江西豐城21年下半年成交下行趨勢(shì)顯著年底信貸政策顯著放松、銀行放款周期縮短

1、目錄 HYPERLINK l _TOC_250008 城市宏觀：北接省會(huì)南昌，鄱陽湖平原經(jīng)濟(jì)大縣，人口增長趨緩5房地產(chǎn)市場(chǎng)：2021 年庫存快速釋放，房價(jià)持續(xù)攀升，年底政策邊際改善明顯9 HYPERLINK l _TOC_250007 新城區(qū)、高鐵區(qū)和商貿(mào)物流區(qū)為核心區(qū)域，覆蓋了近 93%的在售商品房新盤9 HYPERLINK l _TOC_250006 新房均價(jià)穩(wěn)步提升，去化時(shí)間有所增長但仍低于全國，全年庫存去化不盡人意10 HYPERLINK l _TOC_250005 二手房銷量持續(xù)走低，房屋均價(jià)波動(dòng)不大13 HYPERLINK l _TOC_250004 土拍市場(chǎng)城投托底，多為底價(jià)售出

2、14 HYPERLINK l _TOC_250003 政策：2021 年 11 月底房貸利率顯著下降，放款加速明顯17 HYPERLINK l _TOC_250002 購房人群：以自住、中小戶型為主，教育剛需帶來的本地購房客居多17 HYPERLINK l _TOC_250001 本地主流房企與開發(fā)商格局17 HYPERLINK l _TOC_250000 項(xiàng)目調(diào)研18龍大壹號(hào)北院： 110 平與 130 平戶型即將售罄，去化率約 75%，精裝修不討喜+高價(jià)門檻， 剩余 150 平戶型銷售較為冷清18東投學(xué)仕府：全城最熱樓盤，首日銷售額即達(dá) 3 億，各類優(yōu)惠疊加助推銷售，整體去化率超90%20

3、圖表目錄圖表 1. 豐城市位于江西省中部偏北，臨近南昌，是宜春市下轄縣級(jí)市5圖表 2. 2020 年豐城市 GDP 達(dá) 535.22 億元，2018-2020 年三年增速均較緩慢6圖表 3. 2020 年，豐城市位列江西省縣級(jí)市 GDP 排名第二，僅次于南昌縣6圖表 4. 2016-2020 年，豐城市第一產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重總體保持穩(wěn)定，第二產(chǎn)業(yè)占比不斷減少，第三產(chǎn)業(yè)占比緩慢上升6圖表 5. 2015-2020 年，豐城市戶籍人口數(shù)量總體穩(wěn)中有降，常住人口也較為穩(wěn)定，受疫情影響，2020 年常住人口大幅下降7圖表 6. 2010 年到 2020 年十年間，豐城市 15-59 歲人口占比降低

4、8.64%，60 歲及以上人口同等幅度提高，0-14 歲人口占比幾乎未變7圖表 7. 2020 年豐城市城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá) 38982 元，較上年增加 5.8%；農(nóng)村人均可支配收入為 20070 元，近五年保持高速增長8圖表 8. 豐城市轄 6 個(gè)街道、20 個(gè)鎮(zhèn)、7 個(gè)鄉(xiāng)，其中，新城區(qū)與老城區(qū)（劍光、河洲、劍南街道）為中心市區(qū)9圖表 9. 豐城市老城區(qū)臨近贛江，政府職能部門現(xiàn)已全部搬遷至新城區(qū)辦公9圖表 10. 豐城市目前在售新盤中，非安臵房的 6 個(gè)樓盤中，有五個(gè)位于新城區(qū)10圖表 11. 以市民中心為新的發(fā)展點(diǎn)，城市建設(shè)逐漸向高鐵站（豐城東站）遷移，新盤數(shù)量與安臵房數(shù)量顯著增加10圖表

5、 12. 2017 年以來，豐城市新房均價(jià)處于快速上升通道，截至 2021 年末，已達(dá)7204 元/平方米11圖表 13. 2017 年以來，豐城市樓面價(jià)持續(xù)上升，截至 2020 年末，豐城市樓面價(jià)已攀上 5000 元/平方米11圖表 14. 2021 年各月份新房均價(jià)情況，下半年開始新房均價(jià)穩(wěn)步回升12圖表 15. 2021 年各月份累計(jì)銷售面積與同比情況，除 12 月外，其余月份均保持高增長，主要由于疫情后的樓市修復(fù)12圖表 16. 2021 年各月份累計(jì)銷售額與同比情況，銷售額增速顯著放緩12圖表 17. 2021 年下半年受政策與銀行放款影響，新房銷售持續(xù)走弱12圖表 18. 受政策收

6、緊與信貸趨嚴(yán)影響，豐城市 2021 年 6-12 月單月房地產(chǎn)投資完成額出現(xiàn)較大下降，至 12 月創(chuàng)全年新低12圖表 19. 2021 年 8-10 月，豐城市商品住宅庫存分別為 75.75、79.70 和 81.34 萬平方米， 去化時(shí)間分別為 8.2、9.36 和 10.27 個(gè)月，均呈上升狀態(tài)，庫存去化效果不盡人意13 圖表 20. 豐城市 2021 年二手房成交套數(shù)呈先升后降態(tài)勢(shì)，進(jìn)入下半年，成交套數(shù)顯著減低13圖表 21. 2022 年 1 月，全部 117 個(gè)住宅小區(qū)中，共有 7%的小區(qū)掛牌均價(jià)上漲，18%小區(qū)均價(jià)下跌，剩余 75%均價(jià)不變14圖表 22. 2021 年豐城市共有存

7、量住宅用地 143.33 公頃，其中已動(dòng)工未竣工土地面積為 78.26 公頃，占比達(dá) 55%14圖表 23. 2021 年下半年豐城市土地成交面積增加，遠(yuǎn)超上半年，其中 8 月成交面積最高，為 26.16 萬平15圖表 24. 2021 年下半年豐城市土地成交金額增加，4 月和 11 月因成交主城區(qū)地塊面積較高，因此金額較大15圖表 25. 2021 年豐城市共成交土地 42 塊，38%位于主城區(qū)，總成交面積為 79 萬平方米，成交金額為 26.91 億元，平均溢價(jià)率不到 1%，15圖表 26. 2021 年全年豐城市主城區(qū)成交面積為 46.78 萬平，占比達(dá) 59.2%，成交金額為 20.9

8、8 億元，占比高達(dá) 77.96%16圖表 27. 2021 年下半年豐城市住宅與零售商業(yè)用地主要為城投公司拍得，2022 年 1月首輪土拍中標(biāo)方均為城投平臺(tái)16圖表 28. 豐城市“五限”政策17圖表 29. 龍大壹號(hào)北院區(qū)位圖（黃點(diǎn)為龍大地產(chǎn)開發(fā)的其他樓盤）19圖表 30. 龍大壹號(hào)北院效果圖20圖表 31. 東投學(xué)仕府效果圖21圖表 32. 東投學(xué)仕府區(qū)位圖221 城市宏觀：北接省會(huì)南昌，鄱陽湖平原經(jīng)濟(jì)大縣，人口增長趨緩北接南昌的江西省第二經(jīng)濟(jì)大縣，以第二第三產(chǎn)業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為穩(wěn)定。豐城市位于江西省中部，贛江中下游，北接江西省省會(huì)南昌，總面積 2845 平方公里，其中平原地形占 88.

9、5%。豐城是全國主要糧食生產(chǎn)基地，江西省煤炭生產(chǎn)重要基地和重點(diǎn)能源基地，2020 年全年，豐城市 GDP 達(dá) 535.22 億元，僅次于南昌縣（1048 億元），是江西省 GDP 排名第二的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 78.56 億元；第二產(chǎn)業(yè)增加值 236.22 億元，其中工業(yè)增加值 210.36 億元；第三產(chǎn)業(yè)增加值 220.34 億元。三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占比為 15 : 44 : 41。2021 年，豐城縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力列全國百強(qiáng)縣第 64 位，投資競(jìng)爭(zhēng)力被評(píng)為全國第 56 位。全年引進(jìn)項(xiàng)目 74 個(gè)，簽約資金突破 500 億，引進(jìn)“5020”項(xiàng)目 12 個(gè)，其中百億項(xiàng)目 2 個(gè)，創(chuàng)歷史

10、新高。2021 年首季度完成全年現(xiàn)匯進(jìn)資任務(wù)，全年實(shí)現(xiàn) 5700 萬美元，列宜春第一。豐城市以能源產(chǎn)業(yè)、建材產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，全焦產(chǎn)量超 90 萬噸/年；發(fā)電 2 億度/年左右，是江西最大的煤炭生產(chǎn)基地和能源基地。圖表 1. 豐城市位于江西省中部偏北，臨近南昌，是宜春市下轄縣級(jí)市資料來源：郵寶寶官網(wǎng)，圖表 2. 2020 年豐城市 GDP 達(dá) 535.22 億元，2018-2020 年三年增速均較緩慢(億元)圖表 3. 2020 年，豐城市位列江西省縣級(jí)市 GDP 排名第二， 僅次于南昌縣600500400300200100020152016201720182019202030%483.745

11、06.07517.57535.22361.8387.67.1%4.6%24.8%2.3%3.4%25%20%15%10%5%0%南昌縣豐城市貴溪市高安市樟樹市樂平市進(jìn)賢縣于都縣瑞昌市修水縣535.2506.2468.4424.7353.3290.1279.4267.2257.01,048.0GDP同比增速資料來源：豐城市統(tǒng)計(jì)局，0.0200.0400.0600.0800.01000.0 1200.0資料來源：江西統(tǒng)計(jì)年鑒 2021，圖表 4. 2016-2020 年，豐城市第一產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重總體保持穩(wěn)定，第二產(chǎn)業(yè)占比不斷減少，第三產(chǎn)業(yè)占比緩慢上升14%13%15%14%16%44%46%

12、47%50%48%41%40%40%36%36%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%第三產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)20162017201820192020資料來源：豐城市統(tǒng)計(jì)局，城鎮(zhèn)化率近 50%，人口數(shù)量較為穩(wěn)定。2020 年年末，豐城全市戶籍人口 148.43 萬人，常住人口 106.56萬人，其中，城鎮(zhèn)人口 50.15 萬人，城鎮(zhèn)化率為 47.1%。全年出生人口 16250 人，死亡人口 13576 人。共有家庭戶 332604 戶，集體戶 9168 戶，家庭戶人口為 1003113 人，集體戶人口為 62528 人，平均每個(gè)家庭戶的人口為 3.02 人。圖表 5

13、. 2015-2020 年，豐城市戶籍人口數(shù)量總體穩(wěn)中有降，常住人口也較為穩(wěn)定，受疫情影響，2020 年常住人口大幅下降149.41150.2150.16150.74135.31135.76136.21136.62136.78149.31148.436.5610(萬人)160140120100806040200201520162017201820192020戶籍人口常住人口資料來源：豐城市統(tǒng)計(jì)局，中青年人口占比逐步降低，老年人口占比相應(yīng)提升，14 歲以下人口占比較為穩(wěn)定。全市常住人口中，0-14 歲人口為 23 萬 6846 人，占總?cè)丝诘?22.23%；15-59 歲人口為 62 萬 174

14、7 人，占總?cè)丝诘?58.34%；60 歲及以上人口為 20 萬 7048 人，占總?cè)丝诘?19.43%。與 2010 年第六次全國人口普查相比，0-14 歲人口的比重上升 0.15 個(gè)百分點(diǎn)，15-59 歲人口的比重下降 8.61 個(gè)百分點(diǎn)，60 歲及以上人口的比重上升8.46 個(gè)百分點(diǎn)。圖表 6. 2010 年到 2020 年十年間，豐城市 15-59 歲人口占比降低 8.64%，60 歲及以上人口同等幅度提高，0-14 歲人口占比幾乎未變22.1%22.2%49.7%58.3%27.9%19.4%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%201060歲及以上15-

15、59歲20200-14歲資料來源：豐城市統(tǒng)計(jì)局，人均可支配收入增速大于 GDP 增速，其中，農(nóng)村可支配收入保持高速增長，城鎮(zhèn)增長趨緩。2020 年， 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 38982 元，農(nóng)村居民人均可支配收入 20070 元，同比分別增長 5.8%和 8.5%。2020 年，城鎮(zhèn)居民人均住房面積 37.28 平方米，比上年增加 2.41 平方米，同比增長 6.9%；農(nóng)村居民人均住房面積 67.14 平方米，比上年末增加 5.83 平方米，同比增長 9.5%。圖表7. 2020 年豐城市城鎮(zhèn)人均可支配收入達(dá)38982 元，較上年增加5.8%；農(nóng)村人均可支配收入為20070元，近五年保持高速增

16、長9.2%8.2%8.0%8.6%7.5%9.3%7.7%8.5%8.8%3180534205368338926968291251322143115571184920070338691698245.8%(元)50,00040,00030,00020,00010,000020152016201720182019202010%8%6%4%2%0%農(nóng)村居民人均可支配收入同比增速農(nóng)村城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增速城鎮(zhèn)資料來源：豐城市統(tǒng)計(jì)局，房地產(chǎn)市場(chǎng)：2021 年庫存快速釋放，房價(jià)持續(xù)攀升，年底政策邊際改善明顯新城區(qū)、高鐵區(qū)和商貿(mào)物流區(qū)為核心區(qū)域，覆蓋了近 93%的在售商品房新盤新城區(qū)和老城區(qū)為中心市

17、區(qū)，目前，政府部門密集辦公的新城區(qū)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心區(qū)域。豐城市下轄 6 個(gè)街道，20 個(gè)鎮(zhèn)與 7 個(gè)鄉(xiāng)，以劍光街道、河洲街道和劍南街道構(gòu)成主城區(qū)，主城區(qū)又可分為以劍光街道與河洲街道西側(cè)為主的老城區(qū)和以劍南街道、河洲街道東側(cè)構(gòu)成的新城區(qū)。2003 年至2007 年，政府職能部門陸續(xù)遷至新城區(qū)，目前，全部政府部門、市人民醫(yī)院等均已完成，成為推動(dòng)新城區(qū)域房價(jià)上升的基礎(chǔ)。圖表 8. 豐城市轄 6 個(gè)街道、20 個(gè)鎮(zhèn)、7 個(gè)鄉(xiāng)，其中，新城區(qū)與老城區(qū)（劍光、河洲、劍南街道）為中心市區(qū)圖表 9. 豐城市老城區(qū)臨近贛江，政府職能部門現(xiàn)已全部搬遷至新城區(qū)辦公資料來源：江西知識(shí)局公眾號(hào)，資料來源：江西出行信息

18、網(wǎng)，棚改安臵房轉(zhuǎn)移大量老城區(qū)人口，近 93%在售商品房新盤集中于新城區(qū)。豐城市從 2017 年開始，進(jìn)行了大規(guī)模的舊城棚戶區(qū)改造，老城區(qū)的大量住宅被拆除，形成了大量剛需，居民在領(lǐng)取拆遷款后， 多數(shù)購入新城區(qū)修建的安臵房與商品房，大大加速了本地的住房去庫存，至 2020 年前后，棚戶區(qū)改造進(jìn)度逐漸停滯，返鄉(xiāng)臵業(yè)成為主要驅(qū)動(dòng)因素。圖表 10. 豐城市目前在售新盤中，非安臵房的 6 個(gè)樓盤中，有五個(gè)位于新城區(qū)區(qū)域樓盤名稱在售均價(jià)九頌山河春江悅9700新城區(qū)金馬御龍城11000住總書香苑8000良辰悅購中心7100龍大名仕悅府8800新城區(qū)東投學(xué)仕府9600（高鐵新區(qū)）龍大壹號(hào)北院10800唯美玉龍家

19、園6000學(xué)府明珠二期7500新城區(qū)力高東方璞園7400(商貿(mào)物流區(qū))住總蓮溪閣8200力高東方博園8500老城區(qū)金馬御龍府天祺家園100005900資料來源：0795 房產(chǎn)網(wǎng)，注：粗體為在售商品房新盤，其余為拆遷安臵房和保障房圖表 11. 以市民中心為新的發(fā)展點(diǎn)，城市建設(shè)逐漸向高鐵站（豐城東站）遷移，新盤數(shù)量與安臵房數(shù)量顯著增加資料來源：百度地圖，新房均價(jià)穩(wěn)步提升，去化時(shí)間有所增長但仍低于全國，全年庫存去化不盡人意整體狀況：銷售面積同比增長 18.8%，庫存同比下降 23.8%，去化時(shí)間增至 10.27 月。截止 2021 年 12 月底，豐城市在庫房地產(chǎn)企業(yè) 25 家，37 個(gè)項(xiàng)目。完成投

20、資 42.77 億元，同比增長 23.8%。商品房銷售面積 98.19 萬平米，同比增長 18.8%，環(huán)比下降 3.3 個(gè)百分點(diǎn)。新開工面積 99.88 萬平米，同比下降 3.5%。本年商品房銷售額 70.74 億元，同比增長 27.6%。商品住宅銷售套數(shù) 7860 套，同比增長 20.8%。商品房均價(jià) 7204 元/平，同比增長 7.4%。待售面積 9.85 萬平米，同比下降 23.8%。圖表 12. 2017 年以來，豐城市新房均價(jià)處于快速上升通道，截至 2021 年末，已達(dá) 7204 元/平方米方米)(12.1%13.7%11.6%6347671072045687466044635001

21、-4.2%-8.9%5.7%7.4%(元/平8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00002015201620172018201920202021)15%10%5%0%-5%-10%新房均價(jià)增速資料來源：0795 房產(chǎn)網(wǎng)，政策利好、棚改剛需、供需失衡與地價(jià)上升四大因素推動(dòng)房價(jià)上漲。2016 年起，豐城市政府為加速房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫存，發(fā)布了相關(guān)政策，采用政府搭臺(tái)、房企唱戲，契稅減免與首套房現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)等方式，快速提振房市。同時(shí)，棚改催生了一批剛改需求，地價(jià)的不斷上升與本地“人多房少”的矛盾則 加速刺激了房價(jià)上漲。2021 年末，豐城市擁有常住人口 106 萬，包含

22、安臵房在內(nèi)的新盤總數(shù)僅為 14個(gè)，而常住人口為 112 萬的宜春市在售新盤超 30 個(gè)，供需關(guān)系的失調(diào)進(jìn)一步抬升了房價(jià)。圖表 13. 2017 年以來，豐城市樓面價(jià)持續(xù)上升，截至 2020 年末，豐城市樓面價(jià)已攀上 5000 元/平方米(元/平方米)6,0005,000129.9%5171140%120%100%4,0003,0002,0001,00001494158511496.1%-27.5%2642310417.5%80%66.6%60%40%20%0%-20%-40%201520162017201820192020最高樓面價(jià)增速資料來源：0795 房產(chǎn)網(wǎng)，2021 年新房均價(jià)穩(wěn)步回升，

23、進(jìn)入下半年，銷售面積與銷售金額受信貸收緊影響增速放緩，總體走弱。2021 年，新房均價(jià)在 6 月快速下滑，主要是由于拆遷安臵房與保障性住房的開盤，下半年，隨著名仕悅府、東投學(xué)仕府、龍大壹號(hào)北院等中心區(qū)新盤的起售，新房均價(jià)回升到 7204 元/平方米。銷售面積與銷售金額方面，全年較去年保持較高的同比增長，主要得益于疫情期間壓抑的購房需求得到釋放，進(jìn)入 12 月，銷售面積同比顯著放緩，由正轉(zhuǎn)負(fù)，銷售金額仍維持了 27.6%的高增長，一方面是由于 2019 年以來新城區(qū)商品房的新盤供給不足，另一方面是由于地價(jià)的上漲。單月數(shù)據(jù)角度，6 月之后，受信貸收緊與銀行放款速度影響，銷售面積與銷售金額雙雙走低，

24、單月銷售面積由 6 月的 14.99萬平方米降至 12 月的 7.5 萬平，單月銷售金額則從年中的 8.91 億元降為 12 月的 5.44 億元，單月投資完成額則從年中高點(diǎn)的 4.97 億元降為年底的 2.06 億元，降幅近 60%。圖表 14. 2021 年各月份新房均價(jià)情況，下半年開始新房均價(jià)穩(wěn)步回升（元/平方米）圖表 15. 2021 年各月份累計(jì)銷售面積與同比情況，除 12 月外，其余月份均保持高增長，主要由于疫情后的樓市修復(fù)(萬平方米)()73927196719772046955684967707,5007,4007,3007,2007,1007,0006,9006,8006,70

25、06,6006,5006,40012010080604020035%32.0%29.9%31.9% 31.8%71.257.090.798.282.622.2% 22.1%43.228.2-3.5%30%25%20%15%10%5%0%-5%-10% 新房均價(jià)銷售面積同比上漲資料來源：豐城市統(tǒng)計(jì)局，資料來源：豐城市統(tǒng)計(jì)局，圖表 16. 2021 年各月份累計(jì)銷售額與同比情況，銷售額增速顯著放緩(億元)圖表 17. 2021 年下半年受政策與銀行放款影響，新房銷售持續(xù)走弱（萬平方米）（億元）45.1%40.5%70.7465.333.8%36.6%5820.3329.2439.0428.2%49

26、.4931.5%27.6%8050%7045%6040%35%5030%4025%3020%2015%10%105%00%16121410121088664422006月7月8月9、10月11月12月銷售額同比增長 單月銷售面積 單月銷售額(右軸)資料來源：豐城市統(tǒng)計(jì)局，資料來源：豐城市統(tǒng)計(jì)局，備注：由于統(tǒng)計(jì)局未統(tǒng)計(jì) 2021 年 9 月數(shù)據(jù)，因此圖中單月份將 2021 年 9 月與 10 月數(shù)據(jù)合并。圖表 18. 受政策收緊與信貸趨嚴(yán)影響，豐城市 2021 年 6-12 月單月房地產(chǎn)投資完成額出現(xiàn)較大下降，至 12 月創(chuàng)全年新低4.974.84.163.563.92.066.0（億元）5.0

27、4.03.02.01.00.0單月投資完成額6月7月8月9、10月11月12月資料來源：豐城市統(tǒng)計(jì)局，2021 年下半年，庫存去化時(shí)間逐月遞增，但仍低于全國水平，較去年待售面積降幅較大。2021 年 8-10 月，全年累計(jì)商品住宅去化時(shí)間分別為 8.2、9.36 和 10.27 個(gè)月，雖出現(xiàn)一定增長，但相比全國平均去化周期 11.67 個(gè)月，豐城市的商品住宅去化仍處于較為良性的水平。2021 年 8-10 月，豐城市商品住宅庫存分別為 75.75、79.70 和 81.34 萬平方米，呈上升狀態(tài)，庫存去化效果不盡人意。圖表 19. 2021 年 8-10 月，豐城市商品住宅庫存分別為 75.7

28、5、79.70 和 81.34 萬平方米，去化時(shí)間分別為 8.2、9.36 和 10.27 個(gè)月，均呈上升狀態(tài)，庫存去化效果不盡人意(萬平方米)(月或萬平方米)8.29.2475.7579.7 9.3610.278.517.928281.3412818010798787767675474273720庫存去化時(shí)間月均面積2021.082021.092021.1資料來源：豐城市統(tǒng)計(jì)局，2.3 二手房銷量持續(xù)走低，房屋均價(jià)波動(dòng)不大豐城市二手房市場(chǎng)整體價(jià)格較穩(wěn)定，掛牌均價(jià)變動(dòng)不大。根據(jù)豐城市市政府披露的相關(guān)信息，2021 年 12 月豐城市共發(fā)生二手房交易 109 宗，面積為 1.1 萬平方米，其中住

29、宅交易 100 宗，涉及面積 1.07萬平，非住宅 9 宗，涉及面積 332 平，交易的平均面積為 100 平左右，略低于豐城市家庭平均居住面積（112 平）。住宅交易繼 11 月反彈之后，套數(shù)創(chuàng)下全年新低。價(jià)格方面，市區(qū)的 117 個(gè)小區(qū)中，21個(gè)小區(qū)均價(jià)下跌，8 個(gè)小區(qū)上漲，剩余 88 個(gè)小區(qū)與上月持平，2022 年 1 月全市二手房掛牌均價(jià)為 8098元每平，與 2021 年 12 月持平，較去年同期上漲 0.33%。圖表 20. 豐城市 2021 年二手房成交套數(shù)呈先升后降態(tài)勢(shì)，進(jìn)入下半年，成交套數(shù)顯著減低350（套）3002502223062982472502722462001501

30、00500176166131143100套數(shù)1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月資料來源：豐城市統(tǒng)計(jì)局，圖表 21. 2022 年 1 月，全部 117 個(gè)住宅小區(qū)中，共有 7%的小區(qū)掛牌均價(jià)上漲，18%小區(qū)均價(jià)下跌，剩余 75%均價(jià)不變均價(jià)上漲, 7%均價(jià)下跌, 18%均價(jià)持平, 75%資料來源：豐城市統(tǒng)計(jì)局，土拍市場(chǎng)城投托底，多為底價(jià)售出存量住宅用地面積廣闊，為動(dòng)工土地面積占比達(dá) 55%，現(xiàn)有土地供應(yīng)充足。截至 2021 年 8 月 31 日，豐城市總有存量住宅用地項(xiàng)目 50 個(gè)，總土地面積為 143.33 公頃，其中，未動(dòng)工土地面積 65.07 公頃， 已動(dòng)工未竣

31、工土地面積為 78.26 公頃，占比約為 45%。圖表 22. 2021 年豐城市共有存量住宅用地 143.33 公頃，其中已動(dòng)工未竣工土地面積為 78.26 公頃，占比達(dá) 55%已動(dòng)工未竣工土地面積, 78.26, 55%未動(dòng)工土地面積, 65.07, 45%資料來源：豐城市統(tǒng)計(jì)局，下半年土地成交居多，全年成交地塊 42 宗，主城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)成交數(shù)量比例約為 38:62，總成交面積為79 萬平方米，成交金額為 26.91 億元，平均溢價(jià)率約為 1%。豐城市 2021 年共成交住宅用地塊 42 塊，其中位于新城區(qū)和新老城結(jié)合部位臵的主城區(qū) 16 塊，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)成交 26 塊，數(shù)量比例約為 38:62

32、.。從土拍熱度來看，溢價(jià)率均較低，主城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)均不到 1%。圖表 23. 2021 年下半年豐城市土地成交面積增加，遠(yuǎn)超上半年，其中 8 月成交面積最高，為 26.16 萬平（平方米）圖表 24. 2021 年下半年豐城市土地成交金額增加，4 月和 11月因成交主城區(qū)地塊面積較高，因此金額較大1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月41164116869612130211605871813384237817017745806（萬元）1月2月3月4月5月6月7月8月9月0月1月2月33,22213,5923,052121,88803,2810261,620103,27933,632

33、150,736134,899111050000 100000 150000 200000 250000 300000020000400006000080000資料來源：江西省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)，資料來源：江西省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)，圖表 25. 2021 年豐城市共成交土地 42 塊，38%位于主城區(qū)，總成交面積為 79 萬平方米，成交金額為 26.91 億元，平均溢價(jià)率不到 1%，時(shí)間面積地塊位臵土地用途起始價(jià)加價(jià)最終價(jià)2021.2.2613592新城區(qū)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%40754141162021.03.153052新老城結(jié)合部住宅用地86098692021.

34、04.0626677新城區(qū)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%88458989342021.04.0614471新城區(qū)城鎮(zhèn)住宅用地 90%，零售商業(yè)用地 10%65406666062021.04.0610740新城區(qū)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%32203332532021.04.0870000高鐵客運(yùn)站站前區(qū)域城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%42000420424202021.06.223281新老城區(qū)結(jié)合部城鎮(zhèn)住宅用地 90%，零售商業(yè)用地 10%20952121162021.08.1633800曲江鎮(zhèn)住宅用地29053029352021.08.1620925龍

35、井洲城鎮(zhèn)住宅用地33003333332021.08.1811175淘沙鎮(zhèn)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%34703535052021.08.185065淘沙鎮(zhèn)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%15751615912021.08.184466淘沙鎮(zhèn)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%14001414142021.08.2017179新城區(qū)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%50705151212021.08.2020183新城區(qū)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%66856767522021.08.2027570新老城區(qū)結(jié)合部城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地

36、 20%81858282672021.08.266862蕉坑鎮(zhèn)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%14501514652021.08.269244張巷鎮(zhèn)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%19402019602021.08.269613湖塘鄉(xiāng)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%20252120462021.08.2619796荷湖鄉(xiāng)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%41654242072021.08.266297湖塘鄉(xiāng)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%13401413542021.08.265941鐵路鎮(zhèn)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%1250131

37、2632021.08.2618857筱塘鄉(xiāng)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%39654040052021.08.264079石江鄉(xiāng)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%86098692021.08.264608袁渡鎮(zhèn)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%975109852021.08.2616678張巷鎮(zhèn)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%35003535352021.08.268947秀市鎮(zhèn)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%18951919142021.08.2610335荷湖鄉(xiāng)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%21752221972021.09.061

38、7851段潭鄉(xiāng)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%37153837532021.09.1058737同田鄉(xiāng)城鎮(zhèn)住宅用地 90%，零售商業(yè)用地 10%30803131112021.09.0814469生態(tài)硒谷城鎮(zhèn)住宅用地76587732021.09.1512222新城區(qū)城鎮(zhèn)住宅用地56905757472021.10.2233632商貿(mào)物流城城鎮(zhèn)住宅用地 90%-95% 零售商業(yè)用地 5%-10%23545236237812021.11.0310000新城區(qū)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%48204948692021.11.0365810新城區(qū)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 2

39、0%30545306308512021.11.0363993新城區(qū)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%30695307310022021.11.0410933淘沙鎮(zhèn)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%34203534552021.12.0623710梅林鎮(zhèn)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%95259696212021.12.1575413商貿(mào)物流城城鎮(zhèn)住宅用地 59%-62% 零售商業(yè)用地 38%-41%24809249250582021.12.3025075白土鎮(zhèn)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%77257878032021.12.305500白土鎮(zhèn)城鎮(zhèn)住宅用地

40、80%，零售商業(yè)用地 20%17101817282021.12.305201白土鎮(zhèn)城鎮(zhèn)住宅用地 80%，零售商業(yè)用地 20%15801615962021.1.1133222同田鄉(xiāng)城鎮(zhèn)住宅用地 90% 零售商業(yè)用地 10%4075414116資料來源：江西省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)，圖表 26. 2021 年全年豐城市主城區(qū)成交面積為 46.78 萬平，占比達(dá) 59.2%，成交金額為 20.98 億元，占比高達(dá) 77.96%59.20%77.96%22.04%40.80%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%成交面積其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)成交金新城區(qū)與新老城結(jié)合部額資料來源：江西省土

41、地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)，城投托底，底價(jià)拿地，提前錨定城市發(fā)展新區(qū)域。2021 年下半年，房企拿地趨于謹(jǐn)慎，在十余宗住宅與零售商業(yè)用地拍賣中，僅有一宗超過底價(jià)拍出，同時(shí)，城投公司充分發(fā)揮了托底的作用，面積占比近 59%的地塊均由城投公司拍得，總投資近 11 億元。通過觀察城投公司所得地塊，可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同特點(diǎn)均為沿交通干道延伸的邊緣地區(qū)，結(jié)合 2018-2020 年城投公司所獲地塊的開發(fā)項(xiàng)目， 可知城投公司在豐城市的土地市場(chǎng)中不僅扮演著托底的壓艙石角色，還是城市區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展的排頭兵，是“城投入場(chǎng)開發(fā)地標(biāo)性項(xiàng)目城市職能部分轉(zhuǎn)移帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展”鏈條的重要起點(diǎn)。2022 年豐城市的首輪土拍中，三塊位于同田

42、鄉(xiāng)、總面積達(dá) 5.27 萬平方米的地塊被豐城市創(chuàng)投發(fā)展有限公司以總價(jià) 1.06 億元拍得，與市政府“一江兩岸三橋四區(qū)”的規(guī)劃相印證。年份競(jìng)得人金額（萬元）面積（平方米）豐城發(fā)展投資控股集團(tuán)有限公司2060551286煌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2480975413龍大地產(chǎn)2354533632豐城市新城投資建設(shè)有限公司3054565810豐城市新城投資建設(shè)有限公司30695639932021 年豐城市新城投資建設(shè)有限公司482010000豐城市新城投資建設(shè)有限公司25955572豐城市新城投資建設(shè)有限公司1395026984豐城市新城投資建設(shè)有限公司569012222豐城市金馬房地產(chǎn)有限公司45926

43、58844合計(jì)203180403756豐城市創(chuàng)投發(fā)展有限公司407533222豐城市創(chuàng)投發(fā)展有限公司31658700豐城市創(chuàng)投發(fā)展有限公司344010759合計(jì)1068052681圖表 27. 2021 年下半年豐城市住宅與零售商業(yè)用地主要為城投公司拍得，2022 年 1 月首輪土拍中標(biāo)方均為城投平臺(tái)2022 年資料來源：豐城市統(tǒng)計(jì)局，注：加粗部分為民營企業(yè)，其余均為市屬城投平臺(tái)政策：2021 年 11 月底房貸利率顯著下降，放款加速明顯根據(jù)對(duì)本地銀行與房地產(chǎn)中介的調(diào)研，豐城市暫無限售、限購、限價(jià)與限簽政策，已有政策主要為限貸政策。根據(jù)草根調(diào)研，2021 年 9 月 1 日起，豐城市中國銀行、

44、建設(shè)銀行等國有大型銀行將首套房利率上調(diào)至 6.21%，二套房上調(diào)至 6.37%，同時(shí)多家銀行因?yàn)轭~度原因，減少甚至停止辦理新房貸款，同時(shí)，銀行放款速度延長，多家銀行表示“放款時(shí)間不確定”、“不承諾放款時(shí)間”等。至 2021 年11 月底，上述限貸政策開始放松，2022 年實(shí)際操作中，房貸利率已回落到首套房 5.88-5.91%，二套房6.05-6.13%左右。放款周期現(xiàn)已調(diào)整至四大行放款速度 1-2 個(gè)月左右，小銀行 1 個(gè)月以內(nèi)。首付比例沒有變化，首套房為 30%，但如為夫妻購房或父母擔(dān)保，則可降低至 20%，二套房首付比例原則上為 40%，可采用同樣方法降低一定比例。圖表 28. 豐城市“

45、五限”政策“五限”政策內(nèi)容限購無限售無限貸2022 年 1 月當(dāng)前的四大行的首套與二套房貸利率為5.88-5.91%、6.05-6.13%，房貸利率從2021年 11 月底開始出現(xiàn)了明顯的下降，最高點(diǎn)在 2021 年 10-11 月，首套房房貸利率為 6.21%，二套房為 6.37%首付比例方面，首套房為 30%，但如為夫妻購房或父母擔(dān)保，則可降低至 20%，二套房首付比例原則上為 40%，可采用同樣方法降低一定比例；放款周期方面，當(dāng)前四大行的放款速度為 1-2 個(gè)月，小銀行為 1 個(gè)月內(nèi)，2021 年下半年放款周期不確定，從 2021 年 11 月底開始放款時(shí)間明顯縮短。限價(jià)無限簽無資料來源

46、：草根調(diào)研，購房人群：以自住、中小戶型為主，教育剛需帶來的本地購房客居多根據(jù)對(duì)本地銀行與房地產(chǎn)中介的調(diào)研，豐城市的主要購房人群為本地人，自住為主，房屋主要戶型為 3 房 2 廳，設(shè)計(jì)極為相似，面積在 100-120 平方米左右，由于房屋總價(jià)基本不高于 100 萬，月供門檻相對(duì)較低；另有少量大戶型，為 130-150 平方米，月供較高提高了購房門檻。精裝修房較毛坯房單價(jià)高出 1000 元左右。根據(jù)草根調(diào)研結(jié)果，豐城市正在進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)小初中合并，部分村鎮(zhèn)唯一的小初中被撤銷，為求更好的教育質(zhì)量，只得前往市中心區(qū)域購買學(xué)區(qū)房，此類教育剛需購房成為本地購房客的主體需求。本地主流房企與開發(fā)商格局本地主流房企為龍大地產(chǎn)和金馬地產(chǎn)兩家，二者均深耕豐城市場(chǎng)超過十年，金馬為豐城市本地的老牌房企，市占率一度高達(dá) 50%以上，龍大地產(chǎn)于 2005 年后進(jìn)入豐城市，以名仕美廬為起點(diǎn)，目前已開發(fā)了“名仕”系列和“龍大”系列等 8 個(gè)項(xiàng)目，成為新晉的主要房企。項(xiàng)目調(diào)研龍大壹號(hào)北院： 110 平與 130 平戶型即將售罄，去化率約 75%，精裝修不討喜+高價(jià)門檻，剩余 150 平戶型銷售較為冷清項(xiàng)目名稱：龍大壹號(hào)北院總占地面積：19894 總建筑面積：51525 容積率：1.8建筑密度：28.08% 綠化率：35.01%開盤時(shí)間：2021 年 3 月 28 日開發(fā)商：龍大地產(chǎn)物業(yè)公司：樂居物業(yè)