房地產(chǎn)調(diào)控如何“松”七次調(diào)控復(fù)盤啟示

1、引言2020 年 8 月“三線四檔”政策落地后，房地產(chǎn)行業(yè)迎來史上最嚴(yán)調(diào)控。2021 年下半年房地產(chǎn)市場開始迅速轉(zhuǎn)冷，恒大、陽光城等房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)問題持續(xù)發(fā)酵。但 2021 年四季度開始，房地產(chǎn)調(diào)控政策向暖微調(diào)，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出“加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)”以及“支持合理購房需求”等進(jìn)一步支撐 2022 年房地產(chǎn)回暖。后續(xù)調(diào)控基調(diào)回暖的主要政策手段是什么？對此我們從政策調(diào)控周期角度出發(fā)，復(fù)盤了自 2005年以來三輪調(diào)控周期中的 7 次房地產(chǎn)政策調(diào)控，總結(jié)歸納了調(diào)控政策框架及其對房價調(diào)控的效果。2005 年來 16 年七次調(diào)控復(fù)盤經(jīng)驗顯示：啟示 1：房地產(chǎn)調(diào)控已具備清晰、可追蹤的脈絡(luò)，當(dāng)前調(diào)控已向暖調(diào)整。

2、2005 年以來房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)歷了兩輪調(diào)控收緊到放松的完整大周期，當(dāng)前處于第三個大周期從調(diào)控收緊向放松轉(zhuǎn)換的階段。房地產(chǎn)調(diào)控政策可以分為住房需求端和住房供給端兩大方面。其中，需求端房地產(chǎn)調(diào)控政策大致分為四種類型：首付比例、房貸利率與額度、購房資格等限購措施、交易環(huán)節(jié)稅費等，政策力度依次遞減。供給端房地產(chǎn)調(diào)控政策方向主要是：土地供給調(diào)節(jié)、 房地產(chǎn)資金來源與融資渠道、房屋上市的價格及售出限制等、保障性住房供應(yīng)。從調(diào)控力度來看，雖然 2020 年來需求調(diào)控政策只略有收緊，但地產(chǎn)融資端調(diào)控力度再創(chuàng)新高，2021 年三季度達(dá)到本輪調(diào)控最嚴(yán)階段。2021 年四季度開始，調(diào)控政策已向暖調(diào)整，可以認(rèn)為當(dāng)前處于第

3、三個大周期從調(diào)控收緊向放松轉(zhuǎn)換的階段，但整體調(diào)控力度仍非常嚴(yán)厲。啟示 2：調(diào)控政策收緊通常從需求端開始，政策也以需求端為主、供給端進(jìn)行配合。前兩輪完整調(diào)控大周期都是從需求端調(diào)控開始，調(diào)整首付比例為最核心的手段。相比之下，供給端政策集中在房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，以控制資金違規(guī)流入房市為主，對市場影響相對有限。因此，對供給端融資從嚴(yán)調(diào)控是本輪調(diào)控大周期的最大特點，直接干預(yù)融資總規(guī)模對房企現(xiàn)金流形成重大壓力。啟示 3： 調(diào)控政策放松也通常從需求端開始，但本輪調(diào)控的特殊性使得放松基本上在供給端與需求端同步開始。本輪調(diào)控對供給端融資從嚴(yán)調(diào)控的特殊性，尤其是個別頭部房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)“暴雷”，部分在建項目停工爛尾

4、風(fēng)險增加，使得市場在需求基本面變化不大的情況下，購房者預(yù)期快速轉(zhuǎn)冷。因此，本輪調(diào)控放松既在房貸方面對需求端提供了一些支持，也同步調(diào)整了供給端相關(guān)融資政策，進(jìn)行政策“糾偏”和微調(diào)。展望：調(diào)控繼續(xù)向松時間不超過本年底，舉措以地方為主，多集中在貸款利率加點調(diào)降、限購等政策小幅放松，首付比例調(diào)降尚待觀察。從調(diào)控時長來看，房地產(chǎn)政策時長呈現(xiàn)“短松長嚴(yán)”的特征，預(yù)計本次調(diào)控放松階段大概率在 6 個月-12 個月?？紤]到本輪經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長仍有一定壓力，如消費復(fù)蘇不及預(yù)期、仍需要投資作為穩(wěn)增長的重要手段，預(yù)計本輪放松調(diào)控政策不會短于 6個月，但也并未出現(xiàn) 2008 年全球金融危機(jī)等深層次問題，調(diào)控放松超過 12

5、個月的可能性也偏小?！耙怀且徊摺本?xì)化調(diào)控大概率維持，限購政策不會有大幅調(diào)整、可能小幅放松。由于一線城市與三四線城市房價有所分化，全國各地房價調(diào)控壓力明顯不同， 采取“一城一策”精細(xì)化調(diào)控有利于維持房地產(chǎn)市場整體穩(wěn)定。全國目前實施限購政策城市約 100 個左右，限購政策是當(dāng)下維持“一城一策”的基礎(chǔ)，不會有大幅調(diào)整。其中，房價調(diào)控壓力較大的一線城市、省會城市預(yù)計維持，可能會適當(dāng)放松人才引進(jìn)、高校畢業(yè)生落戶等方式“變相”放松限購，二三線城市有可能小幅放松但對市場提振力度有限。房貸額度和房貸利率將成為主要放松手段，首付比例尚待觀察。從過去的經(jīng)驗看，首付比率調(diào)整屬于力度較大的政策，如全國全面下調(diào)首付比

6、率可能會引發(fā)房價過快上行，與之密切相關(guān)的二套房認(rèn)定政策方面預(yù)計也不會有所松動。除非房地產(chǎn)市場在其他政策托底下仍不能企穩(wěn)，否則從當(dāng)下來看調(diào)整首付比例的概率偏小， 后續(xù)尚待觀察。我們認(rèn)為，各地銀行下調(diào) LPR 加點幅度、上調(diào)公積金貸款額度等需求端房貸支持有望成為本次調(diào)控放松的主要手段，在不放松二套房認(rèn)定規(guī)則下支持改善性需求可能會在交易稅費上有所支持?！罢吖ぞ呦洹币褍淞恕胺康禺a(chǎn)稅擴(kuò)大試點”，最終房產(chǎn)稅力度可能與 2022年房價表現(xiàn)掛鉤。一旦 2022 年放松調(diào)控后，房價出現(xiàn)了過快上漲，政府可以通過加大房產(chǎn)稅試點實施力度、逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點范圍等多種方式控制房價、調(diào)整購房者預(yù)期。反之，如果房價延續(xù)

7、弱勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比持續(xù)下行，亦可以選擇相對較松的房地產(chǎn)征管細(xì)則。2005 年 3 月至 2008 年 10 月：高房價、高通脹下政策開始收緊高房價、高通脹下，經(jīng)濟(jì)過“熱”的擔(dān)憂推動決策層收緊房地產(chǎn)政策。2005-2008 年初，在“外貿(mào)+內(nèi)需”雙引擎驅(qū)動下，經(jīng)濟(jì)高速增長。2005-2007 年，中國加入 WTO 的紅利進(jìn)一步顯現(xiàn)，國際收支順差快速上升，在當(dāng)時強(qiáng)制結(jié)匯的背景下，外匯儲備快速增長推動國內(nèi)貨幣被動擴(kuò)張，2007 年 M2 同比增速處于 20%高位，推動各類資產(chǎn)價格快速上漲。與此同時，高通脹的問題逐步顯現(xiàn)，CPI 持續(xù)上行，2007 年 3 月突破 3%，2008 年 2 月達(dá)到

8、峰值 8.7%。經(jīng)濟(jì)高增速、高通脹背景下，經(jīng)濟(jì)過“熱” 的擔(dān)憂推動決策層收緊房地產(chǎn)政策。圖表 1 2005 年 3 月至 2008 年 10 月政策密集落地收緊資料來源：Wind，。單位：點/%。圖表 2 2006 年至 2008 年金融危機(jī)沖擊前經(jīng)濟(jì)高增長圖表 3 國際收支順差快速上升資料來源：Wind，。單位：%。資料來源：Wind，。單位：億美元全國房價、房屋銷售以 2007 年 10 月為分界點，地產(chǎn)投資 2008 年下半年開始下滑。以國家統(tǒng)計局 70 個大中型城市房價指數(shù)來看，以 2007 年 11 月為分界點，房價漲幅先震蕩向上后向下，2008 年下半年開始環(huán)比進(jìn)入負(fù)區(qū)間。商品房銷

9、售額月同比也以 2007 年 11 月為分界點，之前以升高為主（2006 年下行是因為 2005 年調(diào)整了統(tǒng)計口徑導(dǎo)致基數(shù)增加），2008 年進(jìn)入負(fù)區(qū)間。房地產(chǎn)投資 2008 年下半年之前整體保持較高增速，2008 年下半年開始迅速下降。圖表 4 以 2007 年 11 月為分界點，房價漲幅先上后下圖表 5 地產(chǎn)投資增速較高，2008 年下半年快速回落資料來源：Wind，。單位：%。資料來源：Wind，。單位：%。首付比例和稅費成為調(diào)控的主要手段為了度過 1997 年亞洲金融危機(jī)、擴(kuò)大國內(nèi)需求，1998 年開始國家逐步停止福利分房，1998 年 7 月 3 日，以國務(wù)院發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住

10、房制度改革加快住房建設(shè)的通知標(biāo)志著中國進(jìn)入商品房市場化階段。2003 年為了應(yīng)對“非典”疫情、托底經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)更是被確立為“支柱產(chǎn)業(yè)”。隨著非典疫情影響褪去，以 2005 年3 月國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知（國辦發(fā)明電20058 號，即“老國八條”）為標(biāo)志，本輪房地產(chǎn)調(diào)控正式開啟。本輪房地產(chǎn)調(diào)控主要手段是首付比例和稅費。首付比例調(diào)高，二套房信貸政策開啟差異化。2003 年為了應(yīng)對“非典”影響，關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（121 號文）明確第一套自住住房首付比例仍執(zhí)行此前 20的優(yōu)惠規(guī)定，第二套及以上適當(dāng)提高比例。2006 年 5 月，國務(wù)院辦公廳先轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等部門關(guān)于

11、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知（“國六條”），之后又發(fā)布了關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見(“國十 五條”)，將首套房首付比例調(diào)高到 30%。2007 年 9 月 27 日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，首次明確二套及以上住房的首付比例不得低于 40%。調(diào)整房屋交易營業(yè)稅，加強(qiáng)個人所得稅征管。2005 年 5 月 9 日“新國八條”調(diào)整可住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，住房轉(zhuǎn)讓需持有兩年方可免征營業(yè)稅。2006 年 5 月“國十五條”進(jìn)一步將免征營業(yè)稅的住房持有年限上調(diào)至 5 年。2006 年 7 月國稅局發(fā)布關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知（“10

12、8 號文件”） 進(jìn)一步加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)個人所得稅征管，對于不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的， 按照住房轉(zhuǎn)讓收入的 1%-3%實行核定征稅，具體比例由地方在范圍內(nèi)確定。規(guī)范外資購房，遏制外資“炒房需求”。2005 年 3 月“老國八條”開始加強(qiáng)拆遷規(guī)?？刂?，2006 年 7 月建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見（“171號文”）規(guī)范外資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入以及外資機(jī)構(gòu)、個人購房。加強(qiáng)普通住宅（90 平米以下）供給支持。2005 年 5 月“新國八條”開始加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，2006 年“國十五條”明確了“90/70”政策，即商品住房建設(shè)套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占

13、比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上，加大普通住宅供應(yīng)。圖表 6 首付比例和稅費成為調(diào)控的主要手段時間發(fā)布出處及政策具體內(nèi)容效果國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)1.明確“省級人民政府對本地區(qū)穩(wěn)定住房價格工作負(fù)總責(zé)”。2005 年定住房價格的通知（國辦發(fā)2.著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給，提高其在市場供應(yīng)中抑制3 月 26 日明電20058 號，“老國八的比例。條”）3.嚴(yán)格控制被動性住房需求，2005 年城鎮(zhèn)房屋拆遷總量要控制在去年水平之內(nèi)。在老國八條的基礎(chǔ)上，新增：國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部1.調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，購買住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，按售房收入全2005 年等部

14、門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價額征收營業(yè)稅，購買普通住房超過 2 年（含 2 年）免征營業(yè)稅，購買非普通住抑制5 月 9 日格工作意見的通知（國辦發(fā)房超過 2 年（含 2 年）按其售房收入減去購房價款的差額征收營業(yè)稅。200526 號，“新國八條”） 2.加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，建設(shè)單位利潤要控制在 3%以內(nèi)。3.閑置土地 1 年以上征收土地閑置費，超過 2 年將政府無償回收。國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部“國十五條”是對 2006 年 5 月 17 日國務(wù)院常務(wù)會議“國六條”的具體細(xì)化：等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)1.明確新建住房結(jié)構(gòu)比例、加大普通住宅供應(yīng)，自 2006 年 6 月 1 日起，商品住構(gòu)穩(wěn)定住房價格意

15、見的通知 房建設(shè)套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必（國辦發(fā)200637 號，國須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。2006 年十五條）2.將房屋轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅優(yōu)惠要求的持有年限從 2 年提高到 5 年。5 月 29 日 關(guān) 于 調(diào) 整 住 房 供 應(yīng)3.繼續(xù)抑制開放商囤地，對項目資本金比例達(dá)不到 35%等貸款條件的房地產(chǎn)企抑制結(jié) 構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。（建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察 個人住房按揭貸款首付款比例不得低于 30%。考慮到中低收入群眾的住房需求， 部、財政部、國土資源部、人 對購買自住住房且套型建筑面積 90 平方米以下的仍執(zhí)行

16、首付款比例 20%的規(guī)民銀行、稅務(wù)總局 統(tǒng)計局、 定。銀監(jiān)會）2006 年建設(shè)部關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場7 月 11 日外資準(zhǔn)入和管理的意見“外資限炒令”：規(guī)范外資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入以及外資機(jī)構(gòu)、個人購房。抑制（“171 號文”）加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理：1.個人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、契稅、土2006 年國稅局發(fā)布關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)地增值稅等稅收一并辦理；地方稅務(wù)機(jī)關(guān)暫沒有條件在房地產(chǎn)交易場所設(shè)置稅7 月 18 日讓所得征收個人所得稅有關(guān)收征收窗口的，應(yīng)委托契稅征收部門一并征收個人所得稅等稅收。抑制問題的通知（“108 號文件”） 2.納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正

17、確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其實行核定征稅。具體比例由地方在住房轉(zhuǎn)讓收入 1%-3%的幅度內(nèi)確定。2007 年央行和銀監(jiān)會發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)實施差異性房貸政策，購房首付比例和利率水平隨購房套數(shù)增加大幅提高：抑制9 月 27 日商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通1.商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款；知2.對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，首付款比例不得低于 40%，利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的 1.1 倍（2003 年之前規(guī)定為不能享受利率優(yōu)惠）；3.以“商住兩用房”申請貸款的，首付比例不得低于 45%，期限不超過 10 年。資料來源：央行、證監(jiān)會、銀

18、保監(jiān)會等，整理。1.2 高通脹下央行升準(zhǔn)升息，房貸利率隨政策利率上行央行升準(zhǔn)升息疊加匯改應(yīng)對高通脹。2001 年中國加入 WTO，外貿(mào)出口迅速發(fā)展拉動經(jīng)濟(jì)，國際貿(mào)易順差也明顯增大。由于 1994 年以來，我國一直執(zhí)行企業(yè)強(qiáng)制結(jié)匯制度，在出口拉動下外匯儲備規(guī)模在 2001-2007 年間從 2000 億美元快速增長到 1.3 萬億美元。當(dāng)央行買進(jìn)外匯支付人民幣時，基礎(chǔ)貨幣投放也相應(yīng)增加，2008 年 1 月M2 同比增速達(dá)到 18.94%的高位。全球大宗商品價格上漲以及國內(nèi)貨幣供應(yīng)量的不斷擴(kuò)張，通脹水平居高不下。對此，央行 2004 年 4 月開啟升準(zhǔn)，同年 10 月開啟升息，并持續(xù)到 2008

19、 年金融危機(jī)之前。2007 年 8 月 13 日，國家外匯管理局發(fā)布關(guān)于境內(nèi)機(jī)構(gòu)自行保留經(jīng)常項目外匯收入的通知，結(jié)束了長達(dá) 13 年的企業(yè)強(qiáng)制結(jié)匯制度。2005 年央行“721 匯改”，人民幣匯率形成機(jī)制實行市場供求為基礎(chǔ)的、參考一籃子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)、有管理的浮動匯率制，匯率每天可在千分之三的幅度內(nèi)上下浮動，即允許本幣適度升值，以期對宏觀經(jīng)濟(jì)過熱和順差失衡起到調(diào)控作用。圖表 7 央行自 2004 年開始不斷升準(zhǔn)升息圖表 8 貸款及存款基準(zhǔn)利率上升資料來源：Wind，。單位：%。資料來源：Wind，。單位：%。圖表 9 M2 自 2005 年后處于 15-20%間高位圖表 10 央行信貸投放快速上

20、升資料來源：Wind，。單位：%。注：M1 同比右資料來源：Wind，。單位：億元/%。軸房貸利率隨政策利率上行。從 2006 年 4 月 28 日到 2007 年 12 月 21 日，貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)了 8 次，從 5.85%上調(diào)到 7.47%。雖然央行 2006 年 8 月 19 日推進(jìn)房貸利率市場化改革，在關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知（銀發(fā)200561 號）中允許“商業(yè)性個人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.9 倍擴(kuò)大為 0.85 倍”（即房貸利率最低可打 85 折），但是折扣力度遠(yuǎn)不及利率上行幅度。圖表 11 2005 年 3 月-2008 年 10 月房

21、貸利率整體上行（5 年以上）二套房不再執(zhí)行自營取消自營性二套房利率下限上浮性住房利率住房利率為 1.1 倍首套房利率下限9 折降低為 85 折資料來源：Wind，。單位：點。注：2005 年 3 月之前房貸利率執(zhí)行（部分執(zhí)行）自營性住房優(yōu)惠利率。1.3 房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，整體調(diào)控效果欠佳城鎮(zhèn)化加速催生了大量房地產(chǎn)市場需求，疊加貨幣供應(yīng)量高位，房地產(chǎn)整體調(diào)控效果欠佳?？偟目矗@一時期雖然出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，但只有個別月份房價漲幅有所收窄，房價在 2007 年 10 月之前均保持明顯上漲。一方面，經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)高速增長，城鎮(zhèn)化率快速提升、人均住宅面積不足 30 平方米催生了大量房地產(chǎn)需

22、求。表現(xiàn)為房地產(chǎn)供應(yīng)偏緊，房地產(chǎn)銷售面積大于竣工面積，待售面積（絕對庫存） 處于相對低位。另一方面，貨幣政策雖然有所收緊，但 M2 處于高位，相應(yīng)推高了資產(chǎn)價格。圖表 12 城鎮(zhèn)化加速催生了大量房地產(chǎn)市場需求圖表 13 商品房銷售面積超過竣工面積，市場供應(yīng)偏緊資料來源：Wind，。單位：%、平方米。資料來源：Wind，。單位：%。貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控收緊，疊加經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期減弱，2007 年 10 月開始房價開始有所走弱。貨幣政策收緊。2007 年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)“要把防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹作為當(dāng)前宏觀調(diào)控的首要任務(wù)”，將已實施 10 年的穩(wěn)健貨

23、幣政策調(diào)整為“適度從緊”，要求“嚴(yán)格控制貨幣信貸總量和投放節(jié)奏”、“嚴(yán)格控制新開工項目，防止投資反彈”。由于房地產(chǎn)企業(yè)、購房者普遍對信貸依賴程度較大，信貸規(guī)模收縮是房價止?jié)q、股價下跌的關(guān)鍵原因。上調(diào)二套房首付比率和利率成為抑制投機(jī)性房地產(chǎn)需求的重要手段。2007 年 9 月 27 日“二套房貸新政”明確二套及以上住房的首付比例不得低于 40%、貸款利率上浮 1.1 倍，使得投機(jī)性需求“加杠桿”的門檻和成本均大幅上升。次貸危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)扭轉(zhuǎn)了經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速上漲的預(yù)期。2007 年，我國外貿(mào)依存度高達(dá) 60%，大量就業(yè)與外貿(mào)直接相關(guān)。因此，2007 年底次貸危機(jī)的影響持續(xù)發(fā)酵， 并在全球范圍

24、內(nèi)擴(kuò)散，全球經(jīng)濟(jì)放緩、貿(mào)易摩擦增多、原材料價格上漲擠壓企業(yè)利潤等因素，直接影響了我國外貿(mào)出口。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計，2008 年一季度共有 8 個國家和地區(qū)對中國產(chǎn)品發(fā)起反傾銷和反補(bǔ)貼調(diào)查案件 17 起，涉案金額 19.1 億美元，中國還遭遇 5 起美國“337 調(diào)查”。受此影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展樂觀預(yù)期不再，居民購房行為也相對謹(jǐn)慎。圖表 16 外貿(mào)依存度處于高位圖表 17 人均可支配收入增速快速下降資料來源：Wind，。單位：%。注：外貿(mào)依存度等于進(jìn)出口總額與GDP 現(xiàn)價之比。資料來源：Wind，。單位：%。2 2008 年 10 月至 2009 年 12 月：經(jīng)濟(jì)危機(jī)下調(diào)控政策短暫放松應(yīng)對 2008 年全

25、球金融危機(jī)，短暫地放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策。2008 年美國第四大投資銀行雷曼兄弟宣布申請破產(chǎn)，標(biāo)志著美國因房屋抵押大面積債務(wù)違約而發(fā)生的次貸危機(jī)向金融領(lǐng)域全面擴(kuò)散，大量金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)清算，美股三大股指暴跌。次貸危機(jī)的影響逐步向其他發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家蔓延，拖累全球經(jīng)濟(jì)。為了應(yīng)對危機(jī)， 2008 年下半年中國宏觀政策基調(diào)隨經(jīng)濟(jì)形勢變化開啟調(diào)整，2008 年 7 月 28 日召開的政治局會議將 2007 年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定的“防經(jīng)濟(jì)過熱，防明顯通脹”的政策基調(diào)，調(diào)整為“保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，控制物價過快上漲”。2008 年 11 月 9 日國務(wù)院常務(wù)會議宣布了 4 萬億投資計劃，2009 年初國

26、務(wù)院又密集推出振興十大產(chǎn)業(yè)計劃、家電下鄉(xiāng)等刺激措施，央行也連續(xù)降準(zhǔn)降息予以配合。在經(jīng)濟(jì)壓力下，政策端放松了對房地產(chǎn)的調(diào)控。在貨幣與財政政策的雙重刺激下，中國經(jīng)濟(jì)增速探底回升，GDP 增速由 2009 年 Q1 的 6.4%回升至 2009 年 Q3 的 10.6%，但決策層并沒有急于退出刺激政策，經(jīng)濟(jì)增速一度在 2010 年一季度達(dá)到 12.2%。圖表 18 本輪在政策放松后房地產(chǎn)指數(shù)與住宅價格環(huán)比同時見底反彈資料來源：Wind，。單位：點/%。圖表 19 2008 年金融危機(jī)沖擊下 GDP 經(jīng)濟(jì)增速快速下滑圖表 20 金融危機(jī)沖擊 2008 年波及全球資料來源：Wind，。單位：%。資料來源

27、：Wind，。單位：標(biāo)準(zhǔn)化 1000 點，以 2008 年 10 月 23 日為基點全國房價、房屋銷售、地產(chǎn)投資開啟反彈。新房價格開啟上漲，二手房價格在2008 年續(xù)跌 2 個月后開啟反彈。商品房銷售額月同比在 2008 年 12 月達(dá)到-1.35%較此前大幅收窄，2009 年全年維持較高增速。房地產(chǎn)投資也在調(diào)控放松后逐步開啟反彈。圖表 21 房價環(huán)比開啟上行圖表 22 地產(chǎn)開發(fā)投資于房屋銷售開啟反彈資料來源：Wind，。單位：%。資料來源：Wind，。單位：%。2.1 需求端全面政策放松，融資端加大支持力度金融危機(jī)爆發(fā)后，決策層調(diào)整了政策定調(diào)，以 2008 年 10 月央行關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個人

28、住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知（銀發(fā)2008302 號）為標(biāo)志， 房地產(chǎn)行業(yè)政策由調(diào)控轉(zhuǎn)為放松。其中，需求端在首付比例、房貸利率折扣以及交易環(huán)節(jié)稅費等方面實施了全面的政策放松。供給端注重支持房企合理融資需求減輕房企壓力。直至 2009 年底，房價經(jīng)歷了快速上漲后，國務(wù)院常務(wù)會議才要求“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”。下調(diào)首套房首付款比例，同時大幅放寬二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。2008 年 10 月，央行關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知（銀發(fā)2008302 號） 提出首套房最低首付款比例調(diào)整為 20%（此前為 30%），居民改善型普通自住房貸款需求金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款

29、比例上按優(yōu)惠條件給予支持。由于央行通知中未對改善型普通自住房貸款作出清晰的定義，2008 年 12 月國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見中，將改善型需求定義為“對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民”，執(zhí)行“可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策”。 在實踐操作中，人均住房面積是否低于當(dāng)?shù)仄骄绞且粋€比較模糊的概念，發(fā)放貸款的銀行或公積金管理機(jī)構(gòu)缺乏測算人均住房面積的具體標(biāo)準(zhǔn)和手段，給金融機(jī)構(gòu)留出了操作空間和較大的自主權(quán)，綜合來看該政策事實上全面調(diào)低了購買普通住宅的首付比例。交易環(huán)節(jié)稅費全面下調(diào)。2008

30、 年 10 月，在央行宣布下調(diào)貸款利率下限和首套房首付比率的同一天，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知，對個人首次購買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%（此前為 1.5%-4%），對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。2008 年 12 月國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見制定了為期 1 年的稅收優(yōu)惠政策，個人轉(zhuǎn)讓普通住宅免征營業(yè)稅持有年限從 2 年提高到 5 年，持有年限在 2 年以下的由全額征收改為轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收。加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)融資端支持。取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制。200

31、8 年 11 月國務(wù)院常務(wù)會議要求“取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，合理擴(kuò)大信貸規(guī)?！?， 12 月國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見提出“經(jīng)濟(jì)下行期要避免盲目惜貸”。放松房企融資環(huán)境。2008 年 12 月 13 日國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見允許“部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求等”。鼓勵信托資金支持房地產(chǎn)。2009 年 3 月銀監(jiān)會關(guān)于支持信托公司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問題的通知，允許監(jiān)管評級 2C 級以上的信托公司可向僅取得“三證”的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款，較此前“四證”要求有所放寬條件。降低資本金比率要求。2009

32、年 5 月，國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知，將房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開發(fā)中最低資本金比例由之前 35%，調(diào)整為保障性住房和普通商品住房項目 20%、其他房地產(chǎn)開發(fā)項目 30%，以進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)投資。圖表 23 穩(wěn)增長壓力下，政策對于房地產(chǎn)有所放寬，去庫存成為房地產(chǎn)政策主線時間發(fā)布出處及政策具體內(nèi)容效央行關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個1.商業(yè)性個人住房貸款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率 0.7 倍，最低首付款比例調(diào)整為2008 年人住房貸款利率下浮幅度20%。10 月 22 日等有關(guān)問題的通知（銀2.居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求（未做明確定義），金融機(jī)鼓發(fā)2008302 號）構(gòu)可

33、在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持。3.下調(diào)個人住房公積金貸款利率。果勵2008 年10 月 22 日財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知對個人首次購買 90 平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%（此前為1.5%）；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅，銷售住房暫免征收土地增值稅。鼓勵2008 年12 月 13 日國務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見正確處理好金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與防范金融風(fēng)險的關(guān)系，在經(jīng)濟(jì)下行時避免盲目惜貸。鼓勵2008 年12 月 20 日國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見降低二套房首付比例。對已貸款購買一套住房，

34、但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑?再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。降低二套房貸款利率，對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險合理確定。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。將現(xiàn)行個人購買普通住房超過 5 年（含 5 年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅，改為超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)讓免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足 2 年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。鼓勵1.最近一年監(jiān)管評級為 2C 級（含）以上且經(jīng)營穩(wěn)健

35、的信托公司可向僅取得“三證”（土2009 年銀監(jiān)會關(guān)于支持信托公地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證）的房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)放貸款3 月 25 日司創(chuàng)新發(fā)展有關(guān)問題的通（此前要求“四證”齊全）。知2.重新允許信托公司以投資附加回購承諾方式對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行間接融資（符合“三證”齊全等要求）。鼓勵2009 年國務(wù)院發(fā)布關(guān)于調(diào)整固將房地產(chǎn)開發(fā)商在項目開發(fā)中最低資本金比例下調(diào)為“保障性住房和普通商品住房項5 月 25 日定資產(chǎn)投資項目資本金比目最低 20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目最低 30%”（之前為 35%）。例的通知鼓勵2009 年銀監(jiān)會關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖：6

36、 月 19 日按揭貸款風(fēng)險管理的通1.不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；知2.不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。抑制2009 年財政部、國土資源部、央土地出讓金首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的 50%（此前為 30%），全部土11 月 18 日行等關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓款原則上 1 年之內(nèi)繳清。地出讓收支管理的通知抑制資料來源：央行、證監(jiān)會、銀保監(jiān)會等，整理。2.2 降息降準(zhǔn)疊加利率折扣，房貸利率快速下行國際金融危機(jī)爆發(fā)后，為了配合經(jīng)濟(jì)刺激政策，央行由此前升準(zhǔn)升息迅速轉(zhuǎn)為降息降準(zhǔn)。2008 年 11 月 5 日，國務(wù)院常務(wù)會議推出“4 萬億”投資計劃，要求實行積極的財政政策和適度寬

37、松的貨幣政策，加大金融對經(jīng)濟(jì)增長的支持力度，取消對商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，合理擴(kuò)大信貸規(guī)模。2008 年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議將“保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展”作為為明年經(jīng)濟(jì)工作首要任務(wù)，要求“把國際金融危機(jī)的不利影響降到最低程度”。貨幣政策由此迅速轉(zhuǎn)為寬松，2008 年 9-12 月央行下調(diào)中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金 3 個百分點、大型金融機(jī)構(gòu) 2 個百分點。2009 年 1 月至 3 月，新增人民幣貸款月均投放在 15000 億元，同 2008 年月均貸款投放 4000 億元相比，投放規(guī)模上漲迅速。M2 同比增幅超過 28%，貨幣信貸環(huán)境極為寬松。圖表 24 央行由升準(zhǔn)迅速轉(zhuǎn)變?yōu)榻禍?zhǔn)圖表 25 貸款及

38、存款基準(zhǔn)利率迅速降低中小型存款類金融機(jī)構(gòu)大型存款類金融機(jī)構(gòu)2008-06-1517.0017.002008-06-2517.5017.502008-09-2516.5017.502008-10-1516.0017.002008-12-0514.0016.002008-12-2513.5015.502010-01-1814.0016.00資料來源：Wind，。單位：%。資料來源：Wind，。單位：%。圖表 26 政策放松后 M1 同比反應(yīng)明顯圖表 27央行信貸投放快速上升資料來源：Wind，。單位：%。注：M1 同比右 資料來源：Wind，。單位：億元/%。軸房貸利率快速下調(diào)。5 年期基準(zhǔn)利率從

39、 2008 年 10 月的 7.47%一路下行至 2008 年12 月的 5.94%，下降約 1.5 個百分點。同時得益于 2008 年 10 月調(diào)降首套房利率折扣下限，和允許改善型購房需求參照執(zhí)行首套利率。2008 年底央行開始公布個人住房貸款加權(quán)平均利率顯示，2008 年 Q4 房貸利率約 4.9%，而 2009 年房貸利率約為 4.4% 左右，下行約 0.5 個百分點。這一時期，住房公積金貸款利率也隨貸款基準(zhǔn)利率一并下行。圖表 28 房貸利率快速下調(diào)圖表 29 加權(quán)住房貸款利率快速下調(diào)首套房利率下限下調(diào)為 70%央行調(diào)降基礎(chǔ)利率資料來源：Wind，。單位：%。資料來源：Wind，。單位：

40、%。2.3 信貸支持迅速拉高房價在天量信貸和相關(guān)政策支持下，房價迅速走高。雖然政策放松后房價見底存在一些時滯，隨著 2008 年 10 月央行調(diào)降貸款利率下限及首付比例后，房價并沒有立馬見底反彈，但 2009 年開年天量信貸和其后房貸支持力度持續(xù)擴(kuò)張下，房價迅速走高。貸款支持力度大。以房貸為主的居民部門中長期信貸規(guī)模在 2008 年低谷后，2009 年開始迅速走高，拉動房價在 2009 年開啟新一輪上漲。二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)“松動”推動購房成本進(jìn)一步下降。由于改善型購房需求缺乏可操作性的標(biāo)準(zhǔn)，實踐中都是以銀行自行掌握標(biāo)準(zhǔn)，在當(dāng)時房屋登記聯(lián)網(wǎng)查詢不便的大背景下，除了異地購房等少部分情況，大多數(shù)情況下都

41、可以享受二套房貸優(yōu)惠利率。根據(jù) 21 世紀(jì)報等媒體調(diào)查顯示，即使銀行認(rèn)為購房者有可能介于改善型購房和二套房的灰色地帶，一般也只提高首付比率，房貸利率依然可以享受七折。具體表現(xiàn)為 2009 年基準(zhǔn)利率與2008 年底相同，但 2009 央行計算的個人房貸加權(quán)利率明顯低于 2008 年 0.5 個百分點。也正因為如此，2009 年 6 月央行才重申嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖，要求銀行不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。房價和收入增長預(yù)期重回樂觀。在國家出臺一系列刺激政策下，居民可支配收入增速回升。同時，房價上漲也進(jìn)一步強(qiáng)化了居民對于房價未來上漲的預(yù)期。

42、央行城鎮(zhèn)儲戶調(diào)查顯示，2008 年 Q4 認(rèn)為房價上漲的儲戶僅 15.8%，而到了 2009 年Q3 這一比例大幅上漲至 41.5%。圖表 30 居民部門中長期信貸規(guī)?？焖偬嵘龍D表 31 房價預(yù)期進(jìn)一步走強(qiáng)資料來源：Wind，。單位：億元。資料來源：Wind，。單位：點、%。3 2009 年 12 月至 2014 年 9 月：“四萬億”刺激后收緊地產(chǎn)調(diào)控政策“四萬億”刺激政策推動經(jīng)濟(jì)由復(fù)蘇走向“過熱”，前期房價過快上漲問題引起決策層重視，房地產(chǎn)調(diào)控政策大幅收緊。為了應(yīng)對全球金融危機(jī)，政府推出了“四萬億”刺激政策和相應(yīng)寬松的貨幣政策，2010 年 Q1 的 GDP 增速一度達(dá)到 12.2%， 通

43、脹問題也逐漸顯現(xiàn)，CPI 同比增速快速上行，2011 年 8 月一度達(dá)到 7.25%。防通脹和抑制經(jīng)濟(jì)過熱成為政策新的首要任務(wù)，2009 年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出延續(xù)了“適度寬松”貨幣政策的提法，但強(qiáng)調(diào)要“增強(qiáng)針對性和靈活性”和“把握好貨幣信貸增長速度”，較 2008 年的“促進(jìn)貨幣信貸供應(yīng)總量合理增長”明顯收緊。國際金融危機(jī)使我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式問題更加突顯出來，決策層開始更加注重轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，以優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、提高自主創(chuàng)新能力作為政策支持重點，面對 2010 年之后經(jīng)濟(jì)增速整體下降，決策層更加重視刺激消費內(nèi)需、加快保障房建設(shè)等方式實現(xiàn)保增長，對于房地產(chǎn)政策調(diào)控的態(tài)度更加堅定。同時，房價

44、過快上漲問題引起決策層高度重視。2009 年 11 月 28 日，時任總理溫家寶在上海專門考察了當(dāng)時上海市最大的保障性住房工程松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)保障性住房項目，并強(qiáng)調(diào)要抑制投機(jī)性購房,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。雖然 2009 年中央經(jīng)濟(jì)工作會議并未提及房地產(chǎn)調(diào)控，但一周后 12 月 14 日，國務(wù)院常務(wù)會議要求在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。由此開啟了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，較 2005-2008 年調(diào)控措施更加嚴(yán)格。圖表 32 調(diào)控政策逐步以分類施策為核心資料來源：Wind，。單位：點/%。圖表 33 “四萬億”刺激政策下CPI

45、 快速上行圖表 34 GDP 對房地產(chǎn)投資依賴減弱，房地產(chǎn)投資增速逐步低于 GDP 增速資料來源：Wind，。單位：%。資料來源：Wind，。單位：%。房價有漲有跌。房價環(huán)比在 2010 年春節(jié)之后開啟下跌，2010 年底出現(xiàn)了一個小反彈之后繼續(xù)下跌，2012 年至2013 年上半年房價環(huán)比迎來了長達(dá)一年半左右的回暖，之后房價環(huán)比快速下跌。商品房銷售額月同比也與房價環(huán)比走勢相類似，房地產(chǎn)投資整體呈震蕩下行態(tài)勢。圖表 35 房價環(huán)比下行，但 2012-2013 年上半年小幅回暖圖表 36 2012-2013 年上半年房地產(chǎn)銷售小幅回暖 資料來源：Wind，。單位：%。資料來源：Wind，。單位：

46、%。3.1 房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入分類調(diào)控階段，限購政策成為房地產(chǎn)調(diào)控的重要措施面對 2008 年刺激政策后房價快速上漲，2009 年 12 月 14 日國務(wù)院常務(wù)會議提出“國四條”標(biāo)志著房地產(chǎn)調(diào)控政策正式轉(zhuǎn)向收緊。2010 年初，國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（“國十一條”）、關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 （國發(fā)201010 號，“國十條”），并要求地方政府出臺措施限制購房套數(shù)的措施。2010 年 4 月 30 日，北京成為全國首個出臺限購政策的城市。之后，在全國性房價調(diào)控措施的基礎(chǔ)上，地方房地產(chǎn)調(diào)控手段也逐漸成為房地產(chǎn)調(diào)控的重要因素，限購政策成為這一階段調(diào)控政策的核心，

47、房地產(chǎn)調(diào)控逐步進(jìn)入分類調(diào)控階段。對二套房認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)從模糊走向清晰、可操作，推動首付款比例實質(zhì)性上調(diào)。針對此前二套房定義不清、缺乏可操作性、銀行自主權(quán)大等問題，本次調(diào)控從頂層設(shè)計方面對實踐中如何認(rèn)定為二套房逐步明確了標(biāo)準(zhǔn)。明確二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為家庭而非個人。對于 2009 年部分銀行在實踐中以個人為單位認(rèn)定二套房的情況，2010年 1 月國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（“國十一條”） 中明確，購買二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為家庭而非個人，即包含借款人、配偶及未成年子女名下持有房產(chǎn)情況，貸款首付款比例不得低于 40%。注重二套房認(rèn)定過程中的可操作性，明確了“認(rèn)房又認(rèn)貸”。2010 年 4 月，

48、國務(wù)院辦公廳關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 （國發(fā)201010 號，“國十條”）明確，“90 平米以上二套房”首付比例提高到 50%。2010 年 4 月，北京市人民政府貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知（北京“國十條”細(xì)則）中要求“金融機(jī)構(gòu)依據(jù)有關(guān)規(guī)定，通過本市房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)數(shù)據(jù)等認(rèn)定第二套住房”。5 月住建部、央行、銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知首次明確了三條二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，其中第一條和第二條合起來即“認(rèn)房又認(rèn)貸”。全面上調(diào)首付比率。2010 年 9 月底，央行、銀監(jiān)會關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知，將首套房最低首付比例

49、調(diào)整上升為 30%，二套房全面調(diào)整為 50%，三套及以上暫停發(fā)放貸款（即首付比率為 100%）。2011 年 1 月，國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知，將二套房首付比例進(jìn)一步提升至 60%。大城市限購措施逐步成為房地產(chǎn)調(diào)控的核心。2010 年 4 月 30 日，北京成為全國首個限購城市，之后上海、廣州等地陸續(xù)制定了限購措施，主要是政策制定后的過渡期內(nèi)只允許本地戶籍居民以家庭為單位新購一套住房、不能提供 1 年以上當(dāng)?shù)貍€稅或社保繳納證明的非本地戶籍居民暫停貸款。2011 年 1 月，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知明確要求各直轄市、計劃單列市、省會城市

50、從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施，并確定了原則上當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶?2 套，非戶籍家庭在滿足社保要求情況下限購 1 套住房。2011 年后，各地開啟了新一輪限購政策的收緊，從范圍上看除重慶和拉薩之外的省會城市和計劃單列市相繼限購，從力度上看北京等大城市將非戶籍人口限購政策上升至需要繳納 5 年社?；騻€稅。限購政策極大地抑制了大城市的購房需求，也降低了房屋的流動性，加劇了房產(chǎn)的地域?qū)傩?，?biāo)志著全國房地產(chǎn)市場逐步走向割裂。交易環(huán)節(jié)稅費上調(diào)，交易環(huán)節(jié)個人所得稅成為制約房價漲幅的重要手段。取消此前稅收優(yōu)惠政策。2010 年 1 月“國十一條”要求抓緊清理和糾正地方出臺的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相

51、符合的規(guī)定。2011 年 1 月關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知取消了原先營業(yè)稅優(yōu)惠，將個人轉(zhuǎn)讓房屋免征營業(yè)稅的房屋持有年限從 2 年上調(diào)至 5 年。但對于購買唯一住房的家庭，契稅仍然享受優(yōu)惠政策。從嚴(yán)征收個人所得稅。2013 年 3 月國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知（國辦發(fā)201317 號）要求，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的 20%計征。該政策一方面限制了房價漲幅，另一方面由于貸款額度按照房屋交易備案價格的比例計算，但交易備案價格是計算契稅以及房屋交易差價（增值額）征收個人所得

52、稅的關(guān)鍵，因此房屋交易者在無需較高貸款額度或有其他資金渠道的情況下，在加征 20%高額個人所得稅的情況下，市場參與者更加傾向于做低交易備案價格達(dá)到減稅的目的。推進(jìn)房產(chǎn)稅試點。2011 年 1 月，上海、重慶宣布進(jìn)行房產(chǎn)稅試點，但事后來看由于征稅范圍較窄，試點效果并不理想。上海征收不對存量房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，并且人均免稅面積高達(dá) 60 平米，而 2010 年公布的上海市市區(qū)人均居住面積僅 17.5 平米，大部分房產(chǎn)無需交稅。重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，普通住宅無需納稅。房企融資環(huán)境收緊，加強(qiáng)土地價格調(diào)控。為抑制地價過快上漲，國土資源部于 2010 年 3 月發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問

53、題的通知，規(guī)定土地競買保證金不得低于出讓最低價的 20%，并強(qiáng)調(diào)土地出讓合同簽訂后 1 個月內(nèi)必須繳納出讓價款 50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。2010 年 9 月，保監(jiān)會印發(fā)的保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法規(guī)定保險資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，不能投資于住宅類項目。2010 年10 月，證監(jiān)會為落實“國十條”，已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請，并對已受理的房地產(chǎn)類重組申請征求國土資源部意見。圖表 37 房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入分類調(diào)控階段時間發(fā)布出處及政策具體內(nèi)容效果2009 年12 月14 日國務(wù)院常務(wù)會議（“國四條”） 穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過

54、快上漲的勢頭。抑制1.對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭（包括借款人、2010 年1 月 7 日國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（“國十一條”）配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。2.抓緊清理和糾正地方出臺的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的抑制規(guī)定。國務(wù)院辦公廳關(guān)于堅決遏制1.將 90 平米以上二套房首付比例提高到 50%。2010 年4 月 17 日部分城市房價過快上漲的通知（國發(fā)201010 號，“國要求地方政府限制購房套數(shù)。財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收抑制十條

55、”）益的稅收政策。4.存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。2010 年4 月 30 日北京市人民政府貫徹落實國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知（北京“國十條”細(xì)則）嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)部門制定的第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。金融機(jī)構(gòu)依據(jù)有關(guān)規(guī)定， 通過本市房屋交易權(quán)屬系統(tǒng)數(shù)據(jù)等認(rèn)定第二套住房。暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。對不能提供 1 年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民，暫停發(fā)放購買住房貸款。抑制2010 年5 月 26 日住建部、央行、銀監(jiān)會關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房

56、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知有下列情形之一的，執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策：1.借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)（含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同）中其家庭已登記有一套（及以上）成套住房的； 2.借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房的；3.貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。2010 年9 月 5 日保監(jiān)會印發(fā)的保險資金投資不上海市動產(chǎn)暫行辦法保險資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，僅限于商業(yè)不動產(chǎn)、辦公不動產(chǎn)、與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)及自用性不動產(chǎn)

57、（不能投資住宅類項目）。抑制2010 年9 月 29 日央行、銀監(jiān)會關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題通知首套房最低首付比例調(diào)升為 30%（此前為 20%）。對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于 50%（此前 90 以下為 40%）、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 1.1 倍的規(guī)定。三套及以上暫停發(fā)放貸款。對出售自有住房并在 1 年內(nèi)重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。抑制2010 年9 月 29 日國稅總局、住建部關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、個人所得稅優(yōu)惠政策的通知對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。如房屋面積

58、 90 平方米及以下， 減按 1%稅率征收契稅。鼓勵2010 年10 月 7 日上海市住建委等關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見（“滬 12 條”）嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)部門制定的第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。對申請房貸之日前 2 年不能提供 1 年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民，暫停發(fā)放購買住房貸款。抑制2010 年10 月16 日（非文件）證監(jiān)會落實 2010年 4 月的國十條證監(jiān)會已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請，并對已受理的房地產(chǎn)類重組申請征求國土資源部意見。抑制2011 年1 月 26 日國務(wù)院發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好房

59、地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知1.2011 年各城市人民政府合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標(biāo)，并于一季度向社會公布。對個人購買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征收營業(yè)稅。二套房首付比例進(jìn)一步提升至 60%。各直轄市、計劃單列市、省會城市從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。原則上當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶?2 套，非戶籍家庭在滿足社保要求情況下限購 1 套住房。抑制2011 年1 月 28 日上海、重慶宣布進(jìn)行房產(chǎn)稅試點上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定 0.6%，不對存量房產(chǎn)征收；重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二

60、套房，稅率為 0.5%-1.2%。抑制2011 年7 月 12 日國務(wù)院常務(wù)會議要求房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。抑制2011 年10-12 月各地房政府公積金管理局寧波、南京、無錫、合肥等城市放松了公積金貸款額度限制。-2013 年3 月 1 日國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知（國辦發(fā)201317 號）完善限購措施：限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域，限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房，購房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購房合同（認(rèn)購） 前。對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的 20