買賣合同和案例分析

1、買賣合同和案例分析2第一節(jié) 買賣合同概述一、買賣合同的含義與特征（一）買賣合同的含義第130條：買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。 3（二）買賣合同的特征1. 買賣合同是一方轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，一方支付價款的合同。2. 買賣合同是最為典型的有償合同。（為其他有償合同提供了標(biāo)準(zhǔn)模型）3. 買賣合同是雙務(wù)合同。4. 買賣合同是諾成合同。5. 買賣合同通常為不要式合同。 4二、買賣合同的當(dāng)事人（一）出賣人第132條：出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。（與第51條將無權(quán)處分合同視為效力待定的規(guī)定一致） 多數(shù)學(xué)者觀點：出賣人對標(biāo)的物不享有所有權(quán)或處分權(quán)應(yīng)

2、當(dāng)不影響合同效力。（買賣合同是負擔(dān)行為）5（二）買受人依法律規(guī)定某些特定身份的人不得成為買受人。6三、買賣合同的標(biāo)的物1. 標(biāo)的物的范圍一般指實體物，不包括無體標(biāo)的物，無體標(biāo)的物的轉(zhuǎn)讓由其他合同調(diào)整。2. 標(biāo)的物不能為禁止流通物，否則合同無效。3. 標(biāo)的物可以是現(xiàn)存物，也可以是未來物；可以是特定物，也可以是種類物。7四、買賣合同的內(nèi)容五、合同法有關(guān)買賣合同的規(guī)定對其他有償合同的準(zhǔn)用第174條：法律對其他有償合同有規(guī)定的，依照其規(guī)定；沒有規(guī)定的，參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定。 8第二節(jié) 買賣合同的效力一、出賣人的義務(wù)（一）交付標(biāo)的物1. 交付的含義與類型交付：轉(zhuǎn)移占有。交付的方法：（1）現(xiàn)實交付（實際

3、交付）即，將標(biāo)的物置于買受人的直接控制之下。9（2）觀念交付（擬制交付、象征交付）是現(xiàn)實交付的替代，出賣人并不實際轉(zhuǎn)移占有，而是將對標(biāo)的物占有的權(quán)利轉(zhuǎn)移給買受人，以代替實物的交付。10簡易交付合同法第140條：“標(biāo)的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時間為交付時間?！蔽餀?quán)法第25條：“動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時發(fā)生效力?！保ㄎ餀?quán)轉(zhuǎn)移時間與合同生效時間一致）11如：某賓館為了8月8日的開業(yè)慶典，于8月7日向電視臺租借一臺攝像機。慶典之日，工作人員不慎摔壞攝像機，賓館決定按原價買下，以抵償電視臺的損失，遂于8月9日通過電話向電視臺負責(zé)人表明此意

4、，對方表示同意。8月15目，賓館依約定向電視臺支付了價款。攝像機所有權(quán)何時轉(zhuǎn)移?12占有改定指在買賣合同生效后出賣人仍需繼續(xù)占有標(biāo)的物的情況下，雙方簽訂由買受人取得標(biāo)的物的間接占有的合同，以代替標(biāo)的物的實際交付。物權(quán)法第27條：“動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時發(fā)生效力。”交付時間：占有改定約定生效時13占有改定交付方式不具備物權(quán)變動的公示性，因而對買受人權(quán)利有所限制。 占有改定下善意取得制度的適用：如，出讓人甲將其自行車出售于乙并約定由甲繼續(xù)租用，而后甲又將自行車出售于丙，并作相同約定由甲繼續(xù)使用該自行車，那么丙能否主張善意取得的適用而取得自行車的所有權(quán)

5、呢?14人大法工委主任“物權(quán)法條文釋義”：我們認(rèn)為該例中的丙可以主張善意取得的適用而取得自行車的所有權(quán)，理由有三：首先，本法關(guān)于善意取得構(gòu)成要件所規(guī)定的“已經(jīng)交付給受讓人”并不排除觀念交付（簡易交付、指示交付和占有改定）的適用；其次，如果承認(rèn)乙可以以占有改定的方式從甲處取得所有權(quán)，那么自無排除丙以同樣方式取得所有權(quán)的理由；15最后，對于乙因信賴出讓人甲而承擔(dān)的風(fēng)險，是自己選擇的結(jié)果，完全符合私法意思自治的原則，并且如果要避免風(fēng)險，乙完全可以要求現(xiàn)實交付。而丙對甲的信賴是不同的，丙信賴的是甲占有動產(chǎn)的外觀，而善意取得制度所保護的正是第三人對于所有權(quán)外觀的信賴，因此，只要丙具備了善意取得的各項要件

6、，當(dāng)然可以主張對自行車的所有權(quán)。16指示交付指在標(biāo)的物為第三人占有的情況下，出賣人將其對第三人的標(biāo)的物返還請求權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人，以代替標(biāo)的物的實際交付。合同法第135條：出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)。交付時間：交付提取標(biāo)的物的單證的時間17物權(quán)法第26條：動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。 182.交付標(biāo)的物的要求（1）交付時間依約定61條62條第71條：債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù)，但提前履行不損害債權(quán)人利益的除外。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費用，由債務(wù)人負

7、擔(dān)。（2）交付地點依約定61條141條（對62條的細化）19第141條出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的地點交付標(biāo)的物。當(dāng)事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：（一）標(biāo)的物需要運輸?shù)?，出賣人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給第一承運人以運交給買受人；（二）標(biāo)的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標(biāo)的物在某一地點的，出賣人應(yīng)當(dāng)在該地點交付標(biāo)的物；不知道標(biāo)的物在某一地點的，應(yīng)當(dāng)在出賣人訂立合同時的營業(yè)地交付標(biāo)的物。20（3）按照約定的數(shù)量交付。第162條：出賣人多交標(biāo)的物的，買受人可以接收或者拒絕接收多交的部分。買受人接收多交部分的，按照合同的價格支付價款；買受人拒絕接收

8、多交部分的，應(yīng)當(dāng)及時通知出賣人。21（4）按照約定的包裝交付。第156條：出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的包裝方式交付標(biāo)的物。對包裝方式?jīng)]有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照通用的方式包裝，沒有通用方式的，應(yīng)當(dāng)采取足以保護標(biāo)的物的包裝方式。 （5）其他注意事項22（二）轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)第133條：標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。1. 一般規(guī)則：標(biāo)的物是一般動產(chǎn)時，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的以外，所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移。注意：不同交付方式下，交付時間的判斷標(biāo)準(zhǔn)不同。232. 法律另有規(guī)定：不動產(chǎn)辦理所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記后所有

9、權(quán)轉(zhuǎn)移。24例題：吳某和李某共有一套房屋，所有權(quán)登記在吳某名下。2010年2月1日，法院判決吳某和李某離婚，并且判決房屋歸李某所有，但是并未辦理房屋所有權(quán)變更登記。3月1日，李某將該房屋出賣給張某，張某基于對判決書的信賴支付了50萬元價款，并入住了該房屋。4月1日，吳某又就該房屋和王某簽訂了買賣合同，王某在查閱了房屋登記簿確認(rèn)房屋仍歸吳某所有后，支付了50萬元價款，并于5月10日辦理了所有權(quán)變更登記手續(xù)。下列哪些選項是正確的？（多選，2011年卷三第55題）25A5月10日前，吳某是房屋所有權(quán)人B2月1日至5月10日，李某是房屋所有權(quán)人C3月1日至5月10日，張某是房屋所有權(quán)人D5月10日后，

10、王某是房屋所有權(quán)人答案：BD26物權(quán)法第28條：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。第29條：因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。27第30條：因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。第31條：依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。28對于船舶、航空器、車輛等特殊動產(chǎn)，目前采取的是登記對抗主義，而非登記生效主義，因而，這些特殊動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時間仍為交

11、付時。海商法第9條：船舶所有權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)向船舶登記機關(guān)登記；未經(jīng)登記的，不得對抗第三人。29民用航空法第14條：民用航空器所有權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)向國務(wù)院民用航空主管部門登記；未經(jīng)登記的，不得對抗第三人。道路交通安全法實施條例第7條：已注冊登記的機動車所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)及時辦理轉(zhuǎn)移登記。302001年最高人民法院關(guān)于連環(huán)購車未辦理過戶手續(xù)原車主是否對機動車發(fā)生交通事故致人損害承擔(dān)責(zé)任的復(fù)函：“連環(huán)購車未辦理過戶手續(xù)，因車輛已交付，原車主既不能支配該車的運營，也不能從該車的運營中獲得利益，故原車主不應(yīng)對機動車發(fā)生交通事故致人損害承擔(dān)責(zé)任。但是，連環(huán)購車未辦理過戶手續(xù)的行為

12、，違反有關(guān)行政管理法規(guī)的，應(yīng)受其規(guī)定的調(diào)整?！奔?，由實際所有人而非名義所有人承擔(dān)責(zé)任。（非登記對抗主義）312010年7月1日起施行的侵權(quán)責(zé)任法第50條：當(dāng)事人之間已經(jīng)以買賣等方式轉(zhuǎn)讓并交付機動車但未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，發(fā)生交通事故后屬于該機動車一方責(zé)任的，由保險公司在機動車強制保險責(zé)任限額范圍內(nèi)予以賠償。不足部分，由受讓人承擔(dān)賠償責(zé)任。（車輛的所有權(quán)轉(zhuǎn)移：交付主義）323. 當(dāng)事人另有約定：約定了所有權(quán)保留條款。第134條：當(dāng)事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務(wù)的，標(biāo)的物的所有權(quán)屬于出賣人。所有權(quán)保留是一種新型的擔(dān)保制度，通常用于先交貨后付款的買賣。（防止物財兩空）好處：

13、實現(xiàn)了權(quán)利擁有和利益享用相分離。33缺點：缺乏公示性。需要法律制定相關(guān)規(guī)則。 我國目前法律未規(guī)定：取回權(quán)、期待權(quán)。取回權(quán)：出賣人在買受人有特定違約行為時享有取回標(biāo)的物的權(quán)利。34期待權(quán)：買受人在滿足特定條件時享有取得標(biāo)的物所有權(quán)的權(quán)利。在經(jīng)登記的所有權(quán)保留中，買受人的期待權(quán)具有對抗第三人的效力。第三人非法侵害標(biāo)的物時，買受人可基于其直接占有人的地位要求侵害人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。35買受人取得標(biāo)的物所有權(quán)之前，因標(biāo)的物對第三人實施侵權(quán)的，應(yīng)由買受人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。2000年最高人民法院關(guān)于購買人使用分期付款購買的車輛從事運輸因交通事故造成他人財產(chǎn)損失，保留車輛所有權(quán)的出賣方不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的批復(fù)：“采取

14、分期付款方式購車，出賣方在購買方付清全部車款前保留車輛所有權(quán)的，購買方以自己名義與他人訂立貨物運輸合同并使用該車運輸時，因交通事故造成他人財產(chǎn)損失的，出賣方不承擔(dān)民事責(zé)任?！?64. 所有權(quán)轉(zhuǎn)移與知識產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移相分離第137條：出賣具有知識產(chǎn)權(quán)的計算機軟件等標(biāo)的物的，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的以外，該標(biāo)的物的知識產(chǎn)權(quán)不屬于買受人。 37（三）瑕疵擔(dān)保義務(wù)1. 瑕疵擔(dān)保的性質(zhì)我國采債務(wù)不履行說2. 物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)（質(zhì)量瑕疵擔(dān)保義務(wù)）指出賣人擔(dān)保其出賣的標(biāo)的物的品質(zhì)不存在瑕疵的義務(wù)。第153條：出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求交付標(biāo)的物。出賣人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說明的，交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說

15、明的質(zhì)量要求。 38當(dāng)事人違反瑕疵擔(dān)保義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任（傳統(tǒng)大陸法上稱“瑕疵擔(dān)保責(zé)任”）。第155條：出賣人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買受人可以依照本法第111條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任。39（1）違反瑕疵擔(dān)保義務(wù)時的違約責(zé)任的種類：第111條：質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。 40第148條：因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。幾

16、種特殊的解除情況：第164條：因標(biāo)的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物。因標(biāo)的物的從物不符合約定被解除的，解除的效力不及于主物。 41第165條：標(biāo)的物為數(shù)物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標(biāo)的物的價值顯受損害的，當(dāng)事人可以就數(shù)物解除合同。42第166條：出賣人分批交付標(biāo)的物的，出賣人對其中一批標(biāo)的物不交付或者交付不符合約定，致使該批標(biāo)的物不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以就該批標(biāo)的物解除。出賣人不交付其中一批標(biāo)的物或者交付不符合約定，致使今后其他各批標(biāo)的物的交付不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以就該批以及今后其他各批標(biāo)的物解除。買受人如果就其中一批

17、標(biāo)的物解除，該批標(biāo)的物與其他各批標(biāo)的物相互依存的，可以就已經(jīng)交付和未交付的各批標(biāo)的物解除。 43（2）買受人要求出賣人承擔(dān)違反物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)的違約責(zé)任的條件：買受人在訂立合同時不知道也不應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物存在質(zhì)量瑕疵。買受人須于規(guī)定期間內(nèi)將標(biāo)的物的瑕疵及時通知出賣人。44第158條第1款：當(dāng)事人約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。45第158條第2、3款： 當(dāng)事人沒有約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自

18、標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定的，買受人不受前兩款規(guī)定的通知時間的限制。46例題：甲向乙購買一臺大型設(shè)備，由于疏忽在合同中未約定檢驗期。設(shè)備運回后，甲即組織人員進行檢驗，未發(fā)現(xiàn)質(zhì)量有問題，于是投入使用。至第三年，設(shè)備出現(xiàn)故障，經(jīng)反復(fù)查找，發(fā)現(xiàn)設(shè)備關(guān)鍵部位的質(zhì)量瑕疵。按照該設(shè)備的說明書，其質(zhì)量保證期為5年。下列判斷中哪些是錯誤的？（多選，2000年卷三第50題）47A. 買受人在合理期限內(nèi)未通知出賣人標(biāo)的物質(zhì)量不合格，故標(biāo)的物質(zhì)量應(yīng)視為合格B. 買受

19、人在收到標(biāo)的物之日起2年內(nèi)未通知出賣人標(biāo)的物有瑕疵，故標(biāo)的物質(zhì)量應(yīng)視為合格C. 該設(shè)備有質(zhì)量保證期5年的規(guī)定，故出賣人仍應(yīng)承擔(dān)責(zé)任D. 雙方未約定質(zhì)量檢驗期限，都存在過錯，應(yīng)分擔(dān)責(zé)任答案：ABD483. 權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)指出賣人擔(dān)保將標(biāo)的物的權(quán)利全部轉(zhuǎn)移于買受人的義務(wù)，即保證標(biāo)的物不被他人主張權(quán)利以及不存在未告知的權(quán)利負擔(dān)的義務(wù)。第150條：出賣人就交付的標(biāo)的物，負有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)，但法律另有規(guī)定的除外。 49（1）權(quán)利瑕疵的種類存在他人知識產(chǎn)權(quán)存在他人債權(quán)：如所有權(quán)與租賃權(quán)的沖突存在他人物權(quán)存在他人所有權(quán)：若視無權(quán)處分合同為有效合同，則無權(quán)處分人應(yīng)承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)

20、任。50存在他人抵押權(quán)： 擔(dān)保法第49條：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。物權(quán)法第191條第2款：抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。所以，也沒有存在他人抵押權(quán)的權(quán)利瑕疵。51（2）買受人要求出賣人承擔(dān)違反權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的違約責(zé)任的條件：買受人不知也不應(yīng)當(dāng)知道存在權(quán)利瑕疵。第151條：買受人訂立合同時知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對買賣的標(biāo)的物享有權(quán)利的，出賣人不承擔(dān)本法第150條規(guī)定的義務(wù)。 權(quán)利瑕疵在合同履行后仍未去除。52（3）

21、出賣人違反權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)時買受人的權(quán)利：中止支付價款第152條：買受人有確切證據(jù)證明第三人可能就標(biāo)的物主張權(quán)利的，可以中止支付相應(yīng)的價款，但出賣人提供適當(dāng)擔(dān)保的除外。請求去除權(quán)利瑕疵。53解除合同。請求損害賠償。 54（四）交付有關(guān)單證和資料第136條：出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定或者交易習(xí)慣向買受人交付提取標(biāo)的物單證以外的有關(guān)單證和資料。（五）附隨義務(wù) 55二、買受人的義務(wù)（一）支付價款1. 價款數(shù)額的確定依約定61條62條2. 支付時間依約定61條161條56第161條：買受人應(yīng)當(dāng)按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，買受人應(yīng)當(dāng)在收到標(biāo)的物或

22、者提取標(biāo)的物單證的同時支付。 573. 支付地點依約定61條160條（對62條的細化）第160條：買受人應(yīng)當(dāng)按照約定的地點支付價款。對支付地點沒有約定或者約定不明確，依照本法第61條的規(guī)定仍不能確定的，買受人應(yīng)當(dāng)在出賣人的營業(yè)地支付，但約定支付價款以交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物單證為條件的，在交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物單證的所在地支付。 58（二）受領(lǐng)標(biāo)的物（三）檢驗和通知的義務(wù)第157條：買受人收到標(biāo)的物時應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗期間內(nèi)檢驗。沒有約定檢驗期間的，應(yīng)當(dāng)及時檢驗。第158條第1款：當(dāng)事人約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通

23、知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。 59第158條第2款：當(dāng)事人沒有約定檢驗期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。第158條第3款：出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定的，買受人不受前兩款規(guī)定的通知時間的限制。 60（四）暫時保管及應(yīng)急處置拒收的標(biāo)的物附隨義務(wù)因標(biāo)的物質(zhì)量瑕疵致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物。但需向出賣人作出拒收的通知，且在特定條件（異

24、地交付）下負有妥善保管的義務(wù)。保管費用由出賣人承擔(dān)，不易保管的易變質(zhì)物品，買受人可緊急變賣。61三、買賣合同中標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險負擔(dān)與孳息歸屬（重點、難點）（一）買賣合同中標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移第133條：標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。除外情形主要是：不動產(chǎn)、所有權(quán)保留 62（二）買賣合同中標(biāo)的物的風(fēng)險負擔(dān)標(biāo)的物的風(fēng)險：指買賣合同的標(biāo)的物由于不可歸責(zé)于買賣合同雙方當(dāng)事人的事由毀損、滅失所造成的損失。風(fēng)險負擔(dān)規(guī)則：第142條：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?3

25、1. 當(dāng)事人有約定，從約定如約定了國際貿(mào)易術(shù)語2. 當(dāng)事人無約定，依交付而轉(zhuǎn)移（交付主義）注意：風(fēng)險轉(zhuǎn)移與所有權(quán)轉(zhuǎn)移相分離在觀念交付時，風(fēng)險在觀念交付時轉(zhuǎn)移64依“交付主義”轉(zhuǎn)移風(fēng)險的規(guī)則只適用于轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合同，只轉(zhuǎn)移使用權(quán)的合同標(biāo)的物風(fēng)險轉(zhuǎn)移仍適用“所有權(quán)主義”，如在租賃合同中，租賃物損毀、滅失的風(fēng)險，由出租人承擔(dān)，而不是由承租人承擔(dān)。65第231條：因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。663. 法律有特別規(guī)定，從其規(guī)定（1）一方違約時的風(fēng)險負擔(dān)在當(dāng)事

26、人一方存在重大違約行為時，該違約行為影響風(fēng)險轉(zhuǎn)移；而在當(dāng)事人一方存在一般違約行為時，違約并不影響風(fēng)險轉(zhuǎn)移。第147條：出賣人按照約定未交付有關(guān)標(biāo)的物的單證和資料的，不影響標(biāo)的物毀損、滅失風(fēng)險的轉(zhuǎn)移。67買受人違約（加速風(fēng)險轉(zhuǎn)移）：第143條：因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險。第146條：出賣人按照約定或者依照本法第一百四十一條第二款第二項的規(guī)定將標(biāo)的物置于交付地點，買受人違反約定沒有收取的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險自違反約定之日起由買受人承擔(dān)。68出賣人違約（阻礙風(fēng)險轉(zhuǎn)移）：第148條：因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)

27、合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由出賣人承擔(dān)。即：一方重大違約時，違約后的風(fēng)險由違約方負擔(dān)。（哪些重大違約會影響風(fēng)險的移轉(zhuǎn)需依法律明確規(guī)定，主要為影響標(biāo)的物交付的違約行為）69注意：風(fēng)險負擔(dān)與違約責(zé)任承擔(dān)相分離第149條：標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由買受人承擔(dān)的，不影響因出賣人履行債務(wù)不符合約定，買受人要求其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。70（2）路貨買賣的風(fēng)險負擔(dān)第144條：出賣人出賣交由承運人運輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定的以外，毀損、滅失的風(fēng)險自合同成立時起由買受人承擔(dān)。71（3）法律推定交付地點的標(biāo)的物的風(fēng)險負擔(dān)第145

28、條：當(dāng)事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第一百四十一條第二款第一項的規(guī)定標(biāo)的物需要運輸?shù)模鲑u人將標(biāo)的物交付給第一承運人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由買受人承擔(dān)。（交付主義）對于不需要運輸?shù)那闆r，仍適用交付主義。72例題：甲、乙簽訂貨物買賣合同，約定由甲代辦托運。甲遂與丙簽訂運輸合同，合同中載明乙為收貨人。運輸途中，因丙的駕駛員丁的重大過失發(fā)生交通事故，致貨物受損，無法向乙按約交貨。下列哪種說法是正確的？（單選，2006年卷三第10題）73A. 乙有權(quán)請求甲承擔(dān)違約責(zé)任 B. 乙應(yīng)當(dāng)向丙要求賠償損失 C. 乙尚未取得貨物所有權(quán) D. 丁應(yīng)當(dāng)對甲承擔(dān)責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)答案：A本人認(rèn)為：甲已完成交付

29、義務(wù)，風(fēng)險和所有權(quán)均已轉(zhuǎn)移，不應(yīng)再承擔(dān)違約責(zé)任。74（三）買賣合同中的孳息歸屬第163條：標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。（交付主義）注意：孳息歸屬與標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移未必一致（交付與所有權(quán)相分離）75與物權(quán)法第116條沖突：”天然孳息，由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。法定孳息，當(dāng)事人有約定的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得?！碧貏e法優(yōu)于一般法考慮到買受人是未來的所有權(quán)人。76第三節(jié) 特殊買賣合同一、分期付款買賣合同（一）含義指買受人將其應(yīng)付的總價款按照一定期限分批向

30、出賣人支付的買賣合同。特點：標(biāo)的物的一次交付性和價金的分期支付性。（二）當(dāng)事人可以作所有權(quán)保留的約定，但分期付款合同不一定是所有權(quán)保留的合同，且所有權(quán)保留只適用于動產(chǎn)買賣。77（三）出賣人在特定條件下享有請求買受人支付全部價款或解除合同的權(quán)利：第167條：分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。 出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標(biāo)的物的使用費。使用費有約定的從約定，無約定的可以參照同類標(biāo)的物的租金標(biāo)準(zhǔn)來確定。標(biāo)的物有毀損時可請求損害賠償。78（四）分期付款買賣合同中的風(fēng)險負擔(dān)除法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定外，無論是否存

31、在所有權(quán)保留特約，風(fēng)險在交付了一律由買受人承擔(dān)。（即依一般買賣合同風(fēng)險轉(zhuǎn)移的規(guī)則）（五）分期付款買賣合同中的孳息歸屬同一般買賣合同。標(biāo)的物在交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有；合同解除的，孳息歸出賣人所有。79例題：曾某購買某汽車銷售公司的轎車一輛，總價款20萬元，約定分10次付清，每次兩萬元，每月的第一天支付。曾某按期支付六次共計12萬元后，因該款汽車大幅降價，曾某遂停止付款。下列哪些表述是正確的？（多選，2009年司考卷三第56題）80A汽車銷售公司有權(quán)要求曾某一次性付清余下的八萬元價款B汽車銷售公司有權(quán)通知曾某解除合同C汽車銷售公司有權(quán)收回汽車，并且收取曾某汽車使用費D汽車銷售公司有權(quán)收回

32、汽車，但不退還曾某已經(jīng)支付的12萬元價款答案：ABC81二、憑樣品買賣合同（貨樣買賣）（一）含義指以約定的樣品的品質(zhì)作為合同標(biāo)的物的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的買賣合同。特點：合同標(biāo)的物的品質(zhì)確定的依據(jù)主要是樣品，而非合同條款。82（二）憑樣品買賣合同的效力第168條：憑樣品買賣的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)封存樣品，并可以對樣品質(zhì)量予以說明。出賣人交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)與樣品及其說明的質(zhì)量相同。第169條：憑樣品買賣的買受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的，即使交付的標(biāo)的物與樣品相同，出賣人交付的標(biāo)的物的質(zhì)量仍然應(yīng)當(dāng)符合同種物的通常標(biāo)準(zhǔn)。83三、試用買賣合同（一）含義指約定出賣人先將標(biāo)的物交由買受人試用，以買受人認(rèn)可購買標(biāo)的物為生效要件的買賣

33、合同。（附生效條件的買賣合同）84（二）試用期的確定第170條：試用買賣的當(dāng)事人可以約定標(biāo)的物的試用期間。對試用期間沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，由出賣人確定。85（三）試用的認(rèn)可一般應(yīng)依明示方式作出。1. 買受人同意購買合同生效買受人支付價金，或就標(biāo)的物作出賣、出租、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等試用以外的處分行為的，視為同意。862. 買受人拒絕購買合同不生效須在試用期內(nèi)作出明示的拒絕表示，拒絕不需要理由，也不需支付使用費。第171條：試用買賣的買受人在試用期內(nèi)可以購買標(biāo)的物，也可以拒絕購買。3. 對買受人同意的推定第171條：試用期間屆滿，買受人對是否購買標(biāo)的物未作表示的

34、，視為購買。87（四）標(biāo)的物的風(fēng)險負擔(dān)只有在試用買賣合同生效的情況下才存在風(fēng)險負擔(dān)的問題。（交付主義，簡易交付）風(fēng)險負擔(dān)轉(zhuǎn)移的時間應(yīng)是買受人承認(rèn)購買時（或試用期屆滿買受人不作任何表示時） 。在試用買賣未生效時，風(fēng)險一律由出賣人負擔(dān)。88以甲于6月11日交付一臺電器供乙試用，試用期1周為例，分別討論：（1）在試用期間，發(fā)生風(fēng)險，應(yīng)由甲負擔(dān)；（2）試用期屆滿，乙表示買下，其后發(fā)生風(fēng)險，應(yīng)由乙負擔(dān)；89（3）試用期屆滿，乙未作任何表示，其后發(fā)生風(fēng)險，應(yīng)由乙負擔(dān)；（4）試用期屆滿，乙表示不購買，甲未當(dāng)即取回，其后發(fā)生風(fēng)險，應(yīng)由甲負擔(dān)。 90六、互易合同指當(dāng)事人約定交換金錢以外的標(biāo)的物所有權(quán)的合同?；ヒ?/p>

35、合同除當(dāng)事人雙方均以從對方取得標(biāo)的物的所有權(quán)為目的外，具有買賣合同的各種特征。第175條：當(dāng)事人約定易貨交易，轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的，參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定。第十五章 租賃合同92第一節(jié) 租賃合同概述一、租賃合同的含義與特征（一）含義第212條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。93（二）特征1. 是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)使用權(quán)、收益權(quán)的合同。第225條：在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。 2. 是諾成、雙務(wù)、有償、繼續(xù)性合同。3. 當(dāng)事人間的債權(quán)關(guān)系具有一定物權(quán)上的對抗效力。（租賃權(quán)物權(quán)化）94二、租賃合同的分類（一）一般租賃合同

36、與特殊租賃合同根據(jù)法律對租賃合同有無特別規(guī)定劃分區(qū)分意義：不同類型租賃合同成立程序不同。如城市房地產(chǎn)管理法第54條：房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。95（二）動產(chǎn)租賃合同與不動產(chǎn)租賃合同根據(jù)租賃合同標(biāo)的物的性質(zhì)不同劃分區(qū)分意義：法律對不動產(chǎn)租賃合同設(shè)置了更多的特殊規(guī)則。如合同法第230條：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。即享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人只能是房屋租賃合同的承租人。96（三）定期租賃合同與不定期租賃合同根據(jù)租賃

37、合同中是否明確約定租賃期限劃分區(qū)分意義：法律對兩類合同的訂立程序要求和行使解除權(quán)的要求不同。97二、租賃合同的期限第214條：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。（租賃合同的臨時性）第215條：租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。98第232條：當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。第236條：租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，

38、出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。（租賃合同的自動延展性）99例題：張某于1月租住何某一套房屋，租期1年。半年后何某出國。租期屆滿，何某并未作任何表示。次年3月何某歸來，要求張某立即搬出。下列選項哪個是正確的？（單選，2000年卷三第26題）100A. 雙方?jīng)]有續(xù)訂合同，租賃關(guān)系消滅B. 次年1至3月，雙方存在無償合同關(guān)系C. 次年1月起，原合同應(yīng)視為續(xù)訂一年D. 次年1月起，該合同轉(zhuǎn)變?yōu)椴欢ㄆ谧赓U答案：D101三、租賃權(quán)的物權(quán)化立法意圖：從重視物的歸屬階段轉(zhuǎn)入重視物的用益階段。第229條：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！百I賣不破租賃”規(guī)則

39、適用的條件：1. 租賃合同合法有效，且租賃期限未滿。1022. 出租人將租賃物交付給承租人且承租人繼續(xù)占有租賃物。原因： “買賣不破租賃”規(guī)則設(shè)計的宗旨是為了保護對物的用益權(quán)，而只有在承租人占有租賃物后才實際享有物的用益權(quán)。租賃權(quán)根據(jù)出租物是否交付可分為兩個階段：租賃物交付請求權(quán)租賃物用益權(quán)103第一階段的租賃權(quán)為純債權(quán)，若此時出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓第三人，承租人只能以債務(wù)不履行為由請求出租人承擔(dān)違約責(zé)任，而不能對第三人主張任何權(quán)利。只有進入第二階段的租賃權(quán)才有對抗第三人的效力。3. 出租人將租賃物交付承租人之后又將租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓不以買賣為限。104“買賣不破租賃”規(guī)則適用

40、的效力：因租賃物的買賣，出賣人在租賃合同中的權(quán)利義務(wù)由買受人概括承受，即租賃合同在剩余租賃期限內(nèi)在買受人和承租人之間繼續(xù)有效。105第二節(jié) 租賃合同的效力一、出租人的義務(wù)（一）交付租賃物并保持租賃物在租賃期間適于使用的狀態(tài)出租人的基本義務(wù)第216條：出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。106（二）維修租賃物的義務(wù)第220條：出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。還應(yīng)包括法律另有規(guī)定的除外。（如海商法中的光船租賃）第221條：承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租

41、人負擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。107（三）物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)包括交付時租賃物符合約定用途及整個租賃期間租賃物符合約定用途兩方面內(nèi)容。一般情況該義務(wù)以承租人在訂約時不知道瑕疵存在為前提，但是第233條：租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。 108（四）權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)第228條：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時通知出租人?！睓?quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的構(gòu)成要件：1. 有第三人主張權(quán)利的事實。（與買賣合同中的要

42、求不同）1092. 第三人主張權(quán)利妨礙了承租人對租賃物的使用、收益。3. 承租人在訂約時不知道瑕疵的存在。4. 在第三人主張權(quán)利時，承租人及時通知了出租人。110二、承租人的義務(wù)（一）支付租金1. 支付期限第226條：承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時支付。 111第227條：承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。1

43、122. 租金的減免第231條：因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。即，租賃合同中的風(fēng)險負擔(dān)采物主主義。113（二）不得隨意轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租：承租人不退出租賃關(guān)系，將租賃物出租給次承租人使用、收益，承租人與次承租人形成新的租賃關(guān)系的行為。承租人轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意。第224條：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

44、114未經(jīng)出租人同意的承租人轉(zhuǎn)租行為的效力？本人認(rèn)為：是無權(quán)處分的行為，依現(xiàn)行法律規(guī)定屬于效力未定行為。115例題1：馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，張某向馮某提出能否轉(zhuǎn)租給翁某，馮表示同意。張某遂與翁某達成租期1年、月租金1200元的口頭協(xié)議。翁某接手后，擅自拆除了門面房隔墻，馮某得知后欲收回房屋。下列選項哪些是正確的？ （多選，2004年卷三第59題）116A馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃 B張某將房屋轉(zhuǎn)租后，馮某有權(quán)按每月1200元向張某收取租金 C馮某有權(quán)要求張某恢復(fù)原狀或賠償損失 D馮某有權(quán)要求翁某承擔(dān)違約責(zé)任答案：AC117

45、例題2：甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋租給丙住。丙是個飛鏢愛好者，因練飛鏢將房屋的墻面損壞。下列哪些選項是正確的？ （多選，2009年卷三第60題）A甲有權(quán)要求解除與乙的租賃合同B甲有權(quán)要求乙賠償墻面損壞造成的損失C甲有權(quán)要求丙搬出房屋D甲有權(quán)要求丙支付租金答案：ABC118例題3：丁某將其所有的房屋出租給方某，方某將該房屋轉(zhuǎn)租給唐某。下列哪些表述是正確的？ （多選，2011年卷三第57題）A丁某在租期內(nèi)基于房屋所有權(quán)可以對方某主張返還請求權(quán)，方某可以基于其與丁某的合法的租賃關(guān)系主張抗辯權(quán)B方某未經(jīng)丁某同意將房屋轉(zhuǎn)租，并已實際交付給唐某租用，則丁某無權(quán)請求唐某返還房屋119C如丁某

46、與方某的租賃合同約定，方某未經(jīng)丁某同意將房屋轉(zhuǎn)租，丁某有權(quán)解除租賃合同，則在合同解除后，其有權(quán)請求唐某返還房屋D如丁某與方某的租賃合同約定，方某未經(jīng)丁某同意將房屋轉(zhuǎn)租，丁某有權(quán)解除租賃合同，則在合同解除后，在丁某向唐某請求返還房屋時，唐某可以基于與方某的租賃關(guān)系進行有效的抗辯答案：AC120（三）妥善保管租賃物（合理使用租賃物）第217條：承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用。第218條：承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 121第21

47、9條：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。第222條：承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。122（四）不得隨意對租賃物進行改善或增設(shè)他物第223條：承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。123改善租賃物的后果：經(jīng)得同意改善的，合同終止時，出租人應(yīng)當(dāng)償還有益費用。（承租人支出的使租賃物增值的費用）未經(jīng)同意改善的，出租人不但不負償還有益費用的義務(wù)，而且可以要求承租人恢復(fù)原狀

48、或者賠償損失。124（五）返還租賃物第235條：租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。 125三、房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)指當(dāng)出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有的優(yōu)先于其他人購買該房屋的權(quán)利。民通意見第118條：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。126合同法第230條：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。 （注意：房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是基于法律規(guī)定產(chǎn)生的

49、，并非基于當(dāng)事人的合意。）1272009年最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第21條：出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。128同等條件：應(yīng)包括標(biāo)的物相同和價格相同兩方面。房屋承租人除享有優(yōu)先購買權(quán)外，還應(yīng)享有優(yōu)先承租權(quán)。129第三節(jié) 租賃合同的主體變更與終止一、租賃合同的主體變更（一）出租人的變更租賃關(guān)系存續(xù)期間，出租人死亡的，由其繼承人取得出租人資格；出租人轉(zhuǎn)讓租賃物的，受讓人取得出租人資格。130