培訓(xùn)。便利店作為最基本的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，可在交房裝修期開業(yè)，滿足居民基本生活需求。16四、自營思路及測算共四十五頁17自營測算(c sun)便利店 按150計(jì)算，單位：萬元開業(yè)投入(tur)資金每年運(yùn)營費(fèi)用支出便利店自營預(yù)算：開業(yè)預(yù)計(jì)支出70萬，每年運(yùn)營預(yù)計(jì)支出40萬，第一年度合計(jì)支出110萬。需流動(dòng)資金20萬（日常進(jìn)貨周轉(zhuǎn)

16、，其他支出）。萬元萬元/年項(xiàng)目項(xiàng)目內(nèi)容費(fèi)用物業(yè)費(fèi)估值為0.60萬/年0.60 人工單店經(jīng)營共7人，員工6人（兩班每班3人），采購（兼司機(jī)）1人26.00 水電費(fèi)水電支出0.25萬/月（照明、冷柜）3.00 耗材費(fèi)0.1-0.2萬/月2.00 工裝費(fèi)按7人每人每年200計(jì)算0.14 稅金0.1萬/月1.20 損耗保質(zhì)期、損耗等0.04萬/月0.46 營銷費(fèi)用營銷費(fèi)用（傳單、贈(zèng)品、抽獎(jiǎng)等）0.2-0.3萬/月3.00 運(yùn)輸費(fèi)部分自采的運(yùn)輸費(fèi)0.3萬/月3.60 全年預(yù)計(jì)支出（不含房租）40.00 項(xiàng)目項(xiàng)目內(nèi)容投資金額固定設(shè)施裝修消防、室內(nèi)外裝修、門頭招牌、防盜等5.00 設(shè)備投入貨架、購物籃、收銀

17、設(shè)備、煙酒柜、電腦、空調(diào)、風(fēng)幕柜、電子秤、冰柜、通信等13.00 辦公設(shè)備耗材桌椅、音箱、收銀紙、塑料袋、價(jià)簽、書寫工具、POP、工裝等2.00 開辦費(fèi)營業(yè)手續(xù)各種證照、健康證等1.00 籌備期按9人籌備，籌備期3個(gè)月配備2名采購員6名員工1名財(cái)務(wù)9.00 貨物鋪貨+庫存（根據(jù)商品結(jié)構(gòu)待定）30.00 進(jìn)貨費(fèi)用運(yùn)輸費(fèi)、交通費(fèi)、電話費(fèi)等與進(jìn)貨有關(guān)的費(fèi)用1.00 車輛日常進(jìn)貨車輛購置7.00 不確定支出不確定支出2.00 開業(yè)前資金投入合計(jì)70.00 四、自營思路及測算共四十五頁自營洗衣店 按2000戶社區(qū)(sh q)，80洗衣店計(jì)算，單位：萬元 37萬開業(yè)(ki y)投入每年運(yùn)營支出25萬設(shè)備裝

18、修30萬，其他7萬，5年折舊流動(dòng)資金5萬不計(jì)租金進(jìn)貨周轉(zhuǎn)洗衣店主要受常住居民影響，項(xiàng)目及周邊1000戶后可盈利（毛利率按50%算）；自營洗衣店建議不在交房時(shí)開業(yè)。盈利趨勢18四、自營思路及測算共四十五頁洗衣店自營(z yn)思路1、定位：干洗店；提供(tgng)專業(yè)的干洗、高檔皮具護(hù)理等服務(wù)項(xiàng)目；2、參考品牌：康潔洗衣；3、經(jīng)營分類：干洗、水洗、特殊去漬、皮具護(hù)理；4、渠道：自配員工，加盟品牌洗衣店打自己品牌或購買品牌洗衣設(shè)備打自己品牌；5、設(shè)備資產(chǎn)、裝修：公司統(tǒng)一招標(biāo)；6、財(cái)務(wù)：股份制專業(yè)運(yùn)營管理公司財(cái)務(wù)；7、服務(wù)：干洗、水洗、特殊去漬、皮具護(hù)理保養(yǎng)、熨燙去皺等服務(wù)。8、人員管理：建立專業(yè)的

19、管理團(tuán)隊(duì)；或采用特許經(jīng)營商的托管管理。洗衣房受常住人口影響較大，開業(yè)時(shí)間可安排在裝修期臨近結(jié)束時(shí)開業(yè)。19四、自營思路及測算共四十五頁20自營(z yn)測算洗衣店按80計(jì)算，單位：萬元開業(yè)(ki y)投入資金每年運(yùn)營費(fèi)用支出萬元/年洗衣店自營預(yù)算：開業(yè)預(yù)計(jì)支出37萬，每年運(yùn)營預(yù)計(jì)支出24.96萬，第一年度合計(jì)支出61.96萬。需流動(dòng)資金5萬（原料費(fèi)用、其他支出）。項(xiàng)目項(xiàng)目內(nèi)容投資金額固定設(shè)施裝修消防、室內(nèi)外裝修、門頭招牌、防盜等5.00 設(shè)備投入洗衣設(shè)備、收銀設(shè)備、電腦、空調(diào)、通信等（參考康潔標(biāo)準(zhǔn)店配置）25.00 耗材1、辦公耗材：桌椅、音箱、收銀紙、塑料袋、價(jià)簽、書寫工具、POP、工裝等

20、2、洗衣耗材：干洗溶劑，濾芯等2.00 開辦費(fèi)營業(yè)手續(xù)各種證照1.00 籌備期按3人籌備，籌備期2個(gè)月2.00 不確定支出不確定支出2.00 開業(yè)前資金投入合計(jì)37.00 項(xiàng)目項(xiàng)目內(nèi)容費(fèi)用物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)估值為0.30萬/年0.30 人工按3人計(jì)算，1萬/月12.00 水電費(fèi)根據(jù)洗衣量變動(dòng)暫預(yù)估水電支出約0.5萬/月6.00 耗材費(fèi)0.1-0.2萬/月2.00 服裝費(fèi)按3人每人每年200計(jì)算。0.06 稅金0.05萬/月，0.60 營銷費(fèi)用營銷費(fèi)用（傳單、贈(zèng)品、抽獎(jiǎng)等）0.1-0.2萬/月2.00 其他支出不確定的費(fèi)用，如賠償、其他支出等2.00 全年預(yù)計(jì)支出（不含房租）24.96 萬元四、自營思

21、路及測算共四十五頁自營餐飲 按2000戶社區(qū)，200中式(zhngsh)快餐計(jì)算，單位：萬元 92萬開業(yè)(ki y)投入每年運(yùn)營支出62萬設(shè)備裝修70萬，其他22萬，5年折舊流動(dòng)資金10萬不計(jì)租金進(jìn)貨周轉(zhuǎn)餐飲每天有350人次就餐，每餐13元， 毛利率按50%算，即可盈利。主要受常住和流動(dòng)居民影響，預(yù)計(jì)第4年開始盈利，預(yù)計(jì)5年整體盈利。盈利趨勢21四、自營思路及測算共四十五頁餐飲自營(z yn)思路1、定位：食堂、早餐店、特色快餐；以食堂自取模式經(jīng)營早餐或中式快餐； 前期為項(xiàng)目部食堂，服務(wù)員工和看房客戶，交房后開始轉(zhuǎn)型為主要服務(wù)顧客。2、參考品牌：春光早餐；3、經(jīng)營分類：中式快餐；4、渠道(qd

22、o)：自配員工，加盟品牌早餐店打自己品牌或購買餐飲設(shè)備打自己品牌；5、設(shè)備資產(chǎn)、裝修：公司統(tǒng)一招標(biāo)；6、財(cái)務(wù)：股份制專業(yè)運(yùn)營管理公司財(cái)務(wù)；7、服務(wù)：滿足居民在入住前期的基本用餐需求；8、人員管理：建立專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)。裝修期配備食堂可提高居民生活的便利性，也可兼做員工食堂并接待客戶。22四、自營思路及測算共四十五頁23自營測算餐飲 按200中式快餐計(jì)算(j sun)，單位：萬元開業(yè)(ki y)投入資金每年運(yùn)營費(fèi)用支出萬元萬元/年項(xiàng)目項(xiàng)目內(nèi)容投資金額固定設(shè)施裝修廚房、餐廳、門面的裝修，包括：廚房：地面、墻面、上下水、電路；庫房裝修；餐廳：門面、吊頂、內(nèi)裝修墻面、吧臺(tái)、衛(wèi)生間、燈具、地面、樓梯、材料

23、費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)等。30.00 固定資產(chǎn)投入設(shè)備設(shè)施前廳：空調(diào)、音箱、消防、通訊、收銀、招牌等廚房：烹飪設(shè)備、冷凍冷藏、加工、保溫、消毒、洗滌設(shè)備等。25.00 屬具家具，餐具，廚具（設(shè)備外的烹飪工具）15.00 開辦費(fèi)各種證照、健康證等5.00 籌備期按10人籌備培訓(xùn)，籌備期3個(gè)月9.00 啟動(dòng)進(jìn)貨原料5.00 進(jìn)貨費(fèi)用運(yùn)輸費(fèi)、交通費(fèi)、電話費(fèi)等與進(jìn)貨有關(guān)的費(fèi)用0.50 不確定支出不確定支出2.00 開業(yè)前資金投入合計(jì)91.50 餐飲自營預(yù)算：開業(yè)預(yù)計(jì)支出91.5萬，每年運(yùn)營預(yù)計(jì)支出61.4萬，第一年度合計(jì)支出153萬。需流動(dòng)資金10萬（原料費(fèi)用、其他支出）。項(xiàng)目項(xiàng)目內(nèi)容投資費(fèi)用萬元/年物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)

24、0.70 人工按12人計(jì)算，工資，包吃住，租房，水電47.00 水電費(fèi)水電支出0.3萬/月3.60 耗材費(fèi)0.1-0.2萬/月1.60 工裝費(fèi)按10人每人每年200計(jì)算0.20 工商/稅金0.3萬/月3.60 損耗原料、成品滯銷等0.03萬/月0.30 營銷費(fèi)用營銷費(fèi)用（傳單、贈(zèng)品等）0.1-0.2萬/月2.50 社會(huì)關(guān)系處理城管、工商、衛(wèi)生、技術(shù)監(jiān)督局等2.00 全年預(yù)計(jì)支出（不含房租）61.50四、自營思路及測算共四十五頁綠色產(chǎn)品特供 按2000戶社區(qū)(sh q)，80計(jì)算，單位：萬元 19.9萬開業(yè)(ki y)投入每年運(yùn)營支出26萬設(shè)備裝修13.4萬，其他6.5萬，5年折舊流動(dòng)資金1萬不

25、計(jì)租金進(jìn)貨周轉(zhuǎn)綠色產(chǎn)品特供的商品正常毛利較高，但受前期常住居民少的影響，損耗大，毛利率低。主要受常住居民影響，預(yù)計(jì)第4年開始盈利。盈利趨勢24四、自營思路及測算共四十五頁綠色(l s)產(chǎn)品特供思路1、定位：綠色食品配送站；店面作商品展示和零售，后臺(tái)進(jìn)行居民、食堂、企業(yè)團(tuán)購客 戶的推廣，網(wǎng)絡(luò)或電話訂購后可自取也可配送上門；或增加奶站項(xiàng)目(xingm)，倡 導(dǎo)健康理念，同時(shí)增加銷售額。若便利店自營，此業(yè)態(tài)為便利店的內(nèi)場項(xiàng)目；2、參考品牌：柳江雞蛋；伊賽牛肉；雛牧香；2、經(jīng)營分類：健康農(nóng)產(chǎn)品；3、渠道：自配員工，引入建業(yè)綠色產(chǎn)品基地相關(guān)產(chǎn)品；4、設(shè)備資產(chǎn)、裝修：公司統(tǒng)一招標(biāo)；5、財(cái)務(wù)：股份制專業(yè)運(yùn)營

26、管理公司財(cái)務(wù)；6、服務(wù)：滿足居民對健康綠色農(nóng)產(chǎn)品的日常餐桌需求；配送服務(wù)；會(huì)員卡；網(wǎng)上或 電話訂購、定制等；7、人員管理：建立專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)。綠色產(chǎn)品保質(zhì)期較短，前期直接配送到戶，在業(yè)主開始入住時(shí)正式開店?duì)I業(yè)。25四、自營思路及測算共四十五頁26自營測算綠色產(chǎn)品(chnpn)特供 按80計(jì)算，單位：萬元開業(yè)(ki y)投入資金每年運(yùn)營費(fèi)用支出萬元萬元/年綠色產(chǎn)品特供店自營預(yù)算：開業(yè)預(yù)計(jì)支出19.90萬，每年運(yùn)營預(yù)計(jì)支出26.40萬，第一年度合計(jì)支出46.30萬。需流動(dòng)資金1萬。項(xiàng)目項(xiàng)目內(nèi)容投資金額萬元固定設(shè)施裝修消防、室內(nèi)外裝修、門頭招牌、防盜等3.00 設(shè)備投入蔬果貨架、購物籃、冷藏風(fēng)幕柜、

27、收銀設(shè)備、電腦、空調(diào)、電子秤、冰柜、通信等。冷庫3萬，20，月電費(fèi)300元10.40 辦公設(shè)備耗材桌椅、音箱、收銀紙、塑料袋、價(jià)簽、書寫工具、POP、工裝等1.00 開辦費(fèi)營業(yè)手續(xù)各種證照、健康證、技術(shù)監(jiān)督局等1.00 籌備期按3人籌備，籌備期3個(gè)月3.00 貨物鋪貨+庫存0.00 進(jìn)貨費(fèi)用運(yùn)輸費(fèi)、交通費(fèi)、電話費(fèi)等與進(jìn)貨有關(guān)的費(fèi)用0.50 不確定支出不確定支出1.00 開業(yè)前資金投入合計(jì)19.90 項(xiàng)目項(xiàng)目內(nèi)容投資費(fèi)用萬元/年物業(yè)費(fèi)估值為0.30萬/年0.30 人工單店經(jīng)營共5人（負(fù)責(zé)人1名，員工4人每班2人，兩班次）15.00 水電費(fèi)水電支出（照明、風(fēng)幕柜等）1.20 耗材費(fèi)塑料袋、保鮮膜、

28、包裝物、加工工具、等1.00 工裝費(fèi)按5人每人每年200計(jì)算0.10 稅金0.05萬/月0.60 損耗蔬果損耗較大，按每日200元計(jì)算如銷售提升可降低損耗率至20-30%，前期如滯銷造成的損耗率高。7.00 營銷費(fèi)用營銷費(fèi)用（傳單、贈(zèng)品、抽獎(jiǎng)等）0.1萬/月1.20 全年預(yù)計(jì)支出（不含房租）26.40 四、自營思路及測算共四十五頁四、自營思路(sl)及測算業(yè)態(tài)開業(yè)投入每年運(yùn)營支出流動(dòng)資金合計(jì)便利店704020130洗衣店3725567餐飲926210164綠色產(chǎn)品特供19.9026146.90合計(jì)218.9015336407.90自營(z yn)資金投入統(tǒng)計(jì)單位：萬元27共四十五頁28社區(qū)商業(yè)

29、發(fā)展思路：1、設(shè)計(jì)階段：商業(yè)公司與產(chǎn)品中心將在各個(gè)新開發(fā)的項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)階段進(jìn)行設(shè)計(jì)和推廣，根據(jù)不同城市級別、不同商圈、不同社區(qū)規(guī)模確定社區(qū)商業(yè)的規(guī)模、業(yè)態(tài)及設(shè)置數(shù)量；2、試點(diǎn)階段：本著自上而下的原則，依次選取鄭州地區(qū)、地市、縣級的臨近交房項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)，2015年12月前完成三級項(xiàng)目的樣板店開業(yè)；3、調(diào)整階段：總結(jié)三級項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，對樣板店的設(shè)計(jì)、規(guī)模、業(yè)態(tài)、經(jīng)營(jngyng)模式、服務(wù)效果等進(jìn)行分析，然后與產(chǎn)品中心溝通設(shè)計(jì)調(diào)整；4、復(fù)制階段：根據(jù)各新建項(xiàng)目的進(jìn)度進(jìn)行大規(guī)模復(fù)制。五、社區(qū)商業(yè)五年發(fā)展(fzhn)規(guī)劃共四十五頁五、社區(qū)商業(yè)五年發(fā)展(fzhn)規(guī)劃目 標(biāo)2014年2015年2016年2017年2018年合計(jì)每年新增社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目（個(gè)）248121541每年新增社區(qū)商業(yè)面積（）3600720014400216002700073800說明1、交房6個(gè)月開業(yè)2家，交房9個(gè)月開業(yè)4家，交房12個(gè)月6種基本業(yè)態(tài)全部開業(yè)。2、經(jīng)過5年的探索與運(yùn)作，2018年社區(qū)商業(yè)運(yùn)行體系初步成熟，進(jìn)入可持續(xù)發(fā)展快速增長階段。29共四十五頁建業(yè)(jin y)樂享生活建業(yè)(jin y)生活加油站建業(yè)生活匯建業(yè)惠民里建業(yè)樂來建業(yè)一家親建業(yè)好鄰居建業(yè)幸福一家