2015.06.16---銀泰中心個案簡析

1、銀泰中心個案簡析開發(fā)背景：銀泰置地隸屬于中國銀泰投資有限公司下，是以綜合性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營為主營業(yè)務的大型地產(chǎn)開發(fā)集團。中國銀泰投資有限公司是一家以商業(yè)零售、地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、礦產(chǎn)資源、智能物流、投資與金融六大業(yè)務為主的多元化國際性產(chǎn)業(yè)投資集團，始創(chuàng)于1997年，總部設(shè)于中國北京。 銀泰置地(集團)有限公司以綜合性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營為主營業(yè)務，擁有大型商業(yè)綜合體開發(fā)管理的完整產(chǎn)業(yè)鏈。目前銀泰置地在全國20多個城市，布局30余個項目，開發(fā)總量達1000多萬平方米。項目分布于北京、上海、杭州、寧波、合肥、成都、哈爾濱等城市。榮獲2013中國商業(yè)地產(chǎn)公司品牌價值Top10。成都銀泰中心是銀泰置地在成

2、都開發(fā)的第三個項目，也是在全國開發(fā)的第三個銀泰中心。銀泰的產(chǎn)品系分為三種，最高端為銀泰中心，其次為銀泰城，再者為銀泰匯。銀泰中心定位一線城市或省會城市高端、奢華的地標性城市綜合體。項目基礎(chǔ)信息3開發(fā)商 成都銀城置業(yè)有限公司項目地址高新區(qū)錦泰路28號占地面積7萬平方米建筑面積72萬平方米總戶數(shù)住宅480戶，公寓337戶梯戶比住宅3梯2戶、公寓4梯15戶主力戶型80-200物業(yè)類型公寓、寫字樓、商業(yè)、住宅裝修狀況精裝（公寓、住宅），8000元/容積率2.40綠化率15%物業(yè)費公寓：11.8元/月；住宅：7元/月；寫字樓：26元/月物業(yè)管理仲量聯(lián)行交房時間2016年5月車位只能泊車系統(tǒng)，車位比：住宅

3、1：3，商業(yè)1:2項目規(guī)劃：總占地105畝，總建面72萬方，定位為頂級城市綜合體，規(guī)劃有住宅、公寓、酒店、寫字樓、商業(yè)5大高端物業(yè)形態(tài)。1#2#3#4#5#6#酒店：33-51F為自持酒店，引進華爾道夫酒店公寓：10-31F為精裝公寓，產(chǎn)品面積76-251住宅：4-46F為精裝住宅，產(chǎn)品面積266-600寫字樓：9-42F為甲級寫字樓，標準層面積2800集中商業(yè)：-1-8F為自持商業(yè)，打造高端銀泰百貨區(qū)域分析：城市發(fā)展核心，交通快捷發(fā)達，配套高端齊全，頂級圈層生活氛圍濃厚。成都銀泰中心位于“成都中軸線”天府大道上，天府大道是成都市一條南北走向交通大動脈，在其兩側(cè)，天府廣場，天府國際金融中心，未

4、來的成都藝術(shù)中心等成都標志性建筑林立，屬于成都未來最繁華的政務、商務、金融、科技、時尚和生活中心，顯赫地位不言而喻。建筑特色：地標級建筑高度，個性化建筑形態(tài)，標識型建筑立面，特殊化建筑用材。地標高度：酒店塔樓高達212米，為目前天府大道上最高建筑。個性形態(tài)：商業(yè)裙樓借用“蚌含珍珠”的造型，以石材、玻璃幕墻、LED燈帶、金屬板等時尚又易于維護的高檔材料，塑造出簡潔、高貴、持久而不會隨潮流改變的外立面形象，完美的契合了頂級購物中心的豪華與優(yōu)雅。標識立面：建筑風格緊扣現(xiàn)代意味和時代特征，同時結(jié)合成都的文化特色，將 “蜀繡”這一本地文化元素在玻璃幕墻上進行運用。同時，為成都首個全玻璃幕墻外立面住宅。特

5、殊用材：住宅為采用高端公建才使用的框架柱內(nèi)配置型鋼框剪結(jié)構(gòu)體系，結(jié)構(gòu)強度遠超一般住宅建筑標準。物業(yè)形態(tài)(1/5)酒店：希爾頓酒店集團旗下的頂級酒店品牌，華爾道夫酒店，為目前中國第3家，西部地區(qū)第1家。1#樓33-51F為自持物業(yè)，總體量約2.7萬。引進世界知名酒店集團希爾頓旗下的頂級酒店品牌華爾道夫酒店，號稱總統(tǒng)行宮。成都銀泰中心的華爾道夫是繼上海、北京之后中國第三家華爾道夫酒店，也將是中國中西部地區(qū)首家華爾道夫酒店。建成后的成都華爾道夫酒店將配有300間客房，預計于2016年開業(yè)。check in 設(shè)在頂層，充分利用超高層建筑獨享的壯觀城市視野資源。華爾道夫酒店物業(yè)形態(tài)(2/5)集中商業(yè)：引

6、入開發(fā)商自身高端商業(yè)，銀泰百貨，總體量約19萬，地下1層地上8層，將打造成國際一線高端精品購物中心。 4#裙樓-1-8F為集中商業(yè)，總體量約19萬，融匯國際一線品牌和國際頂尖時尚生活理念，打造集商業(yè)、休閑、健康、美食及娛樂為一體的商業(yè)中心。預計將引入20家國際一線奢侈品品牌及設(shè)計師品牌，例如Cartier、 Gucci、 Dolce&Gabbana、ErmenegildoZegna、GiorgioArmani、Hermes等一線奢侈品大牌，成為成都一線奢侈品品牌數(shù)量最多的頂級時尚坐標。預計2015年年底開業(yè)。銀泰百貨物業(yè)形態(tài)(3/5)寫字樓：兩棟超甲級精裝寫字樓，總體量約16萬，標準層面積28

7、00，一棟銷售，一棟自持。2#樓和3#樓的9-42F為超甲級精裝寫字樓，2#銷售，3#自持。標準層面積2800，4.2米超高層高空間，20部電梯。配置國際尖端智能化系統(tǒng)，采用節(jié)能環(huán)保變風量VAV空調(diào)系統(tǒng)、離子化空氣凈化器和變頻恒溫新風對流系統(tǒng)。寫字樓整層起售，預計2014年年底至2015年年初入市。 物業(yè)服務由仲量聯(lián)行直接進行運營管理。超甲級寫字樓(銷售)超甲級寫字樓(自持)2#3#物業(yè)形態(tài)(4/5)公寓：格調(diào)闊景公寓-華悅居，總體量約3萬，裝修標準與華爾道夫酒店一致，且可享受酒店一體化的高端配套。1#樓的10-31層為華悅居，總體量約3萬；10-20層為低區(qū)，5梯17戶；22-31層為高區(qū)，

8、5梯15戶。產(chǎn)品為76-251的精裝標間至三居室，層高3.5米。由紐約華爾道夫酒店御用室內(nèi)設(shè)計美國CHAMPALIMAUD 的大師進行室內(nèi)精裝設(shè)計，精裝風格和標準與華爾道夫酒店一致，并含家具家電。由物業(yè)服務由仲量聯(lián)行直接運營管理，物業(yè)費用11.8元/.月。華悅居(公寓)物業(yè)形態(tài)(5/5)住宅：兩棟精裝峰境官邸-華悅府，總體量約11萬，3梯2戶大平層，南北朝向布局，室內(nèi)精裝設(shè)計由國際知名設(shè)計事務所CCD打造。住宅5#樓、6#樓4-46F為華悅府，總體量約11萬。266-394的精裝套三和套四，層高3.5米，3梯2戶，另有600的頂躍產(chǎn)品。由國際品牌酒店室內(nèi)設(shè)計的香港鄭中設(shè)計事務所（CCD）設(shè)計，

9、榮獲過“2012年全球酒店設(shè)計業(yè)百大”獎項的第三位。首家采用聲學顧問民用建筑，實現(xiàn)外部降噪、樓板隔聲、分戶墻隔音、排水隔音、室內(nèi)吸音功能，實現(xiàn)高端物業(yè)室內(nèi)靜謐私享居住環(huán)境。由物業(yè)服務由仲量聯(lián)行直接運營管理，物業(yè)費用8元/.月。物業(yè)形態(tài)(5/5)住宅：住宅以精裝交付，風格為采用法式設(shè)計理念的現(xiàn)代簡約風格，滿足高端人群居住享受需求，精裝標準為10000元/。物業(yè)形態(tài)(5/5)住宅：配置頂級總裁會所，提供現(xiàn)代豪華的設(shè)施以及細致入微的服務，滿足現(xiàn)代高端人士的娛樂、休閑、社交等多種生活需求。會所位于住宅5#樓和6#樓的3F，設(shè)置有棋牌室、娛樂室、臺球室、圖書館、咖啡吧、多功能廳、休息區(qū)、兒童戲水池及玩耍

10、區(qū)等多種高端功能空間。合作團隊：聘請13家國際知名團隊，進行開發(fā)合作。建筑設(shè)計美國凱里森設(shè)計師事務所凱里森作為全球知名的建筑設(shè)計事務所在世界各地提供專業(yè)化的設(shè)計服務，包括商業(yè)綜合體、購物中心、商店、辦公、住宅和酒店設(shè)計，具有20年來在中國市場積累的設(shè)計經(jīng)驗。酒店和公寓室內(nèi)設(shè)計及餐飲和健身中心設(shè)CHAMPALIMAUDCHAMPALIMAUD 是一家提供全套室內(nèi)設(shè)計和室內(nèi)規(guī)劃服務的公司，擅長風格鮮明的酒店設(shè)計，以客戶的目標和期望以及每棟建筑的文化背景、歷史和地理位置為出發(fā)點，業(yè)已竣工的項目包括對當代創(chuàng)新建筑設(shè)計實施復古式修復以及興建眾多新建筑。酒店運營華爾道夫酒店希爾頓全球是國際最具知名度的酒店

11、管理公司之一，其下品牌分布于全球88個國家，擁有逾3,800 家酒店。華爾道夫酒店系列是希爾頓全球的最頂級奢華品牌，每家酒店皆秉承華爾道夫所獨有的品牌傳承，將擁有極具意義的建筑特色、獨一無二的裝潢及原創(chuàng)藝術(shù)品，歷史性或地標性建筑地位、及至尊譽滿的產(chǎn)品與服務完美的融為一體。商業(yè)平面設(shè)計英國貝諾BENOY 建筑設(shè)計公司Benoy是一家倍受青睞和曾獲殊榮的建筑公司，該公司始建于1947年。其設(shè)計遍布世界各個角落。擁有350 名員工和三個分公司，分別位于英國，香港和阿布達哈比。Benoy在設(shè)計上盡可能的將國際潮流與本土風格融洽的相結(jié)合，以達到張揚個性的設(shè)計理念景觀設(shè)計艾奕康環(huán)境規(guī)劃設(shè)計（上海）有限公司

12、北京分公司AECOM集團客戶遍及130 多個國家。AECOM 的一體化專業(yè)團隊擁有創(chuàng)新才能和頂尖技術(shù)，具備全球服務能力和本土智識。AECOM 規(guī)劃+ 設(shè)計在亞州已累積超過十年的經(jīng)驗，重視專業(yè)的連橫，在城市設(shè)計、經(jīng)濟規(guī)劃a 和生態(tài)保育專業(yè)的強大支持下，引領(lǐng)著區(qū)域內(nèi)景觀專業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。合作團隊：合作范圍包括建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、精裝設(shè)計、形象設(shè)計、運營服務、施工服務等。住宅5# 樓室內(nèi)設(shè)計公司香港鄭中設(shè)計事務所CCD是一家具備國際化、全國性、跨區(qū)域、多項目系列施工綜合實力的大型專業(yè)裝飾設(shè)計工程公司。與洲際（IHG）、喜達屋（Starwood）、萬豪（MarriottInternational）、凱

13、悅（Global Hyatt）、雅高（Accor）、豪生（Howard&Johnson）等國際知名酒店管理集團均有深度合作關(guān)系。品牌識別及應用系統(tǒng)設(shè)計陳幼堅設(shè)計公司陳幼堅曾贏得本地及海外設(shè)計獎項五百多個，包括美國COMMUNICATIONARTS優(yōu)異獎、NEW YORK ART DIRECTORS CLUB AWARD等。其公司在1996 年被美國紐約GRAPHIS 雜志選為該年度世界十大設(shè)計公司之一。他的海報及腕表設(shè)計沒美國三藩市現(xiàn)代美術(shù)博物館納為永久收藏品。物業(yè)公司仲量聯(lián)行仲量聯(lián)行（紐約證交所交易代碼：JLL）是專于房地產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)服務企業(yè)。公司在全球的專家團隊致力于提供全面整合的服務，為

14、客戶持有、租用或投資房地產(chǎn)的決策實現(xiàn)增值。仲量聯(lián)行亦是物業(yè)管理及企業(yè)設(shè)施管理業(yè)的翹楚，管理的物業(yè)遍布世界各地，總面積逾21億平方英尺。高層結(jié)構(gòu)深化設(shè)計顧問約翰馬丁結(jié)構(gòu)工程設(shè)計集團約翰馬丁結(jié)構(gòu)工程設(shè)計集團(JAMA) 創(chuàng)建于1953年，JAMA已成為美國最大的結(jié)構(gòu)工程設(shè)計公司之一。擁有500多名持有結(jié)構(gòu)，土木執(zhí)照的工程師，其分公司遍及全美。JAMA 的國際部從一九七八年進入中國進行設(shè)計，第一個代表作就是同北京建筑設(shè)計院合作設(shè)計的北京昆侖飯店。機電顧問柏誠（亞洲）有限公司柏誠是一間有一百年以上歷史的顧問工程公司，總部設(shè)于美國紐約，全球共有九千多員工分布于世界各國二百五十個辦事處，更被美國工程雜志E

15、ngineering NewsRecord 從1989至2000年連續(xù)12年選為名列前茅的交通運輸顧問聲學顧問聲美華有限公司國際著名的視聽/多媒體、通訊，聲學及安保系統(tǒng)顧問公司。專業(yè)于建筑聲學，機械噪音和震動分析和控制，以及機構(gòu)力學和環(huán)境聲學評估。早年已名列各五星級酒店認可視聽及聲學顧問，為各項目提供國際級視聽光及聲學設(shè)計。建筑公司中國建筑中國最大的建筑企業(yè)集團和最大的國際承包商，在國內(nèi)外建設(shè)完成了眾多重大工程項目。高層與超高層建筑設(shè)計與建造技術(shù)領(lǐng)域居國內(nèi)領(lǐng)先地位。名稱面積戶型套數(shù)占比A1394四室兩廳兩廚四衛(wèi)8225%A2266三室兩廳兩廚三衛(wèi)8225%A3289三室兩廳兩廚三衛(wèi)8225%A

16、4371四室兩廳兩廚四衛(wèi)8225%住宅住宅共328套，共兩棟；底部兩層為商業(yè)，第三層為私享會所；共6部電梯（每棟）住宅銷售情況：優(yōu)點：（1）入戶處設(shè)有玄關(guān)，保障私密性；（2）視野開闊，采光、觀景效果理想；（3）功能齊備。A4戶型（371），四室兩廳兩廚四衛(wèi)缺點：（1）異形，空間率用率降低；（2）開放式廚房，不利于空氣清新；（3）室內(nèi)多出開門，較顯雜亂。A1戶型（394），四室兩廳兩廚四衛(wèi)住宅戶型展示：優(yōu)點：（1）入戶處設(shè)有玄關(guān)，保障私密性；（2）視野開闊，采光、觀景效果理想；（3）功能齊備。A3（289）戶型，三室兩廳兩廚兩衛(wèi)缺點：（1）異形，空間率用率降低；（2）采光效果較差；（3）室內(nèi)多出

17、開門，較顯雜亂。二、戶型特點A3（263）戶型，三室兩廳兩廚兩衛(wèi)住宅戶型展示：上半年銀泰中心價格呈穩(wěn)步上升狀態(tài)，整體均價：28,956元/，同時隨6#開盤，項目去化情況也是逐月好轉(zhuǎn)，截至上周，6月已成交2套?！玖績r走勢】-住宅就目前監(jiān)控情況來看，除5月份進行一次補貨外，截至目前項目再無新貨補充，月均去化5套，預計去化市長50個月?！編齑媲闆r】-住宅目前項目庫存面積85,890.74，其中5月份補貨面積53,013.21。【庫存情況】-住宅上半年，項目266（套三）及387（套四）房源去化情況較為理想，分別為8、9套；其他戶型283、365去化一般。【成交去存】-住宅上半年項目共計去化面積937

18、9.93?！境山蝗ゴ妗?住宅戶型面積套數(shù)占比套一 121-1297322%套二161-2128425%套三249-251103%標間77-8517050%公寓公寓共337套。公寓與華爾道夫酒店位于同一棟大樓，1031層為公寓，3352層為華爾道夫酒店。公寓大堂挑高6米，標準層高3.5m。共5部電梯，其中包括1部消防電梯。公寓情況：優(yōu)點：（1）開間6米，居住空間舒適（2）采光面較大，觀景效果理想缺點：（1）開放式廚房，不利于空氣清新。（2）公攤大，贈送低。C戶型，76-86，標準間優(yōu)點：（1）開間6米，居住空間舒適，采光面較大，觀景效果理想缺點：（1）空間率用率低；（2）開放式廚房，不利于空氣清

19、新（3）公攤大，贈送低。B戶型，120-129，一室一廳一衛(wèi)公寓戶型展示：優(yōu)點：（1）大面積轉(zhuǎn)角落地窗，增加觀景效果和對外視野空間；（2）兩個獨立衛(wèi)生間，方便使用。缺點：（1）戶型整體為異形房源，風水不佳；（2）開放式廚房，不利于空氣清新，（3）入戶過道狹長，空間浪費。（4）公攤大，贈送低。F戶型，249-251，三室兩廳三衛(wèi)公寓戶型展示：【市場情況】-公寓公寓1-5月受價格（35000元/）及房源情況（余量較少且多處于抵押狀態(tài)）影響，項目基本無成交本月價格調(diào)整，同事借6號樓新推銷售氣氛，整體去化約12套（125-250），目前均價29000元/，庫存余量約181套。面積段成交均價6月去化存量

20、76-8628100159120-12829310446162-17130013523211交客戶來訪區(qū)域以成都本地為主，占比25%；其次為省外湖北、北京兩地，各占17%；達川地區(qū)占比15%，江蘇占比11%?！境山粎^(qū)域】成交客戶年齡分布較為平均，其中以56-60歲及41-45歲年齡區(qū)間為主，分別占比21%、20%，此外36-40歲年齡段成交客戶占比最少?！境山荒挲g】成交戶型面積段主要在301-500區(qū)間，占比61%，250-300占比39%，501以上面積段沒有成交?！境山幻娣e】成交客戶中，不論樓層高低，均為商業(yè)貸款，無一次性及其他方式付款?！靖犊罘绞健俊就剖矍闆r】5

21、月份，項目推出6#，戶型面積段285-674，其中285（套三三衛(wèi)）、 362（套四四衛(wèi)）戶型各74套，575、674戶型各3套，588、661戶型各1套，同時500（躍層）以上戶型位于43F往上樓層。5月項目推售6#，共計156套住宅房源。2015年01月2015年12月月份01月02月03月04月05月06月主題-03月13日（軟文）：把脈未來中心04月16日（硬廣）：成都銀泰中心；04月20日（硬廣）：張一鳴為成都商報讀者而來；04月22日（硬廣）：（4月28日）沈國軍為成都商報讀者而來；04月22日（硬廣）：華悅府 鼎級商務華宅 260-680中央公園景觀府邸；04月23日（硬廣）：總統(tǒng)行宮 中國第三方華爾道夫酒店落子成都銀泰中心；04月24日（硬廣）：華悅府 鼎級商務華宅 260-680中央公園景觀府??；04月28日（硬廣）：總統(tǒng)行宮 中國第三方華爾道夫酒店落子成都銀泰中心2016年開業(yè)；華悅府鼎級